ARRET N° 76

N° RG 23/00989 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZEZ

S.A.S. NIDAZUR PROMOTION

C/

Etablissement Public CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9]

S.E.L.A.R.L. ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 04 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00989 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZEZ

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 mars 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3].

APPELANTE :

S.A.S. NIDAZUR PROMOTION

[Adresse 6]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant M^e Florence DENIZEAU de la SCP DENIZEAU GABORIT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Eric MARY, avocat au barreau de NICE.

INTIMES :

CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9]

[Adresse 2],

[Localité 4]

ayant pour avocat M^e Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.E.L.A.R.L. ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS

Notaires associés [Adresse 5]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e Olivier SALOMON, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a fait le rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

En fin d’année 2016, le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] a mis en vente son site, d’une superficie de 15.662 m2, composé de différents bâtiments, sis [Adresse 10] [Adresse 11] à [Localité 9] (17).

Par courrier du 6 décembre 2016, la société INTERNATIONAL FINANCE CONCEPT a effectué une offre d’achat auprès du Centre Hospitalier de [Localité 9], moyennant un prix de 590.000 € net vendeur. Cette offre a été acceptée le 6 décembre 2016 par le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9].

Par acte du 1er février 2017, le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] a fait délivrer à la société INTERNATIONAL FINANCE CONCEPT une sommation d’avoir à comparaître le 7 février 2017 en l’étude de Maître [R], afin de signer le compromis de vente.

Par acte du 3 février 2017, la société ECOFIM s’est substituée à la société INTERNATIONAL FINANCE CONCEPT.

Lors du rendez-vous fixé le 7 février 2017, un désaccord est survenu entre les parties et le compromis de vente n’a pu être signé.

Messieurs [D] et [I] ont, le 18 février 2017, formulé une autre offre d’acquisition du même bien, au prix de 600.000 €, qui a été acceptée le jour même par le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9].

Par acte du 31 mars 2017, la SAS NIDAZUR PROMOTION s’est substituée à Messieurs [D] et [I].

Un compromis de vente a été signé le 21 avril 2017 par la société NIDAZUR PROMOTION et contresigné par le Centre Hospitalier de [Localité 9] le 11 mai 2017. La réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 30 juin 2017.

Par acte d’huissier de justice du 30 juin 2017, la société ECOFIM a assigné le CENTRE HOSPITALIER DE ROCHEFORT devant le tribunal judiciaire de la Rochelle afin d’obtenir la vente forcée du bien immobilier.

L’acte de vente entre la société NIDAZUR PROMOTION et le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] n’a pas été régularisé.

Par jugement du 5 juillet 2018, devenu définitif, le tribunal judiciaire de la Rochelle a ordonné la vente forcée du bien immobilier au profit de la société ECOFIM.

Suivant acte d’huissier de justice des 8 et 9 avril 2021, la SAS NIDAZUR PROMOTION a fait assigner le CENTRE HOSPITALIER DE ROCHEFORT et la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS devant le tribunal judiciaire de La Rochelle afin d’engager la responsabilité du vendeur et du notaire et d’obtenir le paiement de la clause pénale, ainsi que l’indemnisation de son préjudice financier.

Dans ses dernières conclusions, LA SAS NIDAZUR PROMOTION, au visa des articles 1103, 1240, 1582, 1583 et 1589 du code civil, demandait au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] à lui payer la somme de 90.000 € au titre de la clause pénale,

— condamner in solidum le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.820.000 € en réparation de la perte de chance subie,

— condamner in solidum le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à lui payer la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître COUILLANDEAU.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2021, LE CENTRE HOSPITALIER DE ROCHEFORT, au visa des articles 1103, 1112.1 à 1231-5, 1240 et 1241 du code civil, demandait au tribunal de :

A titre principal

— prononcer la nullité du compromis de vente signé les 21 avril et 11 mai 2017 avec la société

NIDAZUR, en raison de l’obstacle décisif à la vente révélé par les démarches de la SAS NIDAZUR PROMOTION,

— en conséquence, débouter la SAS NIDAZUR PROMOTION de sa demande de condamnation au paiement de la clause pénale,

— subsidiairement, modérer la clause pénale à raison de son caractère manifestement excessif et la fixer à l’euro symbolique,

— débouter la SAS NIDAZUR PROMOTION de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2.528.400 € à titre de dommages et intérêts,

A titre reconventionnel

— condamner la SAS NIDAZUR PROMOTION à lui payer la somme de 5.000€ à titre de dommages- intérêts pour procédure abusive,

— subsidiairement, condamner la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à le relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,

Sur les demandes reconventionnelles de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS

— débouter la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS de sa demande reconventionnelle subsidiaire de garantie formée à son encontre,

En tout état de cause

— condamner la SAS NIDAZUR PROMOTION à lui payer la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS NIDAZUR PROMOTION aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître BERTRAND conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner la SAS NIDAZUR PROMOTION à supporter les frais d’exécution forcée.

