Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2026

(n° 49 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06147 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLDQG

Décision déférée à la cour : ordonnance du 17 mars 2025 – président du TJ de [Localité 10] – RG n°24/57322

APPELANTE

S.A.S. OPEN FLATS, RCS de [Localité 10] n°834117533, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Paul-Marie Gaury, avocat au barreau de Paris, toque : G 0553

INTIMÉE

S.C.I. FONCIMADE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Alain de Langle, avocat au barreau de Paris, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 décembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel Rispe, président de chambre, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Suivant acte sous seing-privé du 29 mars 2018, la société Foncimade a consenti à la société Open Flats un bail commercial portant sur des locaux (lot n°42) situés [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 26 760 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance, outre une provision pour charges annuelle de 2 040 euros hors taxes.

Par acte séparé du 30 mars 2018, M. [D] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par la société locataire, dont il est le président.

Par ordonnance du 20 avril 2023, le juge de la mise en état de la 18ème chambre, 1ère section, du tribunal judiciaire de Paris a donné force exécutoire au protocole d’accord transactionnel signé le 16 décembre 2022 par la société Foncimade et la société Open Flats aux termes duquel il a été notamment convenu :

'Article 1er : Sur le montant de la dette

Le montant de la dette locative est arrêté à la date des présentes à la somme de 64 634 euros(incluant le 4ème trimestre 2022) que 'la société locataire’ reconnaît expressément devoir.

Le décompte détaillé des sommes dues est annexé aux présentes.

Article 2 : Modalités de règlement de la dette

'Le bailleur’ autorise la 'société locataire’ à régler la dette locative de 64 634 euros par virements bancaires sur le compte dont le RIB est annexé selon l’échéancier suivant :

20 000 euros à titre de provision à la signature des présentes ;

7 849 euros à titre de paiement du loyer du [Immatriculation 5] à la signature des présentes ;

36 785 euros en 18 échéances mensuelles et consécutives de 2 043,61 euros payables le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 décembre 2022 jusqu’au 25 mai 2024 inclus.

L’ordre de virement bancaire de la somme de 27 849 euros et l’ordre de virement permanent de la somme de 2 043,61 euros seront à transmettre par 'la société locataire’ au bailleur sous 48 h après la signature des présentes.

Article 3: Lover et charges courantes

'Le bailleur’ autorise la 'société locataire’ à régler les loyers courants mensuellement le 5 de chaque mois au lieu de trimestriellement, étant précisé que cette autorisation ne remet pas en cause la clause du bail prévoyant un paiement des loyers trimestriellement.

Article 4 : Déchéance du terme

Il est convenu entre les parties qu’à défaut de règlement par la’société locataire’ des sommes dues à la signature des présentes et (ou) du règlement à bonne date d’une seule échéance de l’arriéré et (ou) des loyers courants, après réception d’un courrier de mise en demeure sous huitaine transmis par 'le bailleur’ à l’adresse du siège de 'la société locataire’ ou par courriel aux adresses suivantes [Courriel 9] : [Courriel 11]: [Courriel 8]:

L’intégralité de la dette restante deviendra immédiatement exigible.

Le bailleur retrouvera sa liberté d’action pour poursuivre par tous moyens le recouvrement des sommes dues'.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte signifié le 29 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 17 951,30 euros, visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Par acte du 24 octobre 2024, la société Foncimade a fait assigner la société Open Flats devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de l’entendre:

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de la société Open Flats ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] ;

ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

condamner solidairement et par provision la société Open Flats et M. [D] à lui payer :

· à titre principal, la somme de 33 005,05 euros arrêtée à la date de la délivrance des présentes, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés (terme du 1er janvier 2025 inclus) et à la somme de 3 300 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail ;

· à titre subsidiaire, la somme de 27 851,05 euros arrêtée à la date de la délivrance des présentes, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés (terme du 1er janvier 2025 inclus, déduction faite de la dernière échéance du protocole d’accord) et à la somme de 2 785 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail ;

— fixer l’indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2025, à un montant égal à 150 % du montant du dernier loyer et condamner solidairement la société Open Flats et M. [D] à lui payer ces sommes jusqu’à la libération définitive des lieux ;

— condamner solidairement la société Open Flats et M. [D] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société Open Flats et M. [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 29 juillet 2024, l’extrait K-bis et les états d’endettement.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 mars 2025, le dit juge des référés a :

renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 août 2024 à 24 heures00 ;

dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], la société Open Flats pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique;

dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433- 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement la société Open Flats et M. [D], ce dernier pris en sa qualité de caution solidaire des engagements de la société Open Flats, à payer à la société Foncimade, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes, à compter du 30 août 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

condamné solidairement la société Open Flats et M. [D], ce dernier pris en sa qualité de caution solidaire des engagements de la société Open Flats, à payer à la société Foncimade, la somme de 33 005,05 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er janvier 2025 (terme du 1er janvier 2025 inclus) ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

rejeté la demande de délais de paiement ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement des charges formée par la société Open Flats ;

condamné in solidum la société Open Flats et M. [D] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

condamné in solidum la société Open Flats et M. [D] à payer à la société Foncimade la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires ;

rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 25 mars 2025, la société Open Flats a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 28 juillet 2025, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile,1343-5 du code civil, L. 145-15, L. 145-40-2 et L. 145-41 du code de commerce, la société Open Flats a demandé à la cour de :

infirmer l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 17 mars 2025 en ce qu’elle:

' renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 août 2024 à 24h00 ;

' dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], la société Open Flats pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique;

' dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433- 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

' condamné solidairement la société Open Flats et M. [D], ce dernier pris en sa qualité de caution solidaire des engagements de la société Open Flats, à payer à la société Foncimade, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes, à compter du 30 août 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

' dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

' condamné solidairement la société Open Flats et M. [D], ce dernier pris en sa qualité de caution solidaire des engagements de la société Open Flats, à payer à la société Foncimade, la somme de 33 005,05 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er janvier 2025 (terme du 1er janvier 2025 inclus) ;

' dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

' rejeté la demande de délais de paiement ;

' dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement des charges formée par la société Open Flats ;

' condamné in solidum la société Open Flats et M. [D] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

' condamné in solidum la société Open Flats et M. [D] à payer à la société Foncimade la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

' dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires ;

et statuant à nouveau,

à titre principal,

juger n’y avoir lieu à référé ;

juger nul et sans effet le commandement visant la clause résolutoire délivré par la société Foncimade le 29 juillet 2024 ;

juger que le bail commercial du 30 mars 2018 ne permet pas à la société Foncimade de refacturer des charges à la société Open Flats et donc d’appeler à ce dernier des provisions de charges ;

juger que le commandement de payer du 29 juillet 2024 a été délivré par fraude, et que les montants qu’il vise ne sont pas exigibles ;

à titre subsidiaire,

suspendre les effets de la clause résolutoire ;

juger que la clause résolutoire ne jouera pas si la société Open Flats s’acquitte des sommes dont elle est redevable dans les conditions fixées par la cour ;

condamner la société Foncimade au remboursement à la société Open Flats des charges indûment perçues, soit la somme de 16 488 euros ;

octroyer à la société Open Flats des délais de paiement sur une période de 24 mois aux fins d’apurement de la dette en 24 mensualités ;

en tout état de cause,

débouter la société Foncimade de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

condamner la société Foncimade à payer à la société Open Flats la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Foncimade aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 20 juin 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-1 et suivants du code de commerce, la société Foncimade a demandé à la cour de :

débouter la société Open Flats de ses demandes ;

confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions sauf sur le montant des sommes dues, le montant l’indemnité d’occupation et la clause pénale ;

statuant à nouveau,

condamner par provision la société Open Flats :

' à titre principal à la somme de 43 306,97 euros (hors échéance impayée du protocole) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés (terme du 1er avril 2025 inclus) et à la somme de 4 330,6 euros au titre de la clause pénale stipulée à l’article XV du bail ;

' à titre subsidiaire dans l’hypothèse où serait retenue la contestation sur les charges et régularisations de charges de la période allant du 1erjanvier 2023 jusqu’à ce jour à la somme de 37 820,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés (terme du 1er avril 2025 inclus, déduction faite de la dernière échéance du protocole d’accord) et à la somme de 3 782,03 euros au titre de la clause pénale stipulée à l’article XV du bail ;

fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025 à un montant égal à 150 % du dernier loyer conformément à l’article XVIII du bail et condamner par provision la société Open Flatspayer les sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux ;

condamner la société Open Flats à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Ainsi, l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, alors qu’une telle perturbation s’analyse manifestement en une violation évidente de la règle de droit (cf. Cass. 3ème Civ., 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.469, Bull. 2017, III, n° 145).

L’article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'. Selon l’article 1103 du même code, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. Et, selon l’article 1342-8 du même code, 'le paiement se prouve par tout moyen'.

Les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce régissent les baux commerciaux. En particulier, il résulte de l’article L.145-41 de ce code que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Sur le fondement des dispositions précitées, le constat, en référé, de la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire est possible dès lors que la mise en 'uvre de cette clause ne se heurte pas à des contestations sérieuses.

Mais, pour faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur doivent nécessairement revêtir un caractère sérieux, notamment lorsqu’elles portent sur le commandement de payer. Pour en apprécier, il appartient au juge de procéder à un examen comparatif des montants figurant dans le commandement et dans le décompte qui y est associé (cf. Cass. 3ème Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 20-15.471). En effet, il est requis que le commandement indique avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, ce qui implique qu’il soit aussi justifié du détail des sommes mises en recouvrement. A défaut, lorsque le commandement est imprécis ou non intelligible, la clause résolutoire peut s’avérer inapplicable. Ainsi, le commandement délivré doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l’étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s’exécuter et de quelle autre il peut contester (3e Civ., 10 février 1988, n°86-18453). Mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu’il peut être constaté que le locataire est redevable d’une certaine somme au titre de la régularisation des loyers et charges, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci (cf. Cass. 3ème Civ., 22 octobre 2015, pourvoi n° 14-17.645).

Par ailleurs, est privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

Au cas présent, le commandement signifié par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024 à la société Open Flats énonce qu’il reste dû par la locataire à titre de loyers et accessoires une somme totale de 18 154,74 euros, dont en principal de 17 951,30 euros, outre 203,44 euros au titre du coût de l’acte.

Un feuillet du dit commandement comporte un décompte qui détaille la réclamation comme suit:

— Echéance du protocole de mai 2024 : – 2043,61

— Complément dépôt de garantie : – 447

— Quote-part TF 2023 : – 1490

— Loyer 1er avril 2024 : – 7928,68

— Provision pour charges 1er avril 2024 : – 620

— Règlement : + 2700,67

— Loyer 1er juillet 2024 : – 7928,68

— Provision pour charges 1er juillet 2024 : – 620

— Régularisation des charges 2021 : + 873

— Régularisation des changes 2022 : – 239

— Régularisation des changes 2023 : – 208

laissant subsister un solde de 17 951,30 ( 21524,97 – 3573,67 ).

Cet acte reproduit intégralement les stipulations insérées à l’article XIV du contrat de bail relatives à la clause résolutoire, ainsi que les dispositions de l’article L. 145-17 1° du code de commerce.

La cour constate que la société Open Flats ne conteste pas ne pas avoir apuré les causes du commandement dans les délais qui lui étaient impartis.

Toutefois, la société Open Flats conteste la régularité du dit commandement, en premier lieu, au motif que la clause afférente aux charges contenue dans le bail serait particulièrement imprécise et contraire à l’article L. 145-40-2 du code de commerce, alors qu’il est stipulé : ' Indépendamment du règlement par le Preneur de ses dépenses privatives d’eau, d’électricité, de téléphone, d’internet, etc’ le Preneur devra rembourser au Bailleur, en sus du loyer, la quote-part afférente aux locaux loués des charges communes de l’immeuble par le Bailleur, y compris le ravalement, à l’exception de la partie gros 'uvre de ce ravalement […] le Preneur devra satisfaire à toutes les charges de police, de ville et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus et acquitter exactement ses contributions personnelles, les taxes locatives et notamment la taxe sur les ordures ménagères, la contribution économique territoriale et tous les autres impôts à la charge des locataires de telle sorte que le Bailleur ne soit jamais inquiété et recherché à ce sujet'. Elle en déduit que la société Foncimade ne pouvait refacturer des charges non listées dans le contrat de bail commercial et ce à hauteur de 15 868,90 euros depuis la prise d’effet du bail.

La société Foncimade lui oppose que cette clause du bail est parfaitement claire et précise puisqu’elle vise les catégories de charges imputables au locataire que sont les charges communes de l’immeuble à l’exception des dépenses relevant de l’article 606 du code civil qui restent à la charge du bailleur conformément à l’interdiction édictée par l’article R. 145-35 du code de commerce. Elle précise que le bail prévoit également la prise en charge de l’impôt foncier par le preneur ce qu’autorise l’article précité. Elle verse les pièces qui correspondent aux régularisations des charges des années 2021 à 2023 ainsi que divers justificatifs.

En tout état de cause, comme le fait valoir à juste titre la société Foncimade, compte tenu de l’autorité de chose jugée qui s’attache à l’ordonnance du juge de la mise en état ayant homologué le protocole d’accord précité, la société Open Flats n’est pas fondée à remettre en cause les sommes dues au titre de la période allant de la prise d’effet du bail au 31 décembre 2022, en sorte que ses contestations ne peuvent porter que sur les sommes appelées après le 1erjanvier 2023.

La cour observe, d’une part, que la société Open Flats ne conteste pas les décomptes des charges et les justificatifs produits par la société Foncimade. D’autre part, elle constate que le commandement ne porte, outre un solde en faveur de la locataire de 426 euros au titre de la régularisation des charges pour 2021, 2022 et 2023 (873-239-208 euros), que sur deux appels à provision pour charges des 1er avril et 1er juillet 2024 de 620 euros chacun, soit une réclamation en tout au titre des charges de 814 euros[(620 x 2) – 426 euros], alors qu’il vise aussi notamment des loyers à hauteur de 15 857,36 (7928,68 x 2), échus les 1er avril et 1er juillet 2024, dont il n’est pas contesté qu’ils sont demeurés impayés dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

Et c’est tout aussi vainement que la société Open Flats croit pouvoir prétendre que la société Foncimade frauderait ses droits en appelant des provisions sur charges qui ne sont pas listées par le contrat de bail et qui ne correspondent pas à la réalité de la surface loué. La contestation élevée à ce titre ne repose sur l’articulation d’aucun moyen de fait ou de droit précis et justifié.

Enfin, alors que la société Open Flats évoque la mauvaise foi de la société Foncimade, il convient de rappeler que celle-ci ne se présume pas et ne saurait résulter du simple exercice non abusif de ses droits par le bailleur. Or, la société Open Flats ne démontre aucunement la mauvaise foi ni a fortiori la fraude qu’elle impute à la société Foncimade.

Dès lors qu’il résulte de ce qui précède qu’aucune contestation sérieuse n’est caractérisée et que la régularité du commandement n’apparaît pas incertaine, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a fait droit aux demandes subséquentes.

Sur les demandes de provision au titre de l’indemnité d’occupation et des pénalités

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent, la société Foncimade sollicite la condamnation de la société Open Flats au paiement d’une provision de 4 330,6€ au titre de la clause pénale stipulée à l’article XV du bail, ou de 3782,03 euros, à titre subsidiaire. Elle demande à la cour d’appel d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a refusé de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à 150 % du dernier loyer et l’a déboutée de sa demande au titre de la clause pénale. Elle explique que ces clauses claires et précises ne souffrent d’aucune ambiguïté et que leur application est justifiée pour vaincre la résistance de la société appelante qui tout en ignorant la décision exécutoire de première instance s’abstient de régler la moindre somme.

La société Open Flats s’oppose à ces demandes qui résulteraient de l’application d’une clause pénale, manifestement excessive.

La cour considère que le premier juge a retenu à bon droit que si le contrat de bail prévoit qu’en cas de résiliation, le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation majorée de 150 %, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond, écartant cette demande comme contestable en son principe et quantum.

Il a, en outre, retenu à juste titre que depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 29 août 2024 à minuit, le préjudice causé au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges, devait être réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupationprovisionnelleéquivalenteaumontantnon sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, à compter du 30 août 2024 et jusqu’à libération des lieux.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

La cour se réfère aux dispositions précitées relatives au pouvoir du juge des référés en matière d’octroi d’une indemnité provisionnelle.

Au cas présent, le premier juge a retenu que le décompte locatif actualisé au 31 janvier 2025 n’apparaît pas sérieusement contestable après déduction de la somme de 2 043,61 euros, qui, est sérieusement contestable, allouant en conséquence à la requérante la somme provisionnelle de 33 005,05 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au1er janvier 2025 (terme du 1er janvier 2025 inclus).

A hauteur d’appel, la société Foncimade sollicite la condamnation de la société Open Flats au paiement à titre principal d’une provision de la somme de 43 306,97 euros, hors échéance impayée du protocole, arrêtée à la date de délivrance des présentes au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés, terme du 1er avril 2025.

La société Open Flats fait valoir que contrairement à ce que soutient la société Foncimade la dernière échéance du protocole homologué par le juge a été payée.

Toutefois, la question de la complétude du règlement des sommes dues en vertu du protocole transactionnel précité conclu entre les parties est indifférente pour apprécier du bien fondé du montant de la provision retenu par le premier juge. En effet, d’une part, les sommes dues en exécution de ce protocole font, d’ores et déjà, l’objet d’une décision de justice dont il n’est pas contestée qu’elle est définitive. D’autre part, le montant de la provision fixé par le premier juge ne comprend pas une éventuelle échéance impayée au titre du protocole.

Par ailleurs, au vu des pièces produites, il apparaît que la demande de la société Foncimade au titre de l’arriéré locatif porte sur des loyers et provisions pour charges échus après le 1er janvier 2025 inclus, alors que, par ailleurs, l’indemnité d’occupation octroyée couvre cette même période, en sorte que la société Foncimade dispose, d’ores et déjà, d’un titre.

Par voie de conséquence, compte tenu de la condamnation prononcée au paiement de l’indemnité d’occupation, la demande d’actualisation au titre de l’arriéré locatif est sans objet. La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de remboursement au titre des charges

La cour se réfère aux dispositions précitées relatives au pouvoir du juge des référés en matière d’octroi d’une indemnité provisionnelle.

Au cas d’espèce, la société Open Flats prétend qu’elle est légitime à demander le remboursement des charges payées à la société Foncimade depuis juillet 2018, la première liquidation des charges étant intervenue en juin 2021 et la première contestation par la société Open Flats en 2024.

Mais, l’examen d’une telle demande, qui ne tend pas à l’octroi d’une provision, excède manifestement les pouvoirs du juge des référés et, en voie d’appel, ceux de la cour.

La décision entreprise sera, par voie de conséquence, confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de délais

La cour se réfère aux dispositions précitées de l’article L.145-41 du code de commerce. De plus, selon, l’article 1343-5 du code civil 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment'.

Il en découle que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En outre, le juge peut accorder rétroactivement des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire au profit du débiteur de bonne foi qui s’est acquitté de l’intégralité de sa dette au jour où il est statué (3e Civ., 12 mai 2016, pourvoi n° 15-14.117). La clause est alors réputée n’avoir jamais joué.

Au cas présent, le premier juge a retenu pour rejeter la demande de ce chef qu’en l’absence de tout document relatif à la situation financière de la société Open Flats, celle-ci ne justifie pas à ce jour être en mesure de reprendre le paiement des échéances courantes tout en remboursant la dette dans un délai raisonnable, alors que cette dette ne fait que croître depuis la délivrance du commandement de payer, de sorte que la demande de délais de paiement sera rejetée.

A hauteur d’appel, la société Open Flats fait valoir qu’elle a été confrontée à des difficultés financières engendrées par la pandémie du Covid 19 mais qu’elle a la capacité de régler en plusieurs fois le paiement des loyers dus.

Au contraire, la société Foncimade s’oppose à l’octroi de délais à celle-ci au motif qu’elle ne justifie pas de sa situation économique.

Après examen des pièces en débat, l’appréciation et les constatations du premier juge concernant ces chefs de demandes n’ont pas été remises en cause à hauteur d’appel, alors que les pièces versées ne permettent pas d’éclairer la cour sur la situation de la société Open Flats.

La décision entreprise doit par conséquent recevoir confirmation de ce chef.

Sur les demandes accessoires au titre des frais de procédure

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais, notamment s’agissant du coût d’un acte.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise sera confirmée dans ses dispositions afférentes aux frais et dépens.

Partie perdante, la société Open Flats sera condamnée aux dépens d’appel et elle conservera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société Open Flats sera condamnée au paiement d’une indemnité de trois mille (3 000) euros à la société Foncimade.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Dit sans objet la demande d’actualisation de la provision ;

Condamne la société Open Flats aux dépens d’appel ;

Rejette la demande de la société Open Flats sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Open Flats au paiement d’une somme de trois mille (3 000) euros à la société Foncimadesur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT