TRIBUNAL

DE GRANDE

INSTANCE

DE NANTERRE

■

[…]

8^e chambre

[…]

26 Janvier 2017

N° R.G. : 15/01185

N° R.G. : 15/01596

M. I. : 17/21

N° Minute : 17/

AFFAIRE

Z X

C/

S.A.S. NEXITY STUDEA

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur Z X

[…]

[…]

représenté par M^e Florence GOMES, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 314, et assisté de M^e Eric MANAIGO avocat plaidant au barreau de NICE

DEFENDERESSE

S.A.S. NEXITY STUDEA

[…]

[…]

représentée par M^e Céline RANJARD-NORMAND, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 136, et assistée de M^e Marie-Pierre MERIGUET, avocat plaidant au barreau de NANTES

En application des dispositions des articles 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Novembre 2016 en audience publique devant :

Joëlle MATHO, Vice-Président

[…], Vice-Président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Joëlle MATHO, Vice-Président

[…], Vice-Président

Cécile BROUZES, Vice-Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Khadija TIMDOUINE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble en copropriété dénommé FACOTEL-LA DEFENSE III et sis […] à […]) est à destination de résidence service.

Monsieur X a acquis le lot 198-1212 de cet immeuble qu’il a par acte sous seing privé du 20 août 1999 donné à bail commercial à la société SGRS devenue la société GESTRIM CAMPUS à effet au 1^er septembre 2000 pour une durée de 9 années.

La société GESTRIM CAMPUS I a été absorbée par la société LAMY RESIDENCE SA aujourd’hui dénommée NEXITY STUDEA SA.

Par acte d’huissier du 5 mai 2011 la société NEXITY STUDEA SA a fait délivrer à Monsieur X une demande de renouvellement du bail.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2013 Monsieur X a fait délivrer à la société NEXITY STUDEA congé pour le 31 mars 2014 avec refus d’indemnité d’éviction.

D’une part et par acte du 29 janvier 2015 Monsieur X a fait assigner la société NEXITY STUDEA afin de voir :

— constater que le bail commercial arrivé à échéance le 31 mars 2014 n’a pas été renouvelé par le bailleur suite au congé sans indemnité d’éviction en date du 27 septembre 2013,

— ordonner l’expulsion de la société NEXITY LAMY,

— fixer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués à la somme mensuelle de 1 180,82 €,

— condamner la société NEXITY LAMY au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par acte du 26 mars 2015 régularisant la représentation par avocat Monsieur X a de nouveau fait assigner la société NEXITY STUDEA avec les mêmes demandes.

La jonction des procédures a été ordonnée le 4 juin 2015.

Dans ses conclusions du 11 septembre 2015 la société NEXITY STUDEA demande au visa des articles L.145-8, L.145-9, L.145-10, L.145.14, L145-17, L.145-28 et L.145-60 du Code de Commerce, 2241 du Code civil, R.145-10 du Code de Commerce et 144 du Code de Procédure Civile de :

— débouter Monsieur Y en l’ensemble de ses demandes,

1. […],

- dire que le bail en date du 20 août 1999 portant sur le lot n°198 est définitivement renouvelé entre les Parties à compter du 1^er juillet 2011 aux mêmes clauses, charges et conditions du bail expiré par application des articles L.145-10 et L.145-60 du Code de commerce,

- dire en conséquence le refus de renouvellement et le congé délivré le 27 septembre 2013 par Monsieur Y nuls et de nuls effets,

2. […],

 – dire que les griefs invoqués dans le congé étant connus de Monsieur Y antérieurement à son acceptation du principe du renouvellement du bail, celui-ci ayant laissé au surplus s’écouler la prescription biennale sans agir, le bail est définitivement renouvelé entre les Parties aux clauses, charges et conditions du bail expiré depuis le 1^er juillet 2011, par application des articles L.145-10 et L.145-60 du Code de Commerce et 2241 du Code civil,

- Dire en conséquence le refus de renouvellement et le congé délivré le 27 septembre 2013 par Monsieur Y nuls et de nuls effets,

3. […],

 – Dire que les griefs invoqués tels que visés dans le congé étaient connus de Monsieur Y, en sa double qualité de copropriétaire bailleur, antérieurement à son acceptation du principe du renouvellement du bail,

- dire subsidiairement que le congé délivré, précédé d’une mise en demeure imprécise, est particulièrement équivoque,

—  dire plus subsidiairement, que les griefs invoqués sont encore dénués de fondement sérieux pour justifier un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes,

EN CONSEQUENCE,

 – dire qu’elle est bien fondée à revendiquer le bénéfice du Statut et en conséquence, le droit au paiement d’une indemnité d’éviction et son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de ladite indemnité.

— dire que le fonds de commerce de la société NEXITY STUDEA, au sein de la Résidence « FACOTEL LA DEFENSE III – LES LILAS d’ESPAGNE», constitue une unité économique d’exploitation globale et indivisible et en conséquence, que le lot n°198 donné à bail par Monsieur Y est un simple élément du fonds.

— Avant dire droit, ordonner une expertise,

— condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure.

- ordonner l’exécution provisoire de la décision.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 16 septembre 2016 et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 8 novembre 2016 à laquelle seul l’avocat de la société NEXITY STUDEA a comparu, l’avocat de Monsieur X ayant indiqué par courrier du 15 septembre 2016 ne plus intervenir.

D’autre part et par acte du 11 décembre 2014 la société NEXITY STUDEA a fait assigner Monsieur X en formant contre lui les mêmes demandes que dans ses conclusions du 11 septembre 2015.

Assigné par acte délivré à l’étranger Monsieur X n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 16 septembre 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA JONCTION DES INSTANCES

Compte tenu du lien entre les instances engagées d’une part par Monsieur X et d’autre part par la société NEXITY STUDEA il convient d’en ordonner la jonction.

SUR LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

En l’application de l’article L145-10 du Code de Commerce le bailleur, à défaut d’avoir dans les 3 mois de la demande fait connaître au preneur ayant demandé le renouvellement du bail commercial son intention de poursuivre ou non le bail, est réputé avoir accepté le renouvellement du bail.

Toutefois le bailleur dispose d’une faculté de rétractation sous réserve de la prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de Commerce.

Au cas présent Monsieur X n’a pas donné réponse à la demande de renouvellement du bail à compter du 1^er juillet faite par acte du 5 mai 2012 dans le délai de 3 mois.

Il en résulte que le bail s’est trouvé renouvelé à compter du 1^er juillet 2011 pour une durée de 9 années.

Le congé donné le 27 septembre 2013 par Monsieur X est postérieur à l’expiration du délai de 2 années de l’article L 145-60 du Code de Commerce qui a commencé à courir le 6 août 2011 pour s’achever le 5 août 2013 et ne peut valoir rétractation de l’acceptation tacite du renouvellement.

SUR LE CONGÉ

Indépendamment des motifs du refus d’indemnité d’éviction le congé donné par Monsieur X à la société NEXITY STUDEA le 27 septembre 2013 ne peut avoir été valablement donné pour la date du 31 mars 2014 qu’il indique mais ses effets sont reportés à la prochaine échéance triennale de l’article L 145-4 alinéa 2 du Code de Commerce soit le 30 juin 2014.

SUR LE DROIT A INDEMNITÉ D’ÉVICTION

En application de l’article L 145-14 du Code de Commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction.

Par exception l’article L145-17 du dit code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant et précisant que toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d‘un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Le congé donné le 27 septembre 2013 et refusant l’indemnité d’éviction fait grief à la société NEXITY STUDEA de ne pas avoir respecté ses obligations.

Il renvoie à la mise en demeure faite par acte extrajudiciaire du 23 août 2013 et demandant à la société NEXITY STUDEA :

— d’avoir à respecter la destination exclusive du bail dans les locaux constituant la résidence consistant en la sous location de logements pour un usage d’habitation,

— d’avoir à communiquer le contrat contracté avec la société CIDEA concernant l’occupation et l’exploitation par cette dernière d’une partie de la résidence service,

— d’avoir à fournir au bailleur ses attestations d’assurance inhérentes à son activité professionnelle et à son occupation des lieux,

— d’avoir à communiquer au bailleur le règlement intérieur imposant aux résidents le respect des règles pour le maintien du standing de la résidence.

S’agissant de la destination des lieux le bail prévoit que la destination exclusive est l’exercice par le preneur dans les locaux constituant la résidence, dont celui objet du bail, d’une activité d’exploitation de résidence service consistant en la sous location meublée des logements situés dans la dite résidence pour un usage d’habitation.

Monsieur X, défaillant sur la procédure, ne démontre pas que la société NEXITY STUDEA a exercé dans la résidence service incluant les locaux loués par lui une activité autre que celle prévue au bail et il est indifférent qu’un contrat ait été conclu avec une société CITEA pour l’exercice de cette activité.

Le défaut d’assurance n’est pas établi et la société NEXITY STUDEA verse aux débats le règlement intérieur de la résidence.

En conséquence aucune infraction susceptible de faire échec au droit à indemnité d’éviction n’est établie.

SUR LES DEMANDES DES PARTIES

En conséquence de l’analyse ci dessus le tribunal constatera que le bail entre les parties a été renouvelé à compter du 1^er juillet 2011.

Le congé délivré le 27 septembre 2013 pour le 31 mars 2014 est valable mais ses effets sont reportés au 30 juin 2014 ouvrant droit à une indemnité d’éviction au profit de la société NEXITY STUDEA et au maintien dans les lieux pour celle-ci en application de l’article L 145-28 du Code de Commerce.

Monsieur X sera donc débouté de sa demande d’expulsion de la société NEXITY STUDEA et de sa demande corollaire d’indemnité d’occupation, l’indemnité due en application de l’article L 145-28 du Code de Commerce ayant un autre fondement juridique.

Le tribunal ne disposant pas des éléments nécessaires à sa décision sur le montant de l’indemnité d’éviction et sur celui de l’indemnité d’occupation dues en application de l’article L 145-28 du Code de Commerce il y a lieu d’ordonner une expertise dans les termes et conditions ci après au dispositif de la présente décision.

Il sera suris à statuer sur toutes autres demandes.

L’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la jonction des instances enrôlées sous le n° 15/01185 et le 15/01596 et dit que la procédure se poursuivra sous le n° 15/01185,

Dit que le bail commercial entre les parties a été renouvelé à compter du 1^er juillet 2011,

Dit le congé donné le 27 septembre 2011 par Monsieur X à la société NEXITY STUDEA valablement donné mais comme ayant effet au 30 juin 2014,

Dit que ce congé ouvre droit à indemnité d’occupation pour la société NEXITY STUDEA,

Déboute Monsieur X de ses demandes d’expulsion de la société NEXITY STUDEA et d’indemnité d’occupation, en ce que celle-ci n’est pas fondée sur les dispositions de l’article L 145-28 du Code de Commerce,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que sur le montant de indemnité d’occupation due en application de l’article l 145-28 du Code de Commerce ordonne une expertise et commet pour y procéder

Monsieur A B

[…]

[…] : […]

qui aura pour mission de :

— convoquer les parties,

— se faire remettre tous documents et pièces nécessaires à sa mission,

— s’entourer si besoin est de tout sachant et technicien de son choix,

— visiter les locaux faisant l’objet du bail, les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer,

— dresser la liste des salariés employés dans ces locaux et sur ce fonds en identifiant le ou les employeurs,

— rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux

1°) tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

* dans les cas d’une perte de fonds résultant du congé ou de l’ensemble de congés concomitants (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation d’un trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus value en résultant),

* dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels,

2°) le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er juillet 2014 par la société NEXITY STUDEA pour chacun des baux en application de l’article L 145-28 du Code de Commerce,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal, Service des expertises – Extension du Palais de Justice 8 rue Pablo Néruda 92 020 Nanterre Cedex, dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire;

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de Procédure Civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du Code de Procédure Civile ;

Fixe à la somme de 3 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société NEXITY STUDEA entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 4 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis ;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Sursoit à statuer sur toutes autres demandes,

Ordonne l’exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 21 avril 2017 à 09 H 30 pour retrait de l’affaire du rôle sauf observations contraires des parties ou radiée dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Réserve les dépens.

signé par Joëlle MATHO, Vice-Président et par Khadija TIMDOUINE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,