Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 06 JUIN 2025

(n° , 28 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03171 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEBO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2023 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2021000173

APPELANTE

S.A.R.L. TOURS INVEST immatriculée au RCS de Paris sous le n°802 873 331, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de M^e Marie DUVERNE-HANACHOWICZ de la SELAS LAMY LEXEL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1712

INTIMÉES

S.A. HERACLES INVESTISSEMENT immatriculée au RCS de Paris 479 898 611, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de M^e Anne COLONNA DURAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0257

S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [I] [B] Es qualités de liquidateur judiciaire de la société SDIC

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, toque : C0479

S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST immatriculée au RCS de Nantes sous le numéro 338 817 216,représenté par son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 assistée de M^e Cyril DUTEIL de la SAS CABINET GRIFFITHS DUTEIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre chargée du rapport et Madame Nathalie BRET,conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu le 07 février 2025 prorogé au 23 mai 2025 puis au 06 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La société Eiffage Immobilier Grand Ouest a pour activité l’acquisition en vue de la revente de biens immobiliers.

La société SARL [Adresse 11] a une activité de marchand de biens.

La société SNC SDIC avait pour activité le développement et l’investissement commercial dans le domaine immobilier.

La société SA Héraclès Investissement a pour activité la prise de participation dans toutes sociétés ayant des activités dans le secteur économique de l’immobilier.

Par convention signée le 6 juin 2014, un contrat préliminaire de réservation a été signé entre la société SAS Eiffage Immobilier Grand Ouest d’une part, en qualité de Réservant, portant sur le projet d’édification d’un ensemble immobilier à usage principal d’hôtel, de commerce et d’habitation dans le cadre d’une division en volumes sur deux terrains sis à Tours [Adresse 10] et, d’autre part, la société SNC SDIC, en qualité de Réservataire, conférant à cette dernière la faculté d’acquérir le ou les volumes prévisionnellement désignés sous le Titre 4, avec une faculté pour le Réservataire de se substituer une tierce personne morale dans le bénéfice du présent contrat, sous réserve d’apporter au Réservant la justification de la solidité financière et de la solvabilité dudit substitué et prévoyant, dans l’hypothèse de la substitution, que la société Eiffage soit dégagée de toute solidarité à l’égard des tiers postérieurement à la réalisation de l’acte authentique de vente et, dans l’hypothèse où après substitution, le substitué ne régulariserait pas l’acte authentique de vente aux conditions prévues, imposant à la SNC SDIC de procéder à l’acquisition de la partie des biens concernés au lieu et place de son substitué.

Aux termes de la clause Titre 3 Contrat de Réservation-Durée :

—  1° le Réservant s’engage en contre-partie du dépôt de garantie, envers le Réservataire qui l’accepte, à réserver à ce dernier la faculté d’acquérir le ou les volumes prévisionnellement désignés au Titre 4. Toutefois il, ( le Réservant) précise qu’il ne donnera suite au projet de construction-vente que pour autant notamment qu’il aura obtenu préalablement les autorisations administratives nécessaires et devenues définitives, qu’il aura pu acquérir le terrain d’assiette de l’opération et que son projet aura reçu un accueil favorable auprès d’éventuels acquéreurs. En conséquence, le Réservant aura la faculté, à tout moment, de modifier ce projet, d’en différer la réalisation et même d’y renoncer à charge d’en aviser le Réservataire dans les meilleurs délais, le Réservataire renonçant irrévocablement, dans une telle hypothèse à toute réclamation autre que le remboursement du dépôt de garantie versé.

2° Le Réservataire aura la faculté de se substituer une tierce personne morale dans le bénéfice du présent contrat sous réserve d’apporter au Réservant la justification de la solidité financière et de la solvabilité dudit substitué. La substitution sera notifiée au Réservant. Dans ce cas SDIC accepte d’ores et déjà que la société Eiffage Immobilier soit dégagée de toute solidarité à l’égard des tiers postérieurement à la réalisation de l’acte authentique de vente. Dans l’hypothèse où, après substitution, le substitué ne régulariserait pas l’Acte Authentique de vente aux conditions prévues aux présentes, la société SDIC demeurera tenue de procéder à l’acquisition de la partie des biens concernés en lieu et place de son substitué.

3° Le Réservant indique que la vente pourra être conclue dans un délai maximum de vingt quatre mois (24) mois à compter de ce jour. A cet effet, le Réservant fera notifier au Réservataire le projet d’acte de vente au moins Un (1) mois avant la date de la signature. Il notifiera également au Réservataire au moins trente (30) jours à l’avance, d’avoir à se présenter à jour et heure fixes en l’étude du notaire rédacteur afin de signer l’acte de vente et d’en payer le prix et les frais. A défaut pour le Réservataire d’avoir répondu à cette invitation ou de payer le prix et les frais il sera dressé un procès-verbal de défaut ou de difficulté et le Réservataire sera réputé, de plein droit et sans autre formalité, renoncer à la vente, le Réservant recouvrant alors son entière liberté et conservant le dépôt de garantie (…)

Le Titre 4 Prix, stipule un prix prévisionnel de 14 425 100 euros, TVA en sus, pour des locaux à constituer en volumes d’environ 3 895 m2 de surface dite GLA ( Gross Leasable Area) correspondant à une surface locative brute globale majorée, si la vente se réalise, du prix correspondant à la vente d’un local complémentaire dit B5, de 518 891,20 euros hors taxe si le bien est vendu libre et de 340 000 euros hors taxe, avec engagement de louer le bien libre au prix de 220 euros hors taxe le m2 GLA, actualisable annuellement, les modalités de paiement étant convenues selon un échéancier justifié par l’avancement des travaux attesté par l’Architecte.

Selon le Titre 6 Dépôt de Garantie, le versement du prix interviendra au plus tard dans les trois semaines à compter des présentes, à peine de caducité si bon semble au Réservant, un dépôt de garantie représentant trois pour cent (3%) du prix TTC dudit local tel qu’indiqué dans la notification et calculé conformément à l’article 5-2° devant intervenir dans les vingt jours suivant la Notification à peine de caducité, au moyen d’un virement bancaire ou d’un chèque libellé à l’ordre d’Eiffage Immobilier sauf restitution à intervenir dans les cas visés à l’article R 261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Le délai d’achèvement stipulé à l’article 8-6 était de 24 mois à compter de la signature de l’Acte Authentique de vente majoré le cas échéant des jours de retard consécutifs à un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des travaux.

La clause Titre 10 Condition Particulière tenant aux futurs utilisateurs des biens, rappelle l’obligation de concertation avec la commune et la SET, consentie au Réservant par l’Aménageur, s’agissant du choix des enseignes commerciales retenues opposables au Réservataire.

La société SDIC en sa qualité de Réservataire d’origine, s’est substituée la société Tours Invest, suivant contrat en date du 20 juin 2014, prévoyant le remboursement par cette dernière du montant du dépôt de garantie versé à Eiffage Immobilier Grand Ouest, précisant qu’en cas de réalisation de la vente, cette somme s’imputera sur le prix exigible à due concurrence.

L’acte de substitution vise le rappel littéral des termes du Titre 3 2° du Contrat préliminaire de réservation, le réservataire substitué déclarant en avoir pris connaissance intégralement et s’engageant à faire son affaire personnelle de son exécution, sans rechercher la responsabilité du réservataire d’origine mais ne vise pas l’obligation de notifier la substitution au Réservant.

La société Eiffage Immobilier Grand Ouest a transmis à l’étude [X] [E] [J] le 31 août 2018 un chèque à l’ordre du notaire établi à hauteur de la somme de 519 303,60 euros correspondant au dépôt de garantie versé par la société SDIC au motif de la caducité du contrat la liant à celle-ci.

A la demande du notaire lui ayant retourné le chèque le même jour, la société Eiffage Immobilier Grand Ouest a donné ordre à la BNP Paribas de procéder au virement de la somme de 519 303, 60 euros en faveur de l’étude [X] [E] [J] à la Caisse des Dépôts et Consignations en valeur compensée au 7 septembre 2018.

Entre le 1er juin 2014 et le 31 mai 2015, des factures ont été adressées par la société SDIC à la société [Adresse 11] intitulées Acompte sur honoraires de conseil, dans le cadre du dossier Tours 'Haut de la rue Nationale’ Acquisition de cellules commerciales(…) Ensemble Immobilier comprenant 3 895 m2 de locaux commerciaux Promoteur Eiffage Immobilier

Une lettre d’intention a été signée le 23 mai 2018 par laquelle la société SDIC, ' sous réserve de la validation par [Adresse 11]' a donné son accord à l’offre présentée par la société Héraclès Investissement d’acquérir l’ensemble des locaux commerciaux d’environ 3 895 m2 GLA situé sur la phase 1 du projet cité, aux conditions visant la signature du contrat de réservation avec Eiffage Immobilier et remboursement à la société SDIC par Eiffage Immobilier du dépôt de garantie. L’acte prévoit également un droit de préférence donné par la société SDIC à la société Héraclès Investissement pour l’acquisition de 2 000 m2 GLA maximum de locaux commerciaux sur la phase 2 du projet moyennant un honoraire d’intermédiation pour cette phase 2 de 10 % du prix hors droits convenu avec Eiffage Immobilier.

