RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 AVRIL 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/10203 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5XSX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2018 -Tribunal d’Instance de Paris 17^e – RG n° 11-17-000622

APPELANT

Monsieur Y D

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2303

INTIMEE

Madame C G H Z J X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R129

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Michel CHALACHIN, président dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1^er septembre 2002, M. A B, aux droits duquel est venue M^me C Z J X, a donné à bail à M. Y D un local à usage d’habitation situé […], moyennant un loyer mensuel révisable, initialement fixé à la somme de 800,07 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 114,93 euros.

Le 27 février 2017, la bailleresse a fait délivrer au preneur un congé pour motif sérieux et légitime à effet du 31 août 2017.

Par acte d’huissier du 15 septembre 2017, M^me Z a fait assigner M. D devant le tribunal d’instance du 17^e arrondissement de Paris aux fins de voir valider son congé, de voir ordonner son expulsion et de le voir condamner à payer la somme de 3227,41 euros (subsidiairement 2 846,08 euros) au titre des charges impayées, outre une indemnité de procédure.

Par jugement du 3 avril 2018, le tribunal d’instance a notamment :

— déclaré irrecevables les demandes de M^me C Z au titre des charges récupérables des exercices 2011-2012 et 2012-2013,

— validé le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré le 27 février 2017,

— dit que le bail conclu entre les parties le 1^er septembre 2002 a expiré le 31 août 2017 et que, depuis cette date, M. D est déchu de tout titre d’occupation sur le local loué,

— dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens, de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. D et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— condamné M. D à payer à M^me Z une somme de 3 022,95 euros au titre de la dette de charges récupérables des exercices 2013-2014, 2014-2015, 2015-2016 et 2016-2017, et cela avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2017,

— rejeté les demandes reconventionnelles de M. D,

— condamné M. D aux dépens et à régler à M^me Z la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 mai 2018, M. D a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions adressées au greffe le 24 juillet 2018, M. Y D – appelant – au visa des articles 6, 7-1, 15 et 23-9 de la loi du 6 juillet 1989, demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— débouter M^me Z de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— déclarer prescrite la demande de paiement des charges au-delà du 15 septembre 2014,

— l’autoriser à s’acquitter de tout éventuel arriéré de charges locatives par douzième sur une période d’une année à compter de la date de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause :

— condamner M^me Z aux dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du même code.

Par dernières conclusions adressées au greffe le 17 octobre 2018, M^me C Z J X – intimée – au visa de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu du 3 avril 2018 en ce qu’il a :

• validé le congé pour motif sérieux et légitime le 27 février 2017,

• dit que le bail conclu entre les parties le 1^er septembre 2002 a expiré le 31 août 2017 et que, depuis cette date, M. D est déchu de tout titre d’occupation sur le local loué,

• dit que faute par M. D d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux loués sis […] à Paris 17^e portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique,

• dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution, aux frais, risques et périls de M. D, et ce, en garantie des loyers et indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

• condamné M. D à lui régler une somme au titre des charges récupérables depuis les exercices 2013-2014, 2014-2015, 2015-2017,

Y ajoutant :

— condamner M. D à lui régler la somme de 3 880,45 euros au titre des régularisations des charges pour les exercices 2013-2014 jusqu’aux exercices 2016-2017 et au titre des provisions sur charges dues depuis le 1^er octobre 2017 jusqu’au 1^er octobre 2018 à hauteur de 3 880,45 euros, et ce, avec les intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir jusqu’à complet paiement,

— débouter M. D de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. D aux dépens d’appel dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile et au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du même code à son bénéfice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2021.

Sur ce,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la validité du congé

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce projet doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévu au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparaît pas justifier par des éléments sérieux et légitime.

En l’espèce, le congé délivré le 27 février 2007 respecte les conditions de délais et de forme prévues par les dispositions précitées. Il y est mentionné que M^me Z donne congé à M. D en raison des manquements graves à ses obligations pour les motifs suivants : irrégularité dans le règlement des loyers malgré les diverses relances, retard dans le paiement des loyers qui ont contraint le bailleur à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 septembre 2016, non-paiement du loyer du mois de février 2017, absence de règlement de la provision sur charges fixée au contrat à hauteur de 114,93 euros par mois, de telle sorte que le locataire est débiteur d’une somme de 3227,41 euros au titre des charges récupérables depuis le 27 mars 2012 au 30 septembre 2016, et exercice d’une activité professionnelle des arts du spectacle vivant dans les lieux loués au mépris des dispositions du bail sans avoir recueilli préalablement l’autorisation du bailleur.

Sur le non-respect de la destination des lieux

Le contrat unissant les parties contient une clause au terme de laquelle la destination du local est exclusivement l’habitation. M. D ne conteste pas qu’il exerce sa profession de graphiste designer, tout en précisant qu’il ne reçoit aucun client et qu’il s’agit d’une profession purement intellectuelle ne conduisant à aucun désagrément pour le voisinage et aucune modification des lieux. Sans conséquence sur les conditions d’occupation de logement, ce manquement est insuffisamment grave pour justifier à lui seul le non-renouvellement du contrat.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté ce grief.

Sur l’irrégularité dans le paiement du loyer

Il résulte du bail que le loyer est payable mensuellement d’avance au domicile du bailleur ou de son mandataire.

M^me Z verse aux débats deux lettres de relance ainsi qu’un commandement de payer du 20 septembre 2016 visant la clause résolutoire pour un arriéré de 2 542 euros correspondant à un reliquat du loyer de juillet 2015 et le loyer d’août et septembre 2016. Elle produit également des captures d’écran de téléphone portable faisant état de retards de paiement. Enfin, dans sa lettre du 7 février 2017, M. D admet qu’il a sollicité le différé de certains loyers en raison de ses difficultés professionnelles et financières.

Il ressort de ce qui précède que le manquement reproché au preneur est établi. Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

Sur le non-paiement de la provision sur charges

Il résulte des lettres des 9 août 2010, 3 août 2011, 10 août 2012, 19 août 2013 et 18 août 2014 par lesquels M^me Z a informé M. D de l’indexation du loyer, que le loyer ainsi indexé correspondait au loyer principal, à l’exclusion de la provision sur charges puisque, conformément aux règles en la matière, elle avait pris comme base de calcul la somme de 800,07 euros, soit le loyer principal à la date de conclusion du contrat.

L’ensemble des pièces versées aux débats montrent en outre que M. D s’acquittait du montant des loyers en principal, à l’exclusion de la provision sur charges.

Cependant, force est de constater que ce n’est qu’aux termes d’une lettre recommandée avec accusé de réception du 31 janvier 2017, soit un mois avant la délivrance du congé, que M^me Z a reproché à son locataire le non-paiement de la provision sur charges et a procédé à une régularisation.

Il convient toutefois de relever que le paiement des provisions sur charges n’est pas mentionné dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 septembre 2017.

Enfin, ce grief doit aussi être apprécié regard du propre manquement de la bailleresse à son obligation de régularisation annuelle des charges, obligation qu’elle n’a exécutée qu’au 31 janvier 2017.

Sur l’absence de paiement de charges après régularisation

Il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

La charge de la preuve du montant des charges, exigibles sur justification, et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur.

Par ailleurs, avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, l’action en paiement des loyers était soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil.

Toutefois, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014 précitée, dispose désormais que Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Si cette disposition n’a pas été déclarée applicable aux baux en cours par l’article 14 de la loi du 24 mars 2014, la loi du 6 août 2015 est venue préciser, dans son article 82 II 2°, que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 était immédiatement applicable aux baux en cours, dans les conditions de l’article 2222 du code civil. Ce n’est donc qu’à compter du 8 août 2015, date d’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015, que ce texte est devenu immédiatement applicable aux baux en cours.

L’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil prévoit qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription (…), ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Ainsi, s’agissant des actions dérivant d’un contrat de bail, la prescription triennale s’est substituée à la prescription quinquennale à compter du jour de l’entrée en vigueur la loi du 6 août 2015, soit le 8 août 2015, sans que la durée totale puisse excéder cinq années.

Dès lors, au cas d’espèce, lorsque la date du relevé des charges établi par le syndic qui correspond au jour où le bailleur a été mis en mesure de procéder à la régularisation (point de départ du délai de prescription) est antérieure au 8 août 2015, l’action est prescrite à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter dudit relevé des charges. En revanche, lorsque la date du relevé des charges établi par le syndic est postérieure au 8 août 2015, l’action est prescrite le 8 août 2018 ou à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter dudit relevé des charges si ce délai est plus court.

Il résulte des pièces contradictoirement débattues que les charges des exercices 2011-2012, 2012-2013 et 2013-2014 ont été établies par des relevés du syndic des 12 décembre 2012, 31 janvier 2014 et 5 février 2015, de sorte que la bailleresse disposait d’un délai expirant, selon les exercices, les 12 décembre 2017, 31 janvier 2019 et 5 février 2020 pour agir en paiement. L’action engagée par assignation du 15 septembre 2017 est donc recevable pour ces charges soumises à l’ancienne prescription quinquennale.

Les charges des exercices 2014-2015 et 2015-2016 ont été établies par des relevés du syndic des 2 décembre 2015 et 20 décembre 2016, de sorte que la bailleresse disposait d’un délai expirant le 8 août 2018 pour agir en paiement. L’action engagée par assignation du 15 septembre 2017 est donc recevable pour ces charges soumises à la prescription triennale.

Il ressort de l’ensemble de ces relevés, qui constituent des justificatifs suffisants de leur caractère récupérable, que les charges locatives s’élèvent à la somme de 679,72 euros pour l’exercice 2011-2012, à la somme de 687,69 euros pour l’exercice 2012-2013, à la somme de 783,72 euros pour l’exercice 2013-2014, à la somme de 640,25 euros pour l’exercice 2014-2015, à la somme de 767,51 euros pour l’exercice 2015-2016 et à la somme de 831,47 euros pour l’exercice 2016-2017, soit un montant total de 4 210,36 euros.

Il résulte par conséquent de l’ensemble de ces éléments que M. D a commis des fautes qui, par leur accumulation et leur répétition, constituent un motif sérieux et légitime pour justifier le non-renouvellement du contrat et motiver un congé, et ce nonobstant les propres manquements de M^me Z à son obligation de régularisation annuelle des charges et à son obligation de délivrance de quittances ou reçus de paiements partiels.

La cour valide dès lors le congé délivré par la bailleresse, déclare M. D déchu de tout titre d’occupation sur le local loué depuis le 31 août 2017 et confirme ainsi le jugement de ce chef.

Sur la demande d’expulsion

Depuis le 31 août 2017, M. Y D, déchu de tout titre d’occupation sur l’appartement litigieux, occupe sans droit ni titre les lieux qui devront être libérés dans des conditions précisées au dispositif. À défaut pour lui de quitter volontairement le local dans le délai imparti, il y aura lieu de l’expulser, ainsi que tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique conformément aux articles L. 412-3 et L. 412-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La décision de première instance est par conséquent confirmée de ce chef.

Enfin, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, M^me Z ne forme aucune demande de condamnation de M. D au paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge devant limiter son office à l’objet du litige tel que déterminé par les parties, la cour ne prononcera aucune condamnation à ce titre.

Sur la demande en paiement

Ainsi qu’il a été examiné, M. D n’a versé aucune provision pour charges et demeure redevable à ce titre de la somme de 4 210,36 euros au titre des exercices 2011-2012 à 2016-2017.

M^me Z E sa demande devant la cour et sollicite en outre le versement d’une indemnité au titre de la provision sur charges due du 1^er octobre 2017 au 1^er octobre 2018 (terme d’octobre inclus) de1 609,04 euros (574,65 euros + 1 034,93 euros) correspondant à 114,93 euros x 14. M. D ne répond pas à cette demande, n’en formule aucune contestation et ne rapporte pas la preuve qu’il s’est acquitté des provisions sur charges ainsi réclamées.

Toutefois, la cour constate que la bailleresse comptabilise deux dois les mois de février et d’octobre, de sorte qu’il convient de retenir la seule somme supplémentaire de 1 379,16 euros (114,93 euros x 12) à titre d’indemnité.

Enfin, la bailleresse limite sa demande à la somme totale de 3 880,45 euros, considérant que ses demandes formées au titre des exercices 2011-2012 et 2012-2013 sont prescrites.

Il convient par conséquent de condamner M. D à payer à sa bailleresse la somme ainsi sollicitée assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2018 – date du jugement – sur la somme de 3 022,95 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Le jugement doit donc être réformé de ce chef.

Il se déduit enfin de ce qui précède que, désormais déchu de son titre d’occupation par l’effet du congé, M. D n’est plus fondé à demander le paiement par douzième des charges récupérables comme le prévoit l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le preneur, partie succombante, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel et à payer à la bailleresse la somme supplémentaire de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Le sens de la présente décision commande par ailleurs de rejeter la demande de M. D formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l’arriéré de charges récupérables ;

Statuant à nouveau sur ce point :

Condamne M. Y D à payer à M^me C Z J X la somme de 3 880,45 euros au titre de l’arriéré des charges récupérables (terme d’octobre 2018 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2018 sur la somme de 3 022,95 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Y ajoutant :

Déboute M. Y D de sa demande de paiement différé par douzième ;

Condamne M. Y D aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à payer à M^me C Z J X la somme supplémentaire de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

Le greffier, Le Président,