REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 27 JANVIER 2021

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15649 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAPNL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/12019

APPELANTE

SARL REISWIN dont le nom commercial est LA POPINA

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 800 138 455

88, rue Saint-Maur

[…]

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

INTIMES

Madame Q U R épouse X

née le […] à Amiens

[…]

[…]

Représentée par M^e Averèle KOUDOYOR de l’ASSOCIATION BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635

Monsieur M X

né le […] à Tours

[…]

[…]

Représenté par M^e Averèle KOUDOYOR de l’ASSOCIATION BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635

SCI PALCOH,

SCI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 479 870 941

[…]

[…]

Représentée par M^e Richard Ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, le CABINET DM GESTION, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le […]

c/o SAS DM GESTION

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant : M^e Olivier GASNIER de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0351

INTERVENANTE FORCEE

[…]

SELARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 802 989 699, prise en la personne de Maître N O es-qualité de liquidateur de la Société RESWIN domicilié en cette qualité au dit siège :

[…]

[…]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble du 88/[…] est soumis au statut de la copropriété. Il est géré par la société DM Gestion en qualité de syndic.

M^me P Z est propriétaire d’un appartement situé au 1^er étage de cet immeuble, lequel était donné en location à M. et M^me X depuis le 10 juillet 2013.

La SCI Palcoh est propriétaire du lot n°1 du bâtiment A comprenant un local commercial situé au rez-de-chaussée et une réserve au sous-sol dans lequel était exploité, aux dires concordants des parties, une boutique de cuirs et fourrures jusqu’en 2014.

Par bail commercial à effet au 1^er janvier 2014, la SCI Palcoh a donné en location ce lot à M. Reisberg au nom d’une société en formation devenue la société Reiswin, laquelle exploite, depuis juillet 2014 sous l’enseigne La Popina un 'commerce de bar, débit de boisson, vente sur place ou à emporter de tous produits alimentaires'.

M. et M^me X se sont plaints très rapidement de nuisances sonores, et également olfactives, en provenance de cet établissement.

Alertée par ses locataires, M^me Z a assigné en référé la société Reiswin et la SCI Palcoh en décembre 2014. Le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à cette procédure pour solliciter la condamnation des sociétés Palcoh et Reiswin à remettre en état la façade qui avait été modifiée sans autorisation de la copropriété.

Par ordonnance du 20 février 2015, le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en référé, a :

— condamné solidairement la Sarl Reiswin et la SCI Palcoh à remettre la façade du local commercial du 88 rue Saint-Maur Paris 11^e (lot n°1) en l’état où celui-ci se trouvait avant les travaux entrepris par la Sarl Reiswin sous astreinte de 500 € par jour de retard, au profit du syndicat des copropriétaires du 88-90 rue Saint-Maur, astreinte commençant à courir à l’issue du délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance, et limitée à 60 jours,

— ordonné une expertise confiée à M. A afin d’examiner les nuisances invoquées.

L’expert, M. A, a déposé, le 26 mai 2016, son rapport dans lequel il conclut à la réalité des nuisances subies par M. et M^me X.

C’est dans ces conditions que M. et M^me X ont assigné par acte d’huissier de justice du 27 juillet 2016, la SCI Palcoh, la société Reiswin et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris statuant au fond aux fins de solliciter la fermeture de l’établissement exploité par la société Reiswin et l’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement contradictoire du 14 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné in solidum la société Reiswin et la SCI Palcoh à verser à M. M X et M^me Q R épouse X la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice de trouble de jouissance subi du fait de l’exploitation du bar La Popina par la société Reiswin entre juillet 2014 et mars 2017,

— rejeté les demandes présentées par M. et M^me X à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 88/90 rue Saint-Maur à Paris 11^e,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par M. et M^me X,

— condamné in solidum la SCI Palcoh et la société Reiswin à verser la somme de 4.800 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 88/90 rue Saint-Maur à Paris 11^e à titre de dommages et intérêts,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 5 décembre 2013 liant la SCI Palcoh à la société Reiswin à compter de la signification du présent jugement,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société Reiswin et de tout occupant de son chef du local commercial situé 88/90 rue Saint-Maur à Paris 11^e appartenant à la SCI Palcoh, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dit en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société Reiswin, à compter de l’expiration du délai de trois mois fixé pour la libération des locaux et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel majoré de 50% conformément aux dispositions de l’article 14 du bail (soit 10.500 € par trimestre ou 3.500 € par mois),

— rejeté la demande en paiement de loyers à hauteur de 2.894,60 € et de la clause pénale de 289,46 € au 1^er décembre 2017 présentée par la SCI Palcoh à l’encontre de la société Reiswin,

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI Palcoh à l’encontre de la société Reiswin,

— condamné la société Reiswin à garantir la SCI Palcoh des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires du 88/90 rue Saint-Maur, en principal, intérêts, frais et dépens,

— rejeté la demande de fermeture de l’établissement et la demande de remise en état du sous-sol du local commercial présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 88/90 rue Saint-Maur à Paris 11^e à l’encontre de la SCI Palcoh et de la société Reiswin,

— rejeté toutes autres demandes des parties,

— condamné in solidum la société Reiswin et la SCI Palcoh aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire de M. A ainsi que les dépens de la procédure de référé ayant donné

lieu à l’ordonnance de référé du 20 février 2015 (RG 15/501248) dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Reiswin et la SCI Palcoh à payer la somme de 3.000 € à M. et M^me X et celle de 5.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 88/90 rue Saint-Maur à Paris 11^e en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La Sarl Reiswin, dont le nom commercial est La Popina, a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 juillet 2019.

Par jugement du 13 février 2020, publié au Bodacc le 29 février 2020, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire simplifiée de la société Reiswin, a fixé la date de cessation des paiements au 30 janvier 2020 et a désigné comme liquidateur la Selarl Athena.

