RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 01 JUIN 2023

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01061 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFA4N

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 20/00028

APPELANTE

ÉTABLISSEMENT PUBLIC SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 48]

représentée par Monsieur [U] [H]

agissant en qualité de Président du Directoire

[Adresse 39]

[Adresse 39]

[Localité 25]

représenté par M^e Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉES

S.A.R.L. KALEDIS

[Adresse 19]

[Localité 21]

représentée par M^e Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876 substitué par M^e Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

[Adresse 4]

[Localité 23]

représentée par Madame [X] [E], en vertu d’un pouvoir général

non comparante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

L’établissement public société du Grand [Localité 48] (SGP) créé par la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 48], a pour mission principale de concevoir et d’élaborer le schéma d’ensemble et les projets d’infrastructures composant le réseau de transport public du Grand [Localité 48] et d’en assurer également la réalisation, laquelle comprend notamment la construction des lignes, ouvrages et installations fixes ainsi que la construction et l’aménagement des gares, y compris d’interconnexion.

Le schéma d’ensemble prévoit notamment la création d’une ligne 15 Est Orange de 23 km de métro automatique en souterrain qui desservira 12 gares de [52] à [33].

Par arrêté inter-préfectoral n°2016-1133 du 25 avril 2016, ont été prescrites l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’ouverture de l’enquête pour la mise en compatibilité des documents d’urbanisme des communes de [Localité 51], [Localité 27], [Localité 47], [Localité 35], [Localité 31], [Localité 43], [Localité 32], [Localité 49], [Localité 36] et [Localité 40], relative au projet de création de la ligne 15 Est Orange.

Au terme d’un arrêté inter-préfectoral du 17 février 2016, le préfet de la Région Ile de France a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Par décret du 28 mars 2017, le ministre de l’écologie, du Développement durable et de l’Energie a déclaré d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation du tronçon de métro automatique du re’seau de transport public du Grand [Localité 48] reliant les gares Aéroport d'[Localité 44] à [Localité 53] Chantiers, gares Ae’roport d'[Localité 44] et CEA Saint-Aubin non incluses, tronçon inclus dans la ligne dite Verte et correspondant à la ligne 18, et à la réalisation du site de maintenance des infrastructures, de maintenance et de remisage du matériel roulant et du poste de commandement centralisé de [Localité 46] ainsi que du raccordement de ce site au re’seau de transport public du Grand [Localité 48], dans les départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine et des Yvelines et emportant mise en conformité des documents d’urbanisme des communes, d'[Localité 26], [Localité 34], [Localité 37], [Localité 38], [Localité 41], [Localité 42], [Localité 46], [Localité 45], [Localité 50], [Localité 53], [Localité 54] et [Localité 55].

Par décret du 17 juin 2016 relatif au regroupement du contentieux de l’expropriation pour cause d’utilité publique à la réalisation du re’seau de transport du Grand [Localité 48], la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance dc Paris est compétente pour connaître des procédures liées à la réalisation du re’seau de transport public du Grand [Localité 48] et relatives à la fixation des indemnités re’parant le préjudice causé par l’expropriation, par dérogation aux articles R 211-1, R 221-1 et R 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le tréfonds de la parcelle cadastrée section CM n°[Cadastre 17], située [Adresse 22] sur la commune d'[Localité 26] est inclus dans le périmètre des expropriations.

Est notamment concernée par l’opération la SARL KALEDIS en tant que propriétaire de la parcelle cadastrée section CM n°[Cadastre 17], située [Adresse 22] sur la commune d'[Localité 26].

A défaut d’accord amiable sur la juste indemnité de dépossession à revenir à la SARL KALEDIS, la Société du Grand [Localité 48] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris par mémoire valant offre visée par le greffe le 11 mai 2020.

Par un jugement du 9 décembre 2021, après transport sur les lieux le 29 septembre 2021, le juge de l’expropriation de Paris a :

Fixé à la somme de 125.946 euros l’indemnité de de’possession à revenir à la SARL KALEDIS pour la dépossession en tréfonds de la parcelle de’signée ci-dessous : cadastrée section CM n° [Cadastre 17] situe’e [Adresse 22] sur la commune d'[Localité 26], d’une contenance cadastrale de 6.193 m², Emprise en tréfonds : 1.058 m², Profondeur de l’emprise : 10,88 mètres, selon le de’compte indemnitaire suivant :

Indemnite’ principale : 113.587 euros( valeur unitaire de 1100 euros/m² et abattement de 20% pour encombrement),

Frais de remploi : 12.359 euros,

Condamné la Société du Grand [Localité 48] à payer à la SARL KALEDIS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que les de’pens sont de droit supporte’s par l’expropriant en vertu de l’article L. 456-1 du code de1'expr0priation pour cause d’utilité publique

La Société du Grand [Localité 48] a interjeté appel du jugement le 20 janvier 2022 sur le montant de l’indemnité de dépossession.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe par la Société du Grand [Localité 48], le 12 avril 2022, notifiées le 13 avril 2022 (AR intimé le 15 avril 2022 et AR CG le 16 avril 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement du 9 décembre 2021 en tant qu’il fixe’ à la somme de 125.946 euros l’indemnité à revenir à la société KALEDIS pour la dépossession en tréfonds de la parcelle CM [Cadastre 17] située [Adresse 22] à [Localité 26].

