Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11054 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6SY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 21-010973

APPELANTE

S.A. ELOGIE SIEMP

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMES

Madame [R] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté et assisté par M^e Jacques-michel FRENOT de la SCP FRENOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0322

Monsieur [B], [Y] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assisté par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date des 17 février et 10 mars 1982 à effet au 1er juin 1981, les consorts [N], propriétaires indivis d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], ont donné en location à Monsieur [T] [D] un appartement au premier étage avec accès privatif par le [Adresse 3].

La ville de [Localité 6] a exercé son droit de préemption le 25 novembre 2020 et acquis l’immeuble en vue de la réalisation d’un programme de logements sociaux et le 24 mars 2021, la ville de [Localité 6] a consenti à la SA ELOGIE SIEMP un bail emphytéotique portant sur cet immeuble.

La SA ELOGIE SIEMP a appris que Monsieur [T] [D] est décédé le [Date décès 1] 2007 et que les lieux sont occupés par sa soeur, Madame [R] [D] et son neveu, Monsieur [B] [D].

Par acte d’huissier en date du 26 octobre 2021, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Madame [R] [D] et Monsieur [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre, d’ordonner leur expulsion et les condamner in solidum à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer normalement quittancé si le bail s’était poursuivi à compter du [Date décès 1] 2007, date du décès de Monsieur [T] [D], et ce jusqu’à la reprise effective des lieux, outre 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DEBOUTE la SA ELOGIE SIEl\/[P de l’intégralité de ses demandes;

DIT que Monsieur [B] [Y] [D] doit bénéficier du droit au maintien dans les lieux faute de proposition de relogement adapté ;

CONDAMNE la société SA ELOGIE SIEMP à payer à Monsieur [B] [Y] [D] la somme de 800 euros de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société SA ELOGIE SIEMP à payer à Madame [R] [D] la somme de 1000 euros et à Monsieur [B] [Y] [D] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, plus amples ou contraires

CONDAMNE la société SA ELOGIE SIEMP aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 9 juin 2022 par la SA Elogie Siemp,

Vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 20 octobre 2022 ordonnant une médiation,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 août 2022 par lesquelles la SA Elogie Siemp demande à la cour de :

INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

Débouté la société ELOGIE SIEMP de l’intégralité de ses demandes

Dit que Monsieur [B] [Y] [D] doit bénéficier du droit au maintien dans les lieux faute de proposition de relogement adapté

Condamné la société ELOGIE SIEMP à payer à Monsieur [B] [Y] [D] la somme de 800€ de dommages et intérêts

Condamné la société ELOGIE SIEMP à payer à Madame [R] [D] la somme de 1000€ et à Monsieur [B] [D] la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile

'Condamnée aux dépens'

Statuant à nouveau :

Vu l’article 5 de la Loi du 1er septembre 1948,

CONSTATER que le bail consenti à Monsieur [T] [D] a été résilié de plein droit du fait de son décès le [Date décès 1] 2007 ;

CONSTATER que Madame [R] [D] et Monsieur [B] [Y] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

DEBOUTER Madame [R] [D] et Monsieur [B] [Y] [D] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions contraires ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion immédiate de Madame [R] [D] et Monsieur [B] [Y] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux concernés, avec l’assistance du Commissaire de Police, de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIRE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R 433-7, R441-1, R 442-1 et R451-1 à R451-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNER in solidum Madame [R] [D] et Monsieur [B] [Y] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges normalement quittancés si le bail s’était poursuivi, à compter du décès de Monsieur [T] [D] le [Date décès 1] 2007, et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

CONDAMNER, in solidum, Madame [R] [D] et Monsieur [B] [Y] [D] à payer à la Société ELOGIE SIEMP la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LES CONDAMNER, in solidum, aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés, pour ceux la concernant, par Maître Héla KACEM, avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du CPC.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 juin 2023 au terme desquelles Mme [R] [D] demande à la cour de :

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la société ELOGIE SIEMP en l’intégralité de ses demandes visant à l’expulsion des locaux que Madame [R] [D] occupe, situés [Adresse 3] [Localité 7], et ce faute de délivrance d’un congé ;

JUGER subsidiairement que Madame [D] bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux visés par la procédure, et ce au visa de la loi du 1er septembre 1948 applicable à l’espèce, et d’ailleurs précédemment retenue par le juge d’instance du tribunal d’Instance du 10ème arrondissement de Paris, dans une procédure antérieure à la présente procédure, et a déjà fait l’objet d’une application, ce qui confère au texte sus-indiqué, et aux circonstances de fait, l’autorité de la chose jugée au visa de l’article 480 du Code de Procédure Civile.

