RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° 79 /2025, 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/11507 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7Y7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 mai 2022- Tribunal judiciaire de BOBIGNY (chambre 5/section 3)- RG n° 21/01711

APPELANTE

S.E.L.A.R.L. SELARL PHARMACIE [Localité 3] 2

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 838 428 001

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P0480

INTIMÉE

S.C. RC [Localité 3] 1 S.C.I.

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 527 514 939

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Assistée de M^e Ruben AMAR de JACQUIN MARUANI et Associés, avocat au barreau de Paris, toque : P428

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel Barlow, président de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Daniel Barlow, président de chambre, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2000, la société l’occidentale de centres commerciaux, aux droits de laquelle vient la société RC [Localité 3] 1 S.C.I., a donné à bail à M. [O], aux droits duquel vient la société Pharmacie [Localité 3] 2 (RCS Bobigny 838 428 001), un local à usage commercial d’une superficie d’environ 148 m², au sein du centre commercial O’Parinor à [Localité 3] (93), pour y exercer l’activité de pharmacie.

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2012, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 10 années à compter du 1er janvier 2012, moyennant :

— un loyer annuel de base minimum fixé à 108.134 ' hors taxes et hors charges ;

— un loyer variable additionnel correspondant à la différence entre le loyer de base et 4 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur .

Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2020, la société Pharmacie [Localité 3] 2 a saisi le juge des référés aux fins d’être autorisée à suspendre le paiement du loyer dû au titre du second trimestre 2020 dans l’attente que le juge du fond statue sur le sort des loyers échus durant la crise sanitaire. Dans le cadre de cette instance, le bailleur a sollicité la condamnation de la société preneuse au paiement de la somme de 41.998,36 ' au titre des loyers et charges échus. Par ordonnance du 15 janvier 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé, considérant que les demandes réciproques des parties se heurtaient à une contestation sérieuse.

Par acte extrajudiciaire du 16 février 2021, la société Pharmacie [Localité 3] 2 a fait assigner la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de réduction du loyer trimestriel dû au titre de la période postérieure au 17 mars 2020 à proportion de la perte de chiffre d’affaires enregistrée chaque trimestre par la société Pharmacie [Localité 3] 2 ;

débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de dispense totale du loyer au titre des périodes du 15 mars au 15 juin 2020, du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et du 31 janvier 2021 au 19 mai 2021 ;

débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de réduction de loyer au titre de la période comprise entre le 15 juin et le 30 octobre 2020 et au titre des mois de décembre 2020 et janvier 2021 ;

débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de délais de paiement ;

condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I la somme de 41.998,36 ' TTC à titre de loyers et charges dus au 4 octobre 2021, échéance d’octobre incluse,

dit que les intérêts courant sur les sommes susvisées seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I la somme de 2.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 aux dépens de l’instance ;

rappelé que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 17 juin 2022, la société Pharmacie [Localité 3] 2 a interjeté appel du jugement en en critiquant expressément tous les chefs.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 décembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 15 février 2023, la société Pharmacie [Localité 3] 2 demande à la cour de :

infirmer le jugement prononcé le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a :

débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de réduction du loyer ;

débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de dispense totale du loyer au titre des périodes du 15 mars au 15 juin 2020, du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et du 31 janvier 2021 au 19 mai 2021 ;

débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de réduction de loyer au titre de la période comprise entre le 15 juin et le 30 octobre 2020 et au titre des mois de décembre 2020 et janvier 2021 ;

débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de délai de paiement ;

condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I la somme de 41.998,36 ' TTC à titre de loyers et charges dus au 4 octobre 2021, échéance d’octobre incluse,

dit que les intérêts courant sur les sommes susvisées seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I la somme de 2.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau :

A titre principal :

réduire le montant du loyer trimestriel dû au titre de la période postérieure au 17 mars 2020 à proportion de la perte de chiffre d’affaires enregistrée chaque trimestre par la société Pharmacie [Localité 3] 2 par rapport au même trimestre de l’exercice clos le 31 décembre 2019, savoir à la date du 30 juin 2021 :

au titre du 2ème trimestre 2020 : – 67,73 %

au titre du 3ème trimestre 2020 : – 27,55 %

au titre du 4ème trimestre 2020 : – 23,28 %

au titre du 1er trimestre 2021 : – 37,96 %

au titre du 2ème trimestre 2021 : – 20,62 %

dire et juger que le loyer reviendra à son montant contractuel lorsque le chiffre d’affaires de la société Pharmacie [Localité 3] 2 aura été supérieur ou égal à celui de l’exercice 2019 pendant deux trimestres consécutifs.

débouter la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et, notamment de son appel incident ;

Subsidiairement :

constater que la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. a manqué à ses obligations de délivrer la chose louée et de garantir la jouissance paisible des locaux loués à la société Pharmacie [Localité 3] 2 ;

constater que la société Pharmacie [Localité 3] 2 a été dans l’impossibilité de jouir normalement des locaux objet du bail du 4 juillet 2012 ;

à tout le moins, dire et juger que la société Pharmacie [Localité 3] 2 est bien fondée à invoquer la force majeure ;

débouter la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions au titre des loyers arriérés ;

dispenser la société Pharmacie [Localité 3] 2 du paiement de tout loyer au titre des périodes suivantes :

du 15 mars au 15 juin 2020 ;

du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020

du 31 janvier 2021 au 19 mai 2021

réduire le montant dû au titre de la période comprise entre le 15 juin et le 30 octobre 2020 et au titre des mois de décembre 2020 et janvier 2021 dans les proportions suivantes :

pour la période du 15 au 30 juin 2020 : – 13,98 %

pour les mois de juillet et août 2020 : – 9,29 %

pour le mois de septembre 2020 : – 75,53 %

pour le mois d’octobre 2020 : – 10,09 %

pour le mois de décembre 2020 : – 2,28 %

pour le mois de janvier 2021 : – 2,28 %

Infiniment subsidiairement :

reporter de deux années le paiement des loyers arriérés ou, à tout le moins, accorder à la société Pharmacie [Localité 3] 2 les délais les plus larges pour s’en acquitter ;

En tout état de cause :

condamner la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. à payer à la société Pharmacie [Localité 3] 2 une somme de 5.000,00 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

condamner la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. aux entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SELARL BDL Avocats, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Pharmacie [Localité 3] 2 fait valoir :

Sur la révision du bail du 4 juillet 2012,

— que le bail du 4 juillet 2012 doit être renégocié sur le fondement de l’article 1195 du code civil dès lors que l’épidémie de covid-19 et les mesures prises par le gouvernement français pour lutter contre cette épidémie étaient imprévisibles ; qu’il doit être tenu compte de la baisse importante du chiffre d’affaires de la société Pharmacie [Localité 3] 2 consécutive à ces évènements imprévisibles ; que l’équilibre des droits et obligations des parties doit être préservé ;

— que si les dispositions de l’article 1195 du code civil issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ne sont pas directement applicables aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, elles doivent conduire les juges à revenir sur le principe jurisprudentiel antérieur selon lequel ils ne peuvent pas s’immiscer dans le contrat pour en modifier les clauses et conditions ; que la Cour de cassation a, plusieurs fois revu sa jurisprudence pour tenir compte de l’évolution du droit résultant de la réforme issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; que les juges doivent désormais accepter d’adapter un contrat à un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat, qui en rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie même si le contrat est antérieur au 1er octobre 2016 ;

— que le caractère excessivement onéreux du loyer doit s’apprécier en fonction de la situation du locataire dont le chiffre d’affaires s’est effondré pendant la période de crise sanitaire et non in abstracto ;

— que s’agissant d’un loyer binaire, les dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la révision triennale et à la clause d’indexation ne s’appliquent pas (C.cass 3ème civ. 5 mars 2013) de sorte qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’application des dispositions de l’article 1195 du code civil au motif de l’existence dans le statut des baux commerciaux de la possibilité d’une révision triennale du loyer ;

— qu’il ne saurait être reproché à la société Pharmacie [Localité 3] 2 d’avoir fermé boutique pendant les périodes successives de confinement alors que cette mesure était indispensable à sa survie financière, la société Pharmacie [Localité 3] 2 ne pouvant concurrencer l’autre pharmacie présente dans le centre commercial et mieux située qu’elle, en face des caisses de l’hypermarché seul commerce autorisé à être ouvert dans le centre commercial ;

— que la société Pharmacie [Localité 3] 2 a bien tenté une démarche amiable auprès de la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. qui est restée sans réponse ;

Sur la demande subsidiaire de dispense et de réduction des loyers postérieurs au 17 mars 2020 fondée sur l’exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur,

— que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible des lieux qui lui incombe en vertu de l’article 1719 du code civil, ce qui autorise le preneur, en application de l’article 1220 du code civil, à suspendre l’exécution de son obligation de payer le loyer ; que si la Cour de cassation, par arrêts du 30 juin 2022, a jugé que les mesures générales de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’étaient pas constitutives d’une inexécution de l’obligation de délivrance du bailleur, elle ne s’est pas prononcée sur l’obligation faite au bailleur de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués ; qu’en outre, les arrêts du 30 juin 2022 ne concernaient pas des boutiques établies dans des centres commerciaux comme dans la présente instance ; qu’il se déduit des obligations imposées à la société Pharmacie [Localité 3] 2 aux termes du bail du 4 juillet 2012 dans l’intérêt du centre commercial, que la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. a une obligation de maintenir la commercialité du centre commercial O’Parinor consistant notamment à faire en sorte que l’ensemble des commerces soient ouverts aux heures d’ouverture du centre commercial ; que le bailleur a ainsi manqué à ses obligations contractuelles durant les périodes de fermeture des commerces non essentiels ou du centre commercial lui-même ;

— qu’en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur est tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent à sa jouissance en cas de troubles de droit ; qu’il a régulièrement été admis qu’un trouble émanant de l’administration pouvait être constitutif d’une trouble de droit ; que les mesures administratives de fermeture des établissements recevant du public édictées par la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 sont constitutives d’un trouble de droit dont le bailleur doit répondre en ce qu’elles ont réduit la fréquentation du centre commercial, les clients de l’hypermarché étant les seuls chalands du centre commercial et ayant choisi de fréquenter l’autre pharmacie du centre, et empêché la société Pharmacie [Localité 3] 2 de jouir paisiblement et normalement des lieux loués en y exploitant son commerce ;

— que la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. ne saurait se prévaloir de la force majeure pour s’opposer aux demandes de la société Pharmacie [Localité 3] 2 ; qu’en matière de louage d’immeuble, dès lors qu’elle effecte la substance même du contrat, la force majeure si elle justifie la suspension des obligations du bailleur peut également justifier la suspension des obligations du preneur qui en sont la contrepartie ; qu’il ne saurait être argué de ce que les pharmacies ont toujours été autorisées à rester ouvertes au public alors que s’agissant des pharmacies exploitées dans les centres commerciaux comme en l’espèce, leur activité dépend de l’attractivité des centres dont la fréquentation a diminué pendant la crise sanitaire ;

— que l’exception d’inexécution joue également en cas d’inexécution partielle ;

Sur la demande subsidiaire de dispense et de réduction des loyers postérieurs au 17 mars 2020 fondée sur l’article 1722 du code civil,

— que si la Cour de cassation, par arrêts du 30 juin 2022, a considéré que des mesures gouvernementales générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne pouvaient être assimilés à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil, il y a lieu de relever que ces arrêts n’ont pas été rendus dans des espèces concernant des boutiques établies dans des centres commerciaux ; que pour une boutique située dans un centre commercial, l’environnement commercial constitué de l’ensemble des commerces du centre constitue une caractéristique essentielles des lieux loués ; que par arrêt du 30 octobre 2007, la Cour de cassation a jugé que la perte de la chose louée résultait de l’arrêté administratif de fermeture du centre commercial ; que la fermeture temporaire du centre commercial entraîne une perte partielle de la chose louée ; que le centre commercial O’Parinor a été fermé du 11 mai au 15 juin 2020 par arrêté préfectoral, du 30 janvier au 19 mai 2021en application de l’article 2- 2° du décret n° 2021-99 du 30 janvier 2021 ;

Sur la force majeure,

— que si la Cour de cassation, par arrêts du 30 juin 2022, a jugé que le locataire qui a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la suspension de son obligation de payer les loyers en invoquant la force majeure, cette solution n’est pas transposable aux boutiques situées dans un centre commercial car, pour les boutiques situées dans un centre commercial, la contrepartie du loyer n’est pas seulement la jouissance des lieux loués mais également la jouissance de l’environnement commercial attaché au centre ;

— que la pandémie du virus covid-19 et ses conséquences échappent au contrôle des parties à un contrat, constituent un événèment imprévisible à la date de la conclusion du contrat et irrésistible en ce qu’elles éloignent la clientèle des centres commerciaux ;

— que le tribunal judiciaire de Bobigny a retenu que le moyen tiré de la force majeure ne pouvait pas prospérer au soutien de la demande du locataire tendant à être dispensé de son obligation de payer les loyers ; que si la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 septembre 2014, avait jugé que 'le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure', cette décision a été rendue avant la réforme issue de l’ordonnance n° 2016-231 ; que l’ancien article 1148 du code civil s’appliquait aux obligations de donner, de faire ou de ne pas faire alors que le nouvel article 1218 du code civil vise toutes les obligations sans écarter les obligations de payer.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 12 octobre 2024, la société RC [Localité 3] 1 S.C.I., demande à la cour de :

' confirmer le jugement prononcé le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il :

déboute la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de réduction du loyer ;

déboute la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de dispense totale du loyer au titre des périodes du 15 mars au 15 juin 2020, du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et du 31 janvier 2021 au 19 mai 2021 ;

déboute la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de réduction de loyer au titre de la période comprise entre le 15 juin et le 30 octobre 2020 et au titre des mois de décembre 2020 et janvier 2021 ;

déboute la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de délai de paiement ;

dit que les intérêts courant sur les sommes susvisées seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

condamne la société PHARMACIE [Localité 3] 2 aux dépens de l’instance ;

rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

condamne la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. la somme de 41.998,36 ' TTC à titre de loyers et charges dus au 4 octobre 2021, échéance d’octobre incluse,

condamne la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. la somme de 2.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

' débouter la société Pharmacie [Localité 3] 2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

' condamner la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I., l’intégralité de ses loyers et charges dus et exigibles, conformément au bail, au titre des périodes suivantes notamment :

du 15 mars au 15 juin 2020,

du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020,

du 31 janvier 2021 au 19 mai 2021 ;

' condamner la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I., la somme de 170.933,96 ' TTC au titre de ses loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024 ;

' condamner la société Pharmacie [Localité 3] 2 au paiement d’une somme de 10.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société RC [Localité 3] 1 S.C.I. fait valoir :

1- qu’aucune disposition législative ou règlementaire n’a imposé la fermeture des pharmacies pendant les périodes de confinement ; que contrairement à ce que soutient la société Pharmacie [Localité 3] 2, les pharmacies ont été exclues du champ d’application de la fermeture des commerces non-alimentaires des centres commerciaux de plus de 20.000 m² édictée dans le décret n° 2021-99 du 30 janvier 2021 ; que la société Pharmacie [Localité 3] 2 a fait le choix de fermer son officine du 16 mars au 11 mai 2020, du 28 octobre au 15 décembre 2020 et du 31 janvier au 19 mai 2021 favorisant ainsi la baisse de son chiffre d’affaires ; que le maintien de l’ouverture de l’hypermarché du centre commercial pendant ces périodes générait un flux de chalands ;

2- qu’exerçant l’activité de pharmacie, activité de santé publique, la société Pharmacie [Localité 3] 2 se devait de rester ouverte ;

3- que les dispositions applicables en matière de paiement du loyer et des charges pendant la crise sanitaire autorisaient la suspension des paiements et des sanctions résultant des défauts de paiement mais ne dispensaient pas le locataire de tout paiement ;

4- qu’elle est de bonne foi ; qu’elle a proposé à la société Pharmacie [Localité 3] 2 de reporter l’exigibilité des loyers dus jusqu’au 31 octobre 2020 ;

5- que la société Pharmacie [Localité 3] 2 est de mauvaise foi en sollicitant la révision, la dispense ou la réduction de son loyer alors que le chiffre d’affaires des pharmacies françaises a incontestablement augmenté grâce aux nouvelles activités liées à la pandémie du virus covid-19 (dépistage, vaccination, vente de gels hydroalcooliques) ;

6- que la société Pharmacie [Localité 3] 2 doit être condamnée au paiement de sa dette locative en application de l’article 1728 du code civil,

7- que l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1244-1 ancien du code civil n’est ni obligatoire ni systématique ; que la la société Pharmacie [Localité 3] 2 ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande et est de mauvaise foi ;

Sur la demande de la société Pharmacie [Localité 3] 2 de révision du loyer en application de l’article 1195 du code civil,

— l’article 1195 du code civil n’est pas applicable en l’espèce car cet article s’applique aux contrats conclus et renouvelés postérieurement au 1er octobre 2016 alors que le bail entre les parties a été conclu le 4 juillet 2012 ;

— qu’au surplus, le statut des baux commerciaux comporte déjà un mécanisme d’ordre public de révision du loyer ; qu’il ne peut y avoir une possibilité de démultiplication des révisions du loyer ; que l’application du statut des baux commerciaux doit l’emporter sur l’application de dispositions générales ;

— que les conditions d’application de l’article 1195 du code civil ne sont pas remplies en ce que :

— la pandémie du virus covid-19 ne constitue pas un évènement imprévisible,

— le montant du loyer n’est pas devenu excessivement onéreux,

— la société Pharmacie [Localité 3] 2, en sa qualité d’acteur économique d’une importance capital en période de crise sanitaire, ne peut prétendre ne pas avoir accepté d’assumer le risque de l’exécution du contrat de bail,

— pendant les négociations entre les parties, la société Pharmacie [Localité 3] 2 a cessé de régler à bonne date le loyer au mépris des dispositions de l’alinéa 1 de l’article 1195 du code civil,

— que le bailleur n’est pas responsable de la baisse du chiffre d’affaires du locataire

Sur les demandes subsidiaires de la société Pharmacie [Localité 3] 2,

— que les dispositions des articles 1170, 1219, 1220 et 1223 du code civil ne sont pas applicables en l’espèce dès lors que le contrat de bail est antérieur au 1er octobre 2016 ;

— qu’elle n’a pas manqué à ses obligations fondées sur les dispositions de l’article 1719 du code civil ; que le bailleur a laissé le centre commercial ouvert et l’accès des locaux à la société Pharmacie [Localité 3] 2 ; que la Cour de cassation, dans un arrêt du 30 juin 2022 (n° 21-19889) a jugé que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ;

— que l’article 1725 du code civil dégage le bailleur de toute responsabilité en cas de trouble causé par les décisions gouvernementales comme en l’espèce ;

— que, contrairement à ce que soutient la société Pharmacie [Localité 3] 2, le contrat de bail du 4 juillet 2012 ne met aucune obligation de maintenir la commercialité du centre commercial à la charge de la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. ; que c’est à la société Pharmacie [Localité 3] 2 de capter le chaland ce en quoi elle a échoué en fermant son officine ;

— que l’application de l’article 1722 du code civil suppose que l’empêchement de jouir du preneur soit définitif et résulte de la chose louée elle-même, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;que les locaux sont restés en état d’être exploités ce qui exclut toute destruction de la chose louée, même partiellement ; que dans son arrêt du 30 juin 2022 (n° 21-20127), la Cour de cassation a jugé que l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ;

— que les arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022 sont applicables en l’espèce ;

— que les dispositions des articles 1218 et 1351 du code civil, relatifs à la force majeure, ne sont pas applicables en l’espèce dès lors que le contrat de bail est antérieur au 1er octobre 2016 ;

— que l’épidémie du virus covid-19 ne constitue pas un cas de force majeure, que la covid-19 n’est pas le premier virus de la même famille à se propager ;

— que la force majeure est inapplicable lorsque l’obligation concerne le paiement d’une somme d’argent ;

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré des loyers et charges,

— qu’au 30 septembre 2024, la société Pharmacie [Localité 3] 2 était redevable de la somme de 170.933,96 euros,

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— que la société Pharmacie [Localité 3] 2 a agi de mauvaise foi en fermant son officine alors qu’elle était autorisée à l’ouvrir pendant la période de crise sanitaire, en initiant la procédure de première instance, en interjetant appel alors que la Cour de cassation a rendu 3 arrêts de principe en la matière le 30 juin 2022.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur la demande de la société Pharmacie [Localité 3] 2 de révision du loyer

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Le premier juge, après avoir retenu à raison que les dispositions de l’article 1195 du code civil issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ne s’appliquaient pas au bail du 4 juillet 2012 liant les parties, a tenu compte, contrairement à ce que soutient la société Pharmacie [Localité 3] 2, de l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et apprécié la portée de l’ancien article 1134 du code civil, applicable au présent litige, au regard de cette évolution. Il a ainsi rappelé qu’en application de l’article 1134 du code civil, les parties sont tenues, au regard de l’exigence d’exécuter le contrat de bonne foi, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

En outre, alors que le loyer de la société Pharmacie [Localité 3] 2 n’a pas augmenté pendant la crise sanitaire, que la société Pharmacie [Localité 3] 2 avait la possibilité de poursuivre son activité pendant les périodes de confinement et de bénéficier de délais de paiement pour l’aider à faire face à ses difficultés de trésorerie, il n’est pas établi que l’exécution du contrat de bail soit devenue excessivement onéreuse pour la société Pharmacie [Localité 3] 2 lors de la période de crise sanitaire.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de réduction du loyer à proportion de la perte de son chiffre d’affaires pour la période postérieure au 17 mars 2020.

2- Sur la demande de la société Pharmacie [Localité 3] 2 de dispense et de réduction des loyers postérieurs au 17 mars 2020

2-1 Sur l’exception d’inexécution des obligations du bailleur

2-1-1 Sur l’obligation de délivrance du bailleur

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

D’une part, les clauses du bail du 4 juillet 2012 qui obligent le preneur à contribuer aux opérations de promotion et d’animation du centre commercial O’Parinor, le cas échéant en adhérant à l’association des commerçants du centre, à effectuer, à ses frais, les travaux d’aménagement et de décoration intérieure du local selon le cahier des charges annexé au bail, à ne pas faire de soldes en dehors des périodes déterminées par le groupement des commerçants ou la direction du centre, à maintenir les locaux loués ouverts pendant les heures d’ouverture du centre et à conserver un personnel suffisant pour un service adéquat de la clientèle, ne mettent pas à la charge de la société bailleresse, contrairement à ce que soutient la société Pharmacie [Localité 3] 2, une obligation de maintenir la commercialité dans le centre commercial.

D’autre part, il est désormais constant que les mesures gouvernementales de lutte contre l’épidémie de covid-19, qui ont notamment restreint les déplacements des Français en 2020 et 2021, ne sont pas constitutives d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée dès lors que l’effet de ces mesures, en l’espèce la diminution considérable de la clientèle fréquentant le centre commercial pendant la période d’application de ces mesures, n’est pas imputable au bailleur (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127 ; 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-19.889 ; 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.190 )

2-1-2 Sur l’obligation de garantie du bailleur

En application de l’article 1719, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1725 du code civil précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée.

Il se déduit de ces dispositions que l’obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible de la chose louée par le preneur est limitée, s’agissant du fait des tiers, aux troubles de droit. Le trouble de droit du fait d’un tiers est la revendication par un tiers d’un droit sur la chose louée.

Contrairement à ce que soutient la société Pharmacie [Localité 3] 2 dans une analyse partielle de la notion de troubles de droit qu’elle semble définir comme les troubles causés par l’administration, les mesures gouvernementales de lutte contre l’épidémie de covid-19 et leur effet ne constituent pas un trouble de droit en ce qu’aucun droit n’a été sollicité sur les locaux loués par le gouvernement.

Par ailleurs, il y a lieu d’observer que sous couvert d’invoquer l’inexécution par le bailleur de son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, la société Pharmacie [Localité 3] 2 ne fait que réitérer les arguments déjà développés à l’appui de son moyen tiré de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée ci-dessus examiné.

Au vu de ces éléments, il apparait que la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. n’a pas plus manqué à son obligation de faire jouir paisiblement la société Pharmacie [Localité 3] 2 des locaux loués qu’elle n’a manqué à son obligation de délivrance desdits locaux.

2-2 Sur la perte de la chose louée

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

D’une part, le centre commercial O’Parinor est resté ouvert pendant la période de crise sanitaire et la société Pharmacie [Localité 3] 2, au vu de la destination contractuelle des locaux loués, a conservé le droit d’y recevoir des clients.

D’autre part, il est désormais constant que l’effet des mesures gouvernementales de lutte contre l’épidémie de covid-19, qui ne visaient pas particulièrement le centre commercial O’Parinor, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127 ; 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-19.889 ; 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.190), peu important que les locaux loués se situent dans un centre commercial, la perte de la chose louée n’étant pas constituée par la diminution de la clientèle dans le centre commercial.

2-3 Sur la force majeure

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Les articles 1218 et 1351 du code civil, issus de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ne sont pas applicables en l’espèce dès lors que le bail liant les parties est antérieur au 1er octobre 2016. C’est donc à raison que le première juge a fait application des dispositions de l’article 1148 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

La société Pharmacie [Localité 3] 2 estime que les dispositions de l’article 1148 du code civil doivent être appliquées en tenant compte de l’évolution du droit consécutive à la réforme du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ce qui devrait conduire la cour à infirmer le premier juge qui a retenu, sur le fondement de l’ancien article 1148 du code civil, que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent ne peut pas s’exonérer de son obligation de paiement en invoquant un cas de force majeure.

Mais, il est constant que sur le fondement du nouvel article 1218 du code civil, le créancier qui n’a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut pas obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.190). L’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 n’est donc pas de nature à remettre en cause la portée donnée à l’ancien article 1148 du code civil par le premier juge.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de dispense totale du loyer au titre des périodes du 15 mars au 15 juin 2020, du 30 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et du 31 janvier 2021 au 19 mai 2021 et de sa demande de réduction de loyer au titre de la période comprise entre le 15 juin et le 30 octobre 2020 et au titre des mois de décembre 2020 et janvier 2021.

3- Sur la demande de la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. de condamnation de la société Pharmacie [Localité 3] 2 au paiement de l’arriéré des loyers et charges

La cour ayant confirmé le rejet des demandes de la société Pharmacie [Localité 3] 2 tendant à titre principal à la révision du loyer et à titre subsidiaire à la dispense ou la réduction du loyer, il convient, au vu du relevé de compte produit aux débats par la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. que la société Pharmacie [Localité 3] 2 ne critique pas, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. la somme de 41.998,36' TTC à titre de loyers et charges dus au 4 octobre 2021, échéance d’octobre incluse, et, statuant à nouveau, de condamner la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. la somme de 170.933,96 euros à titre de loyers et charges dus au 30 septembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse.

En l’absence de moyens invoqués par la société Pharmacie [Localité 3] 2 au soutien de sa demande d’infirmation de la capitalisation des intérêts, le chef du jugement entrepris qui a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est confirmé.

4- Sur la demande de délais de paiement

En application de l’ancien article 1244-1 du code civil, le juge, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limité de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte de deux procès-verbaux de constat établis par un huissier de justice à la requête de la société RC [Localité 3] 1 S.C.I., que le 11 juin 2024, la cession du fonds de commerce de la société Pharmacie [Localité 3] 2 était en cours et que le 16 août 2024, les locaux loués étaient fermés.

Dans ces conditions et sans aucune information produite aux débats par la débitrice sur sa situation financière actuelle, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Pharmacie [Localité 3] 2 de sa demande de délais de paiement.

5- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des paragraphes précédents que la société Pharmacie [Localité 3] 2 succombe en première instance et en appel.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 aux dépens de première instance et de la condamner aux dépens de la procédure d’appel.

Conformément à la demande de la société RC [Localité 3] 1 S.C.I., le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 à lui payer la somme de 2.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. la somme de 7.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par cette dernière en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 mai 2022 (RG n° 21/1711 ; n° de minute 22/1081) en ce qu’il a :

— condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. la somme de 41.998,36 ' TTC à titre de loyers et charges dus au 4 octobre 2021, échéance d’octobre incluse,

— condamné la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. la somme de 2.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 mai 2022 (RG n° 21/1711 ; n° de minute 22/1081) en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. la somme de 170.933,96 ' TTC à titre de loyers et charges dus au 30 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus,

Y ajoutant,

Condamne la société Pharmacie [Localité 3] 2 aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de la Selarl BDL avocats et de Maître Nathalie Lesenechal, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Pharmacie [Localité 3] 2 à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. la somme de 7.500 ', sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. en première instance et en appel,

La greffière, Le président,