RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2026

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05107 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLAQI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2025-Juge de l’exécution de Melun- RG n° 23/00014

APPELANTE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DE [V] représenté par son syndic en exercice la société AGIMMO dont le nom commercial est CONCEPT PREMIUM sous l’enseigne S.A.R.L. L’ADRESSE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Ayant pour avocat Maître Guillaume MEAR de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉES

Madame [V] [Q] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050,

et pour Avocat plaidant Maître Patrick HEFTMAN, avocat au Barreau de Melun

S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 3]

Elisant domicile en l’étude de Maître Eric TRUFFET

[Adresse 4]

[Localité 1]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Dominique GILLES, Président de chambre

Madame Violette BATY, Conseiller

Monsieur Cyril CARDINI, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Violette BATY dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Dominique GILLES, Président de chambre et par Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement du 11 mars 2022, signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 4 mai 2022, le tribunal judiciaire de Melun a condamné Mme [Q] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de [V] les sommes suivantes :

—  2 458,41 euros au titre des charges appelées et arrêtées au l8 mars 2021, « appel cotisations fonds de travaux et provisions charges courantes 1/01/21 inclus», avec intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2021,

—  100 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière et aux dépens.

Selon commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 14 décembre 2022 et publié le 6 janvier 2023 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 1] I (volume 2023 S n° l4), le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [V] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a poursuivi la vente des biens immobiliers appartenant à Mme [V] [Q] [O] tels que désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte introductif d’instance du 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence de [V] a saisi le juge de l’exécution du tribunal de Melun de demandes visant à voir ordonner la vente amiable et à défaut forcée du bien saisi.

Par jugement du 4 mars 2025, le juge de l’exécution a statué en ces termes :

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— dit que la procédure de saisie immobilière engagée par le créancier poursuivant revêt un caractère abusif ;

— ordonne la mainlevée du commandement de payer valant saisie délivré le 14 décembre 2022, à la requête du syndicat des copropriétaires à Mme [Q] [O], et publié au service de la publicité foncière de [Localité 1], le 26 janvier 2023, volume 2023-S n°14, et sa radiation aux diligences et frais du créancier poursuivant, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement pendant une durée de trois mois ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [Q] [O] la somme de 400 euros à titre de dommages intérêts ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [Q] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais de mainlevée et de radiation du commandement de payer ;

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [Q] [O] sera, en sa qualité de copropriétaire, dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a retenu que :

— le créancier poursuivant ne produisait pas de décompte actualisé de sa créance, ne permettant pas de vérifier l’imputation des paiements effectués par la débitrice postérieurement au 22 novembre 2022, en ce qu’il vise des périodes antérieure et postérieure aux charges objets du jugement, sans faire mention des versements effectués entre le 28 février 2023 et le 1er décembre 2023 ;

— le créancier poursuivant se prévaut de frais et émoluments pour la somme de 3 708,75 euros, qui n’ont pas été taxés et ne sont pas justifiés, de sorte que l’état de frais n’est pas probant et que les frais ne sont pas certains et exigibles ;

— les dispositions de l’article 1343-1 du code civil régissant l’imputation prioritaire des paiements ne s’appliquent qu’aux intérêts et non pas aux frais ;

— le créancier poursuivant ne justifie pas de la persistance d’une créance objet du titre exécutoire alors que les pièces de la débitrice établissent que les causes du commandement ont été réglées ;

— la mainlevée de la saisie immobilière et la radiation du commandement sont ordonnées sous astreinte pour avoir manifestement excédé ce qui était nécessaire pour le paiement de l’obligation et présenté un caractère abusif, alors que le montant de la créance (3 538,09 euros) est modeste au regard de la valeur du bien immobilier saisi, il n’est pas justifié d’autres voies d’exécution mobilières tentées et la débitrice disposait de revenus lui ayant permis de s’acquitter des causes du commandement ;

— le créancier poursuivant a fait preuve de négligence fautive quant au choix de la mesure d’exécution sans s’assurer qu’elle n’excédait pas ce qui était nécessaire au paiement de l’obligation et la débitrice justifie de sa situation matérielle difficile ainsi que de la réalité du préjudice moral subi du fait de la procédure de saisie immobilière abusivement engagée.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 mars 2025, en intimant Mme [Q] [O] et par déclaration complémentaire du 17 mars 2025, en intimant le Crédit Foncier de France en sa qualité de créancier inscrit.

La jonction des procédures enregistrées sous les numéros de RG n° 25/05107 et 25/05504.

L’appelant a été autorisé par ordonnance du 11 avril 2025 à assigner les parties intimées à jour fixe, à l’audience du 7 janvier 2026.

Par actes délivrés le 16 avril 2025 et transmis au greffe par voie électronique le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [Q] [O] et la société Crédit Foncier de France à l’audience du 7 janvier 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes des conclusions notifiées électroniquement à Mme [Q] [O] le 6 janvier 2026, l’appelant demande à la cour, au visa des articles L 322-13, L 322-26, R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles 1254 devenu 1343-1 du code civil, des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— rejeter les demandes de Mme [Q] [O] comme mal fondée ;

— infirmer le jugement d’orientation en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau ;

— Mentionner la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence de [V], à la somme de 4 069,12 euros (quatre mille soixante-neuf euros et douze centimes), outre les intérêts, frais et accessoires postérieurs au 24 mars 2025 ;

— ordonner la vente forcée ;

— ordonner qu’il soit procédé à une visite de l’immeuble en vue de l’adjudication, par la SAS ID FACTO, commissaires de justice à [Localité 1], avec le concours, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

— autoriser la requérante dans le cadre de la vente forcée, à faire une publicité élargie conformément aux articles 7 à 10 du décret n°2002-77 du 11 janvier 2002, à savoir un affichage :

o dans les mairies des communes avoisinantes ;

o dans la rue du ou des cabinets d’avocats des parties ;

— autoriser la requérante, en application de l’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution, à mentionner sur les affiches :

o la nécessité de la consignation légale de 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) par chèque de banque à l’ordre du bâtonnier séquestre ou au moyen d’une caution bancaire irrévocable ;

o et dans l’intérêt de tous, la consignation des frais et émoluments par chèque de banque libellé à l’ordre de la CARPA, d’un montant de 12 000 euros (douze mille euros) ;

— constater que le jugement d’adjudication à intervenir constitue un titre d’expulsion à l’encontre de Mme [V] [Q] [O], des lieux qu’elle occupe à [Adresse 5], et du [Adresse 6], de ses biens et de tous occupants de son chef, avec l’appui de la force publique et à 1'aide d’un serrurier si nécessaire ;

— ordonner que les dépens soient pris en frais privilégiés de vente ;

— condamner Madame [V] [Q] [O] à payer, au syndicat des copropriétaires de la résidence dc [V], la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par la voie électronique au syndicat des copropriétaires le 10 novembre 2025 et signifiées au Crédit Foncier de France le 13 novembre 2025, Madame [Q] [O] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions

Y ajoutant

— ordonner la mainlevée du commandement de payer valant saisie délivré le 14 décembre 2022, à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence de [V] à Madame [V] [Q] [O] et publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 26 janvier 2023 (volume 2023 S n° 14), et sa radiation, aux diligences et frais du syndicat des copropriétaires poursuivant, et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision de la Cour, pendant une durée de trois mois;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

— le condamner en tous les dépens, frais et émoluments afférents à la procédure engagée ;

— juger que Madame [Q] est dispensée du paiement de sa quote-part dans ces frais et que la charge en est répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 7 893 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que Madame [Q] est dispensée du paiement de sa quote-part dans les condamnations aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile et que la charge en est répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et dire que ceux-ci comprendront les frais de mainlevée des inscriptions d’hypothèque ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience de plaidoiries, l’intimée a fait valoir oralement l’irrecevabilité de la pièce adverse nouvelle notifiée le 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle que dans le cadre de la procédure à jour fixe, elle statue sur les prétentions de l’appelante développées dans ses dernières conclusions notifiées et soutenues par les pièces alors communiquées et sur les prétentions portées aux conclusions en réponse de l’intimée.

Les écritures de chaque partie doivent respecter le principe de la contradiction et il appartient à la cour de faire respecter l’application de ce principe.

La partie intimée n’a pas saisi régulièrement la cour par conclusions d’une demande tendant à voir écarter la pièce produite par la partie adverse au soutien des conclusions notifiées le 6 janvier 2026.

Au surplus, il sera par ailleurs relevé que la pièce nouvelle n° 17, notifiée à l’intimée le 6 janvier 2026 à 16h51, porte sur un extrait de compte de copropriétaire actualisé au 18 décembre 2025, étant observé que l’appelant a précédemment signifié à la partie intimée, le 16 avril 2024, un extrait de compte arrêté au 21 novembre 2024.

Il s’en déduit que les conclusions n°1, déposées la veille de l’audience de plaidoirie, permettait au besoin une réplique écrite avant l’audience, en ce qu’elles comportaient uniquement un ajout d’un paragraphe de 4 lignes en page 9, mentionnant l’état actualisé de la dette au compte de charges de l’intimée, tel que justifié par l’extrait de compte actualisé au 18 décembre 2025 produit en pièce nouvelle n° 17, de sorte les dernières écritures et la pièce nouvelle n°17 notifiées par l’appelant, avant l’audience, sont recevables.

Sur le bien-fondé de la saisie immobilière

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

—  la saisie immobilière n’est pas abusive ; il appartient à la débitrice d’apporter la preuve du caractère abusif de la voie d’exécution ; le créancier ne commet pas de faute en poursuivant le recouvrement d’une créance dont le montant n’est pas important ; qu’aucune saisie mobilière n’était envisageable, la débitrice lors de la délivrance du commandement, ayant reconnu la dette et sollicité des délais de paiement sans régulariser sa dette ;

— la mainlevée de la saisie immobilière et la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière doivent être infirmées dès lors que la cour valide la procédure de saisie immobilière ;

L’intimée répond que :

— la mesure de saisie est excessive en ce qu’elle est disproportionnée au regard du montant de la créance (3 500 euros pour une valeur immobilière de 128 000 euros) et sans qu’il puisse être pris en compte ses difficulté de règlement des charges par le passé ; le créancier poursuivant pouvait recourir à une saisie bancaire sur le compte de paiement des charges ou une saisie des allocations auprès de Pôle Emploi ;

— la mainlevée de la saisie abusive devait être ordonnée sous astreinte alors qu’elle souhaite vendre son logement ;

— le montant de l’astreinte journalière doit être portée à 200 euros dès lors que le montant de 50 euros n’a pas de caractère dissuasif.

Réponse de la cour

En droit, l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que : "Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance.

L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. "

Selon l’article L. 121-2 du même code, « Le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie. »

Si le créancier a le choix de la mesure d’exécution, l’exécution de cette mesure ne peut excéder ce qui est nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation compte tenu du montant de la créance et de l’attitude du débiteur (Cass., 2ème Civ ., 10 mai 2007, 05-13.628).

Aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, « A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. »

Le créancier saisissant, bien qu’ayant été désintéressé des causes du commandement en principal par le saisi, est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière contre celui-ci tant qu’il n’a pas obtenu le règlement des frais de poursuite (Cass. 2e civ., 22 juin 2017, n° 16-18.901).

En l’espèce, le créancier poursuivant a mis en 'uvre, le 14 décembre 2022, la procédure de saisie immobilière à fin de recouvrement des causes du jugement définitif rendu le 11 mars 2022 et signifié le 4 mai 2022, portant condamnation de l’intimée au paiement de la somme de 2 458,41 euros au titre des charges appelées et arrêtées au l8 mars 2021, « appel cotisations fonds de travaux et provisions charges courantes 1/01/21 inclus», outre 100 euros de dommages et intérêts et une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La créance est exigible depuis l’année 2022, pour un solde de charges appelées sur la période allant de janvier 2019 à janvier 2021, abstraction faite de la condamnation antérieure de l’intimée, prononcée le 5 avril 2019, pour les charges appelées et arrêtées au 9 octobre 2018, appel provisionnel du 9 octobre 2018 inclus.

Il ressort de l’extrait de compte de copropriétaire de l’intimée arrêté au 21 novembre 2024 (pièce n°10 de l’appelant), qu’aucun règlement n’a été crédité audit compte entre la signification du jugement et la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière.

Il n’est établi aucune démarche entreprise sur la même période, par la partie intimée, pour exécuter volontairement les condamnations prononcées à son encontre ou proposer un accord de règlement à son créancier, avant la délivrance dudit commandement de payer.

Certes, Mme [Q] justifie avoir perçu temporairement, après la fin de son contrat de travail en mars 2022, des allocations de retour à l’emploi à compter de mai 2022 et notamment en décembre 2022 et janvier 2023, d’un montant respectif pour chacun de ces deux mois de 1 429 et 1 474 euros.

Cependant, elle ne fait pas utilement grief au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir entrepris, en décembre 2022, une saisie des rémunérations ni d’autres mesures d’exécution mobilières au préalable, au vu des allocations journalières perçues sur la même période et de sa situation financière à la même époque. En effet, il résulte des pièces produites au débat par l’intimée pour justifier de cette situation, qu’elle était alors aussi débitrice d’un arriéré sur ses engagements auprès d’autres créanciers, notamment pour avoir obtenu un plan d’apurement sur arriérés établi en décembre 2022 qu’elle devait rembourser au Crédit Logement pour la période allant de janvier 2023 à décembre 2024 (166 euros par mois), tout en étant également débitrice des mensualités de remboursement de l’achat du bien saisi acquis à crédit (mensualité de 696,57 euros), mais aussi d’autres charges de crédit à la consommation (342,49 euros par mois), d’un loyer (870,37 euros en 2023), en dehors de ses charges de copropriété, outre ses charges fiscales et de la vie quotidienne avec un enfant à charge, alors qu’elle avait déclaré en 2022 un revenu fiscal total de 25 726 euros soit une moyenne mensuelle de 2 143,83 euros. Mme [Q] communique ainsi à la procédure un budget mensuel à peine à l’équilibre de 6 euros, mais établi en référence à un revenu du travail de 2 550 euros, outre un revenu locatif du bien saisi (700 euros) et des prestations familiales (187,24 euros), étant précisé qu’il n’est pas justifié des revenus fiscaux déclarés au-delà de l’année 2022 (pièce de l’intimée n°8).

Dans ces circonstances, la seule valeur du bien saisi acquis à crédit en 2010 pour 128 000 euros, même très supérieure au montant de la créance recouvrée ne suffit pas à rendre la saisie immobilière disproportionnée, eu égard à l’attitude de la débitrice n’ayant procédé à aucun paiement au moins partiel tant sur les appels de charges courants que sur la dette, sur la période concomitante à sa mise en 'uvre ni présenté aucune offre de reprise de paiement de nature à diminuer sérieusement la dette dans les huit jours de la délivrance du commandement.

Ce n’est que postérieurement à la délivrance de l’assignation à l’audience d’orientation, le 15 février 2023, que Mme [Q] a entrepris, à compter du 24 février 2023, des versements partiels mensuels sur l’année 2023, en compte Carpa, à hauteur de la somme cumulée au 20 novembre 2023 de 3 588,09 euros, période pendant laquelle l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois sollicités par les parties, devant le premier juge.

L’ exécution partielle d’un montant équivalent aux causes visées au commandement, s’élevant à 3 538,09 euros en principal, intérêts arrêtés au 22 novembre 2022 et dépens, après l’introduction de l’instance devant le juge de l’exécution et pendant le cours de la procédure devant le premier juge, est insuffisante à établir le caractère inutile et abusif de la mesure d’exécution forcée poursuivie alors qu’une créance persistait, faute d’apurement en principal, intérêts et frais d’exécution forcée.

Le créancier poursuivant a fait connaître à la partie intimée, par notification du 26 mai 2023, le détail des frais d’inscription hypothécaire et d’exécution mis en 'uvre à la suite du commandement de payer valant saisie immobilière, pour la période allant du 31 mai 2022 au 7 mars 2023, avant l’audience d’orientation, dont il communique aux débats le décompte et les actes pour la somme de 3 708,75 euros (pièces n° 15-1 à 15-99, 16-1 à 16-24 de l’appelant).

Les paiements effectués par la débitrice, après la mise en 'uvre de la saisie immobilière, ne sont donc pas libératoires de l’ensemble de la dette, frais d’exécution forcée inclus et n’ont été suivis d’aucun autre paiement à compter de décembre 2023 tandis que la débitrice n’avait pas repris le paiement régulier et intégral de ses appels de charges courants malgré les revenus pris en considération par le premier juge.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, dit que la procédure de saisie immobilière engagée par le créancier poursuivant revêt un caractère abusif et ordonné la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière et sa radiation aux diligences et frais du créancier poursuivant, sous astreinte.

Faute de démonstration du caractère inutile, abusif et disproportionné de la saisie immobilière poursuivie, Mme [Q] sera déboutée de ses demandes du même chef.

Sur le montant de la créance et l’orientation :

Le syndicat des copropriétaires soutient :

— avoir transmis au conseil de la partie adverse l’état des frais et émoluments et qu’ensuite la débitrice a versé la somme de 3 588,09 euros, sans préciser l’imputation ; que ce versement s’imputait sur les frais et les intérêts puis sur le capital ; qu’il reste dû la somme de 4 069,12 euros outre les intérêts postérieurs au 24 mars 2025, date du dernier décompte ;

— la dette fondant les poursuites n’étant pas réglée, la vente forcée doit être ordonnée.

Mme [Q] demande la confirmation du jugement et affirme avoir réglé sa dette, pour avoir versé après l’assignation à fin de saisie immobilière le 15 février 2023, plusieurs acomptes, pour un total de 2 550 euros au 12 octobre 2023 sur une somme exigible de 3 538,09 euros réclamée au commandement de payer, le solde étant payé le 5 décembre 2023.

Elle fait valoir que la décision citée par la partie adverse étendant l’imputation prioritaire des règlements aux frais de recouvrement et aux accessoires de la dette, ne concerne pas la saisie immobilière qui ne constitue pas une procédure d’exécution ordinaire, en ce que le juge de l’exécution détermine le montant des frais de poursuite. Elle estime qu’il ne peut être exigé d’elle qu’elle s’acquitte d’une dette de frais qui n’est pas encore née, avant sa fixation par le juge.

Réponse de la cour

L’article R 332-18 du code des procédures civiles d’exécution, prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

L’article 1343-1, anciennement 1254, du code civil dispose que : « Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.

L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut. »

Mme [Q] a procédé postérieurement à l’assignation délivrée à comparaître à l’audience d’orientation à des paiements partiels qui en application de l’article 1341-3 du code civil, reprenant les dispositions de l’article 1254 ancien du code civil, s’imputent d’abord sur les intérêts.

Or, au même titre que les intérêts visés par l’article 1254 devenu 1341-3 du code civil, les frais de recouvrement d’une créance constituent des accessoires de la dette ; le débiteur ne peut, sans le consentement du créancier, imputer les paiements qu’il fait sur le capital par préférence à ces accessoires (Cass., 1ère civ., 7 février 1995, n° 92-14.216).

Les frais de poursuite sont l’accessoire de la dette pour le paiement de laquelle a été diligentée la procédure de saisie immobilière.

Dès lors que le débiteur saisi prétend éviter l’adjudication en réglant sa dette, l’article R 322-58 du code des procédures civiles d’exécution, qui ne concerne que l’hypothèse de l’adjudication, ne s’applique pas. En ce cas, les frais de poursuites, qui n’ont, en tout état de cause, pas vocation à rester à la charge du créancier poursuivant, sont à la charge du débiteur et peuvent justifier la vente forcée du bien immobilier du débiteur.

Ils sont exigibles du débiteur dans cette hypothèse, indépendamment de leur taxation par le juge de l’exécution soit à l’occasion d’une autorisation de vente amiable soit de la vente forcée.

C’est donc à tort que Mme [Q] soutient ne pas devoir régler au créancier les frais déjà exposés du chef de l’exécution forcée du titre exécutoire lors des paiements partiels adressés à ce dernier, en vue d’apurer la dette et d’éviter la poursuite de la saisie immobilière, avant la fixation par le juge de la saisie immobilière des frais de la vente. Ces frais sont exigibles, à défaut de contestation, du fait du titre exécutoire signifié et ne sont intégrés à la taxe à laquelle procède le juge de la saisie qu’en tant qu’ils doivent, à défaut d’apurement par le débiteur, être supportés par l’acquéreur du bien en vente amiable ou l’adjudicataire en cas de vente forcée, en sus du prix de vente destiné au règlement du créancier poursuivant.

Les paiements partiels s’imputent donc sur la créance objet de la saisie d’abord sur les accessoires de la dette constitués tant par les intérêts que des frais de poursuite justifiés à la procédure.

Le créancier a d’ailleurs réclamé au commandement de payer valant saisie immobilière, en dehors de la dette en principal pour un montant cumulé de 3 158,41 euros, les intérêts de retard échus au 22 novembre 2022 sur le principal de 2 458,41 euros, les dépens pour 202,25 euros constitués mais aussi les intérêts de retard au taux légal majorés postérieures au 22 novembre 2022 jusqu’à complet paiement et les frais et accessoires pour mémoire.

S’agissant des dépens, il n’est pas communiqué de certificat de vérification des dépens.

Concernant les frais, un état des frais de poursuite et émoluments arrêté au 7 mars 2023 est versé au débat pour la somme de 3708,75 euros, auquel sont joints les actes concernés. Les frais de poursuite exposés sont justifiés. En revanche, le créancier n’ayant pas abandonné la procédure de saisie immobilière, il n’est pas justifié à ce stade, l’émolument réclamé au titre du droit d’abandon et calculé sur le montant de la mise à prix pour 429,38 euros HT et 85,88 euros de TVA.

La créance sera donc mentionnée pour le montant suivant :

— principal :

o arriéré de charges au 18 mars 2021 : 2 458,41 euros,

o dommages et intérêts : 100 euros,

o indemnité article 700 du code de procédure civile : 600 euros,

— intérêts échus sur la somme de 2 458,41 euros arrêtés au 24 mars 2025 : 587,80 euros,

— frais de la poursuite justifiés au 7 mars 2023 : 3 193,49 euros,

— versements à déduire : 3 588,09 euros au 13 décembre 2023.

TOTAL : 3 351,61 euros outre les intérêts au taux légal majorés à compter du 25 mars 2025 et jusqu’à complet paiement.

Ainsi que précédemment évoqué, faute de tout règlement de la dette postérieur à décembre 2023, alors que n’a pas été repris le paiement régulier intégral des charges courantes, et à défaut de proposition d’apurement échelonné depuis cette date du solde de la dette, en l’absence de demande d’autorisation de vente amiable présentée par Mme [Q], la poursuite de la vente forcée n’apparaît pas disproportionnée à ce qui est nécessaire pour le recouvrement du solde de la créance.

L’article L.311-6 du même code dispose que 'sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession'.

Les pièces du dossier attestent de la propriété de Mme [Q] sur le bien immobilier saisi.

Il apparaît ainsi que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Il s’ensuit que la procédure de saisie immobilière est régulière.

Il convient donc d’ordonner la vente forcée de l’immeuble saisi et de renvoyer l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Melun qui fixera la date de l’audience d’adjudication dans un délai entre deux et quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt en application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, le syndicat des copropriétaires sera autorisé à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif et à procéder à la publicité de la vente forcée selon les formalités prévues aux articles R 322-31 et R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le décret n°2002-77 du 11 janvier 2002 a été abrogé par le décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006.

En application de l’article R 322-37 dudit code, le juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35.

La requête est formée, selon le cas, à l’audience d’orientation, deux mois au plus tard avant l’audience d’adjudication ou dans un délai de deux jours ouvrables à compter de la vente.

Le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières.

Il peut notamment ordonner :

1° Que soit adjoint aux mentions prévues aux articles R. 322-31 et R. 322-32 toute autre indication ou document relatif à l’immeuble ;

2° Que les mesures de publicité soient accomplies par d’autres modes de communication qu’il indique ;

3° Que les avis mentionnés aux articles R. 322-32 et R. 322-34 soient affichés au lieu qu’il désigne dans les communes de la situation des biens.

Lorsque le juge statue par ordonnance, sa décision n’est pas susceptible d’appel.

En l’espèce, le créancier poursuivant ne motive pas sa demande d’autoriser l’extension de la publicité dans les mairies des communes avoisinantes et dans la rue du ou des cabinets d’avocats des parties, et la mention sur les affiches de « la nécessité de la consignation légale de 3500 euros (trois mille cinq cents euros) par chèque de banque à l’ordre du bâtonnier séquestre ou au moyen d’une caution bancaire irrévocable » et « dans l’intérêt de tous, la consignation des frais et émoluments par chèque de banque libellé à l’ordre de la CARPA, d’un montant de l2.000 euros (douze mille euros) ».

Dès lors qu’il n’est pas établi que de telles formalités sont adaptées à la nature, à la valeur et à la situation de l’immeuble ou exigées par d’autres circonstances particulières, cette demande sera rejetée.

Enfin, outre que la cour d’appel n’a pas à constater ce que dit déjà la loi (art. L. 322-13, CPCE), il sera rappelé que la demande de constat ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de constater que le jugement d’adjudication à intervenir, dont elle n’est pas au surplus saisie, constitue un titre d’expulsion à l’encontre de Madame [V] [Q] [O], des lieux qu’elle occupe à [Adresse 5], et du [Adresse 6], de ses biens et de tous occupants de son chef, avec l’appui de la force publique et à l’aide d’un serrurier si nécessaire.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts :

Mme [Q] demande la confirmation de la décision de première instance lui ayant alloué 400 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice moral subi, en raison des tracas occasionnés par la saisie immobilière et de la crainte de devenir insolvable, en étant contrainte de recourir au service d’un avocat loin de chez elle.

Elle sollicite par ailleurs, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts en cause d’appel, en raison de l’acharnement du syndicat des copropriétaires et de la situation subie malgré ses efforts, l’exposant à des poursuites anxiogène et nécessitant un suivi psychologique.

L’appelant sollicite l’infirmation du jugement l’ayant condamné à des dommages et intérêts. Il conteste l’existence d’une faute et du préjudice alléguée par la débitrice. Il affirme subir au contraire le défaut de paiement des charges.

Réponse de la cour,

Il ressort des développements précédents qu’aucune faute du créancier poursuivant dans le choix et l’exécution de la mesure d’exécution forcée n’est démontrée.

L’acharnement du créancier poursuivant le recouvrement de sa créance n’est pas établi.

Le jugement est infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande d’indemnisation de Mme [Q] de ce chef.

Mme [Q] est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en faisant valoir que la procédure de saisie immobilière est la conséquence de la carence de la débitrice dans le paiement de ses charges.

Mme [Q] demande de condamner le syndicat des copropriétaires, ayant abusivement recouru à la saisie immobilière, aux dépens et de la dispenser, en tant que copropriétaire, de sa participation aux frais sur le fondement de l’article 10-1 d) de la loi du 10 juillet 1965.

Elle sollicite l’indemnisation des honoraires d’avocats exposés pour les montants supplémentaires de 1 500 euros et 1 293 euros hors honoraires complémentaires exposés jusqu’à l’audience devant la cour d’appel, soit un total de 7 893 euros.

Réponse de la Cour,

Mme [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel, tandis que les dépens de première instance seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe à intervenir dans le jugement d’adjudication.

L’intimée sera également déboutée de sa demande de dispense de participation aux dépenses commune au titre des dépens et frais de défense exposés, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’équité justifie que chaque partie garde la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement rendu le 4 mars 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Melun ;

Statuant à nouveau,

Fixe le montant de la créance du poursuivant à la somme de 3 351,61 euros en principal, intérêts arrêtés au 24 mars 2025 et frais au 7 mars 2023, outre intérêts au taux légal majoré à compter du 25 mars 2025 et jusqu’à leur complet paiement ;

Déboute Mme [V] [Q] [O] de ses demandes tendant à la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière et à sa radiation aux diligences et frais du créancier poursuivant, sous astreinte ;

Ordonne la vente forcée du bien immeuble désigné au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 14 décembre 2022, appartenant à Mme [V] [Q] [O], sur la mise à prix fixée par le cahier des conditions de vente,

Renvoie l’affaire et les parties devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Melun qui fixera la date et l’heure de l’audience d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé du présent arrêt en application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que les formalités de publicité seront accomplies selon les règles de droit commun prévues à l’article R 322-31 et à l’article R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence de [V] du surplus de ses demandes d’autorisation au titre des formalités de publicité ;

Dit qu’en vue de cette vente, tout commissaire de justice territorialement compétent, pourra faire visiter le bien, selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté du Commissaire de Police ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins trois jours à l’avance ;

Désigne pour y procéder la SAS ID FACTO, commissaires de justice à [Localité 1] ;

Déboute Mme [V] [Q] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [Q] [O] aux dépens d’appel,

Dit que les dépens de première instance seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Déboute Mme [V] [Q] [O] de sa demande tendant à se voir dispenser de participation aux dépenses communes au titre des dépens et frais de défense exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejette toute autre demande.

La greffière, Le Président,