RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

(n°462 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01719 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKWQR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2025-Juge de l’exécution de BOBIGNY- RG n° 23/07121

APPELANTE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL PARIS 19 FLANDRE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Isabelle SIMONNEAU de la SELEURL IS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0578

INTIMÉES

Madame [S] [N] [W] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence LOUIS de la SELARL GRIMAUD – LOUIS – CAPRARO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 129

TRESOR PUBLIC-SIP DU RAINCY

[Adresse 2]

[Localité 5]

n’a pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Dominique GILLES, Président de chambre

Madame Violette BATY, Conseiller

Monsieur Cyril CARDINI, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Violette BATY dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Dominique GILLES, Président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 31 juillet 2019, la Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre (ci-après le Crédit Mutuel) a consenti à Mme [S] [J] [W] épouse [T] (ci-après Mme [T]) un prêt immobilier n°10278 06027 000208449 02 d’un montant de 400 000 euros et payable par 294 mensualités de 1 664,44 euros après six mois de franchise, au taux de 1,70%.

Le contrat de prêt liant les parties prévoit, en son article 18, une clause intitulée 'exigibilité immédiate', selon laquelle :

'Sans préjudice de l’application possible de l’article 1226 du Code Civil, le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit deviennent immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants, après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l’inexécution contractuelle :

— Si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit,

— Si l’assuré ou l’un des assurés, ayant contracté une assurance emprunteur, n’en bénéficie plus, notamment par suite d’une fausse déclaration de l’assuré ou du non-paiement des primes,

— si l’emprunteur manque à son engagement d’affecter les sommes prêtées à l’emploi auquel elles sont contractuellement destinées,

— Si l’emprunteur manque à son engagement d’affecter directement le prix de la vente du bien financé au remboursement du crédit par anticipation et au paiement de toutes sommes dues au prêteur en intérêts, frais et accessoire (')'.

Mme [T] s’est pas ailleurs vu consentir un passeport crédit utilisable par fraction.

Par lettre recommandée expédiée le 12 octobre 2021 et non réclamée par le destinataire, le Crédit Mutuel a mis en demeure l’emprunteur d’adresser sous huitaine :

la somme de 5 646 euros au titre de trois échéances impayées pour la période du 5 août au 5 octobre 2021, sous peine de prononcé par le prêteur de la résiliation du prêt immobilier et d’exigibilité de l’ensemble des sommes (capital, intérêts, accessoires),

la somme de 665,64 euros au titre de trois utilisations du passeport crédit présentant des impayés (utilisations projets 5, 7 et 12)

Constatant que l’ensemble des crédits consentis présentaient toujours des échéances impayées, par un second courrier recommandé daté du 17 novembre 2021 et non réclamé, le Crédit Mutuel a notifié à Mme [T] la résiliation des contrats de prêt et a mis en demeure celle-ci de lui régler avant le 30 novembre 2021, notamment la somme de 381 950,45 euros au titre du prêt immobilier.

Le 15 mars 2023, le prêteur a fait diligenter une saisie attribution des avoirs détenus par Mme [T], dans les livres de la Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre, en recouvrement de la somme totale de 395 434,08 euros au titre du solde restant dû pour les quatre crédits souscrits, laquelle s’est avérée infructueuse et a été dénoncée à la débitrice le 23 mars 2023.

Puis, le Crédit Mutuel a fait délivrer à Mme [T] un commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 30 mai 2023 des biens immobiliers lui appartenant située [Adresse 1] à [Localité 6] (93), publié le 22 juin 2023, au service de la publicité foncière de Bobigny 1 sous le volume 2023 S 233.

Par acte du 24 juillet 2023, le créancier poursuivant a fait assigner Mme [T] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny essentiellement aux fins de voir fixer le montant de sa créance à la somme de 381 950,45 euros, compte arrêté à la date du 17 novembre 2023 et déterminer les modalités de poursuite de la procédure.

Par jugement du 14 janvier 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Bobigny a :

Réputé non écrite la clause d’exigibilité de la créance insérée à l’article 18 du contrat de prêt conclu entre la société Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre et Mme [S] [J] [W] épouse [T],

Débouté la société Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre de l’ensemble de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre aux dépens.

Pour débouter le créancier poursuivant de ses demandes, le juge de l’exécution a estimé que la clause d’exigibilité anticipée du prêt qui laisse à la seule discrétion du prêteur le délai accordé à l’emprunteur pour remédier à sa défaillance crée un déséquilibre significatif au préjudice de ce dernier puis a estimé que l’appréciation du caractère abusif de cette clause devait être examiné d’office et que cette clause était abusive et devait être réputée non écrite.

Il a par ailleurs retenu qu’à la lecture du commandement de payer, il n’était pas distingué entre sommes dues au titre du capital et des échéances impayées et que dès lors que la clause de déchéance du terme était réputée non écrite, le créancier poursuivant était mal fondé à poursuivre le paiement de la totalité des sommes dues au titre du capital et des intérêts, dont l’exigibilité n’était pas établie.

Le Crédit Mutuel a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, par déclaration du 27 janvier 2025, à l’encontre de Mme [T] et du créancier inscrit, le Service des Impôts des Particuliers du Raincy (ci-après SIP du Raincy).

La partie appelante a été autorisée à assigner à jour fixe les parties intimées le 7 février 2025.

Par actes du 4 mars 2025, délivrés à étude et remis au greffe le 20 mars 2025, elle a assigné Mme [T] et le SIP [Localité 5] à comparaître à l’audience du 1er octobre 2025.

Aux termes de ses conclusions d’appelante notifiées par voie électronique le 22 avril 2025 à Mme [T] puis signifiées aux deux parties intimées par actes délivrés le 29 avril 2025 à Mme [T] à étude et le 2 mai 2025 au SIP du Raincy à personne morale, la Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre a sollicité de la cour d’appel au visa des articles 1226 du code civil, L.311-2, L.311-6, R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de voir :

A titre principal,

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Constater que sa créance est liquide et exigible et qu’il agit en vertu d’un titre exécutoire, tant en vertu de l’article 18 des conditions générales d’exigibilité anticipée qu’au titre de l’article 1226 du code civil,

Fixer le montant de sa créance à la somme de 384 175,94 euros du 26 mars 2024 jusqu’à complet paiement,

Débouter Mme [T] de ses demandes, fins et conclusions,

Déterminer les modalités de la poursuite de la procédure conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Mme [T] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

A titre subsidiaire,

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Constater que sa créance est liquide et exigible et qu’il agit en vertu d’un titre exécutoire,

Constater que la saisie porte sur des droits saisissables,

Fixer le montant de sa créance à la somme de 62 963,73 euros au titre des échéances impayées du prêt au 5 décembre 2024,

Fixer le montant de sa créance à la somme de 375 486,32 euros au titre du capital restant dû outre les intérêts au taux contractuel de 1,70% à compter du 5 décembre 2024 jusqu’à complet paiement,

Débouter Mme [T] de ses demandes, fins et conclusions,

Déterminer les modalités de la poursuite de la procédure conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Mme [T] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions d’intimée et d’appel incident notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025 à la partie appelante et signifiées le 29 septembre 2025 au SIP du Raincy, Mme [T], représentée par son conseil, a demandé à la cour d’appel, au visa des articles L 132-1, R313-1 et suivants du code de la consommation, des articles 1907, 1103 et 1104 du code civil, de la directive 98/7/CE du Parlement Européen et du Conseil du 16 février 1998, de voir :

— Confirmer le jugement d’orientation du 14 janvier 2025, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouter la Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre de l’intégralité de ses demandes principales et subsidiaires.

— Infirmer le jugement d’orientation du 14 janvier 2025 en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau

— Condamner la Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le SIP du Raincy n’a pas constitué avocat.

A la suite de l’audience du 1er octobre 2025 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, la cour d’appel a sollicité les observations des parties par note en délibéré à adresser pour l’appelant avant le 10 octobre 2025 midi et pour les parties intimées avant le 17 octobre 2025 midi, sur l’application de l’article L.212-1 du code de la consommation, dans sa version applicable depuis le 10 octobre 2016, en lieu et place de l’article L.132-1 du code de la consommation ancien applicable aux conventions conclues antérieurement à cette même date.

La partie appelante n’a pas adressé d’observations complémentaires.

SUR CE,

Moyens des parties :

La partie appelante fait valoir à l’appui de son recours que :

A titre liminaire, la saisie immobilière du bien financé est proportionnée en ce qu’elle a fait diligenter préalablement, le 15 mars 2023, une saisie attribution qui s’est révélée infructueuse ;

le juge de l’exécution n’a pas examiné sa demande au titre de l’article 1226 du code civil visé au contrat, en se contentant uniquement d’analyser la clause de déchéance du terme ;

la clause de déchéance du terme est valable ; la Cour de justice de l’Union européenne considère qu’un retard de plus de 30 jours peut en principe au regard de la durée et du montant du prêt, constituer à lui seul une inexécution suffisamment grave du prêt ; que l’évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation tenant à voir soulever d’office le caractère abusif des clauses concerne les contrats ou déchéances du terme postérieures à l’arrêt rendu le 22 mars 2023 et admet pour les contrats conclus à une date antérieure de prendre en compte les circonstances entourant la conclusion du contrat et un critère supplémentaire lié à l’ouverture d’un délai d’une durée « raisonnable » pour la partie faible pour régulariser le manquement à l’exécution du contrat en présence d’une clause contractuelle prévoyant une exigibilité anticipée automatique pour défaut de paiement d’une échéance ; l’inexécution sanctionnée par la déchéance du terme doit porter sur une obligation essentielle et concerner une inexécution grave ;

en l’espèce, l’exigibilité anticipée a été envisagée en présence d’un impayé de trois mois et l’introduction de l’instance n’a été entreprise qu’en mai 2023, alors que l’impayé représentait deux ans et sept mois malgré des acomptes partiels au 25 mars 2024 de 12 620,31 euros ; la créance s’élève à cette date à 384 175,94 euros après déduction de ces versements, établissant un défaut de paiement depuis près de trois ans ; Mme [T] pouvait au terme du contrat saisir le médiateur du Crédit Mutuel dès l’envoi du premier courrier de mise en demeure de payer les échéances de crédit impayées ; elle s’en est abstenue alors que ce dispositif permettait de contrôler l’appréciation de la gravité du manquement de l’emprunteur susceptible d’entraîner l’exigibilité immédiate des sommes prêtées et de s’y opposer au besoin, de même qu’elle n’a pas réceptionné la lettre de déchéance du terme ; le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties n’est pas établi et la clause d’exigibilité anticipée ne peut être considérée abusive ;

Mme [T] ne produit aucun justificatif de situation personnelle permettant de vérifier une reprise possible de l’amortissement du prêt et le paiement immédiat des échéances impayées ;

il appartenait en outre au juge de l’exécution de vérifier le caractère exigible de la créance de prêt au regard des dispositions de l’article 1226 du code civil applicables aux contrats souscrits après le 1er octobre 2016, en présence d’un délai raisonnable de trois mois pour régulariser les échéances impayées avant le prononcé de la résiliation le 17 novembre 2021 et au vu de la persistance de cette inexécution fondant la résiliation du prêt consenti ;

le juge de l’exécution n’a pas davantage examiné sa demande subsidiaire tendant à voir fixer la créance au titre des échéances impayées depuis le 5 août 2021 à partir du capital exigible au 8 octobre 2021 au commandement (378 869,43 euros) induisant depuis cette date les échéances impayées (75 584,54 euros ' les acomptes de 12 620,81 euros) , et ordonner la vente forcée pour la somme de 62 963,73 euros correspondant au décompte des échéances impayées ;

elle sollicite également à titre subsidiaire, la fixation de sa créance à échoir soit 375 486,32 euros outre les intérêts au taux contractuel.

Mme [T] réplique que :

elle a rencontré des difficultés dans ses projets de développement d’entreprise dans le secteur immobilier alors qu’elle se rendait régulièrement en République Démocratique du Congo ; elle a reçu une mise en demeure de régler sous huit jours la somme de 5 646,06 euros sous peine de résiliation du prêt, alors qu’elle n’a reçu aucune relance antérieure et que le montant réclamé ne correspondait pas aux termes du contrat, tant quant aux références du prêt qu’au montant des mensualités ; puis la banque a prononcé la résiliation de quatre contrats de prêts et l’exigibilité immédiate des sommes, la mettant en demeure de régler la totalité de ces montants sous 13 jours ;

s’agissant de la validité contestée de la clause d’exigibilité immédiate du prêt immobilier, celle-ci laisse à la discrétion du prêteur la fixation du délai de préavis dont dispose l’emprunteur pour régler les échéances impayées, laquelle créé un déséquilibre entre les droits et obligations des parties à son détriment, caractérisant la clause abusive ; au regard des dispositions de l’article 132-1 du code de la consommation prohibant les clause abusives, elle n’a fait l’objet d’aucune négociation individuelle et loyale alors qu’elle prévoit un remboursement immédiat et doit permettre au débiteur d’être interpelé par une mise en demeure et de disposer d’un délai raisonnable de règlement pour faire obstacle à l’exigibilité immédiate du capital restant dû ;

la déchéance du terme ne peut intervenir sans mise en demeure préalable laquelle ne peut être constituée par l’envoi du 11 octobre 2021 ne lui laissant que huit jours pour s’exécuter ; la lettre de déchéance du 17 novembre 2021 doit également être réputée non écrite ; le délai de huit jours n’est pas raisonnable, l’exposant à une aggravation soudaine de ses conditions de remboursement du prêt ;

elle a régularisé les trois échéances impayées mais le Crédit mutuel a décidé de lui signifier un commandement de payer valant saisie pour un montant de 381 950,45 euros au 17 novembre 2021 ; si le paiement des échéances est un élément essentiel du contrat, il appartenait au professionnel de mettre en 'uvre la faculté d’exigibilité immédiate pour une inexécution revêtant un caractère suffisamment grave au regard de la durée du prêt et de son montant, ce que ne présente pas un impayé d’un montant de 5 646 euros pour un prêt de 400 000 euros et ce alors que le prêteur a décidé abusivement de mettre en 'uvre la saisie après un laps de temps de 18 mois, sans déduire les montants versés depuis, pour 11 120,31 euros, et en ne précisant que le capital restant dû et les intérêts ; les échéances en retard ont été réglées avant la délivrance du commandement et que si des échéances postérieures étaient impayées, il appartenait au prêteur de délivrer une nouvelle mise en demeure ;

le fait que le prêteur fasse état d’un délai de 103 jours avant de mettre en 'uvre la déchéance du terme est sans effet sur la validité de la clause appréciée in abstracto et sans considération des conditions de mises en 'uvre effectives, dès lors que le délai de régularisation était fixé arbitrairement par celui-ci, caractérisant un déséquilibre de la relation à son détriment ;

Concernant la résiliation au visa de l’article 1226 du code civil, ce même visa est inclus à une clause réputée non écrite en raison de son caractère abusif ; elle ne peut jouer en présence d’une « mise en demeure » du 11 octobre 2021 demandant le paiement de la somme de 5 646 euros qui a été réglée ; la lettre visant la déchéance du terme ne lui laisse aucun délai raisonnable de régler une somme de près de 382 000 euros, de même qu’elle ne vise que la résiliation du contrat et non pas sa résolution ; il n’appartenait pas enfin au juge de l’exécution de statuer sur ce fondement, n’ayant pas vocation à délivrer au prêteur un titre exécutoire ;

s’agissant de la demande subsidiaire adverse de fixation de la créance au montant des échéances impayées, il ne peut être considéré que le montant visé au commandement de payer permettait de déterminer le montant des échéances impayées, alors que depuis la date d’arrêté du capital restant dû mentionné audit commandement, elle avait réalisé des règlements et qu’il n’était pas davantage fait état des échéances régularisées dans le montant sollicité au titre du capital restant dû et des intérêts ; le créancier poursuivant ne pouvait réclamer le paiement même subsidiairement en actualisant la créance et qu’il lui appartenait de se désister et de recommencer la procédure le cas échéant ; le juge de l’exécution a ainsi légitimement retenu que l’absence de distinction entre échéances impayées et capital restant dû l’empêchait de procéder à son office ; il n’appartient pas davantage à la cour d’appel de régulariser la situation, alors qu’aucune mise en demeure ultérieure ni aucun courrier de déchéance du terme n’a été adressé ni aucun décompte actualisé incluant ses paiements n’a été communiqué ;

en l’absence de créance liquide et exigible démontrée après le paiement des échéances impayées au jour de la délivrance du commandement et dès lors que le titre exécutoire est privé d’effet du fait de la clause d’exigibilité immédiate réputée non écrite, la saisie est nulle et de nul effet ;

le jugement doit être confirmé mais au vu de la nécessité pour elle de faire valoir sa position et devant la cour d’appel de se défendre à nouveau, elle sollicite l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Réponse de la Cour :

Aux termes de l’article R.322-15 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, 'à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée'.

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

L’article L.111-6 du même code énonce que « la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation. »

Le juge doit rechercher si le titre contient les éléments permettant l’évaluation de la créance (civ . 2ème, 8 décembre 2025 n°04-14-785).

Sur le caractère abusif de la clause d’exigibilité immédiate :

Selon l’article L.212-1 du code de la consommation, « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies ».

S’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombe à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépend de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présente un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté est prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêt un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté déroge aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoit des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt (Cour de justice de l’Union Européenne, 26 janvier 2017, C-421/14, Banco Primus).

A été jugée abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable (Civ. 1ère, 22 mars 2023, n°21-16.044).

En l’espèce, le créancier poursuivant s’est prévalu au soutien de la saisie immobilière pratiquée d’un acte notarié revêtu de la formule exécutoire, annexant l’offre de prêt consentie à Mme [T] et incluant une clause d’exigibilité immédiate selon laquelle : « Sans préjudice de l’application possible de l’article 1226 du Code Civil, le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit deviennent immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants, après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l’inexécution contractuelle :

— Si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit,(') » (article 18 de l’offre préalable de crédit).

Ainsi que l’a analysé pertinemment le juge de l’exécution le délai de préavis avant déchéance anticipée du terme du prêt est fixé discrétionnairement par le prêteur dans le courrier de mise en demeure destiné à permettre à l’emprunteuse de remédier au défaut de paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires. Ce faisant, si cette clause sanctionne la défaillance de l’emprunteur dans l’exécution d’une obligation essentielle, elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties en ce que l’emprunteuse se voit appliquer automatiquement la sanction de résiliation du contrat de prêt, la contraignant à rembourser immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt, au terme d’un délai dépendant uniquement du bon vouloir du prêteur et sans contrainte pour ce dernier de respecter un délai de préavis d’une durée raisonnable, au détriment de l’emprunteur.

Le Crédit Mutuel ne peut pas remédier à la défectuosité de la clause en faisant valoir que le déséquilibre de droits des parties induit par la rédaction de la clause in abstracto est compensé au regard des circonstances entourant la conclusion du contrat et l’ouverture d’un délai raisonnable à la débitrice pour remédier à son manquement.

Au demeurant, s’agissant du délai laissé à Mme [T] pour régulariser son manquement à l’obligation de paiement mensuel de ses échéances, il ressort des courriers adressés par le prêteur qu’il n’a fixé qu’un délai de huit jours, dans le courrier expédié à la cliente le 12 octobre 2021, pour remédier à l’ensemble des échéances impayées pour les quatre crédits consentis, visés à son courrier de mise en demeure avant déchéance du terme, alors par ailleurs qu’il indique avoir laissé s’accumuler sans relance intermédiaire trois mois d’échéances impayées avant de faire jouer à l’expiration de ce délai, la clause de déchéance du terme du prêt immobilier. Il importe peu que postérieurement, le prêteur ait attendu, le 17 novembre 2021, pour notifier à Mme [T] un courrier de déchéance du terme du prêt immobilier, en la mettant en demeure de rembourser sous treize jours l’intégralité des sommes dues au titre de l’ensemble des crédits exigibles également immédiatement à hauteur d’un montant total de 393 116,72 euros. Il n’est pas établi en tout état de cause, l’application d’un délai raisonnable de préavis avant déchéance du terme afin de permettre la régularisation effective des sommes dues au vu de l’enjeu et des conséquences particulièrement graves de l’effet automatique de la clause pour l’emprunteuse.

Il ne justifie pas davantage avoir remédié au déséquilibre des droits des parties créé par la rédaction de ladite clause, en prévoyant à l’offre de prêt un dispositif de recours à un médiateur de la consommation. Il est effectivement prévu à l’article 24 de l’offre « Réclamations », d’une part, la possibilité d’appeler un numéro non surtaxé pour toute demande portant sur la bonne exécution du contrat ou toute réclamation concernant le contrat et, d’autre part, rappeler la faculté de soumettre au médiateur, statuant dans les trois mois de sa saisine sur les dossiers éligibles à la procédure concernant tout litige relevant de sa compétence légale ou réglementaire. En revanche, le simple rappel de ces dispositifs sans lien établi avec celui instauré par la clause d’exigibilité immédiate et sans information donnée par le prêteur sur la suspension du cours du délai fixé par lui pour régulariser l’impayé avant déchéance du terme, en cas d’usage par l’emprunteuse d’une telle faculté, n’est pas de nature à rétablir le déséquilibre né de la faculté d’appréciation aménagée par le prêteur à son seul profit.

La décision critiquée sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré la clause d’exigibilité immédiate abusive et l’a réputée non écrite.

Sur les conséquences du caractère réputé non écrit de la clause d’exigibilité immédiate et sur la régularité de la saisie immobilière :

Le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive. Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure (Avis CC 2ème civile du 11 juillet 2024 n° 24-70.001).

En l’espèce, il sera relevé que dès lors que la clause d’exigibilité anticipée prévue au contrat de prêt est réputée non écrite, le prêteur ne peut plus se prévaloir sur ce fondement de la déchéance du terme du contrat de prêt.

Par ailleurs, il ne peut pas se prévaloir de sa faculté de résoudre le contrat unilatéralement sur le fondement de l’article 1226 du code civil qui dispose que : « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution ».

En effet, le Crédit Mutuel n’a ni adressé préalablement, au visa de ce texte, de mise en demeure à la débitrice défaillante de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable, en l’informant qu’à défaut, il sera en droit de résoudre le contrat, ni ne lui a notifié, en raison d’une inexécution persistance, la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

A cet égard, le courrier de mise en demeure adressé le 12 octobre 2021 dont il a été observé précédemment qu’il n’ouvrait pas à l’emprunteuse un délai raisonnable pour régulariser sa situation, ne vise ni l’article 1226 du code civil ni l’intention du prêteur de se prévaloir de la résolution du contrat sur ce fondement.

En outre, il n’entre pas dans l’office du juge de l’exécution défini à l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire de statuer sur la résolution judiciaire du contrat de prêt, étant rappelé qu’il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi.

En revanche, il lui appartient de vérifier l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible fondant la saisie immobilière pratiquée par le créancier poursuivant en exécution du titre exécutoire notarié visé au commandement de payer valant saisie immobilière.

Il sera par ailleurs rappelé que l’erreur commise par le créancier poursuivant dans l’appréciation du montant de la créance recouvrée au commandement de payer ne rend pas ipso facto ledit commandement délivré nul et de nul effet. Ce dernier produit ses effets à hauteur du montant exigible.

Faute pour le Crédit Mutuel de justifier de la déchéance du terme du prêt à la suite de mensualités impayées, ce dernier n’est pas fondé à poursuivre le recouvrement de l’ensemble des sommes réclamées telles que mentionnées au commandement de payer au titre de l’exigibilité anticipée du prêt, et notamment le capital à échoir. En revanche, le commandement de payer poursuit valablement son effet à concurrence du montant des mensualités impayées incluses au principal recouvré et exigibles au jour de sa délivrance.

Il ressort du commandement de payer valant saisie immobilière du 30 mai 2023 que le créancier poursuivant a, détaillé sa créance en principal, intérêts et frais à la somme de 381 950,45 euros, en y annexant le décompte de créance édité le 17 novembre 2021 lors de la notification du courrier de déchéance du terme :

capital : solde dû au 8 octobre 2021 : 378 869,43 euros,

intérêts : solde dû au 8 octobre 2021 : 1 687,12 euros et intérêts au taux de 1,70 % du 9 octobre au 17 octobre 2021 : 705,84 euros, soit 2 392,96 euros,

assurance : solde dû au 8 octobre 2021 : 688,06 euros,

outre intérêts au taux de 1,70% majorés de trois points soit 4,70% et l’assurance compter du 18 novembre 2021 jusqu’à la date effective du paiement, les frais de recouvrement pour mémoire.

Le décompte de créance joint en annexe mentionne le capital restant dû au 8 octobre 2021 et les trois échéances en retard au 8 octobre 2021 pour la somme de 5 659,26 euros dont 1 610,21 euros d’intérêts et 665,94 euros d’assurances.

Si ce décompte ne déduit pas les versements effectués par la débitrice entre la date d’expédition de la mise en demeure de payer la somme de 5 646 euros, au titre du solde des trois échéances impayées pour la période du 5 août au 5 octobre 2021, et la date de délivrance du commandement, dont le créancier poursuivant détaille les règlements pour la période allant du 4 décembre 2021 au 10 mai 2023, à hauteur de 10 120,31 euros (pièce intimé n°10), il ne peut en être déduit la régularisation à cette date de l’intégralité des causes du commandement, constituées des mensualités échues et exigibles à la date de délivrance dudit commandement.

Il est ainsi établi par le décompte des échéances impayées mentionnées aux écritures déposées en première instance et reprises en cause d’appel par la partie intimée, corroboré par le titre notarié annexant l’offre de prêt et le tableau d’amortissement (pièces intimé n°1 et 2), qu’en dehors des trois échéances impayées au mois d’octobre 2021 inclus pour 5 659,26 euros, il était également exigible les échéances pour la période allant du 5 novembre 2021 au 5 mai 2023 inclus, soit 35 878,87 euros (2 mois x 1885,63 euros + 22 653,51 euros pour 12 mois en 2022 + 1 890,82 euros x 5 mois soit 35 878,87 euros).

Il s’en déduit une créance de mensualités impayées persistante au jour du commandement de 31 417,82 euros :

total des mensualités impayées pour la période allant d’août 2021 à mai 2023 inclus : 41 538,13 euros (5 659,26 euros + 35 878,87 euros),

versements au 10 mai 2023 : – 10 120 ,31 euros.

Postérieurement au règlement de la somme de 10 120,31 euros au 10 mai 2023 et à la délivrance du commandement de payer les sommes exigibles, sous un délai de huit jours, il n’est admis par le prêteur que 5 règlements de 500 euros (pièce intimé n°10).

Mme [T] n’administre pas la preuve de règlements supplémentaires survenus avant l’assignation délivrée en juillet 2023, dans le délai de deux ans à compter du premier impayé non régularisé.

Le créancier poursuivant démontre ainsi être muni d’un titre exécutoire et justifie à ce titre d’une créance liquide et exigible à l’encontre de Mme [T] que le juge de l’exécution pouvait fixer dans la limite des causes du commandement délivré.

Au jour de l’audience d’orientation, de nouvelles échéances mensuelles étaient devenues exigibles pour la période allant du 5 juin 2023 au 5 novembre 2024, dans les limites du montant réclamé au commandement.

Le créancier poursuivant est donc légitime à voir fixer, dans les limites de la demande dont est saisie la cour d’appel, sa créance liquide et exigible, au titre des mensualités impayées exigibles au jour de la date de l’audience d’orientation du 5 novembre 2024, soit 62 957,53 euros :

total des mensualités exigibles au 5 novembre 2023 : 75 577,84 euros

août à décembre 2021 : 9 428,15 euros,

2022 : 22 653,51 euros,

2023 : 22 694,29 euros,

Janvier à novembre 2024 : 20 801,89 euros,

Versements : – 12 620,31 euros.

Il convient dès lors d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté la société Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre de l’ensemble de ses demandes.

Dès lors que la saisie immobilière a été tentée après une saisie attribution totalement infructueuse, il ne peut être déduit de la minoration du montant de la créance recouvrable, son caractère disproportionné.

Il y a lieu de fixer la créance au montant de 62 957,53 euros outre les intérêts au taux conventionnel de 4,70 % à compter de la date respective d’exigibilité des échéances impayées et jusqu’à leur complet paiement, en application de l’article 17 de l’offre de prêt.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière :

L’article L.311-6 du même code dispose que 'sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession'.

Les pièces du dossier attestent de la propriété de Mme [T] sur le bien immobilier saisi.

Il apparaît ainsi que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Il s’ensuit que la procédure de saisie immobilière est régulière.

Par ailleurs, Mme [T] n’a pas formulé de demande de vente amiable.

Il convient donc d’ordonner la vente forcée de l’immeuble saisi et de renvoyer l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny qui fixera la date de l’audience d’adjudication dans un délai entre deux et quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt en application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge de l’exécution statuera également le cas échéant sur les modalités de visite de l’immeuble et l’aménagement de la publicité, par ordonnance à la demande du créancier poursuivant.

Sur les autres demandes,

Mme [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel, tandis que les dépens de première instance seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe à intervenir dans le jugement d’adjudication.

L’équité justifie que chaque partie garde la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Infirme le jugement rendu le 14 janvier 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny uniquement en ce qu’il a débouté la société Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés,

Constate que la société Caisse de Crédit Mutuel Paris 19 Flandre agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à l’encontre de Mme [W] épouse [T],

Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables,

Ordonne la vente forcée du bien immeuble désigné au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 30 mai 2023, appartenant à Mme [W] épouse [T], sur la mise à prix fixée par le cahier des conditions de vente,

Renvoie l’affaire et les parties devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny qui fixera la date et l’heure de l’audience d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt en application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de la créance du poursuivant à la somme de 62 957,53 euros arrêtée au 5 novembre 2024, outre intérêts au taux conventionnel de 4,70 % à compter de la date respective d’exigibilité des échéances impayées et jusqu’à leur complet paiement,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [W] épouse [T] aux dépens d’appel,

Dit que les dépens de première instance seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Rejette toute autre demande.

Le greffier, Le Président,