Une nouvelle lettre d’intention a été signée le 1er juin 2018 par la société Tours Invest et la société Héraclès Investissement prévoyant :

— la signature d’un contrat de réservation dans un délai de 45 jours par le groupe avec Eiffage Immobilier,

— le remboursement du dépôt de garantie au profit de [Adresse 11] par Eiffage Immobilier, à la signature de la Vefa celle-ci devant intervenir dans un délai de 6 mois à compter de la signature du contrat de réservation

— le remboursement des honoraires d’intermédiation au profit de Tours Invest

— le remboursement des frais additionnels à hauteur de 150 000 euros hors taxe au profit de Tours Invest

Par lettre du 10 août 2018 la société [Adresse 11], au rappel des engagements pris par la société Héraclès Investissement mettait en demeure celle-ci de justifier et produire le contrat de réservation signé avec la société Eiffage Immobilier.

Parallèlement le 31 août 2018, la société Eiffage Immobilier adressait au notaire un chèque de 519 303,60 euros qu’elle indiquait correspondre à la restitution du dépôt de garantie au motif de la caducité du contrat la liant à la société SDIC. L’ordre de virement a été pris en charge sous le libellé Payé Restitution Dépôt de Garantie Vefa Eiffage à Sarl [Adresse 11] depuis le compte de Maître [X] [E] [J]:, notaire, ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations, le 8 novembre 2018.

Par courrier du 24 septembre 2018 adressée à la société Héraclès le conseil de la société Tours Invest prenait acte de la restitution du dépôt de garantie et réclamait la transmission de la copie du contrat de réservation signé ainsi que le remboursement des honoraires d’intermédiation et des frais additionnels en suite des engagements du 1er juin 2018.

Des échanges de courriels ont eu lieu entre les représentants des sociétés Eiffage, SDIC, [Adresse 11] et Héraclès témoignant du retard dans la signature du contrat de réservation entre la société Eiffage et la société Héraclès substituée à la société [Adresse 11], la presse locale relayant l’information d’une remise à plat du projet souhaité par le maire.

Un protocole d’accord a été formalisé entre les sociétés Eiffage Immobilier Grand Ouest, SDIC et Héraclès Investissement le 26 octobre 2018. Ayant exclusivement pour objet de:

— régler amiablement le concours d’intérêts entre les sociétés SDIC et Héraclès Investissement du fait des négociations engagées avec l’une et l’autre par la société Eiffage immobilier Grand Ouest au sujet de la réservation des volumes à constituer, ayant fait l’objet des Arrêtés portant permis de construire délivrés le 16 février 2017 et de régler vis à vis de l’une et l’autre et toute société membre du groupe Héraclès qui serait in fine Bénéficiaire du contrat de réservation, la question des droits que la société Tours Invest prétend détenir sur les volumes immobiliers en vertu du contrat de substitution du 20 juin 2014.

L’article 2 de ce Protocole porte renonciation de la société SDIC pour elle et pour la société [Adresse 11] dont elle se porte-fort, cette dernière n’étant pas partie au protocole, à toute prétention à l’égard de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest au titre desdits volumes immobiliers ainsi qu’à la restitution du dépôt de garantie.

L’article 3 porte engagement de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest du versement à la société SDIC d’une indemnité ferme et irrévocable de 150 000 euros outre une indemnité complémentaire de 630 000 euros sous la double condition suspensive :

— de la signature de la vente des terrains par la SET à Eiffage dans un délai de deux mois à compter du protocole et au prix maximum de 8 800 000 euros HT fixé à l’article 4-1 du contrat de réservation du 6 juin 2014

— de la signature de la vente en l’état futur d’achèvement des volumes immobiliers définis à l’Article 1 du protocole pour un prix minimum de 16 020 000 euros HT , hors indemnité, hors frais de commercialisation, hors honoraires intermédiaires au plus tard dans un délai de 4 mois à compter de la signature du protocole.

L’article 4, Délai de négociation prévoit un délai d’un mois à compter de la signature du protocole pour négocier les termes du contrat de réservation et de 3 mois à compter de la signature du contrat de réservation pour conclure la vente en l’état futur d’achèvement desdits volumes sous la condition suspensive de la signature de la vente par la société SET à la société Eiffage Immobilier Grand Ouest.

Le 6 novembre 2018, un contrat préliminaire de réservation a été signé par la société Eiffage Immobilier Grand Ouest en qualité de Réservant et la société Héraclès Commerces, en qualité de Réservataire, portant sur les deux ensembles immobiliers nord-Ouest et Nord-Est, divisés en volumes à usage de commerces, couvrant une surface respective de 1 810,2 m2 de surface utile cumulée et 1 939 m2 de GLA cumulée d’une part et, d’autre part, et 1 749,2 m2 de surface utile cumulée et 1 888 m2 de GLA au prix hors taxe de 18 176,36 euros hors taxe soit 21 811 567,20 euros toutes taxes comprises prévoyant :

— un délai d’achèvement à 18 mois de l’acte de vente

— la caducité de plein droit du contrat préliminaire de réservation à défaut de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives dans les quatre mois à compter de la date de signature de l’acte

— la signature de la vente dans les quinze jours de la réalisation de la dernière des conditions suspensives.

Un avenant n°2 au protocole formalisé le 26 octobre 2018 a été signé le 12 mars 2019 prorogeant au 5 avril 2019 le délai initialement porté par le protocole au 15 mars 2019 pour la signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, entre la société Eiffage Immobilier Grand Ouest et la société Héraclès Investissement ou l’une des trois sociétés nommées à l’acte pour lui être substituée, et stipulant des conditions financières nouvelles en suite de la prorogation.

La liquidation judiciaire de la société SDIC a été prononcée par jugement du Tribunal de commerce de Paris le 23 mai 2019, désignant Maître [I] [B] de la SCP [B]-Daudé en qualité de mandataire liquidateur.

La société Héraclès Investissement a déclaré sa créance au passif à titre chirographaire auprès de la SCP [B]-Daude par lettre recommandée du 16 juillet 2019 à hauteur des demandes formulées par la société Tours Invest dont la déclaration indique que la société SDIC doit relever indemne la société Héraclès Investissement au titre de l’engagement du 1er juin 2018 à hauteur de 1 911 012 euros TTC outre les intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018 et la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte délivré le 16 mai 2019 la société Tours Invest a assigné la société Héraclès Investissement devant le tribunal de commerce de Paris, laquelle a assigné en intervention forcée la SCP [B]-Daudé prise en la personne de Maître [I] [B] en qualité de liquidateur judiciaire par acte du 16 septembre 2019 ainsi que la société Eiffage Immobilier Grand Ouest par acte du 27 janvier 2021 aux fins à titre principal :

de voir condamner la société Héraclès Investissement à payer à la société [Adresse 11] la somme de 1 911 012 euros TTC en principal outre les intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018, date de la mise en demeure et à titre subsidiaire, voir juger que la conclusion d’un contrat de substitution entre les sociétés SDIC et Tours Invest le 20 juin 2014 ne saurait s’analyser en une cession de droits

de juger que la conclusion d’un contrat de substitution entre les sociétés SDIC et [Adresse 11] le 20 juin 2014 ne saurait s’analyser en une cession de droits ou de contrat portant sur un bien immobilier au sens de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993 et débouter la société Héraclès Investissement de sa demande en nullité du contrat de substitution conclu le 20 juin 2014

de juger que l’accord conclu le 1er juin 2018 entre les sociétés Tours Invest et et Héraclès Investissement n’est pas entâché de nullité et qu’à ce titre la société Héraclès Investissement est débitrice à l’égard de Tours Invest de la somme de 1 911 012 euros TTC

de juger que la résiliation du contrat préliminaire de réservation du 20 juin 2014 par la société Eiffage Immobilier Grand Ouest et la société Héraclès Investissement, par échanges des 12 et 13 décembre 2016 a été faite en fraude des droits de la société Tours Invest ainsi que le protocole d’accord tripartite du 26 octobre 2018, les déclarer inopposables et les condamner solidairement au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts

A titre infiniment subsidiaire juger que la société Héraclès Investissement n’a procédé à aucune vérification avant de signer l’accord du 1er juin 2018 et a fait preuve d’une légèreté blâmable et inexcusable, que la qualité de réservataire de la société Tours Invest n’a pas été un élément essentiel et déterminant du consentement de la société Héraclès Investissement , la contre-partie de l’obligation de remboursement souscrite par elle aux termes de l’accord du 1er juin 2018 étant constituée par l’avantage procuré compte tenu des diligences réalisées depuis 2014 aux frais de Tours Invest afin de commercialiser les locaux objet du contrat de réservation et qu’il n’en résulte aucune erreur sur les qualités essentielles de la prestation

A titre très subsidiaire, juger que la société Héraclès Investissement a par son attitude et la régularisation du protocole tripartite du 26 octobre 2018, confirmé l’accord du 1er juin 2018 conclu avec Tours Invest et débouter les sociétés Héraclès Immobilier et Eiffage Grand Ouest de l’intégralité de leurs demandes

Si par extraordinaire le tribunal refusait de faire droit aux demandes de la société Tours Invest juger que les honoraires de commercialisation d’un montant de 1 731 012 euros TTC versés à la société SDIC sont dépourvus de toute contre partie compte tenu des manquements et manoeuvres frauduleuses effectuées au détriment de la sopciété Tours Invest, fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société SDIC la créance chirographaire de la société Tours Invest pour un montant total de 1 731 012 euros TTC

En tout état de cause, condamner la société Héraclès Investissement à verser à la société Tours Invest la somem de 20 000 euros au titre de la résistance abusive et 25 000 euros au titre des frais irrépétibles outre la capitalisation des intérêts.

Le jugement prononcé le 31 janvier 2023 a ainsi statué :

Prononce la nullité du contrat de substitution passé le 20 juin 2014 entre la société

TOURS INVEST et la société SDIC ;

Prononce la nullité de l’accord du 1er juin 2018 entre la société TOURS INVEST et la

société HERACLES INVESTISSEMENT pour erreur et absence de cause dudit accord ;

Déboute la société TOURS INVEST de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la

société HERACLES INVESTISSEMENT ;

Déboute la société TOURS INVEST de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre

de la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST ;

Déboute la société HERACLES INVESTISSEMENT de ses appels en garantie contre la

société SDIC, représentée par la SCP [B]-DAUDE, et contre la société EIFFAGE

IMMOBILIER GRAND OUEST ;

Fixe au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société SDIC la créance

chirographaire de la société TOURS INVEST pour un montant total de 1.731.012 € TTC;

Rejette les demandes réciproques de dommages-intérêts présentées par ces parties au

titre de la procédure collective ;

Dit qu’il n’y a lieu de statuer sur la demande de voir rejeter des débats les pièces n°24

et 48 communiquées par la société TOURS INVEST ;

Condamne la société TOURS INVEST à payer 10.000 € à la société HERACLES

INVESTISSEMENT ;

Condamne la société TOURS INVEST à payer 10.000 € à la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires au présent

dispositif ;

Condamne la société TOURS INVEST et la société SDIC pour moitié aux entiers dépens.

La société Tours Invest a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 8 février 2023.

Par conclusions d’appel n°2 signifiées le 11 octobre 2023 et le 24 octobre 2024 pour rectification des pièces listées en annexe la société [Adresse 11] demande à la cour de:

Vu les articles 1103, 1104, 1130, 1132, 1133, 1169, 1179, 1180, 1182, 1193, 1200, 1217, 1231-1,

1240 et 1324 du Code civil,

Vu l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de ce commerce de Paris le 31 janvier 2023 en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de substitution passé le 20 juin 2014 entre la société TOURS INVEST et la société SDIC ;

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de ce commerce de Paris le 31 janvier 2023 en ce qu’il a prononcé la nullité de l’accord du 1 er juin 2018 conclu entre la société TOURS INVEST et la société HERACLES INVESTISSEMENT pour erreur et absence de cause ;

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de ce commerce de Paris le 31 janvier 2023 en ce qu’il a débouté la société TOURS INVEST de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société HERACLES Investissement et de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest,

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de ce commerce de Paris le 31 janvier 2023 en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts présentées par la société TOURS INVEST au titre de procédure abusive,

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de ce commerce de Paris le 31 janvier 2023 en ce qu’il a condamné la société TOURS INVEST à payer 10.000 € à la société HERACLES Investissement et à la société Eiffage Immobilier Grand Ouest au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Statuant à nouveau,

CONDAMNER la société HERACLES INVESTISSEMENT à payer à la société TOURS INVEST la somme de 1.911.012 euros TTC en principal, outre intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018, date de sa mise en demeure ;

CONDAMNER la société HERACLES INVESTISSEMENT à verser à la société TOURS INVEST la somme de 20.000 euros au titre de la résistance abusive opposée au paiement;

CONDAMNER in solidum les sociétés EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST, HERACLES INVESTISSEMENT à payer à la société TOURS INVEST la somme forfaitaire de 50.000 euros en réparation du préjudice subi du fait des man’uvres frauduleuses et déloyales employées à son égard ;

DEBOUTER les sociétés HERACLES INVESTISSEMENT et EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

FIXER la somme de 1.911.012 euros TTC au passif de la liquidation judiciaire de la société SDIC ;

En tout état de cause,

PRONONCER la capitalisation des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018;

CONDAMNER solidairement les sociétés HERACLES INVESTISSEMENT et EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST à verser chacune à la société TOURS INVEST la somme de 25.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions responsives et récapitulatives n°2 signifiées le 7 novembre 2024, la société Eiffage Immobilier Grand Ouest demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 janvier 2023 par le Tribunal de Commerce de PARIS, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la Société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST dirigée contre la Société TOURS INVEST tendant à obtenir l’allocation d’une somme de 20.000 € en réparation du préjudice consécutif à la procédure abusive dont elle est l’objet et a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de voir rejeter des débats les pièces n° 24 et n° 48 communiquées par la Société TOURS INVEST en première instance,

— Infirmer le jugement rendu le 31 janvier 2023 par le Tribunal de Commerce de PARIS en ce qu’il a rejeté la demande de la Société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST tendant à obtenir l’allocation d’une somme de 20.000 € en réparation du préjudice consécutif à la procédure abusive dont elle est l’objet,

Statuant à nouveau,

— Condamner la Société TOURS INVEST à verser à la Société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST une indemnité de 20.000 € en réparation des préjudices consécutifs à la procédure abusive dont elle est l’objet,

— Infirmer le jugement rendu le 31 janvier 2023 par le Tribunal de Commerce de PARIS en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de la Société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST de voir rejeter des débats les pièces n° 24 et n° 48 communiquées en première instance par la Société TOURS INVEST,

Statuant à nouveau,

— Rejeter des débats les pièces n°24 et 48 communiquées par la Société TOURS INVEST relevant de la confidentialité de la correspondance protégée par le secret professionnel notarial,

— Ecarter des débats les conclusions de la Société TOURS INVEST reproduisant tout ou partie de ces pièces, s’y appuyant ou les visant.

— Déclarer irrecevable la demande de la Société TOURS INVEST tendant à obtenir la condamnation de la Société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST à lui payer sur le fondement quasi-délictuel la somme forfaitaire de 50.000 € « en réparation du préjudice subi du fait des man’uvres frauduleuses et déloyales à son égard »,

— Débouter les Sociétés TOURS INVEST et HERACLES INVESTISSEMENT de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND PROJETS,

— Condamner la ou les parties succombantes en tous les dépens, dont distraction profit de Maître Véronique DE LA TAILLE, Avocat postulant, par application des dispositions de l’article 699 du CPC.

— Condamner la ou les parties succombantes à verser à la Société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST une somme de 18.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions signifiées le 20 juillet 2023 la Selarl BDR & Associés demande à la cour de :

Vu les articles L 622-21, L 622-22, L 622-24 et L 641-3 du code de commerce,

Vu l’article 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993,

Vu la liquidation judiciaire de la société SDIC,

Vu les pièces et arguments ci-dessus,

— Dire la SELARL BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SDIC, recevable et bien fondée en ses conclusions,

En conséquence,

— Infirmer le jugement du 31 janvier 2023 en ce qu’il a fixé la créance de la société TOURS INVEST au passif de la société SDIC à hauteur de 1.731.012 euros TTC,

— Statuant à nouveau, rejeter la demande de fixation de la créance de la société TOURS INVEST au passif de la société SDIC à hauteur de 1.731.012 euros TTC,

— Confirmer le jugement du 31 janvier 2023 en ce qu’il a débouté la société HERACLES

INVESTISSEMENT de son appel en garantie de la société SDIC,

— Condamner toute partie succombant au paiement de la somme de 3.000 € au profit de la SELARL BDR & ASSOCIES, ès qualités, au titre de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

— Prendre acte de ce que la SELARL BDR & ASSOCIES ès qualités s’en rapporte à Justice quant aux autres chefs de jugement critiqués.

