Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 3, 20 octobre 2021, n° 21/01806

TGI Paris 11 janvier 2021

CA Paris
Infirmation partielle 20 octobre 2021

Arguments

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Accepté
Existence de contestations sérieuses
La cour a jugé que la société Thaffath a démontré l'existence de contestations sérieuses, ce qui justifie l'infirmation de l'ordonnance.
Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a accordé des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 31 août 2021, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.
Rejeté
Caractère abusif de l'action en justice du bailleur
La cour a estimé que la société Thaffath n'a pas établi le caractère abusif de l'action du bailleur, rejetant ainsi sa demande de dommages-intérêts.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Paris a infirmé l'ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Paris qui avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion de la SAS Thaffath, locataire d'un local commercial. La question juridique principale concernait la validité de la clause résolutoire du bail commercial suite à un commandement de payer émis pendant la période de fermeture administrative due à la pandémie de Covid-19, et la possibilité de suspendre rétroactivement les effets de cette clause. La juridiction de première instance avait jugé que l'obligation de paiement des loyers n'était pas sérieusement contestable et avait ordonné l'expulsion. La Cour d'Appel a reconnu que, bien que la force majeure ne puisse être invoquée pour le non-paiement de sommes d'argent, la société Thaffath avait régularisé sa dette locative et repris le paiement des loyers courants, démontrant ainsi sa bonne foi et sa capacité de paiement. En conséquence, la Cour a accordé des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 31 août 2021, suspendu rétroactivement les effets de la clause résolutoire, et constaté que la clause n'avait pas joué, rejetant ainsi les demandes d'expulsion et de paiement provisionnel. La demande de dommages-intérêts de la SAS Thaffath a été rejetée et elle a été condamnée aux dépens d'appel, sans indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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lemondedudroit.fr · 5 mai 2025

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 3, 20 oct. 2021, n° 21/01806
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/01806
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 11 janvier 2021, N° 20/55527
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Patrick BIROLLEAU, président
Avocat(s) :	Fabienne HAVETCarine LE BRIS-VOINOTFrancine HAVETJean-Louis MARY
Parties :	S.A.S. THAFFATH

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 20 OCTOBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01806 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDAFP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Janvier 2021 -Président du TJ de PARIS – RG n° 20/55527

APPELANTE

S.A.S. THAFFATH prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Jean-louis MARY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1539

INTIMÉ

M. Y Z (Décédé)

[…]

PARTIES INTERVENANTES, venant aux droits de M. Y Z

Monsieur A Z

[…]

Représenté par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Assisté par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au Barreau de PARIS, toque : B434

Monsieur X Z

[…]

Représenté par M^e Fabienne HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1516

Assisté par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au Barreau de PARIS, toque : B434

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Septembre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Carole CHEGARAY, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : A POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par A POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2013, M. Y Z a donné à bail en renouvellement à la SARL Sittele des locaux à usage commercial situés à Paris 15^e […], pour une durée de neuf ans à compter du 1^er octobre 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 26.400 euros, payable mensuellement à terme échu. La destination des lieux est : café-brasserie.

Le 29 mars 2019, la société Sittele a cédé son fonds de commerce à la SAS Thaffath.

Suivant acte extrajudiciaire du 12 mai 2020, M. Y Z a fait délivrer à la société Thaffath un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce, d’avoir à lui payer, dans le délai d’un mois, la somme en principal de 9.730,68 euros au titre de l’arriéré locatif dû, terme du mois d’avril 2020 inclus. Cet acte a été dénoncé le 12 juin 2020 à la société Sitelle en sa qualité de caution au titre du paiement des loyers et charges.

Par acte du 5 août 2020, M. Y Z a fait assigner en référé la société Thaffath et la société Sittele devant le tribunal judiciaire de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la société Thaffath sous astreinte, paiement à titre provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation, cette dernière devant être égale au montant du loyer courant charges en sus, outre diverses sommes.

A l’audience devant le premier juge, le bailleur a renoncé à ses demandes formées à l’encontre de la société Sitelle et a actualisé sa créance à la somme de 7.482,91 euros arrêtée au mois d’octobre 2020

inclus.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 juillet 2020,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Thaffath et de tout occupant de son chef des lieux situés à Paris 15^e […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à 1'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS Thaffath, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

— condamné par provision la SAS Thaffath à payer à M. Y Z la somme de 7.482,91 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au mois d’octobre 2020 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

— condamné la SAS Thaffath aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, à l’exclusion du coût de sa dénonciation à la SARL Sittele,

— condamné la SAS Thaffath à payer à M. Y Z la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes des parties,

— rappelé que 1'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Suivant déclaration du 26 janvier 2021, la S.A.S Thaffath a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance, à l’exception des dispositions disant n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte et disant n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie.

L’instance a été interompue du fait du décès de M. Y Z survenu le 16 février 2021. Par actes en date des 21 et 26 mai 2021, la société Thaffath a fait assigner en intervention forcée devant la cour M. M. X et A Z, héritiers de M. Y Z.

Aux termes de son assignation en intervention forcée, la S.A.S Thaffath demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— juger qu’il existe des contestations sérieuses,

— débouter M. M. X et A Z, en leur qualité de coïndivisaires de la succession de leur père M. Y Z, de l’intégralité de leurs demandes,

Subsidiairement,

— suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

— accorder à la société Thaffath un délai de 24 mois pour payer à son bailleur toute somme dont la cour la jugerait débitrice au jour de l’audience,

— condamner solidairement M. M. X et A Z, en leur qualité de coïndivisaires de la succession de leur père M. Y Z, à payer à la société Thaffath une somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. M. X et A Z, en leur qualité de coïndivisaires de la succession de leur père M. Y Z, à payer à la société Thaffath une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 15 juin 2021, M. A Z et M. X Z demandent à la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles L 421-1, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 1224 et suivants, et 1728 du code civil,

— recevoir MM. X et A Z, venant aux droits de M. Y Z, en leurs demandes et les y dire bien fondés,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter la société Thaffath de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Thaffath à payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même au paiement des entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

En application de l’article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

La demande de délais et de suspension de la clause résolutoire peut être formée pour la première fois en cause d’appel. Ainsi, le juge peut, saisi d’une demande de délais du locataire, les accorder, même à titre rétroactif, et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant ladite clause, celle-ci étant réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère dans les conditions fixées par la décision.

En l’espèce, la société Thaffath soulève à titre principal l’existence de contestations sérieuses tenant à la période pendant laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré et concernant des loyers relatifs à la période de fermeture administrative, et sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais et la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire.

Le commandement de payer du 12 mai 2020 porte sur les loyers et charges impayés des mois de janvier, février, mars et avril 2020. C’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré qu’en vertu de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, ledit commandement délivré pendant la période protégée du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 a vu ses effets reportés au-delà du 23 juin 2020, soit jusqu’au 25 juillet 2020.

La société Thaffath fait valoir que l’obligation de paiement des loyers postérieurement au 11 mars 2020 est sérieusement contestable, invoquant du fait de la fermeture administrative de son commerce la force majeure, la bonne foi dans l’exécution des contrats, l’imprévision et l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020.

Elle soutient que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 remplit les conditions pour être qualifiée d’événement de force majeure, les trois conditions d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité étant réunies. Elle en déduit qu’elle est fondée à opposer au bailleur une suspension de son obligation de paiement des loyers et charges postérieurement au 11 mars 2020 mais aussi pour les loyers antérieurs dans la mesure où le commandement a été délivré alors que l’établissement était fermé.

Cependant, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de

sorte qu’il rende impossible l’exécution de l’obligation. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse. La force majeure ne constitue donc pas une contestation sérieuse.

La bonne foi du bailleur dans l’exécution du contrat ne saurait être sérieusement remise en cause par la société Thaffath, dès lors que celui-ci lui a accordé des délais de paiement comme en témoigne le courrier de son mandataire du 29 juillet 2020.

La société Thaffath ne saurait se prévaloir du bénéfice de la renégociation pour imprévision prévue par l’article 1195 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, lequel n’est pas applicable en l’espèce, le bail ayant été conclu ou renouvelé avant le 1^er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016.

Enfin, s’agissant de la loi du 14 novembre 2020, les mesures protectrices qu’elle édicte en cas d’impayé de loyers ne concernent que les loyers et charges dus à compter du mois de novembre 2020, étant rappelé que la demande en paiement du bailleur ne porte que sur la période courant jusqu’au mois d’octobre 2020.

L’obligation au paiement des loyers et charges de la société Thaffath n’est donc pas sérieusement contestable.

Il n’est pas contesté que la société Thaffath ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai qui lui était imparti jusqu’au 25 juillet 2020.

Toutefois, il ressort du dernier avis d’échéance en date du 31 août 2021 communiqué par la société locataire, qu’à cette date celle-ci a apuré sa dette locative et repris le paiement du loyer courant. L’appelante a ainsi démontré sa bonne foi et sa capacité à régler l’intégralité des loyers et charges dus. Il y a lieu en conséquence d’accorder rétroactivement un délai de paiement jusqu’au 31 août 2021 à la société Thaffath pour s’acquitter de la dette due au titre de l’arriéré locatif, et de suspendre jusqu’à cette date les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial et visée au commandement.

La société locataire s’étant libérée dans les conditions ci-dessus fixées, il convient de constater que la clause résolutoire n’a pas joué. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée du chef de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion, du paiement à titre provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

La société Thaffath n’établit pas, au vu de ce qui précède, le caractère abusif de l’action en justice intentée par le bailleur. Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

La société Thaffath dont le défaut de paiement est à l’origine de la procédure supportera la charge des dépens d’appel.

Compte tenu des cicrconstances de l’espèce, il n’y a pas lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qui concerne les dépens et l’indemnité de procédure,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde à la société Thaffath des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 31 août 2021 pour apurer sa dette locative,

Suspend rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant le délai imparti,

Constate que la société Thaffath s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 mai 2020,

Constate que les délais de paiement accordés ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Dit en conséquence n’y avoir lieu à référé sur les demandes des bailleurs en résiliation du bail, expulsion, paiement à titre provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation,

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la société Thaffath,

Condamne la société Thaffath aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT