Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 04 AVRIL 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15566 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLHH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 20/01292

APPELANTE

S.A.S. ARESIM immatriculée au R.C.S de Lyon sous le numéro 509 633 640,,, venant aux droits de la société IMMOBILIERE ESSOR COM et de la société MECAREX,agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Martine LEBOUCQ Bernard de la SCP d’avocats HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285 assistée de M^e Christophe NEYRET de la SELARL CHRISTOPHE NEYRET AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 815

INTIMÉE

S.A.S. DOUBLE D IMPORT immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 394 881 5 93 agissant poursuites et diligences en la personne de son Président y domicilié

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 assistée de M^e Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 192

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 juillet 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 06 décembre 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 04 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 11 mai 1994, la société SA Unicomi a donné en crédit-bail immobilier à la société Immobilière Essor Com un ensemble immobilier à usage de bureaux, sis au [Adresse 1] à [Localité 6]

La société Immobilière Essor Com a consenti à la société SARL Double D-Import un contrat de sous-location par acte sous seing privé du 15 décembre 2006.

Par un avenant du 8 mars 2010 la société Aresim a repris dans son intégralité le bail commercial initial.

La SAS Double Import a fait signifier, par exploit délivré le 3 mai 2018 à la société Aresim, le congé du bail pour le 31 décembre 2018 et a libéré les locaux à cette date.

La société Aresim a fait constater par huissier, selon procès-verbal du 15 janvier 2019, l’état des lieux de sortie en présence du représentant de la société Double-D et de son conseil.

Invoquant les nombreuses difficultés rencontrées du fait des locaux non vidés et du défaut manifeste d’entretien imputable au preneur, la société Aresim a fait délivrer à la société Double D Import, par exploit du 16 novembre 2017 une assignation devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 7 février 2018, aux termes de laquelle l’expert judiciaire a reçu mission :

De se faire préciser les liens contractuels entre les parties

Relever et décrire les désordres portant sur :

—  La toiture notamment les skydômes et le lanterneau filant en polyester de la toiture, dire si ces travaux antérieurs réalisés par les parties ( bailleur ou preneur) sur la toiture ont été réalisés conformément aux règles de l’art

—  Les bardages en tôle du bâtiment

—  L’état du terrain à l’arrière

A l’exclusion de tout autre désordre.

En détailler l’origine, donner son avis sur les conséquences, dire si les travaux ont été conduits conformément aux règles de l’art, à partir des devis d’entreprises fournis par les parties donner un avis sur les solutions appropriées, donner son avis sur les préjudices et coûts dès lors que les demandes sont présentées de manière motivée.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 août 2019.

La société Aresim a vendu l’ensemble immobilier à la SCI Milonga par acte authentique du 12 décembre 2019 au prix de 2 800 000 euros.

Par exploit signifié le 11 mai 2020, la société Aresim a fait assigner la société Double D Import devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement de la somme de 1 500 608,70 euros au titre des travaux de remise en état qui lui sont imputables compte tenu de la moins-value constatée ensuite de la vente opérée.

Le jugement rendu le 30 juin 2022 a :

« Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société Double D Import tirée du défaut de qualité à agir et d’intérêt à agir ;

Débouté la société Double D Import de sa demande de nullité du rapport d’expertise ;

Débouté la société Aresim de sa demande de condamnation de la société Double D Import à lui verser la somme de 1 500 608,70 euros TTC

Débouté la société Double D Import de sa demande en remboursement de la somme de 40 000 euros au titre du dépôt de garantie ;

Débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamné la société Aresim aux dépens. »

Selon déclaration reçue au greffe le 30 août 2022 enrôlée la société Aresim a interjeté appel.

Par conclusions d’appelante récapitulatives n°2 siginifiées le 18juin 2024 la société Aresim demande à la cour de :

Vu les articles 122, 789-6 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 768 et 791 du Code de Procédure Civile,

Vu les 16 et 442 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 789 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 238 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 115 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu le contrat de bail et ses dispositions particulières,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [I] du 10 août 2019,

Vu le rapport de Monsieur [S] [R] du 20 novembre 2019,

Vu l’avis de valeur du tènement immobilier de Monsieur [Z] [H], Expert près des tribunaux, de novembre 2022,

Vu les pièces versées au débat,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Meaux en date du 30 juin 2022 en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société DOUBLE D IMPORT tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir.

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la société ARESIM de sa demande de condamnation de la société DOUBLE D IMPORT à lui verser la somme de 1 500 608,70' TTC.

JUGER que la société DOUBLE D IMPORT est responsable des désordres rencontrés sur le bâtiment appartenant à la société ARESIM.

JUGER que les travaux de remise en état tels qu’ils ont été examinés par Monsieur l’Expert judiciaire et Monsieur [R], déduction faite des vétustés, auraient dû être à la charge de la société DOUBLE D IMPORT.

JUGER que la perte de valeur du tènement immobilier en raison des désordres dont la société DOUBLE D est totalement responsable est fixée à 1 400 000'.

JUGER que la société ARESIM a subi une perte de jouissance puisqu’elle n’a pu relouer ses locaux avant de les vendre en décembre 2019.

En conséquence,

JUGER que la société DOUBLE D IMPORT est redevable de la somme de 311 591,08'.

En conséquence,

CONDAMNER la société DOUBLE D IMPORT à verser à la société ARESIM la somme de 1 711 591,08' outre intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER la société DOUBLE D IMPORT à verser à la société ARESIM la somme de 30 000' TTC au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société DOUBLE D IMPORT à verser à la société ARESIM la somme de 11 675,84' au titre des frais d’expertise judiciaire et des frais d’expert de Monsieur [R].

CONDAMNER la société DOUBLE D IMPORT aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimée n°3 et récapitulatives signifiées le 26 juin 2024 la société Double D Import demande à la cour de :

Vu l’acte d’introduction d’instance daté du 4 mai 2020

Vu les articles 122 et 31 du Code de Procédure Civile

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 du Code Civil

Vu les pièces versées aux débats,

' DIRE recevable et bien fondée la société DOUBLE D en ses demandes, fins et conclusions, et en son appel incident,

' CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Meaux du 30 juin 2022 en ce qu’il:

—  DEBOUTE la société ARESIM de sa demande de condamnation de la société DOUBLE D Import à lui verser la somme de 1.500.608,70 euros TTC

—  DEBOUTE la société ARESIM de sa demande au titre de l’article 700 du CPC

—  CONDAMNE la société ARESIM aux dépens de l’instance

' INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Meaux du 30 juin 2022 en ce qu’il :

—  DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société DOUBLE D IMPORT tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

—  DEBOUTE la société DOUBLE D IMPORT de sa demande de remboursement de la somme de 40 000 euros au titre du dépôt de garantie ;

—  DEBOUTE la société DOUBLE D IMPORT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ET STATUANT A NOUVEAU

A titre principal

' DECLARER la société ARESIM irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

A titre subsidiaire

' REJETER toutes demandes, fins et conclusions de la société ARESIM,

' DEBOUTER la société ARESIM de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société DOUBLE D IMPORT,

' CONDAMNER la société ARESIM au remboursement de la somme de 40.000 euros au titre du dépôt de garantie au profit de la société DOUBLE D IMPORT,

En tout état de cause,

' CONDAMNER la société ARESIM à verser la somme de 40.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' CONDAMNER la société ARESIM aux entiers dépens

La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 juin 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

1- La recevabilité de l’action de la société ARESIM

Le jugement, au rappel des dispositions des articles 442 et 789-6° du code de procédure civile, n’a pas fait droit à la demande de renvoi devant le juge de la mise en état formée par la société Double D Import pour trancher la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Aresim au cas où le tribunal se déclarerait incompétent de ce chef, retenant que l’ordonnance de clôture ayant été rendue, les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir sont irrecevables.

La société Aresim demande la confirmation du jugement par adoption des motifs y ajoutant qu’il importe peu qu’elle ait cédé son bien antérieurement à l’introduction de l’instance dès lors que son préjudice est indiscutablement imputable au preneur, en ce compris la moins-value et le temps où elle n’a pas pu louer le bien.

La société Double D Import oppose que la société Aresim a délibérément omis d’indiquer au tribunal dans son acte introductif d’instance délivré le 11 mai 2020, qu’elle avait vendu son bien 4 mois auparavant ce dont l’intimée s’est rendu compte en sollicitant une fiche immeuble. Elle ajoute que les dispositions de l’acte authentique stipulent une vente en l’état et que le bien n’est pas à ce jour l’objet d’un sinistre ni d’une procédure à son encontre de sorte que conformément à la jurisprudence, la société Aresim se trouve dépourvue d’intérêt et de qualité à agir du chef des préjudices qu’elle impute à l’intimée.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile dans sa version issue du Décret n° 2019-13333 du 11 décembre 2019, applicable au litige :

Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (')

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 a modifié l’article 789 du code de procédure civile pour étendre les attributions du juge de la mise en état aux fins de statuer sur les fins de non-recevoir permettant, dans les affaires ne relevant pas du juge unique ou ne lui étant pas attribuées, qu’une partie puisse s’opposer à ce que le juge de la mise en état statue sur une fin de non-recevoir lorsque son traitement nécessite de trancher au préalable une question de fond.

En l’espèce la société Double D Import a soulevé devant la juridiction de jugement l’incompétence de la juridiction de jugement et le renvoi devant le juge de la mise en état pour qu’il soit statué sur le défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Aresim devant la formation de jugement du chef de la vente de l’immeuble intervenue le 12 décembre 2019.

La formation de jugement a invité les parties, en application de l’article 442 du code de procédure civile, à présenter leurs observations sur la compétence du tribunal pour statuer sur les fins de non recevoir soulevées par la défense.

Au vu des observations des parties, et alors que le juge de la mise en état était dessaisi du fait du prononcé de la clôture, le tribunal, estimant que cette question aurait dû être soumise au juge de la mise en état qui a seul compétence pour renvoyer l’affaire devant la juridiction de jugement par une mesure d’administration judiciaire, n’a pas fait droit à la demande au motif du prononcé de la clôture intervenu le 4 avril 2022.

La cour relève que la cause de la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse était connue par elle antérieurement à la clôture, puisqu’elle a saisi le tribunal du chef du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la demanderesse, par conclusions signifiées le 30 septembre 2021.

Il en résulte que le tribunal n’était pas compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la qualité et de l’intérêt à agir de la société Aresim à défaut pour celle-ci d’avoir été soulevée devant le Juge de la Mise en Etat antérieurement à la clôture.

Le jugement qui a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société Aresim tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir sera donc confirmé.

2- La perte de valeur du tènement immobilier

Le jugement, au rappel des articles 1103, 1104, 1730 du Code civil, 3, 6, 7 et 9 du contrat de bail et des constatations de l’expert relatives à la dégradation des revêtements extérieurs des surfaces, au décollement des relevés d’étanchéité le long des puits de lumière, au percement d’un skydome lors d’une chute de grêle, au défaut de barrière de sécurité en périphérie de la couverture, à la disparition des bâches solaires de protection contre les UV sur les lanterneaux, aux déformations et dégradations du bardage, au défaut d’élagage et d’entretien des arbres, a retenu qu’une partie de ces dégradations est due au défaut d’entretien imputable au preneur qui a commis une faute contractuelle. Le jugement a également pris en compte le constat d’huissier d’état des lieux de sortie contradictoire du 15 janvier 2019 et retenu les fuites de robinets, les tâches au plafond, les luminaires ne fonctionnant pas comme étant imputables au preneur. Au motif que la société Aresim ne sollicite que la réparation du préjudice lié à la moins-value subie sur la vente du bien immobilier, le jugement ne s’est pas prononcé sur le coût des travaux à réaliser et l’indemnité d’immobilisation. Il a écarté la demande de dommages et intérêts insuffisamment établi par un seul avis de valeur du 11 janvier 2019.

La société Aresim, au soutien des préjudices qu’elle impute au preneur, produit un avis technique qu’elle a fait établir par un expert, Monsieur [R], se basant sur les constatations de l’expert judiciaire, décrivant les désordres et le coût de la remise en état. Au rappel des désordres visés dans le jugement affectant la toiture, les bardages en tôle du bâtiment, l’état du terrain à l’arrière qui n’a jamais été entretenu, du constat d’huissier du 15 janvier 2019 complété le 8 février 2019 qui ont mis en évidence la coupure d’une partie de l’alimentation électrique dans l’atelier rendant inéluctable les travaux de remise en état, dégradation sur laquelle la société Double D Import ne dit mot, elle soutient, au vu des devis que Monsieur [R] a fait établir, que les travaux de remise en état des lieux s’élèvent à la somme de 747 000 euros TTC. Elle en infère une perte de valeur du bien liée à l’impossibilité de relouer le local en l’état par le fait de la mauvaise foi et de l’obstruction de la société Double D Import. Pour faire la preuve de ce préjudice, elle invoque le rapport d’un autre expert judiciaire qu’elle a mandaté, Monsieur [Z] [H], lequel a déterminé la valeur du tènement en 2019 au regard des facteurs locaux de commercialité et l’a valorisé hors désordres, retenant une base locative annuelle de 242 000 euros outre une capitalisation de 5,75 % soit 4 209 000 euros conduisant à une différence de prix de 1 400 000 euros (par rapport au prix de vente de 2 800 0000 euros) dont elle réclame le paiement par l’intimée . L’appelante critique le rapport de Monsieur [W] produit par l’intimée, au motif que celui-ci a évalué l’immeuble dans l’état où il se trouvait au mois de décembre 2019 sans tenir compte des désordres résultant des constats d’huissier et de l’expertise judiciaire, imputant les dégâts à la vétusté naturelle. Elle indique également justifier par des attestations d’agents immobiliers que l’état des locaux ne permettait pas la mise en location et réclame une somme de 311 591, 08 euros TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation pour réparer son préjudice de jouissance correspondant au montant des loyers qu’elle aurait perçus si elle avait pu relouer les locaux à partir du 1er janvier 2019.

La société Double D Import fait valoir, au rappel des clauses du bail commercial articles 6 et 9 et de l’article 1730 du Code civil, que les réparations qualifiées de grosses réparations ou procédant de la vétusté sont à la charge du bailleur, que le bail stipule et impose la condition de nécessité pour les travaux d’entretien du locataire et qu’aucune clause du contrat de bail ne met à la charge de la société Double D Import les réparations résultant de la vétusté. Elle soutien que l’expert judiciaire ne s’est pas positionné sur les conséquences des désordres en termes d’habitabilité, de solidité et d’esthétique et ce nonobstant sa mission de sorte que la cour ne pourra se fonder exclusivement sur son rapport. Elle ajoute que l’expert judiciaire s’est immiscé dans les débats juridiques et qu’elle a dû lui faire supprimer par voix de dire les appréciations juridiques sur les clauses du bail que l’expert s’est contenté de barrer.

Sur le toit, elle souligne que les constatations de l’expert judiciaire lors de la première réunion in situ ayant eu lieu le 17 mai 2018, montrent que celui-ci a été entretenu et qu’aucune fuite n’a été identifiée cependant que l’expert judiciaire a relevé le défaut d’installation de gardes corps imputable au bailleur.

Sur le bardage vieux de 25 ans, elle souligne que les chocs, déformation et salissures s’agissant d’un local de stockage procèdent de la vétusté et contrairement à ce que conclut l’expert judiciaire, ne conduisent pas à affecter la solidité ou compromettre la destination de l’ouvrage.

Sur le terrain situé à l’arrière, elle demande de constater que celui-ci a été débroussaillé ainsi que l’a constaté l’expert judiciaire en page 57 du rapport et que l’on ne peut reprocher à la société intimée « de ne pas avoir fait venir un paysagiste pour transformer le terrain arrière d’un hangar de stockage en jardin à la française ».

Sur les travaux à l’intérieur du bâtiment, elle critique le rapport de Monsieur [R] évaluant les travaux à 747 000 euros qui a visité les lieux de manière non contradictoire le 9 septembre 2019, neuf mois après son départ et n’a pas consulté le bail commercial alors que celui-ci stipule à la charge du preneur les travaux de réparation et d’entretien uniquement en cas de nécessité, le bailleur devant prendre à sa charge les travaux résultant de la vétusté et les grosses réparations.

Elle rappelle qu’en première instance, la société Aresim sollicitait des dommages et intérêts du fait de l’impossibilité de louer le bien qu’elle avait vendu quatre mois avant la délivrance de l’assignation et a donc ajusté ses demandes en sollicitant une indemnisation à raison de la perte de valeur du bien au vu du rapport de Monsieur [H] qui prend pour acquis les rapports contestés de l’expert judiciaire et de Monsieur [R]. Elle se prévaut du rapport de monsieur [W] expert inscrit qu’elle a mandaté lequel, au vu de l’obsolescence avancée des locaux construits en 1993 et 1994, après étude des locaux d’activité et de vente des murs, conclut que «  la valeur vénale de l’ensemble immobilier en décembre 2019 peut s’apprécier à un montant H.D. arrondi à 2 500 000 euros » mettant en exergue qu’il n’ y a pas lieu d’appliquer un coefficient de majoration pour la partie bureaux, qu’il s’agit de locaux de seconde mains et d’ancienne génération, que le prix unitaire oscille entre 48 et 68 euros le mètre carré et non 75 euros, retenu sans aucune référence par Monsieur [H], que celui-ci établit une répartition des transactions en fonction des tranches de prix et non un prix moyen pour un immeuble de seconde main.

Sur la commercialisation, elle souligne l’absence d’éléments et d’attestations répondant aux conditions de l’article 202 du Code de procédure civile sur les conditions de la commercialisation, au demeurant relevée par le tribunal, et relève la mauvaise foi de l’appelante qui n’a de toute évidence jamais imaginé de relouer le bien après le départ de sa locataire puisqu’elle a dû signer le compromis de vente au mois de septembre 2019, qualifie son bien dans les annonces immobilières de « récent et en bon état d’usage », ne fait état d’aucune procédure judiciaire dans l’acte de vente, et ose réclamer des dommages et intérêts alors qu’elle a perçu 1 686 256,77 euros HT de loyers, 432 657 euros de taxe foncière et 490 000 euros HT de charges correspondant à une plus-value d’un minimum de 2,5 millions d’euros.

Elle s’oppose à la demande relative à l’indemnité d’occupation dans la mesure où il est démontré que la société Aresim n’a jamais eu l’intention de vendre le bien, que la longueur de la procédure n’est aucunement imputable à l’intimée et qu’en tout état de cause aucune indemnité n’est due dès lors que la société Double D Import a quitté les lieux à l’échéance.

2-1 La perte de valeur du bien

Aux termes de la clause Article 6 Conditions générales de jouissance alinéas 3 et 4: Le preneur s’engage à user de la chose louée en bon père de famille paisiblement et conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil. Le Preneur ne pourra exiger du Bailleur aucune réparation à son entrée en jouissance ni pendant toute la durée du bail et il devra prendre à sa charge l’ensemble des réparations qui seraient nécessaires aux dits locaux pendant le cours du bail à l’exclusion des grosses réparations telles que prévues aux articles 605 et 606 du Code civil.

Aux termes de la clause Article 9 Entretien : Le Preneur sera tenu d’effectuer dans les locaux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais tous travaux et réparations d’entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou remplacement dès qu’ils s’avèreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit. Il est précisé et convenu que le Preneur n’aura pas à participer au remplacement des machines, chaudières, installations centrales concernant les fluides, grosses canalisations dont l’entretien demeure à la charge du bailleur, notamment en cas de vétusté. Le Preneur ne devra en aucun cas rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer les locaux et il devra prévenir immédiatement le Bailleur de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux. A cette fin, il souscrira tous contrats d’entretien et s’engage à fournir copie au bailleur dans les trois mois de la signature du bail et par la suite chaque année. A défaut d’exécution des travaux énumérés ci-dessus à la charge du Preneur et de tous travaux qui paraîtraient nécessaires au Bailleur, ce dernier pourra se substituer au Preneur, après injonction demeurée un mois sans effet et les faire réaliser par une entreprise de son choix aux frais exclusifs du Preneur sans préjudice de tous frais de remise en état consécutif à des dommages causés par l’inobservation des dispositions de la présente clause.

Selon les dispositions des articles 605 et 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Elles demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, toutes les autres réparations sont d’entretien.

Aux termes des dispositions de l’article 1732 du Code civil : Il ( le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il suit de ces dispositions que la société Double D Import est tenue d’une obligation générale d’entretien des lieux loués et de réparation à l’exclusion du clos et du couvert dont la charge reste au propriétaire à moins que la ou les réparations ne soient la conséquence d’un défaut d’entretien qui lui soit imputable.

L’expert judiciaire a relevé trois types de désordres imputables à un défaut d’entretien :

—  La toiture terrasse

Le revêtement de surface est dégradé par le fait de la stagnation de feuilles d’arbres pendant des mois voire des années, des dépôts de fiente d’oiseaux et de la formation de mousses, la suppression de ces dépôts ayant fait disparaître le filtre anti UV sur une surface de 1020 m2 soit 50 % de la surface

Le décollement des relevés d’étanchéité le long des puits de lumière dont il note que les visites périodiques d’entretien auraient permis de stopper l’évolution

La non-conformité du skydôme remplacé par le locataire à la suite d’un percement par la grêle

Il chiffre le montant des travaux de reprise au vu des devis fournis à la somme de 65 384,06 euros TTC appliquant un pourcentage de vétusté sur les éléments neufs qu’il estime à 50 % pour tenir compte de l’âge du bâtiment construit en 1993/1994.

—  Le bardage

Déformations liées à des chocs violents au droit des quais de livraison à l’extérieur et des chariots élévateurs à l’intérieur, des salissures et des rayures à l’intérieur et à l’extérieur. Il chiffre les travaux de reprise zone par zone à une somme totale de 243 886,16 euros TTC appliquant un pourcentage de vétusté sur les éléments neufs qu’il estime à 30% pour tenir compte de l’âge du bâtiment construit en 1993/1994.

—  L’état du terrain à l’arrière du bâtiment

L’expert judiciaire a constaté que la végétation a envahi le terrain qui n’est plus accessible au-delà de la porte de secours, les arbustes déposent des salissures sur la façade Est et la deuxième porte de secours n’est pas accessible. L’expert judiciaire ayant constaté lors de la visite du 23 janvier 2019 que le terrain a été débroussaillé par la société Double D Import, n’a pas chiffré ce préjudice.

L’expert judiciaire conclut qu’une somme totale de 309 270,22 euros TTC est nécessaire pour la remise en état du bâtiment.

La société Aresim invoque un préjudice de perte de valeur du tènement immobilier (terrain et bâtiment contigu) imputable au défaut d’entretien des locaux par le preneur au vu des désordres constatés par l’expert judiciaire.

Elle étaye cette perte de valeur par un avis émanant de Monsieur [Z] [H] expert près la Cour d’appel de Lyon, cabinet Adéquation Expertise, qui estime cette perte de valeur à 1 400 000 euros correspondant à la différence entre le prix de vente ( 2 800 000, deux millions huit cent mille) et la valeur du marché, après reconstitution de la valeur locative en 2019 par référence aux offres de loyers sur le même secteur d’Emerainville pour des locaux de seconde main soit une base de 75 euros x 3 225 m2 représentant une somme arrondie à 242 000 euros auquel il applique une valeur capitalisée de 5,75 % le conduisant à retenir une valeur capitalisée de 4 209 000 euros.

Cependant il échet d’observer que la société Aresim a vendu des murs vides et non un fonds de commerce et que l’expert ne peut être suivi quand il rapporte le prix de cession de 2 800 000 euros à la valeur locative reconstituée par ses soins, basée sur des offres de loyers, ( loyers faciaux) affectée d’une valeur capitalisée correspondant au calcul du revenu attendu de l’actif au cours de sa durée de vie économique, sans prendre en compte les valeurs vénales des mutations des locaux d’activités libres, opérées dans le même secteur et à la même époque, hors désordres, par comparaison avec la vente réalisée des murs vides au prix de 2 800 000 euros.

La société Double D Import a fait établir par le cabinet ABE expertises, Monsieur [F] [W], un avis sur la valeur vénale du tènement immobilier qui a retenu, s’agissant de la valorisation des murs d’un entrepôt constituant soit un actif à destination des investisseurs soit un bien à usage pour utilisateur, une double approche de valorisation :

—  en fonction du revenu, en appliquant d’une part un taux de rendement qui tient compte de l’obsolescence de la construction et de la nécessité pour le bailleur de réaliser à terme une restructuration lourde de l’immeuble et d’autre part en fonction des ventes constatées sur le marché, en tenant compte de la génération de l’immeuble et de sa surface.

—  au vu du marché des mutations des locaux d’activité libres à usage d’entrepôts entre 2016 et 2020 dans le même secteur,

Cet avis conduit à retenir :

—  un loyer de marché de 70 euros le m2 x 3 000 m2 soit 210 000 euros ramené à 195 300 euros net après abattement de 7% tenant compte de l’état de la construction imposant des dépenses de grosses réparations

—  un taux de rendement de 4% majoré de 3 points pour tenir compte de ces travaux

—  un prix moyen au m2 de 739 euros

—  une valeur vénale de 2 580 750 euros hors désordres estimée selon les revenus et une valeur vénale de 2 340 000 euros estimée selon la méthode par comparaison conduisant l’expert à retenir une valeur vénale hors désordre en 2019 arrondie à 2 500 000 euros.

Les locaux litigieux recouvrent de manière constante, car les conditions particulières du bail ne sont pas produites, une superficie à usage d’entrepôts et de bureaux de 3 000 m2 selon la société Double D Import ou 3 225 m2 selon la société Aresim, à 25 km au sud-est de [Localité 7], sur la commune d'[Localité 6], desservie par la gare RER E et plusieurs lignes de bus dont le loyer a été fixé en 2006 à 160 000 euros par an, hors charges soit 53,33 euros le m2.

La société Aresim a vendu les murs libres des locaux d’activité le 12 décembre 2019 au prix de 2 800 000 euros (deux millions huit cent mille euros) dont l’acte authentique indique que la cession porte sur un immeuble à destination d’entrepôts, de bureaux, de locaux, de showrooms et d’exposition, acquis 10 ans auparavant par l’appelante au prix de 2 080 000 euros, (deux millions quatre-vingt mille euros.)

Pour apprécier la perte de valeur que la société Aresim impute aux désordres relevant d’un défaut d’entretien de l’ensemble immobilier, il convient de déterminer le prix auquel cet immeuble aurait dû ou pu être vendu s’il n’avait pas été affecté des désordres constatés par l’expertise judiciaire.

S’agissant de locaux bâtis entre 1993 et 1994 il convient d’estimer la valeur dépréciée par la vétusté hors désordres à l’époque de la vente en 2019 or, l’analyse des termes de comparaison des ventes de locaux anciens, de superficie équivalente, dans le même secteur [Localité 6] rapportée dans l’avis de Monsieur [W] qui se fonde sur les mutations opérées entre janvier 2015 et octobre 2019 démontre que les prix au m2 se situent dans une tranche 70 à 85 m2 pour des locaux anciens en état d’usage et 80 à 90 euros le m2, voire 100 euros le m2, pour des locaux réhabilités.

L’avis de Monsieur [H] produit par la société Aresim ne s’appuie aucunement sur les références des mutations opérées dans le même secteur à l’époque de la vente pour des biens immobiliers comparables. Il se fonde d’un point de vue méthodologique sur la reconstitution de la valeur locative des locaux en lui appliquant un taux de capitalisation adapté par référence à des valeurs locatives faciales ( prix demandés) et non effectives à partir des mutations publiées.

Il en résulte qu’ayant vendu le bien immobilier libre de toute activité au mois de décembre 2019 à un prix supérieur de 300 000 euros à la valeur vénale moyenne d’un bien comparable à usage d’entrepôts et de bureaux, situé dans le même secteur et à la même époque, la société Aresim ne démontre pas avoir subi un préjudice du chef de la perte de valeur du bien vendu en suite des travaux consécutifs au défaut d’entretien des locaux imputables au preneur, sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’imputabilité des dommages puisque la société Aresim n’en demande réparation qu’au travers de la perte de valeur du bien dont elle a été déboutée.

De ce chef le jugement sera donc confirmé par motifs substitués.

2-2 L’immobilisation du bien entre le 1er janvier 2019 et le 12 décembre 2019 et le préjudice de jouissance

La société Aresim excipe de l’impossibilité de mettre le bien en location du fait des travaux devant être entrepris mais ne produit aucun élément démontrant la mise en location quand le bail stipule en son article 9, qu’ à défaut d’exécution des travaux énumérés à la charge du Preneur et de tous travaux qui paraîtraient nécessaires au Bailleur, ce dernier pourra se substituer au Preneur, après injonction demeurée un mois sans effet et les faire réaliser par une entreprise de son choix aux frais exclusifs du Preneur. La société Aresim n’a pas fait exécuter les travaux qu’elle impute au défaut d’entretien du Preneur et a mis le bien en vente, libre de toute occupation, dans les mois qui ont suivi sa libération à la date prévue par le congé.

La société Aresim n’est donc pas fondée à se prévaloir de l’immobilisation des locaux par le fait de l’impossibilité de les louer.

De ce chef le jugement sera confirmé.

3-La restitution du dépôt de garantie

Le jugement a débouté la société Double D Import de sa demande de restitution aux motifs des manquements qui lui sont imputables pour n’avoir pas procédé aux réparations lui incombant.

La société Double D Import sollicite la restitution du dépôt de garantie de 40 000 euros au motif qu’elle a rendu le local sans qu’aucune faute contractuelle ne puisse lui être reprochée.

La société Aresim s’oppose à cette restitution de 40 000 euros compte tenu du coût de la remise en état des désordres estimés à plus d'1 500 000 euros.

Réponse de la cour

Le contrat de location stipule en son Article 18 Dépôt de garantie que le Preneur verse au Bailleur à la signature du bail une somme représentant trois mois de loyer hors taxes, à titre de dépôt de garantie, (') remboursé au Preneur en fin de bail, après déménagement et remise des clefs, justification du paiement de ses impôts, exécution des réparations à sa charge, déduction faite de toutes sommes dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci serait rendu responsable par le fait du preneur, à quelque titre que ce soit.

La société Aresim ne réclame pas à la société Double D Import le montant des frais de remise en état qu’elle ne serait au demeurant pas fondée à solliciter, ne les ayant pas exposés et ne peut donc opposer le moyen tiré du coût de la remise en état des locaux qu’elle a vendus à la société Double D Import cependant que le présent arrêt ne rend pas le preneur responsable du défaut d’entretien, la cour n’étant pas saisie de ce chef.

Par conséquent la société Aresim n’est pas fondée à retenir le dépôt de garantie à défaut d’une justification contractuelle quand il n’est pas imputé au Preneur un défaut de paiement des impôts dus par lui.

De ce chef le jugement qui a débouté la société Double D import de sa demande en restitution du dépôt de garantie sera infirmé et la société Aresim condamnée au remboursement de la somme de 40 000 euros à titre de dépôt de garantie à la société Double D Import.

4- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement a débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et condamné la société Aresim aux dépens.

La société Aresim sollicite la mise à la charge de la société Double D Import des frais d’expertise judiciaire à hauteur de 7 882,88 euros outre les frais de Monsieur [R] à hauteur de 3 792,96 euros et 30 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et condamné la société Aresim aux dépens.

Y ajoutant, la société Aresim et la société Double D Import seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et la société Aresim sera condamnée aux dépens de l’appel en ce compris des frais d’expertise judiciaire à hauteur de 7 882,88 euros, les frais de l’expertise amiable de Monsieur [R] restant à la charge de la mandante la société Aresim.

PAR CES MOTIFS

La COUR

CONFIRME le jugement excepté en ce qu’il a débouté la société Double D Import de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

CONDAMNE la société Aresim à restituer à la société Double D Import la somme de 40 000 euros (quarante mille euros) au titre du dépôt de garantie ;

Y ajoutant

DEBOUTE la société Aresim et la société Double D Import de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Aresim aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 7 882,88 euros.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,