Dans ses dernières conclusions, LA SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, demandait au tribunal de :

— dire et juger que la SAS NIDAZUR PROMOTION ne démontre pas l’existence d’une faute et d’un préjudice indemnisable en lien direct avec celle-ci, susceptible de caractériser la mise en jeu de la responsabilité civile professionnelle du notaire,

— dire et juger qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité civile,

— débouter en conséquence la SAS NIDAZUR PROMOTION de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— subsidiairement, dans l’hypothèse où une condamnation in solidum serait prononcée au profit de la SAS NIDAZUR PROMOTION, condamner le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] à la garantir et relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées,

— en tout état de cause, condamner la SAS NIDAZUR PROMOTION ou le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] à lui payer une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL INTERBARREAUX MADY-GILLET-BRIAND-PETILLON, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'REJETTE la demande de nullité du compromis de vente signé les 21 avril et 11 mai 2017 entre la société NIDAZUR PROMOTION et le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] ;

CONDAMNE le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] à payer à la SAS NIDAZUR PROMOTION la somme de 90.000 € (quatre vingt dix mille euros) au titre de la clause pénale contractuelle ;

DÉBOUTE la SAS NIDAZUR PROMOTION de sa demande en paiement de dommages et intérêts formée à l’encontre du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS ;

CONDAMNE la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à garantir le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] des condamnations prononcées à son encontre ;

DÉBOUTE le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] à payer à la SAS NIDAZUR PROMOTION, la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents cures) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à payer au CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître COUILLANDEAU ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur la clause pénale, la vente du bien immobilier n’a pas pu être finalisée au profit de la société NIDAZUR PROMOTION.

L’absence d’aboutissement de la vente ne relève pas d’un choix délibéré de la société NIDAZUR PROMOTION, mais est une conséquence de l’engagement du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] auprès d’un acquéreur précédent, qui a fait valoir ses droits en justice et obtenu que la vente du bien immobilier soit ordonnée à son profit.

— la société NIDAZUR PROMOTION verse, outre la consultation confirmant un risque d’éviction réalisée auprès du CRIDON par son notaire, un courrier adressé par ce dernier le 29 août 2017 au notaire du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], confirmant que la vente n’avait pas pu être conclue du fait du risque d’éviction, résultant de l’assignation et précisant que sa cliente était toujours acquéreur et prête à signer dans les plus brefs délais, dès que le risque d’éviction aurait été écarté.

La société NIDAZUR PROMOTION n’a donc pas considéré, dans son propre intérêt que le compromis de vente était nul, et a au contraire manifesté son souhait qu’il puisse être régularisé.

— le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] ne démontre pas l’existence d’une cause de nullité du compromis de vente.

— le jugement rendu le 5 juillet 2018 rendait impossible l’exécution du compromis de vente conclu entre la société NIDAZUR PROMOTION et le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et en présence d’une inexécution devenue définitive, la société NIDAZUR PROMOTION était tenue de mettre en demeure le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9].

— le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], qui est responsable de l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente et qui n’a pas satisfait aux obligations qu’il avait contractées dans le compromis de vente, est redevable envers la société NIDAZUR PROMOTION de la clause pénale dont le montant n’est pas disproportionné au regard des deux promesses d’achat dont elle justifie.

— sur les dommages et intérêts, la clause pénale constitue une évaluation forfaitaire et anticipée du montant du préjudice.

Le droit à d’autres dommages et intérêts s’applique à la réparation des préjudices qui ne résulteraient pas directement de l’absence de régularisation de l’acte authentique.

En l’espèce, le préjudice indemnisé par la clause pénale inclut la perte de chance de réaliser un bénéfice grâce à la revente du bien immobilier, et la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

— sur la garantie de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS au CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], elle était présente lors du rendez-vous du 7 février 2017 au cours duquel le compromis de vente devait être signé par le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et la société ECOFIM. Elle était informée précisément de la situation et de l’existence d’une offre acceptée par le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9]

Bien que son nom ne figure pas sur le compromis de vente, la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS indique dans ses écritures qu’elle a établi le compromis de vente conclu par la suite entre le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et la société ECOFIM.

— sans avoir vérifié, après le rendez-vous du 7 février 2017, que le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] n’était plus engagé par son offre précédente et qu’il n’existait pas de risque d’éviction de la société NIDAZUR PROMOTION, elle a rédigé un compromis de vente comportant une clause pénale d’un montant conséquent et ne démontre pas avoir attiré l’attention du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] sur la portée de cet acte et ses conséquences financières potentielles. Elle a manqué à la fois à son obligation de conseil et à celle de s’assurer de l’efficacité et la sécurité du compromis de vente et a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle.

— elle sera condamnée à garantir le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] des condamnations intervenues à son encontre.

— il n’y a pas lieu, faute de condamnation, de rechercher si le CENTRE HOSPITALIER est tenu de garantir la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS.

— la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.

LA COUR

Vu l’appel en date du interjeté par la société SAS NIDAZUR PROMOTION

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 29/07/2024, la société SAS NIDAZUR PROMOTION a présenté les demandes suivantes :

'En vertu des articles 1240, 1582, 1583, 1589, 1603, 1231-1, 1231-2 du code civil, et de la jurisprudence ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Société NIDAZUR de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS,

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNER, la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS venant aux droits de la SCP [R] et associés à payer à la SAS NIDAZUR PROMOTION la somme de 2.681.000 € au titre de la perte de chance.

Y ajoutant en cause d’appel,

CONDAMNER également la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS venant aux droits de la SCP [R] et associés à payer à l’appelant la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LA CONDAMNER également aux entiers dépens recouvrables au profit de M^e DENIZEAU, sous sa due affirmation de droit'.

A l’appui de ses prétentions, la société SAS NIDAZUR PROMOTION soutient notamment que :

— la société NIDAZUR PROMOTION verse, outre la consultation confirmant un risque d’éviction réalisée auprès du CRID ON par son notaire, un courrier adressé par ce dernier le 29 août 2017 au notaire du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], confirmant que la vente n’avait pas pu être conclue du fait du risque d’éviction, résultant de l’assignation et précisant que sa cliente était toujours acquéreur et prête à signer dans les plus brefs délais, dès que le risque d’éviction aura été écartée.

La société NIDAZUR PROMOTION n’a donc pas considéré, dans son propre intérêt que le compromis de vente était nul, et a au contraire manifesté son souhait qu’il puisse être régularisé.

Le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] ne démontre pas l’existence d’une cause de nullité du compromis de vente et est responsable de l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente et il n’a pas satisfait aux obligations qu’il avait contractées. Le montant de la clause pénale n’est pas disproportionné.

— la société NIDAZUR PROMOTION qui a subi un manque à gagner de 3.700.000 € (4.300.000 € prix de revente – 600.000 € prix d’achat) ne peut se contenter de l’obtention de la clause pénale à hauteur de 90.000 €.

— il reste possible de demander, en plus de l’exécution de la clause pénale, des dommages et intérêts lorsque l’action en dommages et intérêts est dirigée contre un tiers au contrat qui a participé à son inexécution, l’action contractuelle et l’action délictuelle ne se confondant pas.

En l’espèce, la clause n’est pas exclusive de toute autre demande de dommages et intérêts, et au contraire en prévoit la possibilité pour la partie non défaillante.

S’il apparaît que le créancier a subi un préjudice distinct de celui couvert par la clause, la règle du non-cumul, logiquement, ne joue plus et le créancier pourra obtenir des dommages et intérêts supplémentaires à ceux obtenus dans le cadre de la clause pénale.

— le notaire qui n’est pas partie au contrat est malvenu à prétendre que sa responsabilité est limitée au montant de la clause pénale.

— le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, causé par un manquement du notaire à son devoir d’information, dont il constate l’existence.

— le seul but de la clause pénale est de sanctionner le retard dans la réalisation de la vente et non d’indemniser le préjudice né de la perte de chance de réaliser l’opération immobilière.

— la clause pénale prévue au compromis a pour objet de sanctionner le comportement fautif de l’une ou l’autre des parties qui n’aurait pas satisfait à ses obligations contractuelles et un tiers qui n’est pas partie au contrat, et le notaire doit réparer la perte de bénéfices résultant de l’absence de réalisation de l’opération immobilière.

— sur la responsabilité du notaire, il est chargé d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente et est tenu, dans ce cadre, à un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte.

— Me [R], en acceptant de faire signer un compromis de vente à la société NIDAZUR PROMOTION le 21 avril 2017, alors que le CHU s’était déjà engagé auprès de la société IFC, a commis une faute caractérisée.

Il a fait une mauvaise interprétation de la situation et aurait dû s’assurer de l’impossibilité pour la société ECOFIM de prétendre à l’existence d’un accord sur la chose et sur le prix (par exemple en sollicitant une consultation CRIDON comme l’a fait Maître [T]) avant d’accepter de faire signer à la société NIDAZUR un compromis de vente.

— sur le secret professionnel, le notaire, en sa qualité d’officier public ministériel requis d’instrumenter un acte, se distingue des autres juristes par la nature du conseil qu’il dispense

Il est le notaire de la loi et le notaire du contrat.

Lorsque le devoir de conseil entre en conflit avec l’obligation au secret professionnel, le notaire doit s’efforcer de concilier les deux obligations qui s’imposent à lui, notamment en avertissant son client des risques qu’il court.

Maître [R] avait été chargé antérieurement d’instrumenter la vente du bien litigieux, et était informé que le précédent acquéreur estimait la vente parfaite, en l’état de l’accord entre les parties sur la chose et sur le prix. Il était également informé de l’intention du premier acquéreur du bien d’engager une procédure contre le vendeur, pour faire déclarer la vente parfaite et malgré cela, il a instrumenté la vente du bien au profit de la SAS NIDAZUR.

— il ne peut se retrancher derrière le secret professionnel, alors que cette information était essentielle. Il se devait d’apporter une information et une mise en garde particulièrement précise. Il ne s’agissait pas de confidences reçues à l’occasion d’un acte mais de faits établis et vérifiables.

— même à supposer qu’il puisse arguer du secret professionnel, il devait à tout le moins refuser d’instrumenter la vente, compte-tenu des éléments dont il avait connaissance.

— il a d’ailleurs fini par révéler les faits à Maître [T] peu avant la réitération de l’acte authentique, ce qui amené Maître [T] à consulter le CRIDON.

— nul ne peut se contredire au détriment d’autrui.

— le fait pour le notaire d’accepter d’instrumenter la vente, malgré le fait qu’il ait connaissance des droits de la société ECOFIM devient fautif dès l’instant où il n’informe pas l’acquéreur des conséquences que cela peut créer sur l’efficacité de son acte.

Son devoir de conseiller les parties et d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté n’est aucunement modifié par sa réquisition aux fins d’authentification, même s’il ne peut refuser d’instrumenter.

Son avertissement aurait permis à l’acquéreur de consentir ou non à la signature du compromis de vente, en parfaite connaissance de cause, et en taisant ces éléments, il a commis une réticence dolosive.

— il ne peut se retrancher derrière le fait que la Société ECOFIM ne disposait pas d’un titre publié, alors que l’assignation de la société ECOFIM a été diligentée avant la réitération de la vente et qu’elle a nécessairement été publiée.

— sur le préjudice subi par la SAS NIDAZUR, le notaire fait valoir qu’il n’y aurait aucune perte de chance en l’espèce, au motif que si elle avait été informée, elle aurait renoncé à signer le compromis, et donc à l’opération immobilière.

Mais le notaire doit être condamné à réparer la perte de chance de percevoir les avantages financiers qu’aurait dû générer l’opération et garantir le paiement de la restitution du prix incombant au vendeur par suite de la résolution de la vente

— à la date du compromis de vente du 21 avril 2017, la société ECOFIM n’avait engagé aucune procédure et ne bénéficiait donc d’aucun titre opposable à la société NIDAZUR PROMOTION.

— il est faux d’expliquer que la société NIDAZUR PROMOTION ne subirait aucun préjudice réparable, dans la mesure où mieux informée, elle aurait probablement refusé de signer le compromis de vente, car maître [R] aurait très bien pu lui recommander de réitérer l’acte rapidement et de publier la vente, avant qu’une action ne soit diligentée par la Société COFIM. En pareil cas, la Société ECOFIM n’aurait pas pu publier son assignation, et aurait donc échoué dans son action en vente forcée

A aucun moment, Maître [R] n’a donné ces éléments d’information ni aucun conseil à la société NIDAZUR PROMOTION et il est responsable du préjudice résultant du manque à gagner découlant de l’absence de réalisation de l’opération immobilière.

— elle a subi un préjudice bien plus important que le montant prévu dans la clause pénale.

Dès la signature du compromis de vente, elle a proposé le bien à la découpe à plusieurs investisseurs et a reçu à ce titre plusieurs propositions portant sur l’ensemble immobilier dont la total atteint la somme de 4.500.000,00 €, son manque à gagner étant de 3.830.000 €. Elle peut donc se prévaloir d’une perte de chance impliquant la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain.

Il faut démontrer la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Cette privation peut porter sur la survenance raisonnable d’un événement positif.

— en l’espèce, le pourcentage de la valeur l’avantage attendu en fonction de la probabilité qu’avait la victime d’atteindre l’objectif qu’elle s’était donnée, devra au minimum s’établir à 70% de la marge bénéficiaire de l’opération de revente, soit une somme de 2 681 000 €.

— la perte de chance même faible est indemnisable.

Son existence ne peut être écartée qu’en caractérisant l’absence de toute probabilité de

réalisation de l’événement attendu.

— la SAS NIDAZUR a reçu dès le mois de février 2017 plusieurs offres d’achat sans condition suspensive de financement ou d’obtention de permis de construire, portant sur l’ensemble immobilier dont la plus intéressante s’élevait à la somme de 4.500.000 €, soit la Lettre d’Intention d’EUROS PROMOTION même si deux parcelles sur 12 ne faisaient pas partie du compromis, et d’autres offres.

Le bien litigieux avait été revendu par la société ECOFIM début 2022 au prix de 3.550.000 €.

— elle avait simplement l’intention de faire réaliser une étude d’architecte pour faire ressortir la potentialité du produit sans faire réaliser de travaux.

— le CHU n’a pas été intimé par la SAS NIDAZUR dans le cadre de son appel mais intervient à l’instance dans le cadre d’un appel provoqué réalisé par le notaire. Le CHU demande la confirmation du jugement entrepris, et n’a pas fait appel incident du jugement qui est définitif en ce qu’il a retenu sa responsabilité.

L’autorité de la chose jugée lui interdit donc de reprendre ses arguments sur son absence de faute, ou sur l’absence de préjudice, le débat se limitant à l’étendue réelle du préjudice subi

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 29/08/2024, la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS a présenté les demandes suivantes :

'Vu le bordereau de pièce pendant les prétentions de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 21 mars 2023, en ce qu’il a débouté la SAS NIDAZUR PROMOTION de sa demande en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS.

Débouter en conséquence la SAS NIDAZUR PROMOTION de ses demandes visant à obtenir la condamnation de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à lui payer :

-2 681 000 € au titre de la perte de chance

-8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile – Aux entiers dépens.

Et statuant sur l’appel provoqué de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS.

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en date du 21 mars 2023, en ce qu’il a :

Condamné la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à garantir le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] de la condamnation prononcée à son encontre, à payer à la SAS NIDAZUR PROMOTION la somme de 90 000€ au titre de la clause pénale contractuelle.

— Condamné la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à payer au CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné une solidum le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS aux dépens,

Et statuant à nouveau

Débouter le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] de toutes ses demandes; fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS.

Dans l’hypothèse d’une condamnation de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à payer à la SAS NIDAZUR PROMOTION :

— la somme de 2 681 000 € au titre de la perte de chance ;

—  8 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens ;

Condamner le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] à garantir et à relever indemne la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS de toute condamnation ainsi prononcée.

En tout état de cause

Condamner la SAS NIDAZUR PROMOTION et/ou le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] à payer à la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS la somme de 8 000 € sur le fondement article 700 du code de procédure civile.

Condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric MADY, membre de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile'.

A l’appui de ses prétentions, la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS soutient notamment que :

— elle n’a pas commis de faute, d’une part en raison du secret professionnel absolu auquel elle était astreinte au regard des dispositions de l’article 226-13 du code pénal.

Ce secret professionnel interdit au notaire de révéler à des tiers des actes portés à sa connaissance, dans le cadre de l’exercice de sa profession.

La Cour de cassation a également exclu, au regard du devoir d’efficacité, la responsabilité d’un notaire à raison du secret professionnel auquel il était astreint. Notamment, il n’était pas tenu de procéder à des vérifications par recoupement avec des éléments réunis à l’occasion d’un autre acte reçu en son office.

— le notaire ne peut révéler des informations à un tiers que si elles résultent d’un document faisant l’objet d’une publication légale se rattachant directement à l’opération envisagée par ce tiers. Mais aucun document soumis à publicité légale, ne révélait au jour de la signature du compromis de vente, l’existence de l’offre de la société IFC.

— le compromis de vente litigieux, a été régularisé les 21 avril et 11 mai 2017.

Cette régularisation est intervenue, alors que le 7 février précédent, la société IFC et la société ECOFIM avaient refusé de régulariser le compromis de vente avec le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], en dépit de la sommation qui leur avait été notifiée.

— à la date du 11 mai 2017, aucune action n’avait été engagée par la société ECOFIM, en vue de faire consacrer judiciairement la vente à son profit.

— Maître [R] aurait fait état, auprès de Maître [T], notaire de la SAS NIDAZUR, peu avant la date prévue pour la réitération de l’acte authentique, de l’engagement par la société ECOFIM d’une procédure destinée à faire consacrer à son profit la vente, une telle position étant justifiée par la consultation du Cridon, à l’attention de Maître [T] datée du 26 juillet 2017 évoquant très clairement un tel risque.

— faute d’une publication de l’accord dont se prévalait ECOFIM, à l’encontre du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], Maître [R] ne pouvait refuser d’établir le compromis de vente litigieux.

L’offre transmise par la société IFC au CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], le 6 décembre 2016, et à laquelle s’est substituée la société ECOFIM, le 3 février 2017, n’a fait l’objet d’aucune publication au service de la publicité foncière et était donc inopposable à la société NIDAZUR PROMOTION, tiers à l’offre.

Le notaire ne pouvait donc refuser d’instrumenter.

— le compromis de vente du 21 avril et 11 mai 2017, prévoyait la garantie, par le vendeur, au profit de l’acquéreur, en cas d’éviction.

L’efficacité de l’acte procède de l’inclusion, dans le compromis des 21 avril et 11 mai 2017, d’une clause pénale à son profit et aucune faute n’a été commise à l’égard de la SAS NIDAZUR.

— le jugement n’a pas retenu de manquement au devoir d’efficacité mais seulement un défaut de conseil qui ne résiste pas à l’examen.

Le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] a régularisé le compromis de vente avec la société NIDAZUR PROMOTION, les 21 avril et 11 mai 2017, qui comportait une clause par laquelle il prenait acte de son obligation au titre de la garantie d’éviction.

Les clauses contenues dans le compromis des 21 avril et 11 mai 2017 étant particulièrement claires, et informant suffisamment le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] sur les conséquences d’une éventuelle éviction de la SAS NIDAZUR PROMOTION, excluent dès lors tout manquement du notaire.

— les préjudices allégués par la société NIDAZUR PROMOTION ne sont pas indemnisables par le notaire et il n’y a pas lieu à garantie.

— s’agissant de la clause pénale, la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS n’est pas à l’origine de l’éviction de la société NIDAZUR PROMOTION qui procède exclusivement de la décision prise par le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], postérieurement au rendez-vous du 7 février 2021, et sans interroger le notaire, de remettre immédiatement en vente les biens immobiliers litigieux, et dès le 18 février suivant, la SAS NIDAZUR PROMOTION a émis son offre.

— le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] a régularisé le compromis des 21 avril et 11 mai 2017, en parfaite connaissance d’une part de ses obligations, en cas d’éviction de l’acquéreur, et d’autre part du montant de la clause pénale qu’il devrait lui régler.

— le notaire est un tiers à la convention des 21 avril et 11 mai 2017, intervenue entre le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et la SAS NIDAZUR PROMOTION, et la clause pénale est donc sans effet à son égard.

Il n’y a pas lieu, comme en matière d’astreinte, à garantie.

— sur l’indemnisation complémentaire, cette demande doit être rejetée au regard de la fixation conventionnelle par la société NIDAZUR PROMOTION de son préjudice, au regard des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

La société NIDAZUR PROMOTION a fixé, ce qui a été accepté par le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], à 90 000 € le montant des dommages et intérêts qui lui seraient dus en cas de non-régularisation de la vente, ce qui lui interdit de solliciter quelque indemnisation complémentaire.

— l’indemnité transactionnelle versée à la S.C.I., qui en a délibérément fixé le montant, a eu pour effet de la désintéresser, de sorte qu’elle ne pouvait se prévaloir d’un préjudice de ce chef à l’encontre du notaire'

— la demande d’indemnisation de la société NIDAZUR PROMOTION doit être rejetée, en confirmation du jugement entrepris, alors que les prétentions indemnitaires sont injustifiée.

La société NIDAZUR PROMOTION ne caractérise aucune perte de chance de réaliser une plus-value sur l’opération immobilière qu’elle projetait.

Loin de démontrer la crédibilité de l’événement positif dont elle se prévaut, la société NIDAZUR PROMOTION n’hésite pas à invoquer des montants faramineux, déconnectés de la réalité, au regard d’une lettre d’intention d’achat d’un bien immobilier censée être signée par une société EUROS PROMOTION établie sur papier libre, sans en tête, du 22 février 2017, alors que le bien objet du compromis ne comporte pas les parcelles n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] contenues dans l’offre fantôme d’EUROS PROMOTION.

Enfin, le prix évoqué dans cette lettre d’intention est de 1 600 000 €, loin des 4 500 000 € évoqués.

Le prix réel de revente du bien est de 3 550 000 € en date du 22 mars 2022.

— si la société NIDAZUR PROMOTION avait acquis les parcelles litigieuses, elle aurait été tenue d’engager d’importants travaux de réhabilitation qui auraient nécessairement impacté l’éventuelle plus-value.

— la société NIDAZUR PROMOTION prétend qu’elle aurait reçu plusieurs offres de rachat pour l’ensemble des parcelles, mais leur réalité est contestée, s’agissant de montants divers et de délais de validité pour certains très courts.

La société NIDAZUR PROMOTION ne caractérise pas un préjudice certain, et revendique l’indemnisation d’un préjudice indéterminé.

— dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée au bénéfice de la SAS NIDAZUR PROMOTION, la SELARL notariale est fondée à solliciter et obtenir la garantie intégrale du CENTRE HOSPITALIER.

Il appartenait incontestablement au CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], non tenu à un quelconque secret professionnel, d’informer la société NIDAZUR PROMOTION, qu’il avait préalablement à la régularisation du compromis des 21 avril et 11 mai 2017, accepté une offre de la part de la société ECOFIM.

Le compromis de vente des 21 avril et 11 mai 2017 consacre l’engagement du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] à garantir son cocontractant contre toute éviction.

La consécration de la vente au profit de la société ECOFIM, et l’éviction corrélative de la société NIDAZUR PROMOTION, relèvent de la responsabilité exclusive du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] qui ne saurait faire supporter par le notaire les conséquences de son engagement, au titre de la garantie d’éviction stipulée au compromis de vente des 21 avril et 11 mai 2017, par un tiers, fût-il notaire.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 12/09/2024, le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1112-1, 1231 à 1231-3, 1240 et 1241 du code civil,

Vu les articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile,

Sur l’appel principal de la société NIDAZUR PROMOTION,

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SAS NIDAZUR PROMOTION de sa demande en paiement de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS,

Sur l’appel provoqué de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS,

Confirmer le jugement déféré, en qu’il a condamné la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à garantir le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] des condamnations prononcées à son encontre,

Débouter la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS de ses demandes contre le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] en appel,

En tout état de cause,

Condamner la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS, partie succombante, aux dépens de l’appel,

Confirmer le jugement déféré, en ce qu’il a condamné la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à payer au CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Y ajoutant, condamner la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à payer au CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

A l’appui de ses prétentions, le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] soutient notamment que :

— le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] demande à la cour de confirmer le jugement déféré.

— sur l’appel principal de la société NIDAZUR, il est dirigé contre la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS, et il n’appartient pas au CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] de défendre sur ce point à la place du notaire.

En revanche, le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] ne peut que s’associer aux moyens que développe la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS pour critiquer le montant du préjudice allégué, variant de 2528400€ à 3 820 000 € puis à 2 681 000 €.

Le préjudice allégué par la Société NIDAZUR PROMOTION ne présente aucun caractère de certitude, plus encore s’agissant d’une perte de chance supposée, ce que la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS souligne à bon droit comme étant alors non indemnisable.

— sur l’appel provoqué de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS, si une condamnation intervient à l’encontre du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], c’est nécessairement en suite d’un manquement de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à ses obligations de diligence et de conseil envers lui, directement à l’origine du préjudice subi.

La demande de garantie de la SELARL notariale est étayée par le fait qu’il appartenait selon elle incontestablement au CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], parce qu’il n’était pas tenu à un quelconque secret professionnel, d’informer la société NIDAZUR PROMOTION qu’elle avait, préalablement à la régularisation du compromis des 21 avril et 11 mai 2017, accepté une offre de la part de la société ECOFIM. Elle estime que la consécration de la vente au profit de la Société ECOFIM, et l’éviction corrélative de la Société NIDAZUR PROMOTION, relèvent de la responsabilité exclusive du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9],

Or, chacun était informé de la difficulté existant avec la Société ÉCOFIM, et il est faux de prétendre que le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] n’en aurait pas tenu informée la Société NIDAZUR PROMOTION.

A aucun moment la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS n’a informé le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] du risque majeur que faisait courir la signature d’un compromis avec la Société NIDAZUR PROMOTION, alors que l’offre de la Société IFC (puis de la Société ECOFIM) avait été acceptée préalablement, mais sans signature d’un compromis. Le notaire a donc manqué à son devoir de conseil, à la fois lors du rendez-vous de signature du compromis non abouti avec la Société ECOFIM, puisqu’aucun constat de désaccord n’a été rédigé, et lors de la signature du compromis avec la Société NIDAZUR PROMOTION.

— il y a lieu de confirmer le jugement déféré, en qu’il a condamné la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à garantir le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] des condamnations prononcées à son encontre.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29/04/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la clause pénale et la garantie de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS :

L’article 1231-5 du code civil dispose que 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins., le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

L’article 1199 du code civil dispose que ' le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter'.

En l’espèce, par courrier du 6 décembre 2016, la société INTERNATIONAL FINANCE CONCEPT à laquelle se substituera la société ECOFIM a émis une offre d’achat auprès du Centre Hospitalier de [Localité 9], moyennant un prix de 590.000 € net vendeur.

Cette offre a été acceptée le 6 décembre 2016 par le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9].

Par acte du 1er février 2017, le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] a fait délivrer à la société INTERNATIONAL FINANCE CONCEPT une sommation d’avoir à comparaître le 7 février 2017 en l’étude de Maître [R], afin de signer le compromis de vente.

Lors du rendez-vous fixé le 7 février 2017, un désaccord est survenu entre les parties et le compromis de vente n’a pu être signé.

Le 18 février 2017, Messieurs [D] et [I] ont formulé une autre offre d’acquisition du même bien, au prix de 600.000 €, qui a été acceptée le jour même par le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9].

Par acte du 31 mars 2017, la SAS NIDAZUR PROMOTION s’est substituée à Messieurs [D] et [I].

Un compromis de vente a été signé le 21 avril 2017 par la société NIDAZUR PROMOTION et contresigné par le Centre Hospitalier de [Localité 9] le 11 mai 2017. La réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 30 juin 2017.

Ce compromis de vente conclu entre le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et la société NIDAZUR PROMOTION comporte une clause pénale, rédigée comme suit:

'Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité, conformément aux dispositions de l’article 1231-15 du code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de 90 000 €…

Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre'.

Par acte du 30 juin 2017, la société ECOFIM a assigné le CENTRE HOSPITALIER DE ROCHEFORT devant le tribunal judiciaire de la Rochelle afin d’obtenir la vente forcée du bien immobilier.

Par jugement du 5 juillet 2018, devenu définitif, le tribunal judiciaire de la Rochelle a ordonné la vente forcée du bien immobilier au profit de la société ECOFIM.

S’agissant de la mise en oeuvre de la clause pénale, le jugement entrepris a condamné le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] à payer à la SAS NIDAZUR PROMOTION la somme de 90.000 € au titre de la clause pénale contractuelle, retenant que la vente du bien immobilier n’avait pas pu être finalisée au profit de la société NIDAZUR PROMOTION en raison de l’engagement du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] auprès d’un acquéreur précédent, qui a fait valoir ses droits en justice et obtenu que la vente du bien immobilier soit ordonnée à son profit.

Ce chef de décision qui le condamne au paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente qu’il avait conclu avec la société NIDAZUR PROMOTION n’est pas contesté par le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9], qui n’en forme pas appel incident.

La SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS forme appel de la condamnation prononcée par le tribunal à son encontre à garantir le CENTRE HOSPITALIER DE ROCHEFORT de cette condamnation au paiement de la clause pénale

La SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS conteste avoir commis une faute.

Elle soutient que le secret professionnel auquel elle est tenue l’empêchait de faire état de l’existence du premier compromis auprès des parties au second compromis.

Toutefois, si le notaire, en raison du secret professionnel auquel il est astreint, ne peut révéler à des tiers des actes portés à sa connaissance, dans le cadre de l’exercice de sa profession et n’est pas tenu de procéder à des vérifications par recoupement avec des éléments réunis à l’occasion d’un autre acte reçu en son office, le devoir de conseil auquel il est tenu envers les parties lui fait obligation, avant de dresser les actes pour lesquels il est requis, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

Alors que Maître [R] avait pleine connaissance de l’acceptation par le centre hospitalier de l’offre précédente de la société IFC à laquelle se substituera la société ECOFIM puisque la sommation de comparaître le 7 février 2017 prévoyait justement cette comparution en son étude, il a accepté de rédiger le compromis de vente signé le 21 avril 2017 par la société NIDAZUR PROMOTION et contresigné par le centre hospitalier de [Localité 9] le 11 mai 2017, comportant une clause pénale d’un montant conséquent en cas d’absence de régularisation de la vente authentique, sans démontrer avoir vérifié, après le rendez-vous du 7 février 2017, que le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] n’était plus engagé par son offre précédente dont il avait pleine connaissance et sans s’être assuré qu’il n’existait pas de risque d’éviction de la société NIDAZUR PROMOTION.

La SELARL notariale a en l’espèce rédigé le compromis de vente signé le 21 avril 2017 par la société NIDAZUR PROMOTION et contresigné par le centre Hospitalier de [Localité 9] le 11 mai 2017, comportant une clause pénale d’un montant conséquent en cas d’absence de régularisation de la vente authentique, sans démontrer avoir vérifié, après le rendez-vous du 7 février 2017, que le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] n’était plus engagé par son offre précédente dont il avait pleine connaissance et qu’il n’existait pas de risque d’éviction de la société NIDAZUR PROMOTION.

À considérer même que le secret professionnel auquel il était tenu ait fait obstacle à ce qu’il révèle à la société NIDAZUR PROMOTION l’existence du premier compromis, alors qu’il ne l’a pas empêché d’en faire état auprès de son confrère maître [T], Maître [R] devait alors refuser d’instrumenter au titre du second, dont l’efficacité était éminemment incertaine au vu des engagements antérieurs pris par le vendeur ayant affecté la disponibilité du bien, et du risque d’éviction qui en résultait pour le second acquéreur.

Me [R] ne démontre pas au surplus avoir attiré l’attention du CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] -à l’égard duquel la question du secret professionnel ne se posait pas puisque celui-ci était partie aux deux compromis- sur la portée de cet acte et ses conséquences financières potentielles dans l’hypothèse où la société ECOFIM entendrait poursuivre la vente à son profit, manquant en cela à son obligation de conseil et à celle d’assurer l’efficacité et la sécurité du compromis dressé.

Son objection tirée de ce que le Centre hospitalier n’avait pas besoin de lui pour savoir qu’il signait successivement deux compromis est la négation même de son devoir de conseil, qui consistait précisément à attirer l’attention de l’intéressé sur la portée, les conséquences et les risques qu’il y avait à agir ainsi, et particulièrement sur le risque d’éviction du second acquéreur si le premier faisait valoir ses droits.

La SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS, qui a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle, a ainsi été à bon droit condamnée à garantir le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] des condamnations intervenues à son encontre, au titre de la perte de chance supportée par le centre hospitalier.

Or la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à l’aune de la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La chance perdue par le centre hospitalier est celle de ne pas s’exposer à devoir payer la clause pénale stipulée au profit du bénéficiaire de sa seconde promesse de vendre s’il avait été avisé de la persistance des effets du compromis antérieur.

Au vu de l’autorité du conseil donné par un notaire, qui aurait pu s’appuyer sur un avis du CRIDON tel que le confrère de Me [R] en a pour sa part sollicité un, mais aussi de la résolution du Centre Hospitalier attestée par son comportement, à vendre au plus tôt ses locaux, la probabilité que le conseil ait été suivi d’effet s’apprécie comme moyenne, et la chance perdue s’évalue à 50%.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à garantir le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] de sa condamnation prononcée au titre de la clause pénale à hauteur de 50 % de la somme de 90 000 €, soit 45.000 €, par infirmation partielle du jugement entrepris.

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires :

Le compromis de vente conclu le 18 février 2017 entre le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] et Messieurs [D] et [I], auxquels s’est substituée la société NIDAZUR PROMOTION, stipule :

'Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité, conformément aux dispositions de l’article 1231-15 du code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de 90 000 €.

En outre, et pour le cas où les honoraires dus à l’agence immobilière ayant négocié cette transaction resteraient à la charge de la partie non défaillante aux termes du mandat visé ci-après, les parties conviennent que le montant de la clause pénale ci-dessus déterminé serait alors automatiquement augmenté du montant TTC de cette commission.

Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre'.

Il ressort clairement de cette clause que c’est dans l’hypothèse, ici non réalisée, où la partie non-défaillante poursuit en justice la réalisation forcée de la vente qu’elle peut cumuler la clause pénale avec des dommages et intérêts complémentaires.

Le montant de la clause pénale a, comme toutes les stipulations du compromis, été négocié entre la société NIDAZUR -ou ceux dans les droits desquels elle s’est substituée- et le centre hospitalier, et non cumulable avec des dommages et intérêts au cas où elle ne poursuivrait pas la vente forcée à l’encontre du vendeur défaillant, il correspond à l’évaluation qu’elle se faisait de son préjudice en pareil cas.

Maître [R] n’est certes pas partie au compromis, dont il ne peut invoquer les termes, et la société NIDAZUR est en droit de lui réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à la faute qu’il a commise en n’assurant pas l’efficacité de l’acte qu’il a dressé en présence d’un fort risque d’éviction de l’acquéreur qui s’est de fait réalisé.

Il incombe toutefois à la société NIDAZUR de rapporter la preuve de ce préjudice.

Son indemnisation par le biais de la clause pénale du préjudice subi répare déjà la perte de chance, qu’elle chiffrait elle-même par avance, de réaliser un bénéfice grâce à la revente du bien immobilier.

Or, les préjudices dont l’indemnisation est sollicitée par la société SAS NIDAZUR à l’encontre de la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS résulteraient aussi de la perte de chance d’avoir réalisé un profit sur l’opération si la vente avait pu se conclure, puisque la société NIDAZUR PROMOTION fait état d’un manque à gagner de 3.700.000 € autitre de la différence entre une somme de 4.300.000 € à laquelle elle prétend avoir pu revendre le bien et les 600.000 € correspondant à son prix d’achat, soutenant ne pouvoir se contenter de l’obtention de la clause pénale à hauteur de 90.000€ alors qu’elle estime son préjudice au titre de la perte de chance à 70% de la marge bénéficiaire de l’opération de revente, soit une somme de 2 681 000 €.

En outre, la société SAS NIDAZUR PROMOTION manque à justifier de la réalité du manque à gagner qu’elle allègue en produisant une simple lettre d’intention d’achat d’un bien immobilier signée par une société EUROS PROMOTION sur papier libre, sans en tête ni autre précision en date du 22 février 2017, pour un montant de 1 600 000 €, alors même que deux parcelles sur 12 ne faisaient pas partie du compromis signé.

Les autres offres dont fait état la SAS NIDAZUR ne lui permettent pas de justifier de la réalité du préjudice qu’elle allègue avoir subi, au regard de leur imprécision, soit la lettre d’intérêt de GP FINANCE du 3 mai 2017 pour 2 millions d’euros pour l’ensemble ou encore l’offre de NEXITY en date du 11 octobre 2017 pour 900 000 € pour la quasi-intégralité de l’immeuble, ou encore l’offre de BS INVEST.

Il résulte de ces éléments que la société SAS NIDAZUR PROMOTION ne justifie pas de la réalité du préjudice complémentaire dont elle demande l’indemnisation, même au titre d’une perte de chance, le jugement devant être confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires à l’égard du notaire.

Sur la garantie due par le centre hospitalier de [Localité 9] à la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS :

Faute de condamnation intervenue à l’encontre de la SELARL NOTAIRES ROCHELAIS au profit de la SAS NIDAZUR PROMOTION sa demande de garantie à l’encontre du CENTRE HOSPITALIER est sans objet et le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS de ce chef de demande.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte-tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la société SAS NIDAZUR PROMOTION, appelante.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Maître Frédéric MADY, membre de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort, dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— condamné la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à garantir le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] des condamnations prononcées à son encontre.

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE la SELARL ATLANTIQUE NOTAIRES ROCHELAIS à garantir le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 9] à hauteur de 50 % de sa condamnation à payer à la SAS NIDAZUR PROMOTION la somme de 90.000 € au titre de la clause pénale contractuelle, soit donc à hauteur de la somme de 45.000 € .

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE la SAS NIDAZUR PROMOTION aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Frédéric MADY, membre de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat.

LE GREFFIER LE PRESIDENT