COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78F

16^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 DECEMBRE 2014

R.G. N° 14/00503

AFFAIRE :

D A

…

C/

V-W Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Janvier 2014 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 13/01127

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Sabine LAMIRAND, avocat au barreau de VERSAILLES,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE DECEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur D A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

Représentant : M^e Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 41067

Représentant : M^e Odile FOUGERAY, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016 -

Madame J K épouse A

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

Représentant : M^e Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 41067

Représentant : M^e Odile FOUGERAY, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016 -

APPELANTS

****************

Madame V-W Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 455 – N° du dossier L14007

Représentant : M^e Manal BEN AMAR de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000049 -

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/008920 du 20/10/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

Monsieur P-Q Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 455 – N° du dossier L14007

Représentant : M^e Manal BEN AMAR de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000049 -

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/008921 du 20/10/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Novembre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur P-Baptiste AVEL, Président chargé du rapport etMadame Anne LELIEVRE, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur P-Baptiste AVEL, Président,

Madame V-Christine MASSUET, Conseiller,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Bernadette RUIZ DE CONEJO,

FAITS ET PROCEDURE,

Selon acte notarié du 25 avril 1980, Madame H Z a consenti à la société LE PAVILLON RATIONNEL un bail commercial portant sur un terrain sis à CHAMPHOL, d’une superficie de 8 250m².

Maître Y, es qualités de syndic à la liquidation de biens de la société LE PAVILLON RATIONNEL a, par acte authentique en date du 24 décembre 1980, cédé ce bail à Monsieur X.

Selon acte notarié du 23 octobre 1981, Madame H Z a donné son agrément à la cession partielle du droit au bail par Monsieur X à Monsieur D A et Madame J K, épouse A, mais seulement en ce qui concerne une partie du terrain visé au bail initial. Les époux A ont apporté leur droit au bail à la société éponyme puis à la société SERCO A.

Madame H Z est décédée le XXX.

Monsieur P-Q Z et Madame V-W Z, venant aux droits de Madame H Z, ont délivré le 11 avril 2013 un commandement de payer aux fins de saisie-vente portant sur la somme de 7.023,88 € relative à des loyers impayés d’avril 2008 à mars 2013 outre intérêts et frais.

Par acte du 23 avril 2013, les consorts Z ont assigné les époux A devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de CHARTRES aux fins principalement d’obtenir l’annulation du commandement à fin de saisie-vente, ainsi que le paiement de la somme de 1.000¿ à titre de dommages et intérêts.

Vu l’appel interjeté le 20 janvier 2014 par Monsieur D A du jugement contradictoire rendu le 10 janvier 2014 par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de CHARTRES qui a :

— débouté les époux A de leurs prétentions,

— débouté les consorts Z de leur demande de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux A aux dépens, avec dispense de recouvrement de l’indemnité d’aide juridictionnelle ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 3 juillet 2014 par lesquelles les époux A demandent à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté les consorts Z de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— prononcer l’annulation du commandement de payer à fin de saisie-vente délivré le 11 avril 2013,

— condamner les consorts Z à leur payer les sommes de :

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les consorts Z de toutes leurs demandes,

— condamner les consorts Z aux dépens ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 16 juin 2014 par lesquelles les consorts Z demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts, et de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— débouter les époux A de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner les époux A à leur verser les sommes de :

—  2.500 € au titre de la résistance abusive

—  3.000 e sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux A aux dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 4 novembre 2014 ;

SUR CE, LA COUR :

Sur la demande principale :

Considérant qu’au soutien de leur appel tendant à l’annulation du commandement de payer à fin de saisie-vente délivré le 11 avril 2013, les consorts A exposent qu’ils ne sont plus débiteurs des consorts Z du fait du transfert du droit au bail à la SARL A, puis à la SARL SERCO A ;

Qu’ils ajoutent que les consorts Z ne disposent d’aucun titre, le commandement de payer ayant été délivré en vertu d’un acte notarié de cession partielle de droit au bail en date du 23 octobre 1981 qui ne constitue nullement un titre exécutoire mais un simple acte d’agrément d’une cession partielle de droit au bail, et qui ne comporte pas toutes les mentions relatives aux obligations contractées pour l’exécution desquelles le commandement est délivré, notamment aucune indication ne figure relativement à l’indexation du loyer ni sur le montant des frais et intérêts échus ;

Qu’ils font valoir que la créance n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible, particulièrement en ce qui concerne la révision du loyer indûment réclamé ; qu’ils rappellent qu’aux termes de l’article L 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeuble ou locaux loués à usage commercial peuvent être révisés à la demande de l’une des parties sous les réserves prévues aux articles L 145-38 et L 145-39 du code de commerce ; que le contrat de bail du 25 avril 1980 auquel se réfère le jugement déféré à la cour ne comporte aucune clause d’indexation annuelle du loyer ;

Qu’ils font valoir enfin que la société A est à jour de ses loyers, ainsi que cela résulte des justificatifs des loyers versés depuis 2008 ;

Considérant que les époux Z considèrent que le commandement de payer est valable, que la cession de droit au bail a été agréée par Madame Z, que les époux A sont devenus locataires au lieu et place de Monsieur X, que les cessions opérées postérieurement n’ont pas été notifiées à la bailleresse et que le congé a été signifié aux époux A ;

Qu’ils ajoutent que le commandement de payer a été délivré en vertu de l’acte de cession partielle de droit au bail, que cet acte notarié constitue un titre exécutoire, et qu’il contient toutes les obligations et droits des parties ;

Qu’ils considèrent que la créance est certaine, liquide et exigible, étant déterminable et pouvant faire l’objet d’une exécution forcée, que la clause du contrat prévoit que le loyer est susceptible de faire l’objet d’une révision à la hausse ou à la baisse à la demande de l’une ou l’autre des parties ;

Qu’ils estiment que les locataires, après avoir rappelé que l’indexation constituait une modalité particulière de révision, automatique en fonction de la variation d’un indice, tentaient de créer une confusion avec la révision triennale prévue par l’article L 145-38 du code de commerce ; qu’ils considèrent qu’en l’espèce, une clause d’indexation est bien stipulée ;

Qu’enfin, ils contestent que les loyers aient été réglés en totalité, conformément aux conditions du contrat de bail, que la preuve du paiement sur la base du loyer applicable lors de la conclusion du bail (457,35 €) n’est pas rapportée, que le loyer révisé n’a pas encore été fixé judiciairement, et qu’il n’est question que d’une simple application du jeu de la clause d’indexation contenue au bail ;

Sur la demande en dommages-intérêts :

Considérant que les appelants exposent que le commandement de payer du 11 avril 2013 résulte d’un abus de droit manifeste, et que les époux Z doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Que, pour leur par, les intimés soulignent le caractère abusif de la résistance des époux A ;

* * *

Considérant qu’en application des dispositions de l’article 1690 du code civil qui dispose que le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur, la cession d’un bail, même autorisée préalablement par le bailleur, ne lui est opposable que si elle lui a été signifiée ou s’il a été partie à l’acte authentique ;

Que c’est à juste titre que le premier juge a relevé que sous la rubrique CESSION DE DROIT AU BAIL, le contrat du 24 décembre 1980 stipule que le bail pourra être cédé à qui que ce soit, sous la condition que la cession intervienne par acte authentique auquel la bailleresse devra être présente ou appelée et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais à sa charge, pour lui servir de titre exécutoire contre le cessionnaire ;

Que la perception par le propriétaire, de loyers versés par le cessionnaire ne peut pas à elle seule présumer de l’acceptation du propriétaire ;

Qu’en l’espèce, si Madame Z a accepté la cession partielle de bail établi devant notaire entre Monsieur X et les époux A, le bailleur n’a pas accepté la cession, et n’a en aucune façon concouru à l’acte de cession à la société A ni à la société SERCO A; que le bailleur n’a pas davantage été informé de l’apport en société invoqué par les intimés;

Que les époux A ont conservé la qualité de preneur et l’obligation de régler les loyers;

Considérant que, sur le titre exécutoire, il ressort des termes des articles L 111-2 et L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution qu’un créancier ne peut poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur qu’à la condition d’être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, et que constitue un titre exécutoire, un acte notarié revêtu de la formule exécutoire ; que selon l’article L 221-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, après signification d’un commandement de payer, faire procéder à la saisie et à la vente des biens immobiliers corporels appartenant à son débiteur ;

Que l’article R 221-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le commandement de payer doit comporter à peine de nullité, notamment l’indication du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;

Que le commandement de payer en date du 11 avril 2013 qui est produit aux débats, fait référence à l’acte de cession partielle de droit au bail du 23 octobre 1981, passé devant Maîtres F G et P-T U, notaires associés à Chartres ; que si le contrat de bail notarié du 25 avril 1980 n’est pas visé en tant que tel dans le commandement de payer, ce bail est expressément mentionné dans l’acte du 23 octobre 1981 qui précise que Monsieur X cède aux époux A 'tous les droits résultant à son profit des actes énoncés en l’exposé qui précède, au bail sus-dit en date du 25 avril 1980, pour le temps en restant à courir à compter du 23 octobre 1981" ; que l’acte du 23 octobre 1981, qui est revêtu de la même force exécutoire que le contrat de bail, indique que, pour son exécution, domicile est élu au siège de l’office notarial ; que l’acte de cession précise encore que l’acceptation de la cession partielle du droit au bail par Madame Z ne doit apporter aucune novation, ni aucune dérogation aux droits des parties ; que l’acte notarié constitue un titre exécutoire au sens des articles L 111-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Que les époux A ne justifient d’aucun grief ; que l’acte notarié du 23 octobre 1989 comporte les obligations et les droits des parties ;

Que le commandement de payer mentionne le décompte des sommes dues pour un montant de 7023,88 € à savoir les dates de loyers réclamés d’avril 2008 à mars 2013 et le montant de l’indexation retenue ainsi que les intérêts au taux légal pour les périodes considérées ;

Considérant qu’en ce qui concerne la révision du loyer, le bail du 25 avril 1980 précise sous la rubrique REVISION DU LOYER, que le loyer sera révisable en hausse ou en baisse à la demande de l’une ou l’autre des parties, dans les termes de la législation sur les baux commerciaux, en prenant pour base l’indice du coût de la construction, l’indice de départ étant celui du troisième trimestre 1979 et s’élevant à 525 points ; qu’il est en outre précisé que les révisions s’effectueront d’après l’indice du troisième trimestre de l’année précédent la révision ; que le bail a fait l’objet d’une tacite reconduction depuis le 1^er avril 1989 ;

Que les intimés justifient qu’un acte intitulé 'congé de bail commercial avec offre de renouvellement’ a été signifié aux époux A le 25 septembre 2012 au visa des articles L 145-9 et L 145-34 du code de commerce ; qu’il leur a alors été proposé un loyer mensuel de 3 000 € ; que la SARL SERCO A et en tant que de besoin les époux A ont déclaré accepter le renouvellement mais ont contesté le loyer réclamé et ont proposé un loyer annuel de 1500 € ;

Que les intimés indiquent dans leurs écritures que le commandement de payer a été délivré 'en application de la clause d’indexation’ ;

Considérant toutefois que le contrat, s’il prévoit la révision du loyer à la demande de l’une ou l’autre des parties, ne prévoit pas de clause d’indexation et n’évoque notamment aucune indexation automatique du montant du loyer, contrairement à ce qui est soutenu par les intimés;

Considérant que la somme réclamée de 7.023,88 € correspond à des loyers indexés du mois d’avril 2008 au mois de mars 2013 ;

Que le loyer annuel prévu au contrat s’élevait à la somme de 6.000 francs soit 914,69 € dont la moitié, soit 457,34 à la charge des époux A selon le partage convenu entre le cédant et le cessionnaire aux termes de l’acte d’agrément par Madame Z de la cession partielle du droit au bail ;

Qu’il ressort des pièces produites que le loyer a fait l’objet de deux révisions triennales, la première en mars 1983, portant le loyer annuel à 8.365 francs dont 4.182,50 francs à la charge des époux A, et la seconde, le 14 juin 1986, portant le loyer à la charge de ces derniers à la somme de 4.805,72 francs, soit 732,63 € ; que la preuve d’aucune autre demande de révision diligentée par l’une des parties n’est démontrée ;

Considérant que le bail prévoit le règlement par quatre versements égaux et d’avance les 1^er avril, juillet, octobre et janvier de chaque année ; que les époux A justifient du règlement, au titre des périodes considérées, des sommes de 762,25 € le 27 juin 2008, 762,25 € le 9 juin 2009, au termes de quittances mentionnant 'loyers dus', remises par la société SERCO LOGI à Maître PAPON, notaire, et de chèques SERCO du 6 mai 2010 pour 762,25 € et 16 septembre 2010 pour 762,25 € et 5 juillet 2011pour 762,25 € et 1^er juin 2012 pour 762,25 €, 28 décembre 2012 pour 190,55 € et 30 mars 2013 pour 375 € ; que les époux A ont cédé leur droit au bail à la société A puis à la société SERCO A ;

Qu’en conséquence, pour les périodes visées dans le commandement de payer, le règlement des sommes dues apparaît justifié ;

Que le commandement de payer aux fins de saisie-vente en date du 11 avril 2013 est ainsi dépourvu de cause et qu’il sera en conséquence fait droit à la demande tendant à son annulation;

Considérant que le fait d’agir en justice constitue un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol, ou à tout le moins, de légèreté blâmable ; que tel n’étant pas le cas en l’espèce, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne sera pas accueillie ;

Considérant que les conditions de l’article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies et que chaque partie conservera la charge de ses frais exposés et non compris dans les dépens ;

Que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par la partie qui succombe conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Annule le commandement de payer aux fins de saisie-vente délivré le 11 avril 2013 par la SCP L M N O, huissiers de justice associés, aux époux A à la demande de Madame B Z et Monsieur P-Q Z ;

Rejette le surplus des demandes,

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux Z aux entiers dépens de l’instance, qui pourront être directement recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur P-Baptiste AVEL, Président et par Madame RUIZ DE CONEJO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,