Statuant à nouveau,

Fixer à la somme globale de 69.152 euros en NR, tous chefs de préjudices confondus, en retenant une valeur de terrain à bâtir de 600 euros/m² et un abattement pour occupation de 20% soit une valeur de 480 euros/m², l’indemnité devant revenir à la société KALEDIS pour l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée section CM n° [Cadastre 17] sise [Adresse 22] à [Localité 26]

Y ajoutant,

Condamner la société KALEDIS à verser à la Société du Grand [Localité 48] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

2/ déposées au greffe par la SARL KALEDIS, le 7 juillet 2022, notifiées le 11 juillet 2022, intimée, (AR appelant le 12 juillet 2022 et AR CG le 12 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

La déclarer recevable et bien fonde’e en ses demandes,

En conse’quence,

Rejeter la requête d’appel de la Socie’te’ du Grand [Localité 48] comme e’tant non fonde’e,

Confirmer inte’gralement le jugement du Juge de l’expropriation de Paris du 9 de’cembre 2021,

En outre,

Condamner la Socie’te’ du Grand [Localité 48] à verser à la socie’te’ KALEDIS une somme de 4 000 euros au titre des frais irre’pe’tibles d’appe| (article 700 du code de proce’dure civile).

Condamner la Socie’te’ du Grand [Localité 48] aux entiers de’pens d’appel.

3/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 12 juillet 2022, notifiées le 13 juillet 2022 (AR appelant le 18 juillet 2022 et AR intimé le 15 juillet 2022), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 9 décembre 2021,

Fixer l’indemnité de dépossession à 99.670 euros pour la dépossession en tréfonds d’une emprise de 1.058 m² issue de la parcelle cadastrée CM [Cadastre 17] sise [Adresse 22], à [Localité 26], en retenant une valeur unitaire de 77é euros/m² et un abattement de 10% soit une valeur de 695 euros/m²

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La Société du Grand [Localité 48] fait valoir que :

Concernant la situation d’urbanisme, la parcelle est située en zone UFa au plan local d’urbanisme en vigueur (modification n°4 du PLU approuvée par délibération du 18 décembre 2018). La zone UFa correspond à l’ancienne zone industrielle d'[Localité 26]. Sont interdits :

les constructions destine’es à l’habitation et leurs annexes, à l’exception des logements de gardiennage ;

l’implantation des installations classées soumises à autorisation préalable, sauf les laboratoires, les centres de recherche et de développement, les climatisations et chaufferies, les dépôts d’hydrocarbures, les parcs de stationnement souterrains et les garages ;

la création de bâtiment à usage principal de stockage.

L’extension ou la transformation des installations classées existantes est autorisée à condition qu’il n’en résulte pas pour le voisinage une aggravation des dangers ou nuisances liés au classement et que toutes dispositions utiles soient mises en 'uvre pour l’intégration dans le milieu environnant.

Concernant la surface et la profondeur de l’emprise, la surface de l’emprise est de 1058 m² en tréfonds de la parcelle cadastre’e CM n° [Cadastre 17], la profondeur variant de niveau haut du tunnel : 71 m cote altimétrique système NGF IGN 69. L’altitude de la surface de la parcelle étant de 81,88 mètres (données IGN), l’emprise se situe à une profondeur, par rapport au niveau du sol, de : 81,88 – 71 = 10,88 m².

Concernant la valeur du terrain à bâtir, c’est la méthode dite par comparaison qui a été retenue par les parties. Le premier juge a retenu une valeur de terrain à bâtir de 1.083,50 euros sur la base de la moyenne de deux termes de comparaison, après avoir exclu tous les autres termes de comparaison versés par les parties. Pour que les résultats soient pertinents, l’application de la méthode par comparaison doit s’appuyer sur un nombre suffisant de termes de comparaison. Au cas où les mutations d’un type de bien donné seraient rares, il convient d’élargir le périmètre de recherche de mutations de biens équivalents, qu’il s’agisse du périmètre géographique ou du périmètre temporel, en appliquant éventuellement des correctifs. Le premier juge a déterminé la valeur de terrain à bâtir sur la base de la moyenne de seulement deux termes de comparaison, alors que les parties proposaient chacune un nombre important de termes de comparaison. ll est d’ailleurs paradoxal pour le premier juge d’exclure la plupart des termes de comparaison versés par les parties, notamment car trop anciens au motif qu’il s’agit d’un « marché immobilier de l’lIe-de-France pourtant dynamique » (jugement, page 9, premier paragraphe), pour ne retenir in fine que deux termes de comparaison, ce qui n’est pas le résultat que l’on attendrait d’un marché de l’immobilier « très dynamique ». Une moyenne de seulement deux termes de comparaison n’est pas pertinente pour déterminer la valeur de terrain à bâtir dans le secteur. Le jugement doit être infirme’ sur ce point.

Concernant les termes de comparaison produits par l’autorité expropriante en première instance, le juge de l’expropriation a exclu les termes de comparaison versés par la Société du Grand [Localité 48], considérant qu’ils étaient trop anciens (datant de 2011 à 2014) et ne portaient pas sur la commune d'[Localité 26] (situés sur la commune de [Localité 55]). L’exclusion de ces termes de comparaison n’est pas contestée par la Société du Grand [Localité 48]. En revanche, tel n’est pas le cas de la sélection opérée par le juge parmi les termes des expropriés et de l’exclusion de l’ensemble des termes du commissaire du gouvernement. La société expropriée a versé 8 termes de comparaison. Le juge de l’expropriation a indiqué que ces termes étaient situés en zone UFa et a retenu les termes n° 3 et 8 car portant sur des cessions intervenues en 2018 et 2019. Le jugement devra être infirmé en raison du choix des termes de comparaison opéré par le juge. La société expropriée n’a nullement précisé le zonage au PLU des mutations qu’elle invoquait. Or, après vérifications, aucun des termes versés par l’expropriée n’est situé en zone Ufa. Il ne peut donc être retenu, comme l’a fait le premier juge, que les termes de l’exproprie’e seraient situés en zone Ufa du PLU. Ce n’est pas faute pour le commissaire du gouvernement d’avoir précisé en première instance que : « aucun terme en zone UF n’a pu être recense’ » (pièce n° 4, conclusions du commissaire du gouvernement, page 4, dernier paragraphe). En l’absence de mutation en zone UFa, il convient de retenir des mutations récentes intervenues sur la commune sur d’autres zones du PLU, sous réserve de l’application de correctifs pour tenir compte notamment de règles de construction plus favorables dans la zone considérée par rapport à la zone UFa. Le jugement doit être infirme’ en tant qu’il a retenu le terme n° 8, car ce terme ne porte pas sur une cession effective. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu le terme n°3 de l’expropriée.

Concernant les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, le premier juge a cru pouvoir exclure les termes de comparaison versés par le commissaire du gouvernement au motif que ceux-ci étaient situés en zone UD du PLU et non en zone UFa, après avoir énoncé que les termes de l’expropriée seraient situées en zone UFa, ce qui est faux ainsi que cela été exposé. En l’absence de mutation en zone UFa, il convient de retenir des mutations récentes intervenues sur la commune sur d’autres zones du PLU, sous réserve de l’application de correctifs pour tenir compte notamment de règles de construction plus favorables en zone UD qu’en zone UFa. Le raisonnement du commissaire du gouvernement doit donc être approuvé. Le jugement doit être infirme’ en tant qu’il a exclu les quatre termes de comparaison du commissaire du gouvernement. Ces quatre termes de comparaison doivent être retenus. La moyenne du terme n°3 de l’expropriée et des 4 termes du commissaire du gouvernement, retenus par l’appelante est de 924 euros/m². Il convient néanmoins d’appliquer des correctifs à cette valeur pour déterminer la valeur de terrain à bâtir pour un terrain en zone UFa et d’une grande superficie comme la parcelle expropriée. En effet, les termes retenus portent sur des mutations en zone UD, qui ont des règles de construction plus favorables que la zone UFa. Par conséquent, compte tenu du zonage au PLU et de la taille de la parcelle, il conviendra de retenir une valeur de terrain à bâtir avant abattement pour encombrement de 600 euros/m². Le juge de l’expropriation a appliqué un abattement pour encombrement de 20 % en raison de l’encombrement de la parcelle à hauteur de 47 %. Le jugement doit être confirme’ en tant qu’il a appliqué un tel abattement pour encombrement. La valeur de terrain nu et libre s’établit donc à = 600 euros/m² x 0,8 = 480 euros/m².

Concernant la valeur de l’emprise du tréfonds, l’indemnité principale doit être fixée à la somme de : 480 euros/m² x 1.058 m² x 0,1220 x 1 = 61.956 euros. L’indemnité de remploi doit être fixée à la somme de : 7.196 euros.

La SARL KALEDIS rétorque que :

Concernant la description du bien exproprié, l’autorité expropriante ne remet pas en cause la description de l’emprise exproprie’e qui a e’te’ faite dans le jugement attaque'. ll y a donc lieu de confirmer la description du bien exproprie’ faite par le premier juge dans son jugement du 9 décembre 2021. Le bien exproprié est un local à usage commercial et industriel construit sur la parcelle cadastrée CM n°[Cadastre 17], sise [Adresse 22] à [Localité 26] (92). Le niveau haut de l’emprise exproprie’e se situe à 10,88 mètres de profondeur (81,88 – 71 = 10,88). La parcelle CM n°[Cadastre 17] est très grande puisqu’elle compte une superficie de 6 193 m², sur laquelle est bâti un immeuble à usage de bureaux et d’entrepôts d’une emprise au sol de 2920 m² (ce qui correspond à environ 47% de la totalite’ de la parcelle). Elle est classe’e en zone UFa du PLU d'[Localité 26], zone urbaine constructible. Le règlement de la zone UFa ne pre’voit pas d’emprise au sol maximale, de sorte que la parcelle CM n°[Cadastre 17] n’a pas épuise’ l’intégralité’ de son potentiel de construction.

Concernant le montant de l’indemnité, les parties sont d’accord sur l’utilisation de la méthode dite par comparaison. L’appelante conteste la valeur unitaire de terrain à bâtir retenue en première instance de 1.100 euros/m². Elle retient les 4 termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement. Or, les termes 1 et 4 doivent être exclus car ils concernent des pavillons d’habitation. Ces deux termes doivent être exclus. Les termes 2 et 3 concernent des mutations qui portent sur deux terrains se situant dans le quartier des Baconnets, qui est l’un des moins huppe’s de la commune d'[Localité 26]. Les termes produits par l’expropriée en première instance ont été exclus car ils portent sur des mutations trop anciennes selon le premier juge, or, les cessions de moins de 5 ans doivent être retenues. S’agissant de la de’libe’ration de la commune d'[Localité 26] du 14 fe’vrier 2019, en de’pit des critiques de la Socie’te’ du Grand [Localité 48], ce terme demeure pertinent à plusieurs titres. Déjà, il s’agit du terme ayant le zonage d’urbanisme le plus proche du terrain exproprie’ (zone UF). De plus, les parcelles CM [Cadastre 9], CO [Cadastre 8] et [Cadastre 12] se situent en face du terrain exproprie', à moins de 50 mètres. Ces parcelles sont donc situe’es dans le même environnement urbain, et be’ne’ficient des mêmes commodite’s et infrastructures. Enfin, la de’libe’ration du conseil municipal acte un prix accepte’ par la Commune d'[Localité 26] en toute connaissance de cause, le prix du terrain e’tant fonde’ sur un avis de la DNID. En matière d’expropriation, la jurisprudence considère qu’une offre d’acquisition ferme formule’e par une commune à un exproprie’ « constitue un e’le’ment de comparaison inte’ressant » et doit ainsi être retenue. Pièce n°7 : CA d’Orle’ans, 9 fe’vrier 2016, RG 15/01717. Le terme de comparaison constitue’ de la de’libe’ration de la commune d'[Localité 26] du 14 fe’vrier 2019 (approbation du principe de la cession des parcelles CM [Cadastre 9] C0[Cadastre 8] C0[Cadastre 12] à bâtir, pour un prix unitaire de 1435 euros/m²) est pertinent et doit être retenu. L’intimée produit 14 termes de comparaison qui doivent être retenus. Il ressort de ces termes de comparaison une valeur unitaire de 1 555 euros/m². Le premier juge a retenu un prix unitaire de 1 100 euros/m². Ce prix de 1 100 euros/m² correspond à une décote de 30 % par rapport à la moyenne des termes de re’fe’rence. Cette de’cote tient compte du zonage d’urbanisme moins permissif de la parcelle CM n°[Cadastre 17], situe’e en zone UFa. Le prix de 1 100 euros/m² est donc parfaitement justifie’ et il y a lieu de le confirmer.

Concernant la confirmation du quantum de l’abattement pour encombrement à 20%. Dans son mémoire d’appel, la Socie’te’ du Grand [Localité 48] ne conteste pas ce point, de sorte qu’il est devenu définitif. ll y a donc lieu de confirmer le jugement sur ce point.

Concernant la confirmation du coefficient de profondeur Tr, dans son me’moire d’appel, la Socie’te’ du Grand [Localité 48] ne conteste pas ce point, de sorte qu’il est devenu de’finitif. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Concernant la confirmation de I’absence d’abattement pour pre’sence de nappe (Ke), le jugement doit être confirmé sur ce point.

Concernant la confirmation des coefficients de sol (Ks) et d’exploitabilite’ du sous-sol (Kg) fixe’s à 1, le jugement doit être confirmé sur ce point.

Concernant le montant de l’indemnité principale, elle a été fixée par le premier juge à la somme de 113 587 euros. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien, il s’agit d’une emprise en tréfonds d’une superficie de 1.058 m², attachée à une parcelle très étroite d’une surface totale de 6.193 m², se situant à 10,88 m² de profondeur. La parcelle est aujourd’hui majoritairement bâtie correspondant à environ 47 % d’encombrement. Elle supporte un immeuble à usage de bureaux et d’entrepôts ainsi que des places de stationnement.

Concernant les références cadastrales, le bien exproprié se situe sur la section CM parcelle n°[Cadastre 17] d’une contenance totale de 6.193 m². L’emprise de la Société du Grand [Localité 48] sous la parcelle sera d’une surface en tréfonds de 1.058 m².

Concernant la situation d’urbanisme, le bien se situe en zone UFa correspondant à une ancienne zone industrielle située à proximité des autoroutes A10 et A86. Son potentiel de constructibilité est limité, y sont par exemple interdites les constructions destinées à l’habitation et leurs annexes, à l’exception des logements de gardiennage.

Concernant la situation locative, le bien est libre d’occupation.

Concernant la situation géographique, le bien se situe dans un quartier excentré, en limite de la commune de [Localité 42]. Zone tertiaire, uniquement desservie par la voie routière par la A10 et A86.

Concernant la méthode d’évaluation, la méthode par comparaison directe consiste à apprécier directement la valeur du bien considéré à partir de l’étude objective et complète des mutations de biens intrinsèquement similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, il convient de déterminer la valeur d’un tréfonds, lequel se définit comme le volume de terre qui se situe sous la surface du sol. Les méthodes d’évaluation, essentiellement d’origine jurisprudentielle, découlent des procédés d’évaluation proposés par les experts désignés par les juges pour analyser notamment l’évolution des techniques. C’est pourquoi, les techniques évoluant considérablement, la valeur intrinsèque des tréfonds progresse également. Pour déterminer la valeur d’un volume en tréfonds, il convient dans un premier temps, de déterminer la valeur du sol c’est-à-dire le terrain d’assiette en surface et d’autre part, d’analyser les différents facteurs de valeur du tréfonds lui-même (profondeur, qualité du sous-sol, distance de la nappe phréatique…) les caractéristiques du tréfonds à évaluer sont matérialisées par l’application de coefficients pour chacun des facteurs de valeur. En conséquence, la valeur vénale du tréfonds résulte de l’application de ces coefficients à la valeur du sol de surface, au moyen de formules mathématiques ressortant de diverses expertises techniques. Plusieurs barèmes d’indemnisation de valorisation des tréfonds ont été proposés, parmi lesquels la méthode des experts judiciaires Messieurs [J] et [B] initialement désignés par la Cour d’appel de Paris (CA Paris, RATP cl [R] du 07/12/1995, n° 40143/93) et qui est utilisée actuellement par l’ensemble des juridictions, sera appliquée au cas présent. Le barème est dégressif, plus on s’éloigne de la surface du sol, plus la valeur du tréfonds diminue. Comme il a été précisé dans l’argumentaire de la SGP concernant l’exclusion du terme de comparaison (produit par la sociéte KALEDIS), le terme de comparaison faisant référence à une simple délibération du conseil municipal d'[Localité 26] du 14 février 2019, et retenu par le juge de l’expropriation en première instance doit être écarté.

Concernant les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, La moyenne des termes de comparaison presentés est de 913euros/m² et la médiane est de 772euros/m²;

— la parcelle exproprié étant en zone Ufa, qui ne présente pas la même attractivité en matière de constructibilité que les termes de référence, il est proposé de retenir la médiane de 772 euros/m²;

Concernant l’application d’un abattement, l’encombrement du bâti sur la parcelle ayant été déterminé à 47 %, un abattement de 10 % sera appliqué soit une valeur de : 695euros/m².

Concernant la valeur de l’emprise du tréfonds, elle s’obtient par application de la formule suivante : V=Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke. Les deux parties s’étant accordées pour attribuer à chacun des coéfficients Kp, Ks et Ke la valeur de 1, ainsi que le juge de l’expropriation, un coefficient de 1 doit être retenu. La valeur est donc de : V= 695euros/m² x 1058 m² x 0,1220 x 1= 89.707,82 euros arrondi à 89.700 euros. L’indemnité principale doit être fixée à la somme de 89.700 euros.

Concernant l’indemnité de remploi, elle doit être fixée à la somme de 9.970 euros.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 20 janvier 2022, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SGP du 12 avril 2022, de la SARL KALEDIS et du commissaire du gouvernement adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SGP porte sur la valeur unitaire, et l’appel incident du commissaire du gouvernement sur ce point ainsi que sur le coefficient d’abattement.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L322-2 du code de l’expropriation et L213-6 du code d le’urbanisme, le bien étant soumis au droit de préemption, la date du 25 septembre 2018, date à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le Plu et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La SGP indique que la parcelle est située en zone UFA au PLU en vigueur (modification N°4 du PLU approuvée par délibération du 18 décembre 2018);la SARL KALEDIS n’a pas conclu sur la date de référence ; le commissaire du gouvernement retient en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme la date du 18 décembre 2018.

Le bien étant soumis au droit de préemption, il convient en application des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, de retenir comme date de référence, la date d’opposabilité aux tiers le plus récent des actes affectant le PLU d'[Localité 26] et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 18 décembre 2018 (modification N°4 du Plu approuvé par délibération du 18 décembre 2018).

Le jugement sera infirmé en ce sens.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date, le bien est situé en zone Ufa, correspondant à une ancienne zone industrielle située à proximité des autoroutes A10 et A86 ; son potentiel de constructibilité est limité, puisque y sont interdits :

— les constructions destinées à l’habitation et leurs annexes, à l’exception des logements de gardiennage ;

— l’implantation des installations classées soumises à autorisation préalable, sauf les laboratoires, les centres de recherche et de développement, les climatisations et chaufferies, les dépôts d’hydrocarbures, les parcs de stationnement souterrains et les garages ;

— la création de bâtiments à usage principal de stockage.

L’extension, la transformation des installations classées existantes est autorisée à condition qu’il n’en résulte pas pour le voisinage une aggravation des dangers aux nuisances liées au classement et que toutes dispositions utiles soient mises en 'uvre pour l’intégration dans le milieu environnant.

La surface de l’emprise est de 1058 m² en tréfonds, attachée à une parcelle très étroite d’une surface de 6913m², se situant à 10,8m de profondeur.

Le niveau haut du tunnel est de 71 m cote altimétrique système NGF IGN69, l’altitude de la surface de la parcelle étant de 81,88 m (données IGN), l’emprise se situe à une profondeur, par rapport au niveau de sol, de :

81,88 – 71= 10,88 m, la SGP produisant en annexe le plan de coupe (EDDV: pièce numéro 1).

La parcelle est majoritairement bâtie correspondant à environ 47% de l’encombrement ; elle supporte un immeuble à usage de bureaux et d’entrepôts ainsi que des places de stationnement

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 9 décembre 2021.

Sur la détermination de la valeur de l’indemnisation principale

La détermination de la valeur d’indemnisation pour l’expropriation d’un volume de tréfonds requiert d’une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix

unitaire au mètre carré (a), de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d’encombrement » de la parcelle (b), et d’autre part d’appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds (c).

Cette détermination est régie par des paramètres largement issus de la méthode dite [J] et [B] du nom des experts désignés par l’arrêt de la cour d’appel du 16 décembre 1993 afin de prendre en compte la spécificité de l’expropriation totale ou partielle du tréfonds au regard de l’évolution des techniques mises en 'uvre pour les ouvrages à construire et des caractéristiques des sols.

La méthode [J] et [B] détermine la valeur du tréfonds de façon dégressive en neutralisant les trois premiers mètres cinquante de sous-sol (qualifiée de profondeur minimale dans l’arrêt du 7 décembre 1995 rendue par cette cour dans l’affaire RATP c/ Cts [R]), car le propriétaire d’un immeuble peut sans difficulté utiliser ses caves ou les infrastructures de ses fondations, sur ce qui correspond à un premier sous-sol; qu’en dessous de 3,50 m de profondeur, les prix de construction et le coût d’exploitation ont, ainsi que l’ont alors estimé les experts précités, une répercussion qui justifie la diminution de la valeur d’un tréfonds en fonction de la profondeur.

a-la valeur de surface des parcelles

La valeur des parcelles doit s’apprécier en fonction des valeurs de référence de biens comparables tant par leur surface que par leurs caractéristiques urbanistiques et leur destination, dans le même secteur.

Ces valeurs doivent être publiées afin que puissent être vérifiés la réalisation des ventes, la teneur des actes et la pertinence de la comparaison avec le bien exproprié.

Le premier juge a retenu la méthode habituelle [J] et [B] proposée par les parties et après examen des références des parties, a exclu les références de la SGP et du commissaire du gouvernement, a retenu deux références de la SARL KALEDIS et compte tenu de l’emplacement de la parcelle dans la zone Ufa, a retenu une valeur unitaire de 1100 euros/m².

Il convient en conséquence d’examiner les références proposées par les parties, les parties s’accordant sur l’utilisation de la méthode susvisée.

Toutes les parties admettent également qu’il n’existe pas de termes récents en zone UFa.

1° références de la SGP

Elle indique au préalable que le terrain exproprié est situé en zone Ufa au PLU la commune d'[Localité 26], correspondant à l’ancienne zone industrielle et disposant d’un potentiel de construction limitée.

Elle ajoute que le premier juge a exclu ses termes de comparaison, considérant qu’ils étaient trop anciens, datant de 2011 2014 et ne portaient pas sur la commune d'[Localité 26], étant situé sur la commune de [Localité 55], ce qu’elle ne conteste pas ; qu’en revanche ce ne pas le cas de la sélection opérée par le premier juge parmi les termes des expropriés et de l’exclusion de l’ensemble des termes du commissaire du gouvernement.

Elle retient un terme de l’exproprié ci-après numéro I3 et 4 termes du commissaire du gouvernement de première instance, avec les références d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

surface

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

3 ST2 KALEDIS

25 septembre 2018

[Adresse 24]

6339

4 343250

685

UD

CG1

26/O7/2019

[Adresse 13]

397

280000

705

UD

CG2

18/06/2020

[Adresse 18]

384

410000

1068

UD

CG3

11/02/2021

[Adresse 18]

383

420000

1096

UD

CG4

20/05/2020

[Adresse 10]

384

500000

1068

UD

Elle indique également qu’en l’absence de mutation en zone Ufa, il a été retenu des références en zone UD, correspondant à une zone résidentielle et qu’il doit donc être appliqué des correctifs pour tenir compte des règles de construction plus favorable.

Elle ajoute qu’il convient également de tenir compte des caractéristiques du terrain exproprié et en particulier de sa grande superficie de 6193 m² pour une emprise de 1058 m²; ainsi, les 4 termes de comparaison du commissaire du gouvernement, portent sur des terrains beaucoup plus petits et ont un prix au m² supérieur à celui du terme numéro 3 des expropriés, qui porte sur un terrain de taille similaire.

Elle propose de retenir une valeur de terrain à bâtir avant abattement de 600 euros/m².

Ces termes sont repris en appel ; le terme CG2 n’est pas repris par le commissaire du gouvernement, mais par la SARL KALEDIS.

Ils seront donc éxaminés ci après.

2° références de la SARL KALEDIS

Elle indique que le règlement de la zone Ufa ne prévoit pas d’emprise au sol maximal, de sorte que la parcelle CM numéro [Cadastre 17] n’a pas épuisé l’intégralité de son potentiel de construction ; que la société du Grand [Localité 48] et le commissaire du gouvernement, ainsi qu’elle-même, constatent l’absence de mutation en zone Ufa sur la commune d'[Localité 26] et qu’il est donc nécessaire de retenir des mutations situées dans d’autres zonages, et éventuellement d’appliquer des correctifs pour tenir compte des possibilités de construction.

Elle propose des ventes de terrains à bâtir avec les références de publication et cadastrales :

N° du terme

Date de vente

Adresse

terrain

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

I1

2 octobre 2017

[Adresse 2]

1470

3 280'050

2231

UD

I2

2 octobre 2017

[Adresse 14]

740

1'644'950

2223

UD

I3

CG1

25 septembre 2018

[Adresse 24]

6339

4'343'250

685

UD

I4

20 avril 2017

[Adresse 1]

[Adresse 6]

3191

7'440'000

2332

Ugd

I5

14 février 2019

[Adresse 11]

278

410'000

1475

UD

I6

29 juillet 2019

[Adresse 5]

153

236'500

1546

UD

I7

25 juin 2019

[Adresse 7]

371

520'000

1402

UD

I8

3 juin 2019

[Adresse 3]

159

234'000

1472

UD

I9

4 octobre 2019

[Adresse 28]

220

332'000

1509

UD

I10

21 mai 2019

[Adresse 20]

208

318'000

1529

UD

I11

29 mai 2019

[Adresse 15]

194

344'000

1773

UD

I12

18 juin 2019

[Adresse 18]

384

410'000

1068

UD

I13

CG2

11 février 2021

[Adresse 18]

383

420'000

1097

UD

I14

14 février 2019

[Adresse 29]

[Adresse 30]

26'270

37'696 750

1435

Ufd

moyenne

1555

La SARL KALEDIS indique que la moyenne est de 1555 euros/m²,que le premier juge a retenu un prix unitaire de 1100 euros/m², ce qui correspond à une décote de 30 %, celle-ci tenant compte du zonage d’urbanisme moins permissif de la parcelle CM numéro [Cadastre 17], située en zone UFa.

Le premier juge a retenu les termes T3 et T14.

La société du Grand [Localité 48] demande d’écarter les termes correspondants à des cessions anciennes.

I1: cette référence datant de quatre ans est trop ancienne et sera donc écartée.

I2 :cette référence datant de quatre ans est trop ancienne et sera donc écartée

I3: ce terme est également proposé par le commissaire du gouvernement

et la SGP demande de le retenir.

Ce terme sera donc retenu.

I4: cette référence datant de plus de 4 ans est trop ancienne et sera écartée.

I5 : cette référence non critiquée sera retenue.

I6 : cette référence non critiquée sera retenue.

I7 : cette référence non critiquée sera retenue.

I8 : cette référence non critiquée sera retenue.

I9 : cette référence non critiquée sera retenue.

I10 : cette référence non critiquée sera retenue.

I11 : cette référence non critiquée sera retenue

I12 : cette référence non critiquée sera retenue

I13: ce terme est également proposé par le commissaire du gouvernement ; il n’est pas critiqué par la SGP et sera donc retenu.

I14: la société du Grand [Localité 48] demande d’écarter ce terme qui ne correspond pas à une cession effective, puisqu’il s’agit d’une délibération du conseil municipal d'[Localité 26] du 14 avril 2019, précisant que « la signature de l’acte authentique de cessions de terrains par la ville au groupement serait dans cet objectif régularisé en 2024 » et qu’en outre ce projet de cession porte sur des droits à construire en vue de la réalisation de « 62'250 m² de surface de plancher, décomposée en 30'750 m² dédiés au logement, 7000 m² au bureau, 12'800 m² à un campus innovation », la réalisation d’un « hôtel pour 6500 m², des commerces pour 4450 m² et une crèche de 750 m² » ainsi que « la réalisation en vente en état futur d’achèvement (VEFA) d’un parking de 100 places au bénéfice de la ville ».

(Pièce numéro 5).

Le commissaire du gouvernement demande également d’écarter ce terme.

Ce terme correspond donc uniquement à une délibération du conseil municipal d'[Localité 26], ne porte pas sur une cession effective et concerne en outre des droits à construire.

Il sera donc écarté.

3° références du commissaire du gouvernement

Outre les termes déjà retenus, le commissaire du gouvernement propose 3 autres termes à [Localité 26] avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

surface

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

CG3

20 mai 2020

[Adresse 10]

384

500'000

1068

UD

terrain à bâtir viabilisé

nu et libre

CG4

7 juillet 2020

[Adresse 16]

293

296'000

1010

CG5

26 juillet 2019

[Adresse 13]

397

280'000

705

UD

terrain à bâtir non viabiliser

nu et libre

moyenne

avec les CG1 et CG2

913

médiane avec les CG1 et CG2

772

moyenne

Le commissaire du gouvernement indique que l’étude de marché fait ressortir des intervalles de prix allant de 685 euros/m² à 1096 euros/m² correspondant à des terrains qui ne sont pas situés en zone Ufa, qu’aucun terme de comparaison figurant en zone Ufa n’a pu être utilisé comme terme de référence, faute de cession récente et que la parcelle à évaluer se situe en zone Ufa, laquelle ne présente pas la même attractivité en matière de constructibilité et il propose donc de retenir la médiane de 772 euros/m².

La SARL KALEDIS demande d’écarter les termes CG3 et CG 5 en produisant en pièce N°4 des extraits google StreetView démontrant qu’il s’agit de pavillons déja construits.

Pour le CG3, l’aperçu est de juin 2018 et pour le CG1 d’avril 2021, démontrant qu’il s’agit de pavillons déja construits.

Ces termes non comparables en consistance seront écartés.

La SARL KALEDIS demande d’écarter les termes du [Adresse 18] s’agissant de l’un des quartiers les moins hupés de la commune d'[Localité 26] (pièce N°5 : prix immobilier à [Localité 26] selon les quartiers).

La pièce démontre certes que le prix du marché immobilier dans le quatrier des baconnets est inférieur, mais la SARL KALEDIS propose ces deux termes.

Les termes retenus par la cour en zone UD correspondent donc à la moyenne de :

685+1475+1546+1402+1472+1509+1529+1773+1097+1068+1010=14566/11=1324 euros/m².

Il convient de tenir compte :

— du zonage plus défavorable du bien exproprié en zone Ufa par rapport à ces termes en zone UD, en secteur résidentiel

— de la grande superficie du terrain exproprié de 6193 m², la majorité des termes retenus correspondant à des surfaces nettement plus petites, le prix au m² étant plus élevé pour des terrains de petite taille.

Il convient d’appliquer une décote de 30% soit de retenir une valeur unitaire de :

1324 euros/m² X0,70=926,92 euros soit 927 euros arrondis..

Il convient en conséquence de fixer le prix unitaire de la valeur de surface des parcelles expropriées pour un montant de 927 euros/m².

b-Pondération de la valeur unitaire de surface

L’occupation du terrain de surface par du bâti constitue un élément de pondération de la valeur de surface.

Le premier juge indique que les parties s’accordent sur le fait que la parcelle est encombrée à hauteur de 47% et il a appliqué un abattement de 20%.

Les parties s’accordent pour retenir un encombrement du bati à 47%

L’EPFIF et la SARL KALEDIS demandent la confirmation d’un abattement pour encombrement de 20%.

Le commissaire du gouvernement conclut à un abattement de 10% en proposant le tableau suivant :

Encombrement

abattement

totalement bâti

20 %

supérieur à70 %

15 %

Entre 40 et 70 %

10 %

Entre 10 et 40 %

5 %

Inférieur à 10 %

aucun abattement

Il convient de retenir les abattements d’usage du premier juge comme suit :

Encombrement

abattement

totalement bâti

40 %

supérieur ou égal à 70 %

30 %

inférieur à 70% et supérieur ou égal à 40%

10 %

inférieur à 40% et supérieur ou égal à 10%

5 %

Inférieur à 10 %

aucun abattement

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui pour un encombrement de 47% a exactement retenu un abattement de 20%.

c-Calcul de la valeur d’indemnisation du tréfonds

Les parties indiquent qu’elles adopteront la méthodologie d’estimation des tréfonds telle qu’elle a été retenue par le jugement entrepris.

Rappelant que dans le cadre de cette méthodologie le coefficient de profondeur retient :

— pour une profondeur de l’expropriation en tréfonds inférieure ou égale à 3,5m, une indemnisation égale à 100% de la valeur du terrain de surface,

— pour une profondeur de l’expropriation en tréfonds comprise entre 3,5m et 6,5m, une indemnisation égale à 30% de la valeur du terrain de surface, les expropriés demandent que le coefficient de profondeur soit porté de 30 à 40% au motif que l’expropriation du tréfonds de leur propriété intervient à très faible profondeur puisqu’elle est pratiquée à partir de 3,55m sans limitation de profondeur et que l’évolution des méthodes et techniques, sans précision, justifieraient que le coefficient soit ainsi majoré.

Les autres paramètres de la méthodologie n’étant pas contestés, l’application de la formule [ V=Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke] permet de fixer comme suit l’évaluation de l’indemnisation :

927 euros X0,8 X12, 20%X1X1X1058= 95722,76 euros arrondis à 95723 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur l’indemnité de remploi

20% entre 0 et 5000 euros : 1000 euros

15% entre 5001 et 15000 euros : 1500 euros

10% pour le surplus soit : ( 95723-15000= 80723 ) X0,10= 8072,3 euros

soit un total de 10572,3 arrondis à 10572 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’ indemnité totale de dépossession est donc de :

95723 (indemnité principale) + 10572 euros (indemnité de remploi)= 106295 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné la société du Grand [Localité 48] à verser la somme de 3000 euros à la SARL KALEDIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement sur les dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant en application de l’article L 456-1 du code de l’expropriation.

La SARL KALEDIS perdant le procès sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 18 décembre 2018 ;

Fixe à la somme de 106295 euros l’indemnité de dépossession à revenir à la SARL KALEDIS pour la dépossession en tréfonds de la parcelle cadastrée section CM numéro [Cadastre 17] située [Adresse 22] à [Localité 26] d’une contenance cadastrale de 6193m², une emprise en tréfonds de 1058 m², d’une profondeur de l’emprise de 10,88 m se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 95723 euros

— indemnité de remploi : 10572 euros

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL KALEDIS aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT