ARRÊT N°25/

SP

R.G : N° RG 22/01811 – N° Portalis DBWB-V-B7G-F2FM

S.C.I. VERONE

C/

[U]

[S]

[O]

S.C. SCCV MON [Localité 13]

S.A.R.L. TANGRAM ARCHITECTURE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

S.C.I. ALBATROS ASSET MANAGEMENT

RG 1èRE INSTANCE : 21/01521

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 30 JUIN 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 17] en date du 15 NOVEMBRE 2022 RG n°: 21/01521 suivant déclaration d’appel en date du 16 DECEMBRE 2022

APPELANTE :

S.C.I. VERONE

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentant : M^e Ingrid BLAMEBLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

Monsieur [W] [U]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentant : M^e Thibaut BESSUDO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Monsieur [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentant : M^e Eric LEBIHAN de la SAS LEGALYS OI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C. SCCV MON [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentant : M^e Thibaut BESSUDO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. TANGRAM ARCHITECTURE

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentant : M^e Tania LAZZAROTTO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentant : M^e Tania LAZZAROTTO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. ALBATROS ASSET MANAGEMENT

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentant : M^e Frédéric CERVEAUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 29/09/2024

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 février 2025 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 30 avril 2025 prorogé par avis au 30 mai 2025 puis au 30 juin 2025.

Greffiere lors des débats : Sarah HAFEJEE.

Greffiere lors de la mise à disposition : Nathalie BEBEAU.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 juin 2025.

* * *

LA COUR

Selon actes notariés signés les 3 février et 11 mars 2015, Mme [T] [C] [I] et la SCI Vérone se sont portées acquéreurs de deux villas mitoyennes en VEFA, situées à Saint Denis de La Réunion.

Les villas étaient construites par la SCCV Mon [Localité 13], assurée auprès de la compagnie Élite Insurance aussi bien pour l’assurance dommage-ouvrage que pour la police d’assurance constructeur non réalisateur.

Selon des PV dressés les 15 juin et 4 août 2015, Mme [I] (villa n° 1) et la SCI Vérone (villa n° 2) réceptionnaient avec des réserves leurs villas respectives.

Rapidement, les acquéreurs constataient l’apparition de désordres dans les parties privatives et communes.

Fin 2015, Mme [I] demandait à la SCCV Mon [Localité 13] de faire vérifier l’installation électrique.

Le cabinet [G], alors mandaté, décrivait « une installation dangereuse » dans son rapport du 7 décembre 2015.

Par suite, le cabinet Viridi Diagnostic, mandaté par la SCI Vérone, concluait à l’existence d’anomalies sur l’installation électrique intérieure dans son rapport du 20 mars 2017.

Le 7 mars 2017, suite à l’apparition de traces de boursouflures et de déteinte de la peinture en plafond dans les deux chambres côté cour avant de sa villa, la SCI Vérone effectuait une déclaration de sinistre conduisant à une mesure d’expertise amiable réalisée par le cabinet Eurisk.

Dans son rapport du 6 juin 2017, celui-ci notait un défaut de membrane d’étanchéité au droit de la pissette avant la boite à eau et un défaut de calfeutrement du fourreau dans la boite à eau.

En janvier 2018, Mme [I] et la SCI Vérone subissaient d’importantes infiltrations affectant leurs villas respectives et saisissaient le juge des référés. Par ordonnance du 3 mai 2018, rectifiée par décision du 29 novembre 2018, ce dernier ordonnait une mesure d’expertise.

Suite à l’apparition de nouvelles infiltrations en janvier 2019, une extension de mission était demandée ainsi que la mise en cause de la SARL Tangram Architecture -la société Tangram) et de son assureur de responsabilité civile décennale, la Mutuelle des Architectes Français (la MAF).

Cette double demande était accueillie par une décision du 31 octobre 2019.

Le 9 juillet 2020, M. [M], l’expert judiciaire désigné, déposait son rapport définitif.

C’est dans ces conditions et s’appuyant sur ce rapport d’expertise judiciaire que Mme [I], la SCI Vérone et le [Adresse 20], par actes des 15 et 22 avril et 21 juin 2021, assignaient la SCCV Mon [Localité 13] la société Tangram, la MAF, MM. [S], [O] et [U], et la SCI Albatros Asset Management (la SCI Albatros), aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices.

La SCI Vérone a sollicité la condamnation in solidum de la SCCV, la société Tangram et la MAF, à savoir les sommes de :

-56.928,88 euros, à parfaire en considération du coût de reprise de désordres électrique, au titre de la reprise des désordres de nature décennale,

-100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de dépréciation de la valeur vénale de la villa,

-40.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi avant et jusqu’à la réalisation des travaux de reprises des désordres ;

Et ont également sollicité la condamnation des associés de la SCCV à hauteur de leurs parts sociales respectives.

La SCCV et M. [U] ont conclu au débouté des demandes formées par la SCI Vérone au titre de la reprise des désordres D10 et D13 et, subsidiairement ils ont appelé en garantie la société Tangram pour eux, mais également pour MM. [U] et [O] et pour la SCI Albatros.

M. [O] a conclu au rejet des prétentions des demandeurs.

La société Tangram et la MAF ont conclu au débouté des prétentions des demandeurs au titre de la reprise des désordres D10 et D13, la réparation de leurs préjudices de dépréciation et de jouissance, ainsi qu’au débouté de l’appel en garantie formé par la SCCV et M. [U] à l’encontre de la société Tangram et, si une condamnation devait être prononcée à leur encontre, ils ont demandé à ce que la SCCV ainsi que ses membres à proportion de leur part respectives soit condamnés.

Ni M. [S] ni la SCI Albatros n’ont constitué avocat.

Par jugement en date du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

« CONDAMNE in solidum la SCCV MON [Localité 13], la SARL TANGRAM ARCHITECTURE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCE (MAF), à payer au [Adresse 20] la somme de 41 976,33 EUROS TTC avec intérêts au taux légal à compter du 15/04/2021 ;

CONDAMNE in solidum, la SARL TANGRAM ARCHITECTURE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCE (MAF), à payer au [Adresse 20] la somme de 4 687,20 EUROS TTC avec intérêts au taux légal à compter du 15/04/2021 ;

CONDAMNE in solidum la SCCV MON [Localité 13], la SARL TANGRAM ARCHITECTURE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCE (MAF), à payer à Madame [T] [I] la somme de 25 511,61 EUROS TTC avec intérêts au taux légal à compter du 15/04/2021 ;

CONDAMNE in solidum la SARL TANGRAM ARCHITECTURE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCE (MAF) à payer à Madame [T] [I] la somme de 1 258,60 EUROS avec intérêts au taux légal à compter du 15/04/2021 ;

CONDAMNE in solidum la SCCV MON [Localité 13] et la SARL TANGRAM ARCHITECTURE à payer à Madame [T] [I] la somme de 10 000 EUROS à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE in solidum la SCCV MON [Localité 13], la SARL TANGRAM ARCHITECTURE et son assureur de responsabilité civile décennale, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCE (MAF) à payer à la SCI VERONE la somme de 23 516,30 EUROS avec intérêts au taux légal à compter du 15/04/2021 ;

CONDAMNE in solidum la SARL TANGRAM ARCHITECTURE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCE (MAF) à payer à la SCI VERONE la somme de 434 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15/04/2021 ;

CONDAMNE in solidum la SCCV MON [Localité 13] et la SARL TANGRAM ARCHITECTURE à payer à la SCI VERONE la somme de 10 000 EUROS à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à payer les sommes de :

5 456,92 EUROS au [Adresse 20]

4 616,51 EUROS à Madame [T] [I]

4 357,12 EUROS à la SCI VERONE.

CONDAMNE la SCI ALBATROS ASSET MANAGEMENT à payer les sommes de

10 494,08 EUROS au [Adresse 19]

8 877,90 EUROS à Madame [I] ;

8 379, 08 EUROS à la SCI VERONE.

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer les sommes de

15 531,24 EUROS au [Adresse 20]

13 139,30 EUROS à Madame [I]

12 401,03 EUROS à la SCI VERONE.

CONDAMNE Monsieur [R] [S] à payer les sommes de

10 494,08 EUROS au [Adresse 20]

8 877,90 EUROS à Madame [T] [I]

8 379,08 EUROS à la SCI VERONE.

Le tout avec intérêts au taux légal dus à compter de l’assignation du 15/04/2021.

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ;

CONDAMNE in solidum la SCCV MON [Localité 13], la SARL TANGRAM ARCHITECTURE, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCE (MAF), Monsieur [N] [O], la SCI ALBATROS ASSET MANAGEMENT, Monsieur [W] [U] et Monsieur [R] [S] à payer au [Adresse 20], à Madame [T] [I] et à la SCI VERONE la somme de 7 000 EUROS en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM la SCCV MON [Localité 13], la SARL TANGRAM ARCHITECTURE, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCE (MAF), Monsieur [N] [O], la SCI ALBATROS ASSET MANAGEMENT, Monsieur [W] [U] et Monsieur [R] [S] aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

Par déclaration du 16 décembre 2022, la SCI Vérone a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant une ordonnance rendue le 21 décembre 2022.