A titre complémentaire, et si par extraordinaire la loi du 1er septembre 1948 était rejetée par la cour en son application,

JUGER que Madame [R] [D] peut bénéficier des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’en cas de décès du locataire principal, le contrat de location peut être transféré aux personnes qui vivaient avec le decujus depuis plus d’un an, ce qui est le cas incontestable pour Madame [R] [D].

DEBOUTER en conséquence la société ELOGIE SIEMP en sa demande d’expulsion au regard des pièces versées aux débats par Madame [R] [D], justifiant le paiement du loyer postérieurement au décès d'[T] [D], son frère,

DEBOUTER de ce fait la société ELOGIE-SIEMP de sa demande en paiement visant des arriérés de loyer, qui n’existent pas ;

La DEBOUTER de sa demande visant à la condamnation de Madame [D] au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la concluante ayant toujours respecté de manière scrupuleuse ses obligations de locataire.

Par contre, CONDAMNER, sur la base de ce même texte (article 700), la société demanderesse à payer à Madame [D] la somme de 5 000 €.

La CONDAMNER aux dépens, qui comprendront notamment l’intégralité des frais de médiation.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 juillet 2023 par lesquelles M. [B] [D] demande à la cour de :

CONFIRMER la décision entreprise en toutes ses dispositions.

En conséquence :

JUGER que Monsieur [B] [D] doit bénéficier du droit au maintien dans les lieux, faute de proposition d’un relogement adapté à ses besoins, conformément aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ;

DEBOUTER la société ELOGIE SIEMP de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société ELOGIE SIEMP à payer à Monsieur [B] [D] la somme de 800,00 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER la société ELOGIE SIEMP à payer à Monsieur [B] [D] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société ELOGIE SIEMP aux entiers dépens d’instance ;

Statuant à nouveau :

CONDAMNER la société ELOGIE SIEMP à payer à Monsieur [B] [D] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SA Elogie-Siemp

* Sur la qualité d’occupants sans droit ni titre des intimés et l’expulsion

La SA Elogie-Siemp fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande d’expulsion après avoir considéré que Mme [R] [D] et son fils M. [B] [D] n’étaient pas occupants sans droit ni titre aux motifs que le bail du 17 février 1982 à effet au 1er juin 1981 n’avait pu régulièrement prendre effet en vertu du jugement du 15 mars 1991 du tribunal d’instance de [Localité 7], et que le dernier titre valable concernant la situation locative était l’acte sous-seing privé en date du 28 mars 1974 par lequel la société Multitex avait sous-loué à M. [T] [D] et à sa soeur Mme [R] [D] l’appartement litigieux, M. [B] [D] occupant les lieux de bonne foi avec sa mère depuis sa naissance et bénéficiant du droit au maintien dans les lieux au sens des articles 4 et 10 de la loi du 1er septembre 1948.

Elle fait valoir que l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, prévoyant le bénéfice du maintien dans les lieux pour le conjoint ou le partenaire de PACS, les ascendants, les personnes handicapées ou les enfants mineurs , ne s’applique pas aux intimés qui sont respectivement la soeur et le neveu du locataire décédé. Elle affirme que le 'sous-bail’ du 28 mars 1974 n’existe plus, dès lors qu’il résulte du jugement du tribunal d’instance de [Localité 7] du 27 avril 1990 que la société Multitex a donné congé à M.et Mme [D] pour le 30 avril 1981, et que le bail conclu avec M. [T] [D] seul le 17 février 1982 à effet au 1er juin 1981 y a fait novation. Elle soutient que le jugement du 27 avril 1990 a dit dans son dispositif que le bail des 17 février et 10 mars 1982 n’a pu valablement prendre effet au regard des dispositions de l’article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948, ce qui veut dire que le juge a entendu priver le bail, non de tout effet, mais uniquement de son effet dérogatoire aux dispositions de la loi de 1948, faute d’annexion d’un constat d’huissier datant de moins de trois mois. Elle ajoute que les intimés ne peuvent se prévaloir d’un bail verbal, l’acceptation par le bailleur du règlement des loyers par l’occupant ne suffisant pas alors que les quittances étaient toujours établies au nom du locataire en titre.

Mme [R] [D] conclut à la confirmation du jugement entrepris. Ses uniques conclusions ne comportent pas de discussion des prétentions et moyens, pourtant exigée par l’article 954 du code de procédure civile, mais uniquement une partie intitulée 'rappel de faits’ suivie du dispositif.

Toutefois, il s’évince de ses conclusions que Mme [D] soutient qu’elle dispose d’un titre d’occupation des lieux constitué par le 'sous-bail’ de 1974 conforme à l’article 3 quinquies de la loi de 1948. A titre 'complémentaire', elle affirme qu’elle peut bénéficier des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sur le transfert du bail en cas de décès.

M. [B] [D] conclut également à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que sa mère et lui disposent d’un titre d’occupation, le 'sous-bail’ de 1974 qui n’a jamais été remis en question, tandis que le tribunal a jugé en 1991 que le bail conclu les 17 février et 10 mars 1982 n’avait pu régulièrement prendre effet. A titre subsidiaire, il soutient qu’un bail verbal existe depuis des décennies entre sa mère et le bailleur, établi par l’occupation matérielle des lieux et le paiement des loyers, et que sa qualité de locataire est indiquée dans un courrier de notaire du 3 mars 2021 et un état locatif du bien au 1er janvier 2021, alors que le décès de M. [T] [D] était connu depuis au moins deux ans du gestionnaire de biens. En tout état de cause, il fait valoir qu’Elogie doit être déboutée de sa demande d’expulsion pour ne pas leur avoir proposé trois offres de relogement prévues par les articles L. 442-6 et L. 353-15 du code de la construction et de l’habitation applicables en cas de démolition de l’immeuble.

¿ L’existence d’un bail écrit liant les parties

Devant la cour, les parties s’accordent sur l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Selon l’article 480 du code de procédure civile, 'le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4".

En l’espèce, deux titres d’occupation des lieux sont produits :

— un contrat de 'sous-bail d’appartement’ conclu le 28 mars 1974 au visa de l’article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, selon lequel la société Multitex a sous-loué à M. [T] [D] et Mme [R] [D] le logement litigieux ;

— un contrat de 'bail d’habitation article 3 sexies’ conclu les 17 février et 10 mars 1982, à effet au 1er juin 1981, selon lequel les consorts [N] ont loué à M. [T] [D] le logement litigieux.

Trois jugements rendus par le tribunal d’instance de [Localité 7] sont produits.

Un premier jugement a été rendu le 27 avril 1990, qui n’avait pas été produit devant le premier juge. Son dispositif 'dit que le bail des 17 février et 10 mars 1982 n’a pu prendre valablement effet au regard des dispositions de l’article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948« et 'dit que la location est demeurée soumise aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 », avant d’ordonner une consultation aux fins de calculer la surface corrigée et en déduire le loyer légal.

Dans les motifs, éclairant le dispositif, il est indiqué que le bail des 17 février et 10 mars 1982 fait suite à un bail conclu entre les consorts [N] et la société Multitex au visa de l’article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, et la conclusion entre la société Multitex et M.et Mme [D] d’un sous-bail. Il est également précisé que la société Multitex, ayant déposé son bilan, a adressé le 26 mars 1981 à M.et Mme [D] un congé pour le 30 avril 1981 et que, M. [D] s’étant maintenu dans les lieux, les consorts [N] lui ont consenti un bail à compter du 1er juin 1981.

Le tribunal a considéré que ce bail était soumis aux dispositions de l’article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948, lequel renvoyait pour ses conditions d’application au décret n°78-924 du 22 août 1978 prévoyant comme condition de régularité du bail l’annexion d’un constat dressé par huissier moins de trois mois avant la conclusion du bail, faisant défaut en l’espèce, de sorte qu’il en a déduit que le bail conclu les 17 février et 10 mars 1982 n’a pu régulièrement prendre effet.

Un deuxième jugement a été rendu le 15 mars 1991, dont le dispositif 'rappelle qu’il a été statué par jugement définitif à l’égard des consorts [N] sur la qualification du bail conclu les 17 février et 10 mars 1982 et que celui-ci n’a pu valablement prendre effet, la location demeurant soumise aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948".

