ARRÊT N°22/97

PC

N° RG 18/01360 – N° Portalis DBWB-V-B7C-FBXC

J K

E.U.R.L. LE LOFT

C/

X

A EPOUSE X

S.E.L.A.R.L. HIROU AGISSANT PAR MAITRE LAURENT HIROU

RG 1èRE INSTANCE : 17/00543

COUR D’APPEL DE SAINT- E ARRÊT DU 10 MARS 2022

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ST E (1ERE CHAMBRE) en date du 04 juillet 2018 RG n°: 17/00543 suivant déclaration d’appel en date du 20 août 2018

APPELANTS :

Monsieur Q R J K

[…]

[…]

Représentant : M^e Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-E-DE-LA-REUNION

E.U.R.L. LE LOFT

[…]

[…]

Représentant : M^e Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-E-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Monsieur E M X 97400 Saint-E

R e p r é s e n t a n t : M e I s a b e l l e M E R C I E R – B A R R A C O , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-E-DE-LA-REUNION

Madame I U V A EPOUSE X

6 impasse Ferdinand, Rampes de Saint-François

97400 Saint-E

R e p r é s e n t a n t : M e I s a b e l l e M E R C I E R – B A R R A C O , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-E-DE-LA-REUNION

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. HIROU AGISSANT PAR MAITRE LAURENT HIROU

[…]

97400 ST E, représentant : M^e F G de la SELARL LAWCEAN, avocat au barreau de SAINT-E-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 28 janvier 2021

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Décembre 2021 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 10 Mars 2022.

Greffier lors des débats : M^me Erika MAILLOT, greffière.

Greffier lors de la mise a disposition : M^me Alexandra BOCQUILLON, ff

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 10 Mars 2022.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2001, la SARL TOURISTIQUE DES MASCAREIGNES (STM) a consenti un bail commercial à la SARL LOVE TO LOVE portant sur un ensemble restaurant discothèque exploité sous l’enseigne « LE LOFT » situé SAINT-GILLES […].

Par acte authentique établi par Maitre Frédéric AUBERT, Notaire à Saint-Y, en date du 2 décembre 2004, la STM a cédé le bail à construction portant sur la parcelle sise à Saint-Paul Saint-Gilles-les-Bains, […], correspondant à l’ensemble restaurant discothèque exploité sous l’enseigne « LE LOFT » aux époux X.

Par contrat de location gérance en date du 16 mars 2010, la SARL LOVE TO LOVE a donné en location gérance le fonds de commerce à l’EURL LE LOFT, représentée par son gérant, Monsieur C D.

Par acte d’huissier signifié le 27 décembre 2010 à la SARL LOVE TO LOVE, les époux X ont consenti au renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2010.

Par contrat du 10 décembre 2012, Monsieur Q R J K a racheté le fonds de commerce de la SARL LOVE TO LOVE. La cession a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 octobre 2012, aux époux X et signifiée par voie d’huissier.

Par ordonnance du 2 octobre 2014, confirmée par la cour d’appel de céans le 21 juillet 2015, les preneurs, alléguant divers désordres, ont obtenu l’institution d’une expertise technique.

Le rapport d’expertise a été déposé le 1er juin 2015.

Par actes d’huissier des 17 et 18 janvier 2017 Monsieur Q R J K et L’EURL LE LOFT ont fait assigner Monsieur et Madame X aux fins de juger que les époux X ont violé leurs obligations de bailleurs et doivent ainsi réparer ces manquements.

Par jugement en date du 4 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Saint-E a:

-déclaré Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT en partie irrecevable en leurs demandes;

-condamné Madame et Monsieur X à payer à Monsieur Q R J K la somme de 150 euros au titre des travaux de réparation de la zone bar ;

-débouté Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT de leurs autres demandes;

-rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 20 août 2018, Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT ont formé appel contre ce jugement.

Un conseiller de la mise en état a été désigné par ordonnance en date du 22 août 2018.

Par jugement du 19 février 2019, le tribunal mixte de commerce de Saint-Y a ouvert une liquidation judiciaire au bénéfice de Monsieur E X à la suite de la résolution de son plan de redressement.

Maitre Z, représentant la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur E X est intervenue volontairement par conclusions déposée le 16 janvier 2020 par RPVA.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2019 et a été révoquée le 2 octobre 2019.
Par ordonnance sur incident du 10 novembre 2020, il a été décidé que :

-le désistement de l’incident de disjonction par les appelants est constaté ;

-qu’il n’y a pas lieu à surseoir statuer ;

-que l’affaire est renvoyée à l’audience de mise en état du 28 janvier 2021 pour clôture et fixation ;

-que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond ;

-qu’il n’y aura pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 janvier 2021.

Puis, par courrier en date du 17 mars 2021, Maitre F G, de la SELARL LAWCEAN, s’est constituée en lieu et place de Maitre Z pour la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur E X.

Par arrêt avant dire droit en date du 24 septembre 2021, la cour a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à :

Justifier de la déclaration de créance des appelants au passif de Monsieur E X ;1. Eventuellement de présenter leurs observations exclusivement sur les conséquences de 2.

l’absence de la déclaration de créance sur la recevabilité de l’action à l’égard du débiteur ; 3. D’envisager les effets de l’action à l’égard de Madame A, épouse X, en cas d’indivisibilité du litige.

L’affaire a été rappelée à l’audience de plaidoiries du 10 décembre 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par RPVA le 28 avril 2020, Monsieur Q-R J K et l’EURL LE LOFT demandent à la cour de :

Homologuer le rapport d’expertise du 1er juin 2015 ;•

En conséquence,

• Dire et juger que les époux X sont soumis à une obligation de délivrance du local commercial incluant le clos et le couvert ;

• Dire et juger que les infiltrations affectant le local commercial s’identifient comme un manquement aux obligations du bailleur, les époux X ;

Condamner solidairement la SELARL Hirou, ès qualité de liquidateur de Monsieur X E et Madame X à payer à Monsieur Q R J K la somme de 39 150 euros au titre des travaux de réparation du local ;

Condamner solidairement la SELARL Hirou, es qualité de liquidateur de Monsieur X E et Madame X à payer à Monsieur Q R J K la somme de 2.166 euros, au titre du préjudice matériel, relatif à la mise en place de projecteurs ainsi que de la rénovation de peintures, préjudices résultant des désordres survenus du seul fait des bailleurs ;

Condamner solidairement la SELARL Hirou, es qualité de liquidateur de Monsieur X E et Madame X à payer à l’EURL LE LOFT la somme de 187 316 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice de jouissance enduré sur la période d’avril 2014 à avril 2016.

Condamner la SELARL Hirou, es qualité de liquidateur de Monsieur H E à payer à Monsieur Q R J AD K et l’EURL LE LOFT la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile, outre les entiers dépens ;

Fixer la créance de Monsieur Q R J K et de l’EURL LE LOFT au passif de Monsieur X E, représenté par la SELARL Hirou en qualité de liquidateur judiciaire ;

Condamner Madame A I, épouse X, à payer à Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Dire que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application du décret du n° 2016-230 du 26 février 2016 et de l’arrêté du même jour (tarif des huissiers) devront être supportées par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants font valoir que leur action est L au titre des infiltrations de la zone du bar.

Ils rappellent que le bail indique expressément que le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer de recours contre le bailleur pour vice de construction, infiltrations etc. Ils considèrent que les bailleurs restent responsables car les infiltrations de la zone bar sont dues à des travaux réalisés par ceux-ci postérieurement à la signature du contrat.

Les appelants soutiennent que les désordres affectant le corps principal avant, la cabine disc-jockey, les réserves et les sanitaires relèvent de la responsabilité du bailleur, les époux X, et qu’ainsi leur action est L. Ils précisent que le bailleur doit mettre à disposition du preneur une chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Ils considèrent que cette obligation de délivrance s’imposant au bailleur demeure une obligation fondamentale et essentielle du bail. Ils indiquent que toute clause exonératoire de cette obligation essentielle reviendrait à priver le bail de toute substance.

Les appelants estiment que la responsabilité des époux X doit être engagée au titre des désordres affectant le bar, le corps principal avant, la cabine disc-jockey, les réserves et les sanitaires. Ils avancent que ces derniers doivent réparer les préjudices matériels à savoir le coût des reprises.

Ils affirment que les désordres sont dus à des malfaçons à l’origine de la construction, des vices sur le clos et le couvert du bâtiment et des travaux postérieurs au contrat entrepris par les bailleurs.

Les appelants ajoutent que conformément à l’article 1721 alinéa 2 du code civil, le bailleur est tenu d’indemniser le preneur des pertes occasionnées par les vices de la chose louée. Ils affirment que les époux X doivent donc réparer un préjudice de jouissance. Ils relèvent que les nombreuses infiltrations ont causé des désagréments ce qui a réduit les salles d’accueil au public. Cette réduction du nombre de personnes a une répercussion sur le chiffre d’affaires qui a été en baisse entre 2013 et 2015.

Par conclusions d’intimés et d’appel incident récapitulatives N° 3, déposées par RPVA le 30 octobre 2019, la SELARL HIROU, intervenant volontairement en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur E X et Madame I A, épouse X, demandent à la cour de :
DIRE ET JUGER Monsieur E X et Madame I A, épouse X, recevables et fondés en leur conclusions et appel incident;

Et, y faisant droit,

INFIRMER le jugement indiqué ci-dessus en toutes ses autres dispositions;

Et, statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER Monsieur Q-R Q R J K et la société LE LOFT irrecevables en l’ensemble de leurs demandes, faute de bénéficier du droit d’agir contre Monsieur E X et Madame I A, épouse X ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

Vu les dispositions de l’ancien article 1134, applicables aux faits de la présente espèce, et celles du nouvel article 1353, alinéa 1er du Code civil;

REJETER l’appel, fins, arguments, conclusions et demandes de Monsieur Q-R Q R J K et de la société LE LOFT ;

EN TOUTE HYPOTHESE

CONDAMNER in solidum Monsieur Q-R Q R J K et la société LE LOFT à régler à Monsieur E X la somme de 5 000 €au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur Q-R Q R J K et la société LE LOFT à régler à Madame I A, épouse X, la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur Q-R Q R J K et la société LE LOFT aux entiers dépens, dont ceux distraits au profit de Maître N O P, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon les intimés, les appelants, qui ne contestent pas avoir hérité du Contrat de Bail à la suite de la cession de fonds de commerce du 10 décembre 2012 au profit de Monsieur Q R J K, fondent la présente action sur l’existence de prétendues infiltrations d’eau dans les locaux objets du contrat de Bail. Or, les stipulations de ce contrat rappelées ci-avant prévoient, notamment, dans le cas d’infiltrations une impossibilité pour le preneur, en l’occurrence, Monsieur Q R J K, d’agir contre les bailleurs afin d’obtenir de leur part la remise en état des locaux et/ou de leur réclamer la moindre réparation à ce sujet. Cette interdiction contractuelle de recours, que le preneur a acceptée de façon expresse, s’explique par la circonstance que le preneur a également accepté de prendre les locaux en l’état, dans leur intégralité, c’est-à-dire la zone bar, le corps principal avant, la cabinet disc-jockey, les réserves et les sanitaires. Par conséquent, Monsieur Q R J K doit honorer ses engagements pris aux termes du Contrat de Bail et accepter de ne pouvoir exercer le moindre recours, telle que la présente action, à l’encontre des concluants.

Pour répliquer au moyen des appelants, invoquant les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, dans leur rédaction issue des dispositions de l’article 6 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, les intimés plaident que cet argument est inopérant car l’article 8, alinéa 2, du décret précité prévoit que les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du même code, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, soit le 5 novembre 2014.

Mais le Contrat de Bail a été renouvelé antérieurement entre les parties par actes extrajudiciaires réciproques du 27 septembre 2010. Par conséquent, les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, invoqués par les demandeurs, sont inapplicables au présent litige.

S’agissant de l’origine des infiltrations, les allégations de Monsieur Q R J K et de l’EURL LE LOFT sont inexactes. Le rapport d’expertise de 2007 ne situe aucunement l’origine des infiltrations alléguées sur la toiture de l’immeuble. Au contraire, l’expert judiciaire a rappelé qu’il n’a pu se prononcer faute de documents qu’il avait pourtant demandés, notamment, aux appelants.

Les intimés ajoutent que l’expert judiciaire n’a pas hésité à affirmer que les désordres à ce niveau seraient « de la responsabilité de Monsieur X», au mépris des prescriptions de l’article 238 du code de procédure civile, exigeant du technicien de ne jamais porter d’appréciation d’ordre juridique.

Subsidiairement au fond, les intimés prétendent que l’intégralité des désordres allégués par les appelants ne peut être imputée aux époux X, alors que le cyclone BEJISA était passé avec une violence telle qu’il a provoqué un décès et 17 blessés outre de nombreux dégâts sur l’Ile de La Réunion.

La violence de ce cyclone a contraint le Préfet du département de La Réunion à prendre un arrêté de catastrophes naturelles, publié le 18 janvier 2014. La cour, à l’instar du tribunal, tiendra dès lors compte de cette circonstance, afin d’écarter toute responsabilité des époux X dans l’apparition des désordres allégués par les appelants, contrairement à l’expert judiciaire qui n’en a pas tenu compte.

D’autre part, tout au long de son rapport définitif, l’expert judiciaire ne manque pas de rappeler un manque patent d’entretien du bar-discothèque exploité par l’EURL LE LOFT et loué par Monsieur Q R J K. Il liste à plusieurs reprises un manque d’entretien. Or, le locataire est contractuellement tenu d’assurer « l’entretien complet » des locaux en cause, ainsi que d’entretenir les lieux loués en « bon état de réparation locatives et d’entretien ». Force est de constater que cette obligation d’entretien n’a pas été respectée par les appelants, de sorte qu’ils sont mal venus à venir à ce jour alléguer leur propre turpitude et tenter ainsi d’imputer leurs propres manquements aux époux X. Les appelants ne sont donc aucunement fondés à invoquer une prétendue responsabilité des époux X dans l’apparition de prétendues infiltrations dans la toiture du local qui a été donné à bail à la société LOVE TO LOVE, puis à Monsieur Q R J K.

Selon les intimés, les appelants ne démontrent aucunement avoir engagé les frais afférents aux prétendus travaux qu’ils auraient entrepris. Ainsi, les factures de travaux produites ne portent aucunement la mention selon laquelle ces notes auraient été réglées par Monsieur Q R J K et/ou la société LE LOFT. S’agissant de l’étanchéité de la toiture, la société le LOFT produit un simple devis, partiellement lisible, qui n’a pas même été accepté par cette société, de sorte qu’il est permis de s’interroger sur la validité d’un tel devis, établi de surcroît en octobre 2013. En outre, si les prétendues infiltrations d’eau datent de la fin de l’année 2013, le constat d’huissier du 13 novembre 2013 n’apporte aucun élément quant à l’origine exact des « traces » et « flaques d’eau ».

Les intimés contestent enfin la valeur des attestations produites par les appelants, qui ont à l’évidence été établies par des personnes, soit liées par un lien de subordination juridique aux appelants, soit par des clients partageant naturellement une communauté d’intérêts avec les appelants.

*****

A la suite de sa constitution et de son intervention volontaire par conclusions N° 1 déposées par RPVA le 16 janvier 2020, la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur E X, demande à la cour de :

RECEVOIR son intervention volontaire ;

A titre principal

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Saint-E le 4 juillet 2018 en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur Q R J K et de l’EURL LE LOFT ;

A titre subsidiaire et par substitution de motifs,

DIRE ET JUGER que les demandes de Monsieur Q R J K et de l’EURL LE LOFT sont mal fondées;

En tout état de cause :

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Saint-E le 4 juillet 2018 seulement en ce qu’il a condamné Monsieur X et Madame X à payer à Monsieur Q R J K la somme de 150 euros au titre des travaux de la zone bar ;

DÉBOUTER Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT de l’ensemble de leurs demandes ;

Y ajoutant,

CONDAMNER in solidum Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT à verser à la SELARL HIROU, ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur E X, la somme de 15.000 euros en remboursement de la provision payée en exécution de l’ordonnance présidentielle du 4 octobre 2014 ;

CONDAMNER in solidum Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT à verser à la SELARL HIROU, ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur E X, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Le liquidateur précise que deux autres litiges sont pendants actuellement devant le tribunal judiciaire et la cour d’appel, le premier relatif à la résiliation du bail ; le second portant sur la fixation du loyer renouvelé. Au fond, l’intervenant volontaire prétend que les dispositions du bail sont dénuées de toute équivoque possible quant aux réparations du local qui, quelle que soit leur nature. Elles restent à la charge du preneur et alors même que les loyers ne sont plus honorés depuis 5 ans. Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT s’étant affranchis de la stipulation contractuelle pour saisir les juridictions étatiques alors qu’ils étaient privés du droit d’agir contre les époux X, c’est à bon droit que le tribunal de grande instance de Saint-E a retenu la fin de non-recevoir tirée du défaut du droit à agir.

A titre subsidiaire, si la cour devait estimer que les clauses contractuelles privant une partie d’un recours contre son co-contractant ne peuvent constituer une fin de non-recevoir tirée du défaut du droit d’agir (limitant ainsi la jurisprudence de la Cour de cassation aux seules clauses organisant des recours préalables interruptifs de prescription) de sorte que l’action de Monsieur Q R J K et de l’EURL LE LOFT serait L, elle n’en confirmerait pas moins le résultat du jugement en jugeant, par substitution de motifs, que les demandes sont mal fondées.

La concluante affirme que Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT tentent de critiquer le jugement rendu en arguant du droit commun du bail et, en particulier, des articles 1719 à 1721 du code civil. Mais, les appelants omettent de préciser que toutes ces dispositions sont supplétives de volonté, ce qu’a d’ailleurs retenu le premier juge. N’étant pas d’ordre public, les règles peuvent être contractuellement aménagées ou complétées ; le contrat peut même poser le principe inverse à celui prévu par la loi en mettant à la charge du preneur les travaux nécessités par l’usage des lieux et dispenser le bailleur de garantie. Or, en l’espèce, non seulement le bail indique que le preneur prend le local dans lequel il se trouve au moment de l’entrée en jouissance mais, de surcroît, il décharge expressément le bailleur de toute obligation d’entretien. En l’espèce, les stipulations contractuelles sont particulièrement détaillées et visent très précisément tous les travaux rendus nécessaires par la présence d’infiltrations.

Mais, l’intimé remarque que le jugement querellé a fait une distinction là où aucun texte n’impose de la faire de sorte que le tribunal a été amené à mettre à la charge des bailleurs des travaux alors qu’ils étaient eux aussi concernés par la clause exonératoire. En opérant une telle distinction, le tribunal a ordonné à tort aux bailleurs de prendre à leur charge les désordres affectant la zone bar alors que ces désordres entrant dans le champ d’application de la clause exonératoire ils doivent être mis à la charge du preneur.

Contrairement à ce qu’a affirmé le Tribunal, il n’y a aucunement à distinguer entre les différentes parties du local pour connaître les éventuels travaux qui seraient à la charge du preneur de ceux qui relèveraient du bailleur pas davantage qu’il n’est question de connaître l’origine des désordres pour désigner la personne sur laquelle pèseront les réparations. Les appelants ne sont donc aucunement fondés à invoquer une prétendue responsabilité des époux X dans l’apparition des infiltrations dans la toiture du local que les infiltrations soient d’origine ou qu’elles soient apparues en cours d’exécution du bail, qu’elles concernent la pièce principale ou qu’elles affectent la zone bar.

Enfin, la SELARL HIROU réclame la restitution de la provision de 15.000 euros allouée à Monsieur Q R J K et à l’EURL LE LOFT, par l’ordonnance de référé ayant ordonné l’expertise judiciaire en date du 2 octobre 2014. Selon le concluant, cette demande de restitution du montant de la provision n’est aucunement une demande nouvelle et se rattache suffisamment au litige actuel.

*****

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par note adressés à la suite de l’arrêt avant dire droit du 24 septembre 2021, la SELARL HIROU, ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur E X, a confirmé la déclaration de créance pour la somme de 50.000 euros déposée par Monsieur J K au passif de Monsieur E X. Il a justifié avoir contesté celle-ci par acte en date du 5 décembre 2019.

Selon la SELARL HIROU, l’EURL LELOFT n’a déclaré aucune créance au passif de la liquidation de Monsieur E X.

Les appelants n’ont pas répondu à l’invitation de la cour d’appel énoncée dans l’arrêt avant dire droit.
MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes en paiement contre Monsieur E X en liquidation judiciaire :

Aux termes de l’article L. 622-22 du code de commerce, sous réserve des dispositions de l’article L.

625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L.

626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article L 622-24 du même code prévoit qu’à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat.

Cette formalité est prévue à peine d’irrecevabilité.

Les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance et sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan dûment appelés. Elles tendent alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant (article L 622-22 du code de commerce).

Par jugement du 19 février 2019, le tribunal mixte de commerce de Saint-Y a ouvert une procédure de liquidation judiciaire au bénéfice de Monsieur E X à la suite de la résolution de son plan de redressement.

Il est désormais établi que Monsieur J K a déclaré sa créance au passif de la liquidation de Monsieur E X. Ainsi, sa demande est L.

Mais la demande de l’EURL LE LOFT, en ce qu’elle est dirigée aussi contre Monsieur E X, est irrecevable à son égard, même si sa demande dirigée contre Madame I A, épouse X reste L.

Sur la recevabilité de l’action contre les bailleurs :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le premier juge a considéré que les demandeurs ne disposent pas du droit d’agir, en vertu des stipulations du bail litigieux « CHARGES ET CONDITIONS ' 1° Etat » qui énonce (AC 6 et 7) qu’il (le preneur) « prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour vice de construction, dégradation, insalubrité, humidité, infiltration, cas de force majeure et toutes autres causes quelconques intéressant l’état des locaux, le preneur se déclarant prêt à supporter tous les inconvénients pouvant en résulter et à effectuer, à ses frais, toutes les réparations et remise en état que nécessiterait l’état des locaux, même celles nécessitées par la vétusté et l’usure. Par conséquent, il ne pourra exiger du bailleur aucune remise en état ni aucun travail, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet. »
Cette clause de non-recours constitue une dérogation licite aux dispositions de l’article 1721 du code civil, prévoyant que le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage ; s’il en résulte quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En effet, les dispositions de l’article 1721 du code civil ne sont pas d’ordre public et une clause de non recours peut y déroger comme c’est le cas en l’espèce.

Mais les appelants invoquent aussi les dispositions de l’article 1719 du code civil pour soutenir que le bailleur est tenu, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, à une obligation de délivrance de la chose louée afin que le preneur puisse tirer toute satisfaction de la chose et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Néanmoins, il est loisible aux parties d’insérer dans un contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge en vertu de l’article susvisé.

Les appelants se fondent enfin sur les constatations de l’expert judiciaire qui a relevé que :

- Les infiltrations sur le corps principal avant, la cabine Disc-Jockey, les réserves et sanitaires sont dues à des malfaçons à l’origine de la construction et concernant le clos/couvert du bâtiment ;

- Le phénomène est donc certainement présent depuis l’origine de la construction et n’a pu que s’amplifier au fur et à mesure du vieillissement des ouvrages, phénomène accentué par l’absence d’entretien.

Les appelants affirment que les bailleurs sont donc tenus des défauts d’étanchéité constatés par expert, antérieurs à la conclusion du bail, que les preneurs ignoraient et ne pouvaient déceler, rappelant ainsi la persistance de l’obligation de délivrance des bailleurs malgré la clause de non recours figurant au contrat litigieux conclu le 3 décembre 2001.

Or, les clauses du contrat de bail ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance d’un local en état de servir à l’usage contractuellement prévu (civile 3 – Pourvoi N° 1112970 ' arrêt du 31 octobre 2012).

Ainsi, considérant que les preneurs fondent leur action sur un manquement à l’obligation de délivrance des bailleurs, dont celui-ci ne peut être déchargé par le jeu de la clause de non recours, Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT sont recevables et disposent bien du droit d’agir à l’encontre des bailleurs.

La fin de non-recevoir sera donc écartée et le jugement querellé infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables partiellement les demandes de Monsieur Q R J K et de l’EURL LE LOFT.

Sur l’obligation de réparation des bailleurs :

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la clause insérée au bail commercial énonce que les preneurs acceptent de prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur, notamment en cas d’infiltration ou de force majeure.
Les parties ont aussi stipulé que le preneur se déclarait prêt à supporter tous les inconvénients pouvant en résulter et à effectuer, à ses frais, toutes les réparations et remise en état que nécessiterait l’état des locaux, même celles nécessitées par la vétusté et l’usure, s’interdisant même d’exiger du bailleur aucune remise en état ni aucun travail, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet.

Cette clause n’est pas illicite. Mais les appelants demandent à la cour de juger que les infiltrations affectant le local commercial s’identifient comme un manquement aux obligations du bailleur.

Ils invoquent à cet effet le rapport d’expertise judiciaire daté du 1er juin 2015, réalisé par Monsieur B, désigné par ordonnance de référé en date du 2 octobre 2014.

Selon l’expert, la visite des lieux a permis de constater des désordres dans quatre zones fonctionnelles, principalement caractérisées par des infiltrations d’eau.

Il ne précise rien à propos de la zone 1 intitulée « Corps principal avant » dans ses conclusions. Cependant, en page 13 du rapport, il a constaté des zones d’infiltration par la toiture, provoquant la déformation (tuilage) du plafond en plaques de plâtre ainsi qu’une infiltration dans la zone de danse, visible le long d’une retombée de poutre et au travers d’un encoffrement dans lequel passe un chemin de câbles. Depuis la toiture, l’Expert a constaté une pente de toit insuffisante, un état de la tôle très dégradé et des contrepentes dues à des déformations ponctuelles de la tôle de couverture.

Au-dessus de la zone « DANSE », il est relevé l’absence de continuité et d’étanchéité entre la tôle de couverture et le mur en relevé. Aucun dispositif ne permet d’assurer l’étanchéité de cette jonction qui reste à traiter. Enfin, de nombreuses aiguilles de filaos jonchent le toit ainsi que différents matériaux hétéroclites selon l’expert. Des reprises partielles d’étanchéités sommaires sont visibles mais ne respectent pas les règles de l’art.

La zone 2 « disc-jockey » : Selon l’Expert, la cabine se situe au-dessous de la jonction entre la couverture en tôle à l’avant du bâtiment et la toiture terrasse en béton armé, siège de nombreux travaux entrepris par le bailleur, Monsieur X. Il a relevé des traces d’infiltrations au droit des joints de deux plaques de faux plafond. Une fois sur le toit, Monsieur B a constaté l’absence de continuité et d’étanchéité entre la tôle de couverture et le mur en relevé, ainsi que l’absence de dispositif d’étanchéité. L’expert estime que les désordres sont dus à des malfaçons dans la construction initiale de l’immeuble.

La zone 3 est nommée « zone bar ». Les désordres proviennent, selon l’expert, de travaux réalisés par Monsieur X. Une infiltration au droit de la poutre devant le bar a été réparée par ce dernier. Depuis, l’infiltration s’est réduite. Cette zone n’était pas couverte à l’origine selon les déclarations du bailleur à l’Expert. Depuis les toitures, l’Expert a constaté que des travaux étaient en cours et en a déduit que les infiltrations devraient cesser à la fin des travaux, sous réserve de leur parfaite réalisation.

La zone 4 concerne les réserves et les sanitaires. L’expert conclut que les désordres sont causés par des malfaçon dans la construction initiale de l’immeuble. En page 15 de son rapport, il précise que le local de réserves est marqué par une infiltration avec endommagement du faux plafond. Dans Les sanitaires, l’expert remarque des infiltrations avec apparition de salpêtre et cloquage de la peinture. Des retouches de peinture ont été régulièrement réalisées afin de masquer les traces d’infiltration.

Depuis les toitures, Monsieur B a constaté, outre d’importants travaux comprenant l’installation d’un container, la présence d’un chéneau en bas de pente d’une section insuffisante, marqué par la corrosion dû à un manque d’entretien, l’absence de descente des eaux pluviales (EP), l’absence d’entoilage et de pente significative.

L’Expert écrit que la couverture au-dessus des sanitaires est non conforme en raison d’une pente de toiture insuffisante, d’un manque d’entretien, d’un état de la tôle dégradé, de la géométrie de la tôle créant un effet de chéneau, de l’absence d’évacuation d’eau pluviale en bas de pente.

Répondant aux chefs de mission (page 22 et suivantes du rapport), l’Expert conclut notamment que :

• Les infiltrations sur le corps principal sont dues à une malfaçon de la construction initiale du bâtiment ;

• La trace d’infiltration au droit des joints de deux plaques du faux plafond au-dessus de la cabine du disc-jockey sont causés par un défaut d’étanchéité de la toiture les recouvrant à cause d’une pente de toiture insuffisante, de l’absence de continuité et d’étanchéité entre la tôle de couverture et le mur en relevé, le manque d’entretien de la couverture ;

• Les infiltrations de la zone Bar sont principalement dues aux travaux d’aménagement entrepris par Monsieur X alors que le bailleur a précisé à l’Expert que ces travaux ont nécessité la suppression de l’ancienne étanchéité sans qu’aucune mesure palliative ne soit prise ;

• Les infiltrations dans les réserves et les sanitaires sont dues à un défaut de réalisation initial du bâtiment alors que ce phénomène est certainement présent depuis l’origine de la construction et n’a pu que s’amplifier au fur et à mesure du vieillissement des ouvrages, phénomène accentué par l’absence d’entretien.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que l’essentiel des désordres constatés par l’Expert sont dus à des défauts de conception ou de réalisation de la toiture de l’immeuble qui existaient déjà au moment de la conclusion du bail litigieux en décembre 2010 et alors que Monsieur E X avait parfois réalisé lui-même certains travaux.

La clause de non-recours rappelée plus haut ne peut cependant exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme consistant en l’occurrence en la mise à disposition d’un local adapté à l’activité clairement prévue par le contrat, à savoir « un bâtiment à usage de restaurant et bar comprenant une vaste salle et quatre pièces et sanitaires complets. »

Les appelants apportent donc la preuve que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance, nonobstant la clause de non-recours insérée au bail.

Néanmoins, l’Expert a aussi relevé en 2014 que les désordres étaient aussi causés par un manque d’entretien, cette obligation d’entretien restant à la charge des preneurs aux termes des stipulations contractuelles, pour la zone du disc-jockey et celle des réserves et des sanitaires.

Enfin, les désordres de la zone du bar font suite aux travaux entrepris par le bailleur lui-même.

Il conviendra donc de retenir ces éléments pour évaluer les préjudices subis par les appelants.

Le passage d’un cyclone à la fin de l’année 2013 était postérieur à la prise de possession des locaux par les preneurs alors que les désordres constatés par l’Expert préexistaient à cette catastrophe naturelle. Alors que les intimés ne produisent aucune pièce permettant de soutenir leur argumentation, il n’y a pas lieu de tenir compte de ce fait extérieur sans lien avec les préjudices allégués.

Sur l’évaluation des préjudices allégués par Monsieur Q R J K et L’EURL LE LOFT :

Les appelants demandent l’indemnisation de leurs préjudices comme suit :

39.150 euros au titre des travaux de réparation du local ;• 2.166,00 euros, au titre du préjudice matériel, relatif à la mise en place de projecteurs ainsi• que de la rénovation de peintures ;

• 187.316 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice de jouissance enduré sur la période d’avril 2014 à avril 2016.

Sur les travaux de réparation du local :

Les preneurs produisent une facture de travaux, éditée par la SARL AB SERVICES le 16 novembre 2015, numérotée 2015-345, d’un montant de 38.940,02 euros HT et établissant qu’elle avait été partiellement acquittée par deux acomptes pour un total de 15.576,02 euros.

Les travaux concernaient essentiellement l’intérieur du local de réserves et la toiture extérieure installée sur une surface de 20,82 m2 et 168,89 m2.

Cependant, l’Expert avait évalué le coût des travaux de la zone « Réserves et sanitaires » à la somme de 9.000 euros TTC. Il avait estimé le montant de la reprise des désordres de la cabine du disc-jockey et du corps principal avant à la somme de 27.000 euros TTC, ajoutant la somme de 150 euros au titre de la reprise des travaux réalisés par le bailleur pour la zone du bar et celle de 3.000 euros au titre du suivi de la maîtrise d''uvre.

Ainsi, la somme réclamée au titre du préjudice matériel par les appelants est justifiée.

Il y sera fait droit à hauteur de 38.940,02 euros, cette somme restant légèrement inférieure à l’évaluation de l’Expert judicaire.

Sur la mise en place de projecteurs ainsi que de la rénovation de peintures :

Les appelants réclament la somme de 2.166,00 euros correspondant à la mise en place de projecteurs ainsi que de la rénovation de peintures.

Ils produisent à cette fin diverses factures (pièce 21) relatives à la rénovation de peintures diverses intérieures et à l’entretien des locaux, notamment pour l’achat de projecteurs avec télécommandes, et leur pose.

Mais, il n’est pas suffisamment établi que ces dépenses aient été imposées par les manquements des bailleurs. Cette demande doit être rejetée.

Sur le préjudice de jouissance pour la période d’avril 2014 à avril 2016 :

Selon les dispositions des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de prouver les faits qu’ils allèguent.

Pour justifier de leur préjudice de jouissance au cours des deux années 2014 et 2016, estimé à la s o m m e d e 1 8 7 . 3 1 6 e u r o s , l e s a p p e l a n t s v e r s e n t a u x d é b a t s u n e s e u l e a t t e s t a t i o n d e l’Expert-comptable de la SARL COMPTA OUEST, relatant que le chiffre d’affaires hors taxes a subi une baisse dégressive au cours des années 2013 à avril 2016. Il y est mentionné que le chiffre d’affaire hors taxe s’élevait aux sommes suivantes :

893.661 euros pour la période de mai 2013 à avril 2014 ;• 782.941 euros de mai 2014 à avril 2015 ;• 706.345 euros de mai 2015 à avril 2016.•

La baisse du chiffre d’affaires pour l’exercice 2015 / 2016 représente ainsi 76.596 euros tandis que celle pour l’exercice 2014 / 2015 représente la somme de 110.720 euros.
Toutefois, les appelants ne produisent au soutien de cette prétention que l’attestation de l’Expert-comptable et quatre attestations, dont deux émanent de salariés des appelants, qui évoquent de manière générale l’existence de fuites d’eau générant parfois le mécontentement de clients et la neutralisation de certains espaces.

Ces éléments sont insuffisants pour établir que la perte du chiffre d’affaires alléguée est directement et exclusivement causée par les désordres affectant l’immeuble, d’autant que les preneurs restaient tenus d’entretenir les locaux et qu’ils ont réalisé des travaux de reprise des désordres seulement à partir du mois de septembre 2015 au regard du paiement des acomptes à la SARL AB SERVICES (pièce N° 20 des appelants).

En conséquence, la demande formée au titre de la perte du chiffre d’affaire, constitutive d’un préjudice de jouissance doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur de Monsieur X :

Compte tenu des sommes restant dues aux preneurs, il n’y pas lieu d’accueillir la demande de restitution de la provision de 15.000 euros ordonnée par le juge des référés puisque cette somme, si elle a été versée, viendra en déduction des sommes restant dues aux appelants.

Sur les autres demandes :

Les sommes revenant à Monsieur Q R J K et L’EURL LE LOFT seront fixées au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur E X tandis que Madame I A, épouse X, sera condamnée à les payer aux appelants.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande relative à l’exécution forcée hypothétique ou sur l’application du décret du n° 2016-230 du 26 février 2016 ou de l’arrêté du même jour, ces mesures étant réglementées et s’imposant aux parties.

Mais les dépens seront dus par les intimés, fixés notamment au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur E X, tandis que les appelants sont en droit de se voir allouer une indemnité au titre de leurs frais irréptibles qui sera fixée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement querellé en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

DECLARE L l’action de Monsieur Q R J K ;

DECLARE IRRRECEVABLE l’action de l’EURL LE LOFT à l’égard de la liquidation de Monsieur E X ;

DECLARE L l’action de l’EURL LE LOFT à l’égard de Madame I A, épouse X ;

DIT et JUGE que les époux X ont manqué à leur obligation de délivrance conforme du local commercial, incluant le clos et le couvert, en délivrant un local commercial affecté par des malfaçons ayant provoqué des infiltrations d’eau ;
FIXE le préjudice matériel de Monsieur Q R J K et de l’EURL LE LOFT à la somme de 38.940,02 euros ;

CONDAMNE Madame I U V A, épouse X, à payer à Monsieur Q R J K et à l’EURL LE LOFT la somme de 38.940,02 euros ;

FIXE cette somme au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur E X ;

DEBOUTE Monsieur Q R J K et l’EURL LE LOFT de leurs autres demandes d’indemnisation ;

REJETTE la demande reconventionnelle en restitution d’une provision de 15.000 euros présentée par la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur de Monsieur E X ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande relative à l’exécution forcée hypothétique ou sur l’application du décret du n° 2016-230 du 26 février 2016 ou de l’arrêté du même jour ;

CONDAMNE Madame I U V A, épouse X, à payer conjointement à Monsieur Q R J K et à l’EURL LE LOFT une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

FIXE cette somme au passif de la liquidation de Monsieur E X ;

CONDAMNE Madame I U V A, épouse X, aux dépens de l’appel et de la première instance ;

DIT qu’ils seront fixés au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur E X.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT 1. W AA AB AC

6 impasse Ferdinand, Rampes de Saint-François