Le 16 mars 2023, la SCI Vérone a déposé ses uniques conclusions.

Le 31 mars 2023, la SCI Vérone a signifié sa déclaration d’appel et ses uniques conclusions à la SCCV Mon [Localité 13], MM. [S], [O] et [U], et la SCI Albatros Asset Management.

Le 13 avril 2023, la MAF et la SARL Tangram ont déposé leurs premières conclusions.

Le 12 mai 2023, la MAF et la SARL Tangram ont signifié la déclaration d’appel et leurs premières conclusions à MM. [O] et [S].

Le 16 juin 2023, M. [O] a déposé ses premières conclusions.

Le 26 juin 2023, la SCCV Mon [Localité 13] a déposé ses uniques conclusions.

Le 30 juin 2023, la SCI Albatros a déposé ses uniques conclusions.

M. [S] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2024.

***

Aux termes de ses uniques conclusions d’appelant déposées le 16 mars 2023, la SCI Vérone demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

.Limité la condamnation in solidum de la SCCV Mon [Localité 13], la SARL Tangram et son assureur de responsabilité civile décennale, la MAF, à payer à la SCI Vérone, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, la somme de 23.516,30 euros avec intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2021,

.Limité la condamnation in solidum de la SARL Tangram et la MAF à payer à la SCI Vérone, sur le fondement des dispositions de l’ancien article 1147 du code civil, la somme de 434,00 euros avec intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2021,

.Limité la condamnation in solidum de la SCCV Mon [Localité 13] et la SARL Tangram à payer à la SCI Vérone la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

.Limité la condamnation de M. [O] à payer à la SCI Vérone la somme de 4.357,12 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2021,

.Limité la condamnation de la SCI Albatros à payer à la SCI Vérone la somme de 8.379,08 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2021,

.Limité la condamnation de M. [U] à payer à la SCI Vérone la somme de 12.401,03 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2021,

.Limité la condamnation de M. [S] à payer à la SCI Vérone la somme de 8.379,08 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2021,

.Débouté les parties de toutes demandes plus amples et notamment débouté la SCI Vérone de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de dépréciation de son bien et de sa demande de réparation au titre de la reprise des désordres D8, D10 et D13 ;

Statuant de nouveau sur ces dispositions réformées, et ajoutant aux condamnations d’ores et déjà prononcées par le jugement critiqué :

— Condamner in solidum la SCCV Mon [Localité 13], la SARL Tangram et son assureur de responsabilité civile décennale et de responsabilité civile professionnelle, la MAF, à payer à la SCI Vérone, sur le fondement principal de l’article 1792 du code civil, ou à tout le moins sur celui subsidiaire de l’article 1147 ancien du même code, les sommes de :

.130.878, 13 euros TTC, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction, base 2020 (date des évaluations de l’Expert judiciaire) au titre de la reprise des désordres D8 et D13 affectant la villa numéro 2 de la résidence Mon [Localité 13],

.100.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de dépréciation de la valeur vénale de la villa numéro 2 de la résidence Mon [Localité 13],

.60.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi avant et jusqu’à réalisation des travaux de reprise des désordres affectant la villa numéro 2 de la résidence Mon [Localité 13],

.L’ensemble de ces sommes portant intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2021, date de l’exploit introductif de première instance ;

— Condamner M. [O], associé de la SCCV Mon [Localité 13] à hauteur de 13% des parts sociales, à payer à la SCI Vérone la somme de 37.814,15 euros avec intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2021, date de l’exploit introductif de première instance ;

— Condamner la SCI Albatros, associée de la SCCV Mon [Localité 13] à hauteur de 25% des parts sociales, à payer à la SCI Vérone la somme de 72.719,53 euros avec intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2021, date de l’exploit introductif de première instance ;

— Condamner M. [U], associé de la SCCV Mon [Localité 13] à hauteur de 37% des parts sociales, à payer à la SCI Vérone la somme de 107.624,90 euros avec intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2021, date de l’exploit introductif de première instance ;

— Condamner M. [S], associé de la SCCV Mon [Localité 13] à hauteur de 25% des parts sociales, à payer à la SCI Vérone la somme de 72.719,53 euros avec intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2021, date de l’exploit introductif de première instance ;

— Condamner solidairement la SCCV Mon [Localité 13], la SARL Tangram, la MAF, M. [O], la SCI Albatros et MM. [U] et [S] à payer à la SCI Vérone la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimée déposées le 13 juin 2023, la MAF et la SARL Tangram demandent à la cour de :

A titre principal:

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

.Limité la condamnation solidaire de la SCCV Mon [Localité 13], la SARL Tangram et son assureur de responsabilité civile décennale, la MAF, à payer à la SCI Vérone, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, à la somme de 23.516,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2021,

.Limité la condamnation solidaire de la SARL Tangram Architecture et la MAF à payer à la SCI Vérone, sur le fondement des dispositions de l’ancien article 1174 du code civil, à la somme de 434 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2021,

.Limité la condamnation solidaire de la SCCV Mon [Localité 13] et la SARL Tangram à payer à la SCI Vérone la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

.Débouté les parties de toutes demandes plus amples et notamment débouté la SCI Vérone de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de dépréciation de son bien et de sa demande de réparation au titre de la reprise des désordres D8, D10 et D13 ».

A titre subsidiaire, si la responsabilité de l’Architecte devait être retenue par la cour :

— Limiter toute condamnation qui serait prononcée au titre de la reprise du désordre D10 à hauteur du montant retenu par l’expert judiciaire dans son rapport définitif, soit 32.978,58 euros TTC ;

— Débouter la SCI Vérone de sa demande au titre d’un préjudice de dépréciation de la valeur vénale de son bien en ce qu’elle est injustifiée ;

— Débouter la SCI Vérone de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance pendant les travaux, en ce qu’elle est injustifiée ;

— Condamner in solidum la SCCV Mon [Localité 13] ainsi que ses membres, à proportion de leurs parts respectives, à savoir :

M. [O] dans la limite de 13%,

La SCI Albatros dans la limite de 25%,

M. [U] dans la limite de 37%,

M. [S] dans la limite de 25%,

à relever et garantir indemnes la SARL Tangram et la MAF de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre sur les demandes de la SCI Vérone formulées au titre de la reprise des désordres D8 et D13 (130.878,13 euros) de la réparation d’un préjudice de dépréciation de son bien (100.000 euros) ainsi qu’au titre d’un préjudice de jouissance (60.000 euros à parfaire) ;

En tout état de cause :

— Condamner la SCI Vérone à payer à la SARL Tangram et à la MAF la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

***

Aux termes de ses uniques conclusions d’intimée déposées le 26 juin 2023, la SCCV Mon [Localité 13] et M. [U] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a notamment débouté la SCI Vérone de ses demandes tendant à voir condamner la SARL Tangram et la MAF au paiement des travaux préconisés par l’expert au titre des désordres D8 D 10 et D13 ainsi qu’ à la réparation de prétendus préjudices de dépréciation et de jouissance.

Et en particulier :

A titre principal :

— Voir dire et juger que les espaces en sous-sol des villas n° 1 et 2 de la Résidence Mon [Localité 13] sont contractuellement des vides sanitaires ;

— Dire que les désordres D10 et D13 sont insusceptibles d’engager la responsabilité civile décennale des concluants et ce en raison de l’absence de caractère décennal des désordres ;

Et en conséquence

— Débouter la SCI Vérone de leurs demandes formulées au titre de la reprise des désordres D10 et D13 (32.978,58 euros), de la réparation d’un préjudice de dépréciation de leurs biens respectifs (soit 100.000 euros chacun) ainsi qu’au titre d’un préjudice de jouissance en raison du caractère inhabitable du vide sanitaire ;

— Dire que les désordres D8 et D18 sont insusceptibles d’engager la responsabilité civile décennale des concluants en raison de leur caractère purement esthétique ;

— Dire que les désordres D19, D20 et D21 sont la conséquence d’un défaut d’entretien par le [Adresse 20] et que la responsabilité contractuelle de la SARL Tangram est donc exclue ;

A titre subsidiaire si une condamnation devait être prononcée à l’encontre des concluants :

— Condamner in solidum la société Tangram à relever et garantir indemnes la société Mon [Localité 13], M. [O], la SCI Albatros et M. [U] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre

En tout état de cause :

— Condamner tout succombant à payer à la société Mon [Localité 13], M [O], la SCI Albatros et M. [U] la somme de 4.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

***

Aux termes de ses uniques conclusions d’intimée déposées le 30 juin 2023, la SCI Albatros demande à la cour de :

A titre principal :

— Juger l’appel incident de la SCI Albatros ;

— Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il retenu la mise en cause personnelle des associés de la SCCV Mon [Localité 13] et condamné en cette qualité la SCI Albatros ;

Subsidiairement :

— Juger que les acquéreurs se sont immiscés dans la réalisation des travaux et qu’ils voient leur responsabilité engagée pour les désordres affectant le vide sanitaire et en lien avec sa transformation;

— Juger que la MAF et la société Tangram Ingénierie relèveront la SCI Albatros indemne de toutes condamnations ;

En tout état de cause :

— Sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, condamner la SCI Vérone et Mme [I] aux entiers dépens ;

— Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI Vérone et Mme [I] à payer chacun à la SCI Albatros la somme de 3 000 euros ;

— A défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt à intervenir, condamner la SCI Vérone à payer à la SCI Albatros le montant des sommes retenues par l’huissier chargé de l’exécution forcée au titre de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers), modifié par le décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée déposées le 24 janvier 2024, M. [O] demande à la cour de :

— Rejeter en tous leurs points les prétentions des demandeurs ;

A cet effet :

— Juger que la vente concerne bien un bâtiment comportant un vide sanitaire et rien d’autre et en conséquence rejeter l’ensemble des demandes injustifiées de la demanderesse ;

— Juger que le promoteur a parfaitement respecté les normes techniques dans la réalisation du vide sanitaire en sous-sol, et notamment le DTU qui n’impose pas de système d’étanchéité ou de drainage s’agissant de murs enterrés, et qui admet comme étant normale dans son fonctionnement l’arrivée potentielle d’eau de ruissellement ;

— Juger qu’en terme de construction, il n’y a pas d’atteinte ni à la solidité et que les éléments bâtis sont conformes à ce qui était attendu à propos de l’ouvrage en sous-sol ;

— Juger qu’il n’est pas contesté que le permis de construire fait bien état d’un vide sanitaire et que la construction respecte bien cette destination ;

— Juger que le promoteur a constamment averti les acquéreurs de ce que l’ouvrage consistait bien en un vide sanitaire, et non en un espace destiné à une zone d’habitation permanente ;

— Juger que ce sont les acquéreurs qui ont sollicité de recevoir des types d’aménagements potentiels, sans que ces illustrations ne préjudicient à la nécessité de procéder à des travaux de conformité, en cas de changement de destination décidée par les acquéreurs ;

— Juger que ces acquéreurs ne sont pas en mesure de produire des avenants ou autres contrats permettant de constater qu’ils avaient missionnés le promoteur à l’effet de changer le programme d’aménagement en transformant le vide sanitaire en une autre catégorie de local ;

— Juger que les acquéreurs n’étaient ni ignorants de la réglementation de l’urbanisme, ni naïfs dans l’idée de récupérer quasi gracieusement un volume considérable de zone d’habitation ;

— Juger que ces acquéreurs ont bien cherché à grignoter progressivement sur cet espace de vide sanitaire, tout en étant constamment alerté sur le fait qu’il s’agissait justement d’un vide sanitaire ;

— Juger que les acquéreurs ne peuvent invoquer le préjudice de la perte de l’usage de zone d’habitation permanents, là où justement ils sont dans l’incapacité de produire une autorisation d’urbanisme leur faisant bénéfice de l’affectation du vide sanitaire en zone d’habitation permanente ;

— Juger que la responsabilité de la SCCV Mon [Localité 13] concernant l’usage par les acquéreurs de ce vide sanitaire, étant inexistante, la SCI Vérone n’est pas fondée à solliciter la condamnation des associés de ladite SCCV de ce chef, s’agissant notamment M. [O] ;

— Juger au demeurant que lors de la mise en cause en première instance des associés de la SCCV n’a pas été précédé d’un titre exécutoire dont aurait disposé la SCI Vérone, comme également Mme [I] contre la SCCV Mon [Localité 13], ce qui empêchait une action directe contre les associés de cette SCCV ;

— Réformer en conséquence la décision de première instance, en ce qu’elle a prononcé la condamnation personnelle de M. [O], pris en sa qualité d’associé de la SCCV ;

— Juger la SCI Vérone de mauvaise foi et rejeter ses entières demandes ;

— Condamner cette dernière au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais d’instance.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par message RPVA du 19 février 2025, la cour, au visa des articles 16 et 13, 367, 125 et 32 du code de procédure civile, a invité les parties à faire toutes observations utiles sur les points suivants :

1/ opportunité d’une jonction des dossiers 22/1811 et 23/182

2/ recevabilité des demandes formées par la SCI Albatros Asset Management à l’encontre de Mme [I] qui n’est pas dans la cause

3/ recevabilité des demandes formées par la SCI Albatros Asset Management à l’encontre de la société Tangram Ingénierie qui n’est pas dans la cause

4/ recevabilité des demandes formées par M. [O] à l’encontre de Mme [I] qui n’est pas dans la cause

A la date du 1er avril 2025, soit plus d’un mois après l’avis du 19 février 2025, les parties n’ont pas adressé d’observations. Il convient de considérer qu’elles n’ont pas répondu à la demande de la cour.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel

Pour rappel, la SCI Vérone demande à la cour de :

*condamner in solidum la SCCV, la société Tangram et la MAF, sur le fondement principal de l’article 1792 du code civil, « ou à tout le moins sur celui subsidiaire de l’article 1147 ancien du même code », à lui payer les sommes suivantes, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2021, date de l’exploit introductif de première instance :

-130.878,13 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction base 2020 au titre de la reprise des désordres D8 et D13

-100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de dépréciation de la valeur vénale de la villa

-60.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi avant et jusqu’à la réalisation des travaux de reprise

*condamner les associés de la SCCV à hauteur de leurs parts respectives, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2021.

La société Tangram et la MAF sollicitent la confirmation du jugement entrepris. Subsidiairement, si la responsabilité de la société Tangram, architecte devant être retenue, ils demande à la cour de limiter la condamnation prononcée au titre du désordre D10 (il faut lire les désordres D8 et D13, le désordre D10 concernant Mme [I], acquéreur de l’autre villa) au montant retenu par l’expert judiciaire), soit la somme de 32.978,58 euros

La SCCV et M. [U] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Vérone de ses demandes tendant à les voir condamnée au paiement des travaux préconisés par l’expert au titre des désordres D8, D10 et D13 (il faut lire les désordres D8 et D13 uniquement, le désordre D10 ne concernant que Mme [I], acquéreur de l’autre villa) ainsi qu’à la réparation des préjudices de dépréciation et de jouissance. Subsidiairement, ils demandent, pour eux, mais aussi en faveur de M. [O] et de la SCI Albatros, à être garantis par la société Tangram.

La SCI Albatros sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu la mise en cause personnelle des associés de la SCCV et l’a condamnée en cette qualité. Subsidiairement, elle demande à être garantie par la société Tangram Ingénierie (il faut lire la société Tangram Architecture, s’agissant manifestement d’une erreur de plume) et la MAF.

M. [O] demande à la cour de « réformer » la décision de première instance en ce qu’elle a prononcé sa condamnation personnelle en sa qualité d’associé de la SCCV.

M. [S] n’a pas constitué avocat.

Sur ce,

Vu les articles 125 et 32 du code de procédure civile

La cour constate que la SCI Albatros Asset Management a formé des demandes à l’encontre de Mme [I], or celles-ci ne sont pas dans la cause. Il s’ensuit que ces demandes sont irrecevables.

Pareillement, M. [O] a formé des demandes à l’encontre de Mme [I], qui n’est pas dans la cause. Il s’ensuit que ces demandes sont également irrecevables.

Par ailleurs, la cour observe que si dans le dispositif de ses conclusions la SCCV et M. [U] demandent à la cour de « DIRE que les désordres D19, D20 et D21 sont la conséquence d’un défaut d’entretien par le SDC de la résidence [16] et que la responsabilité contractuelle de la société Tangram est donc exclue, force est de constater que ces désordres ne concernent pas la SCI Vérone, mais uniquement le SDC. La cour n’a donc pas à statuer sur ce point.

Enfin, la cour rappelle que par message RPVA du 14 février 2025, il a été demandé à la SCI Albatros de déposer son dossier de plaidoirie et qu’au 4 avril 2025, ledit dossier n’est toujours pas parvenue à la cour. Dans ces conditions, l’affaire sera jugée sur les seules conclusions, à l’exclusion de toute éventuelles pièces.

Sur la mise en cause personnelle des associés de la SCCV

Sur le fondement de l’article L. 211-2 du code de la construction, les premiers juges ont jugé recevable la mise en cause des associés de la SCCV, relevant que le juge des référés par décisions des 3 mai et 29 novembre 2018 avait condamné la SCCV à payer à chaque requérant la somme de de 2.500 euros à titre de provision et qu’en dépit de trois commandements d’avoir à payer les sommes dues, délivrés le 20 novembre 2020, la SCCV justifiait d’un paiement partiel mais ne justifiait pas avoir soldé sa dette en cours d’instance.

La SCI Albatros soutient que contrairement à ce que retiennent les premiers juges, une mise en demeure infructueuse de la société ne suffit pas : l’action contre les associés requiert un titre préalable contre la société. Elle fait valoir que l’ordonnance de référé, au surcroît non assortie de l’exécution provisoire, n’est pas le titre exécutoire prévu par les textes.

Sur ce,

Il résulte des articles L. 210-1 du code de la construction et de l’habitation que le statut des sociétés civiles de construction constituées en vue de la vente d’immeubles sont régis par les article L. 211-1 à L. 211-4 dont les dispositions sont d’ordre public.

Aux termes de l’article L. 211-2 du même code :

«Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.

Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu’après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n’a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d’assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n’a pas été indemnisé. »

Les associés d’une SCCV sont ainsi tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux et non par part virile ; il s’agit d’une responsabilité indéfinie mais non solidaire de chaque associé sur l’ensemble de son patrimoine.

S’agissant de la mise en 'uvre de la responsabilité des associés, deux conditions sont nécessaires :

Par dérogation au droit commun des sociétés civiles qui exige que le créancier ait préalablement et vainement poursuivi la personne morale avant de pouvoir agir contre les associés (C. civ., art. 1858), l’article L. 211-2 ne prévoit, comme première condition à l’action, qu’une mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse

Une mise en demeure est, par ailleurs, inutile en raison de l’insolvabilité avérée de la société, lorsqu’elle a été placée en redressement judiciaire ou liquidation de biens ou si la clôture de la liquidation de la SCI de construction -vente a été publiée.

La deuxième condition à l’action des créanciers sociaux contre la société est l’existence d’une dette sociale prouvée.

La preuve du caractère social de la dette peut résulter de l’aveu ou de l’acceptation des associés ou d’un titre exécutoire (acte notarié ou jugement).

Toutefois la jurisprudence n’exige pas que le titre soit définitif. Jugé qu’une ordonnance de référé condamnant la société au paiement de diverses sommes est suffisante (Cass. 3e civ., 17 juill. 1988) de même qu’un jugement admettant à titre provisionnel la créance au passif d’une société en liquidation de biens (Cass. 3e civ., 24 oct. 1990, n° 88-16.123). En cas de procédure collective, la preuve résulte suffisamment de l’admission au passif social de la créance produite (Cass. com., 18 janv. 1994).

Dès lors, la condition posée pour voir l’action subsidiaire exercée contre les associés prospérer est celle du caractère infructueux de la mise en demeure à la SCCV sans que la SCI Vérone n’ait à prouver qu’elle a effectué de vaines poursuites.

En l’espèce, suivant ordonnance du 3 mai 2018, rectifiée le 29 novembre 2018, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Saint-Denis a ordonné une mesure d’expertise, désigné M. [E] pour un procéder et condamné un solidum la SCCV Mon [Localité 13] et son assureur, la société Élite Insurance Company, à verser à la SCI Vérone une provision ad litem de 2.500 euros.

Puis, le 20 novembre 2020 la SCI Vérone a fait délivrer à la SCCV un commandement aux fins de saisie-vente d’avoir à payer la somme de 3.480,80 euros se décomposant comme suit :

— principal d’ouverture 2.500,00 €

— article 700 CPC 700,00 €

— intérêts acquis au taux annuel de 0,87%

70,99 €

— émolument proportionnel (art. A444-31 C.Com) 21,96 €

— coût de l’acte TTC 187,85 €

Un procès-verbal de saisie-vente transformé en procès-verbal de carence a été dressé le 18 janvier 2021.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que les premiers juges ont jugé recevable la mise en cause des associés de la SCCV.

Sur la responsabilité décennale de la SCCV et de la société Tangram au titre des désordre D8 et D13

Après avoir repris les éléments relevés par l’expert judiciaire, à savoir pour les désordres D8 et D13 « le niveau enterré n’étant pas étanche, le sous-sol est régulièrement inondé lors des périodes de fortes pluies. L’expert conclu à une inondation récurrence à l’origine d’une impropriété à usage de local habitable » les premiers juges ont jugé que le sous-sol litigieux, bien qu’aménagé pour devenir habitable, ne pouvaient pas recevoir la qualification de « pièce noble » et que, dans la mesure où un vide-sanitaire n’avait pas à être étanche, ils en ont déduit que les désordres D8 et D13 ne pouvaient être qualifié de désordre décennal, ni donner lieu à une indemnité de jouissance.

La SCI Vérone rappelle que la villa qu’elle a acquise est affectée de désordres multiples, recensés par l’expert judiciaire dans son rapport du 9 juillet 2020, à savoir :

— D3 : Câblage Réseau France Télécoms bricolé et non conforme

— D4 : Éclairage de la piscine ne fonctionne pas

— D5 : Les spots extérieurs ne sont pas adaptés à leur usage et font griller les ampoules par temps de pluie

— D8 : Fuite au R-1 (sous-sol enterré) sur mur côté piscine

— D9 : Absence de réseau d’évacuation pour la vidange des piscines

— D13 : Inondations du sous-sol aménagé (partie commune à usage privatif)

— D16 Déformation des lames de caillebotis ; fissures et traces de rouille sur les vis

— D18 : Coulure de rouille sur les habillages de façades

— D26 : Cloquage du revêtement dans les douches.

Elle précise qu’il s’agit de désordres cachés à la réception et révélés dans le délai de la garantie légale et qu’ils rendent tous l’ouvrage impropre à sa destination, qu’à l’exception des désordres D11, D12, D14, D24 et D26, la totalité des désordres sont imputables à la société Tangram, soit à raison de défaut de conception (D1, DE9, D10, D13 et D18), soit à raison d’une insuffisance de réception technique (D3, D4, D5 et D8), que si certains désordres sont également identifiés comme imputables à des défauts de réalisation (notamment le désordre D26), ils se rattachent à la mission confiée à la société Tangram, à savoir une maîtrise d''uvre complète imposant à l’architecte d’assurer la surveillance des travaux réalisés par l’entrepreneur.

La SCI Vérone reproche aux premiers juges d’avoir écarté partiellement la responsabilité du promoteur et du maître d''uvre et rejeté l’action contre eux entreprise à raison de la reprise des causes et conséquences des désordres D8 et D13 intéressant spécifiquement les sous-sols aménagés en considérant, à tort, que ces deux espaces, en dépit de leur destination effective, avaient toujours été qualifiés de vide-sanitaire, espace par nature non étanches, si bien qu’ils n’étaient pas censés être habitables.

Elle fait valoir que pour apprécier une atteinte éventuelle à la destination d’un ouvrage, il faut se poser la question des attentes légitimes du maître ou de l’acquéreur de l’ouvrage en considération de la destination effective du type d’ouvrage construit ou acquis, or, elle a précisément fait l’acquisition d’un bien destiné à l’usage d’habitation, qui lui a été présenté, vendu et livré comme doté d’un sous-sol aménagé et donc destiné à être habité, nonobstant son exclusion des surfaces habitables déclarées pour l’obtention du permis de construire et la qualification de vide-sanitaire improprement retenu par l’acte de vente. Elle argue qu’au regard de cette destination, elle pouvait légitimement s’attendre à la réalisation d’un espace parfaitement étanche, et protégé de la montée des eaux souterraines, ce qui n’est pas le cas. Elle en déduit que les désordres D8 et D13 atteignent bien l’ouvrage acquis dans sa destination et engagent la responsabilité décennale des intimés. Elle ajoute qu’en tout état de cause, un vide-sanitaire a pour vocation de garantir la salubrité d’un ouvrage à usage d’habitation en évitant les désagréments dus à l’humidité du sol et qu’en ce sens, s’il n’a pas à être parfaitement étanche, il n’est toutefois pas censé être pour autant inondable, ce qui lui interdit d’assurer sa fonction d’assainissement et de prévention contre les conséquences dommageables de l’humidité du sol d’assise de l’ouvrage.

Elle plaide enfin que, même dans l’hypothèse improbable où il serait fait abstraction de la destination contractuelle réelle et objective du sous-sol litigieux en le retenant pour un vide-sanitaire, ce qu’il n’est pas, les désordres atteignant cet espace, en ce qu’ils consistent en d’importantes et récurrentes inondations par remontées des eaux souterraines, atteignent toutefois nécessairement la destination de l’ouvrage concrètement exposé aux conséquences néfastes de l’humidité des sols.

La société Tangram et la MAF demandent la confirmation du jugement entrepris sur ce point. Ils font valoir que :

— l’expert définit le terme « vide-sanitaire » comme un espace technique sous la construction qui permet de mettre à l’abri les locaux considérés comme nobles du rez-de-chaussée et qu’il n’est pas attendu d’un vide-sanitaire d’être étanche et de s’opposer aux arrivées d’eaux

— la qualification de « vide-sanitaire » pour désigner l’espace en sous-sol des villas de la résidence [16] émane clairement des documents produits : la SCI Vérone ne pouvait donc ignorer la nature exacte de l’espace situé en sous-sol de sa villa et donc les potentiels risques d’inondation à l’occasion d’épisodes pluvieux intenses

— l’espace en sous-sol n’est pas compris dans le calcul de la surface habitables

— le défaut d’étanchéité ne rend pas le vide-sanitaire impropre à sa destination.

La SCCV et M. [U] arguent principalement que le vide-sanitaire n’était pas définit par les vendeurs comme « habitables » et ne doivent pas, par conséquent, répondre aux normes d’habitabilité communément retenues et que dès lors, la garantie décennale ne peut pas s’appliquer. A titre subsidiaire, si la responsabilité de plein droit de l’article 1792 du code civil était retenue, ils soutiennent que la condamnation doit être prononcée solidairement avec la société Tangram au titre de sa mission de maîtrise d''uvre complète portant sur l’édification de la villa.

La SCI Albatros plaide que la SCI Vérone qui est intervenue directement dans la réalisation des travaux, en convenant avec le maître d''uvre et un tiers à la société venderesse de travaux jamais dénoncés au vendeur, sauf à l’occasion de l’apparition de désordres, ne peut en demander la réparation au vendeur. Elle relève qu’en outre la SCI Vérone, au fait de la situation pour y participer activement avec le maître d''uvre et M. [J] [U] (non associé de la SCCV) n’ont jamais sollicité la SCCV qu’elle dépose un permis de construire modificatif ou qu’il soit acté à la vente un descriptif du bien vendu constatant la transformation du vide-sanitaire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1792 du code civil :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’impropriété à destination est déterminée en fonction de la finalité de l’ouvrage affecté de désordres (impropriété objective), mais sont également pris en compte l’environnement de la construction ou les circonstances dans lesquelles l’ouvrage est utilisé ainsi qu’au regard des normes spécifiques convenues entre le constructeur et le propriétaire de l’ouvrage dans leur convention (impropriété subjective).

Il incombe au maître de l’ouvrage d’apporter la preuve de la contractualisation de la destination.

Vu l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février applicable au litige selon lequel 'Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

Vu les articles 1156 et suivants (anciens) consacrés à l’interprétation des conventions, notamment, selon lesquels, si l’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes, il n’est cependant pas permis aux juges, lorsque les termes d’une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu’elle renferme et, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

En l’espèce, suivant acte notarié du 11 mars 2015, la SCCV Mon [Localité 13] a vendu en état futur d’achèvement (VEFA) à la SCI Vérone, dans un ensemble immobilier dénommé « Résidence mon ange » cadastré section [14] n° [Cadastre 9] d’une surface de 4 ares 80 centiares, situé à Saint-Denis Ruelle des Anges, le lot n° 2, à savoir une villa de type F4 comprenant :

— au rez-de-chaussée, un salon-cuisine d’une superficie d’après plan d’architecte de 46,19 m²

— à l’étage, trois chambres d’une superficie de 15,66 m², 15,31 m² et 12,24 m² deux salles d’eau dont une dans un chambre, WC, dégagement de 5,96 m²

— varangue de 9,63 m²

— l’usage exclusif et privatif d’un vide-sanitaire

— piscine

-2 places de parkings numérotées 3 et 4 au plan annexé et les 500/1000ème de la propriété du sol et des parties communes générales aux prix de 395.000 euros.

Un procès-verbal de livraison de la villa (villa n° 2) a été établi le 15 juin 2015, listant un certain nombre de réserves.

S’agissant des désordres D8 « fuite au R-1 villa [H] sur mur côté piscine » et D13 « inondation du sous-sol », dans son rapport définitif du 9 juillet 2020, M. [M], l’expert judiciaire, note : « Le niveau de sous-sol de SCI VERONE est aménagé en chambre avec des pièces de services en partie arrière. Une pompe pour le refoulement des eaux usées est installée dans une trémie dans le dallage effectuée dans un placard. » puis «Au niveau du coffre : nous relevons une légère humidité résiduelle au même point que précédemment. Nous ouvrons une trappe dans le coffre au droit eu point d’humidité. L’arrière du coffre est parfaitement sec. Il n’y a pas d’écoulement sur la plomberie. L’humidité provient de remontées capillaires depuis le sol certainement en lien avec les causes des D10/D13.

Selon l’expert :

— s’agissant du désordre D8 :

Cause 1 (humidité résiduelle du coffre) : niveau enterré non étanche : impropriété à usage de local habitable

Cause 2 (humidité dans l’angle) : défaut de traitement d’étanchéité de la dalle béton devant la baie vitrée : l’infiltration récurrente génère une impropriété à destination si le sous-sol est considéré comme un local habitable

— s’agissant du désordre D13 : 1ère épisode d’inondation le 29/08/2017

Causes : niveau enterré non étanche : inondation récurrente à l’origine d’une impropriété à usage de local habitable.

D’après l’expert, « les ouvrages vendus n’ont subi aucune modification entreprises par les acquéreurs postérieurement à la vente. Les travaux d’aménagement des sous-sols de chaque logement ont été conduits par le vendeur en phase travaux suite à une phase d’étude concertée entre les acquéreurs et l’architecte TANGRAM ».

Il écrit encore :

« Q12-Nous avons pu constater que le promoteur avait pris soin d’utiliser le terme vide-sanitaire dans les échanges commerciaux et techniques.

L’acte de vente reprend également cette terminologie.

Généralité sur la terminologie vide-sanitaire :

Le vide-sanitaire est une solution technique qui s’impose assez naturellement dans le cas de terrain en pente. Ce titre, le choix de cette option par le concepteur apparaît cohérente.

Le vide-sanitaire est un espace résiduel sous la construction motivé uniquement par des contingences techniques qui n’a pas vocation à [être] accueillir un quelconque usage si ce n’est éventuellement l’entretien de l’ouvrage.

A ce titre, un vide-sanitaire doit simplement [être] ventilé et visitable pour l’entretien.

L’humidité ou éventuellement les rejaillissements d’eau dans un vide-sanitaire ne sont pas préjudiciables dans la mesure où le vide est convenablement drainé et ventilé. En tant que vide-sanitaire, le constructeur n’a donc aucune obligation d’étanchéité (autre que la bonne tenue structurelle de l’ouvrage).

Malgré les limites d’usage du vide-sanitaire qui ne pouvaient être ignorées par le vendeur et l’architecte, nous avons vu que ce dernier avait régulièrement communiqué sur la question en entretenant volontairement « l’ambiguïté » (voire la contradiction) entre espace technique résiduel et surface prêt à aménager :

En phase commerciale avec l’annonce de CENTURY 21 qui exclut toute limite d’usage de ladite surface.

En phase négociation (courriel du 26/11.14) où le vendeur vante la possibilité de travaux d’aménagement d’une espace « à vivre » dans un « vide-sanitaire en sous-sol » tout en rappelant et de manière totalement contradictoire, que ce dernier ne peut être considéré comme un espace « noble ».

Dans l’acte de vente avec l’introduction d’une notion ambiguë avec « l’usage exclusif et privatif d’un vide sanitaire »

En phase de réalisation avec des études menées par l’architecte puis des travaux visant l’aménagement de ladite surface en local « à vivre » notoirement incompatible avec un vide-sanitaire.

Enfin, en phase réception avec un PV de livraison qui mentionne vide-sanitaire mais qui vise des travaux de locaux noble.

Conclusion :

Nous avons vu que la construction d’un volume libre sous bâtiment, qui n’avait pas été prévue en phase d’étude, est apparue lors des travaux.

Il s’agit donc d’une opportunité qui s’est présentée en cours de construction lors des travaux de terrassement et que le promoteur a souhaité valoriser dans le cadre de commercialisation.

En phase réalisation, le promoteur n’a pas intégré les conséquences techniques et particulièrement les mesures pour s’opposer à la venue des eaux souterraines, qui sont rendues nécessaire par la seule notion de « local à aménager ».

Le promoteur a ensuite régulièrement « navigué » à chaque phrase entre ses 2 appellations contradictoires : espace résiduel technique du vide sanitaire et local « à aménager ».

L’absence de prise en compte de la réalité d’usage du niveau enterré (factuellement espace noble) a conduit le promoteur à ignorer les mesures qui s’imposait d’étanchéité.

Cette situation est à l’origine des désordres d’inondation récurrents subis par les propriétaires de chaque logement. »

La SCI Vérone verse aux débats, notamment :

— pièce n° 9 : un « descriptif du programme CENTURY 21 » se présentant comme suit :

« EXCLUSIVITE ' [Localité 17] ' Century 21

[Localité 15], Découvre cette villa neuve d’architecte T4 d’environ 160 m² exploitable offrant d’excellentes prestations, suite parentale, piscine, abris voiture, chauffe-eau solaire, dont une salle de jeux d’env. 50 m² proposant plusieurs aménagements possible, bureau, salle de cinéma, studio d’enregistrement ' » Dans la partie « Détail du bien » il est mentionné une surface habitable de 110 m² et dans les « caractéristiques », sont cochés les points suivants : balcon, câble, piscine, tout à l’égout et terrasse ; ne sont pas cochés les points suivants : cheminée, alarme, véranda, sous-sol et pleine propriété, et portant la mention « mercredi 3 septembre 2014 »

— pièce n° 15 : un courriel de la SCCV adressé au gérant de la SCI Vérone, M. [H], le 9 septembre 2014 :

« Je vous transmets ci-joint un croquis de proposition d’aménagement du sous/sol. C’est différent de ce que vous nous avez demandé car nous avons pris en compte des contraintes techniques de ventilation et d’évacuation des eaux, mais nous pourrons toujours réajuster en tenant compte de vos souhaits. Il nous reste à faire le chiffrage de ces aménagements, le plus gros porte sur l’évacuation d’eaux usées. Nous devrions pouvoir vous donner plus de précisions lors de notre rendez-vous demain soir. »

— pièce n° 28-2 : procès-verbal de constat du 30 août 2017 qui mentionne, notamment, s’agissant du sous-sol :

« Monsieur [H] m’indique que le sous-sol était inondé cette nuit sur toute la partie Sud. Il m’explique qu’il s’agit du dressing, la salle de bain et une partie de la chambre côté Sud. Il ajoute qu’il a tout nettoyé à l’aide d’un aspirateur à eau.

Au toucher le sol est humide et je note que l’eau suinte par endroits notamment au niveau du dressing.

La base des meubles en bois et de l’escalier est mouillée. »

— pièces n° 30 : clefs USB consistant en des vidéos des inondations des 3 et 4 janvier 2018, du 26 janvier 2018 et des 4 et 5 mars 2018

— pièce n° 48 : clefs USB consistant en des vidées des inondations du mois de mars 2021

La cour constate qu’antérieurement à la vente du bien en VEFA du 11 mars 2015, comportant au demeurant, s’agissant du descriptif du bien vendu, une indication très ambiguë, à savoir « l’usage exclusif et privatif d’un vide-sanitaire » :

— le « descriptif du programme CENTURY 21 » fait état d’une villa « d’environ 160 m² exploitable » une surface habitable de 110 m², dont une « salle de jeux d’environ 50 m² proposant plusieurs aménagements possibles » mais ne mentionnant pas de « sous-sol » daté du 3 septembre 2014

— dans un courriel de la SCCV du 9 septembre 2014 : la SCCV, répondant certes une demande de la SCI Vérone, adresse à celle-ci « un croquis de proposition d’aménagement du sous/sol » et évoque clairement la prise en compte « des contraintes techniques de ventilation et d’évacuation des eaux ».

Il résulte de ce qui précède que c’est à tort que les premiers juges ont considéré qu’il n’existait aucune doute sur la nature réelle du sous-sol dès lors que l’acte notarié mentionnait la surface habitable de la villa, laquelle excluait la surface des sous-sol, expressément mentionnés comme étant une vide-sanitaire à usage privatif et exclusif.

En effet, tant le descriptif du programme immobilier que l’acceptation des travaux d’aménagement dudit sous-sol par la SCCV elle-même, avant même la signature de la vente en état de futur achèvement, établissent que la SCI Vérone a bien signé pour l’acquisition d’une villa comportant un local aménageable, d’une surface d’environ 50 m², tantôt appelé vide-sanitaire « à usage exclusif et privatif », tantôt faisant référence à une salle de jeux proposant plusieurs aménagements possibles, aménagement que le vendeur lui-même a présenté à l’acquéreur sous forme de croquis, là encore, antérieurement à la signature du contrat de VEFA.

Il s’ensuit qu’au regard de la destination convenue entre les parties, il existe une impropriété à destination qui affecte le sous-sol en tant qu’ouvrage, les désordres, à savoir l’humidité dudit sous-sol, faute de traitement d’étanchéité générant des infiltrations récurrentes présentant indéniablement un caractère décennal.

Sur la réparation des préjudices subis (désordre D8 et D13)

1°) les préjudices matériels subis par la SCI Vérone (les travaux de reprise)

Pour appelle, les premiers juges ont uniquement retenu l’indemnisation des désordres suivants :

— D3, D4 et D5 : 5.009,45 euros pour des travaux de mise en conformité

— D8 : 195,30 euros pour des travaux d’étanchéité

— D9 : 5.009,45 euros pour la mise en place d’une pompe de refoulement

— D16 : 6.065,15 euros pour des travaux de dépose et évacuation du deck, puis dépose réalisés selon les normes ne vigueur

— D18 : 434 euros pour des travaux de dépose des plaques d’acier et de réalisation d’un enduit et peinture

— D26 : 781,20 euros pour des travaux de ponçage du revêtement des douches et application d’une étanchéité liquide, outre la mise en 'uvre d’une protection mécanique type faïence

— les frais de maîtrise d''uvre : 6.455,75 euros

Et condamné la SCCV, la société Tangram et la LAF in solidum à payer à la SCI Vérone la somme de 23.516,30 euros TTC en application de l’article 1792 du code civil. Ils n’ont retenu aucune indemnisation pour le désordre D13 (Inondations du sous-sol aménagé (partie commune à usage privatif) et uniquement la somme de 195,30 euros pour le désordre D8 (Fuite au R-1 -sous-sol enterré- sur mur côté piscine.

S’agissant de la reprise des désordres D8 et D13, la SCI Vérone soutient en substance que l’évaluation de leur coût par l’expert date maintenant de près de trois ans et doit être réactualisée, de même que les frais de maîtrise d''uvre (il n’est pas demandé dans le dispositif des conclusions de la SCI Vérone l’actualisation des frais de maîtrise d''uvre), à hauteur de 130.878,13 euros TTC, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction, base 2020, avec intérêt aux taux légal à compter du 15 avril 2021, date de l’exploit introductif d’instance.

La société Tangram et la MAF considèrent que si la cour devait infirmer le jugement et retenir en tout ou partie la responsabilité de la société Tangram s’agissant de l’édification du vide-sanitaire, toute condamnation qui serait prononcée au titre de la reprise des désordres D8 et D13 devra être limitée au montant retenu par l’expert judiciaire dans son rapport définitif, soit la somme de 32.978,58 euros, somme qui ne peut être multipliée par quatre depuis le mois de juillet 2020, comme demandé par la SCI Vérone.

La SCCV et M. [U] arguent principalement que, d’une part, le désordre D8 ne rend pas le vide sanitaire impropre à sa destination au sens de l’article 2792 du code civil car il n’est pas attendu d’une vide-sanitaire d’être étanche et de s’opposer aux arrivées d’eaux et que, d’autre part, les devis produits aux débats par la SCI Vérone ne sont pas probants en ce qu’ils ne relèvent pas d’une analyse contradictoire par un expert qui a chiffré ce type de préjudice à une somme quatre fois inférieur. A titre subsidiaire, ils demandent à ce que l’indemnisation au titre des désordres D8 et D13 soit limitée à la somme retenue par l’expert, à avoir la somme de 32.978,58 euros

En l’espèce, dans son rapport daté du 9 juillet 2020, l’expert a chiffré le coût des travaux de reprises des désordres D8 et D13 comme suit :

— D8 : 180€ HT / 195,30€ TTC sur devis fourni par la SCI Vérone

— D13 : 30.395€ HT / 32.978,53€ TTC

Outre un poste « maîtrise d''uvre » pour 6.455,75€ TTC sur devis fourni par la SCI Vérone.

S’agissant du désordre D13, l’expert indique :

« En l’état, il est difficile de rétablir l’étanchéité du niveau de sous-sol qui s’impose par l’aménagement d’espaces habitables nobles. En effet, il n’est plus possible d’intervenir à l’extérieur de l’ouvrage pour étancher le niveau enterré et réaliser un drainage.

Des travaux peuvent toutefois être envisagés pour réduire des venues d’eau et minimiser les conséquences.

Étant donné la configuration du site, les arrivées d’eau proviennent de circulations d’eaux souterraines. Cette circulation d’eau exerce une pression d’eau sur les murs enterrés ainsi que le dallage à l’origine d’infiltration.

Le point d’insertion principal se situe au niveau de la liaison entre le dallage et le mur sur la partie enterrée côté amont ainsi qu’au niveau de la trémie au sol pour la pompe de relevage. »

Puis l’expert énumère un certain nombre de principe pouvant être mis en 'uvre (prévoir un dispositif d’évacuation des eau pluviales vers le réseau de la rue, réaménager la niche de la pompe au profit d’un regard avec cuvelage, mise en place d’un cuvelage par l’intérieur) et précise que « ce dispositif compensatoire ne permettra pas de se prémunir totalement d’infiltrations en cas d’événements pluvieux particulièrement intenses. Il y a donc, à mon sens, une dépréciation induite par la différence entre un espace habitable noble parfaitement étanché et l’espace « reconfiguré » en sous-sol avec une persistance du risque. »

En l’état, il convient de condamner in solidum la SCCV, la société Tangram et la MAF à payer à la SCI Vérone la somme de 32.978,53€ TTC, retenue par l’expert judiciaire sur présentation d’un devis fourni par la SCI Vérone, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction base 2020, ce qui permettra d’actualiser la somme retenue à ce titre, étant rappelé que, par ailleurs, ladite somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2021.

2°) les préjudices immatériels subis par la SCI Vérone

La cour rappelle que l’assurance dommage ouvrage n’ayant vocation qu’à réparer les conséquences matérielles des dommages, la SCI Vérone sera déboutée de sa demande d’indemnisation contre la MAF.

a) Concernant la dépréciation définitive de la valeur vénale de la villa

Les premiers juges ont débouté la SCI Vérone de ce poste de préjudice. Ils ont rappelé que le sous-sol litigieux, correspondant à une surface d’environ 50 m², ne constituait pas une surface habitable et n’avait pas été pris en compte, dans l’établissement des prix de vente des villas et relevé que le prix de vente moyen s’établissait à 3.570 euros/ m², soit des prix au mètre carré conforme à la valeur du marché en 2015 pour des biens situés en centre-ville de [Localité 18]. Ils ont considéré que c’est la SCI Vérone qui a demandé, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, des aménagements potentiels du sous-sol qu’elle savait être un vide-sanitaire et qu’elle ne pouvait pas valablement soutenir que le défaut d’étanchéité insurmontable de l’espace aménagé en sous-sol lui causait une dépréciation financière.

La SCI Vérone fait valoir que l’expert judiciaire a pris soin de souligner l’existence d’une dépréciation définitive de la valeur vénale de la villa en litige consécutive au défaut d’étanchéité insurmontable des espaces aménagés en sous-sol et a prescrit un dispositif compensatoire pour assurer la reprise des désordres d’infiltrations et d’inondations, laissant subsister le risque d’infiltration en présence de phénomènes pluvieux intenses. (en clair : l’étanchéité qui fait défaut au droit des murs enterrés ne peut techniquement plus être réalisées si bien que ces espaces ne seront jamais considérés comme parfaitement étanches et pourront donc toujours être l’objet d’inondations ou d’infiltrations). Elle argue que l’expert a également conclu à une dépréciation induite par la différence entre un espace habitable noble parfaitement étanche et l’espace reconfiguré en sous-sol avec une persistance du risque, ce qui est confirmé par deux agents immobiliers. Elle sollicite l’indemnisation de ce poste de préjudice à hauteur de 100.000 euros. Elle ajoute qu’elle n’a jamais été informée, ni de la nature de vide-sanitaire du sous-sol enterré de sa villa et de l’impossibilité consécutive d’y aménager l’espace habitable qui lui a pourtant été vendu, ni du risque consécutif de subir des infiltrations et inondations massives.

Elle verse aux débats des « analyses techniques » de deux agents immobiliers (pièces n° 46 et 47) qui concluent l’un comme l’autre à une dépréciation du biens en lien directe et exclusif avec la situation des niveaux situés en sous-sol et le risque d’inondations et d’infiltrations de 80.000 pour l’un et de 81.808 euros pour l’autre. Enfin, elle ajoute qu’en retenant une valeur du m² de 3.280 euros rapportée à la surface du niveau enterré, soit 60 m², la valorisation de cette surface, à la suppose parfaitement étanche, peut être arrêté à la somme de 196.800 euros et en tenant pour acquis que le défaut insurmontable d’étanchéité de ce niveau entamerait, après travaux de reprise, son usage normal à hauteur de seulement 50%, ce qui est des plus optimiste sans la mesure où l’expert exclut à ce jour tout usage d’habitation, elle chiffre au final la dévaluation subie à la somme de 98.400 euros, arrondie à 100.000 euros.

La société Tangram et la MAF font valoir pour l’essentiel que la SCI Vérone ne justifie d’aucun préjudice de déprécation de la valeur de ce sont bien et arguent que :

— le prix de vente pour les constructions décrites est en cohérence avec le marché de l’immobilier en vigueur au centre de [Localité 18] au moment des transactions

— la surface de plus de 50 m² située en sous-sol n’a pas été prise en compte dans le calcul du prix de vente.

La SCCV et M. [U] arguent principalement qu’il ne peut y avoir de dépréciation de la valeur vénale par rapport à une surface dont il n’a pas été tenue compte lors de la vente.

En l’état, il ne peut être question d’assimiler totalement le sous-sol litigieux à un local « noble » qu’il ne pourra jamais être totalement. Cependant, cette situation génère immanquablement une dépréciation du bien qui sera évalué à 80.000 euros.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Vérone de sa demande de ce chef.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de condamner in solidum la SCCV et la société Tangram à payer à la SCI Vérone la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de dépréciation de la valeur vénale de la villa

b) Sur le préjudice de jouissance

S’agissant des retard de livraison invoqués par la SCI Vérone, les premiers juges ont jugé qu’ils n’étaient pas établis par les pièces produites.

Concernant la privation du sous-sol à titre d’habitation, ils ont rejeté la demande d’indemnisation de ce chef considérant que les vides-sanitaires n’étaient pas destinés à devenir des surfaces habitables et rejeté les demandes fondées sur une perte de loyer durant 43 mois.

Les premiers juges ont néanmoins retenu que la SCI Vérone avait subi des désagréments provoqués par les infiltrations affectant le niveau R + 1 de la villa et qu’elle supportera nécessairement les nuisances à venir durant les travaux de reprise et octroyé la somme de 10.000 euros au paiement de la laquelle la SCCV et la société Tangram ont été condamnée à payer in solidum.

Les premiers juges ont enfin débouté la SCI Vérone de leur demande d’indemnisation dirigée contre la MAF, l’assurance DO n’ayant vocation qu’à réparer les conséquences matérielles des dommages.

La SCI Vérone argue que les époux [H], associé en son sein, ont souffert et souffre toujours d’un préjudice de jouissance caractérisé. Elle rappelle que la SCCV n’a livré que tardivement la villa si bien qu’ils ont dû, dans un premier temps, pâtir des nuisances induites par l’achèvement des travaux de finition et la reprise des malfaçons d’ores et déjà identifiées au stade de la livraison, que plus tard, des dysfonctionnement électrique permanent ont généré nombre de désagrément, outre l’angoisse de subir un choc électrique en l’état de dangerosité avéré de l’installation électrique, puis sont venues les infiltrations et inondations massives en mars 20147, août 2017, janvier 12018, mars 2018, mars 2021 et janvier 2023. Elle ajoute que l’expert a retenu une privation pure et simple de tout usage d’habitation s’agissant de la jouissance du niveau enterré. Elle sollicite l’allocation d’une somme de 60.000 euros en réparation du préjudice de jouissance souffert avant et jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la reprise des désordres d’un durée estimée à deux mois, relevant du fait et de la responsabilité de la SCCV et de la société Tangram.

La société Tangram et la MAF font valoir pour l’essentiel que cette demande est injustifiée tant dans son principe que dans son quantum et arguent que :

— les travaux qui seraient entrepris afin de parfaite l’étanchéité du vide-sanitaire ne feraient pas obstacle à l’occupation des surfaces habitables

— le trouble de jouissance tel qu’invoqué donnerait lieu à une indemnisation deux fois supérieure au coût des travaux de reprise préconisés par l’expert à hauteur de 32.978,58 euros.

La SCCV et M. [U] arguent qu’il ne saurait y avoir un trouble de jouissance au titre du caractère non étanche d’un simple vide-sanitaire qui a été aménagé par son propriétaire en violation du permis de construire et du contrat de vente.

En l’espèce, compte tenu de la retenue des désordres de nature décennale D8 et D13, et de la justification de nombreux épisodes d’inondation, il convient de porter l’indemnisation du préjudice de jouissance à la somme de 20.000 euros.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il condamné in solidum la SCCV, la société Tangram et la MAF à payer à la SCI Vérone la somme de 10.000 euros.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de condamner in solidum la SCCV, la société Tangram à payer à la SCI Vérone la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Sur les demandes dirigées contre les associés de la SCCV

Les premiers juges ont condamné les associés de la SCCV à proportion de leurs parts sociales , à savoir 13% pour M. [O], 25% pour la SCI Albatros, 37% pour M. [U] et 25% pour M. [S], le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2021.

Vu ce qui précède, la SCI Vérone est fondée à demander la condamnation des associés de la SCCV en prenant en compte les préjudices subis découlant des désordres D8 et D13, soit 23.516,30 + 32.978,53 + 80.000 + 20.000 = 156.494,83 euros, selon les modalités suivantes :

— à la charge de M. [O], associé de la SCCV à hauteur de 13% des parts sociales la somme de 20.344,33 euros

— à la charge de la SCI Albatros, associée de la SCCV à hauteur de 25% des parts sociales la somme de 39.123,71 euros

— à la charge de M. [U], associé de la SCCV à hauteur de 37% des parts sociales la somme de 57.903,08 euros

— à la charge de M. [S], associé de la SCCV à hauteur de 25% des parts sociales, la somme de 39.123,71 euros.

Sur les appels en garantie

1°) sur l’appel en garantie de la SCCV et de M. [U] ainsi que de la SCI Albatros à l’encontre de la société Tangram et la MAF

Pour rappel, la SCCV et M. [U], d’une part, et la SCI Albatros, d’autre part, demandent à la cour de condamner la société Tangram à les relever et garantir indemnes, ainsi que M. [O], et ce, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une condamnation devait être prononcée à leur encontre au titre des désordres D8 et D13.

Sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, la SCCV et M. [U] soutiennent en substance que la SCCV est fondée à rechercher la responsabilité civile professionnelle pour faute de la société Tangram en raison d’un mauvais suivi de l’exécution des travaux litigieux de construction, dans le cadre, d’une part, d’une mission « exécution et direction des travaux » et, d’autre part, du poste de mission « réception et décompte provisoire des travaux ». Ils font valoir que les premiers juges ont retenu la responsabilité contractuelle de droit commun de la société Tangram et que l’expert a conclu que la plupart des désordres relèvent d’un défaut de conception ou de suivi du chantier. Ils en déduisent que la société Tangram n’a pas respecté sa mission d’un point de vue contractuel et qu’elle doit relever indemne la SCCV de toutes condamnation en principal, intérêts et frais.

La SCI Albatros argue que la SCCV qui a réalisé l’opération de construction et s’est attachée les services d’un maître d''uvre chargé d’une mission complète, y compris d’assistance à la réception des travaux ne peut être tenue des désordres consécutif à des défaut dans la conception et/ou dans les erreurs dans leur exécution, lesquelles erreurs traduisent un défaut dans la surveillance des travaux. Elle en déduit que si elle est condamnée au stade de l’appel en sa qualité d’associé de la SCCV, la société Tangram et la MAF doivent être condamnées à la relever indemne de toutes condamnations.

La société Tangram et la MAF font valoir pour l’essentiel que la responsabilité de la société Tangram ne saurait être engagée au titre d’une faute de la SCCV qui aurait pu consister à tromper les futurs acquéreurs sur la nature de l’espace en sous-sous et les risques d’inondation encourus et rappellent que :

— la mission de l’architecte ne portait pas sur l’édification d’une surface habitable en sous-sol

— avant la commercialisation des lots, la société Tangram a transmis à la SCCV une note concernant le vide-sanitaire, à annexer aux contrats de réservation, aux termes de laquelle il est expressément rappelé que le vide-sanitaire construit ne peut pas être considéré comme une surface noble et habitable au sens de la loi Carrez.

— la société Tangram n’est pas un marchand de biens et n’intervient pas dans leur commercialisation, que cela soit au tire des annonces ou encore de la fixation du prix de vente.

En tout état de cause, il est évident que l’appel en garantie formée par la SCCV et M. [U] ne peut en aucun cas profiter à M. [O] qui n’en fait pas la demande.

Par ailleurs, aucun élément ne permet de rattacher les désordres décennaux D8 et D13 à une quelconque faute commise par la société Tangram, la SCCV et M. [U] ne produisant au dossier que deux pièces, à savoir une lettre et la photocopie d’un chèque concernant le paiement de la somme de 2.500 euros ainsi que le plan de coupe du permis de construite faisant apparaître le vide sanitaire et la SCI Albatros n’en produisant aucune.

2° sur l’appel en garantie de la société Tangram et la MAF à l’encontre de la SCCV ainsi que ses membres

En application de l’article 1382 (ancien) (1240 nouveau) du code civil, la société Tangram et la MAF estimant que la société Tangram ne saurait voir sa responsabilité engagée au titre d’une faute de la SCCV, demandent à la cour d’appeler en garantie cette dernière ainsi que ses associés à proportion de leurs parts respectives, de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au titre de la reprise des désordres D8 et D13, ainsi que des préjudices de dépréciation de la valeur vénale et de jouissance invoqués par la SCI Vérone.

Le recours en garantie d’un constructeur à l’encontre d’un autre constructeur est fondé sur la faute et doit être rejeté si aucune faute n’a pu être établie. Or, il ressort des éléments du dossier que tant la SCCV que la société sont intervenus dans la réalisation du dommage, les travaux d’aménagement ayant été conduit par le vendeur en phase travaux, suite à une phase d’étude concernée entre la SCI Vérone et l’architecte et maître d''uvre.

Il s’ensuit que la demande d’appel en garantie formée par la société Tangram et la MAF sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de condamner in solidum la société Tangram, la MAF, la SCCV, la SCI Albatros et MM. [U], [O] et [S] aux dépens d’appel.

Ces derniers, à l’exception de M. [S] qui n’est pas constitué, seront déboutés de leurs demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI Vérone, il convient de lui accorder de ce chef la somme de 8.000 euros pour la procédure d’appel, à laquelle seront condamnés in solidum la société Tangram, la MAF, la SCCV, la SCI Albatros et MM. [U], [O] et [S].

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare la SCI Albatros Asset Management irrecevable en ses demandes à l’encontre de Mme [T] [C] [I] ;

Déclare M. [O] irrecevable en ses demandes à l’encontre de la Mme [T] [C] [I] ;

Déclare la SCCV Mon [Localité 13] et M. [W] [U] irrecevables en leurs demandes à l’encontre de la Mme [T] [C] [I] ;

Confirme le jugement rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de de la Réunion en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

— condamné in solidum la SCCV Mon [Localité 13] et la SARL Tangram Architecture à payer à la SCI Vérone la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

— condamné M. [N] [O] à payer la somme de 4.357,12 euros à la SCI Vérone

— condamné la SCI Albatros Asset Management à payer la somme de 8.379,08 euros à la SCI Vérone

— condamné M. [W] [U] à payer la somme de 12.401,03 euros à la SCI Vérone

— condamné M. [R] [S] à payer la somme de 8.379,08 euros à la SCI Vérone

— débouté la SCI Vérone de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de dépréciation de la valeur vénale de sa villa

Le réforme sur ces points ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés et y ajoutant

Déclare recevable la mise en cause des associés de la SCCV Mon [Localité 13] ;

Condamne in solidum la SCCV Mon [Localité 13], la SARL Tangram Architecture et son assureur la Mutuelle des Architectes Français, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, à payer à la SCI Vérone la somme de 32.978,53 euros TTC, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction base 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2021 ;

Déboute la SCI Vérone de sa demande d’indemnisation de ses préjudices immatériels contre la Mutuelle des Architectes Français ;

Condamne in solidum la SCCV Mon [Localité 13] et la SARL Tangram Architecture à lui payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de dépréciation de la valeur vénale de la villa n° 2 de la Résidence Mon [Localité 13] ;

Condamne in solidum la SCCV Mon [Localité 13] et la SARL Tangram Architecture à payer à la SCI Vérone la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

Condamne M. [N] [O] à payer la somme de 20.344,33 euros à la SCI Vérone ;

Condamne la SCI Albatros Asset Management à payer la somme de 39.123,71 euros à la SCI Vérone ;

Condamne M. [W] [U] à payer la somme de 57.903,08 euros à la SCI Vérone ;

Condamne M. [R] [S] à payer la somme de 39.123,71 euros à la SCI Vérone ;

Le tout avec intérêts au taux légal dus à compter de l’assignation du 15 avril 2021 ;

Déboute la SCCV Mon [Localité 13] et M. [W] [U] de leur demande d’appel en garantie ;

Déboute la SARL Tangram Architecture et son assureur la Mutuelle des Architectes Français de leur demande d’appel en garantie ;

Condamne in solidum la SCCV Mon [Localité 13], la SARL Tangram Architecture et son assureur la Mutuelle des Architectes Français, la SCI Albatros Asset Management, M. [N] [O], M. [W] [U] et M. [R] [S] aux dépens d’appel ;

Déboute la SCCV Mon [Localité 13] et M. [W] [U] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la SARL Tangram Architecture et son assureur la Mutuelle des Architectes Français de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la SCI Albatros Asset Management de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboute M. [N] [O] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum la SCCV Mon [Localité 13], la SARL Tangram Architecture et son assureur la Mutuelle des Architectes Français, la SCI Albatros Asset Management, M. [N] [O], M. [W] [U] et M. [R] [S] à payer à la SCI Vérone la somme de 8.000 euros fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT