Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 01 JUIN 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21144 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYSF

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Novembre 2021 – Président du TJ de MEAUX – RG n° 21/00870

APPELANTE

Société SELECTINVEST 1, SCPI représentée par la SAS LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 8]

(RCS de PARIS sous le numéro 784 852 261)

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

INTIMEES

S.A.S. LORINVEST prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social

[Adresse 4]

[Localité 10]

(RCS de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 444 513 022)

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant M^e Alexandre CORNET de la SELARL CVS, avocat au barreau de NANTES, substitué par M^e Clara DUBILLOT, avocat au barreau de NANTES

S.E.L.A.R.L. GARNIER-[R], représentée par Me [Z] [R], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RABOURDIN (805 000 981 R.C.S. MEAUX) ayant son siège social

[Adresse 5]

[Localité 9]

Défaillante – signification à personne morale

S.A.S. ACI GROUPE prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social

[Adresse 2]

[Localité 6]

(Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 850 611 369)

S.A.S. ACI D&N prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social

[Adresse 3]

[Localité 7]

(Registre du Commerce et des Sociétés d’ANNECY sous le numéro 889 698 502)

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant M^e Bastien MORAGA de la SELARL DUMON PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0361 substitué par M^e Xavier BERTRAND, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Edmée BONGRAND, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Meggy RIBEIRO

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, et par M^me Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par contrat en date du 2 mai 2013, la société Selectinvest1(le bailleur) a donné à bail commercial à la société Rabourdin Industrie, à compter du 1er avril 2013, des locaux situés [Adresse 11]), moyennant un loyer annuel de 992 000 euros hors charges et hors taxes, payable d’avance trimestriellement.

Par jugement du tribunal de commerce de Meaux en date du 13 mai 2013, la société Rabourdin a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, convertie en redressement judiciaire par jugement du 23 juin 2014.

Le 13 octobre 2014, un plan de cession des actifs de la société a été arrêté par le tribunal de commerce de Meaux et la société par actions simplifiée Rabourdin est devenue cessionnaire du bail.

Par acte en date du 15 décembre 2014, la société Lorinvest s’est portée caution solidaire de la société par actions simplifiée Rabourdin à compter du 11 décembre 2014 et jusqu’au 30 septembre 2022, dans la limite de la somme de 480.000 euros.

Le montant du loyer hors charges et hors taxes a été réduit à la somme annuelle de

749.379,96 euros à compter du 31 octobre 2016 par avenant en date du 17 janvier 2017.

Par jugement du tribunal de commerce de Meaux en date du 25 mai 2020, la société Rabourdin a été placée en redressement judiciaire.

Le bailleur a déclaré sa créance au passif de la société pour une somme de 905.672,53 euros le 29 juin 2020, réduite à 576.264 euros par courrier du 25 juin 2021.

Par jugement du 9 octobre 2020, le tribunal de commerce de Meaux a arrêté le plan de cession des actifs de la SAS Rabourdin au profit de la société ACI Groupe avec faculté de se substituer la société ACI D&N, et a converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse, la société Selectinvest1, a fait délivrer aux sociétés Rabourdin et ACI Groupe un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par actes d’huissier en date respectivement des 11 et 18 mars 2021, pour une somme de 259.910,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 février 2021. Il 1'a dénoncé à la société Lorinvest par acte du 19 mars 2021.

La société Selectinvest a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux :

— par acte des 22 et 27 juillet, 11 août 2021, les sociétés ACI Groupe, Rabourdin et ACI D&N aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, de voir ordonner leur expulsion et de les voir condamner à lui payer, à titre provisionnel, l’arriéré locatif’et une indemnité d’occupation ;

— par acte du 23 juillet 2021, la société Lorinvest afin de la voir condamner, en exécution de son engagement de caution, à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 505.066,03 euros au titre du passif locatif antérieur au 25 mai 2020.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 novembre 2021, le juge des référés a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Selectinvest 1 ;

— condamné la société Selectinvest 1 à rembourser à la société ACI D&N la somme de 344.062,51 euros au titre des provisions pour charges et taxes foncières du 10 octobre 2020 au 31 décembre 2021 ;

— condamné la société Selectinvest 1 à payer aux sociétés ACI Groupe, ACI D&N et Lorinvest la somme de 2.000 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration du 2 décembre 2021, la société Selectinvest 1 a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Elle demande, par ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 mars 2022, à la cour, au visa des articles 834 et 835 et 910-4 du code de procédure civile, des articles L. 145-41 et L. 642-9 du code de commerce, et des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau,

— débouter les sociétés ACI Groupe et ACI D&N de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouter la société Lorinvest de l’ensemble de ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 avril 2021 et ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de la société ACI D&N, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était ;

— condamner solidairement les sociétés ACI Groupe et ACI D&N à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, majoré de 50%, augmentée des taxes et charges récupérables, à compter du 18 avril 2021 et jusqu’à la restitution effective des lieux, se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

— condamner solidairement les sociétés ACI Groupe et ACI D&N à lui payer, par provision, la somme de 676.833,85 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 10 octobre 2020 au 31 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

— condamner solidairement les sociétés ACI Groupe et ACI D&N à lui payer par provision, la somme de 30.541,21 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 11 du bail, car garder les deux serait redondant ;

— condamner la société Lorinvest, en exécution de son engagement de caution, à lui payer, par provision la somme de 427.409,25 euros, au titre des loyers et charges dus jusqu’au 25 mai 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la sommation de payer;

— juger que la société Lorinvest sera, après complet paiement, subrogée dans ses droits au passif de la société Rabourdin pour la somme de 427.409,25 euros déclarée à titre privilégié;

— condamner in solidum les sociétés Lorinvest, ACI Groupe et ACI D&N à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Les sociétés ACI Groupe et ACI D&N demandent, par dernières conclusions remises et notifiées le 23 mars 2022, à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— juger que la société SélectInvest 1 ne rapportait pas la preuve de l’ensemble des demandes par elle formée au titre des provisions pour charges et taxe foncières au moment de leurs demandes ;

— juger qu’il existait une contestation sérieuse sur le montant des sommes réclamées par le bailleur au moment de leurs demandes

— confirmer l’ordonnance du 17 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Meaux en ce qu’elle dit a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SélectInvest 1 à rembourser ;

— condamné la société SélectInvest 1 à rembourser à la société ACI D&N la somme de 344.062,51euros au titre des provisions pour charges et taxes foncières du 10 octobre 2020 au 31 décembre 2021, et à leur payer la somme de 2.000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

— ordonner à la société SélectInvest 1 de transmettre à ACI D&N l’ensemble des pièces comptables (avoirs) non communiquées à ce jour et l’ensemble des factures d’électricité 2021, et ce, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— débouter la société Selectinvest 1 de toutes ses demandes ;

— condamner la société Selectinvest 1 à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société Lorinvest, par dernières conclusions remises et notifiées le 17 mars 2022, demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 1343-5 du code civil et 700 du code procédure civile, de :

à titre principal,

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

par conséquent, rejeter l’ensemble des demandes de la société Selectinvest 1 ;

à titre subsidiaire,

— ordonner l’échelonnement de sa condamnation éventuelle sur 24 mois à compter du mois suivant la notification de la décision à intervenir ;

en tout état de cause,

— condamner la société Selectinvest 1 aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés ACI Groupe et ACI D&N, par conclusions remises le 23 mars 2022, demandent à la cour de :

— juger que la société SélectInvest 1 ne rapportait pas la preuve de l’ensemble des demandes par elle formée au titre des provisions pour charges et taxe foncières au moment de leurs demandes ;

— juger qu’il existait une contestation sérieuse sur le montant des sommes réclamées par le bailleur au moment de leurs demandes ;

— confirmer l’ordonnance du 17 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Meaux en ce qu’elle dit a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SélectInvest 1 à rembourser, condamné la société SélectInvest 1 à rembourser à la société ACI D&N la somme de 344.062,51€ au titre des provisions pour charges et taxes foncières du 10 octobre 2020 au 31 décembre 2021, et à payer aux sociétés ACI Groupe, ACI D&N la somme de 2.000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— ordonner à SélectInvest 1 de transmettre à ACI D&N l’ensemble des pièces comptables

(avoirs) non communiquées à ce jour et l’ensemble des factures d’électricité 2021, et ce, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— débouter SelectInvest 1 de toutes ses demandes ;

— condamner SelectInvest 1 à payer à ACI GROUPE et à ACI D&N la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société Garnier-Gouillouet n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS,

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire."

Sur l’arriéré de loyers et de charges antérieur au 26 mai 2020, date d’ouverture de la procédure collective de la société Rabourdin Industrie

C’est par une motivation pertinente, que la cour adopte, que l’ordonnance entreprise retient que le montant réclamé à la caution est sérieusement contestable, dès lors qu’il n’est pas établi que la créance invoquée sur le débiteur principal ait été admise au passif. La décision déférée sera confirmée de ce chef.

Sur l’arriéré de loyers et de charges du 26 mai 2020 au 9 octobre 2020 inclus, soit avant l’entrée en jouissance du cessionnaire

Compte tenu des sommes versées par la société Rabourdin Industrie, il ne relève pas de l’évidence que des sommes restent dues au titre de cette période, ainsi que l’a relevé le premier juge. La décision déférée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes dirigées à l’encontre des sociétés ACI Groupe et ACI D&N pour la période courant à compter du 10 octobre 2020

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur l’arriéré locatif

Dès lors que :

— aucune régularisation des charges 2019 et 2020 n’est intervenue antérieurement à la date à laquelle le premier juge a statué, date à laquelle se place le juge d’appel ;

— certaines dépenses ne sont pas justifiées par la bailleresse avec toute l’évidence requise en référé (ainsi, au vu de la pièce Selectinvest n° 53 3/3, pour 48.634,98 euros de charges non justifiées et contestées par les sociétés ACI Groupe et ACI D&N) ;

c’est à raison que le juge des référés, dont la motivation est adoptée par la cour, a retenu qu’existait une contestation sérieuse sur le montant de la créance alléguée, de sorte qu’aucune créance certaine, liquide et exigible ne justifiait ni l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ni une condamnation à paiement à titre provisionnel. La décision déférée sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de condamnation de la caution

Si la caution reste garante des loyers échus antérieurement à la cession, nés du chef du débiteur cédé, elle ne garantit pas les loyers postérieurs dus par le cessionnaire, dont elle n’a pas garanti les obligations.

C’est, en conséquence, à raison que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande dirigée à l’encontre de la caution, la société Lorinvest. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles des sociétés ACI Groupe et ACI D&N

Sur la demande de remboursement des provisions pour charges

L’article 9 du bail stipule que les charges seront facturées au locataire sous forme d’appel de provisions trimestrielles et donneront lieu à une régularisation annuelle.

L’article L 145-40-2 du code de commerce dispose que : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. » L’article R 145-36 du même code prévoit : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. »

L’absence de régularisation des charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges.

Aucune régularisation de charges n’étant intervenue dans les conditions prévues par les dispositions du bail et du code de commerce, et les éléments exposés devant la cour par Selectinvest faisant, en tout état de cause, l’objet de contestations sérieuses, les sociétés ACI Groupe et ACI D&N sont fondées à obtenir la condamnation provisionnelle prononcée par le premier juge. La décision déférée sera, en conséquence, confirmée sur ce point.

Sur la demande de communication de documents

La société ACI D&N demande que soit ordonnée la communication des documents comptables justifiant l’annulation des provisions sur charges du 4ème trimestre 2020, l’annulation des provisions sur charges du 1er trimestre 2021, la régularisation de la taxe foncière et TEOM 2021 et l’avoir « dépot de garantie » du 14/04/2021. Les pièces produites n’étant pas les documents comptables réclamés, il sera fait droit à la demande de la société ACI D&N, sans qu’il y ait lieu toutefois de prononcer d’astreinte.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Condamne la société Selectinvest1 à communiquer à la société ACI D&N les pièces comptables justifiant l’annulation des provisions sur charges du 4ème trimestre 2020, l’annulation des provisions sur charges du 1er trimestre 2021, la régularisation de la taxe foncière et TEOM 2021 et l’avoir « dépot de garantie » et l’ensemble des factures d’électricité 2021 ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamne la société Selectinvest1 aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

La condamne à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— aux sociétés ACI Groupe et ACI D&N, la somme de 2.000 euros ;

— à la société Lorinvest, celle de 2.000 euros.

LE GREFFIER LE PRESIDENT