CD/SI

Numéro 19/05107

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 17/12/2019

Dossier : N° RG 17/02462 – N° Portalis DBVV-V-B7B-GTO7

Nature affaire :

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Affaire :

Z X, E F épouse X

C/

Y-J B, G K B, SELARL L M N

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 décembre 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Octobre 2019, devant :

Madame U, Président, magistrat chargé du rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l’appel des causes, et Maëva SARSIAT, Greffier stagiaire.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Dominique CHEVALLIER-FILLASTRE de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocat au barreau de TARBES

Madame E F épouse X

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Dominique CHEVALLIER-FILLASTRE de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocat au barreau de TARBES

INTIMES :

Monsieur Y-J B

[…]

[…]

Représenté par M^e Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat au barreau de TARBES

Assisté de M^e Ingrid ATTAL, avocat au barreau de PARIS

Monsieur G K B

[…]

'Les Clarisses’ F 10

[…]

Représenté par M^e Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat au barreau de TARBES

Assisté de M^e Ingrid ATTAL, avocat au barreau de PARIS

La S.C.P. L M O-N W N, Notaires associés , représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

Place Y Jaurès

[…]

Représentée par M^e François D, avocat au barreau de PAU

Assistée de la SCP KUHN avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 09 MAI 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

RG numéro : 15/01073

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte authentique en date du 28 août 2009 reçu par Maître P-Q N, notaire de la SCP L M N, les époux Z et E X ont acquis des consorts Y-J et G B une maison à usage d’habitation avec terrain attenant sis à […], cadastrée AH246 et A, moyennant le prix de 116 000€.

Les parties avaient précédemment signé une promesse synallagmatique de vente en date du 18 juin 2009.

Les consorts B avaient reçu ce bien en donation-partage de leur mère, par acte du 24 mai 2004.

Le compromis de vente était conclu sous la condition suspensive que les titres de propriété antérieurs et documents d’urbanisme ne révèle pas de servitude. Par ailleurs, il précisait, dans les conditions générales (P7) que « la vente, si elle se réalise, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et, notamment, sous celles suivantes auxquelles l’acquéreur sera tenu : (') 2° de profiter des servitudes actives et de supporter celles passives, le tout à ses risques et périls sans recours contre le vendeur et, sauf à tenir compte de celles qui pourraient être révélées par les documents d’urbanisme (…) ».

Dans l’acte authentique du 28 août 2009, les vendeurs ne signalaient l’existence d’aucune servitude grevant le bien vendu et n’en dénonçaient aucune. Cet acte, stipule au titre des conditions générales à la charge du vendeur que « le vendeur supportera les conséquences de l’existence des servitudes qu’il aurait conférées sur le bien et qu’il n’aurait pas indiquées aux présentes ». Est prévu, page 10 que l’acquéreur « souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l’exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi ».

Enfin, l’acte énonce en page 11 que le vendeur déclare « qu’il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude et, qu’à sa connaissance, il n’en existe aucune autre que celles éventuellement indiquées au présent acte. ».

Les époux X exposent avoir appris, courant 2015, que leur parcelle cadastrée AH 246 était grevée d’une servitude de canalisation au profit du fonds voisin cadastré C, ce qui empêcherait tout agrandissement de leur immeuble.

En effet, est inscrit aux hypothèques un acte notarié daté du 18 décembre 1995 par lequel la mère des vendeurs, M^me H I veuve B a accordé aux parcelles cadastrées C et AH248 une servitude de passage du tout-à l’égout sur la parcelle AH246.

Par exploits d’huissier séparés en dates, respectivement, des 10 et 19 juin 2015, les époux X ont fait assigner les consorts B, devant le tribunal de grande instance de TARBES en résiliation du contrat de vente conclue le 28 août 2009, aux torts des vendeurs, avec restitution du prix de vente et des accessoires, et en paiement à la somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts, outre le paiement de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 29 octobre 2015, les consorts B ont appelé en cause la SCP L M O-N W N aux droits de qui vient à présent la SELARL CCT, notaire rédacteur de l’acte litigieux, aux fins de garantie de toutes condamnations mises à leur charge et en paiement de la somme de 40 000€ à titre d’indemnisation de leur préjudices financier et moral.

Par jugement contradictoire rendu le 9 mai 2017 (RG n°15/01073), le tribunal de grande instance de TARBES a :

— déclaré recevables les pièces n°10 à 13 communiquées par les consorts B,

— déclaré régulière l’assignation délivrée par les époux X,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les consorts B,

— débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

— déclaré sans objet l’appel en garantie des consorts B contre la SCP L M-N W,

— condamné, in solidum, les époux X à verser aux consorts B la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens de l’instance,

rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration n°17/01679 régularisée le 4 juillet 2017 les époux X ont interjeté appel de cette décision qu’ils critiquent en toutes ses dispositions. Cette instance a été inscrite au répertoire général sous le numéro RG 17/02462.

Suivant assignation en appel provoqué délivrée le 15 novembre 2017, les consorts B ont appelé la SCP L M N en la cause. Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 1704202.