Par conclusions signifiées le 28 octobre 2024 la société Héraclès Investissement demande à la cour de :

VU notamment les dispositions des articles 1130 et suivants et 1162 et suivants du Code civil,

VU notamment l’article 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993,

VU le protocole d’accord du 26 octobre 2018,

— DECLARER la société TOURS INVEST mal fondée en son appel et en ses demandes, et l’en débouter ;

— RECEVOIR la société HERACLES INVESTISSEMENT en ses conclusions, la déclarer bien fondée, y faire droit ;

A titre principal,

— CONFIRMER le jugement du Tribunal de commerce de Paris du 31 janvier 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

' PRONONCE la nullité du contrat de substitution passé le 20 juin 2014 entre la

société TOURS INVEST et la société SDIC ;

' PRONONCE la nullité de l’accord du 1 er juin 2018 entre la société TOURS INVEST

et la société HERACLES INVESTISSEMENT pour erreur et absence de cause

dudit accord ;

' DEBOUTE la société TOURS INVEST de l’ensemble de ses demandes à l’encontre

de la société HERACLES INVESTISSEMENT ;

' CONDAMNE la société TOURS INVEST à payer 10.000 € à la société HERACLES

INVESTISSEMENT au titre de l’article 700 CPC ;

A titre subsidiaire,

— à titre liminaire, REJETER des débats les pièces n°24 et 48 communiquées par la société

TOURS INVEST ;

— à titre principal, CONSTATER que le Contrat de substitution dans le bénéfice et l’exécution d’un contrat préliminaire de réservation du 20 juin 2014 conclu entre la

société TOURS INVEST et la société SDIC n’a jamais été notifié à la société EIFFAGE

IMMOBILIER GRAND OUEST ;

— DECLARER inopposable la substitution à la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST ;

— à titre subsidiaire, CONSTATER que le Contrat préliminaire de réservation du 6 juin 2014 conclu entre la société SDIC et la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST est arrivé à son terme le 6 juin 2017 ;

— CONSTATER que la société TOURS INVEST n’était dans ces conditions plus titulaire du moindre droit sur les volumes à constituer après le 6 juin 2017 ;

— en conséquence, CONSTATER qu’à la date du 1 er juin 2018 la société TOURS INVEST n’était titulaire d’aucun droit sur les volumes immobiliers à constituer ;

— CONSTATER que la société HERACLES INVESTISSEMENT s’est donc engagée envers la société TOURS INVEST aux termes de l’accord du 1 er juin 2018 par erreur ;

— CONSTATER que l’accord conclu le 1 er juin 2018 entre les sociétés HERACLES INVESTISSEMENT et TOURS INVEST est dénué de cause ;

— en conséquence, PRONONCER la nullité de l’accord du 1 er juin 2018 pour erreur et absence de cause dudit accord ;

— REJETER l’ensemble des demandes formulées par la société TOURS INVEST en toutes

fins qu’elles comportent ;

A titre plus subsidiaire,

— CONSTATER que la société TOURS INVEST, professionnel de l’immobilier, a cédé à titre onéreux à la société HERACLES INVESTISSEMENT les droits issus du Contrat de substitution dans le bénéfice et l’exécution d’un contrat préliminaire de réservation du 20 juin 2014 dont elle était alors titulaire ;

— en conséquence, PRONONCER la nullité de l’accord du 1 er juin 2018 ;

— REJETER l’ensemble des demandes formulées par la société TOURS INVEST en toutes

fins qu’elles comportent ;

A titre plus subsidiaire encore,

— CONSTATER que les délais prévus aux termes de l’accord du 1 er juin 2018 n’ont pas été respectés ;

— en conséquence, DIRE que la société HERACLES INVESTISSEMENT n’était pas tenue à un quelconque engagement envers la société TOURS INVEST en exécution de l’accord

du 1 er juin 2018 ;

— REJETER l’ensemble des demandes formulées par la société TOURS INVEST en toutes

fins qu’elles comportent ;

A titre infiniment subsidiaire,

— CONSTATER qu’un Protocole d’accord conclu le 26 octobre 2018 entre les sociétés HERACLES INVESTISSEMENT, EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST et SDIC a pour objet :

' « de régler amiablement le concours d’intérêts entre les sociétés SDIC et

HERACLES INVESTISSEMENT du fait des négociations engagées avec l’une et

l’autre par la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST », et ;

' de « régler vis-à-vis de la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST et de

la société HERACLES INVESTISSEMENT (') la question des droits que la société

TOURS INVEST prétend détenir sur les volumes immobiliers (') en vertu du

contrat de substitution du 20 juin 2014 » ;

— CONSTATER qu’aux termes de l’article 2 '« Renonciation de la société SDIC »' du protocole d’accord du 26 octobre 2018, la société SDIC s’est engagée à relever la

société HERACLES INVESTISSEMENT indemne de toute condamnation qui viendrait a être prononcée à son encontre au bénéfice de la société TOURS INVEST ;

— CONSTATER que la société TOURS INVEST réclame à la société HERACLES

INVESTISSEMENT le paiement d’honoraires d’intermédiation et de frais additionnels

pour un montant total 1.911.012 € TTC, en lien avec les droits de réservation visés

par le protocole d’accord du 26 octobre 2018 ;

— en conséquence,

— DIRE recevable et bien fondé l’appel en garantie formé par la société HERACLES INVESTISSEMENT contre la société SDIC représentée par la SELARL BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [I] [B], ès qualités de liquidateur

judiciaire de la société SDIC, désigné en cette qualité par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 23 mai 2019 ;

— DIRE que la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST a commis une faute dans le cadre de ses négociations avec la société HERACLES INVESTISSEMENT engageant sa

responsabilité ;

— en conséquence, DIRE recevable et bien fondé l’appel en garantie formé par la société

HERACLES INVESTISSEMENT contre la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés SDIC, représentée par la SELARL BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [I] [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SDIC, désigné en cette qualité par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 23 mai 2019, et EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST à relever et garantir indemne la société HERACLES INVESTISSEMENT de toutes les

condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées contre elle au profit de la

société TOURS INVEST ;

— FIXER le montant des condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées

contre la société HERACLES INVESTISSEMENT dans le cadre de la présente instance au passif de la société SDIC ;

En tout état de cause,

— ECARTER DES DEBATS les pièces n°24 et 48 communiquées par la société TOURS INVEST et toutes conclusions y faisant référence ;

— REJETER la demande de la société TOURS INVEST tendant à la condamnation solidaire des sociétés HERACLES INVESTISSEMENT et EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST à lui verser la somme forfaitaire de 50.000 € « en réparation du préjudice subi du fait des man’uvres frauduleuses et déloyales employées à son égard » ;

— CONDAMNER solidairement la société SDIC, représentée par la SELARL BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [I] [B], ès qualités de liquidateur judiciaire, la société EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST et la société TOURS INVEST à payer à la société HERACLES INVESTISSEMENT la somme supplémentaire de 30.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— les CONDAMNER sous la même solidarité aux dépens de première instance et d’appel.

La clôture était prononcée par ordonnance du 7 novembre 2024, au jour de l’audience.

SUR QUOI,

LA COUR

1- Sur la demande de rejet des pièces n°24 et 48 communiquées par la société [Adresse 11]

La société Eiffage Immobilier Grand Ouest fait valoir que la thèse selon laquelle ce serait le notaire de la société Eiffage qui aurait préparé un projet d’acte et l’aurait transmis au notaire de la société Tours Invest, procède de la violation du secret professionnel qui est général et absolu quand, en tout état de cause, le contenu des étapes des échanges mentionnés ne démontrerait pas que la société Eiffage était informée de la volonté de Tours Invest d’être substituée dans les droits de la SDIC au titre du contrat de réservation du 6 juin 2014 et encore moins qu’elle y aurait consenti.

La société Héraclès Investissement et la Selarl BDR Associés, en la personne de Maître [I] [B], mandataire liquidateur de la SNC SDIC n’a pas développé de moyens sur ce point.

La société Tours Invest oppose que s’agissant de courriers purement administratifs retraçant les étapes des échanges dont le contenu a été biffé, le secret professionnel ne saurait être valablement opposé quand en tout état de cause, il appartiendrait à la cour d’en ordonner la levée.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » ;

Aux termes de l’article 3.4 du Règlement National des Notaires, dans sa version applicable à la date de l’assignation, « Secret professionnel : le secret professionnel du notaire est général et absolu. Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le Code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou réglementaires. Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent » ;

L’article 20, à l’égard des tiers, énonce que le notaire est tenu au secret professionnel. Il doit : – n’accepter de témoigner sur ses clients ou affaires de son étude que dans les cas

expressément prévus par la loi telle qu’elle est interprétée par la jurisprudence ;

— refuser de donner communication des actes déposés en son office sauf aux parties

elles mêmes, leurs héritiers ou ayants-droit ou leurs mandataires, ou toute personne

autorisée par la loi ou par décision judiciaire, qui auront à justifier de leur identité et de

leur qualité (loi du 25 Ventôse, an XI, article 23) ;

— se faire assister lors de toute perquisition dans les locaux de son office par le

Président de sa chambre ou son représentant.

Le secret professionnel des notaires est d’ordre public (Cass. civ., 12 juin 1899

«Attendu que le principe du secret des actes notariés et des documents qui leur sont

assignés est d’ordre public, et qu’il ne saurait y être porté atteinte par la volonté ou

avec le consentement des notaires») et son atteinte est sanctionnée par l’article 226-13 du code pénal lequel, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000, réprime de peines correctionnelles « la révélation d’une information à caractère secret par une personne qui en est dépositaire soit par état ou par profession, soit en raison

d’une fonction ou d’une mission temporaire».

Ainsi le secret professionnel couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions, s’applique à toutes les correspondances échangées ou détenues par l’office, quelles qu’elles soient, s’impose au notaire comme aux tiers à la relation qu’entretient ce professionnel avec ses clients.

Il en résulte que les parties sont tenues par le secret professionnel du notaire qui ne cède que du fait de la loi ou dans les circonstances décrites au chapitre V du Code de procédure civile relatif à la délivrance de copies d’actes et de registres qui donnent compétence au président du tribunal judiciaire saisi par voie de requête, le demandeur et le dépositaire entendus ou appelés, pour statuer sur la requête en délivrance d’un acte authentique.

En l’espèce, la société [Adresse 11] a communiqué en pièce n°24 un échange de courriels daté du mois d’octobre 2016, entre Maître [M] et Maître [T] auxquels est joint un état prévisionnel de frais ayant pour objet Vente Eiffage Immobilier Grand Ouest / Tours Invest dont les contenus sont biffés à l’encre noire en sorte de rendre illible les messages.

Ces échanges de correspondances entre les notaires de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest et la société [Adresse 11] sont liés à l’exercice des fonctions des deux notaires et sont couverts par le secret professionnel. Ils seront écartés des débats, y compris le courriel du 12 mars 2020 envoyé par Maître [H] [M] à [K] [W], représentante de la société Tour Invest, aux termes duquel elle indique, sans dévoiler le contenu des échanges, être entrée en relation avec le notaire de la société Eiffage le 30 septembre 2016, premier notaire indiqué comme étant celui de la société Eiffage dans le cadre de la vente par la société Eiffage Immobilier Grand Ouest au profit de la société Tours Invest ; avoir été informée du changement de notaire de la société Eiffage et être entrée en contact avec Maître [Y] qui lui a répondu le 8 novembre 2016 en citant le dossier en référence Promotion Immo Eiffage HRN-Tours/Tours Invest et que Maître [Y] lui a adressée un courrier le 28 février 2017 contenant les références Eiffage HRN-Tours/Tours Invest.

La pièce n°24 dès lors qu’elle fait référence aux relations entre la société Eiffage Immobilier Grand Ouest et la société Tours Invest au regard de la vente litigieuse, doit donc être rejetée ainsi que toutes les mentions afférentes à cette pîèce contenues dans les conclusions de la société Tours Invest.

La société Tours Invest communique également une pièce n°48 qui est un courriel adressé par Maître [H] [M] à Madame [K] [W] retraçant les étapes des échanges avec le notaire de la société Eiffage entre le 30 septembre 2016 et le 12 juin 2017.

Pour les mêmes raisons que celles précédemment énoncées, cette pièce doit être écartée des débats ainsi que toutes les références y afférentes contenues dans les dernières conclusions de la société Tours Invest signifiées le 11 octobre 2023 et le 24 octobre 2024 pour rectification des pièces listées en annexe.

En outre il ne saurait être fait droit à la demande de voir le notaire délié du secret professionnel, en l’absence de requête préalable adressée à celui-ci dans les formes prescrites par l’article 1435 du Code de procédure civile et alors qu’en cas de refus ou de silence, la saisine du président du tribunal judiciaire est déterminée dans les formes prescrites par les dispositions de l’article 1436 précitées, étant observé que ce texte ne prévoit que la communication de copies d’actes et de registres, l’appel étant instruit selon la procédure gracieuse.

De ce chef, la demande de levée du secret professionnel du notaire formée par la société Tours Invest sera rejetée.

2- Sur l’irrecevabilité de la demande de la société Tours Invest sur le fondement de la responsabilité délictuelle

La société Eiffage Immobilier Grand Ouest, au rappel de l’arrêt rendu le 7 juillet 2006 par l’Assemblée plénière soutient qu’ayant agi sur le fondement contractuel en première instance, l’appelante est irrecevable à ajouter dans le dispositif de ses conclusions d’appel les dispositions de l’article 1240 du Code civil.

La société Tours Invest oppose qu’elle sollicitait déjà en première instance le paiement de la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice subi et qui résulte des manoeuvres déloyales et frauduleuses employées pour l’évincer et la spolier de ses droits et qu’ainsi sa demande au visa de l’article 565 du Code de procédure civile n’est pas nouvelle.

La société Héraclès Investissement et la société Selarl BDR & Associés n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1355 du code civil qu’il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande, l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci.( Civ. 2, 15 décembre 2022, 21-16.007, Publié au bulletin)

La société Tours Invest a présenté tant en première instance que dans ses premières conclusions d’appel une demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest au regard du préjudice invoqué par la demanderesse en raison des manoeuvres frauduleuses et déloyales employées par cette dernière pour l’évincer de l’opération.

Le fondement juridique tiré de responsabilité délictuelle mentionné pour la première fois à hauteur d’appel, ne présente pas un caractère nouveau dans la mesure où il vise à qualifier la demande déjà formulée au regard des mêmes moyens de fait que ceux développés en première instance, lesquels renvoyaient implicitement au fondement de la responsabilité délictuelle, étant observé que l’article 12 du Code de procédure civile fait obligation au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et ce même lorsque les parties omettent de préciser le fondement juridique de leurs demandes.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande de la société Tours Invest sur le fondement de la responsabilité délictuelle sera donc rejeté et la demande déclarée recevable.

3- Sur la validité du contrat de substitution du 20 juin 2014, son opposabilité à la société Eiffage Immobilier Grand Ouest et la validité de l’accord du 1er juin 2018 entre la société Tours Invest et la société Héraclès Investissement

Le jugement a prononcé la nullité du contrat de substitution du 20 juin 2014 conclu entre la société SDIC et Tours Invest au motif pris des dispositions de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993 aux termes duquel est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier, retenant que la substitution entre au même titre que la cession dans le champ des dispositions d’ordre public de la loi et au regard du fait que le versement en totalité au 30 juin 2014 des honoraires dus au titre de la lettre de mission est sans contre partie réelle. Il en a inféré la nullité de l’accord du 1er juin 2018 en considération du fait que la société Héraclès Investissement n’était pas en mesure à cette date de connaître le caractère fictif de la lettre de mission visée, le titre onéreux de la substitution et la nullité en découlant, alors que le contrat de réservation dont était titulaire Tours Invest était un élément essentiel sans lequel la société Héraclès Investissement n’aurait pas contracté.

La société Tours Invest soutient que les dispositions de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993 ne s’appliquent pas au contrat de substitution puisqu’il ne s’agit pas d’une cession de droits ou de contrat mais d’une substitution contractuellement prévue, exclue du champs de ces dispositions et alors que la substitution a été opérée à titre gratuit. Elle critique la motivation du jugement qui a retenu le caractère fictif de la substitution conclue entre SDIC et Tours Invest le 20 juin 2014 soulignant l’effectivité des diligences de commercialisation entreprises et la réalité des baux commerciaux consentis dont la presse locale le 29 mars 2018 s’est fait l’écho cependant que la mise en liquidation judiciaire de SDIC est opportunément venue permettre à la société Héraclès de s’attribuer le travail payé par la société Tours Invest sans bourse délier.

La société Héraclès Investissement fait valoir que la substitution, contrairement à ce qui soutenu, est une cession de contrat dont les modalités prévues par l’article 1216 du Code civil supposent l’accord du cédé, lequel peut être donné de manière anticipée cependant que selon la jurisprudence, la cession sans prix par une société à une autre d’une promesse de vente opérée par voie de substitution est en réalité effectuée à titre onéreux lorsque en contre partie, la société substituée doit rembourser à l’autre des frais engagés. Elle en infère que la société SDIC, professionnel de l’immobilier, a cédé à la société Tours Invest à titre onéreux le Contrat préliminaire de réservation conclu le 6 juin 2014 avec la société Eiffage Immobilier Grand Ouest en facturant les 14 avril et 28 mai 2014 à hauteur de 1 731 012 euros TTC, à la cessionnaire, de prétendus honoraires de conseil correspondant exactement aux honoraires que la société [Adresse 11] s’était engagée à régler à la société SDIC aux termes de la lettre de mission du 20 juin 2014, ce que reconnaît de manière incontestable la société Tours Invest dans sa déclaration de créance dénonçant l’inaction de la société SDIC dont elle indique qu’elle aurait perçu, sans contre-partie, des honoraires exorbitants. Elle précise n’avoir nullement bénéficié des deux baux commerciaux prétendûment conclus deux ans plus tôt et non communiqués au demeurant ajoutant qu’elle entendait confier la commercialisation des lots à la société SGLC/SGVBI. Elle en infère la nullité de la substitution opérée à titre onéreux qu’elle estime justement prononcée ar le tribunal.

La société Eiffage Immobilier Grand Ouest conclut à l’inopposabilité de la substitution de la société Tours Invest dans les droits de la société SDIC au titre du contrat préliminaire de réservation, au visa du Titre 3 2° de ce contrat, prévoyant sa notification au réservant laquelle ne peut se déduire du relevé de compte du notaire communiqué en pièce n°6 par la société Tours Invest alors que la faculté de substitution dont disposait la société SDIC lui imposait d’apporter au réservant la justification de la solidité financière et de la solvabilité dudit substitué. Elle ajoute que les courriers électronique échangés avec Madame [K] [W] ne font pas la preuve de sa connaissance du lien de celle-ci avec [Adresse 11] et ce d’autant que l’interlocuteur représentant Eiffage, Monsieur [C] [Z], est directeur de Eiffage Immobilier Sud-Est, basé à [Localité 9] ce qui montre les échanges portaient en réalité sur un autre projet. Elle affirme que la société Tours Invest ne s’est jamais manifestée auprès de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest avant la date du 27 juillet 2018, et qu’elle a restitué le dépôt de garantie de 519 303,60 euros au notaire pour le compte de qui il appartiendra, aucune preuve n’étant rapportée de l’acceptation par la société Eiffage Immobilier Grand Ouest de la substitution, quand bien au contraire elle établit par un courrier électronique du 18 septembre 2017 elle a cherché à contacter le responsable de la société SDIC compte tenu de la caducité des contrats de réservation depuis mi-juin 2017. Elle attire l’attention de la cour sur le fait qu’elle a cru que le projet d’acte établi le 30 mai 2017 par l’Etude de Maître [Y] soit 8 jours avant la date d’expiration de la validité du contrat préliminaire de réservation a été adressé par cette étude au notaire qu’elle croyait être celui de la société SDIC et non [Adresse 11] en qualité d’acquéreur et affirme que la société Tour Invest ne peut à bon droit conclure à l’existence de droits qu’elle aurait eus sur l’opération qui auraient été violés par la société Eiffage Immobilier Grand Ouest puisque la société Tours Invest n’a jamais été valablement substituée à la société SDIC et que le contrat de réservation du 6 juin 2014 a cessé de produire ses effets le 7 juin 2017.

La Selarl BDR & Associés oppose que le raisonnement suivi par la tribunal qui a prononcé la nullité du contrat de substitution du 20 juin 2014 est faux dans la mesure où la société SDIC n’a pas perçu de rémunération au titre du contrat de substitution mais en vertu de la lettre de mission lui confiant les diligences commerciales. Il ajoute que conformément aux stipulations du contrat de réservation conclu entre la société Eiffage Immobilier Grand Ouest et la société SDIC, réservataire celle-ci a consenti à se laisser substituer la société [Adresse 11] dans le bénéfice du contrat et n’a perçu aucune contre partie financière, que la réalité des diligences accomplies par la société SDIC au titre de cette lettre de mission est incontestable de sorte que la cour devra infirmer le jugement quel que soit le sort réservé à la demande de nullité du contrat de substitution en ce qu’il a fixé la créance de la société Tours Invest au passif de la société SDIC à hauteur de la somme de 1 731 012 euros TTC.

Réponse de la cour

La loi n 93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques (dite « Loi Sapin ») énonce en son article 52 ce qui suit : « Est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier. »

Ces dispositions s’appliquent au contrat de substitution en autorisant le bénéficiaire à se substituer une autre personne de son choix dans ses rapports avec le promettant ont pour finalité d’accroître les chances du promettant de trouver un acquéreur. Il s’engage en effet à conclure la vente avec tout substitué intéressé.

La doctrine, commentant l’arrêt rendu par la 3ème chambre civile le 28 mars 2012 (pourvoi n°11-12.872), assimile la notion de « professionnel de l’immobilier » à ceux dont l’activité consiste en des opérations immobilières et ne saurait être étendue à une personne morale dont l’objet n’est pas la réalisation de telles opérations et qui ne s’y livre qu’occasionnellement, pour les besoins de son activité principale, peu important à cet égard l’importance de l’opération.

La qualité de professionnelle de l’immobilier des parties au litige contractantes de la substitution formalisée et signée par acte 20 juin 2014 n’est pas contestée, les sociétés SDIC et Tours Invest opérant toutes deux de manière habituelle dans le domaine immobilier à l’époque du contrat.

Le principe de gratuité de la faculté de substitution impose de rechercher si la somme dont la société Tours Invest réclame le paiement à la société Héraclès Investissement correspond à la rémunération des honoraires de la prestation de commercialisation accomplie par la société SDIC, réservataire d’origine, à laquelle s’est substituée la société Tours Invest, réservataire substituée, étant observé que le contrat préliminaire de réservation convenu entre la société Eiffage Immobilier Grand Ouest et la société SDIC le 6 juin 2014 prévoit expressément cette faculté de substitution au Titre 3 2° page 3/12 au profit du Réservataire la société SDIC sous réserve d’apporter au Réservant la justification de la solidité financière et de la solvabilité dudit substitué avec l’obligation de notifier la substitution au Réservant.

Sont produites aux débats les factures adressées par la société SDIC à la société [Adresse 11] entre le 1er juin 2014 et le 31 mai 2015, intitulées Acompte sur honoraires de conseil, dans le cadre du dossier Tours 'Haut de la rue Nationale’ Acquisition de cellules commerciales(…) Ensemble Immobilier comprenant 3 895 m2 de locaux commerciaux Promoteur Eiffage Immobilier à hauteur des sommes respectives de :

—  100 000 euros TTC le 14 avril 2014

—  592 404,80 euros TTC le 28 mai 2014

—  1 038 607,20 euros TTC le 28 mai 2014

soit une somme totale de 1 731 012 euros correspondant à la quote-part d’appel de fond au titre de la participation de SAS [D] Vivienne au sein de Tours Invest pour les deux premiers montants à hauteur de 40 % et à la quote-part d’appel de fond au titre de la participation de la Sasu Equity Global Investor, à hauteur de 60%.

Ces sommes ont été réglées par la société [Adresse 11] selon extrait du Grand Livre de la société pour la période du 1er juin 2014 au 31 mai 2015 et figurent au crédit du compte Extrait n°41100491 du Grand Livre de la SNC SDIC à la date du 27 octobre 2014.

En contemplation de ce règlement, expressément acté dans la lettre d’intention signée le 1er juin 2018 par la société Tours Invest et la société Héraclès Investissement, prévoyant, au regard de la signature du contrat de réservation dans un délai de 45 jours par le groupe avec Eiffage Immobilier, outre le remboursement du dépôt de garantie à la société Tours Invest à la signature de la Vefa, le remboursement des honoraires d’intermédiation au profit de Tours Invest et le remboursement des frais additionnels à hauteur de 150 000 euros hors taxe au profit de Tours Invest, la société appelante a réclamé, par l’intermédaire de sa représentante [K] [W], par courriel le 27 juillet 2018 à la société Héraclès Investissement, avec copie à Monsieur [F] [U] représentant Eiffage Immobilier Grand Ouest, aux notaires et à [S] [P] de la société SGVBI, le respect par toutes les parties destinataires du courriel de leurs obligations joignant à son message :

— le contrat de substitution du 20 juin 2014

— l’offre signée de la société Héraclès à SDIC

— l’offre de la société Héraclès à Tours Invest signée le 1er juin précisant qu’étant seule titulaire des droits du contrat de réservation, elle avait donné son accord directement à la société Héraclès souhaitant la substituer dans le contrat avec Eiffage et sollicitant la confirmation par la société Héraclès Investissement de la signature du contrat de réservation visé dans l’offre contresignée du 1er juin 2018.

Par une lettre circonstanciée à laquelle est jointe la copie de son passeport Monsieur [X] [R] atteste qu’ayant été Directeur commercial de la société SDIC du 1er janvier 2013 au 23 février 2017, il a participé activement pour le compte de la société Eiffage auprès de la société [Adresse 11], intermédiée par la société SDIC, le représentant d’Eiffage étant [N] [L]. Il précise avoir déjeuné à de nombreuses reprises avec [V] [O] représentant la société SDIC et [K] [W] entre janvier 2013 et fin 2015 et que Monsieur [L] connaissait parfaitement l’existence de la structure Tours Invest. Il ajoute avoir visité à de nombreuses reprises le site à Tours avec le représentant local d’Eiffage [A] [G], [V] [O] et [K] [W]. Il affirme que la direction d’Eiffage représentée par [N] [L] et localement [S] [G] était parfaitement informée du rôle de [K] [W] et de la société Tours Invest dans le cadre de cette opération immobilière.

Le contenu du protocole d’accord signé le 26 octobre 2018 entre la société Eiffage Immobilier Grand Ouest, la société SDIC et la société Héraclès Investissement n’est pas remis en cause par ses signataires. Il précise en page 8/13 :

'La société Héraclès Investissement s’est manifesté au cours du printemps, 2018 auprès de la société SDIC pour acquérir les volumes Immobilier, ayant fait l’objet du contrat de réservation du 6 juin 2014.

Bien que n’étant plus titulaire d’aucun droit, la société SDIC a donné son accord, sous réserve de l’accord de la société, [Adresse 11], avec laquelle elle avait convenu le 20 juin 2014 que celle-ci se substituerait dans ses droits tirés du contrat de réservation du 6 juin 2014.

Bien que la société Tours Invest ne soit titulaire d’aucun droit, compte tenu tout à la fois de la caducité du contrat de réservation du 6 juin 2014 et de l’absence de notification de cette substitution à la société Eiffage Immobilier Grand Ouest, elle a donné son accord le 1er juin 2018 à la société Héraclès Investissement pour que celle-ci puisse bénéficier d’un contrat de réservation que celle-ci parviendrait à conclure avec la société Eiffage Immobilier Grand Ouest.

Par lettre du 22 juin 2018, la société Eiffage immobilier Grand Ouest a indiqué à la société Héraclès Investissement qu’elle n’était pas opposée à la cession à son profit des volumes Immobilier, ayant fait l’objet du contrat de réservation précité du 6 juin 2014, sous la condition que la signature de l’acte acte acte authentique, d’acquisition en l’état futur d’achèvement de ses volumes intervienne, concomitamment à la signature de l’acte authentique d’acquisition en l’état futur d’achèvement des hôtels devant être réalisée parallèlement dans le cadre de l’opération d’aménagement de la partie haute de la [Adresse 10]

C’est dans ces conditions que les sociétés immobilier Grand Ouest et Héraclès investissement sont entrés en négociation pour la conclusion d’un contrat de réservation.'

La stipulation de l’obligation de notifier la substitution au Réservant se comprend à l’aune des clauses du contrat de réservation du 6 juin 2014, comme ayant pour finalité de permettre au réservant d’apprécier la solvabilité du réservataire substitué et le protocole convenu entre les trois sociétés intimées la société SDIC étant désormais représentée par son mandataire liquidateur fait la preuve non critiquée par les parties que la société Eiffage Immobilier Grand Ouest a cherché à résoudre le concours d’intérêts entre la société SDIC réservataire initial et Héraclès Investissement, réservataire substitué, au regard de la non-notification de la substitution opérée par la société SDIC au Réservant.

La lettre d’intention signée le 1er juin 2018 entre la société Tours Invest et la société Héraclès Investissement fait la preuve qu’à cette date Tours Invest a donné son accord à la substitution cependant aucun élément ne vient au soutien de la notification par la société SDIC de la substitution opérée en faveur de la société Tours Invest à l’égard du réservant quand la connaissance personnelle des parties, via leurs représentants respectifs et l’intérêt porté par la société Tours Invest au projet de volumes immobiliers de la [Adresse 10] entre 2013 et 2017 attestée par Monsieur [R], salarié d’Eiffage Immobilier Grand Ouest à l’époque, sont insuffisantes à établir qu’antérieurement au 27 juillet 2018, date du courriel adressé par [K] [W] représentant la société [Adresse 11], à la société Eiffage Immobilier Grand Ouest, entre autres parties, retraçant les étapes de sa relation d’affaire avec les parties au litige, la société Eiffage Immobilier Grand Ouest a reçu notification de la substitution opérée en faveur de la société Tours Invest, étant relevé que cette notification ne résulte ni des courriels de Madame [W] ni des pièces produites par l’appelante et alors que selon le protocole, SDIC admet l’absence de notification de la substitution à Eiffage.

Il en résulte que la société Eiffage Immobilier Grand Ouest est fondée à soulever l’inopposabilité de la substitution de la société Tours Invest à la société SDIC.

Cependant les honoraires d’intermédiation facturées par la société SDIC à la société Tours Invest correspondent aux prestations de commercialisation réalisées par la société SDIC que la réservataire substituée s’est obligée à prendre en charge en suite de la lettre de mission signée le 1er juin 2018 s’engageant à régler d’ici le 16 juin 2014 un montant d’honoraires de conseil de 1 731 012 euros TTC représentant 10 % du prix prévisionnel TTC d’acquisition des 3895m2 de surface GLA globale.

La lettre stipule que la commercialisation doit intervenir via la filiale de Tours Invest SGVBI dont la société Héraclès Investissement indique d’ailleurs dans ses conclusions qu’elle n’entendait passer que par elle, avec des obligations spécifiques d’identification des potentiels acquéreurs, d’échanger régulièrement avec le promoteur et le maire, rédiger un rapport d’activité tous les trois mois.

La commercialisation effective des volumes est étayée par les extraits de la presse locale qui à l’époque a largement relayé le développement du projet de la [Adresse 10], au regard du terrain d’assiette de l’ensemble immobilier composé de plusieurs immeubles appartenant à la commune de Tours et divers propriétaires privés, que la SET, aménageur de la zone liée à la ville par une convention publique d’aménagement, était chargée d’acquérir et d’aménager en vue de leur revente au Réservant, des délais liés à l’acquisition par la SET des immeubles constituant le terrain d’assiette par voie de préemption ou d’expropriation et des contestations des demandes de permis de construire.

En outre il ne saurait s’inférer de la date de facturation des honoraires d’intermédiation intervenue de manière constante le 30 juin 2014, soit deux mois après l’émission de la première facture par la société SDIC, leur caractère fictif au regard de l’effectivité de la commercialisation dont la cour relève à cet égard que la société Héraclès Immobilier à aucun moment ne justifie avoir élevé une quelconque réclamation remettant en cause la qualité des prestations de commercialisation antérieurement à la saisine du tribunal.

Par conséquent la société Tours Invest rapporte la preuve que sa demande en paiement correspond exactement au remboursement des honoraires d’intermédiation à hauteur de:

—  1 731 012 euros TTC que la société Héraclès Investissement s’est engagée à régler dans le cadre de la lettre d’intention signée le 1er juin 2018.

—  150 000 euros au titre des frais additionnels soit 180 000 euros TTC que la société Héraclès Investissement s’est également engagée à payer.

La demande en paiement de la société Tours Invest sera donc retenue à hauteur de la somme de 1.911.012 euros TTC et le contrat de substitution du 20 juin 2014 sera déclaré valable, sur infirmation du jugement, le caractère onéreux de celui-ci n’étant pas démontré ainsi que la lettre de mission du 1er juin 2018.

Les intérêts au taux légal sont dus sur cette somme à compter de l’assignation délivrée le 16 mai 2019 et la capitalisation des intérêts est dus dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

4- Sur la caducité du contrat préliminaire de réservation du 6 juin 2014

La société Eiffage Immobilier Grand Ouest rappelle que ce contrat obéit aux règles de l’article R 261-25 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, qu’il est conclu pour une durée déterminée et que sa caducité intervenue le 7 juin 2016 résulte d’un courriel adressé à la société SDIC le 18 septembre 2017 et qu’à la suite de sa malencontreuse lettre du 16 juillet 2018 proposant à la société SDIC de conclure un nouveau contrat de réservation l’a contrainte, pour résoudre le concours de droits qu’elle avait créé avec la société Héraclès Investissementà s’engager amiablement à indemniser SDIC pour un montant minimal de 150 000 euros de sorte qu’aucune violation de droits ne peut valablement lui être imputée.

La société Tours Invest oppose la clause du Titre 3-3° du contrat préliminaire de réservation selon laquelle ' Le Réservant indique que la vente pourra être conclue dans un délai maximum de 24 mois à compter de ce jour.' Elle affirme que cette clause ne stipule aucune caducité ni l’article R 261-31 du Code de la construction et de l’habitation qui fait référence au délai contractuel prévu au contrat de réservation. Elle ajoute que le courrier de prorogation dont se prévaut Eiffage qui invoque sa contresignature par SDIC n’a aucune valeur puisqu’il n’a pas été adressé à Tours Invest qui était à l’époque valablement substitué à SDIC et observe que le dépôt de garantie n’a pas été restitué par Eiffage Immobilier Grand Ouest postérieurement à cette prétendue caducité mais plus d’un an après à la suite de la demande de Tours Invest conformément à l’offre signée avec Héraclès Investissement.

