19/05/2021

ARRÊT N° 450/2021

N° RG 20/00064 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NMPQ

VBJ/IA

Décision déférée du 08 Novembre 2019 – Tribunal d’Instance de Toulouse – 11-18-4055

P.MARFAING

B X

C/

[…]

SCP R G Y

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur B X

[…]

[…]

Représenté par M^e Agnès CASERO, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2020.002726 du 20/07/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉE

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascal FERNANDEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP R G Y Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

ordonnance de caducité partielle à leur encontre du 30/06/2020

(n° 69/2020)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V.BLANQUE-B et A.MAFFRE, Conseillers, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. AG-AH, président

V. BLANQUE-B, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. AG-AH, président, et par M. AE, greffier de chambre.

FAITS

Par acte authentique du 14 août 2003, la SCI Les Grenouilles a acquis de M. D E un appartement situé au 4^e étage d’un ensemble immobilier sis […] à Toulouse donné à bail depuis le 25 mai 2000 à M. B X.

Le 9 février 2018, la SCI Les Grenouilles a notifié à M. X son intention de vendre le biens au prix de 185 000 € et l’informait de son droit de préemption.

La SCP R – G – Y est l’étude notariale en charge de la vente.

PROCÉDURE

Par actes des 16 et 17 octobre 2018, M. X a fait assigner la SCP B-AA R, F G, H Y et la SCI Les Grenouilles devant le tribunal d’instance de Toulouse en nullité de l’acte notifié le 9 février 2018.

Le tribunal d’instance était également saisi d’une autre procédure opposant la SCI à un autre locataire, M. Z.

Par jugement réputé contradictoire du 8 novembre 2019, le tribunal a :

— rejeté la demande de jonction des procédures,

— rejeté les demandes présentées par M. X,

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI Les Grenouilles,

— condamné M. X à payer à la SCI Les Grenouilles la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X aux entiers dépens, qui seront recouvrés selon les règles de sur l’aide juridictionnelle.

M. X a relevé appel du jugement suivant déclaration du 7 janvier 2020 en ce que le tribunal l’a débouté de ses demandes, l’a condamné au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 30 juin 2020, une ordonnance a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel en date du 07 Janvier 2020 à l’encontre de la SCP R G Y, prise en la personne de son représentant légal et laissé les dépens d’appel à la charge de l’appelant.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. X, dans ses dernières conclusions en date du 3 mars 2020, demande à la cour de :

— réformer le jugement du 8 novembre 2019 rendu par le tribunal d’instance de Toulouse,

statuant avant dire droit, aux fins de précision quant à l’activité et l’identité familiale invoquée du vendeur :

— ordonner la transmission des statuts de la SCI Les Grenouilles, ainsi que les bilans financiers et les PV d’assemblée générale depuis l’année 2016 jusqu’à ce jour

— aux fins de précisions sur les conditions de l’opération de vente de l’immeuble 4 quai Lombard ordonner à la SCI Les Grenouilles de communiquer :

* un état des ventes lot par lot avec indication du prix et de l’identité de l’acquéreur (vérification d’une vente en bloc et vérification des conditions d’habitude et de rentabilité),

* du règlement de division et de copropriété de l’immeuble,

* les PV de réunion de copropriété,

subsidiairement statuant au fond :

— annuler l’acte de signification du droit de préemption de M. X pour défaut d’identification (du) propriétaire (et) d’information suffisante sur les conditions de vente de l’appartement occupé et

dont il est susceptible d’être un futur copropriétaire,

en tout état de cause,

— dire que le délai de réflexion du locataire titulaire d’un droit de préemption au sens de l’article 10 de la loi du 75-1351 du 31 décembre 1975 court à compter du lendemain de la remise des documents mentionnés aux 1° 2° et 4° de l’article L 721-2 du code de l’urbanisme,

— condamner la SCI Les Grenouilles au paiement d’une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3600 euros au titres des articles 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il soutient en substance que :

— cette vente n’était pas isolée puisque l’immeuble était entièrement vendu par lots dans le cadre d’une vente à la découpe de plus de 10 appartements,

— après avoir sollicité auprès de l’agence immobilière ORPI, de l’étude notariale et de la SCI Les Grenouilles la communication de documents requis pour l’exercice d’un droit de préemption, M. X s’est rendu au service des hypothèques pour connaître le règlement de copropriété mais il n’y en avait pas, de sorte qu’il n’a obtenu aucune information précise quant à la vente, notamment s’il s’agissait d’une vente dite « en bloc » ou d’une vente dite «à la découpe », dont les régimes juridiques diffèrent quant à l’application des règles protectrices des locataires,

— le 24 mars 2018, soit dans le délai légal de deux mois, il a adressé à la SCI un courrier recommandé demandant que lui soient transmis les informations indispensables pour «nourrir une réflexion réelle afin de prendre une décision éventuelle d’achat » , courrier qui n’a jamais été reçu par la SCI, mais qui a pu être transmis à M. I J (expert immobilier ''), de sorte que les échanges ont été menés par l’intermédiaire de l’agence ORPI Jolimont et ont abouti à ce que M. X formule oralement une offre chiffrée, à la suite de quoi ORPI ne lui a plus répondu, pour finalement lui annoncer en septembre 2018 que l’appartement était vendu,

— la cession s’apparente à une vente à la découpe, dans la mesure où plusieurs ventes d’appartement ont été réalisées dans l’immeuble, que les anciens locataires sont partis et que de nouveaux habitants sont arrivés, et qu’une affiche relative à des travaux de réfaction de toiture mentionne l’existence d’un syndicat de copropriétaire,

— or, dans le cas d’une vente à la découpe, l’accord collectif du 16 mars 2005 prévoyant une obligation d’information renforcée a vocation à s’appliquer dans la mesure où, même si la SCI Les Grenouilles est constituée de frères et s’urs, il n’en demeure pas moins que l’opération de vente à la découpe est une opération de rentabilité plus que de gestion ou transaction familiale, faisant perdre à la société sa qualité de SCI familiale, et rendant l’accord collectif applicable,

— s’il s’agit d’une vente dite en « bloc », il résulte de la loi Aurillac du 13 juin 2006, qui ne prévoit aucune exception au profit d’une SCI familiale, que le vendeur doit faire connaître au locataire le prix projeté pour le bloc et pour le lot concerné, le futur règlement de division et de copropriété, un diagnostic technique portant constat de l’état apparent et de la solidité de l’immeuble, des conduites et canalisations,

— cette loi s’applique aux cessions de la totalité des parts de sociétés si celle-ci porte attribution en pleine propriété du logement concerné, de sorte qu’il est essentiel de connaître les statuts et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale de la SCI,

— la loi du 24 mars 2014 dite Alur, dont le régime est très protecteur de l’acquéreur, notamment en matière d’information, est applicable puisque M. X est un acquéreur potentiel, de sorte que, conformément aux dispositions des articles L.721-1 et suivant du code de l’urbanisme, des documents devaient lui être remis, sachant que les délais de réflexion ne courent qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents,

— le tribunal a considéré qu’en ne s’étant pas porté acquéreur, M. X ne peut pas faire valoir son droit à information fondé sur les article L.721-1 et suivants du code de l’urbanisme, alors que cela reviendrait à dire qu’il aurait dû lever l’option et s’engager aveuglément dans une opération susceptible de ne pas aboutir, faute d’information,

— enfin, en raison du refus de la SCI Les Grenouilles de communication des documents et informations sollicités, M. X a connu de longs mois d’angoisse liée à l’incertitude de ne plus être logé dans cet appartement, et il conviendra de condamner la SCI au paiement de la somme de 5000 €.

La SCI Les Grenouilles, dans ses dernières conclusions en date du 18 août 2020, au visa des articles 10 de la loi du 31 décembre 1975, 1er du décret n°2006-1366 du 10 novembre 2006, L.271-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 1240 du code civil, demande à la cour de :

— prononcer la jonction des deux procédures engagées par M. Z et M. X en raison de la similarité de l’affaire,

— confirmer les dispositions des deux jugements prononcés par le tribunal d’instance de Toulouse en date du 9 novembre 2019,

sauf en ce que :

— infirmer les deux jugements du 9 novembre 2019 (sic)

— condamner M. X au paiement de la somme de 5 000 € et M. Z au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dommages et intérêts résultant de l’impossibilité de procéder à la vente des biens objets des contrats de location,

— en tout état de cause, les condamner au paiement de 3 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir principalement que :

— il existe entre les deux dossiers des similitudes en ce que M. Z et M. X sont tous deux locataires dans le même immeuble et se sont vus notifié leur droit de préemption le 9 février 2018, ont fondé leurs demandes sur les mêmes arguments, devant le tribunal d’instance de Toulouse qui a rendu le même jour deux jugements, en reprenant la même motivation, de sorte qu’il convient, conformément à l’article 367 alinéa 1^er du code de procédure civile, de joindre les deux affaires,

— l’appelant se fonde sur les dispositions de l’accord collectif de location du 16 mars 2005 qui prévoit une obligation d’information renforcée pour le locataire en cas de vente dite à la découpe, alors que selon l’article 1^er du décret n°2006-1366 du 10 novembre 2006 et l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, les accords collectifs de location ne s’appliquent pas aux bailleurs personnes physiques et aux SCI entre parents jusqu’au 4^e degré (secteur 4),

— la SCI Les Grenouilles étant une société civile immobilière constituée de quatre frères et s’urs faisant donc partie du secteur 4, l’accord collectif lui donc est inapplicable,

— ainsi, la SCI Les Grenouilles n’est soumise à aucune obligation d’information renforcée mais au droit commun applicable aux bailleurs dans le cadre d’un congés pour vente, de sorte qu’en délivrant congés aux locataire conformément à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, elle a respecté ses obligations,

— en outre, M. X conteste le caractère familial de la SCI sans aucun élément, se contentant d’indiquer que «certaines opérations spéculatives peuvent conduire à une requalification de la SCI en celle de marchand de biens »,

— par ailleurs, M. X prétend que le délai de réflexion du locataire court à compter du lendemain de la remise des documents mentionnés aux articles L.721-1 et suivants du code de l’urbanisme, alors

d’une part qu’il s’agit des articles L.721-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et d’autre part que cela contrevient à l’article 10 de la loi de 1975 selon lequel : «L’offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception »,

— n’ayant pas préempté dans le délai imparti, il ne peut se prévaloir des articles L.721-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation concernant le délai de réflexion du locataire, de sorte que la SCI était parfaitement en droit de proposer la vente à un autre acquéreur,

— les dispositions de la loi ALUR sont inapplicables dans la mesure où M. X est locataire d’un appartement à vendre et qu’il ne s’agit pas d’une promesse de vente au sens de l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation,

— M. X n’a subi aucun préjudice, dans la mesure où d’une part il n’a pas préempté dans le délai de deux mois et n’a pas usé de la possibilité d’accepter l’offre sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, et d’autre part il paraît peu probable, eu égard à ses faibles revenus, qu’il ait une chance d’acquérir l’appartement au prix proposé,

— enfin, en raison du blocage de la vente dû aux man’uvres dilatoires de l’appelant, une vente qui devait être réalisée n’a pas pu aboutir, de sorte que la SCI Les Grenouilles a subi un préjudice important, pour lequel elle demande reconventionnellement réparation à M. X à hauteur de 5000 €.

La SCP R – G – Y n’a pas constitué avocat. L’appelant lui a notifié ses conclusions le 12 août 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2021.

MOTIFS

C’est par des justes motifs que la Cour adopte que le tribunal a rejeté la demande de jonction au visa de l’article 367 alinéa 1 du code de procédure civile, ayant relevé que les appartements loués par MESSIEURS Z et X étaient distincts et proposés à la vente à des prix différents et que chaque locataire disposait à ce titre d’un droit de préemption propre, ce en quoi le jugement sera confirmé.

L’appelant conteste le caractère familial de la SCI Les Grenouilles laquelle soutient qu’en tant que telle, elle n’est soumise à aucune obligation d’information renforcée mais au droit commun du congé pour vente de sorte qu’en délivrant congé aux locataires conformément à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, elle a respecté ses obligations.

Selon le K bis et les statuts de cette société, depuis le 6 octobre 2008, les associés de la SCI sont K L nom d’usage A (gérante) et ses filles AB AC-AD nom d’usage Browne, M N-AD nom d’usage Goodburn, O A. K L est la fille de P L et de Q E, elle a épousé B-AI AC-AD pour se remarier avec M. A de sorte que les associées sont bien unies par un lien de parenté. Ce fait est confirmé par l’attestation de M^e Y du 17 octobre 2018, délivrée à l’occasion d’une vente à un tiers, les époux V-W.

Peuvent être qualifiées de marchands de biens les personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux, ce qui suppose une pluralité de ventes; par ailleurs, une société civile ne peut avoir pour objet l’achat d’immeubles en vue de leur revente, activité commerciale par nature, sauf si cette activité commerciale se révèle accessoire et est exercée dans le but de favoriser l’activité civile. Enfin, l’intention de revendre s’apprécie d’après les circonstances spéciales à chaque affaire en tenant compte notamment de la brièveté du délai séparant les acquisitions des reventes.

Au cas d’espèce, la SCI Les Grenouilles est devenue propriétaire du logement le 14 août 2003 et les projets de vente sont intervenus en 2018 de sorte qu’en l’état du caractère familial avéré et du délai

écoulé depuis l’acquisition, le tribunal a retenu à juste titre que M. X ne prouvait pas que la SCI Les Grenouilles intervenait en qualité de marchand de biens, relevant de surcroît que l’appelant ne produisait aucun document à l’appui de ses allégations, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de production de pièces, simple faculté offerte au juge, la Cour observant en outre que cette demande vise à pallier la carence de l’appelant dans la preuve de la contestation élevée.

Par acte d’huissier délivré le 9 février 2018 au visa de l’article 10 de la loi n° 75-1531 du 31 décembre 1975, la SCI Les Grenouilles, en sa qualité de nouveau propriétaire, a fait signifier à M. X, un droit de préemption, lui précisant qu’elle envisageait de vendre les locaux, objets du bail, consécutivement à la mise en copropriété de I’immeuble et cet acte comporte offre de vente des locaux au prix de 185 000 € dans les conditions ordinaires et de droit en pareille matière.

Selon l’attestation de vente du lot n° 12 en date du 7 novembre 2018, l’ensemble immobilier comprend deux bâtiments A et B et il a fait l’objet d’un état de division le 31 août 2018 en cours de publication. M. X reconnaît dans ses écritures que l’immeuble comportait une quinzaine de logements de sorte que l’on se situe bien dans le cadre de vente à la découpe, la division ayant eu lieu postérieurement à l’acquisition.

Or, si le décret du 10 novembre 2006 a rendu obligatoire l’accord collectif du 16 mars 2005 à l’ensemble des logements des deuxième et troisième secteurs locatifs définis respectivement aux alinéas 4 et 5 de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000, sont exclus de ces dispositions les bailleurs compris dans les premier (organismes d’habitation à loyer modéré) et quatrième secteurs (personnes physiques et sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus). Il en résulte que M. X ne peut utilement se prévaloir du non-respect par la SCI Les Grenouilles des dispositions de cet accord, le jugement étant confirmé en ce sens.

Par ailleurs, la loi Aurillac du 13 juin 2006 a ajouté à la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation un article 10-1 qui impose au bailleur une obligation d’information personnelle au titulaire du droit de préemption lors de la vente d’un bien. Selon son alinéa 1^er, ce texte, en sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 01 septembre 2019, le droit de préemption ayant été signifié le 9 février 2018, est applicable à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente.

Tel n’est pas le cas en l’espèce comme déjà indiqué plus haut, étant produits deux projets de vente distincts des 17 octobre et 7 novembre 2018, dont les acquéreurs ne sont pas les mêmes, concernant deux appartements distincts de I’immeuble ce qui établit que I’appartement de M. X n’est pas vendu dans le cadre de la vente de I’immeuble dans sa totalité et en une seule fois, au même acquéreur, mais de manière distincte, à un acheteur particulier de sorte que l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 n’est pas applicable au litige.

Et ne le sont pas plus les articles L 721-1 et L 721-2 du code de la construction et de I’habitation issus de la loi Alur du 24 mars 2014, qui disposent qu’en cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété, les annonces doivent porter des mentions spécifiques et doivent être remis à l’acquéreur, en cas de promesse de vente, divers documents listés, que lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’une promesse de vente, ces documents sont joints au projet d’acte authentique de vente notifié à l’acquéreur et qu’en cas de non respect de ces dispositions, le délai de rétractation prévu à l’article L 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations. La remise de ces documents n’est donc pas une condition préalable à la signature de la promesse mais a pour seul effet de prolonger le délai de rétractation de l’acquéreur; une fois celui-ci régulièrement informé, ce dont on déduit que ses droits demeurent préservés lorsqu’il n’a pas eu connaissance de ces éléments avant de s’engager.

Et si la signification du droit de préemption à M. X vaut offre de vente aux termes de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, ces textes supposent la signature d’une promesse de vente inexistante en l’espèce, le locataire qui n’a pas accepté I’offre ne s’étant pas porté acquéreur de sorte

que M. X ne peut se prévaloir des dispositions de ces articles et que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de prorogation du délai d’exercice du droit de préemption demandée.

L’appelant succombant en toutes ses prétentions sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

La SCI Les Grenouilles sera également déboutée de sa demande en dommages et intérêts par confirmation du jugement en ce que, ainsi que le démontrent les nombreux textes rappelés ci-dessus, la législation sur le congé donné au locataire de bail d’habitation et les modalités d’exercice du droit de préemption ont connu un interventionnisme législatif posant cumulativement des difficultés d’interprétation de loi du fait d’insuffisance rédactionnelle et des difficultés d’application des lois dans le temps, de sorte que n’est démontrée aucune faute de M. X à l’origine du retard allégué par l’intimée pour la conclusion des ventes envisagées.

M. X, partie perdante, sera enfin condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Vu l’article 700 1° du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SCI Les Grenouilles au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile,

Condamne M. X aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon les règles sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. AE C. AG-AH