N° RG 22/02729 – N° Portalis DBV2-V-B7G-JE3H

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 31 JANVIER 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/03452

Tribunal judiciaire de Rouen du 27 juin 2022

APPELANT :

Monsieur [H] [K]

né le 12 avril 1931 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté et assisté de M^e Marc ABSIRE de la SELARL DAMC, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Antoine ETCHEVERRY

INTIME :

Monsieur [O] [V]

né le 25 avril 1958 à [Localité 7] (Syrie)

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté et assisté de M^e Victor AVERLANT de la SCP AVERLANT VALLOIS, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e Christophe BOBEE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 20 novembre 2023 sans opposition des avocats devant M^me BERGERE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Anne-Laure BERGERE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 20 novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 31 janvier 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 17 septembre 2020, M. [H] [K] s’est engagé à vendre à M. [O] [V] un bien situé [Adresse 3]) au prix de 210 290 euros, la durée de l’engagement expirant le 31 décembre 2020.

Par courrier du 2 mars 2021, M. [V] a vainement mis en demeure M. [K] de signer l’acte authentique de vente.

Le 14 juin 2021, M. [V] a vainement fait signifier à M. [K] une sommation d’avoir à se présenter le 21 juin 2021 en l’étude de Me [U] afin de régulariser la promesse de vente.

Par acte d’huissier en date du 23 septembre 2021, M. [V] a fait assigner

M. [K] devant le tribunal judiciaire de Rouen afin de voir constater le caractère parfait de la vente et de prononcer, à défaut de régularisation de cette vente par les parties, la vente forcée.

Par jugement du 27 juin 2022, le tribunal judiciaire a :

— dit parfaite la vente conclue entre M. [K] et M. [V] ayant pour objet le bien sis [Adresse 3]) figurant au cadastre Section AC N°[Cadastre 1], d’une surface de 00 ha 07 a 00 ca, moyennant un prix de vente ferme et définitif de 210 290 euros dans les conditions prévues par la promesse unilatérale authentique de vente signée le 17 septembre 2020,

— ordonné la réalisation forcée de la vente au profit de M. [V] sous la forme authentique,

— dit qu’à défaut de régularisation de cette vente par les parties devant le notaire de leur choix dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, le présent jugement tiendra lieu d’acte de vente,

— ordonne qu’un exemplaire de la promesse de vente authentique du 17 septembre 2020 demeurera annexé au présent jugement,

— dit que le jugement à intervenir devra être publié par la partie la plus diligente au service de la publicité foncière compétent,

— donné acte à M. [V] de son engagement à payer le prix convenu et ses accessoires dans les conditions prévues par la promesse unilatérale authentique de vente signée le 17 septembre 2020,

— débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. [K] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [K] à payer à M. [V] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouté M. [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration enregistrée au greffe le 8 août 2022, M. [K] a interjeté appel de cette décision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 2 mai 2023, M. [K] demande à la cour, au visa des articles 1188, 1189, 1191, 1304-6 et 1240 du code civil, L. 313-41, L. 313-42 et L. 313-34 du code de la consommation, de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception des chefs de jugement ayant débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêt et ayant écarté l’exécution provisoire de la décision,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts,

— constater que M. [V] n’a pas renoncé au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un prêt,

— constater, en conséquence, que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt a eu pour effet de rendre caduque la promesse de vente,

— condamner M. [V] à lui payer la somme de 21 029 euros au titre de la procédure abusive,

— condamner M. [V] à lui payer la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en première instance et 4 000 euros pour les frais exposés en cause d’appel au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouter M. [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant soutient qu’en présence de clauses contradictoires, la promesse contenant à la fois une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire et une condition indiquant que l’acquéreur n’entendait pas recourir à un emprunt pour financer son achat, il appartenait aux premiers juges, dans leur rôle d’interprétation, de respecter la cohérence et l’harmonie générale du contrat. Or, il estime que la condition suspensive d’obtention de prêt, en ce qu’elle détaillait de manière très précise les modalités du plan de financement envisagé, aurait dû prévaloir. Il estime que cette analyse est d’autant plus pertinente que M. [V] a effectivement effectué des démarches pour obtenir un prêt, démarches qui ont abouti à une offre émise le 5 janvier 2021. En présence d’une condition suspensive qui ne s’est pas réalisée dans le délai fixé, les fonds n’ayant pas été versés au notaire du vendeur avant le terme de la promesse et à laquelle M. [V] n’a pas valablement renoncé, il affirme que la promesse unilatérale de vente est caduque.

En outre, il estime que la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts est infondée, rappelant que le notaire rédacteur n’a pas été informé en temps utile de la disponibilité des fonds, de sorte qu’il n’a commis aucune faute en considérant que la promesse était caduque.

Par dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2023, M. [V] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1113, 1121, 1124, 1193, 1194, 1197, 1231-1 et 1304-4 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter M. [K] de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a été débouté de sa demande de dommages et intérêts, chef de disposition qu’il convient d’infirmer,

statuant à nouveau,

— condamner M. [K] à lui verser la somme de 20 029 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

en tout état de cause,

— condamner M. [K] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel, outre les entiers dépens.

L’intimé soutient que les critiques émises par M. [K] sur le caractère parfait de la vente sont infondées dans la mesure où il a régulièrement levé l’option et réuni les fonds nécessaires à l’acquisition dans le délai fixé par la promesse.

Il fait valoir qu’il n’existe aucune contrariété dans l’acte litigieux, que si une condition suspensive d’obtention d’un prêt est effectivement stipulée, elle est immédiatement suivie d’une clause intitulée 'absence de prêt’ qui signifie que celui-ci avait renoncé à la conditions suspensive dès la signature de la promesse. En tout état de cause, il estime que la mise à disposition des fonds constitue une renonciation tacite et qu’en outre, le promettant ne l’a jamais mis en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la clause, de sorte que la caducité ne peut valablement être invoquée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, il rappelle qu’il a tenté à plusieurs reprises de faire procéder à l’amiable cette vente et qu’il a attendu plus d’un an avant d’introduire son action en justice.

Sur sa propre demande de dommages et intérêts, il affirme que la résistance abusive de M. [K] à la réalisation de la vente représente une inquiétude constante et le prive d’investir son argent autrement. Il estime que cette situation justifie une réparation à hauteur de 10 % du prix de vente.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2023.

MOTIFS

Sur la demande d’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Selon les articles 1103 et 1104 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, suivant acte authentique du 17 septembre 2020, M. [K] s’est engagé à vendre à M. [V] une maison d’habitation située au Mesnil-Esnard au prix de 200 290 euros, outre les meubles meublant la cuisine au prix de 10 000 euros.

Le terme de cette promesse unilatérale de vente était fixé au '31 décembre 2020, à seize heures.'

La clause relative à la réalisation de la promesse est rédigée comme suit :

'la réalisation de la promesse aura lieu :

soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,

à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

et de manière générale de tous comptes et prorata.

soit pas la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le BENEFICIAIRE. Cette levée d’option sera effectuée par le BENEFICIAIRE auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :

au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds ou d’une offre de prêt acceptée),

à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

et de manière générale de tous comptes et prorata.

L’attention du BENEFICIAIRE est particulièrement attirée sur les points suivants :

L’obligation de paiement par virement et non par chèque même s’il est de banque résulte des dispositions de l’article L. 112-6-1 du code monétaire et financier.

Il lui sera imposé de fournir une attestation émanant de la banque qui aura émis le virement et justifiant de l’origine des fonds sauf si ces fonds résultent d’un ou plusieurs prêts constatés dans l’acte authentique de vente ou dans un acte authentique séparé.'

Cette clause est immédiatement suivie de cette indication sur le 'REDACTEUR DE L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE’ : 'L’acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par la SCP Dominique GRUEL, François-Xavier LEPESQUEUR et Mathieu LELEU-EPONVILLE, dont le siège social est situé à [Localité 9], 175 avenue du 14 juillet, avec la participation de Maître [R], notaire à [Localité 4].'

Enfin, la clause suivante, intitulée 'CARENCE', stipule que : 'La carence s’entend ici du manquement fautif de l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir.'

C’est à tort que le premier juge a considéré que M. [V] avait régulièrement levé l’option dans le délai imparti par le contrat.

En effet, conformément aux stipulations sus-rappelées, la levée d’option devait être effectuée par le virement bancaire, auprès du notaire rédacteur, d’une somme correspondant au prix de l’immeuble, outre les frais d’actes et frais annexes, soit en l’espèce, en l’absence d’indemnité d’immobilisation mise à la charge du bénéficiaire, une somme de 226 040 euros, telle que chiffrée en page 10 de l’acte authentique.

Certes, M. [V] justifie que son notaire, Me [R], était dépositaire au 31 décembre 2020 d’une somme de 235 000 euros couvrant intégralement le montant requis pour la levée de l’option.

Toutefois, il est acquis aux débats que cette somme n’a pas été virée avant le 31 décembre 2020 sur le compte bancaire du notaire rédacteur à savoir la Scp Dominique Grul, François-Xavier Lepesqueur et Mathieu Leleu-Eponville.

Or, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, Me [R] n’était pas notaire rédacteur. Son rôle se limitait en tant que notaire du bénéficiaire acquéreur, à une 'participation à l’acte', soit à une simple intervention à un acte qu’il ne reçoit pas.

De surcroît, il convient de faire observer qu’il n’existe, dans l’acte litigieux, aucun doute possible sur l’identité du destinataire habilité à recevoir les fonds pour valider la levée de l’option puisque le relevé d’identité bancaire de la Scp Dominique Grul, François-Xavier Lepesqueur et Mathieu Leleu-Eponville est inséré dans l’acte, en page 10, juste après le calcul de la somme à régler.

Dès lors que M. [V] n’a pas régulièrement levé l’option qui lui était offerte avant le 31 décembre 2020, il est, conformément à l’application des stipulations contractuelles, déchu de plein droit du bénéfice de la promesse, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part de M. [K]. Ce dernier pouvait donc, depuis le 31 décembre 2020 à 16h01, disposer librement de son bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté de M. [V] de l’acquérir.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de débouter M. [V] de toutes ses demandes. Compte tenu de la décision prononcée, il ne peut prétendre à des dommages et intérêts pour procédure dilatoire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une indemnisation que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, M. [K] ne rapporte nullement la preuve de la mauvaise foi ou d’un fait constitutif de malice ou de dol émanant de M. [V]. Il en est de même de l’existence d’un préjudice distinct des frais indemnisés au titre des frais irrépétibles, étant rappelé que l’acte litigieux ne prévoyait pas d’indemnité d’immobilisation et que M. [K] ne produit aucune pièce établissant que l’indisponibilité de fait de son bien l’a privé de la réalisation de sa vente ou de la perception de fruits par une mise en location.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [K] de sa demande à ce titre.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions de première instance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées.

M. [V] succombant à titre principal, il convient de le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’équité et la solution du litige commandent qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [K] à concurrence de la somme de 5 000 euros pour les frais exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à dispositions au greffe,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [O] [V] et

M. [H] [K] de leur demande respective de dommages et intérêts ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [O] [V] de toutes ses demandes ;

Condamne M. [O] [V] à payer à M. [H] [K] la somme de

5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel ;

Condamne M. [O] [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,