Par actes d’huissier des 5, 7 et 11 mai 2020, M. et M^me X ont assigné en intervention forcée la Selarl Athena, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl Reiswin.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 novembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’absence de constitution de la Selarl Athena, nommée liquidateur judiciaire de la Sarl Reiswin, appelante, par le jugement du tribunal de commerce du 13 février 2020 et régulièrement assignée en intervention forcée les 5, 7 et 11 mai 2020 ;

Vu les conclusions en date du 2 novembre 2020 par lesquelles la SCI Palcoh, intimée, invite la cour, au visa des articles 1719 du code civil, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 122, 367, 696 et 700 du code de procédure civile, L622-24, L622-25 du code de commerce, à :

— rejetant toutes fins, moyens ou conclusions contraires,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

'

ordonné la résiliation judiciaire du bail,

'

ordonné l’expulsion de la société Reiswin,

'

fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 10.500 € par trimestre dans les trois mois de la

signification du jugement,

'

rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état du sous-sol,

'

condamné la société Reiswin à garantir la SCI Palcoh des condamnations prononcées à son encontre

au profit de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires du 88/90 rue Saint-Maur, en principal, intérêts, frais et dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

'

condamné in solidum la société Palcoh et la société Reiswin à payer la somme de 15.000 € aux

consorts X en réparation de leur trouble de jouissance entre juillet 2014 et mars 2017,

'

condamné in solidum la société Palcoh et la société Reiswin à payer la somme de 4.800 € au

syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts,

'

rejeté la demande de paiement des loyers dus par la société Reiswin,

'

rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société Palcoh à l’égard de la

société Reiswin,

'

condamné in solidum la société Palcoh et la société Reiswin à payer la somme de 3.000 € aux

consorts X et celle de 5.000 € au syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'

condamné in solidum la société Palcoh et la société Reiswin aux dépens,

Et statuant à nouveau A titre principal

— débouter M^me Q R épouse X et M. M X de l’intégralité de leurs demande, fins et conclusions émises à l’encontre de la société Palcoh,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions émises à l’encontre de la société Palcoh,

— débouter la société Reiswin et la Selarl Athena de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions émises à l’encontre de la SCI Palcoh,

A titre subsidiaire

— confirmer le montant alloué aux consorts X,

— infirmer le montant alloué au syndicat des copropriétaires et le réduire à plus juste proportion,

— confirmer la garantie de la société Reiswin, représentée par son liquidateur la Selarl Athena en la personne de M^e N O, prononcée en faveur de la société Palcoh contre toute condamnation prononcée à son encontre et fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin la somme de 27 800 € (15 000 € + 4 800 € + 3 000 € + 5 000 €) ainsi que les frais d’expertise judicaire, correspondant aux sommes mises in solidum à la charge des sociétés Reiswin et Palcoh et pour laquelle la société Reiswin a été condamnée à garantir la société Palcoh,

En tout état de cause

— déclarer M^me Q R épouse X et M. M X irrecevables en leurs demandes de condamnation formulées à l’encontre de la SCI Palcoh pour un montant supérieur à 20.000 €, montant qu’ils ont déclaré au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin,

— ordonner la jonction de l’affaire pendante devant la cour de céans suivant assignation en intervention forcée signifiée le 11 mai 2020 par les consorts X à l’encontre de la société Athena, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Reiswin,

— condamner la société Reiswin à payer à la société Palcoh la somme 34.054,63 € au titre des loyers/indemnité 'occupation arrêtés au 13 février 2020, date du jugement d’ouverture, et fixer cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin,

— condamner la société Reiswin à payer à la société Palcoh la somme de 3.405,46 € en application de

l’article 13 du bail, et fixer cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin,

— condamner la société Reiswin à payer la somme de 30.000 € à la société Palcoh pour l’abus de droit dont elle s’est rendue coupable, et fixer cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin,

— condamner la société Reiswin à payer à la société Palcoh la somme de 15.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et fixer cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin,

— condamner la société Reiswin aux entiers dépens ;

La SCI Palcoh ne justifie pas avoir fait signifier à la Selarl Athena, mandataire liquidateur de la société Reiswin, ses conclusions du 2 novembre 2020 ; toutefois elle justifie lui avoir fait signifier, par acte du 5 octobre 2020, ses conclusions du 24 septembre 2020, dans lesquelles ses demandes à son encontre sont identiques ;

Vu les conclusions en date du 27 octobre 2020, par lesquelles M. M X et M^me Q R épouse X, intimés, invitent la cour, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 544, 1382 et 1384 et suivants du code civil, à :

— dire M. et M^me X recevables et bien fondés en leurs demandes,

— débouter la société Reiswin de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a limité le préjudice de jouissance à la somme de 15.000 € et rejeté les demandes de M. et M^me X à l’encontre du syndicat des copropriétaires et rejeté la demande de M. et M^me X de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau, y ajouter

— ordonner l’inscription au passif de la Sarl Reiswin de la somme de 42.500 € en réparation du trouble de jouissance des époux X arrêté à mars 2017, date de la libération des lieux,

— condamner in solidum la SCI Palcoh, le syndicat des copropriétaires du 88/90 rue Saint-Maur 75011 Paris à régler aux époux X la somme de 42.500 € en réparation de leur trouble de jouissance arrêté à mars 2017, date de la libération des lieux,

— dire que les partages de responsabilité ou appel en garantie ne vaudront que dans les rapports entre les codéfendeurs,

— ordonner l’inscription au passif de la Sarl Reiswin de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause

- condamner in solidum la SCI Palcoh, la Selarl Athena prise en la personne de M^e N O, ès qualités de liquidateur de la Sarl Reiswin et le syndicat des copropriétaires du 88/90 rue Saint-Maur 75011 Paris ou toutes parties succombantes à régler aux époux X la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de confirmer la somme allouée au titre de ce même article en première instance,

— condamner in solidum la SCI Palcoh, la Selarl Athena prise en la personne de M^e N O, ès qualités de liquidateur de la Sarl Reiswin et le syndicat des copropriétaires du 88/90 rue Saint-Maur 75011 Paris ou toutes parties succombantes aux entiers dépens, en ce compris ceux des procédures de référé visées aux présentes et les frais et honoraires de l’expertise judiciaire, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

M. et M^me X ne justifient pas avoir fait signifier ces conclusions du 27 octobre 2020 à la Selarl Athena, mandataire liquidateur de la société Reiswin ; toutefois leurs demandes à son encontre sont identiques à celles figurant dans leur assignation en intervention forcée de la Selarl Athena des 5, 7 et 11 mai 2020 ;

Vu les conclusions en date du 27 octobre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 88/902 rue Saint-Maur 75011 Paris, intimé, invite la cour à :

— recevoir le syndicat des copropriétaires du 88 rue Saint-Maur à Paris 11° en ses présentes conclusions,

— le déclarer bien fondé,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris, le 14 juin

2019 en ce qu’il a :

'

condamné in solidum la SCI Palcoh et la société Reiswin à verser au syndicat des copropriétaires du

88 rue Saint-Maur à Paris 11° la somme de 4.800 € à titre de dommages et intérêts,

'

fixer la créance du syndicat des copropriétaires à cet égard au passif de la liquidation judiciaire de la

société Reiswin à la somme de 4.800 € au titre de ses dommages et intérêts,

'

prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 5 décembre 2013 liant la SCI Palcoh à la

société Reiswin à compter de la signification du jugement,

'

ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du

jugement d’expulsion de la société Reiswin de tous occupants de son chef du local commercial,

'

condamné la société Reiswin à garantir la SCI Palcoh des condamnations prononcées à son encontre

au profit du syndicat des copropriétaires du 88-90 rue Saint-Maur à Paris 11° en principal, intérêts et frais,

'

condamné la société Reiswin et la société Palcoh aux dépens comprenant les frais de l’expertise

judiciaire de Monsieur A ainsi que les dépens de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 20 février 2015,

'

rejeté les demandes de condamnation sollicitées par Monsieur et Madame X à l’encontre

du syndicat des copropriétaires exposant,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de fermeture de l’établissement et la demande de remise en état du sous-sol du local commercial présenté par le syndicat des copropriétaires du 88-90 rue Saint-Maur à Paris 11° à l’encontre de la SCI Palcoh et de la société Reiswin,

— compte tenu de l’arrêt de l’activité de la société Reiswin, dire que la demande de fermeture de l’établissement devient sans objet, en l’état,

— condamner la société Palcoh à restituer au sous-sol son affectation d’origine à savoir celle de réserve, et non en une salle destinée à recevoir de la clientèle, et d’avoir a en justifier dans un délai de quinzaine à compter du prononcé de l’arrêt passé ce délai, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

Ajoutant au jugement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Reiswin et la société Palcoh à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires à cet égard au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin à la somme de 5.000 €,

— condamner la société Palcoh à régler une somme de 6. 018 € au titre des honoraires d’avocat liés à l’expertise,

— condamner la société Palcoh à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles engagés en appel, somme qui sera portée à 10.000 € s’il n’est pas fait droit à la demande de dommages et intérêts liée aux frais d’avocat au titre de l’expertise ;

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir fait signifier ses conclusions du 27 octobre 2020 à la Selarl Athena, mandataire liquidateur de la société Reiswin ; toutefois il justifie lui avoir fait signifier par acte d’huissier des 7 et 9 juillet 2020, ses conclusions du 25 juin 2020, dans lesquelles les demandes à son encontre sont identiques ;

SUR CE,

M. et M^me X ont assigné en intervention forcée les 5, 7 et 11 mai 2020 la Selarl Athena, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl Reiswin, selon un procès-verbal de remise à étude de l’huissier ; l’arrêt sera donc rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, excepté au regard de la liquidation judiciaire de la société Reiswin, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur l’absence de constitution du liquidateur judiciaire de la société Reiswin

En l’absence de constitution d’avocat par le liquidateur judiciaire disposant du pouvoir de représenter au procès la société Reiswin, il n’y a pas lieu de prendre en compte les conclusions de cette société ;

En conséquence, il convient de limiter l’étude aux appels incidents, sachant qu’aucun des intimés ne

remet en cause le jugement sur la résiliation judiciaire du bail, l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société Reiswin et la condamnation de cette société à garantir son bailleur la société Palcoh ;

Sur la réalité des nuisances

La réalité des nuisances n’est pas contestée par les intimés et il y a lieu de reprendre les éléments qui ont été exactement relevés par les premiers juges :

'Il ressort des pièces versées aux débats que les plaintes concernant les nuisances causées par l’exploitation du bar 'La Popina’ ont donné lieu à des plaintes auprès des services de police dès le mois d’août 2014 soit juste après l’ouverture de l’établissement (pièce 2 X). Le bureau des actions contre les nuisances de la Préfecture de Police a dressé un compte-rendu d’enquête le 16 octobre 2014 concluant que la plainte était fondée, les nuisances constatées résidant dans les conversations de la clientèle à l’intérieur du bar, de la diffusion de musique amplifiée et concert, manipulation du rideau métallique de

devanture (à la fermeture entre 0h30 et 2h30 et à l’ouverture entre 6h30 et 8h), déplacement du mobilier, particulièrement lors du ménage du matin. L’inspecteur de salubrité concluait que les nuisances étaient constatées et que les niveaux sonores constatés au domicile des époux X dépassaient la tolérance admise par les textes (pièce 4). M. et M^me X justifient en outre avoir déposé des 'mains courantes’ au commissariat de police à plusieurs reprises notamment les 30 avril 2015 et 28 avril 2016 ; trois agents de police ont constaté les bruits de musique et éclats de voix en provenance du Bar La Popina le 11 juin 2015 à 3h30 du matin. Les photographies versées aux débats montrent en outre l’importance des attroupements de personnes devant le bar.

L’expert judiciaire, qui a visité les lieux, décrit le commerce comme suit : 'au rez-de-chaussée, d’un bar, une installation de sonorisation avec 6 enceintes acoustiques, un limiteur de pression, une construction avec des piliers supportant le plancher de l’étage supérieur et au sous-sol, une grande salle desservie par un escalier venant du rez-de-

chaussée, des enceintes acoustiques, un bar, une salle de concert’ ; il a effectué des mesures inopinées les 19 juin, 13 octobre, 24 novembre et 5 décembre 2015. Il conclut que les nuisances sonores sont avérées puisqu’elles dépassent très largement les limites autorisées ; il précise que 'lors de la présence des clients, ce sont surtout ces derniers qui sont à l’origine des nuisances par leurs discussions, leurs rires et leurs cris. La musique à ces moments-là est donc couverte. Mais ce n’est que lorsque les clients se font plus rares dans la nuit vers 1h ou 2h du matin que la musique est audible même à faible niveau et gêne les plaignants ayant déjà attendu longtemps avant d’essayer de trouver le sommeil.

Ce point déjà confirmé par les agents de police et les plaignants, est corroboré par les constats d’huissiers notamment celui du 10 novembre 2015".

L’expert judiciaire conclut également que la nuisance relative à la fumée de cigarette est également avérée, ainsi que le bruit causé par le rideau métallique (rapport p.20). Il explique, en page 21 de son rapport, que le mode de fonctionnement de cet établissement – à savoir la réception d’un si grand nombre de clients occupant l’intérieur ainsi que la voie publique, stationnant sous les fenêtres, tait incompatible avec une occupation normale du logement situé au-dessus, les nuisances affectant tout l’immeuble.

Il résulte en outre des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que différents occupants de l’immeuble se plaignent également des nuisances causées par l’exploitation du Bar La Popina (pièces 11 à 13 messages de novembre 2015), les nuisances ayant également été constatées, outre dans le logement des époux X au 1^er étage, dans des appartements des 2^e et 3^e étages par

l’huissier de justice qui a dressé un constat le 10 novembre 2015 à partir de 21h45 (pièce S.D.C. n°14).

La persistance des nuisances résulte en outre des attestations de copropriétaires établies en novembre 2016 (pièces n°16-17-18), en mai, novembre et décembre 2017 (pièces 24 à 36). L’attestation de M^me B souligne à nouveau le nombre important de personnes présentes dans et devant ce bar, les sites internet évoquant cet établissement faisant état d’une capacité de 100 personnes ce qui lui parait énorme par rapport à la petite surface du local, ainsi que ses inquiétudes face au risque incendie. (Pièce n°36). Enfin, M^mes C et D font également état des nuisances persistantes tant sonores qu’olfactives liées à l’odeur de cigarettes les 18 mars et 18 avril 2018 (pièces n°40 et 41).

Quand bien même la société Reiswin soutient avoir 'métamorphosé’ son activité – qui avait consisté, selon elle, en 2014 pour le démarrage à l’organisation de soirées à thèmes – en une activité 'plus diurne axée sur une activité de café-restaurant et d’épicerie fine', et fait valoir à l’aide de diverses attestations (pièces Reiswin 28 à 32) qu’elle accueille des cours d’improvisation théâtrale et des tournois d’échecs, les éléments rappelés ci-dessus établissent que l’activité nocturne causant les nuisances dénoncées se poursuit. De même il est établi que si elle a procédé à des travaux pour améliorer l’insonorisation des lieux pour la diffusion de la musique (pose de limiteur), ce qui a amélioré la situation, ces travaux n’ont pas supprimé les nuisances qui sont en particulier liées aux bruits de voix, de cris des clients, l’expert judiciaire contestant les références prises par le bureau d’études consulté par la société Reiswin à ce propos (l’expert souligne que ce bureau a autorisé à tort 5 à 6 décibels de plus, rapport p.26).

La réalité des nuisances excédant les troubles normaux du voisinage causées par l’exploitation du Bar La Popina est donc établie’ ;

Sur les responsabilités

' Sur la responsabilité de la société Reiswin

La responsabilité de la société Reiswin, à l’égard de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires, au titre des conséquences dommageables des nuisances sonores, n’est pas contestée par les intimés ;

Il y a lieu de confirmer la motivation des premiers juges en ce qu’ils ont :

— rappelé qu’en application de l’article 544 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage blige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause,

— considéré qu’il est établi que les troubles anormaux du voisinage proviennent du fait de l’exploitation du Bar La Popina dans le local commercial appartenant à la SCI Palcoh,

— estimé que la responsabilité de la société Reiswin est engagée pour les troubles anormaux du voisinage constatés par l’expert judiciaire à l’égard de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires ;

' Sur la responsabilité de la société Palcoh

La société Palcoh sollicite d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité ; elle oppose que sa responsabilité de bailleur ne saurait être recherchée dans la mesure où elle n’a commis aucune faute et qu’il y a lieu de l’exonérer pour les fautes de son preneur qui sont constitutives à son égard d’une force majeure ;

Les autres intimés sollicitent de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Palcoh :

— M. et M^me X sur le fondement des articles 1384 ancien du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— le syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 1384 ancien du code civil, 9 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété et au motif, qu’en sa qualité de copropriétaires elle est responsable, vis à vis des victimes des troubles, des fautes commises par son locataire ;

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation en première instance, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble….' ;

En l’espèce, le règlement de copropriété (pièce 13 SDC) stipule :

— en page 48 sous l’article 13 'Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit, à aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service',

— en page 49 sous l’article 13 'bruits – L’usage des appareils de radiophonie et des électrophones est autorisé… sous réserve que le bruit en résultant ne soit pas perceptible par des voisins. Tout bruit ou tapage de quelque nature que ce soit troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu dans l’intérieur des appartements…',

— en page 51 sous l’article 13 'responsabilité – Tout copropriétaire restera responsable à l’égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable',

— en page 58 'locations – article 41 – le copropriétaire qui consentira une location de son lot devra donner connaissance au locataire des articles 13 et 14 du présent règlement et l’obliger à exécuter les prescriptions de ces articles…' ;

Il en ressort que la société Palcoh est tenue de faire respecter le règlement de copropriété à sa locataire la société Reiswin et à défaut engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires ;

Compte tenu de l’analyse ci-avant relative à la responsabilité de la société Reiswin des nuisances sonores, il y a lieu de considérer que la société Reiswin en qualité de locataire n’a pas respecté les dispositions de l’article 13 du règlement de copropriété et que la société Palcoh en qualité de copropriétaire et de bailleur est donc responsable des conséquences dommageables des nuisances sonores commises par sa locataire, à l’égard du syndicat des copropriétaires et à l’égard de M. et M^me X ;

La société Palcoh ne justifie pas d’élément constituant une force majeure qui l’ont empêchée d’assurer le respect du règlement de copropriété, avant mars 2017, date à laquelle le préjudice de jouissance de M. et M^me X a été arrêté, et même avant juillet 2018, date à laquelle le préjudice du syndicat des copropriétaires a été arrêté ;

En effet, la société Palcoh ne justifie d’aucune démarche, avant le jugement du 14 juin 2019, en vue de mettre fin aux nuisances sonores, alors que dès août 2014, une plainte a été déposées auprès des service de police, soit juste après l’ouverture du bar La Popina, que le 16 octobre 2014, un compte

rendu d’enquête a conclu que la plainte étaient fondée, que dès décembre 2014, M^me Z a assigné en référé la société Palcoh et la société Reiswin, et qu’au cours de l’année 2015, les opérations d’expertise ont confirmé la réalité des nuisances ;

La société Palcoh n’a prévu aucune mention dans le contrat de bail relative au respect des dispositions du règlement de copropriété par la locataire ;

Le bail comporte des clauses en page 5 et 9, stipulant que le preneur ne doit rien faire qui puisse troubler la tranquilitté ou apporter un trouble de jouissance aux voisins et aux habitants de l’immeuble notamment par le bruit ;

Pourtant la société Palcoh n’a engagé aucune démarche, y compris fondée sur ces clauses contractuelles, pour tenter de mettre fin au trouble de jouissance ;

L’acte d’huissier du 26 mai 2014 est une sommation d’arrêter les travaux (pièce 2), sans lien avec les nuisances sonores ; l’ordonnance du 20 février 2015 en ce qu’elle a débouté M^me Z de sa demande à l’encontre de la société Palcoh (pièce 4), les courriers du 19 mars et du 26 mars 2015 (pièces 5 et 6), la sommation d’huissier du 3 avril 2015 (pièce 7), le commandement du 13 octobre 2015 (pièce 9) et le jugement du juge de l’exécution du 17 décembre 2015 (pièce 10) sont sans lien avec les nuisances sonores, puisque leurs dispositions visent exclusivement le litige relatif aux travaux ;

L’ordonnance de référé du 13 avril 2016 (pièce 12) a débouté la société Palcoh de son assignation en référé expulsion du 5 janvier 2016 (pièce 11) qui n’était fondée que sur le litige relatif aux travaux et donc sans lien avec les nuisances sonores ;

Les décisions suivantes (ordonnance de référé du 17 mars 2017 pièce 15, arrêt de la cour d’appel du 23 novembre 2017 pièce 17) concernent le litige relatif avec les travaux, sans lien avec les nuisances sonores ;

Ces éléments, qui sont tous liés au litige relatif aux travaux engagés par la société Reiswin 'sans autorisation', ne justifient pas 'd’une faute de la société Reiswin constitutive d’une force majeure à l’égard de la société Palcoh susceptible de l’exonérer de sa responsabilité’ quant aux conséquences dommageables des nuisances sonores, tel que la société Palcoh l’affirme dans ses conclusions ;

En effet, le fait que ce litige sur les travaux opposant la société Palcoh et la société Reiswin

ait perduré entre 2014 et 2017 n’empêchait pas la société Palcoh d’engager des démarches à l’égard de sa locataire afin que celle-ci mette fin aux nuisances sonores, et ne préjugeait pas d’un échec de telles démarches ;

Or, aucun élément au dossier ne justifie de telles démarches, antérieurement à la condamnation par le jugement du 14 juin 2019 ;

Les seules démarches dont la société Palcoh justifie sont un commandement de quitter les lieux du 23 octobre 2019 (pièce 20), un procès-verbal du 21 novembre 2019 de réquisition de la force publique (pièce 21) et un procès-verbal du 6 février 2020 d’expulsion de la société Reiswin (pièce 22), l’huissier ayant agi en vertu dudit jugement du 14 juin 2019 ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité

de la société Palcoh, à l’égard de M. et M^me X et à l’égard du syndicat des copropriétaires, au titre des conséquences dommageables des nuisances sonores ;

' Sur la condamnation in solidum de la société Reiswin et de la société Palcoh

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule en page 58 'locations -Article 42 – le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires…' ;

D’autre part, il ressort des éléments ci-avant que le fait que l’exploitation du bar La Popina par la société Reiswin ait causé des nuisances et le fait que la société Palcoh ne soit pas intervenue pour y mettre fin ont contribué de manière indissociables à la production du dommage au préjudice de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Reiswin et la société Palcoh à la réparation des préjudices relatifs aux nuisances sonores, tant à l’égard de M. et M^me X que du syndicat des copropriétaires ;

' Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

M.et M^me X sollicitent d’infirmer le jugement et déclarer le syndicat des copropriétaires responsable des nuisances sonores, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’il est tenu de faire respecter le règlement de copropriété, qui interdit l’exercice, dans les lots, d’activités occasionnant des nuisances, par ses articles 12 et 13, et en ce qu’il aurait dû prendre l’initiative d’engager toute action, notamment une action oblique en résiliation du bail commercial, et ne pas laisser perdurer le changement de destination des caves ;

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’initialement, en 2014, seuls M. et M^me X se plaignaient des troubles causés par l’exploitation du bar la Popina ; ils se sont adressés légitimement à leur bailleresse, M^me Z laquelle a assigné en référé dès décembre 2014 la société Reiswin et la société Palcoh aux fins de remise en état de la façade du local commercial, suite aux travaux effectués par la société Reiswin sans l’autorisation de l’assemblée générale, et en expertise acoustique sur les nuisances sonores ; le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à cette procédure et s’est associé à la demande de remise en état des lieux ;

Le syndicat a par la suite été diligent pour l’exécution de l’injonction de remise en état de la façade du local commercial et a notamment obtenu la liquidation de l’astreinte fixée par le juge des référés par jugement du juge de l’exécution du 17 décembre 2015 confirmé par arrêt de la cour d’appel du 23 novembre 2017 ;

Suite au dépôt du rapport d’expertise, concluant à la réalité des nuisances subies, ce sont M. et M^me X qui ont pris l’initiative d’assigner au fond le 27 juillet 2016, aux fins de solliciter la fermeture de l’établissement exploité par la société Reiswin, toutefois il ressort du jugement que le syndicat des copropriétaires, assigné par M. et M^me X, s’est associé à leur demande de fermeture de l’établissement et a sollicité de condamner la société Reiswin et la société Palcoh de restituer au sous-sol son affectation de réserve ;

M. et M^me X ne justifient donc pas d’un manquement du syndicat des copropriétaires relativement aux nuisances sonores et il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamner le syndicat des copropriétaires à participer à la réparation de leur préjudice à ce titre ;

Sur les préjudices

' Sur le préjudice de M. et M^me X

M. et M^me X T avoir quitté le logement litigieux en mars 2017 et sollicitent, au

titre de leur préjudice de trouble de jouissance, une indemnisation à hauteur de 42.500 €, correspondant aux loyers de juillet 2014 à 'mars’ 2017 ;

La société Palcoh oppose que M. et M^me X sont irrecevables en leurs demandes de condamnation formulées à son encontre pour un montant supérieur à 20.000 €, montant qu’ils ont déclaré au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin ;

En l’espèce, l’impossibilité de fixer, au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin, un montant supérieur à celui déclaré n’empêche pas une condamnation de la société Palcoh à un montant supérieur à la déclaration de créance ;

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société Palcoh de déclarer irrecevable la demande de M. et M^me X de la condamner à un montant supérieur à la déclaration de créance ;

Les premiers juges ont exactement relevé que si la réalité des nuisances subies a été reconnue et si l’expert judiciaire a conclu que les nuisances rendaient l’appartement occupé par M. et M^me X 'impropre à l’habitation', il est constant que d’une part, M. et M^me X ont occupé ce logement jusqu’à début mars 2017 et que d’autre part, la raison de leur départ n’est pas précisée ;

Les premiers juges en ont à juste titre déduit que de ce fait, la réparation du préjudice ne peut pas correspondre à l’intégralité des loyers de l’appartement ;

Compte tenu de l’importance des conséquences des nuisances subies lors des soirées accueillant un nombre important de personnes au bar La Popina, notamment sur la santé des victimes ainsi que le souligne l’expert judiciaire (rapport p.24-25) et en prenant en compte le fait que M.et M^me X ont continué de vivre dans l’appartement et qu’il n’est pas établi que ces nuisances étaient quotidiennes, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a évalué la réparation intégrale du préjudice à 1/3 des loyers réglés sur la période de juillet 2014 à février 2017 inclus ;

Selon le bail du 10 juillet 2013, les loyers de juillet et août 2014 se sont élevés chacun à 1.600 € (2 x 1.600 = 3.200) ; selon les deux avenants signés les 1^er septembre et 31 octobre 2014 avec le bailleur pour opérer une réduction des loyers, les loyers suivants se sont élevés à 1.450 € pour septembre et octobre 2014 (2 x 1.450 = 2.900), puis 1.300 € pour novembre 2014 à février 2017 (28 x 1.300 = 36.400) ; le total s’élève donc à 42.500 € (3.200 + 2.900 + 36.400) ; et le 1/3 de cette somme s’élève à environ 15.000 € (42.500 : 3 = 14.166) ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Reiswin et la SCI Palcoh à verser à M. M X et M^me Q R épouse X la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice de trouble de jouissance subi du fait de l’exploitation du bar La Popina par la société Reiswin entre juillet 2014 et mars 2017 (le mois de mars n’étant pas inclus) ;

M. et M^me X justifient avoir déclaré auprès de la Selarl Athena, par lettre recommandée reçue le 2 mars 2020, une créance de 20.000 € au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin ;

En conséquence, il convient de fixer la créance de M.et M^me X au passif de la société Reiswin, faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, dont le liquidateur est la Selarl Athena en la personne de M^e N O, à hauteur de la somme de 15.000 €, somme à laquelle la société Reiswin est condamnée in solidum avec la société Palcoh à régler à M. et M^me X, en répararation du trouble de jouissance de juillet 2014 à mars 2017 non inclus ;

La condamnation de la société Reiswin à garantir la société Palcoh des condamnations prononcées à

son encontre au profit de M. et M^me X n’est pas remise en cause, et la société Palcoh justifie avoir déclaré auprès de la Selarl Athena, par lettre recommandée reçue le 28 février 2020, une créance de 15.000 € au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin, au titre des condamnations du jugement du 14 juin 2019 (pièce 25 Palcoh) ;

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la société Palcoh de fixer la créance de la société Palcoh au passif de la société Reiswin, faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, dont le liquidateur est la Selarl Athena en la personne de M^e N O, à hauteur de la somme de 15.000 €, somme à laquelle la société Reiswin est condamnée in solidum avec la société Palcoh à régler à M. et M^me X, en répararation du trouble de jouissance de juillet 2014 à mars 2017 non inclus et pour laquelle la société Reiswin est condamnée à garantir la société Palcoh ;

' Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite de confirmer la condamnation in solidum de la société Palcoh et de la société Reiswin à lui régler la somme de 4.800 €, à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice en raison des nuisances, et de fixer la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la société Reiswin à la somme de 4.800 € à titre de dommages et intérêts ;

La société Palcoh sollicite d’infirmer le jugement sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que le syndicat ne démontre pas que l’intégralité des copropriétaires a subi des nuisances ;

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic’ ;

En l’espèce, la société Palcoh indiquant que le syndicat des copropriétaires 'ne peut’ solliciter l’indemnisation que d’un préjudice collectif en visant l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, relatif à la qualité pour agir du syndicat, il convient de requalifier la demande de la société Palcoh de 'débouter le syndicat de sa demande’ en une demande de déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir ;

L’action syndicale exercée pour la réparation des préjudices personnels des copropriétaires n’est recevable qu’à condition que le trouble de jouissance soit supporté de la même manière par l’ensemble des copropriétaires ;

Or, si le procès-verbal d’assemblée générale du 9 octobre 2015 (pièce 7) mentionne que la copropriété compte 32 copropriétaires, le syndicat justifie que seulement 12 copropriétaires se sont plaints de nuisances sonores, soit M^me Z (la bailleresse de M. et M^me X), M. E (pièce 14), M^me F (pièce 15), M. D (pièce 16), M^me C (pièce 19), M^me G (pièce 20), M^me H (pièce 21), M^me B (pièce 22), Mrs. I et J (pièce 27), M. K (pièce 28), M^me D (pièce 30) et M^me L (pièce 32) ;

Ainsi il ressort des pièces versées qu’environ 1/3 des copropriétaires se sont plaints des nuisances liées à l’exploitation du bar La Popina et il convient donc de considérer qu’il n’est pas justifié que l’ensemble des copropriétaires ait été concerné par les nuisances ; ainsi le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas qualité pour agir aux lieu et place de quelques copropriétaires, n’est pas recevable à solliciter des dommages et intérêts au titre du préjudice en raison des nuisances litigieuses ;

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la SCI Palcoh et la société Reiswin à verser la somme de 4.800 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 88/90 rue Saint-Maur à Paris 11^e à titre de dommages et intérêts et il y convient de déclarer irrecevables les demandes du syndicat, d’une part de condamner in solidum la société Reiswin et la société Palcoh à lui verser des dommages et intérêts au titre du préjudice en raison des nuisances, et d’autre part, d’ajouter au jugement la fixation au passif de la société Reiswin d’une créance au titre de ces dommages et intérêts ;

' Sur le préjudice de la société Palcoh

En première instance la SCI Palcoh sollicitait de condamner la société Reiswin à lui payer :

— la somme de 2.894,60 €, au titre des loyers et accessoires de loyers, arrêtée au 1^er décembre 2017,

— la somme de 289,46 € au titre de la clause pénale prévue au bail,

— la fixation d’une indemnité d’occupation de 14.000 € par trimestre ;

En appel, elle actualise sa demande à :

— la somme de 34.054,63 € au titre des loyers impayés/indemnité d’occupation au 13 février 2020, date du jugement d’ouverture,

— la somme de 3.405,46 € au titre de la clause pénale prévue au bail ;

En l’espèce, il ressort du contrat de bail commercial du 5 décembre 2013 (pièce 1 Palcoh) les éléments suivants :

— il est conclu pour 9 ans à compter du 1^er janvier 2014,

— le bailleur accorde une franchise de 3 mois de loyers et charges pour les travaux d’aménagement,

— le loyer s’élève à 28.000 € par an, soit 7.000 € par trimestre, et est payable par trimestre et d’avance,

— le loyer est indexé en fonction de l’indice des loyers commerciaux Insee, à la date anniversaire du bail,

— les charges s’élèvent à 400 € par trimestre, 'le preneur remboursera en sus au bailleur sa quote-part de… la taxe foncière…', 'les provisions seront payables trimestriellement dans les conditions et aux dates de paiement des loyers',

— le dépôt de garantie est de 7.000 €, 'dans le cas de résiliation de bail pour inexécution de ses conditions, ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce versement de garantie restera acquis au bailleur, à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres',

— 'clause pénale : toute somme due par le preneur au titre des charges, clauses et conditions du présent bail sera automatiquement augmentée de 10% si le paiement n’intervient pas un rappel demeuré infructueux',

— 'indemnité d’occupation : dans l’hypothèse où malgré une décision constatant les effets de la clause résolutoire, ou la résiliation du bail, le preneur refuserait de libérer les lieux, il serait alors redevable d’une indemnité d’occupation fixée sur la base du dernier loyer contractuel augmenté de 50% et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Le montant de l’indemnité d’occupation, fixé par le jugement à hauteur de 10.500 € par trimestre, dont il n’est pas sollicité d’infirmation, correspond à l’indemnité d’occupation prévue par le contrat de bail (7.000 + 7000 : 2 = 10.500) ;

La SCI Palcoh produit un décompte du 1^er janvier 2014 au 1^er janvier 2020, mentionnant un solde négatif de 34.054,63 €, dont il y a lieu de déduire les sommes pour lesquelles aucun justificatif ne figure au dossier :

—  1/7/2015 : affaire Palcoh/Reiswin : 80,65 €

—  1/10/2015 : taxe foncière 2014 : 1.269 €

—  1/1/2017 : facture commandement 2/9/2016 : 192,28 €

—  1/1/2017 : taxe foncière 2016 : 1.309 €

—  1/4/2017 : frais impayé bancaire : 16,80 €

—  1/7/2017 : frais impayé bancaire : 18 €

—  1/10/2017 : commandement de payer 7/ 2017 : 283,85 €

—  1/10/2017 : taxe foncière 2017 : 1.347 €

—  1/7/2018 : dépôt de garantie revise (NHP) : 96,77 €

—  1/7/2018 : rappel loyer professionnel et commercial : 967,70 €

—  1/10/2018 : taxe d’ordures ménagères 2018 : 407 €

—  1/7/2019 : dépôt de garantie revise (NHP) : 164,82 €

—  1/7/2019 : rappel loyer professionnel et commercial : 1.002,60 €

—  1/10/2019 : commandement de payer 13.9.2019 : 255,86 €

—  1/1/2020 : dépôt de garantie revise (NHP) : 165,14 €

—  1/1/2020 : rappel loyer professionnel et commercial : 672,12 € ;

soit un total de sommes à déduire du décompte de 8.248,59 € ;

Concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation entre le 1^er octobre 2019 et le 6 février 2020, au vu du commandement de quitter les lieux du 23 octobre 2019 pris en application du jugement du 14 juin 2019 signifié le 19 juillet 2019 (pièces 19 et 20) et au vu du procès-verbal d’expulsion du 6 février 2020 (pièce 22), il y a lieu d’étudier les loyers dus entre le 1^er octobre 2019 et le 19 octobre 2019 et les indemnités d’occupation dues entre le 20 octobre 2019 et le 6 février 2020 ;

Sachant que le dernier loyer indexé trimestriel s’élève à la somme de 7.263,87 €, que le loyer contractuel trimestriel s’élève à la somme de 7.000 €, que la période trimestrielle du 1^er octobre au 31 décembre 2019 compte 92 jours et la période trimestrielle du 1^er janvier au 31 mars 2020 compte 91 jours, il y a lieu de comptabiliser :

— loyer du 1^er octobre 2019 au 19 octobre 2019 (19/92 jours) : 1.500, 15 € (7.263,87 x 19 : 92) : cette somme correspond au décompte (7.263,87 – 5.763,72 = 1.500,15),

— charges du 1^er octobre 2019 au 19 octobre 2019 (19/92 jours) : 82,61 € (400 x19 : 92) : le décompte mentionnant la somme de 400 €, il convient de déduire 317,39 € (400 – 82,61),

— indemnité d’occupation du 20 octobre 2019 au 31 décembre 2019 (73/92 jours) : 8.331,52 € (7.000 x 73 : 92 + 7.000 x 73 : 92 : 2), cette comme correspond au décompte,

— indemnité d’occupation du 1^er janvier 2020 au 6 février 2020 (37/91 jours) : 2.846,15 € (7.000 x37 : 91) : le décompte mentionnant 10.500 €, il convient de déduire 7.658,85 € (10.500 – 2.841,15 = 7.658,85) ainsi que la somme de 400 € comptabilisée au titre des charges,

soit un total de sommes à déduire du décompte de 8.376,24 € (317,39 + 7.658,85 + 400) ;

En conséquence, il convient de fixer la somme due au titre des loyers et charges impayées/ indemnité d’occupation au 6 février 2020 à 17.429,80 € (34.054,63 – 8.248,59 – 8.376,24) ;

Concernant la clause pénale, la société Palcoh ne justifie d’aucun 'rappel demeuré infructueux’ au sens du bail commercial, relatif aux loyers et charges impayés, antérieur à l’assignation de M. et M^me X du 27 juillet 2016 ; en effet, les commandements et sommations produits visent uniquement les travaux réalisés sans autorisation ;

Ainsi il convient de débouter la société Palcoh de sa demande au titre de la clause pénale ;

La société Palcoh justifie avoir déclaré auprès de la Selarl Athena, par lettre recommandée reçue le 28 février 2020, une créance de 34.054,63 € au titre des loyers impayés au 20 février 2020, au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin (pièce 25) ;

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de loyers à hauteur de 2.894,60 € et de la clause pénale de 289,46 € au 1^er décembre 2017 présentée par la SCI Palcoh à l’encontre de la société Reiswin ;

Et il convient de fixer la créance de la société Palcoh au passif de la société Reiswin, faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, dont le liquidateur est la Selarl Athena en la personne de M^e N O, à hauteur de la somme de 17.429,80 €, au titre des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation au 6 février 2020 ;

Sur la demande de remise en état du sous-sol du local commercial

Le syndicat des copropriétaires sollicite d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de remise en état du sous-sol du local commercial et de condamner la société Palcoh à restituer au sous-sol son affectation d’origine à savoir celle de réserve et non d’une salle destinée à recevoir de la clientèle ; il estime que le sous-sol ne pouvait pas faire l’objet de tels travaux et de changement d’affectation sans autorisation et que l’aménagement de la cave pour recevoir de la clientèle pose un problème de sécurité des personnes et des biens et de risque incendie ; il précise que si la société Palcoh a procédé à l’expulsion de la société Reiswin, il vient d’être informé que la société Palcoh a loué les lieux à la société Envol qui exploite sous l’enseigne l’Artiste un commerce de débit de boissons et qu’il est à craindre que cette nouvelle activité soit de nouveau l’objet de nuisances ;

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation en première instance, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de

l’immeuble….' ;

En l’espèce, d’une part le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des textes ou des clauses du règlement de copropriété qui imposaient une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser les travaux d’aménagement au sous-sol du local commercial ; d’autre part, le syndicat ne justifie pas des clauses de ce règlement qui permettent de considérer que 'le sous-sol du local commercial’ a fait l’objet d’un changement d’affectation qui nécessitait une autorisation de l’assemblée générale ;

Le règlement de copropriété (pièce 13) décrit en page 10 le lot 1 du bâtiment A ainsi :

'Local commercial comprenant avec accès porte à gauche de l’entrée, commune à la boutique, réserve et toilette avec wc, autre accès première porte droite cité de l’industrie.

Sous-sol, une réserve, ces deux niveaux communiquent entre eux par un escalier particulier, ce lot donne accès au lot numéro 100 du bâtiment B’ ;

L’expert judiciaire a décrit au sous-sol 'une grande salle desservie par un escalier venant du rez-de-chaussée, des enceintes acoustiques, un bar, une salle de concert’ ;

Les bâtiments comportent d’autre 'local commercial’ ou 'réserve’ :

— le bâtiment A comporte un lot 2 composé d’un local commercial,

— le bâtiment B comporte le lot 102, composé d’un local commercial, et les lots 100 et 101, composés d’une réserve, dont le lot 100 qui comporte un accès au lot 1 du bâtiment A ;

Le règlement de copropriété ne définit pas l’affectation des 'réserves’ ; d’autre part, il y a lieu de relever que la réserve litigieuse incluse dans le lot 1 ne forme pas un lot à elle seule, comme c’est le cas pour les lot 100 et 101 ; en effet cette réserve est incluse dans le lot 1 et l’affectation de ce lot est à usage commercial ;

Un changement d’affectation ne pourrait s’entendre qu’au sens du changement d’affectation du lot et non d’une partie du lot ;

Le fait que les aménagements permettent d’accueillir de la clientèle dans la réserve alors que le lot 1 est affecté à un usage commercial est insuffisant à justifier que ces aménagements ont entraîné un changement d’affectation du lot 1 ;

Et même si le règlement de copropriété définit dans la Partie 3 Chapitre 1 article 12 que 'L’immeuble est destiné à usage d’habitation', le lot 1^etant affecté à un usage commercial, il n’y a pas d’élément justifiant que ces aménagements soient contraires à la destination de l’immeuble ;

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justifiant que les aménagements en tant que tel créent un risque d’incendie ;

Il convient donc de considérer que ce ne sont pas ces aménagements en eux-mêmes qui sont contraires au règlement de copropriété mais uniquement l’usage qui en a été fait par la société Reiswin, en ce qu’il était constitutif de nuisances sonores ;

La société Reiswin n’exploitant plus les lieux et le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas que la nouvelle locataire fasse un usage du lot prohibé par le règlement de copropriété, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires d’ordonner la remise en état du sous-sol du local commercial ;

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et abus de droit

' Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par M.et M^me X

M. et M^me X sollicitent une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’encontre de la société Reiswin pour avoir ouvert son commerce

dans des conditions différentes de celles initialement prévues, avoir utilisé une étude d’impact biaisée et avoir contesté la réalité des nuisances tout au long de la procédure ;

En application des dispositions des articles 1382 ancien du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement relevé que M. et M^me X ne justifient pas d’un préjudice différent de la réparation du trouble de jouissance ou des frais engagés qui ont vocation à êtrepris en compte en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

En outre, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve de ce que la défense de la société Reiswin aurait dégénéré en abus de droit ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et M^me X de cette demande ;

' Sur la demande de dommages et intérêts pour abus de droit présentée par la SCI Palcoh

La SCI Palcoh sollicite à l’encontre de sa locataire la société Reiswin une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit ;

En l’espèce, la société Palcoh ne rapporte pas la preuve de ce que la défense de la société Reiswin aurait dégénéré en abus de droit ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Palcoh de cette demande ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de considérer que la somme de 6.018 € sollicitée par le syndicat des copropriétaires au titre des honoraires d’avocat liés à l’expertise relève de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de sa déclaration de créance auprès du liquidateur judiciaire de la société Reiswin, il y a lieu de le débouter de sa demande de fixer la créance de 5.000 €, au titre de l’article 700 prononcé en première instance, au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin ;

La condamnation de la société Reiswin à garantir la société Palcoh des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires au titre des frais et dépens n’est pas remise en cause ; toutefois la société Palcoh ne justifie pas avoir déclaré au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin les sommes que la société Reiswin et la société

Palcoh ont été condamnées in solidum à payer soit :

— la somme de 3.000 € à M. et M^me X au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la somme de 5.000 € au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les frais d’expertise judiciaire ;

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Palcoh de sa demande de fixer ces sommes au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin ;

La société Palcoh et la Selarl Athena, ès qualités de liquidateur de la Sarl Reiswin, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M.et M^me X la somme supplémentaire de 4.500 € et au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Palcoh ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a

— condamné in solidum la société Palcoh et la société Reiswin à verser la somme de 4.800 € au syndicat des copropriétaires du 88/90 rue Saint-Maur 75011 Paris à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la demande en paiement de loyers à hauteur de 2.894,60 € et de la clause pénale de 289,46 € au 1^er décembre 2017 présentée par la société Palcoh à l’encontre de la société Reiswin ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Rejette la demande de la société Palcoh de déclarer irrecevable la demande de condamnation formée par M. M X et M^me Q R épouse X à son encontre, pour un montant supérieur à la déclaration de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Reiswin ;

Requalifie la demande de la société Palcoh de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à son encontre, en une demande de déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir ;

Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du 88/90 rue Saint-Maur 75011 Paris, d’une part de condamner in solidum la société Reiswin et la société Palcoh à lui verser des dommages et intérêts au titre du préjudice en raison des nuisances, et d’autre part d’ajouter au jugement la fixation au passif de la société Reiswin d’une créance au titre de ces dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du 88/90 rue Saint-Maur 75011 Paris de sa demande d’ajouter au jugement la fixation au passif de la société Reiswin de sa créance de 4.800 € à titre de dommages et intérêts ;

Fixe la créance de M. M X et M^me Q R épouse X au passif de la société Reiswin, faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, dont le liquidateur est la Selarl Athena en la personne de M^e N O, à hauteur de la somme de 15.000 €, somme à laquelle la société Reiswin est condamnée in solidum avec la société Palcoh à régler à M. et M^me X, en répararation du trouble de jouissance de juillet 2014 à mars 2017 non inclus ;

Fixe la créance de la société Palcoh au passif de la société Reiswin, faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, dont le liquidateur est la Selarl Athena en la personne de M^e N O, à hauteur de la somme de 15.000 €, somme à laquelle la société Reiswin est condamnée in solidum avec la société Palcoh à régler à M. et M^me X, en répararation du trouble de jouissance de juillet 2014 à mars 2017 non inclus et pour laquelle la société Reiswin est condamnée à garantir la société Palcoh ;

Fixe la créance de la société Palcoh au passif de la société Reiswin, faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, dont le liquidateur est la Selarl Athena en la personne de M^e N O, à hauteur de la somme de 17.429,80 €, au titre des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation au 6 février 2020 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du 88/90 rue Saint-Maur 75011 Paris de sa demande d’ajouter au jugement la fixation, au passif de la société Reiswin, faisant l’objet d’un liquidation judiciaire, de sa créance de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcé en première instance ;

Déboute la société Palcoh de sa demande d’ajouter au jugement la fixation, au passif de la société Reiswin, faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, de ses créances constituées par :

— la somme de 3.000 € à M. et M^me X au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcé en première instance,

— la somme de 5.000 € au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcé en première instance,

— les frais d’expertise judiciaire inclus dans les dépens prononcés en première instance ;

Condamne in solidum la société Palcoh et la Selarl Athena, ès qualités de liquidateur de la Sarl Reiswin, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. M X et M^me Q R épouse X la somme supplémentaire de 4.500 € et au syndicat des copropriétaires du 88/902 rue Saint-Maur 75011 Paris la somme supplémentaire de 4.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT