CF/CD

Numéro 23/02259

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 27/06/2023

Dossier : N° RG 21/04156 – N° Portalis DBVV-V-B7F-ICL5

Nature affaire :

Demande de remise de pièces ou de fonds détenus par le syndic

Affaire :

SAS ALTER IMMO

C/

SELARL FHB ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier 'Les Résidences du Valentin',

Le syndicat secondaire des copropriétaires IMMEUBLE PARKING PRIVE P3/B9,

Le syndicat secondaire des copropriétaires RESIDENCE PENE MEDAA,

Le syndicat secondaire des copropriétaires RESIDENCE LA PALOUMERE,

Le syndicat secondaire des copropriétaires RESIDENCE LE SANCTUS,

[L] [U],

[F] [E],

[L] [M],

[Y] [C]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 27 Juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 02 Mai 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame de FRAMOND, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

en présence de Madame BENISTY, greffière stagiaire

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SAS ALTER IMMO

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître VIGIÉ de la SELARL e.LITIS, avocat au barreau de SAINTES

INTIMES :

SELARL FHB ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier 'Les Résidences du Valentin’ situé aux [Localité 13])

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par Maître DUBES de la SELARL RIVET DUBES LOMBARD, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Le syndicat secondaire des copropriétaires IMMEUBLE PARKING PRIVE P3/B9 représenté par son Syndic la SAS ALTER IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège

[Localité 11]

Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître VIGIÉ de la SELARL e.LITIS, avocat au barreau de SAINTES

Le syndicat secondaire des copropriétaires RESIDENCE PENE MEDAA représenté par son Syndic la SAS ALTER IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège

[Localité 11]

Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître VIGIÉ de la SELARL e.LITIS, avocat au barreau de SAINTES

Le syndicat secondaire des copropriétaires RESIDENCE LA PALOUMERE représenté par son Syndic la SAS ALTER IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège

[Localité 11]

Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître VIGIÉ de la SELARL e.LITIS, avocat au barreau de SAINTES

Le syndicat secondaire des copropriétaires LE SANCTUS représenté par son Syndic la SAS ALTER IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège

[Localité 11]

Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître VIGIÉ de la SELARL e.LITIS, avocat au barreau de SAINTES

Monsieur [L] [U]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 10]

Assigné

Monsieur [F] [E]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Assigné

Monsieur [L] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Assigné

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Assigné

sur appel de la décision

en date du 02 NOVEMBRE 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 20/02107

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « les résidences du Valentin », constitué de plusieurs bâtiments composant la station de ski de GOURETTE est soumis au statut de la copropriété depuis 1968.

Cette copropriété est divisée en 4 volumes suivant état de division en date du 16 octobre 2003 :

Les trois premiers volumes ont été extraits de la copropriété pour être cédés au Conseil général (dalle de la plate-forme, escaliers, certains parkings).

— le volume 4 est composé de lots privatifs en 11 bâtiments chacun divisé en lots de copropriété :

* Bâtiment A, dénommé résidence PALOUMERE,

* Bâtiment B, comprend un ensemble constitué de 10 bâtiments :

* Bâtiment B1, dénommé Résidence GER,

* Bâtiment B2, dénommé Résidence SANCTUS,

* Bâtiment B3, dénommé Résidence PENE-MEDAA,

* Bâtiment B4, dénommé Résidence SARRIERE,

* Bâtiment B5, dénommé Immeuble B5-P1,

* Bâtiment B6, dénommé Immeuble P-4,

* Bâtiment B7, dénommé Résidence CINTO,

* Bâtiment B8, dénommé Immeuble PFCl et PFC2,

* Bâtiment B9, dénommé Parking privé P3, sous la plate-forme commerciale, une partie du 1er niveau et la totalité des 2èmes et 3èmes niveaux,

* Bâtiment B10, dénommé Parking public P2, exploité par le département des Pyrénées-Atlantiques, propriétaire, sous la plate-forme commerciale en partie au niveau rez-de-chaussée et en partie au 1er niveau.

La SAS Alter Immo se revendique syndic de syndicats des copropriétaires secondaires sur les bâtiments La Paloumère, le Sanctus, Pene Medaa et le parking privé P3/Bâtiment 9.

Cet ensemble immobilier comporte des désordres de construction touchant la dalle plate-forme et les parkings souterrains qui mettent en jeu la solidité de ses structures.

Par ordonnance du 15 février 2018, le cabinet Alter Immo a été désigné par le président du tribunal de grande instance de Pau en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Résidences du Valentin en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Par ordonnance en date du 7 juin 2019, le président du tribunal de grande instance de Pau a, notamment :

— mis un terme au mandat d’administrateur provisoire de la SARL Alter Immo précédemment désigné par ordonnance du 15 février 2018,

— désigné Me [Z] de la SELARL FHB en qualité d’administrateur provisoire avec pour mission de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires afin de désigner un nouveau syndic pour réaliser toute étude et travaux de confortement nécessaires à la conservation de la copropriété,

— désigné M. [T] pour réaliser une étude de solidité de la plate-forme du Valentin.

Par ordonnance du 31 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau a :

— ordonné l’extension des prérogatives de l’administrateur provisoire, la société FHB prise en la personne de Me [Z], à celles prévues par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1975, avec pour mission de :

— prendre les actes nécessaires à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire,

— une fois les travaux réalisés, convoquer une assemblée aux fins de désignation d’un conseil syndical et d’un syndic,

— établir un rapport semestriel d’activité.

Par ordonnance du 11 mars 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau a débouté Monsieur [L] [U] de sa demande de rétractation de l’ordonnance du 31 janvier 2020, confirmée par l’arrêt de la cour d’appel de Pau en date du 17 mars 2021.

Par ordonnance du 25 mars 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau, saisi par l’administrateur provisoire, a précisé et complété la mission de celui-ci comme suit : conférons à l’administrateur provisoire, la SELARL FHB prise en la personne de Me [Z], tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les résidences du Valentin » situé aux [Localité 13], à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de cette copropriété.

Par acte du 25 mai 2020, la SELARL FHB, ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble « Les résidences du Valentin » a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Pau, la SARL Alter Immo afin d’obtenir, sur le fondement des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 12 du code de procédure civile la remise de différents documents et fonds détenus par elle, sous astreinte.

Par ordonnance du 2 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau statuant en référé a dit n’y avoir lieu à référé, a renvoyé l’affaire, conformément à l’article 837 du code de procédure civile devant la première chambre du tribunal judiciaire de Pau, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et a réservé les dépens.

Par jugement du 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Pau, saisi par le juge des référés, et à la suite d’interventions volontaires, a :

— rejeté les pièces 85 à 87 communiquées le jour de l’audience par le conseil des défendeurs,

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs,

— déclaré irrecevables les interventions volontaires des syndicats secondaires de la résidence Pène Médaa, de la résidence La Paloumère, de la résidence Le Sanctus et de l’immeuble parking privé P3/Bâtiment 9, et les interventions volontaires de Messieurs [L] [U], [L] [M], [F] [E] et [Y] [C],

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de la société Alter Immo,

— condamné la société Alter Immo à remettre à la SELARL FHB en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires des Résidences Valentin :

— une situation de trésorerie, et plus généralement tous documents comptables,

— les fonds disponibles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2020,

— les contrats en cours,

— les archives et dossiers du syndicat dont notamment toutes études et consultations juridiques et techniques, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration du délai d’un mois, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, saisi par le juge des référés en application de l’article 837 du code de procédure civile a relevé que du fait de la nomination de la SELARL FHB en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires les résidences du Valentin, les copropriétaires n’ont plus le pouvoir d’autoriser ou non une action au nom du syndicat des copropriétaires, ce pouvoir ayant été confié à l’administrateur provisoire. Il a en outre rappelé que la demande de communication de pièces faite auprès du juge des référés ne nécessitait pas une autorisation d’une assemblée générale.

Le tribunal a souligné que la SELARL FHB avait tous les pouvoirs du syndic à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que son action tend à une communication de pièces et non en une contestation de l’existence légale de syndicats secondaires. Elle a un intérêt à agir pour le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Sur la prescription, le tribunal a déclaré que le délai décennal n’était pas opposable à la SELARL FHB qui avait été nommée le 7 juin 2019.

Sur la demande de communication de pièces, il a considéré que l’administrateur provisoire agit comme syndic sans aucune restriction.

Il a jugé que les syndicats secondaires litigieux n’avaient pas été valablement constitués dès lors que la condition relative à l’existence de bâtiments indépendants n’est pas réunie en l’espèce et qu’ils n’avaient donc pas d’existence légale et que leurs interventions volontaires tout comme celles des copropriétaires étaient irrecevables.

Il a fait observer que la société Alter Immo qui se disait syndic des syndicats secondaires ne pouvait pas prétendre ne pas détenir de pièces.

Sur la demande reconventionnelle de la société Alter Immo de convoquer une assemblée générale, le tribunal a indiqué qu’il ne rentrait pas dans son pouvoir de modifier la mission de l’administrateur provisoire définie par de précédentes décisions de justice et qu’en outre la demande reconventionnelle ne se rattache pas à la demande initiale par un lien suffisant.

Par déclaration d’appel en date du 27 décembre 2021, la société Alter Immo a interjeté appel de toutes les dispositions dudit jugement.

Les conclusions de la SAS Alter Immo et des syndicats secondaires Pène Médaa, La Paloumère, le Sanctus et Parking P3 Bâtiment B9 du 29 mars 2023 tendent à :

Vu les articles 18-2, 27, 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 55 du décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 31, 789 et 844 du code de procédure civile,

A titre liminaire, ordonner le report de la clôture au jour de l’audience des plaidoiries ;

Déclarer recevable et bien fondée la société Alter Immo en son appel ;

Débouter la SELARL FHB de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Pau ;

En conséquence :

Condamner la SELARL FHB à remettre à la société Alter Immo ès qualités de syndic des syndicats secondaires des copropriétaires de la Résidence « Pène Médaa », de la Résidence « La Paloumère », de la Résidence « Le Sanctus » et de l’immeuble « Parking Privé P3/Bâtiment B9 » les trésoreries et documents remis en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Pau en date du 2 novembre 2021 et portant le numéro RG 20/02107 ;

Condamner la SELARL FHB à remettre à la société Alter Immo ès qualités de syndic des syndicats secondaires des copropriétaires de la Résidence « Pène Médaa », de la Résidence « La Paloumère », de la Résidence « Le Sanctus » et de l’immeuble « Parking Privé P3/Bâtiment B9 », les trésoreries et documents afférents à ces syndicats secondaires et indûment collectés par FHB pour la période postérieure au 02 novembre 2021 en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Pau en date du 2 novembre 2021 et portant le numéro RG 20/02107 ;

Enjoindre à l’administrateur provisoire de convoquer les copropriétaires membres du syndicat des copropriétaires « Les Résidences du Valentin » en assemblée générale, par courrier recommandé avec avis de réception et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Enjoindre à l’administrateur provisoire de tenir ladite assemblée générale des copropriétaires membres du syndicat des copropriétaires dans un délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir, le cas échéant hors présentiel (votes par correspondance uniquement) ;

Dire que l’ordre du jour de cette assemblée générale comportera des résolutions en vue notamment de désigner un syndic du syndicat des copropriétaires « Les Résidences du Valentin » ;

Dire que les personnes autorisées à participer physiquement à cette assemblée générale, sont soit les membres dudit syndicat des copropriétaires, soit les mandataires de tels membres dudit syndicat détenteurs de pouvoirs de représentation ;

Dire que la participation de l’ensemble de ces personnes à une telle assemblée générale avec présentiel se fera sur simple présentation de leurs pièces d’identité et de leurs éventuels pouvoirs de représentation ;

Condamner la SELARL FHB, prise en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires « Les Résidences du Valentin », à payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts à la société Alter Immo ;

Condamner la SELARL FHB, prise en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires « Les Résidences du Valentin », à payer la somme de 6 000 € en application dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la société Alter Immo ;

Condamner la SELARL FHB, prise en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires « Les Résidences du Valentin », aux entiers dépens de la présente instance.

Les moyens de la SAS Alter Immo et des syndicats secondaires sont les suivants :

— Les syndicats dits secondaires invoquent les dispositions de l’article 546 du code de procédure civile qui dispose que le droit d’appel appartient à toute partie qui y a intérêt. Ils font valoir que la société FHB par le biais d’une demande de communication de pièces a cherché à contester la légalité des syndicats secondaires lesquels ont intérêt à agir et ainsi la société Alter Immo a un intérêt à agir puisqu’elle exerçait les fonctions de syndic de ces syndicats et qu’à supposer que le jugement soit infirmé, la société Alter Immo se retrouverait syndic de droit du syndicat secondaire Parking Privé B9 du fait de sa nomination en cette qualité en vertu de l’assemblée générale du 31 janvier 2021.

— La condition d’une assemblée spéciale pour constituer un syndicat secondaire est supplétive et ne vaut que lorsque la copropriété existe, et le règlement de copropriété ne peut intervenir qu’à l’achèvement de la construction. Or, les quatre syndicats secondaires litigieux ont été créés par des actes notariés en 1968 et 1969 alors que le statut de la copropriété n’était pas encore en place. Rien n’exclut qu’un acte ancien existe également pour le syndicat du parking P3/B9.

— Les copropriétaires ont réaffirmé leur volonté de constituer des syndicats secondaires par une assemblée spéciale du 30 (ou 31 )janvier 2021, sans que l’existence d’un administrateur provisoire ait une incidence sur la tenue de cette assemblée.

— Sur le critère de l’indépendance du bâtiment, nécessaire pour la constitution d’un syndicat secondaire, la cour de cassation a mis en place un critère fonctionnel et l’ordonnance du 30 octobre 2019 fait état de plusieurs entités homogènes susceptibles d’avoir une gestion autonome. Or, en l’espèce, la gestion autonome existe depuis plus de cinquante ans.

— Les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la communication des pièces ne sont pas applicables dès lors que la mission de la SELARL FHB ne porte pas sur la gestion des syndicats secondaires.

— Il existe un lien suffisant entre la demande initiale de communication de pièces et l’injonction de convoquer une assemblée générale qui repose sur la mission de l’administrateur provisoire. Le rejet d’une telle demande doit être motivé.

— La convocation d’une assemblée générale peut intervenir dès lors que les travaux ont été achevés eu égard au procès-verbal de réception du 3 juin 2020, et par ordonnance du 14 août 2020 définitive, le président du tribunal judiciaire a constaté que seule cette mission restait à réaliser.

— la demande en dommages-intérêts au profit de la SAS Alter Immo n’est pas nouvelle car une provision avait été sollicitée devant le juge des référés.

Les conclusions de la SELARL FHB en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les résidences Valentin du 28 mars 2023 tendent à :

Vu les articles 18-2, 27 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— déclarer irrecevable la société Alter Immo en ses prétentions formées au nom de syndicats secondaires inexistants ;

— confirmer le jugement rendu le 2 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Pau, en ce qu’il a :

— ordonné le rejet des pièces numérotées de 85 à 87 communiquées le jour de l’audience par le conseil des défendeurs ;

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs ;

— déclaré irrecevables les interventions volontaires des 'syndicats secondaires de la résidence 'Pène Médaa, la résidence La Paloumère, de la résidence Le Sanctus, et de l’immeuble parking privé P3/Bâtiment B9 et les interventions volontaires de Messieurs [U], [L] [M], [F] [E] et [Y] [C] ;

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de la société Alter Immo ;

— condamné la société Alter Immo à remettre à la SELARL FHB, ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Les Résidences du Valentin » aux [Localité 13]) les documents suivants :

' une situation de trésorerie, et plus généralement tout document comptable,

' les fonds disponibles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2020,

' les contrats en cours,

' les archives et dossiers du syndicat dont notamment toutes études et consultations juridiques et techniques et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai et durant 3 mois ;

— condamné la société Alter Immo à payer à la SELARL FHB, ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Les Résidences du Valentin » aux [Localité 13]) la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

En conséquence,

— rejeter l’ensemble des prétentions de la société Alter Immo ;

— condamner la société Alter Immo à payer à la SELARL FHB ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires « Les Résidences du Valentin » la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont ceux de première instance.

Les moyens de la SELARL FHB en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires les Résidences du Valentin sont les suivants :

— La cour d’appel de Pau par un arrêt du 10 janvier 2023 a déjà statué sur la question des syndicats secondaires en déclinant leur existence légale, et le jugement du 2 novembre 2021 doit être confirmé dans toutes ses dispositions.

— La SELARL FHB est bien fondée à réclamer des documents nécessaires à l’exercice de sa mission au vu de la désorganisation juridique de l’ensemble immobilier, de la nécessité de conserver le bâtiment et d’assurer la sécurité des personnes.

— Elle a été obligée de demander la communication des archives par voie d’assignation ce qui a complexifié et retardé l’exercice de son mandat.

— De nombreuses actions de gestion doivent se poursuivre et par jugement du 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Pau a rejeté la demande de remplacement de la SELARL FHB.

— La communication sous astreinte doit être ordonnée y compris pour les documents détenus par les prétendus syndicats secondaires qui n’ont jamais eu la moindre existence juridique.

— La société Alter Immo n’est pas recevable à soutenir qu’elle représente les syndicats secondaires, faute de se prévaloir d’un mandat et nul ne plaide par procureur.

— En application de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d’un syndicat secondaire nécessite un vote en assemblée générale spéciale et l’existence de bâtiments indépendants, aucune de ces conditions n’étant réunie en l’espèce.

— La tenue des assemblées spéciales après la désignation de l’administrateur provisoire et sans son concours n’est pas légale.

— La mission de la SELARL FHB a été complétée par ordonnance du 25 mars 2020 et celui-ci a tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux articles a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et les copropriétaires ne possèdent donc plus les pouvoirs de prendre des décisions en assemblée générale et aucune assemblée ne peut se tenir sans que la SELARL FHB n’en soit à l’origine.

— La société Alter Immo et les intervenants volontaires ne peuvent se prévaloir d’une modification de règlement de copropriété irrégulière pour considérer que le bâtiment La Paloumère serait administré par un syndicat secondaire régulièrement constitué.

— La condition d’indépendance des bâtiments n’est pas caractérisée et les copropriétaires sont parfaitement conscients des irrégularités sur la base desquelles la société Alter Immo a exercé ses fonctions de syndic de fait.

— La demande de convoquer une assemblée générale se heurte aux dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 dès lors que l’administrateur provisoire détient les pouvoirs de l’assemblée générale. La mission de la SELARL FHB est de convoquer l’assemblée générale une fois les travaux achevés selon l’ordonnance du 31 janvier 2020, ce qui a été rappelé dans d’autres décisions de justice.

— La demande en dommages-intérêts de la société Alter Immo doit être rejetée compte tenu de sa mauvaise foi.

Monsieur [L] [U], Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [M] et Monsieur [Y] [C] et les syndicats dits secondaires Pene Medaa, la Paloumère, Le Sanctus et Parking B9/P3, représentés par la SAS Alter Immo n’ont pas constitué avocat.

Par acte des 25, 26 et 27 juillet 2022 le syndicat des copropriétaires les résidences duValentin a signifié ses conclusions du 27 juin 2022 à Monsieur [L] [U], Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [M] et Monsieur [Y] [C] par procès-verbal de recherches infructueuses, et aux syndicats dits secondaires Pene Medaa, la Paloumère, Le Sanctus et Parking B9/P3, représentés par la SAS Alter Immo.

Par actes des 3,4 et 5 janvier 2023, la SAS Alter Immo a signifié la déclaration d’appel et les conclusions du 7 décembre 2022 à Monsieur [L] [U], Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [M] et Monsieur [Y] [C] pour ce dernier à sa personne.

Vu l’ordonnance de clôture du 29 mars 2023.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’intervention des syndicats secondaires :

Il convient d’observer que les quatre syndicats secondaires ont été intimés en cause d’appel par la société Alter Immo ; que ceux-ci n’ont pas constitué avocat mais se sont associés aux conclusions de l’appelant à compter de celles du 28 mars 2022 ce qui vaut constitution.

Au préalable, il convient de souligner que l’assignation initiale de la SELARL FHB était dirigée contre la société Alter Immo en vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires, l’ensemble des documents et archives du syndicat. Cette démarche a été entreprise par la SELARL FHB dès lors qu’il a été désigné par une ordonnance du 7 juin 2019 du président du tribunal de grande instance de Pau administrateur provisoire de l’ensemble immobilier 'les résidences du Valentin', cette même ordonnance déchargeant la société Alter Immo de sa mission d’administration provisoire confiée selon ordonnance du 15 février 2018, compte tenu de son absence de toute diligence.

Aussi, la question de l’existence de syndicats secondaires n’était pas dans le débat et ce n’est qu’à la suite de l’intervention volontaire de ceux-ci devant le tribunal de grande instance de Pau que le tribunal a statué dans le sens de leur inexistence.

La société Alter Immo et les syndicats dits secondaires ne peuvent donc prétendre que, en réclamant des documents, la SELARL FHB a voulu faire trancher la question de l’existence des syndicats secondaires de manière détournée.

La société Alter Immo fait valoir que les syndicats secondaires ont un intérêt légitime à soutenir et à défendre à toutes actions tendant à invalider leur existence légale.

Or, le pré-requis d’un intérêt légitime est la qualité à agir et plus précisément la personnalité juridique de la partie.

En l’espèce, il appartient donc aux quatre syndicats dits secondaires d’établir qu’ils ont la personnalité juridique.

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 a été repris dans le règlement de copropriété général de la résidence Valentin des 10, 11 et 12 juillet 1968 en son chapitre XIII article 22 relatif à la constitution de syndicats secondaires qui prévoit 'les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs bâtiments faisant partie de l’ensemble immobilier pourront, réunis en assemblée générale, décider, aux conditions de majorité prévues par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (à la majorité des voix de tous les copropriétaires) la constitution entre eux d’un syndicat secondaire. Conformément aux dispositions de l’article 27 de cette loi, ce syndicat aura pour objet, etc, le syndicat secondaire sera doté de la personnalité civile.'

Ainsi, ce règlement n’a pas créé de syndicat secondaire et a rappelé les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit la tenue d’une assemblée générale à cet effet.

Il est fait état des actes notariés des 25 juillet 1968, 6 mars et 7 octobre 1969 pour attester de la création des syndicats secondaires La Paloumère, Sanctus et Pene Medaa.

Il ne peut être prétendu que le statut de la copropriété ne s’appliquait pas lors de l’établissement des actes notariés alors que ces actes se réfèrent expressément au règlement de copropriété des 10, 11et 12 juillet 1968.

En outre, l’acte du 25 juillet 1968 afférent au bâtiment dit La Paloumère porte règlement de copropriété de ce bâtiment et déclare en son chapitre VI article 15 que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile… le syndicat des copropriétaires est régi par la loi du 10 juillet 1965… le syndicat prendra naissance dès qu’il existera au moins deux copropriétaires différents.

Or, en vertu de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, loi auquel se réfère de surcroît expressément cet acte notarié, une assemblée générale portant création du syndicat secondaire est nécessaire.

Pour le syndicat secondaire Sanctus, l’acte notarié du 6 mars 1969 stipule que les trois parties à l’acte (Saint Yriex, Le Coadou et la SCI Les résidences du Valentin dont ils sont associés), réunis en assemblée générale ont constitué entre eux en leur qualité de copropriétaires le syndicat secondaire… sans que pour autant un procès-verbal d’assemblée générale ne soit en annexe de l’acte. Ce document nécessaire en vertu des dispositions d’ordre public rappelées et alors que son existence est contestée aurait dû être produit pour satisfaire aux conditions de validité du syndicat secondaire, et le tribunal ne sera pas suivi en ce qu’il a supposé que cette assemblée générale existait.

Pour le syndicat secondaire de la résidence Pene Medaa, l’acte notarié du 7 octobre 1969 avait porté la même mention 'les comparants, réunis en assemblée générale, répondant aux conditions de majorité prévues par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant cette mention a été raturée avec les paraphes approuvant cette rature et il a été mentionné au lieu et place qu’ils ont constitué les statuts d’un syndicat secondaire. Ainsi, il est démontré qu’aucune assemblée générale ne s’est tenue pour créer le syndicat secondaire.

Les procès-verbaux d’assemblée générale des 2 décembre 1979, 3 août et 27 juillet 2019, 19 janvier 2019 ne sont relatifs qu’à des assemblées générales portant approbation de comptes et actes de gestion courante, sans qu’une telle gestion de fait ne puisse porter création tacite d’un syndicat secondaire.

Quant au syndicat secondaire P3/B9, il ne peut pas être tiré argument comme l’a relevé le premier juge de ce qu’une assemblée générale des copropriétaires convoquée par Me [B] [P] pour le 14 septembre 2016, désigné par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Pau du 8 avril 2016 comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble parking bâtiment B9 compris dans l’ensemble immobilier dit 'les résidences du Valentin, a désigné la société Alter Immo comme syndic de cet immeuble. En effet, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, il ne peut être reproché à Me [P] d’avoir rempli sa mission en exécutant une décision de justice laquelle ne lui a pas confié de vérifier la constitution du syndicat secondaire litigieux.

Enfin, par une résolution des assemblées générales du 31 janvier 2021 pour chaque syndicat prétendu secondaire, lesquelles ont été convoquées par la société Alter Immo en qualité de syndic, réunissant les copropriétaires, il a été voté à la majorité des voix 'la ré-affirmation de l’existence d’un syndicat secondaire…'. Il n’appartient pas à la présente cour de se prononcer sur la validité de cette assemblée générale qui a été cependant réunie à l’insu de l’administrateur provisoire la SELARL FHB représentée par Me [Z] désigné le 7 juin 2019 par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Pau, avec une mission étendue par ordonnances des 31 janvier 2020 et 25 mars 2020, mais la présente cour relève que cette résolution ne crée pas de syndicat secondaire et ne fait que réaffirmer son existence.

Il convient d’ajouter que dans l’exposé des motifs de ces résolutions, il n’est pas fait état d’assemblée générale portant création du syndicat secondaire mais seulement d’assemblées comportant des tableaux de répartition de charges adoptés les 11 décembre 1999 et 16 décembre 2000, alors qu’aucune gestion de fait ne peut être retenue comme déjà exposé ci-dessus.

Aussi, la condition d’une assemblée générale portant création du syndicat secondaire n’est pas remplie.

Il en est de même quant à la condition de l’existence d’un bâtiment indépendant pour constituer un bâtiment secondaire.

Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause pour retenir qu’aucun bâtiment concerné ne caractérisait un bâtiment indépendant.

Il convient d’ajouter que l’ordonnance 2019 -1101 du 30 octobre 2019 se référant à la gestion autonome des bâtiments n’est pas applicable à l’espèce.

Le premier juge en a donc valablement tiré comme conséquence que la condition de l’existence d’un bâtiment indépendant n’était pas réunie par des motifs pertinents que la cour adopte.

Aussi, en l’absence d’existence de ces syndicats secondaires dépourvus ainsi de personnalité civile, le jugement qui a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de ces syndicats sera confirmé.

La recevabilité des interventions volontaires de Messieurs [U], [M], [E] et [C] n’est plus sollicitée, ceux-ci n’ayant pas constitué avocat en cause d’appel.

Sur la communication de pièces :

En application des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, la SELARL FHB ayant été désignée comme administrateur provisoire de l’ensemble immobilier 'les résidences du Valentin’ à la suite de la société Alter Immo, par ordonnance du 7 juin 2019 du président du tribunal de grande instance de Pau, la SELARL FHB est donc fondée à réclamer l’ensemble des documents visés à cet article 18-2. Par ailleurs, dès lors que la société Alter Immo s’est prétendue syndic des syndicats secondaires litigieux et qu’elle a procédé à la convocation d’assemblées générales y afférents, elle doit remettre également les documents concernant tous les bâtiments des résidences Valentin y compris ceux des bâtiments litigieux.

Aussi, par adoption de motifs, le jugement sur ce point sera confirmé.

Sur la demande reconventionnelle de la société Alter Immo :

Il convient de rappeler que par ordonnances des 31 janvier 2020 et 25 mars 2020, le président du tribunal de grande instance de Pau a étendu la mission de la SELARL FHB en lui confiant tous les pouvoirs à l’exception de ceux prévus par l’article 29-1 du 10 juillet 1965 et notamment une fois les travaux préconisés par l’expert judiciaire réalisés, convoquer une assemblée aux fins de désignation d’un conseil syndical et d’un syndic.

Cette décision a fait l’objet d’une demande de rétractation par un copropriétaire lequel a été débouté de sa demande par ordonnance du 11 mars 2020, confirmée par l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 17 mars 2021, ce qu’a constaté le premier juge qui en a tiré comme conséquence qu’il n’appartenait pas au tribunal saisi sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 de modifier la mission de l’administrateur provisoire.

Le tribunal a donc considéré que la demande d’assemblée générale n’avait pas de lien suffisant avec la demande de communication de pièces et l’a donc déclarée irrecevable en application de l’article 70 du code de procédure civile.

Ce motif sera adopté dès lors qu’à l’occasion d’une demande de communication de pièces, il ne peut être prétendu à la réunion d’une assemblée générale d’autant que la demande émane de l’ancien syndic qui a été dessaisi par une ordonnance précédente du 7 juin 2019 du fait de l’absence de réunion d’une assemblée générale et de l’absence de toute diligence. La communication de pièces requise est de nature à éclairer l’administrateur provisoire sur la situation de l’ensemble immobilier et sur son redressement passant par des travaux d’une grande complexité et dont il n’est pas démontré qu’ils sont réalisés.

À cela, il convient d’ajouter que l’ancien syndic n’a pas qualité pour solliciter une assemblée générale de copropriétaires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable cette demande.

Quant à la demande en paiement de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 €, il ne s’agit pas d’une demande nouvelle de la part de la société Alter Immo dès lors qu’elle figurait dans ses conclusions du 6 juillet 2021 mais le tribunal a omis de statuer sur cette demande comme celle des syndicats secondaires qui sollicitaient aussi la somme de 5 000 €.

Dès lors que l’intervention volontaire des syndicats secondaires était déclarée irrecevable, cette demande était nécessairement irrecevable et contenue dans cette disposition de jugement.

En revanche, en application de l’article 463 du code de procédure civile, et dès lors que le tribunal est dessaisi, il appartient à la présente cour de réparer cette omission de statuer sur la demande en paiement de la somme de 5 000 €.

La société Alter Immo succombant en première instance et ne démontrant pas que l’action de la SELARL FHB en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires des résidences Valentin en réclamation des pièces et archives est illégitime et préjudiciable sera donc déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

Le surplus des demandes de la société Alter Immo sont afférentes aux conséquences d’une éventuelle infirmation du jugement et sont sans objet dès lors que toute exécution du jugement est réduite à néant de droit en cas d’infirmation et en tout état de cause, le jugement est confirmé par le présent arrêt.

Les demandes accessoires prévues en première instance seront confirmées puisque les autres dispositions du jugement sont confirmées.

En cause d’appel, il sera alloué à la SELARL FHB ès qualités une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

En réparation de l’omission de statuer en application de l’article 463 du code de procédure civile :

Déboute la SAS Alter Immo de sa demande en dommages-intérêts,

En cause d’appel, condamne la SAS Alter Immo à payer à la SELARL FHB en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les résidences Valentin la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Alter Immo aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE