26/03/2024

ARRÊT N°

N° RG 20/00376

N° Portalis DBVI-V-B7E-NNX7

MD/FS/ND

Décision déférée du 12 Décembre 2019

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 17/02083

M^me BERRUT

[XC] [B] épouse [DU]

[ZV] [Y]

[AL] [W] épouse [YX]

[R] [F] épouse [H]

[FI] [P]

[GI] [N] épouse [YA]

[TN] [H]

[YU] [D]

[MJ] [J] épouse [FM]

[ZT] [J] épouse [WI]

[YY] [PC]

[L] [IC] épouse [JB]

[RV] [ML] épouse [AX]

[KS] [WE]

[UH] [SS]

[O] [LO]

[LP] [HF] épouse [P]

[IZ] [ZS]

[TL] [BN]

[S] [FL]

[OC] [NI]

[OC] [UL]

[LN] [XB] épouse [ZU]

[NE] [NH]

[IA] [JW] épouse [UL]

[WX] [OF] épouse [TP]

Catherine [XY]

[PZ] [PB]

[EN] [WF]

[MJ] [IY] épouse [WF]

[XZ] [BO] épouse [CN]

[KP] [VH] épouse [DS]

[RT] [DS]

[I] [XX]

[NE] [OE]

[RA] [NJ] épouse [YR]

[BB] [RU] épouse [WY]

[KT] [CA] épouse [OG]

[SV] [MK]

[S] [GJ]

[OZ] [IB] épouse [CT]

[CL] [UM] épouse [GF]

[XE] [ID]

[HI] [RW] épouse [OB]

[AC] [XA]

[X] [OG]

[PZ] [HG]

[GM] [VI]

[SR] [DU]

[YY] [GH]

[XC] [TM] épouse [XV]

[YY] [JA]

[ES] [YW] épouse [YB]

[K] [PA] épouse [Y]

[OC] [KR]

[PY] [ER] épouse [CH]

[YV] [FK]

[KU] [JX]

[TP] [TP]

[DP] [JU] épouse [ZS]

[ST] [GK] épouse [OE]

[SR] [AM]

[AU] [BP]

[PD] [ZP]

[OH] [PX]

[DR] [AV]

[JV] [LR] épouse [CC]

[ZV] [VJ]

[ZR] [WC] épouse [JT]

[UK] [PE] épouse [WZ]

[WD] [YT] épouse [LS]

[CM] [YX]

[EP] [CU]

[HE] [CI]

[HH] [SP] épouse [UJ]

[OY] [TR] épouse [JA]

[AR] [XW] épouse [NI]

[LM] [JB]

[XD] [UN]

[EP] [AR] épouse [TO]

[PY] [GG] épouse [AM]

[PD] [RY]

[V] [RY]-[AO]

[WG] [RY]-[AO]

[BA] [WZ]

[G] [FJ]

[NE] [JY]

[HE] [YA]

[ZO] [JT]

[RZ] [SU]

[MN] [FO]

[NG] [EM] épouse [PB]

[Z] [KV] épouse [FK]

[EO] [YS]

[KT] [WH] épouse [JY]

[DV] [IW] épouse [RC]

[IX] [CT]

[VK] [ZU]

[UI] [XV]

[PD] [RS]

[A] [CC]

[ET] [CC]

[B] [CN]

[TN] [CH]

[KU] [IF]

[FN] [MO] épouse [BP]

[SR] [WY]

[HZ] [NF] épouse [WB]

[OD] [YB]

[UO] [PV] épouse [FJ]

[KW] [LL] épouse [RY]

[JV] [HC] épouse [NH]

[VF] [HC] épouse [YS]

[FP] [DW]

[HD] [GF]

[M] [JC] épouse [FO]

[AZ] [WB]

[GL] [MI] épouse [EL]

[AB] [YR]

[IE] [KO] épouse [GJ]

[VG] [JZ] épouse [MK]

[FI] [EL]

[AY] [TS] épouse [XA]

[SR] [RC]

[OI] [OB]

[NL] [ET] épouse [JX]

[ZT] [JS] épouse [VJ]

[IA] [AK] épouse [FL]

C/

EURL EFAS

SARL ESPACE IMMOBILIER CONTEMPORAIN (EIC)

SCP PASCUAL – IWANESKO – BOURNAZEAU-MALAVIALLE – BATTU T-ESCARPIT

SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE

SARL [Localité 167] JEANNE D’ARC

[X] [SO]

AVANT DIRE DROIT

Grosse délivrée

le

à

— M^e BENOIT-DAIEF

— M^e TROUETTE

— M^e SAINT GENIEST

— M^e DE LAFORCADE

— M^e DE LAMY

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Madame [XC] [B] épouse [DU]

[Adresse 133]

[Localité 89]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [ZV] [Y]

[Adresse 78]

[Localité 151]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [AL] [W] épouse [YX]

[Adresse 153]

[Localité 83]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [R] [F] épouse [H]

[Adresse 150]

[Localité 120]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [FI] [P]

[Adresse 110]

[Localité 44]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [GI] [N] épouse [YA]

[Adresse 158]

[Localité 122]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [TN] [H]

[Adresse 150]

[Localité 120]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [YU] [D]

[Adresse 15]

[Localité 95]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [MJ] [J] épouse [FM] prise en sa qualité d’héritière de Madame [PW] [SS]

[Adresse 55]

[Localité 144]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [ZT] [J] épouse [WI] prise en sa qualité d’héritière de Madame [PW] [SS]

[Adresse 4]

[Localité 143]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [YY] [PC]

[Adresse 92]

[Localité 116]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [L] [IC] épouse [JB]

[Adresse 80]

[Localité 111]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [RV] [ML] épouse [AX]

[Adresse 16]

[Localité 148]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [KS] [WE]

[Adresse 7]

[Localité 17]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [UH] [SS] pris en sa qualité d’héritier de Madame [PW] [SS]

[Adresse 68]

[Localité 135]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [O] [LO]

[Adresse 77]

[Localité 47]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [LP] [HF] épouse [P]

[Adresse 110]

[Localité 44]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [IZ] [ZS]

[Adresse 64]

[Localité 113]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [TL] [BN]

[Adresse 166]

[Localité 88]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [S] [FL]

[Adresse 109]

[Localité 112]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [OC] [NI]

[Adresse 118]

[Localité 106]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [OC] [UL]

[Adresse 9]

[Localité 72]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [LN] [XB] épouse [ZU]

[Adresse 75]

[Localité 48]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [NE] [NH]

[Adresse 25]

[Localité 84]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [IA] [JW] épouse [UL]

[Adresse 9]

[Localité 72]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [WX] [OF] épouse [TP]

[Adresse 91]

[Localité 142]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [DT] [XY]

[Adresse 32]

[Localité 155]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [PZ] [PB]

[Adresse 54]

[Localité 96]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [EN] [WF]

[Adresse 29]

[Localité 101]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [MJ] [IY] épouse [WF]

[Adresse 29]

[Localité 101]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [XZ] [BO] épouse [CN]

[Adresse 81]

[Localité 138]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [KP] [VH] épouse [DS]

[Adresse 108]

[Localité 119]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [RT] [DS]

[Adresse 108]

[Localité 119]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [I] [XX]

[Adresse 26]

[Localité 126]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [NE] [OE]

[Adresse 152]

[Localité 142]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [RA] [NJ] épouse [YR]

[Adresse 24]

[Localité 42]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [BB] [RU] épouse [WY]

[Adresse 30]

[Localité 129]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [KT] [CA] épouse [OG]

[Adresse 33]

[Localité 73]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [SV] [MK]

[Adresse 97]

[Localité 105]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [S] [GJ]

[Adresse 38]

[Localité 103]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [OZ] [IB] épouse [CT]

[Adresse 37]

[Localité 49]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [CL] [UM] épouse [GF]

[Adresse 31]

[Localité 100]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [XE] [ID]

[Adresse 53]

[Localité 57]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [HI] [RW] épouse [OB]

[Adresse 45]

[Localité 67]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [AC] [XA]

[Adresse 12]

[Localité 85]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [X] [OG]

[Adresse 33]

[Localité 73]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [PZ] [HG]

[Adresse 50]

[Localité 124]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [GM] [VI]

[Adresse 21]

[Localité 140]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [SR] [DU]

[Adresse 133]

[Localité 89]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [YY] [GH]

[Adresse 93]

[Localité 157]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [XC] [TM] épouse [XV]

[Adresse 27]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [YY] [JA]

[Adresse 79]

[Localité 107]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [ES] [YW] épouse [YB]

[Adresse 41]

[Localité 99]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [K] [PA] épouse [Y]

[Adresse 78]

[Localité 151]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [OC] [KR]

[Adresse 149]

[Localité 136]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [PY] [ER] épouse [CH]

[Adresse 59]

[Localité 62]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [YV] [FK]

[Adresse 58]

[Localité 145]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [KU] [JX]

[Adresse 10]

[Localité 102]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [TP] [TP]

[Adresse 91]

[Localité 142]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [DP] [JU] épouse [ZS]

[Adresse 64]

[Localité 113]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [ST] [GK] épouse [OE]

[Adresse 152]

[Localité 142]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [SR] [AM]

[Adresse 160]

[Adresse 43]

[Localité 104]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [HH] [SP] épouse [UJ]

[Adresse 36]

[Localité 46]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [OY] [TR] épouse [JA]

[Adresse 79]

[Localité 107]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [AR] [XW] épouse [NI]

[Adresse 118]

[Localité 106]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [LM] [JB]

[Adresse 80]

[Localité 111]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [XD] [UN]

[Adresse 86]

[Localité 66]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [EP] [AR] épouse [TO]

[Adresse 115]

[Localité 94]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [PY] [GG] épouse [AM]

[Adresse 160]

[Localité 52]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [PD] [RY]

[Adresse 69]

[Localité 130]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [V] [RY]-[AO]

[Adresse 11]

[Localité 134]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [WG] [RY]-[AO]

[Adresse 11]

[Localité 134]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [BA] [WZ]

[Adresse 171]

[Localité 90]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [G] [FJ]

[Adresse 114]

[Localité 20] SUISSE

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [NE] [JY]

[Adresse 3]

[Localité 128]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [HE] [YA]

[Adresse 158]

[Localité 122]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [ZO] [JT]

[Adresse 51]

[Localité 147]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [RZ] [SU]

[Adresse 131]

[Localité 87]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [MN] [FO]

[Adresse 71]

[Localité 159]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [NG] [EM] épouse [PB]

[Adresse 54]

[Localité 96]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [Z] [KV] épouse [FK]

[Adresse 58]

[Localité 145]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [EO] [YS]

[Adresse 22]

[Localité 127]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [KT] [WH] épouse [JY]

[Adresse 3]

[Localité 128]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [DV] [IW] épouse [RC]

[Adresse 35]

[Localité 72]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [IX] [CT]

[Adresse 37]

[Localité 49]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [VK] [ZU]

[Adresse 75]

[Localité 48]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [UI] [XV]

[Adresse 161]

[Localité 123]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [PD] [RS]

[Adresse 19]

[Localité 82]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [A] [CC] en sa qualité d’héritier du Monsieur [ZO] [RX] [RR] [CC], décédé

[Adresse 132]

[Localité 121]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [ET] [CC] en sa qualité d’héritier du Monsieur [ZO] [RX] [RR] [CC], décédé

[Adresse 6]

[Localité 125]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [B] [CN]

[Adresse 81]

[Localité 138]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [TN] [CH]

[Adresse 59]

[Localité 62]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [KU] [IF]

[Adresse 18]

[Localité 98]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [FN] [MO] épouse [BP]

[Adresse 154]

[Localité 28]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [SR] [WY]

[Adresse 30]

[Localité 129]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [HZ] [NF] épouse [WB]

[Adresse 34]

[Localité 141]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [OD] [YB]

[Adresse 41]

[Localité 99]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [UO] [PV] épouse [FJ]

[Adresse 114]

[Localité 20] SUISSE

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [KW] [LL] épouse [RY]

[Adresse 69]

[Localité 130]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [JV] [HC] épouse [NH]

[Adresse 25]

[Localité 84]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [VF] [HC] épouse [YS]

[Adresse 22]

[Localité 127]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [FP] [DW]

[Adresse 23]

[Localité 137]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [HD] [GF]

[Adresse 31]

[Localité 100]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [M] [JC] épouse [FO]

[Adresse 71]

[Localité 159]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [AZ] [WB]

[Adresse 34]

[Localité 141]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [GL] [MI] épouse [EL]

[Adresse 8]

[Localité 156]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [AB] [YR]

[Adresse 24]

[Localité 42]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [IE] [KO] épouse [GJ]

[Adresse 38]

[Localité 103]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [VG] [JZ] épouse [MK]

[Adresse 97]

[Localité 105]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [FI] [EL]

[Adresse 8]

[Localité 156]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [AY] [TS] épouse [XA]

[Adresse 12]

[Localité 85]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [SR] [RC]

[Adresse 35]

[Localité 72]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [OI] [OB]

[Adresse 45]

[Localité 67]

Représenté par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [NL] [ET] épouse [JX]

[Adresse 10]

[Localité 102]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [ZT] [JS] épouse [VJ]

[Adresse 61]

[Localité 74]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [IA] [AK] épouse [FL]

[Adresse 109]

[Localité 112]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Charles CONSTANTIN-VALLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMES

EURL EFAS EURL

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 56]

[Localité 146] / FRANCE

Représentée par M^e Paul TROUETTE de la SELARL TCS AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL ESPACE IMMOBILIER CONTEMPORAIN (EIC)

[Adresse 14]

[Localité 63]

Représentée par M^e Marie SAINT GENIEST de la SCP SCP FLINT – SAINT GENIEST – GINESTA, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP PASCUAL – IWANESKO – BOURNAZEAU-MALAVIALLE – BATTU TESCARPIT

Prise aux personnes de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 39]

[Localité 60]

Représentée par M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 40]

[Localité 139]

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL [Localité 167] JEANNE D’ARC

[Adresse 14]

[Localité 63]

Représentée par M^e Marie SAINT GENIEST de la SCP SCP FLINT – SAINT GENIEST – GINESTA, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [X] [SO]

[Adresse 13]

[Localité 70]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— Par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Un projet immobilier de construction d’une résidence, aujourd’hui dénommée la [Adresse 169] (également désignée au début de la commercialisation '[Adresse 170]', ou '[Localité 167] Jeanne d’Arc'), et située au [Adresse 5] à [Localité 167] (65) a été conçu par la Sarl Monatos et la Sarl [Localité 167] Palace qui ont déposé des permis de construire auprès de la mairie de [Localité 167] à compter du mois d’août 2006.

Plusieurs transferts de permis de construire ont été accordés de la Sarl Monatos à la Sci [Localité 167] Jeanne d’arc, promoteur immobilier qui a, in fine, assuré la construction du projet immobilier.

La commercialisation de la résidence a été réalisée par plusieurs conseillers en gestion de patrimoine dont la Sarl Best invest, la Sarl Efas, la Financière du patrimoine gérée par M. [SO], la société à responsabilité limitée d’un Etat membre de la CE ou partie à l’accord sur l’espace économique européen (Royaume-Uni) 'Intercontinentale patrimoine', la Sarl Ltf advice, M. [MM].

Les lots ont fait l’objet d’actes de vente en l’état futur d’achèvement ou d’actes de vente d’immeuble achevé, parfois précédés d’avant-contrat, qui se sont échelonnées de janvier 2008 à novembre 2011, et ont été reçus par différents notaires membres de la Scp Gillodes Pascual Iwanesko Bournazeau Malavialle, aujourd’hui dénommée Scp Pascual – Iwanesko – Bournazeau-Malavialle – Battut- Escarpit.

Le programme immobilier présente des prestations haut de gamme telles que notamment des salles de remise en forme, sauna, spa, piscine chauffée, service de navettes la reliant à la basilique, ainsi que l’accessibilité assurée aux personnes à mobilité réduite sur l’ensemble de la résidence.

L’ensemble des ventes a été consenti avec des prêts couvrant, dans la majorité des dossiers, l’intégralité du financement de cet investissement.

Les acquisitions étaient destinées à des locations meublées ou nues relevant des régimes de défiscalisation dits 'loi Demessine’ ou 'loi Scellier Bouvard', figurant aux articles 199 decies et suivants du code général des impôts, imposant une location auprès d’un gestionnaire unique, par le biais d’un contrat de bail commercial d’une durée d’au moins neuf ans, cette obligation de location et la destination de résidence de tourisme étant visées dans les actes authentiques.

La gestion de la résidence de tourisme devait être confiée au départ à la société 5S, puis elle a été confiée à la Sarl Cap aventure, désignée par son enseigne commerciale C2A, bénéficiaire de contrats de bail commercial conclus avec chaque copropriétaire, pour une durée de onze ans et moyennant paiement d’un loyer fixe, quel que soit le taux d’occupation réel du bien.

Les contrats de bail commercial comportaient les clauses suivantes':

— 'le preneur ou l’une de ses sociétés partenaires propose le rachat du ou des lots, objet des présentes à condition égale à la souscription de l’investissement hors frais de notaire, si les investisseurs privés de la résidence désirent revendre tout ou partie de leur investissement effectué. Dans ces conditions, le preneur met à la disposition des investisseurs une possibilité de sortie, car il souhaite bénéficier d’une réelle priorité d’achat. Cette offre est toutefois limitée à la durée du présent bail et son renouvellement',

— 'si la cession de tout ou partie de l’investissement effectué se fait avec une offre d’achat d’un acquéreur le preneur bénéficie d’un droit de préemption au prix proposé par cet acquéreur. Ce pacte de préférence est limité à la durée du présent bail'.

La Sarl Cap aventures a bénéficié du versement d’un 'abondement', également dénommé 'fonds de concours’ par le promoteur et destiné à lui permettre de financer la pré-commercialisation des lots, la publicité et la commercialisation des lots à l’étranger.

Deux déclarations d’achèvement des travaux ont été effectuées auprès de la mairie de situation de l’ensemble immobilier le 28 mai 2009.

La livraison de l’immeuble est intervenue le 30 mai 2009 pour les bâtiments A, B et C et le 20 décembre 2009 pour le bâtiment D.

Par arrêté du préfet des Hautes-Pyrénées du 21 octobre 2011, la résidence a été classée résidence de tourisme trois étoiles.

Par courrier du 2 mai 2012, la Sarl Cap aventures a écrit aux copropriétaires pour expliquer le retard de paiement trimestriel des loyers :

— retards de paiement des tour-opérateurs,

— crise économique,

— montant du loyer par rapport à ceux des concurrents,

— réservations internet,

en conséquence de quoi, elle les a informés qu’elle allait solliciter l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’occasion de laquelle elle envisageait sérieusement la possibilité d’une négociation raisonnable du montant des loyers.

Par jugement du 7 mai 2012, le tribunal de commerce de Marseille a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la Sarl Cap aventures.

Le 4 juin 2012, a été déclarée à la sous-préfecture [Localité 163], publiée au journal officiel du 16 juin 2012, la création de l’association type loi 1901 'Association de défense des copropriétaires de la [Adresse 169] [Localité 167]' (ADCRAL), ayant pour objet : 'regroupement des copropriétaires de la résidence de tourisme [Adresse 169], [Adresse 5] [Localité 117] afin de les aider à se défendre par tous les moyens et afin d’obtenir réparation des préjudices éventuellement subis auprès de tous les intervenants concernés par les différentes juridictions'.

Par ordonnance du juge-commissaire du 12 juillet 2012, M. [SR] [AM], copropriétaire au sein de la résidence, a été nommé aux fonctions de contrôleur.

Par jugement du 11 avril 2013, la procédure collective ouverte à l’encontre de la Sarl Cap aventures a été convertie en liquidation judiciaire.

Par courriel du 7 juillet 2015, l’avocat de M. [AM] a pris attache avec l’étude de Maître [WB] [CB], mandataire judiciaire, en sollicitant la fourniture de documents comptables.

Certains loyers ont été payés en 2012 et 2013 par la Sarl Cap aventures aux copropriétaires suivants :

— le 7 février 2012 au titre de l’année 2011 à M. et Mme [CH] : 4 998,60 euros,

— le 16 janvier 2013 à M. [CH] au titre de deux trimestres de l’année 2012 : 1 015,67 euros,

— le 5 février 2013 à M. [JA] au titre de deux trimestres de l’année 2012 : 1208,82 euros ttc,

— le 15 avril 2013 à M. et Mme [OB] au titre de deux trimestres de l’année 2012 : 970,65 euros ttc,

— le 15 janvier 2013 à M. et Mme [GJ] au titre de deux trimestres de l’année 2012 : 1 013,09 euros ttc,

— le 7 mars 2013 à M. [JX] au titre de deux trimestres de l’année 2012 : 1047,82 euros ttc.

Les baux commerciaux conclus par la Sarl Cap aventures avec les copropriétaires ont été résiliés par le liquidateur judiciaire.

Les copropriétaires ont trouvé un nouveau gestionnaire de la résidence afin de poursuivre son exploitation et ont conclu en août et septembre 2013 des baux avec la Sarl Zenitude [Localité 167].

Ils ont dans un premier temps conclu des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux prévoyant le paiement d’un loyer variable correspondant au résultat courant avant impôt après déduction des frais de gestion à hauteur de 10% du chiffre d’affaires hors taxes.

Les loyers versés au titre de l’année 2014, et correspondant à une part variable de 90% du résultat courant, représentaient environ 20% du loyer contractuellement convenu avec la Sarl Cap Aventures.

Ils ont ensuite conclu des baux commerciaux, avec effet au 1er janvier 2015, pour une durée de 9 ans, comportant une part fixe ainsi que la part variable précitée.

Le 6 novembre 2015 une plainte simple a été déposée par des copropriétaires auprès du procureur de la République de Toulouse et classée sans suite le 4 décembre 2015.

Le 12 septembre 2016, une plainte avec constitution de partie civile été déposée au nom de 125 copropriétaires, mais seulement les acquéreurs de cinq lots ont versé la consignation fixée : M. [SU], M. [RS], M. [UN], M. et Mme [RY] et M. [IF].

Le 24 juin 2020, une ordonnance de non-lieu a été rendue par le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Toulouse.

Un appel a été interjeté.

Par arrêt du 21 avril 2022, la chambre de l’instruction de la cour d’appel de Toulouse a :

— en la forme, déclaré l’appel recevable,

— au fond, constaté l’extinction de l’action publique par l’effet de la prescription,

En conséquence,

— confirmé l’ordonnance de non-lieu.

La chambre de l’instruction a estimé que le délit d’escroquerie étant une infraction instantanée, le point de départ de la prescription ne pouvait être retardé à la date à laquelle les parties civiles soutiennent en avoir eu connaissance et que le point de départ devait se situer à la date de conclusion des contrats de vente et de bail.

S’agissant de l’infraction de publicité commerciale trompeuse, elle a retenu que la connaissance de la conscience d’avoir été trompés devait être fixée au jour où la société gestionnaire avait déposé le bilan le 7 mai 2012, et de la création de l’association de défense des copropriétaires le 2 juin 2012.

Le 20 mars 2019, Mme [E] saisies par des copropriétaires déposait son rapport, relativement à quatre biens de la résidence comportant l’évaluation de la valeur réelle des biens en 2008 ainsi qu’en 2018.

— :-:-:-

Par actes d’huissier, une centaine de copropriétaires de la [Adresse 169] ont fait assigner le 3 mai 2017 la Sarl Efas; la société Intercontinental patrimoine et M. [MM]; le 4 mai 2017 M. [X] [SO] et la Scp Gillodes – Pascual – Iwanesko – Bournazeau – Malavialle, notaires; le 5 mai 2017 la Sarl Espace immobilier contemporain, la Sarl [Localité 167] Jeannes d’Arc, et la société Ltf advice, afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices financiers.

Par ordonnances des 16 novembre 2017 et 21 mars 2019, le juge de la mise en état a constaté le désistement de M. et Mme [RC] à l’égard de la Sarl Ltf advice, puis celui de Mme [ML] épouse [AX] à l’égard de M. [MM].

— :-:-:-

Par jugement réputé contradictoire du 12 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— déclaré recevables les conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2019 par les sociétés [Localité 167] Jeanne d’arc, Espace immobilier contemporain, International patrimoine,

— débouté les demandeurs de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état le 25 juillet 2019,

— déclaré prescrite l’action en responsabilité délivrée par les demandeurs suivant exploit en date des 3, 4 et 5 mai 2017,

— déclaré irrecevable l’action des demandeurs dans son intégralité,

— condamné les demandeurs visés en en-tête aux dépens de l’instance et autorisé la Selarl Clf à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision,

— débouté la Scp Gillodes – Pascual – Iwanesko – Bournazeau – Malavialle de sa demande de condamnation aux sommes correspondant à l’article 10 du décret du 8 mars 2001 modifié par décret du 26 décembre 2007,

— condamné les demandeurs in solidum à verser aux sociétés [Localité 167] Jeanne d’arc et Espace immobilier contemporain une indemnité globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les demandeurs in solidum à verser à la Scp Gillodes – Pascual – Iwanesko – Bournazeau – Malavialle une indemnité globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [EP] [CU] à verser à la société Efas la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [OH] [PX] et M. [GM] [VI] à verser à la société Intercontinentale patrimoine la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [B] [CN] et Mme [XZ] [BO], son épouse, à verser à la société Intercontinentale patrimoine la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Le tribunal a constaté que la responsabilité des promoteurs et des autres intervenants était recherchée en raison d’une pratique commerciale trompeuse, consistant en des allégations et présentations fausses, et l’absence d’avertissement sur les risques encourus. Il a aussi constaté que les demandeurs se prévalaient d’un comportement dolosif de ces intervenants tendant à promouvoir une rentabilité illusoire et irréaliste, avec la stipulation d’un prix de vente manifestement disproportionné entraînant une disproportion des loyers, de la valeur réelle du bien, sa valeur locative et de la permanence des bénéfices et profits présentés.

Le tribunal a considéré que le préjudice qui pouvait découler de ces fautes était une perte de chance de ne pas s’engager, et que le point de départ du délai de prescription de l’action en réparation se situait en principe à l’expiration du délai de rétractation, que les acquéreurs étaient informés des risques locatifs en vertu de l’assurance souscrite, qu’ils ont constitué une association de défense pour les aider à se défendre et obtenir réparation des préjudices subis auprès de tous les intervenants immatriculée en préfecture en juin 2012, ce qui témoigne de la prise de conscience des difficultés rencontrées. Il a en outre considéré que l’évaluation de certains biens réalisée par Mme [E] en mars 2019 n’était pas probante et que les acquéreurs ne démontraient pas avoir procédé à des vérifications sur la valeur réelle de leur bien lors de la phase précontractuelle.

Il a enfin retenu que les acquéreurs avaient connaissance dès le 15 avril 2013 de la situation obérée de l’exploitation de la résidence par la Sarl Cap aventures au regard de la multiplicité des loyers impayés, partiellement payés et décalés, ainsi que la dégradation des conditions d’exploitation de la résidence.

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Par déclaration du 28 janvier 2020 : M. [ZV] et Mme [K] [Y], M. [FI] et Mme [LP] [P], M. [TN] et Mme [R] [H], M. [YU] [D], M. [YY] [PC], Mme [MJ] [FM] – Mme [ZT] [WI] et M. [UH] [SS], héritiers de Mme [SS], Mme [EP] [TO], Mme [O] [LO], Mme [RV] [AX], Mme [DP] [ZS] et M. [IZ] [ZS], M. [FI] [BN], Mme [IA] [FL] et M. [S] [FL], M. [OC] et Mme [AR] [NI], M. [OC] et Mme [IA] [UL], M. [NE] et Mme [JV] [NH], Mme [DT] [XY], M. [PZ] et Mme [NG] [PB], M. [EN] et Mme [MJ] Courbot, M. [RT] et Mme [KP] [DS], M. [I] [XX], M. [NE] et Mme [ST] [OE], M. [SV] et Mme [VG] [MK], M. [S] et Mme [IE] [GJ], M. [XE] [ID], Mme [KS] [WE], M. [AC] et Mme [AY] [XA], M. [X] et Mme [KT] [OG], M. [PZ] [HG], Mme [OH] [PX], M. [GM] [VI], M. [SR] et Mme [XC] [DU], M. [YY] [GH], M. [YY] et Mme [OY] [JA], M. [OC] [KR], M. [YV] et Mme [Z] [FK], M. [KU] et Mme [NL] [JX], M. [TP] et Mme [WX] [TP], M. [SR] et Mme [PY] [AM], Mme [HH] [UJ], M. [AU] et Mme [FN] [BP], M. [PD] [ZP], M. [DR] [AV], M. [ZV] et Mme [ZT] [VJ], M. [CM] et Mme [AL] [YX], Mme [EP] [CU], M. [HE] [CI], M. [LM] et Mme [L] [JB], M. [XD] [UN], M. [WG] et Mme [V] [RY]-[AO], M. [PD] et Mme [KW] [RY], M. [BA] et Mme [UK] [WZ], M. [G] et Mme [UO] [FJ], M. [NE] et Mme [KT] [JY], M. [HE] et Mme [GI] [YA], M. [ZO] et Mme [ZR] [JT], M. [RZ] [SU], M. [MN] et Mme [M] [FO], M. [EO] et Mme [VF] [YS], Mme [WD] [LS], M. [IX] et Mme [OZ] [CT], M. [VK] et Mme [LN] [ZU], Mme [XC] [XV], Mme [UI] [XV], M. [PD] [RS], M. [ZO] et Mme [JV] [CC], M. [B] et Mme [XZ] [CN], M. [TN] et Mme [PY] [CH], M. [KU] [IF], M. [SR] et Mme [BB] [WY], M. [OD] et Mme [ES] [YB], M. [FP] [DW], M. [HD] et Mme [CL] [GF], M. [AZ] et Mme [HZ] [WB], M. [AB] et Mme [RA] [YR], M. [FI] et Mme [GL] [EL], M. [SR] et Mme [DV] [RC], M. [OI] et Mme [HI] [OB],

ont interjeté appel de ce jugement en intimant :

— la Sarl Efas,

— la Sarl Espace immobilier contemporain,

— la Scp Pascual – Iwanesko – Bournazeau – Malavialle – Battut – Escarpit,

— la Sarl Intercontinentale patrimoine,

— la Sarl [Localité 167]-Jeanne d’Arc,

— M. [SO],

en ce qu’il a :

— déclaré prescrite l’action en responsabilité délivrée par les demandeurs suivant exploit en date des 3, 4 et 5 mai 2017,

— déclaré irrecevable l’action des demandeurs dans son intégralité,

— condamné les demandeurs visés en en-tête aux dépens de l’instance et autorisé la Selarl Clf à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision,

— condamné les demandeurs in solidum à verser aux sociétés [Localité 167] Jeanne d’arc et Espace immobilier contemporain une indemnité globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les demandeurs in solidum à verser à la Scp Gillodes – Pascual – Iwanesko – Bournazeau – Malavialle une indemnité globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [EP] [CU] à verser à la société Efas la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [OH] [PX] et M. [GM] [VI] à verser à la société Intercontinentale patrimoine la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [B] [CN] et Mme [XZ] [BO], son épouse, à verser à la société Intercontinentale patrimoine la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Par ordonannce du 12 novembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a donné acte à Mme [EP] [CU] de son désistement d’appel vis-à-vis de la Sarl Efas, et a précisé que la procédure se poursuivait entre les 127 autres appelants, la Sarl Efas et les autres co-intimés.

Le 7 janvier 2021, les appelants ont déposé des conclusions d’incident devant le magistrat de la mise en état afin de voir soumettre à la Cour de justice de l’Union européenne en vue de l’interprétation des traités européens, dix questions préjudicielles 'ou toute autre question qui lui semblera pertinente', relatives notamment à l’interprétation de la directive 2005/29/CE, au point de départ du délai de prescription à la lumière du principe d’effectivité et des droits consacrés par la Charte des droits fondamentaux, critiquant la fixation du point de départ du délai de prescription aux premiers retards de loyers alors que le caractère trompeur du discours commercial était ignoré des consommateurs; ainsi que sur la qualification de pratique commerciale trompeuse.

Par ordonnance du 28 avril 2022, le magistrat chargé de la mise en état a débouté l’ensemble des appelants de leur demande de renvoi préjudiciel en interprétation devant la CJUE en considérant que : 'le droit interne sur la prescription en matière civile offre les outils juridiques aux juridictions nationales pour faire application des principes dégagés par le droit européen sans qu’il soit nécessaire de recourir à une interprétation des textes du droit de l’Union et, que les méthodes et critères de qualification des situations de fait sont susceptibles d’être soumis, par l’exercice des voies de recours, au contrôle de la Cour de cassation dont la jurisprudence la plus actuelle sur l’application de l’article 2224 du code civil démontre une volonté de prendre en compte pour l’analyse du point de départ du délai de prescription, la spécificité de chacune des actions concernées selon la nature des obligations souscrites'. Il a également considéré que : 'il ne résulte pas plus des autres développements opérés par les appelants dans leurs écritures sur les critères d’application des dispositions relatives aux pratiques commerciales trompeuses des difficultés d’interprétation du droit européen notamment tant sur l’étendue de l’obligation d’information du consommateur que sur la part d’initiative susceptible d’être laissée à l’acquéreur d’un bien immobilier dans la recherche de données publiques aisément accessibles sur la valeur du marché immobilier local, les demandeurs à l’incident affirmant seulement une contradiction entre la position des premiers juges et la jurisprudence de la CJUE que les appelants invoquent'.

Il a ajouté : 'enfin, l’allégation de l’absence d’information relative à l’existence d’un fonds

de concours, présentée comme étant 'incontestablement constitutive d’une omission d’une

information substantielle’ est une circonstance, à la supposer démontrée, entrant dans

l’analyse factuelle de l’opération litigieuse soumise à l’appréciation de la juridiction saisie sur

l’étendue de l’information due aux acquéreurs sans qu’il soit démontré autrement que par des

considérations générales, une quelconque difficulté d’interprétation du droit européen.'

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 décembre 2022, les appelants précités, demandent à la cour, au visa des articles L.111-1, L.120-1 et L.121-1 et suivants du code de la consommation, la directive 2005/29/CE, les anciens articles 1109, 1110, 1116, 1153 et suivants et 1382 du code civil, les articles 643, 696 et 700 du code de procédure civile, et l’article 16 de la loi n°66-879 du 29 novembre 1966, de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— déclaré prescrite l’action en responsabilité délivrée par les appelants suivant exploit

des 3, 4 et 5 mai 2017,

— déclaré irrecevable l’action des appelants dans son intégralité,

— condamné les appelants visés en en-tête aux dépens de l’instance et autorise la

Selarl CLF à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont

elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision,

— débouté la Scp Gillodes-Pascual-Iwanesko-Bournazeau-Malavialle de sa demande

de condamnation aux sommes correspondant à l’article 10 du décret du 08 mars 2001

modifié par décret du 26 décembre 2007,

— condamné les appelants in solidum à verser aux sociétés [Localité 167] Jeanne d’arc et

Eic une indemnité globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile,

— condamné les appelants in solidum à verser à la Scp Gillodes-Pascual-Iwanesko Bournazeau-Malavialle une indemnité globale de 3 000 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile,

— condamné [EP] [CU] à verser à la société Efas la somme de 3 000 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [OH] [PX] et [GM] [VI] à verser à la société Intercontinentale patrimoine la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code

de procédure civile,

— condamné [B] [CN] et [XZ] [BO], son épouse, à verser à la société Intercontinentale Patrimoine la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code

de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties,

En tout état de cause :

— infirmer intégralement le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes

des appelants à l’encontre des intimés,

En conséquence, statuant à nouveau :

— déclarer recevables et bien fondées l’ensemble des demandes des appelants,

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes,

À titre principal :

— juger que les intermédiaires et le promoteur ont commis une pratique commerciale trompeuse

concernant l’investissement locatif,

À défaut, soumettre à la cour en vue de l’interprétation de la directive 2005/29/CE les questions préjudicielles lui permettant de préciser le champ d’application de la pratique commerciale trompeuse à la lumière des spécificités des faits de l’espèce,

À titre subsidiaire :

— juger que les intermédiaires et le promoteur ont commis un dol trompant le consentement des

appelants concernant l’investissement locatif,

À titre infiniment subsidiaire :

— juger que les intermédiaires et le promoteur ont manqué à leurs obligations d’information, de

conseil et de mise en garde concernant l’investissement locatif,

En tout état de cause :

— juger que le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil concernant

l’investissement locatif litigieux,

En conséquence :

— juger qu’il en résulte un préjudice financier qu’il convient de réparer intégralement et qu’il

conviendra d’actualiser au jour où la cour statuera,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [Y] de 148 003 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [P] de 185 307 euros ,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [H] de 178 559 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [D] de 139 998 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [PC] de 163 023 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par Mme [SS] prise en la personne de ses héritiers de 170 898 euros,

— condamner in solidum M. [X] [SO], le promoteur et le notaire à réparer intégralement le

préjudice financier subi par Mme [TO] de 140 749 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par Mme [LO] de 126 471 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par Mme [AX] de 125 656 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [ZS] de 202 650 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [BN] de 192 119 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [FL] de 178 152 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [NI] de 124 904 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [UL] de 205 199 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [NH] de 133 215 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [XY] de 177 050 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [PB] de 171 289 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux Courbot de 190 929 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [DS] de 145 239 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [XX] de 185 112 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [OE] de 125 694 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [MK] de 182 630 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [GJ] de 131 357 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par Mme [WE] et M. [ID] de 169 809 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [XA] de 205 405 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [OG] de 141 605 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [HG] de 127 153 euros ,

— condamner in solidum la société Intercontinentale patrimoine, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier subi par Mme [PX] et M. [VI] de 124.563 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [DU] de 178 438 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [GH] de 200 227 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par Mme [TR] et M. [JA] de 167 164 euros,

— condamner in solidum le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [KR] de 229 836 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [FK] de 150 828 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [JX] de 158 100 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [TP] de 126 150 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [AM] de 257 789 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par Mme [UJ]-[SP] de 126 984 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [BP] de 145 734 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [ZP] de 152 370 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [AV] de 138 774 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [VJ] de 125 592 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [YX] de 161 573 euros,

— condamner in solidum le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par Mme [CU] de 182 665 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [CI] de 126 863 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [JB] de 194 363 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [UN] de 224 102 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [RY] – [AO] de 141 374 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [RY] de 175 185 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [WZ] de 192 727 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [FJ] de 173 979 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [JY] de 189 468 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [YA] de 130 259 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [JT] de 211 852 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [SU] de 177 105 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [FO] de 127 979 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [YS] de 126 822 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par Mme [LS] de 193 560 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [CT] de 153 443 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [ZU] de 183 758 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par Mme [XC] [XV], née [TM], de 169 365 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par Mme [UI] [XV] de 198 570 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [RS] de 223 742 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [CC] de 175 743 euros,

— condamner in solidum la société Intercontinentale patrimoine, le promoteur et le notaire à

réparer intégralement le préjudice financier subi par les époux [CN] de 130 269 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [CH] de 141 886 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [IF] de 129 624 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [WY] de 187 670 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [YB] de 234 043 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par M. [DW] de 231 138 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [GF] de 191 191 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [WB] de 122 146 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [YR] de 230 165 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [EL] de 181 949 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [RC] de 182 016 euros,

— condamner in solidum, le promoteur et le notaire à réparer intégralement le préjudice financier

subi par les époux [OB] de 124 594 euros,

Et également :

— juger que chaque appelant a subi un préjudice moral du fait de la pratique commerciale trompeuse, du dol et du manquement aux obligations informationnelles qui doit être évalué à

hauteur de 20 000 euros pour chaque appelant et qui se cumule avec le préjudice financier

résultant de ces manquements,

— condamner en conséquence in solidum les intermédiaires assignés par les appelants, le promoteur et le notaire, en tout état de cause, à payer à chaque appelant la somme de 20 000

euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner in solidum les intermédiaires, le promoteur et le notaire à payer à chaque appelant

la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les intermédiaires, le promoteur et le notaire aux entiers dépens au

titre de l’article 696 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent que :

S’agissant de la recevabilité de l’action en responsabilité :

— le premier juge a pris, à tort, pour point de départ du délai de prescription les premiers retards de paiement des loyers,

— le juge national a l’obligation de relever d’office la violation du droit de l’Union européenne et notamment celles découlant du droit des pratiques commerciales trompeuses, ce qui impose d’écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— le droit des pratiques commerciales est issu de la directive 2005/29/CE transposée dans les articles L.121-1 du code de la consommation de sorte qu’il s’agit de dispositions d’ordre public que le juge doit relever d’office,

— l’aménagement de la procédure nationale a rendu impossible ou excessivement difficile l’exercice des droits conférés par le droit de l’Union,

— les règles de prescription internes ne permettent pas aux titulaires des droits de les exercer de manière effective,

— le point de départ du délai de prescription doit être reculé au jour de la découverte du dommage, et donc des faits révélant l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat,

— en matière de pratiques commerciales trompeuses, c’est à compter de la date à laquelle il est possible de constater la fausseté du discours commercial que le délai de prescription commence à courir,

— la CJUE estime que les juges doivent repousser le point de départ de la prescription pour favoriser la protection offerte par le droit de la consommation issu du droit de l’Union européenne,

— le juge doit écarter les règles procédurales internes qui rendent impossible ou excessivement difficile l’exercice par le consommateur des droits que lui confère l’Union européenne,

— ce n’est que dans le cadre de la procédure collective ouverte le 7 mai 2012, que les appelants ont pu progressivement prendre conscience de l’absence de viabilité économique du projet, et notamment par la note confidentielle de l’administrateur judiciaire du 4 avril 2013 qui leur apprenait l’existence du fonds de concours sans lequel les loyers, d’un montant insoutenable, n’auraient pas pu être payés, et qui n’a été portée à la connaissance des appelants que par courrier du liquidateur du 13 juillet 2015,

— l’existence du fonds de concours, constituant une 'trésorerie artificielle’ est un élément déterminant de la réalité trompeuse du montage économique, en permettant la promesse de loyers élevés et déconnectés des prix du marché,

— le courrier du gestionnaire du 2 mai 2012, n’a pas date certaine et ne manifestait pas le caractère obéré de l’exploitation de la résidence, dès lors qu’il justifie les retards de loyers par des causes extérieures au modèle économique de l’investissement,

— c’est donc le 11 avril 2013, lors de l’ouverture de la liquidation judiciaire et la recherche d’un nouveau gestionnaire que les appelants ont pris conscience du véritable niveau de loyer applicable à la résidence,

— le fait de considérer que les acquéreurs auraient dû procéder à des vérifications sur la valeur réelle des biens dès la commercialisation revient à inverser la charge des obligations qui pèse sur les professionnels et contrarie l’effet utile attaché aux droits conférés par la directive 2005/29,

— il incombe au professionnel de fournir une information loyale et indépendante relativement au prix de vente fixé,

— la garantie de paiement des loyers et de rachat du bien constitue l’argument de vente principal, et leur caractère mensonger a été révélé aux acquéreurs lors de l’ouverture de la liquidation judiciaire prononcée le 11 avril 2013,

— la création par cinq copropriétaires sur 80 de l’association Adcral résulte de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire visant C2A, et tendait à protéger leurs intérêts dans le cadre de cette procédure,

S’agissant de la pratique commerciale trompeuse,

— en vertu de l’article L. 121-1 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à l’espèce, constitue une pratique commerciale trompeuse des allégations, indications, présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur les caractéristiques essentielles du bien ou du service, le prix ou le mode de calcul du prix et les conditions de vente,

— constitue également une pratique commerciale trompeuse l’omission, la dissimulation ou la fourniture de façon inintelligible, ambiguë ou à contretemps d’une information substantielle, tel que le prix ou son mode de calcul,

— le dépliant contenait des termes rassurants ('sérénité', 'haute performante', 'assuré', l’absence de risque et la certitude du remboursement du capital investi) et la présentation incomplète et insincère du produit centré sur l’avantage occultait le risque,

— un professionnel qui choisit de mettre en avant une information relative au coût de son produit ou encore la rentabilité d’un investissement, tout en omettant ou en présentant de manière moins apparente une information substantielle pour la décision commerciale du consommateur, telle que l’existence d’aléa ou l’existence d’un fonds de concours, se rend coupable d’une pratique commerciale trompeuse par omission,

— la pratique doit être appréciée à l’aune du consommateur moyen, plus crédule et vulnérable que le standard du bon père de famille,

— en l’espèce, plusieurs comportements s’analysent comme des pratiques commerciales trompeuses : la promesse mensongère d’un loyer déconnecté du marché ayant permis au promoteur de fixer des prix de vente trompeurs; la communication aux consommateurs d’informations trompeuses sur la réalité du marché immobilier et la rentabilité de l’investissement litigieux; la promesse commerciale constituée par les fausses garanties de paiement de loyers et de rachat du lot de copropriété; la proposition d’investir dans un projet de résidence de tourisme classée vouée à l’échec; la dissimulation de l’existence du fonds de concours aux consommateurs, information pourtant substantielle,

— les commercialisateurs, loin d’être indépendants, ont systématiquement repris les informations commerciales fournies par le promoteur sans jamais mettre en avant leur caractère irréaliste,

— l’ensemble des pratiques commerciales trompeuses dénoncées ont donc conduit les

consommateurs à prendre une décision commerciale qu’ils n’auraient pas prise s’ils avaient été

loyalement informés,

— il en est résulté les conséquences suivantes : loyers divisés par 6, valeur du bien diminué de 75%, charge des emprunts identiques et impossibilité de se départir du bien,

S’agissant du comportement dolosif du promoteur des conseillers en gestion de patrimoine,

— le discours commercial et les documents fournis présentaient des garanties illusoires de loyers impayés et de rachat du bien, une rentabilité fondée sur les loyers déconnectés du marché locatif, un prix de vente surévalué grâce à une rentabilité présentée comme garantie,

— les intervenants ont dissimulé l’existence du fonds de concours lequel permettait le versement des loyers promis,

S’agissant des manquements à l’obligation d’information, au devoir de conseil et de mise en garde,

— le promoteur a manqué à son obligation d’information en délivrant, notamment par le biais de sa plaquette commerciale et de l’ensemble de l’information calibrée à destination du réseau de conseillers en gestion de patrimoine, des informations mensongères sur la rentabilité, la sécurité et l’attractivité de l’investissement et en s’abstenant d’informer loyalement les appelants sur l’existence de risques et d’aléas, sur l’existence d’un fonds de concours et ses incidences sur le montant des loyers et des prix de vente,

— les conseillers en gestion de patrimoine ont manqué à leur obligation d’information complète et loyale en présentant un discours commercial insuffisant et de nature à tromper les acquéreurs sur les éléments essentiels de l’investissement locatif, et ne les ont informés que des avantages procurés par cet investissement lesquels ont été fortement surévalués, et sans à aucun moment présenter les risques encourus lors de ce type d’opération,

S’agissant de la responsabilité du notaire,

— le notaire est tenu de mettre en garde son client en cas de prix manifestement déconnecté des prix du marché, à plus forte raison lorsque le contexte dans lequel il instrumente l’acte ne laisse aucun doute sur sa connaissance du schéma économique de l’investissement,

— les appelants ont acquis leurs biens à des prix 78% supérieurs aux prix pratiqués à cette période et la perte de valeur des biens ne peut s’expliquer par le retournement du marché immobilier depuis 2008,

— le notaire ayant précisément connaissance des mobiles des parties, il doit les informer et les éclairer sur la portée et les effets, notamment fiscaux, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours,

— le notaire, dans le cadre d’une opération de défiscalisation, a fortiori lorsqu’il est imposé par

les intermédiaires aux acquéreurs, est tenu de mettre en garde ces derniers contre les risques de financiers et économiques de leur investissement, notamment au regard du marché locatif et immobilier concerné par l’opération,

— il ne saurait être sérieusement contesté que le notaire ignorait les mobiles exacts des appelants, constitués par la réalisation d’un investissement locatif,

— le notaire, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, connaissait l’état du marché

immobilier et l’état du marché locatif où se situaient les lots acquis par les appelants,

S’agissant des préjudices subis,

— l’indemnisation des acquéreurs doit être équivalente à ce qu’ils auraient obtenu en cas d’annulation de leur contrat,

— s’ils avaient été correctement informés de la valeur réelle des lots et des loyers et de l’absence de garantie des loyers et de rachat du bien, ils auraient refusé une telle opération incompatible avec leur souhait de sécurité financière et de pérennité de l’investissement immobilier,

— ils subissent un préjudice financier constitué par la perte locative correspondant à la différence entre les loyers promis dans le bail avec la Sarl Cap aventures et les loyers effectivement perçus jusqu’au terme contractuel du bail initial avec la Sarl Cap aventures, ainsi qu’un préjudice lié à la différence entre le prix d’achat et l’estimation réelle et actuelle du bien immobilier, étant rappelé que la commercialisation comprenait une promesse de garantie de rachat du bien.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 janvier 2023, la Sarl d’un Etat membre de la CE ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen Intercontinentale patrimoine, intimée, demande à la cour, au visa des articles 2224 du code civil, de :

À titre principal : la prescription de l’action,

Tenant la prescription quinquennale de l’action en responsabilité du conseiller en gestion de

patrimoine,

— prendre acte de ce que les appelants avaient connaissance du risque lié à leur investissement

dès la conclusion du contrat,

— prendre acte de ce que les appelants reconnaissent avoir subi un préjudice dès le début de

l’année 2011,

— prendre acte de ce que par courrier du 2 mai 2012 la société de gestion locative de C2A alertait les investisseurs sur les difficultés économiques affectant le programme immobilier,

— juger que l’action des consorts [VI] [PX] et des époux [CN] introduite par assignation du 4 mai 2017 est prescrite comme tardive,

Par conséquent,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré prescrite l’action des demandeurs à son

encontre et condamné les consorts [PX]-[VI] et les consorts [CN] à lui verser la

somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

Subsidiairement, si par impossible la cour infirmait le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite

l’action en responsabilité,

À titre liminaire : seuls deux appelants recherchent la responsabilité de Intercontinentale patrimoine,

— prendre acte de ce que seuls deux investisseurs, MM. [CN] et [PX]-[VI], sollicitent sa condamnation in solidum avec le notaire et le promoteur,

— la mettre hors de cause au titre des griefs élevés par les autres appelants,

Vu la jurisprudence,

Tenant le risque d’une défaillance de la société gestionnaire (preneuse) inhérente à la relation

locative,

Tenant l’absence de connaissance de sa part sur l’existence d’un fonds de concours,

Tenant l’absence de preuve d’une surévaluation du prix du bien immobilier,

Tenant les renégociations contractuelles,

Tenant la garantie de loyers impayés,

Tenant l’absence de préjudice,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute,

— juger que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice en relation directe de causalité,

En conséquence,

— les débouter de leurs demandes,

En toute hypothèse,

— condamner les consorts [VI]-[PX] et les époux [CN] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, l’intimée soutient que :

S’agissant de la prescription de l’action des investisseurs :

— les investisseurs ont connu ou auraient dû connaître les risques liés à leur investissement dès la conclusion du contrat,

— le délai de prescription commençait à courir après l’expiration du délai de rétractation, en 2007 en l’espèce,

— les investisseurs pouvaient procéder à des investigations simples afin de connaître les prix du marché dans le secteur et la pertinence d’un investissement,

— les contrat de réservation et de bail ne contenaient pas d’assurance de paiement des loyers,

— le contrat de bail mentionne la possibilité pour le preneur de racheter les lots mais ne contient pas d’engagement ferme et définitif du preneur,

— les appelants reconnaissent dans leurs écritures qu’ils connaissaient le risque lié à leur investissement qui n’était pas un investissement locatif simple,

— en tout état de cause, le risque s’est réalisé en 2011 et consiste en la perte des loyers,

— seuls 5 copropriétaires ont perçu des loyers en 2011, 2012 et 2013, la plupart des copropriétaires ont connu des retards et non-paiement de loyers à compter de début 2011,

— M. et Mme [CN] n’ont reçu que 999 euros de loyers en 2012 alors que le bail prévoyait un loyer annuel de 4 917 euros,

— M. et Mme [VI] [PX] ont perçu en 2012, 2 169 euros de loyers alors que le bail prévoyait un loyer annuel de 4 784 euros,

— les copropriétaires ont créé en juin 2012 une association de défense de leurs intérêts pour obtenir réparation des préjudices éventuellement subis, ce qui témoigne de leur prise de conscience des difficultés,

— dans l’arrêt du 26 octobre 2022 de la Cour de cassation, il n’est pas fait référence à un fonds de concours mais seulement à des faits susceptibles de révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité contractuellement prévue,

— la prescription court à compter de la révélation du risque aux investisseurs, qui existait, ne l’espèce, dès la conclusion du contrat s’agissant du risque de non-paiement des loyers et d’absence de garantie de rachat du bien,

S’agissant de la responsabilité :

— le devoir de conseil et d’information qui pèse sur le conseiller en gestion de patrimoine est une obligation de moyen en raison de l’aléa inhérent à tout investissement,

— le devoir de conseil ne s’applique pas à ce qui est nécessairement connu de tous,

— elle a pleinement informé les appelants du dispositif fiscal en place,

— elle n’est pas le concepteur de la plaquette publicitaire,

— la preuve de la surévaluation des loyers et du prix d’acquisition n’est pas démontrée,

— les copropriétaires se contentent d’établir un comparatif des prix immobiliers par rapport au marché local sans tenir compte des caractéristiques particulières et de grand standing de la résidence,

— le conseiller en gestion de patrimoine n’est pas intervenu dans la fixation du prix de vente, ni dans celle du montant des loyers,

— le risque de non-paiement des loyers est un risque inhérent à toute location,

— elle ignorait l’existence d’un fonds de concours,

— l’existence d’une fraude concertée n’est pas établie ni les manoeuvres alléguées,

— le prix d’acquisition était conforme au prix du marché immobilier de [Localité 167] tel que cela ressort du rapport d’expertise 'amiable',

— la baisse du prix du marché immobilier n’est pas imputable au conseiller en gestion de patrimoine, ni les difficultés rencontrées par la société C2A,

— les appelants ne prouvent pas que s’ils avaient été dûment informés des risques et aléas de l’opération, ils ne se seraient pas engagés,

— les acquéreurs ne pouvaient ignorer la possibilité d’une défaillance dès lors que le contrat de bail prévoyait la résolution du contrat pour non-paiement des loyers,

— l’objectif de défiscalisation poursuivi a été rempli,

— aucun appelant ne sollicite la résolution des contrats de vente ce qui confirme qu’ils se seraient, en toute hypothèse, engagés,

— les appelants ne prouvent pas la réalité et le quantum des loyers impayés en 2011-2013 et ne produisent pas les quittances de loyers,

— les appelants ont souscrits une garantie de loyers impayés sur laquelle ils doivent s’expliquer,

— la baisse des loyers résulte d’une renégociation contractuelle avec la société Zénitude, ils ont donc consenti au montant du loyer annuel et ne peuvent imputer au conseiller en gestion de patrimoine les conséquences de leur renégociation contractuelle,

— les appelants n’avaient pas une chance sérieuse de percevoir les loyers aux conditions initiales, et ne démontrent pas avoir loué leur bien sans discontinuité pendant toute la durée du dispositif de défiscalisation,

— les estimations de la valeur actuelle de leurs biens ne reposent sur aucun élément objectif,

— l’absence éventuelle des équipements 'haut de gamme’ promis par le promoteur est étrangère au conseiller en gestion de patrimoine,

— le préjudice moral n’est pas établi dès lors que les copropriétaires ont réussi à louer leur bien, ont bénéficié de la défiscalisation et d’un remboursement de tva.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 5 décembre 2022, la Sarl [Localité 167] Jeanne d’Arc et la Sarl Espace immobilier contemporain, intimées, demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

— confirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a déclaré l’action des demandeurs prescrite,

En tout état de cause, et si le jugement était infirmé sur la prescription :

— mettre purement et simplement hors de cause la société Espace immobilier contemporain,

Sur le fond :

— débouter l’ensemble des demandeurs, appelants devant la cour, de leurs demandes, fins et

conclusions,

En tout état de cause :

— condamner les appelants in solidum aux entiers dépens d’appel outre une indemnité sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 9 000 euros.

À l’appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que :

— le préjudice résultant d’une surévaluation du prix de vente est né au jour de la vente et se trouve prescrit,

— la cour d’appel ne peut pas considérer, en vertu du droit européen, qu’elle doit écarter la fin de non-recevoir, sinon cela rendrait l’action des acquéreurs imprescriptible,

— le droit d’accès à un tribunal implique nécessairement des limitations que chaque État réglemente avec une certaine marge d’appréciation,

— les retards de paiement ont commencé début 2011 avec un arrêt de tout paiement des loyers par la société C2A en 2012,

— M. [AM], copropriétaire de la résidence et demandeur à la procédure a été nommé aux fonctions de contrôleur dans la procédure de redressement judiciaire de la société C2A,

— en juin 2012 les copropriétaires ont créé une association de défense de leurs intérêts,

— il est affirmé que l’association a été créée par cinq copropriétaires sans en établir la preuve, les statuts de l’association n’étant pas produits,

— la société Espace immobilier contemporain n’est pas le vendeur ni le maître de l’ouvrage, n’a aucun lien contractuel avec les demandeurs et doit en conséquence être mise hors de cause,

— ni la brochure ni le contrat de réservation et de vente ne comportent de mention inexacte,

— la brochure produite n’est pas datée, paginée et ses modalités de diffusion sont inconnues,

— la brochure indique que le bail commercial 'offre une rentabilité de 4,40% HT', ce qui constitue une prévision dont il n’est pas démontré le caractère irréaliste ou fallacieux,

— l’assurance est celle obtenue par le gestionnaire, et le promoteur ne s’est pas lui-même engagé à ce titre,

— l’assurance garantissant les loyers impayés, les acquéreurs étaient informés de ce risque lié au principe même de la location,

— les acquéreurs n’ont pas pu se méprendre sur la portée de la présentation promotionnelle destinée à traduire le potentiel locatif de leur bien alors que la part d’aléa d’un tel investissement est inéluctable,

— la brochure relève de la présentation avantageuse de l’investissement sans excéder ce que permet la publicité,

— la société [Localité 167] Jeanne d’arc n’a repris l’opération immobilière qu’en septembre 2007 et n’a pas choisi le premier gestionnaire qu’était la société 5S, de sorte qu’elle ne peut être tenue pour responsable des documents édités avant septembre 2007 par cette société,

— la loi Demessine concernait l’investissement en zone de revitalisation rurale, qui sont des zones rencontrant des difficultés sociale, économique et démographique, de sorte que la réalité du marché locatif n’a pas été dissimulée,

— les contrats de vente ont informé les acquéreurs des spécificités de la défiscalisation en zone de revitalisation rurale,

— le vendeur n’est pas tenu de conseiller l’acquéreur quant à l’opportunité économique de l’opération ni de garantir la rentabilité de l’investissement,

— l’information sur l’opportunité du placement incombe aux conseillers en gestion de patrimoine,

—  44 acquéreurs ont été assistés par leur notaire,

— le promoteur n’est pas intervenu dans la fixation du loyer qui résulte du contrat de bail signé entre le propriétaire et le gestionnaire,

— le promoteur a versé des abondements dans la phase initiale de l’activité de résidence de tourisme qui ne servent pas au paiement des loyers par le gestionnaire, mais à faire face aux dépenses durant la période de construction, aux dépenses de publicité, à la demande de classement de la résidence de tourisme auprès de la préfecture, à l’obligation de commercialiser à l’étranger,

— le versement d’un fonds de concours constitue une pratique courante permettant au gestionnaire d’assumer ses obligations pendant la phase initiale de développement au cours de laquelle il ne dispose pas des fruits de son activité, et ne constitue pas une manoeuvre dolosive,

— le revenu locatif n’a pas été mentionné sur les actes comme certain et garanti de façon continu pendant toute la durée de l’opération,

— toute personne normalement avisée sait nécessairement que le montant du loyer est fluctuant en fonction de l’offre et de la demande locative,

— la baisse du loyer est, en l’espèce, liée à la conjoncture économique qui s’est avérée défavorable dans les années qui ont suivi les ventes,

— dans le courrier adressé par la société C2A aux copropriétaires le 2 mai 2012, et une note du 5 juin 2012, elle fait état des difficultés économiques et de la conjecture économique et locale et n’impute pas une surévaluation des loyers au vendeur,

— les informations données par la société C2A, erronées et tendancieuses ont conduit à la conclusion d’une transaction entre cette société et la Sarl [Localité 167] Jeanne d’Arc,

— les propos tenus par Maître [C], administrateur judiciaire de la société C2A ne font pas la preuve d’une tromperie,

— la chambre de l’instruction, dans son arrêt du 21 avril 2022, retient que n’était pas établi l’existence d’arguments mensongers, au-delà d’une présentation flatteuse de l’opération, et que le versement d’un fonds d’amorçage au gestionnaire ne paraissait pas devoir s’analyser en une manoeuvre frauduleuse,

— la Chambre de l’instruction a fixé le point de départ du délai de prescription à la date de signature du contrat de bail, ou au plus tard lors de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société C2A le 7 mai 2012 et la création de l’association de défense des copropriétaires le 2 juin 2012,

— les copropriétaires ont bénéficié de la réduction d’impôt, de la récupération de la tva, de la perception d’un loyer, et la résidence était conforme au projet,

— la baisse de loyers ne résulte pas d’une faute du vendeur, mais des négociations avec la société Zénitude,

— l’avis de valeur établi par une agence immobilière en janvier 2015 ne saurait démontrer une surévaluation des appartements au moment de leur acquisition,

— la valeur d’un bien neuf et d’un bien ancien ne peut être comparée,

— le coût des travaux a été plus important que pour un immeuble d’habitation compte tenu des aménagements d’une résidence de standing que sont une piscine, un jacuzzi, un sauna, une salle de réception et de repas, une cuisine pour le restaurant,

— le rapport de Mme [E] établi le 20 mars 2019 de manière unilatérale est inopposable au promoteur et critiquable puisqu’il indique la valeur au jour de l’expertise et non la valeur à neuf,

— les méthodes de calcul adoptées par Mme [E] sont critiquables.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 19 avril 2023, la Scp Pascual – Iwanesko – Bournazeau-Malavialle – Battut- Escarpit, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1382 applicable aux faits de l’espèce et 2224 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

À titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré prescrite l’action des acquéreurs et a déclaré leur action irrecevable dans son intégralité,

— condamner chaque copropriétaire appelant solidairement avec les autres à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris celui de l’article 10 du décret du 8.03.2001-'2012" modifié par le décret 2007-1851 du 26 décembre 2007 dont distraction au profit de la Selarl CLF sur son affirmation de droit,

Subsidiairement, sur le fond,

À défaut de démonstration d’une faute du notaire en lien de causalité avec le préjudice invoqué,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner chaque copropriétaire appelant solidairement avec les autres à payer à la Scp Gillodes-Pascual-Iwanesko-Bournazeau-Malavialle la somme de 3 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris celui de l’article 10 du décret du 8.03.2001« -2012 » modifié par le décret 2007-1851 du

26 décembre 2007 dont distraction au profit de la Selarl Clf sur son affirmation de droit.

À l’appui de ses prétentions, l’intimée soutient que :

S’agissant de la prescription,

— les copropriétaires sollicitent l’indemnisation du préjudice qu’ils prétendent avoir subi mais ne sollicitent ni l’annulation des ventes ni une rescision pour lésion,

— le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle la victime a connu le dommage qui résulte du fait dommageable même si elle n’en connaît pas l’ampleur,

— la CJUE admet que la protection des consommateurs ne revêt pas un caractère absolu et que la fixation de délais raisonnables de recours à peine de forclusion dans l’intérêt de la sécurité juridique est compatible avec le droit de l’Union,

— les loyers impayés ont été de nature à révéler le déséquilibre économique invoqué par les investisseurs,

— la prescription commençait donc à courir dès le premier trimestre 2011,

— les acquéreurs devaient s’informer sur la valeur réelle lors de la conclusion du contrat de vente,

— les acquéreurs ne démontrent pas l’existence d’un fonds de concours,

— le gestionnaire a justifié les retards par des éléments extérieurs au projet immobilier,

S’agissant de l’action en responsabilité,

— l’interdiction faite au notaire de s’immiscer dans la négociation de l’équilibre économique du contrat s’oppose à ce qu’il délivre un conseil sur le montant du prix de vente,

— le notaire n’est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée,

— les acquéreurs ne démontrent pas quelle aurait été la valeur réelle des biens à la date de conclusion des contrats,

— le notaire a mandaté Bpce expertise pour estimer les biens objet du litige et l’expert a conclu que les prix de vente étaient conformes au marché sectoriel de l’époque,

— les acquéreurs ont profité d’avantages fiscaux importants qui ont eu une influence sur la détermination du prix des biens, et ont notamment obtenu remboursement de la tva équivalente à 1/5ème du prix d’achat,

— il n’existait en l’espèce aucun déséquilibre flagrant,

— le notaire n’a pas à vérifier l’opportunité économique de l’opération de défiscalisation envisagée comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs,

— le notaire a correctement rempli les obligations qui lui incombaient.

L’Eurl Efas, intimée, s’est constituée mais n’a pas déposé de conclusion au fond.

À la suite d’une tentative vaine de signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant à M. [X] [SO], l’huissier de justice a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses le 18 septembre 2020.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023 et l’affaire a été examinée à l’audience du 16 octobre 2023.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la demande de mise hors de cause formulée par la Sarl Espace immobilier contemporain:

'

1. Les acquéreurs demandent à la cour de juger que « le promoteur'» a commis des pratiques commerciales trompeuses concernant l’investissement locatif. Pour cela, ils présentent des demandes à l’encontre de la Sarl [Localité 167] Jeanne d’arc et la Sarl Espace immobilier contemporain (Eic) qu’ils incluent de manière conjointe sous le qualificatif «'le promoteur'».

'

1.1. Les acquéreurs soutiennent que la Sci [Localité 167] Jeanne d’arc figurait comme venderesse sur les actes de vente alors que la société Eic se serait chargée, comme professionnel du secteur « de la commercialisation de résidences de tourisme » des échanges avec les copropriétaires.

'

La Sarl Espace immobilier contemporaine demande à la cour de la mettre purement et simplement hors de cause, soutenant qu’elle n’est pas le promoteur de l’opération et n’a aucun lien contractuel avec les demandeurs.

'

1.2. Ont été relevés les éléments suivants dans les pièces produites par les parties.

'

Il ressort des 75 actes de vente produits aux débats, qu’est seulement visée en qualité de vendeur’la Sccv ou la Sci [Localité 167] Jeanne d’arc. Il est parfois indiqué dans les contrats de réservation que ladite société est représentée par M. [VE] son gérant, ou par la société Eic cogérante en titre.

'

La Sarl Espace immobilier contemporain n’est jamais visée en qualité de vendeur.

'

La Sarl Espace immobilier contemporain est indiquée dans d’autres pièces produites aux débats, tel qu’un courrier à entête de la Sci [Localité 167] Jeanne d’arc, envoyé à M. [BN] le 7 décembre 2010, indiquant comme adresse mail l’adresse suivante':

[Courriel 164].

'

Sur la page de présentation du plan de la résidence et de l’appartement, il est indiqué’trois sociétés': Sodetim promotion immobilière, Sci [Localité 167] Jeanne d’Arc et Espace immobilier contemporain, sans que la qualité de celle-ci ne soit indiquée sur le document.

'

Sur l’extrait K-bis de la Sarl Espace immobilier contemporain, il est indiqué la même adresse postale et le même nom de gérant que la Sarl [Localité 167] Jeanne d’Arc.

'

Les appelants produisent également aux débats un échange de courriel entre M. [GH] et un interlocuteur de la Sarl Eic (adresse email': [Courriel 165]) qui a transmis le bail commercial signé par le gestionnaire au copropriétaire susvisé.

'

Dans la transaction conclue entre la Sci [Localité 167] Jeanne d’Arc et la Sarl Cap aventure le 3 septembre 2012, il est indiqué que la société Eic, elle-même représentée par M. [VE], est le représentant légal de la Sci.

'

En outre, dans le compromis de vente conclu par M. [D], il est indiqué en p.8 que la société Espace immobilier contemporain est le syndic provisoire de la résidence.

'

''''''''''' 1.3. Il résulte de tout ce qui précède que si la Sarl Espace immobilier contemporain a pu être un interlocuteur de certains copropriétaires, il n’est pas démontré qu’elle en fut un cocontractant et qu’elle ait agi en qualité de vendeur en son nom et pour son compte. En outre, dans la mesure où elle est présentée dans plusieurs contrats de réservation ou la transaction comme étant la dirigeante de la Sccv [Localité 167] Jeanne d’Arc, il convient de retenir qu’elle a interagi avec les copropriétaires en cette qualité.

'

Les acquéreurs n’établissant pas la preuve de la qualité de cocontractant de la Sarl Espace immobilier contemporain, ni le caractère fictif de la Sarl [Localité 167] Jeanne d’Arc, non allégué par ailleurs, il convient de prononcer la mise hors de cause de la Sarl Espace immobilier contemporain.

— Sur la recevabilité de l’action en responsabilité formée par les acquéreurs :

2. Les acquéreurs demandent à la cour de condamner in solidum le promoteur et la Scp notariale, outre pour certains, le conseiller en gestion de patrimoine (M. [SO] à la demande de Mme [TO], la société Intercontinentale patrimoine à la demande de M. [VI], Mme [PX], M. et Mme [CN]).

Ils recherchent l’engagement de la responsabilité civile des promoteur et conseillers en gestion de patrimoine sur le fondement des pratiques commerciales trompeuses et celle de la Scp notariale sur le fondement du manquement à un devoir d’information et de conseil.

Plus précisément, ils reprochent au promoteur et aux conseillers en gestion de patrimoine d’avoir commis plusieurs pratiques commerciales trompeuses ayant altéré leur consentement, tenant au fait d’avoir fourni des informations trompeuses sur la réalité du marché immobilier et la rentabilité de l’investissement litigieux ; d’avoir communiqué de fausses informations relativement aux garanties de paiement des loyers et de rachat du lot de copropriété ; d’avoir proposé à la commercialisation un investissement voué à l’échec commercial, caractérisant un manquement à leur obligation de se comporter en professionnels compétents ; d’avoir dissimulé un fonds de concours alors qu’il s’agissait d’une information substantielle relative aux caractéristiques du montage économique du projet.

Aux notaires, les acquéreurs reprochent de ne pas les avoir mis en garde contre le montant manifestement excessif des prix de vente des lots et de ne pas les avoir conseillés quant à l’opportunité économique de l’opération ni mis en garde contre les risques financiers et économiques de leur investissement.

3. Les pratiques commerciales trompeuses régies par l’article L.121-1 du code de la consommation constituent des manquements à l’obligation d’information loyale dont est débiteur le professionnel, le texte visant des pratiques « repos[ant] sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur » ainsi que, en II, des pratiques par lesquelles le professionnel « omet, dissimule ou fournit de façon inintelligible, ambiguë ou à contretemps une information substantielle ou lorsqu'[il] n’indique pas sa véritable intention commerciale dès lors que celle-ci ne ressort pas déjà du contexte ».

Les acquéreurs sollicitent l’application du droit de l’Union européenne et la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) en ce qui concerne l’action fondée sur les pratiques commerciales trompeuses dont les règles nationales transposent une directive européenne, et demandent à la cour d’appel d’apprécier le droit national de la prescription au regard du principe d’effectivité du droit de l’Union.

La cour rappelle à ce titre, selon la jurisprudence de la CJUE, que des délais raisonnables de recours fixés, sous peine de forclusion, dans l’intérêt de la sécurité juridique ne sont pas de nature à rendre pratiquement impossible ou excessivement difficile l’exercice des droits conférés par l’ordre juridique de l’Union, si de tels délais sont matériellement suffisants pour permettre au consommateur de préparer et de former un recours effectif. En effet, la CJUE a reconnu que la protection du consommateur ne revêt pas un caractère absolu et que la fixation de délais raisonnables de recours à peine de forclusion, dans l’intérêt de la sécurité juridique, est compatible avec le droit de l’Union (CJUE, 9 juillet 2020, Raiffeisen Bank et BRD Groupe société générale, C-698/18 et C-699/18).

La CJUE considère à ce propos qu’un délai de prescription peut être compatible avec le principe d’effectivité uniquement si le consommateur a eu la possibilité de connaître ses droits avant que ce délai ne commence à courir ou ne s’écoule (V° CJUE, 6 octobre 2009, Asturcom Telecomunicaciones, C-40/08).

' Selon l’article 2270-1 du code civil en sa rédaction applicable à la date de certains des actes de vente concernés par le présent litige « les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ». L’article 2224 du code civil, en vigueur à compter de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile dispose désormais que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La loi du 17 juin 2008 précitée n’a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur (Civ. 3e, 16 sept. 2021, n° 20-17.625).

' Pour les contrats conclus après le 19 juin 2008, le point de départ applicable est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Dans les deux cas, s’agissant d’une action en responsabilité civile, le délai de prescription commence à courir au jour où le demandeur a eu connaissance du dommage dont il se prétend victime.

Les régimes de défiscalisation dits 'loi Demessine’ ou 'loi Scellier Bouvard', figurant aux articles 199 decies et suivants du code général des impôts permettent d’opérer une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient du logement. Son taux est de 25%, et son montant limité à 12 500 euros ou 25 000 euros. La réduction d’impôt est répartie sur six années, sous condition de location du logement nu pendant au moins neuf années à un exploitant.

Il en résulte que les variables fondamentales dans le cadre de ces mécanismes d’optimisation fiscale sont d’une part le prix d’acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location qui à la fois conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l’acquéreur afin, notamment, de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d’acquisition.

Au regard des circonstances de la cause, et compte tenu de la nature de l’opération à laquelle les intimés ont prêté leur concours, à savoir une opération dont l’opportunité ne s’apprécie que sur le long terme, il convient, pour fixer le point de départ de l’action en responsabilité dirigée contre les promoteur et conseillers en gestion de patrimoine et la Scp notariale, de rechercher la date à laquelle les acquéreurs ont, concrètement, eu connaissance du préjudice allégué.

En retenant un tel point de départ « glissant », le droit français assure de ce fait l’effectivité des droits de la partie qui se prétend victime sans qu’il soit nécessaire de poser une question préjudicielle à la Cour de justice de l’Union européenne.

4. L’action des acquéreurs tend à obtenir la réparation de préjudices financiers constitués par la perte locative résultant de la différence entre les loyers promis dans le contrat avec la société Cap aventures et ceux réellement perçus, ainsi que la différence entre le prix d’achat et l’estimation réelle et actuelle du bien immobilier.

Les acquéreurs retiennent trois points de départ possibles et soutiennent avoir eu connaissance de :

— l’existence du fonds de concours le 13 juillet 2015,

— la déconnexion des loyers et prix de vente avec le marché local le 11 avril 2013,

— le caractère mensonger des garanties promises le 11 avril 2013.

5. S’agissant de l’existence du fonds de concours et de la prétendue fausseté des garanties locative et de rachat du bien, elles constituent, non pas les préjudices dont la réparation est demandée par les acquéreurs mais les fautes qui seraient, d’après eux, à l’origine de ces préjudices.

Elles ne peuvent toutefois être évincées de la recherche de la date de connaissance des préjudices, puisque la certitude de perception des loyers stipulés, la possibilité de revente du bien au gestionnaire ou une société partenaire, ainsi que l’existence d’un fonds de concours font partie intégrante de l’économie générale de l’opération, de sorte que les garanties et le fonds de concours peuvent alarmer l’acquéreur sur l’existence des préjudices allégués.

5.1. S’agissant de l’absence de garanties de loyers et de rachat des biens, les acquéreurs soutiennent que c’est lors de l’ouverture de la liquidation judiciaire qu’ils ont pris conscience de la fausseté des garanties.

Il est stipulé dans le contrat de bail commercial conclu entre les acquéreurs et la Sarl Cap aventures les clauses suivantes : 'Offre de sortie : le preneur ou l’une de ses sociétés partenaires, propose le rachat du ou des lots, objet des présentes, à condition égale à la souscription de l’investissement hors frais de notaire, si les investisseurs privés de la résidence désirent revendre tout ou partie de leur investissement effectué. Dans ces conditions, le preneur met à la disposition des investisseurs une possibilité de sortie car il souhaite bénéficier d’une réelle priorité d’achat. Cette offre est toutefois limitée à la durée du présent bail et son renouvellement', 'Pacte de préférence : si la cession de tout ou partie de l’investissement effectué se fait avec une offre d’achat d’un acquéreur, le preneur bénéficie d’un droit de préemption au prix proposé par cet acquéreurs. Ce pacte de préférence est limité à la durée du présent bail'.

Il n’y a pas lieu de vérifier à ce stade de l’analyse centrée sur la recevabilité de l’action, si ces garanties étaient vraies ou existantes, cela relevant de l’analyse du bien fondé de l’action.

Il convient toutefois de noter que les acquéreurs ont pu savoir qu’ils perdaient le bénéfice de l’éventuelle garantie de rachat du bien par le gestionnaire lors de la procédure de liquidation judiciaire le visant, en rendant hypothétiques les perspectives de revente du bien au gestionnaire au prix d’achat ou au prix proposé par un acquéreur potentiel, soit le 11 avril 2013.

S’agissant de la fausseté de la prétendue garantie des loyers, les appelants se refèrent à la brochure de presentation de la résidence qui indique que 'le bail commercial offre une rentabilité de 4,40% hors taxes. Le gestionnaire a obtenu une assurance couvrant les éventuels loyers impayés pour une période de 2 ans sur la durée totale du bail’ ainsi qu’aux brochures commerciales qui indiquaient un loyer mensuel ou annuel d’un certain montant ainsi que la rentabilité en pourcentage.

L’absence d’assurance a pu être révélée aux acquéreurs dès la conclusion des baux commerciaux qui n’y font pas référence. Cette connaissance n’est toutefois pas de nature à révéler aux acquéreurs l’existence d’un préjudice financier découlant de l’écart entre les loyers prévus et les loyers perçus, et de l’écart entre le prix de vente et la valeur réelle des biens.

La garantie découlant selon eux d’un certain montant de loyers est indissociable de celle de la rentabilité locative qui sera étudiée ci-après.

5.2 Les acquéreurs produisent un document confidentiel édité par Maître [T], administrateur judiciaire de la société, le 4 avril 2013 et dans lequel il est indiqué que la société rencontre des difficultés en raison notamment 'les aides au démarrage que versaient les promoteurs aux gestionnaires (C2A les a exclusivement réservées aux paiements des premiers loyers) devaient permettre de tenir le choc les deux premières années avant d’atteindre la vitesse de croisière'.

Les appelants soutiennent, dans leurs conclusions, n’avoir eu connaissance de cette note que le 13 juillet 2015 lors de sa transmission par le liquidateur judiciaire à M. [AM] en sa qualité de contrôleur dans la procédure collective du gestionnaire.

La transmission de ces informations à cette date n’est pas contestée par les autres parties à l’instance.

C’est donc à cette date qu’ils ont eu connaissance de l’existence d’une aide du promoteur pour « tenir les deux premières années », aide qui a pu masquer l’éventuelle surévaluation des loyers stipulés et des prix de vente des appartements, peu important pour l’examen de la recevabilité de l’action engagée que dans le cadre d’une transaction entre la Sarl Cap Aventure et la Sci [Localité 167] Jeanne d’Arc, l’exploitant ait affirmé l’inexactitude des affirmations litigieuses.

La Scp notariale soutient que la note communiquée en 2015 aux acquéreurs ne fait pas état d’un fonds de concours pour la résidence litigieuse. Toutefois, si la note n’indique pas que la résidence litigieuse était concernée, elle n’indique pas non plus le contraire. Dès lors cette information tenant à l’existence d’aides au démarrage versés par les promoteurs aux gestionnaires, constitue un indice qui pouvait faire soupçonner qu’une telle aide existait pour la [Adresse 169].

Néanmoins, la révélation de l’existence d’un fonds de concours aux acquéreurs n’est pas de nature à les alarmer sur la rentabilité de l’opération et donc l’existence du préjudice dont ils s’estiment victimes dès lors que cette pratique est visée comme permettant d’atteindre la vitesse de croisière et non pas de masquer une surévaluation des prix de vente et loyers.

6. S’agissant de la surévaluation des prix de vente des biens et de la rentabilité locative, si le dommage lié aux manquements potentiels des intervenants est né au jour de la vente, celui-ci est susceptible de n’être révélé aux acquéreurs que lors de la survenance d’évènements significatifs leur permettant de prendre conscience de la rentabilité réelle de l’opération.

6.1. Il ne peut être statué, au stade de l’analyse de la recevabilité de l’action, sur l’obligation d’information relativement à la valeur du bien vendu qui pèserait sur le vendeur ou sur l’existence d’un devoir des acquéreurs de s’informer sur la valeur réelle du bien en vente, l’étude de ces points relevant de l’analyse du bien-fondé de l’action, et de l’existence d’une faute et d’un lien de causalité avec le préjudice allégué.

La prescription de l’action court à compter de la connaissance du dommage par la prétendue victime. Or, il n’est pas démontré par ceux qui se prévalent de la prescription que les acquéreurs auraient connu le préjudice potentiel de surévaluation du bien et des loyers lors de la conclusion du contrat de vente.

6.2. En outre, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge et contrairement aux moyens soulevés par les intimés, les retards de paiement des loyers par le gestionnaire de la résidence ne peuvent être considérés comme significatifs d’un défaut de rentabilité financière de l’opération dès lors que leurs causes peuvent être multiples et notamment résulter d’une mauvaise gestion ou d’une crise économique, et non pas d’une mauvaise évaluation des loyers stipulés par rapport à la réalité du marché.

À ce titre d’ailleurs, la Sarl Cap aventures a écrit aux copropriétaires pour expliquer le retard de paiement trimestriel des loyers qu’elle impute : aux retards de paiement des tour-opérateurs, à la crise économique, au montant du loyer par rapport à ceux des concurrents, aux réservations internet, en indiquant qu’elle sollicite l’ouverture d’un redressement judiciaire à l’occasion duquel il était indiqué qu’il faudrait vraisemblablement envisager une négociation raisonnable du montant des loyers.

Également, les appelants produisent un courriel du 7 février 2012 envoyé par la société gestionnaire à Mme [TO], une copropriétaire, qui fait état des retards de paiement des loyers en raison des délais de paiement de plus en plus long imposés par les partenaires. Ce courriel a été transféré à M. [SO] qui a confirmé que les deux gros tours-opérateurs avaient des délais de règlement longs et qu’il fallait s’armer de patience.

6.3. La date d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire à l’encontre du gestionnaire n’est pas en soi de nature à révéler aux acquéreurs les préjudices qu’ils prétendent avoir subis puisqu’elle peut également être due à maintes causes autres que le caractère déconnecté des loyers stipulés avec la réalité du marché et révèle seulement l’existence de difficultés économiques du gestionnaire.

6.4. Les acquéreurs copropriétaires ont, ensuite, créé une association de défense de leurs intérêts par déclaration à la sous-préfecture de [Localité 163] le 4 juin 2012. Toutefois, l’objet de l’association est le suivant : « regroupement des copropriétaires de la résidence de tourisme [Adresse 169], [Adresse 5] [Localité 117] afin de les aider à se défendre par tous les moyens et afin d’obtenir réparation des préjudices éventuellement subis auprès de tous les intervenants concernés par les différentes juridictions », et a pour domaine d’activités : « groupement d’entraide et de solidarité », « amicales, groupements affinitaires, groupements d’entraide (hors défense de droits fondamentaux) ».

Il ressort des pièces du dossier que ladite association s’est occupée de rédiger les courriers types de déclaration de sinistre pour les loyers impayés du 1er avril au 7 mai 2012 par la société Cap aventures et destinés à la société Saska France, au titre de l’assurance loyer impayé ; outre les loyers impayés ayant fait l’objet d’une déclaration de créance à la procédure de redressement judiciaire.

La création de l’association dotée d’un objet et d’un champ d’activité vastes et en l’absence de comportement de celle-ci permettant d’établir la connaissance ou même des doutes sur la rentabilité de l’opération n’est donc pas de nature à démontrer que les acquéreurs avaient à cette date connaissance des préjudices qu’ils allèguent.

6.5. Il ressort des pièces du dossier que les acquéreurs ont pu avoir confirmation de l’absence de rentabilité locative et donc également de la surévaluation potentielle du prix de vente au plus tard au jour où ils ont perçu des loyers fondés sur les revenus locatifs réels, c’est-à-dire le 31 octobre 2014 conformément à la pièce n° 291 des appelants, lors du dernier versement de la Sarl Zenitude permettant de réaliser que les loyers versés au titre de l’année 2014 (correspondant à une part variable de 90% du résultat courant) représentaient en moyenne 20% du loyer contractuellement convenu avec la Sarl Cap Aventures.

Les acquéreurs reconnaissent que c’est en réalité au début de la procédure collective du gestionnaire qu’ils ont pris conscience de l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat puisque l’administrateur leur aurait proposé des baisses de loyers substantielles afin de mettre en conformité leur montant avec le marché locatif local. Ils indiquent également avoir pris conscience du véritable niveau de loyer lors de la recherche d’un nouveau gestionnaire après la liquidation judiciaire du précédent exploitant le 11 avril 2013, date d’ouverture de la procedure de liquidation judiciaire à l’encontre de la Sarl Cap aventures et à laquelle il convient de fixer le point de départ de la prescription.

À cet égard et contrairement à ce que soutient la Scp notariale, le fait que les appelants sollicitent l’indemnisation d’un préjudice de perte des loyers à compter de 2011 ne permet pas d’avancer le point de départ du délai de prescription antérieurement au 11 avril 2013, puisqu’il s’agit non pas de la connaissance du préjudice par les victimes mais de l’existence du préjudice qui relève de l’analyse du bien-fondé de l’action.

Compte tenu de l’invocation d’un seul et même préjudice financier tenant à la rentabilité de l’investissement d’un point de vue locatif et de la valeur de bien, et ce quels que soient les manquements allégués, il convient de retenir cette date du 11 avril 2013 comme point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité dirigée contre le promoteur, les conseillers en gestion de patrimoine et la Scp notariale pour toutes les informations susvisées.

L’action se prescrivait donc le 11 avril 2018.

Les acquéreurs ayant fait assigner la société Intercontinentale patrimoine le 3 mai 2017, la Scp notariale et M. [SO] le 4 mai 2017 et le promoteur le 5 mai 2017, leur action doit être déclarée recevable et le jugement du 12 décembre 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse infirmé à ce titre.

En vertu de l’article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d’appel infirme un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive. Dans leurs conclusions d’appel, les parties ont discuté de la responsabilité des différentes intervenants à l’opération de défiscalisation immobilière et des préjudices qui pouvaient en résulter. Il est donc de bonne administration de la justice d’évoquer l’affaire au fond en ce qui concerne ces griefs.

— Sur le bien-fondé de l’action en responsabilité dirigée contre le promoteur et les conseillers en gestion de patrimoine pour pratiques commerciales trompeuses :

'

7. Les acquéreurs soutiennent avoir été démarchés par les conseillers en gestion de patrimoine immobilier, tandis que le seul commercialisateur assigné et représenté à l’instance, la société Intercontinentale patrimoine soutient avoir été contactée par M. [VI] et Mme [PX], ainsi que M. et Mme [CN]. Le promoteur quant à lui indique seulement que les demandeurs «'exposent ensuite, aux termes de leur assignation, avoir été mis en relation avec des conseillers en gestion de patrimoine'».

'

En outre, les simulations d’investissement produites aux débats par les acquéreurs ayant fait assigner leur conseiller en gestion de patrimoine ne font nullement état d’un quelconque démarchage, il ne peut donc être considéré, faute de pièces à l’appui, que les acquéreurs ont été démarchés.

'

8. En vertu de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, toute personne peut engager sa responsabilité délictuelle en raison des fautes qu’elle a commises s’il en est découlé un préjudice pour celui qui se prétend victime. La charge de la preuve de ladite faute, du préjudice et du lien de causalité incombe à celui qui s’en prévaut.

'

Les acquéreurs sollicitent la condamnation in solidum du promoteur et de deux conseillers en gestion de patrimoine sur le fondement des pratiques commerciales trompeuses. Ils se prévalent de quatre manquements de leur part et leur reprochent’ainsi :

'

— d’avoir fourni des informations trompeuses sur la réalité du marché immobilier et la rentabilité de l’investissement litigieux en surévaluant les loyers et les prix de vente, alors que la rentabilité de l’opération était une information substantielle,

— d’avoir communiqué de fausses informations relativement aux garanties de paiement des loyers et de rachat du lot de copropriété,

— d’avoir dissimulé un fonds de concours alors qu’il s’agit d’une information substantielle relative aux caractéristiques du montage économique du projet, ayant entraîné une trésorerie artificielle faussant l’appréciation de la rentabilité et de la valeur du bien,

— d’avoir proposé à la commercialisation un investissement voué à l’échec commercial, caractérisant un manquement à leur obligation de se comporter en professionnels compétents.

'

8.1. Si la publicité hyperbolique, qui se traduit par l’emphase, est admise’dès lors qu’il est établi, par référence à l’optique du consommateur moyen et en tenant compte du degré de discernement et du sens critique de la moyenne des consommateurs, que l’outrance ou l’exagération de l’image publicitaire ne peut tromper personne'(Crim., 21'mai 1984, no'83-92.070), il n’en est pas de même des publicités et comportements trompeurs, prohibés par le droit français et européen, qui constituent des fautes délictuelles.

'

8.2. L’article L. 121-1 du code de la consommation dans sa version en vigueur du 5 janvier 2008 au 19 mars 2014 dispose : ' I. – Une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l’une des circonstances suivantes :

2° Lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants :

a) L’existence, la disponibilité ou la nature du bien ou du service ;

b) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service ;

c) Le prix ou le mode de calcul du prix (…)

'

(…)'''''''''''''''''''''''''''''

'

II. – Une pratique commerciale est également trompeuse si, compte tenu des limites propres au moyen de communication utilisé, elle omet, dissimule ou fournit de façon inintelligible, ambiguë ou à contretemps une information substantielle ou lorsqu’elle n’indique pas sa véritable intention commerciale dès lors que celle-ci ne ressort pas déjà du contexte. Dans toute communication commerciale destinée au consommateur mentionnant le prix et les caractéristiques du bien ou du service proposé, sont considérées comme substantielles les informations suivantes :

1° Les caractéristiques principales du bien ou du service ;

(…)

3° Le prix toutes taxes comprises …'.

'

Le droit français des pratiques commerciales trompeuses, en ce qu’il transpose la directive 2005/29/CE du Parlement européen et du Conseil du 11 mai 2005 relative aux pratiques commerciales déloyales des entreprises vis-à-vis des consommateurs dans le marché intérieur, doit être interprété à la lumière du texte et de la finalité de cette directive, et notamment de l’article 6 qui répute trompeuse, tant la pratique commerciale qui contient des fausses informations que celle qui présente des informations factuellement incorrectes dès lors qu’elle est susceptible, d’une manière quelconque, y compris par sa présentation générale, d’induire en erreur le consommateur moyen, et l’amène ou est susceptible de l’amener à prendre une décision commerciale qu’il n’aurait pas prise autrement.

'

L’article 6 de la directive vise également, au titre des aspects concernés par les pratiques commerciales trompeuses et plus précisément des caractéristiques principales du produit, ses avantages, les risques qu’il présente et les résultats qui peuvent être attendus de son utilisation.

'

Dès lors, l’article L.121-1 du code de la consommation doit être interprété en ce sens que constitue une pratique commerciale trompeuse la pratique qui’ repose sur des omissions, allégations, indications ou présentations fausses ou factuellement correctes dès lors qu’elles sont de nature à induire en erreur ou d’amener le consommateur à prendre une décision qu’il n’aurait pas prise autrement, et portent, notamment sur les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir ses qualités essentielles, son aptitude à l’usage, ses propriétés, les risques qu’il présente et les résultats attendus de son utilisation.

'

9. Sur la responsabilité du promoteur, ce dernier qui présente à la vente un bien immobilier à des fins de défiscalisation et évoque dans sa brochure commerciale la rentabilité de l’opération, incluant le paiement d’un loyer par un gestionnaire professionnel qu’il choisit, et l’existence de garanties, est tenu d’informer également les acquéreurs des risques engendrés par cette opération d’ensemble ainsi que des caractéristiques essentielles de l’opération.

'

9.1. En l’espèce, la Sarl [Localité 167] Jeannes d’Arc ne dénie pas avoir édité la brochure produite en pièce 13 et se contente de critiquer l’absence de date, de pagination et les conditions, inconnues, de diffusion aux acquéreurs'; avant de se baser sur son contenu pour soutenir qu’elle ne comporte pas de pratiques commerciales trompeuses.

Or, il est établi que les acquéreurs sont entrés en possession de cette brochure et la Sarl [Localité 167] Jeanne d’Arc ne soutient pas que les acquéreurs n’auraient pas eu la brochure avant de conclure les contrats de vente.

'

Même si cette pièce ne fait pas corps avec le contrat, elle démontre la méthode de présentation de l’opération par le promoteur et le commercialisateur et est de nature à influencer le comportement des consommateurs et les conduire à conclure l’acte de vente.

La brochure de la résidence décrit la ville de [Localité 167] et la résidence et indique en outre que « le gestionnaire prenant en charge la résidence [Localité 167] Jeanne d’Arc est la société Cap aventure.'Le bail commercial offre une rentabilité de 4,40%HT. Le gestionnaire a obtenu une assurance couvrant les éventuels loyers impayés pour une période de 2 ans sur la durée totale du bail'». Elle indique également la récupération de la tva sur le prix d’acquisition, la situation de [Localité 167] en zone de revitalisation rurale (sans préciser ce que cela signifie), le bénéfice de la défiscalisation au travers d’une économie d’impôts de 25% de l’investissement étalée sur six ans et enfin, que «'le gestionnaire offre une garantie de rachat aux propriétaires des appartements par le biais de sa foncière'».

'

9.2. Les acquéreurs reprochent au promoteur d’avoir communiqué de fausses informations relativement aux garanties de paiement des loyers et de rachat du lot de copropriété assurées par le gestionnaire.

'

En l’espèce, les acquéreurs ont déclaré les pertes de loyers à l’assureur, la société Saska France, sans démontrer ne pas avoir pu bénéficier d’une indemnisation (pièce 5 de la Sarl [Localité 167] Jeanne d’Arc), laissant apparaître que l’information donnée dans la brochure quant à l’existence d’une garantie des loyers était juste, dans son principe à tout le moins. Toutefois, une telle information, est, comme l’exige l’article L.121-1 du code de la consommation, de nature à influencer le comportement des acquéreurs et les conduire à consentir à l’acte de vente si, en corrélation avec les autres informations communiquées, elle a permis de donner une impression trompeuse de sécurité de l’investissement.

'

En outre, il ressort des pièces qu’une garantie de rachat a effectivement été stipulée dans le bail commercial de sorte que cette information communiquée dans la brochure commerciale était exacte. Elle était néanmoins dépourvue, dans les informations communiquées par le promoteur, de son pendant négatif, à savoir la possible défaillance du gestionnaire. Il ne saurait à cet égard, être pallié au défaut d’information sur les risques de l’opération en termes d’exécution et de rachat à terme, par la stipulation dans les baux commerciaux d’une clause résolutoire, le promoteur devant spécifiquement attirer l’attention des acquéreurs sur les risques de l’opération, ce qu’il ne démontre pas avoir fait par ailleurs à ce titre.

En outre, si elle avait pu exécuter les contrats jusqu’à leur terme, il est douteux que dans l’hypothèse où chaque acquéreur avait souhaité faire usage de la garantie de rachat stipulée au bail, elle ait pu les acquérir tous, ni même certains. L’absence de revente de leurs biens au prix d’acquisition au profit du gestionnaire apparait ainsi comme une promesse illusoire ayant généré une croyance erronée dans l’esprit des acquéreurs, sans qu’il soit possible de les indemniser de la perte de cette opportunité de revente, qui apparaît, même en cas de conclusion des baux à des conditions plus proches de la réalité du marché, improbable.

'9.3. Les acquéreurs estiment que le fonds de concours est trompeur et a pu générer une trésorerie artificielle du gestionnaire.

'

Le gestionnaire s’expose à des frais importants, avant même d’avoir pu engendrer des bénéfices, ainsi que l’expose la société Cap aventures dans son courrier du 25 septembre 2007, produit par le promoteur en pièce 22. À ce titre, le gestionnaire indique devoir faire face à des dépenses pendant la période de construction de l’ensemble immobilier, mais aussi afin de respecter la législation et faire la publicité de la résidence. Le gestionnaire a ensuite indiqué dans une note retraçant l’historique commercial de la société avoir exclusivement utilisé ces fonds pour payer les premiers loyers.

'

Si le versement d’un fonds de concours par le promoteur au gestionnaire n’est pas en soi constitutif d’une faute, il constitue, en revanche, une information essentielle, partie intégrante du montage global de l’opération en contemplation duquel le consommateur s’engage en acquérant le bien. Il s’agit donc bien d’une information que le promoteur devait communiquer aux acquéreurs potentiels, ce qu’il ne démontre pas avoir fait. Cette omission doit être qualifiée de pratique commerciale trompeuse.

'

9.4. Les acquéreurs soutiennent enfin que le promoteur aurait fourni des informations trompeuses sur la réalité du marché immobilier et la rentabilité de l’investissement litigieux en surévaluant les loyers et les prix de vente.

'

Il découle de la brochure commerciale que la valeur du bien lors de la vente, les loyers à percevoir, le bénéfice de la réduction d’impôt et la constitution d’un patrimoine immobilier constituaient des éléments essentiels de l’opération.

'

En premier lieu, la brochure commerciale évoquait une rentabilité de 4,4% offerte par le bail commercial sans que cette information, imprécise, ne soit explicitée par le promoteur. Il n’est, en effet, pas indiqué si le pourcentage s’applique au montant des loyers ou à la valeur vénale du bien immobilier, outre qu’aucune information n’est donnée sur les risques de l’opération à long terme en ce qui concerne la valeur du bien ni dans la brochure commerciale, ni dans aucun autre document fourni par le promoteur aux consommateurs.

'

Ensuite, il est produit une grille des prix et de la rentabilité, en pièce 8 par les appelants, qui comporte les logos de la société Sodetim et Espace immobilier contemporain, qui ont été les co-gérants de la Sccv [Localité 167] Jeanne d’Arc à une certaine période, et comporte le titre «'[Localité 167] Jeanne d’Arc'». Elle est datée du 23 septembre 2010. Y sont indiqués les lots, les surfaces, étages, parking, le prix immobilier hors taxes, le mobilier hors taxes, le prix total hors taxes et toutes taxes comprises, le loyer mensuel et la rentabilité allant, selon les lots de 3,78% à 5%. La réalisation d’un rapide calcul permet de constater que la rentabilité ainsi stipulée sert à déterminer le montant des loyers mensuels à partir du prix hors taxes (comprenant le bien immobilier et le mobilier).

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En pièce 9, les appelants produisent un courriel de la société Cap aventures du 15 septembre 2011 envoyé à M. [GH], copropriétaire, et qui indique «'le bail que nous avons reçu, rédigé par la Sci [Localité 167] Jeanne d’Arc, mentionne 6824 euros hors taxes après avoir raturé effectivement 7104 euros hors taxes. La grille des loyers que nous signons en amont avec le promoteur précise là aussi que le montant hors taxes du loyer annuel pour le lot 304A est de 6 824 euros. Je vous conseille, éventuellement, de vous rapprocher de la Sci [Localité 167] Jeanne d’arc ou du commercial auprès de qui vous avez acquis le bien'».

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Les appelants produisent également aux débats un échange de courriel entre M. [GH], copropriétaire, et un interlocuteur de la Sarl Eic (adresse email': [Courriel 165]) qui a transmis le bail commercial signé par le gestionnaire au copropriétaire susvisé.

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Par un courrier du 23 novembre 2007, la société Best invest a écrit à M. et Mme [FO] que «'le promoteur de l’opération n’ayant pu obtenir des garanties suffisantes quant à la sécurité et la pérennité de cette entreprise, celui-ci a pris la décision par mesure de précaution de faire appel à un autre gestionnaire lui apportant toutes les garanties requises, dont une assurance couvrant 2 ans de loyers impayés sur une période de 9 ans en cas de défaillance. La société Cap aventures reprendra donc à bail, dans les mêmes conditions la résidence [Localité 167] Jeanne d’arc'».

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En pièce 11, les appelants produisent un courrier de la Sci [Localité 167] Jeanne d’arc destiné à M. et M^me Courbot, daté du 26 novembre 2009 alors que l’acte authentique de vente a été conclu le 4 novembre 2009, courrier par lequel le promoteur leur transmet le budget prévisionnel du gestionnaire.

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Ces différents éléments démontrent que le promoteur était impliqué dans la détermination des éléments de rentabilité de l’opération, que sont le prix de vente, le pourcentage de rentabilité, la location de la résidence, le choix du gestionnaire, son budget et la fixation des loyers commerciaux.

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Il en ressort que l’acquisition du bien immobilier s’inscrivait donc clairement dans une opération d’ensemble, largement maîtrisée par le promoteur immobilier et la perception d’un loyer calculé sur le prix d’acquisition du bien.

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Enfin, dans les contrats de bail commercial conclus entre les acquéreurs et la Sarl Cap aventures, il est stipulé un loyer annuel fixe, sans part variable en lien avec le chiffre d’affaires, et donc indépendant de la location réelle du bien, tant du point de vue du montant du loyer que de la fréquentation.

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Il y est convenu que le loyer sera réévalué chaque année en fonction de la variation annuelle en plus ou en moins de l’indice de référence des loyers et que le bail est conclu pour une période ferme de onze ans, sans faculté pour le preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale.

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Les informations communiquées à propos du bail commercial, ses garanties de rachat, assurance et rentabilité ont eu une incidence d’autant plus importante que la majorité (68 actes de vente sur 75) des acquéreurs ont conclu le bail commercial avant la signature du contrat de réservation ou de l’acte authentique de vente du bien.

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De plus, il est produit un procès-verbal d’audition de Maître [T], administrateur judiciaire du gestionnaire du 13 février 2019, entendu à la suite d’une plainte pénale, et évoquant «'la survente, c’est-à-dire le prix de vente manifestement trop élevé [qui] permet au promoteur de se créer une marge très importante qui servira au versement de ces fonds de concours qui seront de fait utilisé pour payer des surloyers déconnectés des prix du marché. C’est en quelque sorte la création d’une trésorerie artificielle'», ainsi que «'un montage artificiel déconnecté du marché'» outre que, selon lui, les montants des loyers, «'complètement aberrants par rapport au marché'», ont entraîné l’impossibilité pour le gestionnaire de respecter les obligations contractuelles.

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Le promoteur soutient que les déclarations de l’administrateur dans le cadre de la procédure pénale n’ont jamais été confrontées aux explications qu’aurait pu donner le gérant de la société [Localité 167] Jeanne d’arc. Néanmoins, il peut, dans le cadre de la présente instance discuter des conclusions tirées par M. [T] et apporter la preuve de la cohérence des prix de vente avec le marché local, ce qu’il ne fait pas. '

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Outre que le gestionnaire lui-même, la société Cap aventures, a reconnu la surévaluation des prix de vente, dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire ouverte à son encontre, tel que cela ressort de la pièce 20 des appelants. En effet, dans une note établie par M. [T], l’administrateur judiciaire de la société Cap aventures le 4 avril 2013, il est repris l’historique commercial de la société remis par le gérant’et qui évoque «'une capacité d’accueil excessive en résidence de tourisme notamment dans les départements touristiques. Ce nombre de lits a été calculé pour répondre à la demande touristique de très haute saison (3 à 4 semaines par an). Reste à commercialiser 48 semaines dans l’année où la concurrence est acharnée. La quasi-totalité des résidences de tourisme a été réalisée en défiscalisation avant la crise économique. (')'les prix de vente des appartements étaient souvent surévalués par les promoteurs en raison de l’offre avantageuse liée à la défiscalisation (remboursement tva, économie d’impôt), en raison des coûts de commercialisation (réseaux) de l’ordre de 12 à 18% du prix toutes taxes comprises de vente, les loyers calculés à partir d’une rentabilité (5-6%) du montant de l’investissement sont parties à la hausse.

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L’administrateur judiciaire en a déduit’que «'cette entreprise souffre d’un problème aigu de rentabilité. Les prises à bail semblent avoir été motivées par la recherche de chiffre d’affaires, sans considération suffisante du coût des loyers et/ou des difficultés de commercialisation de biens donnés en gestion'».

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9.5. 'En principe, le promoteur, comme tout vendeur, peut vendre des biens immobiliers à un prix supérieur à leur valeur vénale sans devoir informer les acquéreurs du potentiel écart entre la valeur réelle et le prix de vente proposé, le devoir d’information précontractuel ne portant pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Néanmoins il s’agit en l’espèce d’une opération particulière dans laquelle tant le prix du bien que sa valeur vénale ont une importante incidence sur l’opération ainsi que le motif déterminant et contractualisé de rentabilité qui anime les acquéreurs.

En effet, d’une part il ne s’agit pas de la vente isolée d’un bien immobilier prise en elle-même, mais d’une vente qui s’inscrit dans la recherche d’un avantage fiscal tenant à une réduction d’impôt et une récupération de la taxe sur la valeur ajoutée calculées sur le prix de vente du bien;'de sorte que plus le prix de vente est élevé, plus l’avantage fiscal est important.

La vente s’inscrit d’autre part, dans la recherche de la constitution d’un patrimoine et d’un objectif de rentabilité, la vente ne devant pas conduire à des pertes, mais procurer des avantages. Or, l’avantage fiscal n’est octroyé qu’en contrepartie de la location du bien à un gestionnaire pendant une période de neuf années, location qui entraîne la perception d’un loyer qui est calculé sur le prix de vente de l’immeuble. De sorte que si le prix de vente est déconnecté de la réalité du marché, volontairement «'gonflé'» par le vendeur dans un objectif – en lui-même non fautif sous condition de transparence – de réalisation d’une marge, alors le loyer est également «'gonflé'» par rapport au marché ce qui peut faire perdre toute viabilité à la composante locative de l’opération et toute fiabilité à la simulation réalisée et ayant motivé les acquéreurs à souscrire à l’opération et acquérir le bien. En outre, pour déterminer les acquéreurs à contracter, la valeur du bien est estimée à l’issue de la période de défiscalisation ou de la durée de remboursement du crédit, or si cette estimation prend pour base le prix de vente initial qui est plus élevé, même d’environ 20 à 30% que la valeur vénale du bien, il s’en suit que deux composantes de l’estimation réalisée se retrouvent faussées, alors qu’elles sont déterminantes du consentement des acquéreurs.

9.6. Ensuite, dans ce type d’opération et dès lors que la défiscalisation est entrée dans le champ contractuel de la vente, le promoteur doit, pour la complète information des acquéreurs, donner l’ensemble des éléments nécessaires à la réalisation de simulations cohérentes avec la réalité du marché. En l’espèce et au regard des constatations qui précèdent, le promoteur a entretenu une certaine opacité au regard, notamment, des rémunérations des différents intervenants alors que la rentabilité de l’opération dépend en partie de la valeur du bien lors de l’acquisition, et sur le fondement de laquelle le loyer est déterminé ainsi que l’estimation de la valeur du bien lors du terme du prêt.

Le promoteur n’a donc pas permis la prise d’une décision éclairée et adopté un comportement trompeur contraire à l’objectif d’instauration d’une concurrence loyale sur le marché intérieur et de renforcement de la confiance des consommateurs dans le marché, tels que visés par la directive 2005/29.

En l’espèce, la Sarl [Localité 167] Jeanne d’arc, dans sa brochure commerciale a strictement mis en valeur les garanties offertes dans le cadre de l’opération': garantie de rachat, assurance locative, ainsi que les aspects positifs tels que la rentabilité et la défiscalisation. Elle n’a en revanche pas informé les acquéreurs des risques présentés par l’opération. Si elle n’avait pas à informer les acquéreurs de la valeur réelle des biens vendus, elle se devait de fixer avec le gestionnaire, des loyers d’un montant cohérent avec le marché local, et s’agissant de loyers fixes et d’un bail ferme de 11 ans, de réaliser une estimation fiable. Les informations communiquées, qu’elles soient le reflet de la réalité ou fallacieuses étaient donc de nature à donner une impression de grande sécurité à des consommateurs considérés comme non rompus, faute de preuve contraire, aux opérations d’investissement immobilier.

'

La faute du promoteur au titre des pratiques commerciales trompeuses susvisées est donc caractérisée en l’espèce.

10. Sur la responsabilité des conseillers en gestion de patrimoine, il sera rappelé que ceux-ci sont tenus d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’ils lui proposent et sur les choix à effectuer.

'

L’obligation d’information consiste à porter à la connaissance du client des informations objectives sur les caractéristiques de l’investissement qu’il se propose de réaliser de telle sorte qu’il ait une idée suffisamment précise du bien, qu’il soit à même d’apprécier l’opportunité de réaliser l’opération et puisse s’engager en toute connaissance de cause. Cette information doit d’être loyale, complète et personnalisée afin de permettre l’engagement éclairé du co-contractant sur les avantages et les risques de l’opération immobilière et financière projetée.

'

Le conseil en gestion de patrimoine doit recommander un investissement adapté aux besoins de son client et l’informer – de façon d’autant plus claire et didactique que le régime fiscal est complexe – sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’il lui propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et dont peuvent dépendre les avantages annoncés.

'

La charge de la preuve de l’accomplissement de ce devoir repose sur le professionnel qui en est débiteur.

'

Il convient de préciser que le conseiller en gestion de patrimoine ne saurait être responsable de la plaquette publicitaire vantant le programme immobilier qui a été réalisée par le promoteur, mais peut l’être au titre des documents qu’il a lui-même édités et des informations qu’il a délivrées ou aurait dû délivrer à ses clients. '

'

10.1. En l’espèce, Mme [TO] agit contre M. [SO], non comparant. En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut en revanche faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

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Mme [TO] produit un document indiquant les prix de biens hors taxes, du mobilier, puis toutes taxes comprises, le loyer mensuel et la rentabilité à 4,4%. Ce document comporte l’identification suivante': «'impologue.com'», sans que ce document ne soit attribué à M. [SO]. Il s’agit d’une reproduction du tableau produit en pièce 8 par les acquéreurs et édité par les sociétés Sodetim et Espace immobilier contemporain procédant à l’identification des lots, prix de vente, loyer et rentabilité.

'

Mme [TO] produit un courriel de M. [SO] en réponse au sien relativement aux retards de paiement des loyers de la société Cap aventures. Si une telle pièce peut servir d’indice pour déduire que M. [SO] était le conseiller en gestion de patrimoine de Mme [TO], ce seul indice ne suffit pas à en apporter la preuve.

'

La demande dirigée par Mme [TO] à son encontre sera en conséquence rejetée.

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10.2. M. [VI], Mme [PX], M. et Mme [CN] sollicitent la condamnation de la société Intercontinentale patrimoine en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine.

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M. [VI] et Mme [PX] produisent une simulation établie par la société Intercontinentale qui indique un prix de 127'954 euros comprenant le prix du bien, les frais de notaire et bancaire'; la rentabilité locative (loyer/prix du foncier) à 4,40%'; le loyer net par «'mois'» de 4'535 euros avec une indexation annuelle de 1,5%'; l’emprunt, son taux, sa durée de 15 ans, et les mensualités de crédit'; l’économie d’impôt de 25'000 euros réalisée sur 6 ans'; outre le remboursement de 20'201 euros de tva. Elle évalue sur 15 ans le capital immobilier qui reste invariable de 123'269 (soit le prix de vente moins les frais de notaire), la perception de 72'335 euros de loyers (soit 4535 euros par an avec indexation annuelle) et le paiement de 73'996 euros de prêt. Enfin, il est indiqué en petits caractères «'simulation non contractuelle'».

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M. et Mme [CN] produisent une simulation établie par la société Intercontinentale qui indique un prix de 131 503 euros comprenant le prix du bien, les frais de notaire et bancaire'; la rentabilité locative (loyer/prix du foncier) à 4,39%'; le loyer net par «'mois'» de 4650 euros avec une indexation annuelle de 1%'; l’emprunt, son taux, sa durée de 15 ans, et les mensualités de crédit'; l’économie d’impôt de 25'000 euros réalisée sur 6 ans'; outre le remboursement de 20'762 euros de tva. Elle évalue sur 15 ans le capital immobilier qui reste invariable à 126'689 euros (soit le prix de vente moins les frais de notaire), la perception de 71.831 euros de loyers (soit 4650 euros par an avec indexation), le paiement de 90 052 euros de prêt. Enfin, il est indiqué en petits caractères «'simulation non contractuelle'».

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Il sera rappelé que constitue une pratique commerciale trompeuse la pratique qui repose sur des omissions, allégations, indications ou présentations fausses ou factuellement correctes dès lors qu’elles sont de nature à induire en erreur ou d’amener le consommateur à prendre une décision qu’il n’aurait pas prise autrement, et portent, notamment sur les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir ses qualités essentielles, son aptitude à l’usage, ses propriétés, les risques qu’il présente et les résultats attendus de son utilisation.

'

Les simulations susvisées ne comportant aucune référence aux garanties de paiement des loyers et de rachat du lot de copropriété, aucune pratique commerciale trompeuse ne saurait être imputée à la société Intercontinentale à ce titre. Il n’est pas non plus démontré que ladite société avait connaissance de l’existence du fonds de concours versé par le promoteur au gestionnaire, de sorte que la dissimulation de cette information aux acquéreurs ne peut pas non plus lui être imputée à faute. '''''

'

Les acquéreurs soulèvent en revanche l’existence d’une pratique commerciale trompeuse consistant dans le fait d’avoir fourni des informations trompeuses sur la réalité du marché immobilier et la rentabilité de l’investissement litigieux.

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Si, comme le soutient la société Intercontinentale patrimoine, elle n’était pas tenue de garantir la rentabilité à long terme du placement, de le prémunir de tout aléa financier, ou de garantir contre le non-paiement des loyers par le gestionnaire, elle est en revanche tenue d’informer de manière complète les acquéreurs potentiels de tous les risques de l’opération, y compris ceux tenant au risque de défaillance locative et plus généralement à la rentabilité d’ensemble de l’opération.

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Elle soutient dans ses écritures que la rentabilité de 4,4% était une évaluation approximative, sans pour autant la qualifier ainsi dans la simulation remise aux acquéreurs.

'

En sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine ayant assuré la commercialisation des appartements acquis par M. et Mme [CN], M. [VI] et Mme [PX] dans le cadre d’un dispositif légal de défiscalisation, la société Intercontinentale patrimoine était tenue d’informer les consommateurs sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’elle leur proposait ainsi que sur les risques qui lui étaient associés et qui pouvaient être le corollaire des avantages annoncés.

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En l’espèce, la société Intercontinentale patrimoine ne justifie pas avoir fourni aux consommateurs d’autres informations que celles qui ressortaient de la plaquette publicitaire de la résidence vantant la rentabilité du placement et de la projection financière qu’elle a réalisée. Son estimation était dépendante de la location effective des biens vendus sans que le conseiller en gestion de patrimoine ne justifie d’aucune étude sérieuse de marché sur le potentiel locatif de la ville de [Localité 167] et sur la réalité de son marché immobilier, alors que les constatations qui précèdent notamment les déclarations de l’administrateur judiciaire dans sa déposition et son rapport précités démontrent que les prix étaient surévalués et déconnectés de la réalité du marché local non sérieusement démentie, de sorte que la simulation patrimoniale ne pouvait retenir le prix de vente surévalué comme base du calcul des loyers et de la valeur du bien sur 15 ans. Elle ne présente, en outre, le projet que dans ses avantages. Il n’est en effet présenté que l’hypothèse la plus optimiste et nullement l’existence d’aléas et de risques pouvant affecter cet investissement alors que de telles informations sont de nature à influencer le consentement du consommateur.

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Ainsi, la société Intercontinentale patrimoine a, grâce à l’étude financière personnalisée, fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain fiscal et financier net sur l’ensemble de l’opération alors qu’en sa qualité de professionnel du conseil financier en matière de transactions immobilières, elle connaissait les risques auxquels elle exposait les acquéreurs en les convaincant de s’engager dans ce projet, que cette étude financière personnalisée contenait une étude d’investissement locatif, des incidences fiscales, ainsi que la stabilité de valeur du bien, tous ces éléments étant de nature à’ faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque.

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La société Intercontinentale patrimoine a donc commis des fautes devant être qualifiées de pratiques commerciales trompeuses à l’égard de M. et Mme [CN], M. [VI] et Mme [PX].

11. Sur l’action dirigée contre la société notariale, les acquéreurs demandent à la cour de juger que le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil concernant l’investissement locatif litigieux. Ils lui reprochent de ne pas les avoir mis en garde contre le prix de vente exorbitant et manifestement déconnecté des prix du marché alors qu’il connaissait le schéma économique de l’investissement'; ainsi que de ne pas les avoir mis en garde contre les risques financiers et économiques de leur investissement, notamment au regard du marché locatif et immobilier concerné par l’opération. Ils prétendent également que seule la Scp notariale a instrumenté la vente et était systématiquement imposée aux consommateurs, de sorte qu’elle connaissait les mobiles exacts des appelants constitués par la réalisation d’un investissement locatif.

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Pour sa part, la Scp notariale soutient que le notaire ne doit pas s’immiscer dans la négociation de l’équilibre économique du contrat et délivrer un conseil sur le montant du prix de vente. Il n’est pas non plus tenu de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée, comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs, outre que les acquéreurs ne démontrent pas quelle aurait été la valeur réelle des biens à la date de conclusion des contrats, étant précisé que les acquéreurs ont profité d’avantages fiscaux importants qui ont eu une influence sur la détermination du prix des biens, et ont notamment obtenu remboursement de la tva équivalente à 1/5ème du prix d’achat.

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11.1. Le notaire est tenu de conseiller les parties et d’assurer l’efficacité des actes passés devant lui et doit, dès lors, porter à la connaissance des parties les événements ou circonstances de nature à compromettre l’efficacité de l’acte. Il est ainsi tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des stipulations convenues dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes et des informations connues des parties. Le devoir de conseil du notaire est, dès lors, circonscrit dans son objet.

En premier lieu, il convient de rappeler que le notaire chargé de l’établissement d’actes de vente de biens immobiliers n’est pas un conseiller financier des parties aux actes qu’il constate et il n’a pas vocation à s’exprimer sur l’opportunité économique d’une opération d’investissement immobilier et notamment sur le prix de vente stipulé librement entre les parties ou du loyer envisagé.

C’est donc en vain que les acquéreurs recherchent la responsabilité de la Scp notariale pour manquement à une obligation d’information et de conseil relativement à la valeur des biens et au montant des loyers.

Pour autant, le notaire est tenu d’informer complètement les parties d’un point de vue juridique et doit notamment leur communiquer les éléments de droit propre à l’acte projeté et susceptibles de leur permettre d’apprécier par elles-mêmes l’opportunité de sa conclusion.

En l’espèce, les actes de vente ont été reçus en la forme authentique par des notaires différents de la Scp Philippe Gillodes, Ariel Pascual, [NK] Iwanesko, Catherine Bournazau-Malavialle, qui contiennent les stipulations suivantes':

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(Vente d’immeuble achevé et de biens mobiliers ' ex': [Y]) «'Propriété ' jouissance': l’acquéreur sera propriétaire de l’immeuble (') il en aura la jouissance ('). Cependant, pour satisfaire les conditions qui permettent de bénéficier des dispositions fiscales dont il est fait état en l’exposé qui précède et conformément au cahier des charges, l’acquéreur s’engage expressément à signer avec l’exploitant de la résidence de tourisme dont dépendent les biens et droits immobiliers objet des présentes un bail commercial sur les unités de séjour acquises aux termes des présentes'»,

«'exploitation de la résidence de tourisme ' obligations': à titre de condition déterminante de toutes les ventes de logements, consenties par la société, dans la résidence de tourisme [Localité 167] Jeanne d’arc et en raison des dispositions fiscales applicables tant en matière de tva que d’impôt sur le revenu dont il sera fait état ci-dessous, tous les acquéreurs de la résidence dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement vendus, sans exception, sont tenus de consentir des baux à l’exploitant de la résidence de tourisme à compter de la date d’achèvement des travaux (') pour une durée effective de neuf ans'».

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(VEFA ' ex': [P])'p.12': «'exploitation de la résidence de tourisme ' obligations': aux termes du cahier des conditions générales de vente, susvisé, ont notamment été rappelées les conditions d’exploitation de la résidence de tourisme et les engagements pris, auxquels l’acquéreur est tenu, imposant pendant une durée de 11 ans la mise en location de l’ensemble du programme à un exploitant'(') ».

'

Dans aucun des deux types d’actes (VEFA et vente d’immeuble achevé), il n’est fait référence au fait que la résidence est implantée dans une zone de revitalisation rurale et qu’il s’agit là d’une condition de bénéfice de l’avantage fiscal qui, lui, est décrit dans les actes authentiques.

'

Or, il s’agit d’une information juridique qui peut permettre aux acquéreurs d’apprécier les risques de l’opération relatifs à sa rentabilité. Cette information doit donc figurer, et être expliquée avec l’indication des différents critères de qualification d’une zone de revitalisation rurale, dans les actes authentiques de vente eux-mêmes'; une telle stipulation essentielle étant de nature à permettre d’éveiller la vigilance des acquéreurs. '

'

La scp notariale dans ses conclusions indique, à ce titre, que les acquéreurs ont été attirés par la possibilité de procéder à une forte défiscalisation dont le critère essentiel était la volonté gouvernementale de revitaliser une zone rurale frappée par l’exode et la raréfaction des populations'; que les acquéreurs étaient conscients qu’il s’agissait d’une telle zone car ce sigle apparaissait sur la première page de la plaquette commerciale du programme.

'

Cependant, le notaire ne peut s’exonérer d’accomplir son devoir d’informer juridiquement les parties en considérant qu’elles ont été informées par ailleurs, ce que ni le bénéfice d’une défiscalisation ni le sigle ZRR ou même l’indication «'zone de revitalisation rurale'» ne suffit à réaliser.

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L’information sur la qualification de ZRR est, en règle générale, capitale car elle permet d’alarmer les acquéreurs sur la situation démographique ou active déclinante de la commune de localisation de l’immeuble à acquérir. Il importait peu, à ce propos, que les acquéreurs aient pu par ailleurs être assistés par leur propre notaire, ce qui ne saurait résulter de la seule mention dans les actes de vente de la réception de la procuration par un notaire permettant aux acquéreurs de se faire représenter à l’acte par un clerc ou secrétaire de la scp notariale intimée.

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11.2 Toutefois, conformément au droit commun, la responsabilité civile professionnelle d’un notaire ne peut être engagée que s’il existe un lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice allégué. Ce lien de causalité fait défaut lorsqu’il est établi que, mieux informé par l’officier ministériel, le client aurait néanmoins agi de la même manière.

En l’espèce,il est indiqué dans le rapport unilatéral établi par Mme [E] et produit par les appelants, que la ville de [Localité 167] accueille chaque année deux millions de pèlerins et visiteurs venus du monde entier, qu’elle dispose d’un parc hôtelier de près de 10'000 chambres, et qu’elle est la deuxième ville hôtelière de France après [Localité 168] ainsi que le point de départ d’une multitude d’activités de loisirs et de sport.

L’existence d’une zone rurale à revitaliser doit être ici appréciée de manière relative, d’une part au regard de l’emplacement des immeubles vendus situés dans la ville de [Localité 167] elle-même et non de la communauté des communes concernées par cette zone et, d’autre part, au regard de l’objet de ces acquisitions destinées à la location de tourisme.

Il n’est nullement établi que cette seule information dont l’omission est reprochée au notaire ait été en lien de causalité avec le préjudice allégué.

Les appelants seront donc déboutés de leurs demandes présentées à l’endroit de la Scp Philippe Gillodes, Ariel Pascual, Marc Iwanesko, Catherine Bournazau-Malavialle.

12. Sur le préjudice subi par les acquéreurs.' Les acquéreurs invoquent une perte de chance de ne pas acquérir les biens litigieux et sollicitent des indemnités variables au titre de la perte liée à la surévaluation des biens ainsi que de la perte de loyers, outre la réparation d’un préjudice moral.

Les acquéreurs ne sollicitent pas l’annulation des contrats de vente mais demandent l’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la responsabilité civile de la Sarl [Localité 167] Jeanne d’arc et de la société Intercontinentale patrimoine dont les fautes ont été retenues par la cour. Contrairement à ce que soutient la société Intercontinentale patrimoine, le fait de solliciter l’annulation d’un contrat n’est pas une prétention nécessaire à la reconnaissance d’une perte de chance de ne pas contracter, qui impose d’apprécier au cas par cas si, correctement informés, les acquéreurs auraient choisi de conclure les contrats litigieux. La perte de chance devant s’apprécier au jour de l’acquisition et non pas au jour de la demande en justice, il importe donc peu que dans le cadre de la présente instance, les acquéreurs souhaitent maintenir les contrats de vente qu’ils ont conclus.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, laquelle résulte de la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La certitude de la perte de chance suppose la certitude du dommage final.

Se prévalant de pratiques commerciales trompeuses, consistant dans le fait d’avoir communiqué des informations incomplètes ou fallacieuses les ayant conduit à acquérir des biens qu’ils n’auraient, selon eux, pas acquis s’ils avaient été correctement informés, il en résulte une perte de chance de ne pas conclure – ou, a minima, de conclure à des conditions différentes – les contrats de vente et de ne pas subir les pertes ou encore de manquer des gains, qui ont découlé des acquisitions réalisées.

12.1. En l’espèce, les acquéreurs ont acquis les biens litigieux dans le cadre d’une opération globale d’investissement et de défiscalisation. Ils ont à ce titre, bénéficié d’une réduction d’impôt de 25 % calculée sur le prix d’acquisition des biens immobiliers outre la possibilité de récupérer la tva payée sur ce prix. En revanche, ils n’ont pas perçu les loyers attractifs prévisionnels et ne possèdent pas un bien d’une valeur au moins égale au prix d’acquisition, tel que cela était pourtant annoncé dans les simulations de la société Intercontinentale patrimoine et, davantage, ne devait pas voir d’incidence négative sur eux compte tenu de la garantie de rachat du gestionnaire et mise en avant par le promoteur. Si le promoteur et le conseiller en gestion de patrimoine avaient délivré une information complète et loyale avant la conclusion des contrats de vente, les acquéreurs auraient pu décider de s’engager ou non dans une opération globale en considération d’un bien immobilier d’une valeur moindre ou pouvant diminuer au cours de la période de défiscalisation.

Il sera relevé que s’ils avaient conclu les contrats de vente et bail en connaissance de cause, ils l’auraient nécessairement fait à des conditions différentes et auraient à ce titre, payé un prix d’acquisition moindre selon des proportions devant être précisément évaluées et auraient perçu des loyers moindres puisque déterminés à partir d’un pourcentage du prix d’acquisition. Pour autant, ils auraient bénéficié d’une réduction d’impôt, selon les cas, égale ou moindre à celle dont ils ont bénéficié, dès lors qu’il s’agit d’une réduction correspondant à 1/4 du prix de vente et plafonnée à 12 500 euros ou 25 000 euros.

12.2. Toutefois pour analyser l’existence, l’étendue et l’assiette de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes, il est nécessaire de disposer de données factuelles précises tant à la date des ventes qu’à la date de la saisine de la juridiction, pour chacun des acquéreurs appelants.

12.3. Pour justifier du montant du préjudice qu’ils estiment subir s’agissant de la surévaluation des biens immobiliers, les acquéreurs produisent un rapport établi non contradictoirement par Mme [E] qui explique dans le courrier annexé à son rapport que les valeurs des appartements de résidence de tourisme ont été écartées car les prix ont été fixés sur la base d’une rentabilité ce qui les exclut du marché normal et qu’elles souffrent des mêmes contestations que les biens litigieux.

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Toutefois, la valeur vénale de biens situés en résidence de tourisme et neufs ne peut être exclusivement comparée à des appartements situés dans d’autres types d’immeubles et dont la construction est parfois antérieure de dizaines d’années.

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La cour ne tiendra donc pas compte des résultats retenus par Mme [E] qui exclut du calcul du prix moyen les ventes d’appartements situés dans des résidences de tourisme.

En outre, la Scp notariale indique avoir mandaté le société Bpce expertise pour estimer non contradictoirement les biens objet du litige.

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Dans le rapport rédigé par la Sas Bpce expertises immobilières le 30 novembre 2022, il est indiqué que l’expert a fait une visite extérieure et intérieure partielle (parties communes). Pour valider les prix annoncés lors de la livraison de l’immeuble, le rapport se base sur les prix de vente et les loyers fixés dans d’autres résidences de tourisme situées dans d’autres villes de France et principalement des villes balnéaires, intervenues entre 2008 et 2011, ce qui ne permet pas une comparaison utile avec la résidence litigieuse en l’absence de contexte géographique approchant celui spécifique de la Ville de [Localité 167].

Les pièces produites aux débats par les parties ne permettent donc pas à la cour d’évaluer le préjudice matériel subi par les acquéreurs.

En vertu de l’article 4 du code civil, le juge ne peut refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 2ème, 2 juillet 2020, n°19-16100).

Dès lors qu’en l’espèce le préjudice des acquéreurs est établi dans son principe, et compte tenu de l’insuffisance des preuves qu’ils fournissent pour l’évaluer conformément à la structure de la réparation à laquelle ils peuvent prétendre, la cour ordonnera une expertise judiciaire avec la mission qui sera précisée dans le dispositif dans le présent arrêt.

— Sur les dépens et frais irrépétibles :

13. La société Espace immobilier contemporain et M. [SO] étant mis hors de cause, il y a lieu de condamner les appelants aux dépens relatifs à leur mise en cause en première instance et en appel.

L’action dirigée contre la Scp notariale étant rejetée par le présent arrêt, il y a lieu de condamner les appelants aux dépens relatifs à sa mise en cause en première instance et en appel, avec autorisation de la Selarl Clf de recouvrer directement auprès des appelants ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Les frais de l’exécution forcée éventuelle du présent arrêt sont par principe à la charge du créancier en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution dans les strictes limites d’ordre public prévues par ce texte de telle sorte que les frais laissés par les textes réglementaires à la charge du créancier de l’exécution qui ne sont pas des dépens et ne revêtent pas le caractère d’un dommage ne sauraient être mis à la charge du débiteur de l’exécution autrement que dans le cadre des prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. La Scp notariale sera donc débouté de sa demande présentée au titre de 'l’article 10 du décret du 8.03.2001« -2012 » modifié par le décret 2007-1851 du 26 décembre 2007".

Les autres dépens seront réservés.

14. Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société Espace immobilier contemporain et de la la Scp Gillodes – Pascual – Iwanesko – Bournazeau – Malavialle les frais non compris dans les dépens qu’elles ont pu respectivement exposer en première instance comme en appel. Le jugement sera donc infirmé sur ce point et ces sociétés déboutées de leurs demandes.

Les autres frais irrépétibles seront réservés.

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PAR CES MOTIFS

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, par défaut, en dernier ressort,

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Infirme le jugement rendu le 12 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse en ce qu’il a :

— déclaré prescrite l’action en responsabilité délivrée par les demandeurs suivant exploit en date des 3, 4 et 5 mai 2017,

— déclaré irrecevable l’action des demandeurs dans son intégralité,

— condamné les demandeurs à verser à la société Espace immobilier contemporain une indemnité globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les demandeurs à verser à la Scp Pascual – Iwanesko – Bournazeau – Malavialle – Battut- Escarpit une indemnité globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la mise hors de cause de la Sarl Espace immobilier contemporain.

Déclare recevable l’action en responsabilité dirigée par l’ensemble des appelants à l’encontre de la Sarl [Localité 167] Jeanne d’arc, la société Intercontinentale patrimoine, M. [X] [SO] et la Scp Pascual – Iwanesko – Bournazeau – Malavialle – Battut- Escarpit.

Évoque l’affaire au fond.

Dit que la Sarl [Localité 167] Jeanne d’arc et la société Intercontinentale patrimoine ont commis des fautes devant être qualifiées de pratiques commerciales trompeuses.

Déboute les appelants visés en en-tête du présent arrêt de leur action en responsabilité dirigée à l’encontre de la Scp Pascual – Iwanesko – Bournazeau – Malavialle – Battut- Escarpit d’une part et de M. [X] [SO] d’autre part.

Condamne les appelants visés en en-tête du présent arrêt aux dépens de première instance et d’appel liés à l’appel en la cause de la Sarl Espace immobilier contemporain et de M. [SO].

Déboute Sarl Espace immobilier contemporain de sa demande en paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Déboute la Scp- Pascual – Iwanesko – Bournazeau – Malavialle – Battut – Escarpit de sa demande en paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel

Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la Selarl Clf, avocats, à recouvrer directement auprès des appelants visé en en-tête du présent arrêts ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Avant dire droit sur l’ensemble des autres demandes formées à l’endroit de la Sarl [Localité 167] Jeanne d’arc et de la société Intercontinentale patrimoine ainsi que sur les autres dépens et frais irrépétibles :

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

M. [U] [RB]

[Adresse 76] – [Localité 65]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 162]

avec pour mission, après avoir pris connaissance des documents et pièces des parties, de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 167] (65) après y avoir convoqué les parties,

— se faire remettre tous documents utiles,

— évaluer la valeur vénale de chacun des lots acquis par les appelants au sein de la résidence '[Localité 167] Jeanne d’Arc’ aux fins de déterminer une valeur fiable de ceux-ci au m² et ce :

* au jour de conclusion des contrats, en tenant compte de la réalité du marché local entre 2008 et 2011, et le cas échéant en le fixant année par année en cas d’évolution notable au cours de cette période, en tenant compte de la nature de la résidence et de ses équipements, et en se référant, entre autres, aux prix de vente pratiqués à cette époque pour des appartements et résidences similaires,

* et au jour de réalisation de l’expertise, selon les mêmes modalités,

— proposer en conséquence une valeur vénale appartement par appartement aux deux dates retenues,

— déterminer le montant des rémunérations perçues par les promoteur et conseiller en gestion de patrimoine,

— rechercher et préciser dans le rapport si certains acquéreurs ont revendu leurs biens depuis leur action en justice et le cas échéant, à quel prix (net vendeur),

— récapituler dans un tableau, acquéreur par acquéreur :

* le prix de vente payé,

* la valeur vénale lors de la conclusion du contrat de vente,

* le prix conforme au marché à la date du contrat de vente en additionnant valeur vénale + rémunération du promoteur et des conseillers en gestion de patrimoine,

* l’écart en valeur et pourcentage entre le prix de vente payé et le prix conforme au marché précité,

* la valeur vénale au jour de l’expertise,

* l’écart en valeur et pourcentage entre le prix de vente initial et la valeur vénale au jour de l’expertise, et également entre le prix du marché initial et la valeur vénale au jour de l’expertise, afin de déterminer la part de baisse de la valeur du bien qui relève de l’aléa normal, des circonstances extérieures, et la part qui tient à la surévaluation initiale.

Dit que l’expert pourra, s’il le juge nécessaire, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne.

Dit que les appelants visés en en-tête du présent arrêt verseront par chèque libellé à l’ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d’appel de Toulouse une consignation de 8 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai d’un mois à compter du présent arrêt ; que ce chèque sera adressé avec la copie du présent arrêt au service des expertises de la cour d’appel de Toulouse.

Dit que l’expert adressera à l’issue de ses opérations un pré-rapport aux parties et leurs conseils leur impartissant un délai ne pouvant être inférieur à 15 jours pour présenter leurs observations, recevra leurs dires et y répondra dans le rapport définitif.

Dit que les pièces jointes au rapport seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif.

Dit que l’expert devra déposer au service expertises de la cour d’appel de Toulouse un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de HUIT MOIS à compter de la notification par le greffe qui lui sera faite de la décision et qu’il adressera copie complète de ce rapport – ycompris la demande de fixation de rémunération – à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile.

Dit que les frais occasionnés par cette mesure d’instruction seront avancés par les appelants visés en en-tête.

Précise que l’expert adressera une copie du rapport à l’avocat de chaque partie.

Précise que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires de son rapport.

Désigne M. Michel DEFIX, magistrat de la mise en état, pour contrôler l’expertise ordonnée.

Renvoie l’affaire à la mise en état dématérialisée du 12 décembre 2024 à 9 heures.

Le GREFFIER Le Président

N. DIABY M. DEFIX

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