Réponse de la cour

La validité du contrat de substitution du 20 juin 2014 et de la lettre de mission du 1er juin 2018 ayant été jugées ainsi que l’inopposabilité du contrat de substitution à la société Eiffage Immobilier Grand Ouest, le moyen tiré de la caducité étant inopérant à remettre en cause la chose jugée de ces chefs, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

5- Sur la demande de rejet de la fixation de créance de la société [Adresse 11] à hauteur de 1.911.012 euros TTC au passif de la société SDIC

Au vu des éléments développés plus haut à l’appui de la demande en paiement à laquelle il a été fait droit et qui engage la société Héraclès Investissement, la demande de la société [Adresse 11] tendant à voir fixer sa créance au passif de la société SDIC sera écartée puisque la société Héraclès Investissement est seule tenue de ce paiement.

6- Sur les appels en garantie

Le jugement a débouté la société Héraclès Investissement de ses demandes en garantie contre les sociétés SDIC et Eiffage Immobilier Grand Ouest, ceux-ci étant sans objet au vu des nullités prononcées.

La société Selarl BDR & Associés fait valoir que dans l’hypothèse d’une infirmation du jugement sur les demandes de Tours Invest à l’encontre de la société Héraclès Investissement, la société SDIC n’aurait absolument pas à garantir cette dernière puisque le protocole du 26 octobre 2018 portait exclusivement sur la réservation ou l’acquisition de l’immobilier, la société SDIC y renonçant contre le paiement d’une indemnité de 150 000 euros et ne vise pas les honoraires de commercialisation des locaux commerciaux qui correspondent à la commercialisation de 1 167 m2 par la société SDIC à la veille de la signature du protocole lequel ne vise que les relations entre la société Tours Invest et la société SDIC et ne peut en aucun cas conduire à remettre en cause la propore rémunération du mandataire pour la reverser au mandant.

La société Héraclès Investissement, dans l’hypothèse où la cour ferait droit aux demandes de la société Tours Invest, rappelle qu’elle s’est engagée avec la société Eiffage Immobilier Grand Ouest forte de l’assurance de la caducité du contrat de réservation du 6 juin 2014, elle a finalement acquis les volumes litigieux au prix de 18 176 306 euros HT alors que le prix d’origine était de 16 017 500 euros HT et ajoute que si elle avait su qu’elle allait devoir régler en sus du prix d’acquisition des sommes à titre de remboursement d’honoraires d’intermédiation et de frais additionnels elle n’aurait pas accepté les conditions tarifaires de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest, l’économie globale de son opération s’en trouvant bouleversée cependant que cette dernière s’était engagée aux termes du contrat préliminaire de réservation du 6 novembre 2018 que l’exécution de ce contrat ne contrevient à aucun autre. Elle en infère le bien fondé de sa demande en garantie à l’encontre de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest. Elle ajoute, au soutien de la garantie de la société SDIC que celle-ci s’est engagée, aux termes du protocole du 26 octobre 2018, à la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Tours Invest en lien avec les faits exposés or, l’accord du 1er juin 2018 faisant partie des fait exposés, le mandataire liquidateur ne saurait lui dénier sa garantie.

La société Eiffage Immobilier Grand Ouest conclut au débouté de l’appel en garantie au regard de son ignorance avant le 27 juillet 2018 de l’intervention de la société Tours Invest, de l’absence de respect de la clause 3-2° du contrat de réservation du 6 juin 2014 et de la caducité du contrat au 7 juin 2017.

La société Tours Invest n’a pas conclu sur ce point

Réponse de la cour

Le protocole d’accord du 26 octobre 2018 liant notamment la société SDIC et la société Héraclès Immobilier comporte une clause de porte-fort par laquelle la société SDIC s’engage à garantir celle-ci de tout recours à raison des demandes relatives aux lots volumes et au dépôt de garantie mais n’évoque pas les honoraires d’intermédiation dus à la société Tours Invest étrangère au protocole.

Il en résulte que la société Héraclès Investissement n’est pas fondée en sa demande en garantie à raison des honoraires d’intermédiation dont elle est seule redevable à l’égard de la société [Adresse 11].

De ce chef le jugement qui l’a déboutée de cette demande sera confirmé.

7- Sur les dommages et intérêts pour manoeuvres frauduleuses

Le jugement n’a pas statué sur ce point.

La société Tours Invest excipe de la responsabilité délictuelle de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest qui l’a évincée de l’opération après avoir encaissé le dépôt de garantie de 3% du prix prévisionnel de l’opération projetée versé par Tours Invest en juin 2014, cependant qu’elle s’entendait avec Héraclès Investissement engagée avec la société Tours Invest depuis le 1er juin 2018, en chargeant la société SDIC de faire renoncer la société [Adresse 11] à ses droits au titre de la réservation des volumes immobiliers dans le cadre d’une clause de porte fort du protocole d’accord auquel Tours Invest n’était pas partie.

La société Héraclès Investissement fait valoir que dans l’hypothèse où la thèse de la société Tours Invest serait retenue cela signifierait que les sociétés intimées SDIC et Eiffage Immobilier Grand Ouest l’aurait trompée au même titre que Tours Invest ce dont elle infère qu’elle ne saurait être condamnée au règlement de dommages et intérêts.

La société Eiffage Immobilier Grand Ouest oppose que n’ayant pas connaissance de la substitution avant la réception du courriel de [Adresse 11] du 27 juillet 2018 sa responsabilité ne saurait être recherchée.

Réponse de la cour

Il vient d’être vu que la société Eiffage Immobilier Grand Ouest n’a pas reçu notification de la substitution opérée au profit de la société Tours Invest et qu’aucune collusion frauduleuse ne peut lui être imputée à raison du protocole d’accord du 26 octobre 2018 auquel elle était fondée à ne pas appeler la société Tours Invest.

La société Tours Invest sera déboutée de ce chef et le jugement confirmé sur ce point.

8- Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

La société Eiffage Grand Ouest ne développe aucun moyen à l’appui du caractère abusif de la procédure qu’elle impute à la société Tours Invest.

La société Tours Invest excipe de la résistance abusive opposée au paiement par la société Héraclès Investissement par référence aux moyens développés à l’appui de sa demande principale.

Réponse de la cour

L’exercice d’une voie de recours est un droit fondamental protégé par l’article 13 de la Convention européenne des Droits de l’Homme et ne dégénère en abus que lorsqu’il est constitutif d’une faute au sens des dispositions de l’article 1240 du Code civil dont résulte un préjudice au détriment de celui qui l’invoque.

La résistance à la demande en paiement posée par la société Héraclès Investissement procède de l’exercice légitime de son droit au recours effectif et, à défaut de caractériser une attitude procédurale dilatoire et/ou une faute établissant une intention de nuire à la partie adverse, n’est pas abusive.

Il en résulte que la société Tours Invest sera déboutée de ce chef et le jugement, qui a écarté cette demande, sera confirmé.

9- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement du chef des frais irrépétibles et des dépens.

La société Héraclès Investissement sera seule condamnée aux dépens et à régler à la société Tours Invest une somme de 25 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile

PAR CES MOTIFS

La Cour,

ECARTE des débats les pièces n°24 et 48 communiquées par la société Tours Invest ainsi que toutes les références afférentes à ces pièces contenues dans les dernières conclusions de la société Tours Invest signifiées le 11 octobre 2023 et le 24 octobre 2024 pour rectification des pièces listées en annexe ;

DECLARE RECEVABLE la demande de dommages et intérêts de la société Tours Invest sur le fondement de la responsabilité délictuelle de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest ;

INFIRME le jugement excepté en ce qu’il a débouté la société Héraclès Investissement de son appel en garantie à l’encontre de la société SDIC et statué sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

DECLARE VALABLE le contrat de substitution dans le bénéfice de l’exécution d’un contrat préliminaire de réservation convenu entre la société SDIC et la société Tours Invest le 20 juin 2014 ainsi que la lettre de mission du 1er juin 2018 ;

CONDAMNE la société Héraclès Investissement à régler à la société Tours Invest la somme de 1.911.012 euros TTC au titre de la lettre de mission du 1er juin 2018 outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l’assignation délivrée le 16 mai 2019;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Ajoutant au jugement,

DEBOUTE la société Tours Invest de sa demande tendant à voir le notaire délié du secret professionnel ;

CONDAMNE la société Héraclès Investissement aux dépens et à régler à la société Tours Invest une somme de 25 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,