LB/ND

Numéro 25/328

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 30/01/2025

Dossier : N° RG 24/01183 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I2NU

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[V] [U]

C/

S.A. HLM DOMOFRANCE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 Janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Décembre 2024, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [V] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Claude GARCIA, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

S.A. HLM DOMOFRANCE

immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 458 204 963, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 19 MARS 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

RG : 23/413

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2022, la société anonyme d’HLM Domofrance a donné à bail à M. [V] [U] et Mme [W] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] (Landes), à compter du 16 septembre 2022 moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 532,42 euros et de la somme de 36,66 euros à titre de provision sur charges.

La société d’HLM Domofrance a fait signifier à M. [V] [U] et Mme [W] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, la société anonyme d’HLM Domofrance a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax statuant en référé aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, constater que M. [V] [U] et Mme [W] [X] sont devenus occupants sans droit ni titre, ordonner leur expulsion, obtenir leur condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 4039,16 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 28 septembre 2023 (terme d’août inclus), d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, de la somme de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

M. [U] a sollicité des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire devant le premier juge. Mme [X] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 19 mars 2024, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 31 août 2023 ;

Ordonné en conséquence à M. [U] et Mme [X] ainsi qu’à tous occupants de leur chef de libérer les lieux (restituer les clés) à compter de la signification de l’ordonnance,

Dit qu’à défaut pour M. [U] et Mme [X] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Condamné M. [U] et Mme [X] à verser à la SA d’HLM Domofrance à titre provisionnel la somme de 6485,49 euros (décompte arrêté au 8 février 2024) au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 sur la somme de 3454,61 euros et à compter de la signification de l’ordonnance pour le surplus,

condamné M. [U] et Mme [X] à payer à la SA d’HLM Domofrance une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné M. [U] et Mme [X] à verser à la SA d’HLM Domofrance la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [U] et Mme [X] aux dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 19 avril 2024, M. [V] [U] a relevé appel de cette ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 octobre 2024.

***

Vu les conclusions de M. [V] [U] notifiées le 27 mai 2024 aux termes desquelles il demande à la cour de :

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et notamment ses articles 2, 3, 6, 7, 23 et 24,

Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, et notamment son article 2,

Vu l’article 152 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté,

Vu les articles 1343-5, 1347 et suivants, 1719 et suivants et 1843 du code civil,

Vu les articles L. 111-2, L. 111-6 et L. 412-5 du code des proce’dures civiles d’exe’cution,

Vu les articles 32, 117 à 121, 122 à 126, 202, 510 à 513, 514-5, 561 à 567, 696 et 700 du code de procédure civile,

INFIRMER l’ordonnance du 19 mars 2024 ,

Débouter DOMOFRANCE de ses demandes,

LUI ACCORDER des délais de paiement sur 36 mois, avec imputation sur le principal par priorité, concernant les loyers et charges impayés,

ORDONNER la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement accordés, de même que de toute procédure d’exécution engagée par la SA DOMOFRANCE à son encontre en ce compris l’acquisition de la clause résolutoire et, par extension, la demande tendant à son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et de tous ses biens,

CONDAMNER la SA DOMOFRANCE aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture

*

Vu les conclusions de la société anonyme d’HLM Domofrance notifiées le 6 juin 2024 aux termes desquelles elle demande de :

DIRE irrecevable et en tout cas mal fondé l’appel interjeté par Monsieur [U].

L’en DEBOUTER purement et simplement.

DECLARER Monsieur [U] irrecevable en sa demande de délais de paiement.

A titre subsidiaire,

L’en DEBOUTER.

CONFIRMER la décision de première instance en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant des sommes dues par Monsieur [U] au titre de l’arriéré de loyers et de l’indemnité d’occupation soit une somme de 8.621,22 €.

CONDAMNER Monsieur [U] à titre provisionnel au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30/01/2023.

CONDAMNER Monsieur [U] au paiement d’une somme de 1.500 € sur la base de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance comme d’appel et autoriser la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE à en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

***

MOTIFS :

A titre liminaire, il est constaté qu’il n’a pas été relevé appel des chefs de la décision déférée prises contre Mme [X] qui ne sont pas dévolus à la cour et ont acquis en conséquence force de chose jugée.

En outre si elle sollicite de déclarer l’appel de M. [U] irrecevable, la société anonyme d’HLM Domofrance ne soulève à l’appui de cette demande aucune fin de non-recevoir et n’articule aucun moyen opérant de sorte qu’il convient de rejeter cette prétendue irrecevabilité.

Sur le constat de la résiliation du bail et la dette locative

M. [U] sollicite des délais de paiement sur une période de 36 mois pour apurer sa dette locative ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés. Il fait valoir ses difficultés financières liées à deux évènements, d’une part un accident du travail en octobre 2022 ayant entraîné une diminution de ses revenus puisqu’il ne perçoit que 85% de son salaire (1350 euros par mois), alors qu’il loge chez lui trois enfants, et d’autre part, le départ de son ancienne compagne qui travaillait en décembre 2022.

La société d’HLM Domofrance conclut à l’irrecevabilité et au débouté de M. [U]. Elle demande de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 août 2023 et a ordonné l’expulsion des locataires des lieux loués. Elle ajoute que la demande de M. [U] de délais de paiement n’est pas recevable et à défaut doit être rejetée. Elle fait valoir que les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction (d’application immédiate) issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 pour l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies, M. [U] ne parvenant pas à régler son loyer courant et ne justifiant pas qu’il est en mesure d’apurer sa dette.

Il est relevé que les moyens soulevés par la société intimée consistant à faire valoir que les conditions de l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies, ne sont en toutes hypothèses pas un motif d’irrecevabilité de la demande, mais des arguments contestant son bien-fondé. Il convient de la débouter de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande de délais de paiement qu’il y a lieu d’examiner.

Il y a lieu de préciser en outre que :

les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne s’appliquent pas au bail litigieux en ce qu’elles modifient le paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en réduisant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail passé de deux mois à six semaines, car il a été conclu avant son entrée en vigueur et stipulait un délai de deux mois qui a donc été contractualisé, et ce conformément à l’avis rendu récemment par la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ, 13 juin 2024, n°24-70.002)

les dispositions de l’article 9 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 s’appliquent en revanche en l’espèce concernant la demande de délai de paiement formulée par l’appelant dans ses dernières conclusions du 27 mai 2024 en ce qu’elles modifient les dispositions relatives aux conditions d’octroi des délais de paiement ; en effet la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, il en résulte que les paragraphes V et VII de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 modifiés par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’ils modifient les conditions d’octroi des délais de paiement s’appliquent aux baux en cours à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 29 juillet 2023.

Il convient par conséquent de viser l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, mais de se référer à l’article 24 V et VII postérieur à l’entrée en vigueur de la dite loi.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. (…) ; et l’article 24 VII de dire « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VII du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce il résulte des pièces produites par le locataire et du décompte du bailleur au 31 mai 2024 qu’entre les mois de janvier et mai 2024 M. [U] n’a réglé que la mensualité de mars, les autres mois étant impayés.

Il justifie percevoir, à la suite d’un accident du travail en octobre 2022 des indemnités journalières d’un montant journalier de 49,15 euros soit 1474,50 euros pour un mois de 30 jours. Son revenu imposable s’est élevé en 2023 à la somme de 10.287 euros. Au regard de son seul revenu justifié et de la charge représentée par le loyer résiduel, M. [U] ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative en sus du loyer courant dont il n’a pas repris le paiement.

Il convient par conséquent de débouter M. [U] de sa demande de délai de paiement.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juin 2023, pour la somme en principal de 3454,61 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 août 2023.

La clause résolutoire est donc acquise au 31 août 2023. Il y a lieu en conséquence de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [U] et de débouter ce dernier de ses demandes tendant à la suspension de la clause résolutoire et de toute procédure d’exécution engagée contre lui, notamment l’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Au regard du décompte produit et de la demande formulée par le bailleur, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [V] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion, ainsi qu’au paiement à titre provisionnel de la dette locative sauf à l’actualiser à la somme de 8019,04 euros au 31 mai 2024 (déduction faite de la somme de 602,18 euros correspondant aux frais « répétibles » d’huissier compris dans les dépens et à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile allouée par la décision déférée).

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [U] aux dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U], partie perdante, sera condamné également aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’accorder à la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de débouter la société anonyme d’HLM Domofrance de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement dans les limites de sa saisine par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette les demandes de la société anonyme d’HLM Domofrance tendant à voir déclarer l’appel de M. [U] et sa demande de délais de paiement irrecevables ;

Confirme l’ordonnance déférée du chef des dispositions prises contre Monsieur [V] [U] sauf à réactualiser le montant de sa condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif à la date du 31 mai 2024 ;

Statuant à nouveau sur le montant de la condamnation provisionnelle de M. [V] [U] au titre de l’arriéré locatif,

Condamne M. [V] [U] à verser à la société anonyme d’HLM Domofrance à titre provisionnel la somme de 8019,04 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 sur la somme de 3454,61 euros, sur la somme de 6485,49 euros à compter de la signification de l’ordonnance du 19 mars 2024 et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute M. [V] [U] de ses demandes de délais de paiement, de suspension de la clause résolutoire et de toute procédure d’exécution engagée contre lui, notamment l’expulsion.;

Condamne M. [V] [U] aux dépens d’appel ;

Accorde à la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par la société anonyme d’HLM Domofrance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente