COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54Z

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 JUILLET 2020

N° RG 18/04789 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SP7K

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE VILLA ERES DE L’IMMEUBLE

C/

Société ICADE PROMOTION

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 1^er Juin 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 3^e

N° RG : 16/09405

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie TERIITEHAU

M^e Irène FAUGERAS-CARON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE VILLA ERES DE L’IMMEUBLE […] pris en la personne de son syndic, la société EVAMG-GID

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619

Représentant : Maître Rose-karine GHEBALI, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : E0608

APPELANT

****************

Société ICADE PROMOTION

N° Siret : 784 606 576 R.C.S. Nanterre

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Irène FAUGERAS-CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, N° du dossier 180172 – vestiaire : 068

Représentant : Maître Jérôme LEFORT de la SELAS LLC et Associés Bureau de Paris, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : B1094

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire était fixée à l’audience publique du 25 mai 2020 pour être débattue devant la cour composée :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseillère.

En application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, il a été décidé par la présidente que la procédure susvisée se déroulerait sans audience. Les parties en

ont été avisées par le greffe le 7 mai 2020 et ces dernières ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

Ces mêmes magistrats en ont délibéré conformément à la loi.

Greffier : Madame Françoise DUCAMIN

FAITS ET PROCEDURE,

La société Icade Promotion a réalisé, en qualité de promoteur et vendeur d’immeuble à construire, un

programme immobilier dénommé Villa Eres sur la commune de Deuil-la-Barre (Val d’Oise) de 71

logements répartis sur trois cages d’escalier d’un bâtiment de cinq étages.

Le permis de construire a été demandé le 10 février 2012 et accordé par un arrêté du 20 juillet 2012.

Le 25 septembre 2015, la livraison des parties communes a eu lieu avec le syndic de l’immeuble.

Le 23 février 2016, ce dernier a mis en demeure la société Icade Promotion de procéder à

l’installation des compteurs individuels d’eau froide, eau chaude et chauffage.

Puis, le 26 mai 2016, il l’a mise en demeure de prendre les mesures nécessaires afin de respecter les

dispositions de l’article R 111-14-4 du code de la construction et de l’habitation relatives au

stationnement sécurisé des vélos.

Devant l’inertie de la société Icade Promotion, par exploit d’huissier de justice du 6 octobre 2016, le

syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Eres (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a

fait assigner la société Icade Promotion devant le tribunal de grande instance de Pontoise.

La société Icade Promotion a procédé par la suite à la pose des compteurs d’eau froide.

Par jugement contradictoire du 1^er juin 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise a':

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Icade Promotion la somme de 4'000

euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté toutes autres ou plus amples demandes,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens recouvrés selon les dispositions

relatives à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 6 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires a interjeté

appel de cette décision à l’encontre de la société Icade Promotion.

Par ses dernières conclusions signifiées le 20 avril 2020, le syndicat des copropriétaires invite

cette cour, au visa des articles 1831-1, 1646-1 et 1792-3 du code civil, des articles R 111-14-4, R

131-2 et R 131-9 et suivants du code de la construction dans leur version en vigueur à la date du

dépôt de la demande de permis de construire et de l’article 23 de l’arrêté du 26 octobre 2010, à :

— Le dire et juger recevable et bien fondé en son appel,

Et y faisant droit,

— Débouter la société Icade de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise le 1^er juin 2018 en ce qu’il

l’a débouté de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et en ce qu’il l’a condamné à régler à

la société Icade Promotion la somme de 4'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile outre les dépens,

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que la société Icade Promotion n’a pas satisfait à la garantie de bon fonctionnement à

laquelle elle est tenue,

— Dire et juger que la société Icade Promotion n’a pas satisfait à ses obligations en matière

d’installation de compteurs individuels d’eau chaude et de chauffage, ni en matière d’information des

copropriétaires concernant leur consommation d’énergies,

— Dire et juger que la société Icade Promotion a manqué à ses obligations en livrant un local à vélos

non-conforme,

— Condamner la société Icade Promotion, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de

la signification de la décision à intervenir, à installer dans chaque logement de l’immeuble du

syndicat des copropriétaires un compteur individuel d’eau chaude et de chauffage,

— Condamner la société Icade Promotion, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de

la signification de la décision à intervenir, à installer un système en état de fonctionnement

permettant de mesurer ou d’estimer la consommation d’énergie dans chaque logement de l’immeuble

du syndicat des copropriétaires, avec numérisation et affichage mensuel des valeurs chauffage et eau

chaude sur les écrans à cristaux liquide,

— Condamner la société Icade Promotion, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de

la signification de la décision à intervenir, d’avoir à installer dans le local à vélos de l’immeuble du

syndicat des copropriétaires des dispositifs fixes permettant de les stabiliser et de les attacher par le

cadre ou par au moins une roue et ce en nombre suffisant au regard du nombre de logements,

— Condamner la société Icade Promotion à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de

dommages-intérêts pour le trouble de jouissance causé et sa résistance abusive,

— Condamner la société Icade Promotion à lui régler la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile,

— Condamner la société Icade Promotion aux entiers dépens dont distraction conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses uniques conclusions signifiées le 28 décembre 2018, la société Icade Promotion invite

cette cour, au visa de l’article 55 alinéa 1^er du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 32.1,

117, 699 et 700 du code de procédure civile et de l’article 23 de l’arrêté du 26 octobre 2010, à :

In limine litis,

— Constater le défaut de pouvoir du syndic, la société EVAMG-GID,

En conséquence,

— Dire et juger que l’appel interjeté est affecté d’une nullité de fond et en déclarer l’irrecevabilité,

Sur le fond,

— Dire et juger qu’elle a satisfait à son obligation de délivrance et au bon fonctionnement des

installations,

— Dire et juger qu’elle a installé un système permettant à chaque copropriétaire d’estimer une

répartition de la consommation par postes conformément à l’article 23 de l’arrêté du 26 octobre 2010

et a donc satisfait à ses obligations,

— Dire et juger qu’elle n’avait pas à respecter les dispositions de l’article R111-14-4 du code de la

construction et de l’habitation puisque son permis de construire a été déposé le 10 février 2012,

— Dire et juger que la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires est sans objet,

— Dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute, ni de réticence dolosive à l’égard du syndicat des

copropriétaires,

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires n’a subi aucun trouble de jouissance,

Par voie de conséquence,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de

Pontoise le 1^er juin 2018,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20 000 euros pour procédure

abusive,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction dans les conditions

de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment,

adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non

pénale, la procédure s’est déroulée sans audience en l’absence d’opposition des parties dans

le délai de quinze jours dont elles ont disposé.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 25 mai 2020.

SUR CE,

À titre liminaire,

La cour rappelle que l’article 954 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs

prétentions dans le dispositif de leurs conclusions et que la cour ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point

litigieux.

Par voie de conséquence, les « dire et juger » ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des

moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à

l’examen des griefs formulés contre le jugement et à la discussion des prétentions et moyens, et non

dans le dispositif.

La cour ne répondra de ce fait à de tels « dire et juger » qu’à condition qu’ils viennent au soutien de la

prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause,

pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

Sur la recevabilité de l’appel

*Au soutien de l’exception de nullité qu’elle soulève sur le fondement des articles 55 alinéa 1 du

décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 117 du code de procédure civile, la société Icade Promotion

prétend que l’appel interjeté est affecté d’une nullité de fond pour défaut d’habilitation du syndic et

dès lors qu’il est irrecevable.

Elle fait valoir que seul l’ancien syndic, la société Gerfrance Immobilier, avait été habilité par

délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juillet 2016 et que cette décision ne

concernait que la procédure de première instance.

*Le syndicat des copropriétaires rétorque que l’examen d’une telle demande relève de la compétence

du conseiller de la mise en état.

Il invoque, en outre, une jurisprudence constante selon laquelle l’autorisation d’engager une action en

justice se transmet aux syndics successifs sans qu’il soit nécessaire de la renouveler (Civ. 3è, 8

septembre 2010, n° 07-21.446) et qu’elle est valable pour toute la procédure, y compris en appel

(Civ. 3è, 8 juin 1994, n° 92-11.556 et Civ. 3è, 30 mai 2012, n° 11-20.703).

Selon lui, l’appel est donc recevable.

***

Par application de l’article 771 du code de procédure civile, auquel renvoie l’article 907 du même

code, le conseiller de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur

les exceptions de procédure.

Le moyen tiré d’un défaut d’habilitation du syndic à agir en justice pour le compte du syndicat des

copropriétaires, invoqué par la société Icade Promotion, relève des exceptions de nullité de fond

prévues par l’article 117 du code de procédure civile.

Seul le conseiller de la mise en état était donc compétent pour apprécier le bien-fondé de cette

demande puisque la société Icade ne démontre pas la survenance de faits nouveaux ou de révélation

de nouveaux faits postérieurement au dessaisissement du conseiller de la mise en état.

L’exception de procédure soulevée par la société Icade est dès lors irrecevable.

Sur Les limites de l’appel

L’appelant poursuit l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Sur la demande principale

1) Sur les compteurs d’eau chaude et de chauffage :

*Se fondant sur les dispositions des articles 1831-1, 1646-1 et 1792-3 du code civil, le syndicat des

copropriétaires soutient que la société Icade a livré l’immeuble équipé de compteurs individuels d’eau

chaude et de chauffage « Wiser Wall » à cristaux liquides qui ne fonctionnent pas puisque leur

affichage reste à « 0 ».

Il fait valoir que même si la notice technique de l’ouvrage ne mentionnait pas la pose de compteurs

individuels, la société Icade Promotion s’était engagée dans ce document à respecter la norme RT

2012, dont les dispositions l’obligeaient à permettre à chaque copropriétaire de disposer de

l’information relative à sa consommation d’énergie au sein de son volume habitable.

Il affirme que la signature par la société Icade Promotion d’un contrat GISELE prévoyant une

transmission de la consommation sous forme numérisée des données sur un site extranet accessible

aux copropriétaires et au syndic ne répond pas aux exigences de la norme sus visée.

Il sollicite en conséquence que les compteurs soient mis en état de fonctionner, permettant à chaque

copropriétaire de visualiser le niveau de sa consommation d’eau chaude et de chauffage.

*La société Icade Promotion sollicite la confirmation du jugement et rétorque n’être pas tenue de

délivrer l’immeuble équipé de compteurs individuels puisque, comme retenu par le jugement, la

seule obligation qu’elle a souscrite dans la notice descriptive est celle de respecter la réglementation

thermique RT 2012.

Elle soutient qu’en régularisant un contrat avec la société Cerqual pour procéder à l’installation du

système « Gisele » de suivi des informations de consommation de l’eau chaude sanitaire et du

chauffage via extranet dans la résidence, elle a respecté la réglementation thermique RT 2012.

Elle conteste dès lors la demande de mise en fonctionnement des compteurs individuels en litige au

titre de la garantie de l’article 1792-3 du code civil en prétendant que ces équipements, non

expressément prévus au contrat, ne sont pas obligatoires en application de la norme RT 2012.

Elle produit une attestation du bureau Veritas du 6 juin 2016 confirmant le respect de cette

réglementation selon les prescriptions de l’article L 111-9 du code de la construction et de

l’habitation.

Elle fait valoir que la fiche d’application de la norme RT 2012 établie par le ministère de l’égalité des

territoires et du logement n’a pas de force contraignante et qu’elle n’écarte pas l’option de consultation

des informations de consommation sur un site Internet.

***

La garantie biennale de bon fonctionnement invoquée par le syndicat des copropriétaires sur le

fondement de l’article 1792-3 du code civil, est applicable en cas de défaut de fonctionnement

d’éléments d’équipement dissociables installés lors de la construction d’un ouvrage (Civ. 3, 10 décembre 2003, n° 02-12.215).

Pour contester la mise en oeuvre de cette garantie, la société Icade Promotion se réfère à la portée de

la norme RT 2012 qu’elle s’est engagée à respecter dans la notice descriptive de l’ouvrage livré, au vu

de laquelle elle prétend que l’affichage des consommations d’eau chaude et de chauffage sur les

compteurs installés ne serait pas obligatoire.

Ce moyen de contestation a nécessairement ouvert le débat instauré entre les parties sur les limites de

son obligation de délivrance, laquelle nécessite donc un examen préalable.

L’obligation de délivrance dont est redevable le vendeur d’un immeuble en application des articles

1604 et suivants du code civil porte tant sur la construction prévue au contrat que sur les accessoires

propres à permettre l’usage convenu dans le respect des normes alors en vigueur.

(Civ. 3è, 6 octobre 2004, n° 02-20.755)

En l’espèce, il n’est pas contesté que, par courrier du 4 décembre 2012, la société Icade Promotion

s’est engagée à fournir un ouvrage répondant aux critères de la réglementation thermique 2012 (RT

2012) des bâtiments à basse consommation, prévue par l’article 23 de l’arrêté du 26 octobre 2010

relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments

nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments.

Il est en outre suffisamment établi que l’immeuble a été livré le 25 septembre 2015 équipé de

compteurs individuels pour un affichage digital des consommations de chauffage et eau chaude qui

ne fonctionnent pas, puisque cet affichage reste à « 0 ».

La société Icade Promotion admet que ces compteurs ne sont pas reliés aux réseaux.

Pour déterminer si leur mise en service est nécessaire, il convient de se référer à la teneur de la

norme RT 2012 qu’elle s’était engagée à respecter, déterminant les limites de son obligation.

Selon l’article 23 de l’arrêté du 26 octobre 2010 relatif à la réglementation thermique RT 2012 visée

dans l’engagement de la société Icade promotion (souligné par la cour) :

« Les maisons individuelles ou accolées ainsi que les bâtiments ou parties de bâtiments collectifs

d’habitation sont équipés de systèmes permettant de mesurer ou d’estimer la consommation d’énergie

de chaque logement, excepté pour les consommations des systèmes individuels au bois en maison

individuelle ou accolée.

En cas de production collective d’énergie, on entend par énergie consommée par le logement la part

de la consommation totale d’énergie dédiée à ce logement selon une clé de répartition à définir par

le maître d’ouvrage lors de la réalisation du bâtiment.

Ces systèmes permettent d’informer les occupants, a minima mensuellement, de leur consommation

d’énergie.

Cette information est délivrée dans le volume habitable, par type d’énergie, a minima selon la

répartition suivante :

- chauffage ;

- refroidissement ;

- production d’eau chaude sanitaire ;

- réseau prises électriques ;

- autres.

Toutefois, dans le cas d’un maître d’ouvrage qui est également le futur propriétaire bailleur du

bâtiment construit, notamment les maîtres d’ouvrage de logements locatifs sociaux, cette

information peut être délivrée aux occupants, a minima mensuellement, par voie électronique

ou postale et non pas directement dans le volume habitable.Cette répartition peut être basée soit

sur des données mesurées, soit sur des données estimées à partir d’un paramétrage préalablement

défini".

Il découle donc de cet article que la réglementation thermique impose qu’un système d’information

soit délivré dans le volume habitable et que l’exception permettant de déroger à cette obligation et

de délivrer cette information aux occupants, a minima mensuellement, par voie électronique ou

postale et non pas directement dans le volume habitable, ne concerne que le cas d’un maître

d’ouvrage qui est également le futur propriétaire bailleur du bâtiment construit.

Or, la société Icade Promotion ne soutient ni ne justifie que le syndicat des copropriétaires aurait la

qualité de propriétaire bailleur du bâtiment construit au sens de ce texte et donc qu’elle rentrerait

dans le cadre de l’exception permettant la mise en place d’un système distant de relevé.

Par voie de conséquence, par l’effet de son engagement, la société Icade Promotion devait respecter

l’obligation posée par ce texte de mettre en place un système d’information dans le volume habitable

quant à ces consommations d’eau chaude ou de chauffage.

C’est donc conformément aux dispositions de l’article 23 de l’arrêté du 26 octobre 2010 que les

précisions contenues dans la fiche d’application de la réglementation thermique 2012 (RT 2012)

établie par le ministère de l’égalité des territoires et du logement et l’ADEME doivent être

interprétées.

Or, le contrat dont se prévaut la société Icade Promotion, conclu le 6 avril 2016 avec la société

Cerqual pour la mise en place de l’extranet GISELE (Guide d’Information Sur les Equipements du

Logement et de leur Entretien) développé par l’association Qualitel, ne permet pas de justifier que le

système de mesurage et d’estimation qu’il organise atteindrait ces objectifs.

En effet, ce contrat, d’une durée de trois ans seulement, prévoit la mise en place d’un système

Extranet qui n’est ni conforme à l’obligation de relevé dans le volume habitable, ni en tout cas de

nature à permettre le bon fonctionnement des compteurs individuels restés non connectés.

Quant à l’attestation établie par la société Bureau Veritas le 6 juin 2016, elle n’apporte aucune preuve

contraire puisqu’elle ne vise que la réglementation thermique à l’achèvement des travaux prévue par

l’article L 111-9 du code de la construction et de l’habitation, laquelle concerne les caractéristiques et

performance énergétiques et environnementales, "notamment au regard des émissions de gaz à effet

de serre, de la consommation d’eau ainsi que de la production de déchets liées à leur édification, leur

entretien, leur réhabilitation et leur démolition".

Il ressort donc de ces éléments que, comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, les

compteurs d’énergie « Wiser » en litige livrés avec l’immeuble étaient bien imposés par la norme RT

2012 que la société Icade Promotion s’était engagée à respecter.

Le blocage à « 0 » de l’affichage digital de ces compteurs caractérise une défaillance du système.

Le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires tiré de la violation de l’article 1792-3 du code

civil est dès lors fondé.

Le jugement sera donc infirmé.

Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la

société Icade Promotion à installer des compteurs individuels d’eau chaude et de chauffage ainsi

qu’un système en état de fonctionnement permettant de mesurer ou d’estimer la consommation

d’énergie dans chaque logement.

Il précise toutefois dans ses écritures que sa demande tend à voir la société Icade Promotion

condamnée à faire fonctionner le système WISER LINK qu’elle a fait installer afin que les

copropriétaires disposent d’une information mensuelle et individuelle au sein de leur logement.

En application de la garantie de bon fonctionnement fondant son action et en l’absence de toute

justification de la nécessité de remplacer le système livré par une installation nouvelle, la société

Icade Promotion sera condamnée à achever l’installation du système mis en place sur l’ouvrage afin

de permettre de mesurer ou d’estimer la consommation d’énergie dans chaque logement de

l’immeuble au moyen de compteurs individuels d’eau chaude et de chauffage, avec numérisation et

affichage mensuel des valeurs chauffage et eau chaude sur les écrans à cristaux liquide.

La demande du syndicat d’assortir la condamnation prononcée à l’encontre de la société Icade

Promotion d’une astreinte n’apparaît pas justifiée et ne sera pas accueillie.

2) Sur les attaches du local à vélos :

*Se fondant sur les dispositions de l’article R 111-14-4 du code de la construction et de l’habitation et

sur le décret du 25 juillet 2011, le syndicat demande la condamnation de la société Icade Promotion à

installer des dispositifs fixes permettant de stabiliser et d’attacher les vélos par le cadre et au moins

une roue, afin de respecter les préconisations issues de ces dispositions.

Il reproche donc au tribunal de l’avoir débouté à tort de sa demande en considérant que cet article

était issu de l’arrêté du 20 février 2012 applicable aux seuls permis de construire déposés à compter

du 1^er juillet 2012.

Il précise que les dispositions de cet arrêté ne concernent que les caractéristiques des espaces à usage

de local à vélos concernant l’étage et la superficie des locaux à vélos, alors que, en l’espèce, seules

les attaches sont concernées par sa demande.

*La société Icade Promotion soutient qu’elle n’a manqué ni à ses obligations contractuelles ni au

respect des dispositions réglementaires.

Selon elle, les dispositions de l’article R 114-14-4 du code de la construction et de l’habitation ne sont

applicables qu’aux bâtiments ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée après

le 1^er juillet 2012 de sorte que le litige ne relève pas des dispositions de ce texte puisque le permis de

construire a été déposé le 10 février 2012.

Elle fait valoir que la notice descriptive du programme immobilier ne contient pas d’engagements de

sa part sur l’installation de dispositifs fixes permettant d’attacher les vélos par le cadre ou au moins

une roue.

***

Il est indéniable que la société Icade Promotion, promoteur vendeur, tenue de délivrer un immeuble

conforme à la convention des parties, a l’obligation de fournir les accessoires permettant l’usage

prévu de ce bien dans le respect des normes en vigueur lors de son engagement.

Il ressort des photographies figurant dans le rapport d’expertise amiable produit par le syndicat des

copropriétaires que le local à vélos de la résidence est une pièce non aménagée dans laquelle aucun

système de rangement des vélos n’est prévu, de sorte qu’ils sont, sur un des clichés, entassés les uns

sur les autres, jonchant le sol de manière désordonnée.

Le désaccord des parties porte sur la consistance du bien à livrer par la société Icade Promotion, et

plus précisément sur son obligation de délivrance d’un local à vélos équipé de dispositifs permettant

de stabiliser et d’attacher les vélos prévus par l’article R 111-14-4 du code de la construction et de

l’habitation invoqué par le syndicat des copropriétaires.

L’expert amiable a joint à son rapport deux photos, illustrant l’exemple de tels systèmes de

rangement, l’un en épi avec attache au sol, l’autre par suspension à des crochets au mur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, la demande de permis de construire ayant été déposée le 10

février 2012, le local à vélos équipant l’immeuble livré doit être conforme aux normes

administratives alors applicables. Le désaccord des parties porte sur la teneur de ces dispositions.

L’article R111-14-4 du code de la construction et de l’habitation, issu du décret n° 2011-873 du 25

juillet 2011, prévoit (souligné par la cour) :

« Lorsque les bâtiments neufs à usage principal d’habitation groupant au moins deux logements

comprennent un parc de stationnement d’accès réservé aux seuls occupants de l’immeuble, ces

bâtiments doivent être équipés d’au moins un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos, ce

terme désignant, pour l’application du présent article et du suivant, les cycles et les cycles à

pédalage assisté tels qu’ils sont définis à l’article R.311-1 du code de la route.

Cet espace réservé comporte un système de fermeture sécurisé et des dispositifs fixes permettant de

stabiliser et d’attacher les vélos par le cadre ou au moins une roue. Il présente une capacité de

stationnement en adéquation avec le nombre, le type ou la surface de logements précisée par arrêté

du ministre chargé du logement".

L’article 2 du décret n° 2011-873 du 25 juillet 2011 précise en outre que ses dispositions s’appliquent

aux constructions de bâtiments dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est

postérieure au 1^er janvier 2012.

En l’espèce, le permis de construire ayant été déposé le 10 février 2012, donc postérieurement à

l’entrée en vigueur de ce texte, les dispositions de R111-14-4 du code de la construction et de

l’habitation sont applicables et il revenait à la société Icade Promotion de les appliquer.

Contrairement à ce qu’affirme la société Icade Promotion, l’arrêté du 20 février 2012 relatif à

l’application des articles R. 111-14-2 à R. 111-14-5 du code de la construction et de l’habitation

concerne uniquement les caractéristiques du local à vélos (couvert, éclairé, d’une certaine superficie

qui tient compte de la destination des bâtiments …), mais pas les dispositifs de sécurisation du local à

vélos et leurs attaches. Le respect de ces exigences ne sont imposées qu’aux bâtiments ayant fait

l’objet d’une demande de permis de construire déposée à partir du 1^er juillet 2012.

En effet, l’article 3 de l’arrêté du 20 février 2012 précise ce qui suit (souligné par la cour) :

"L’espace destiné au stationnement sécurisé des vélos prévu aux articles R. 111-14-4 et R. 111-14-5

du code de la construction et de l’habitation doit être couvert et éclairé, se situer de préférence au

rez-de-chaussée du bâtiment ou à défaut au premier sous-sol et accessible facilement depuis le(s) point(s) d’entrée du bâtiment.

Il possède les caractéristiques minimales suivantes :

pour les bâtiments à usage principal d’habitation, l’espace possède une superficie de 0,75 m² par

logement pour les logements jusqu’à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres

cas, avec une superficie minimale de 3 m² ;

-- pour les bâtiments à usage principal de bureaux, l’espace possède une superficie représentant 1,5

% de la surface de plancher.

Cet espace peut être constitué de plusieurs emplacements."

L’article 4 de l’arrêté du 20 février 2012 indique aussi clairement que "Les dispositions du présent

arrêté sont applicables aux bâtiments ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire

déposée à partir du 1^er juillet 2012."

C’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société

Icade Promotion à équiper le local à vélos de dispositifs fixes permettant de stabiliser et d’attacher les

vélos par le cadre ou au moins une roue et ce en nombre suffisant au regard du nombre de logements

conformément à l’article R 111-14-4 du code de la construction et de l’habitation.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

La demande du syndicat d’assortir la condamnation prononcée à l’encontre de la société Icade

Promotion d’une astreinte n’apparaît pas justifiée et ne sera pas accueillie.

Sur les demandes de dommages et intérêts

1) Sur les dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires

*Le syndicat des copropriétaires poursuit l’infirmation du jugement qui rejette ses demandes de

dommages et intérêts pour résistance abusive et au titre du préjudice de jouissance.

*La société Icade Promotion sollicite la confirmation du jugement sur ces points.

***

a) La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Celui qui voit sa résistance jugée fondée en première instance ne peut pas être condamné à des

dommages-intérêts pour résistance abusive.

Tel est précisément le cas de la société Icade Promotion dont la résistance aux prétentions du

syndicat a été jugée justifiée par le premier juge.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de

dommages-intérêts, confirmant en cela le jugement.

b) Les dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Selon le syndicat des copropriétaires, par la faute de son adversaire, les copropriétaires sont privés

depuis l’origine des compteurs destinés à leur permettre de mieux connaître leur consommation

d’énergie pour parvenir à maîtriser les coûts correspondants. Ils ont, de ce fait, selon lui, subi un

trouble de jouissance qui est indiscutable et qui mérite la condamnation de la société Icade

Promotion en réparation à lui verser la somme de 10.000 euros.

*La société Icade Promotion demande la confirmation du jugement de ce chef et rétorque que le

syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il allègue lié au

dysfonctionnement des éléments d’équipement de l’ouvrage.

***

Comme retenu précédemment, le syndicat des copropriétaires justifie que la société Icade Promotion,

en n’offrant pas à chaque copropriétaire la possibilité de disposer de l’information relative à sa

consommation d’énergie au sein de son habitation, a manqué à ses obligations contractuelles et, de ce

fait, a causé à la collectivité des propriétaires un préjudice de jouissance caractérisé par leur

difficulté à parvenir à maîtriser les coûts correspondants.

La cour dispose de suffisamment d’éléments pour indemniser ce préjudice par l’allocation de la

somme de 3.000 euros.

Le jugement sera, par voie de conséquence, infirmé en ce qu’il rejette cette demande et la société

Icade Pormotion condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires en réparation du

préjudice de jouissance.

2) Sur la demande d’indemnisation de la société Icade Promotion pour procédure abusive

Se fondant sur l’article 32.1 du code de procédure civile, la société Icade Pomotion réitère sa

demande de dommages et intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires pour procédure

abusive, à laquelle le premier juge avait omis de répondre.

Le syndicat des copropriétaires demande le rejet de cette demande.

Cependant, celui qui voit son action accueillie même partiellement ne peut pas être condamné pour

procédure abusive ou dilatoire.

Le sens du présent arrêt, qui accueille partiellement la demande du syndicat des copropriétaires,

conduira à rejeter la demande de la société Icade Promotion.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduira à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais

irrépétibles et aux dépens.

L’équité commande de condamner la société Icade Promotion à payer, sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires.

La société Icade Promotion, qui succombe, supportera les entiers dépens de première instance et

d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure

civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare la société Icade Promotion irrecevable en sa demande d’irrecevabilité de l’appel du syndicat

des copropriétaires résidence Villa Eres à Deuil-la-Barre tirée d’un défaut d’habilitation du syndic.

Confirme le jugement en ce qu’il rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des

copropriétaires résidence Villa Eres à Deuil-la-Barre pour résistance abusive.

Infirme le jugement pour le surplus;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Icade Promotion à achever l’installation dans chaque logement de l’immeuble

du syndicat des copropriétaires résidence Villa Eres à Deuil-la-Barre de compteurs individuels d’eau

chaude et de chauffage et d’un système permettant de mesurer ou d’estimer la consommation

d’énergie avec numérisation et affichage mensuel des valeurs chauffage et eau chaude sur les écrans

à cristaux liquide en bon état de fonctionnement ;

Condamne la société Icade Promotion à installer dans le local à vélos de l’immeuble du syndicat des

copropriétaires résidence Villa Eres des dispositifs fixes permettant de stabiliser les vélos et de les

attacher par le cadre ou par au moins une roue et ce en nombre suffisant au regard du nombre de

logements ;

Rejette les demandes d’astreinte ;

Condamne la société Icade Promotion à verser au syndicat des copropriétaires résidence Villa Eres à

Deuil-la-Barre la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société Icade

Promotion.

Condamne la société Icade Promotion à payer la somme de 5.000 euros au syndicat des

copropriétaires de la résidence Villa Eres sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la société Icade Promotion aux dépens de première instance et d’appel, et dit qu’ils

pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,