Un troisième jugement a été rendu le 11 octobre 1991, dont le dispositif 'dit que l’appartement situé à [Localité 7], [Adresse 3], n’est constitué que de six pièces habitables, et est suffisamment occupé par M. [D], sa soeur Mme [D] et l’enfant de celle-ci', avant de fixer la surface corrigée de l’appartement et le montant du loyer, et de dire que les consorts [N] seront tenus de restituer à M. [D] la somme de 242.341,02 francs, trop perçue par eux à titre de loyer et droit au bail.

S’agissant du sous-bail de 1974, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge – qui n’avait pas connaissance du jugement du 27 avril 1990-, il convient de constater que celui-ci a pris fin, la société Multitex, en dépôt de bilan, ayant adressé le 26 mars 1981 à M.et Mme [D] un congé pour le 30 avril 1981. Cela résulte également du rapport de consultation de M. [T] [V], expert judiciaire, lequel mentionne que le bail de 1982 conclu entre les consorts [N] et M. [T] [D] 'fait suite à un précédent bail’ conclu entre les consorts [N] et la société Multitex et le sous-bail conclu entre la société Multitex et M. [D] et sa soeur.

Le bail des 17 février et 10 mars 1982, à effet au 1er juin 1981, conclu entre les consorts [N] et M. [T] [D] seul a quant à lui été jugé 'privé d’effet au regard des dispositions [spéciales] de l’article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948« par les jugements des 27 avril 1990 et 15 mars 1991, lesquels ont 'dit que la location est demeurée soumise aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ».

Il en résulte que ce bail n’a pas été privé de tout effet, comme l’a considéré à tort le premier juge, mais uniquement de l’effet dérogatoire aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 que constituait l’article 3 sexies de ladite loi. En effet, l’instance avait été initiée en 1990 par M. [D] afin de 'voir juger que le bail des 17 février et 10 mars 1982 n’avait pu prendre effet en tant que bail dérogatoire faute d’annexion d’un procès-verbal de constat d’huissier datant de moins de trois mois’ et 'dire que la location était soumise aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948". Le tribunal a fait droit à ses demandes, a fixé après consultation la surface corrigée de l’appartement et le montant du loyer, et condamné les bailleurs à restituer à M. [D] la somme de 242.341,02 francs, trop perçue par eux à titre de loyer et droit au bail.

Dès lors, le titre d’occupation des lieux concernant l’appartement litigieux est constitué du bail des 17 février et 10 mars 1982, dont le seul locataire en titre était M. [T] [D], décédé le [Date décès 1] 2007, et soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Or, en vertu de l’article 5 de ladite loi, dans sa rédaction en vigueur au 16 juillet 2006 applicable en l’espèce :

'I. – Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.

I bis. – Nonobstant les dispositions de l’article 1742 du code civil, même en l’absence de délivrance d’un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d’abandon du domicile par le locataire, même en l’absence de délivrance d’un congé.

Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article (…)'.

Il résulte de cet article qu’en cas de décès du locataire en titre, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient au conjoint ou au partenaire de PACS, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapés et aux enfants mineurs jusqu’à leur majorité.

Or, les intimés, respectivement soeur et neveu de M. [T] [D], locataire en titre, ne relèvent pas des personnes bénéficiaires du maintien dans les lieux limitativement énumérées à l’article 5 précité.

Il en résulte qu’ils ne peuvent se prévaloir d’aucun droit au maintien dans les lieux en vertu du bail écrit des 17 février et 10 mars 1982.

¿ L’existence d’un bail verbal

C’est à celui qui invoque un bail qu’il incombe d’établir qu’un accord de volontés portant sur la conclusion d’un bail soit intervenu.

La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l’occupation d’un logement mais aussi du versement d’un loyer en contrepartie de cette jouissance.

Il se déduit des dispositions de l’article 1715 du code civil, que la preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d’exécution, c’est-à-dire de la preuve qu’une personne jouit d’une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu’elle verse au propriétaire de cette chose.

Par suite, la simple occupation, même prolongée, d’un local d’habitation ne suffit pas pour prouver l’existence d’un bail verbal, si l’occupant ne produit aucune justification d’un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation, et s’il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.

En l’espèce, les intimés justifient par les pièces produites qu’ils occupent les lieux depuis des décennies : Mme [R] [D] depuis 1974, et son fils M. [B] [D] depuis sa naissance en 1987. Mme [R] [D] justifie s’être acquittée du paiement du loyer depuis 2007, année du décès de son frère.

Cependant, cette circonstance est insuffisante à établir la preuve d’un bail verbal, dès lors que les quittances étaient établies par le cabinet [K], administrateur du bien, au nom de 'M. [D]', locataire en titre, ces versements pouvant être qualifiés de paiement pour autrui conformément aux dispositions de l’article 1342-1 du code civil qui prévoit que le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier. Le bailleur n’avait aucune raison de rejeter des versements provenant du compte de Mme [D], sans que cela implique de sa part une volonté ni même une acceptation de contracter avec elle un bail, alors qu’il résulte d’un courrier en date du 1er février 2019 adressé à Mme [D] par l’administrateur de biens que celui-ci, venant d’apprendre le décès de M. [T] [D], lui demandait de communiquer le nom et le lien de parenté de la ou les personnes occupant actuellement le bien afin de régulariser la situation.

Le seul fait que le notaire en charge de la vente de l’immeuble ait adressé un courrier le 3 mars 2021 aux intimés en indiquant 'l’indivision [N], votre propriétaire, ayant décidé de vendre la totalité de l’immeuble dont vous êtes locataire’ ne saurait suffire à établir que le bailleur, que ce soit l’indivision [N] ou la SA Elogie-Siemp après conclusion le 24 mars 2021 du bail emphytéotique portant sur l’immeuble, aurait considéré les intimés comme ses locataires. La SA Elogie-Siemp justifie au contraire s’être enquise par courriel dès le mois de juillet 2021 auprès de l’administrateur de biens [K] de l’existence d’un bail au nom de Mme [R] [D] suite au décès de M. [T] [D], auquel il a été répondu par la négative, et avoir écrit dès le 25 août 2021 aux intimés qu’elle allait transmettre le dossier à son avocat au regard de leur situation d’occupants sans droit ni titre, avant d’intenter la présente procédure.

Il convient dès lors de juger que la preuve d’un bail verbal n’est pas rapportée en l’absence de de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué, cette volonté faisant défaut en l’espèce s’agissant du propriétaire des lieux.

¿ Le défaut de respect des trois offres de relogement prévues par les articles L. 442-6 et L. 353-15 du code de la construction

M. [B] [D] fonde sa demande sur les articles précités, lesquels prévoient que 'le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux'.

M. [D] n’ayant pas la qualité de locataire, ainsi qu’il a été jugé plus haut, les dispositions qu’il invoque ne sont pas applicables en l’espèce.

Il convient dès lors de faire droit aux demandes de la SA Elogie-Siemp, infirmant le jugement entrepris, et de :

— constater que le bail consenti à M. [T] [D] les 17 février et 10 mars 1982, à effet au 1er juin 1981, a été résilié de plein droit du fait de son décès le [Date décès 1] 2007, et que Mme [R] [D] et M. [B] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux ;

— en conséquence, ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution applicable en l’espèce dès lors qu’il n’est pas contesté que le logement est affecté à l’habitation principale des intimés, aucun élément du dossier ne justifiant de réduire ni a fortiori de supprimer ce délai, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, il est conforme à la double nature, compensatoire et indemnitaire, de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges normalement quittancés si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation de plein droit du bail du fait du décès de M. [T] [D] survenu le [Date décès 1] 2007, et jusqu’à la reprise des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [B] [D]

Compte tenu de ce qui vient d’être statué plus haut, il ne saurait être fait droit à la demande reconventionnelle de M. [B] [D] selon laquelle il devrait bénéficier du droit au maintien dans les lieux, ce que l’article 5 précité de la loi du 1er septembre 1948 ne lui permet pas en sa qualité de neveu du locataire en titre.

Il ne saurait davantage être fait droit à sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, la SA Elogie-Siemp étant bien fondée à obtenir son expulsion dès lors qu’il ne bénéficie d’aucun titre d’occupation du logement.

En conséquence, il convient de le débouter de ses demandes reconventionnelles, infirmant le jugement entrepris sur ces points.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Constate que le bail consenti à M. [T] [D] les 17 février et 10 mars 1982, à effet au 1er juin 1981, a été résilié de plein droit du fait de son décès le [Date décès 1] 2007, et que Mme [R] [D] et M. [B] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2] [Localité 7],

Ordonne leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum Mme [R] [D] et M. [B] [D] à payer à la SA Elogie-Siemp une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges normalement quittancés si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation de plein droit du bail le [Date décès 1] 2007 et jusqu’à la reprise des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux,

Déboute M. [B] [D] de ses demandes reconventionnelles,

Condamne in solidum Mme [R] [D] et M. [B] [D] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président