Par une ordonnance rendue le 7 mars 2018, les deux instances ont été jointes, l’affaire se poursuivant sous le numéro RG 17/02462.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 21 décembre 2017, M. Z X et M^me E F, épouse X, concluent à la réformation du jugement et demandent à la cour, statuant sur le fondement des articles 1134, 1184, 1603, 1625, 1641 et suivants du code civil de :

— dire et juger que les consorts B ne leur ont pas remis le bien qui avait été convenu du fait de l’existence d’une canalisation cachée grevant une partie du bien vendu et qu’ils ont, par ailleurs, violé leur obligation de délivrance et de garantie d’éviction.

— En conséquence, prononcer la résolution de la vente,

— dire et juger qu’en ne leur révélant pas l’existence de la charge occulte qui grevait le terrain et constituait un vice caché pour les acheteurs, les vendeurs ont encouru la résolution de la vente et leur condamnation à

dommages intérêts.

— En conséquence, condamner les époux B à leur restituer le prix de vente, outre les frais notariés, les frais de mutation et les frais du prêt, outre les intérêts,

— condamner les consorts B à leur régler la somme de 30 000€ à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 6000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens pour lesquels il sera fait application des dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

—  à titre subsidiaire, si la résolution de la vente n’était pas prononcée, condamner les consorts B au paiement des sommes suivantes :

* 80 000€ à titre de dommages et intérêts pour compenser la dépréciation de l’immeuble, qu’ils leur ont vendu en leur cachant l’existence de la charge occulte,

* 30 000€ au titre de leur préjudice moral,

* 6000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Suivant leurs dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 15 février 2018, M. Y-J B et M. G B demandent à la cour, statuant à titre principal sur les fins de non-recevoir :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription

— statuant à nouveau, dire et juger forclose les demandes des époux X, fondées sur la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 à 1648 du code civil et prescrites celles fondées sur les dispositions de l’article 1638 du code civil, ce par application de l’article 2224 du même code.

—  Subsidiairement, ils concluent sur le fond la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes;

— P l u s s u b s i d i a i r e m e n t , s ' a g i s s a n t d e l ' a p p e l p r o v o q u é f o r m é à l ' e n c o n t r e d e l a S C P L-M N, ils réclament que, si par extraordinaire la cour faisait droit, en tout ou partie, aux demandes des époux X, la décision de première instance soit infirmée en ce qu’elle a déclaré sans objet l’appel en garantie dirigé contre la SCP L M N ;

— que le SCP de notaires soit déclarée entièrement responsable de leur préjudices et condamnée à les relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées contre eux en principal, dommages et intérêts, intérêts, frais et dépens.

— Ils sollicitent enfin la condamnation de la SCP L M N à leur régler la somme de 40 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral ainsi qu’en toute hypothèse, la condamnation in solidum des époux X et de la SCP L M N d’avoir à leur payer la somme de 6000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

P a r c o n c l u s i o n s d é p o s é e s l e 1 4 m a r s 2 0 1 8 , l a S C P C A R N E J A C C H A T E A U N E U F O-N W N demande à la cour, statuant sur le fondement des dispositions prévues à l’article 1240 du code civil de confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris et, en conséquence de :

— dire et juger les consorts B mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter

purement et simplement ;

— débouter les consorts B de leur demande tendant à ce qu’elle les garantisse de toutes les éventuelles condamnations qui seraient prononcées contre eux dans le cadre du présent litige

— les condamner à lui régler la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens pour lesquels il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE :

Sur la prescription

Le premier juge a écarté le moyen tiré de la prescription en se fondant sur les dispositions de l’article 2227 du code civil qui prévoit une prescription trentenaire pour les actions réelles immobilières.

Les consorts Y-J et G B pour contester cette décision exposent :

— s’agissant de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1648 du code civil, la prescription est de deux ans; or, l’assignation du 10 juin 2015 ne vise pas la garantie des vices cachés mais seulement la garantie d’éviction prévue à l’article 1638 du code civil, elle n’a donc pas interrompu le délai relatif aux vices cachés; l’action est donc forclose.

— s’agissant de la garantie d’éviction, ils exposent que la prescription est de cinq ans en application des dispositions de l’article 2224 du code civil;

— les époux Z et E X ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils n’ont eu connaissance de l’existence de la servitude qu’en 2015; la vente intervenue plus de cinq ans avant l’assignation est donc prescrite.

Aux termes de leurs écritures, les époux Z et E X fondent leurs demandes sur :

— sur l’obligation de délivrance conforme au contrat et sur la garantie d’éviction,

— sur la garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Suivant les dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Suivant les dispositions de l’article 2227 du même code, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer.

L’action tendant à la résolution de la vente d’un bien immobilier ou en garantie de l’éviction de ce même bien, tend à remettre en cause le transfert du droit de propriété immobilière. Il s’agit donc d’une action réelle immobilière qui se prescrit par trente ans.

La décision dont appel sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté le moyen tiré de la prescription de l’action en garantie d’éviction.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés, soulevé devant la cour, les dispositions de l’article 1648 du code civil énoncent que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Les époux Z et E X avancent qu’ils ont découvert l’existence de la servitude courant 2015. Cependant, ils n’ont pas visé le fondement des vices cachés dans leur assignation du 10 juin 2015, ni pendant la procédure devant le premier juge. Par suite, la garantie des vices cachés invoquée en appel, c’est à la date des conclusions d’appelant soulevant ce moyen qu’il faut se placer pour apprécier si l’action est prescrite. Les conclusions sont en date du 27 septembre 2017, plus de deux ans après la découverte alléguée du vice.

Par conséquent, l’action telle que dirigée sur le fondement des vices cachés sera déclarée prescrite.

Sur le fond

La cour relève que la référence par les appelants aux dispositions de l’article 1184 du code civil est inopérante en ce que ce texte porte sur le régime des nullités des contrats, inapplicable à l’espèce qui porte sur la garantie du vendeur.

Les époux Z et E X soulèvent à la fois l’action en garantie d’éviction et la garantie de livraison conforme.

Suivant les dispositions de l’article 1638 du code civil si le bien vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

C’est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a retenu que la servitude de canalisation litigieuse n’était pas apparente puisqu’aucun élément matériel ne permettait d’en avoir connaissance, qu’elle n’est pas en outre la conséquence normale de la nature et de la situation du terrain.

La servitude conventionnelle non apparente, issue d’un acte en date du 18 décembre 1995 devait être impérativement déclarée dans l’acte de vente, le fait qu’elle ait été publiée et que l’acquéreur puisse en avoir connaissance en consultant le fichier immobilier ne dispense pas le vendeur de cette déclaration.

Il est constant que la servitude de canalisation litigieuse n’avait pas été expressément déclarée à l’acte de vente.

Le premier juge a justement retenu que la clause selon laquelle « l’acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l’exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi » ne permettait pas à l’acquéreur d’avoir la connaissance précise de la servitude occulte et que la clause figurant au compromis de vente stipulant que «l’acquéreur sera tenu de profiter des servitudes actives et de supporter celles passives, le tout à ses risques et périls sans recours contre le vendeur » n’avait aucune portée, le compromis de vente ayant prévu justement une condition suspensive de non réalisation de l’acte en cas de découverte d’une servitude avant la signature de l’acte authentique.

Dès lors, c’est par une juste appréciation que le tribunal a considéré que les acquéreurs étaient recevables à mobiliser l’action en garantie d’éviction compte tenu de l’absence de mention de la servitude de canalisation litigieuse dans l’acte authentique de vente, la clause générale sus-visée, contenue l’acte authentique de vente ne permettant pas à l’acquéreur d’identifier clairement ce à quoi il renonce, d’autant que le même acte indique que «le vendeur n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune autre que celles éventuellement indiquées au présent acte ».

Cependant, en ce qui concerne la gravité de l’atteinte causée par la servitude, c’est également par une appréciation pertinente que le premier juge a retenu qu’il était nécessaire que la charge non déclarée présente

une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente et que les époux X ne produisaient aucun élément à l’appui de leur allégation.

Les acquéreurs ne sont en effet pas fondés à soutenir que l’existence de la servitude les empêche d’agrandir leur construction, dés lors qu’il résulte des documents produits au débat que leur surface constructible était épuisée, voire légèrement dépassée, de sorte que l’existence de la servitude est sans incidence quant à la faculté d’agrandir leur construction.

Par ailleurs, les acquéreurs ne justifient pas en quoi l’existence de la servitude de canalisation entraverait leur jouissance du bien.

Les époux X ne justifient donc d’aucun préjudice découlant de la découverte de la servitude de canalisation.

Par suite, en application des dispositions ci dessus, le premier juge sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à la résolution de la vente, ainsi que la demande de dommages et intérêts.

Le même raisonnement doit être tenu sur le fondement de la garantie de livraison conforme. S’il est établi que le bien livré, avec une servitude souterraine non déclarée, alors qu’il a été vendu exempt d’une telle servitude, les époux Z et E X ne justifient pas du préjudice lié à son existence.

Ils seront donc déboutés de leur demande fondée sur la garantie de livraison conforme.

Sur l’appel en garantie du notaire

Dès lors qu’aucune condamnation n’est prononcée contre les consorts Y-J et G B, c’est à juste titre que le premier juge a déclaré sans objet l’appel en garantie de la SCP V M O N W.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La décision déférée sera confirmée en ce qui concerne les dépens et les frais de procédure.

Au regard de l’équité, les époux Z et E X seront condamnés à payer aux consorts Y-J et G B la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.

Au regard de l’équité, la SCP V M O N W sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 ci dessus.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare prescrite l’action des époux Z et E X sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Dit que l’action des époux Z et E X sur le fondement de la garantie d’éviction et de livraison n’est pas prescrite,

Déboute les époux Z et E X de leur demande au titre de la garantie de livraison conforme,

Déboute la SCP V M O N W de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairemt les époux Z et E X à payer aux consorts Y-J et G B la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile relativement aux frais exposés en appel,

Condamne solidairement les époux Z et E X aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître D, les dépens de première instance étant répartis conformément à la décision déférée.

Le présent arrêt a été signé par M^me U, Président, et par M. S, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

R S T U