COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 FEVRIER 2021

N° RG 18/03745 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SNDT

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE VILLA MATHILDE 7-9 ALLÉE DES SERRES Représenté par son Syndic, la Société FONCIA VEXIN

C/

M. Z X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mai 2018 par le Tribunal d’Instance de Montmorency

N° RG : 11-17-1157

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Grégory BOREL

M^e Monique TARDY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE VILLA […] Représenté par son Syndic, la Société FONCIA VEXIN

N° SIRET : 728 203 480 R.C.S PONTOISE

Ayant son siège […]

95000 Cergy-Pontoise

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Grégory BOREL de l’AARPI BOREL & SOUBRE ASSOCIES AARPI, avocat plaidant, au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 206

Représentant : Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire U0008

APPELANT

****************

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentant : Maître Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, N° du dossier 003949 – vestiaire : 620

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Z BAGNERIS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Marie-Z BAGNERIS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Y DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE

M. X est propriétaire des lots 208, 218 et 229 dans l’immeuble en copropriété situé […]

Serres à Saint-Gratien (Val-d’Oise).

Par acte d’huissier de justice délivré le 1^er décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait

assigner M. X devant le tribunal d’instance de Montmorency aux fins d’obtenir le paiement

d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1^er octobre 2017, de frais sur le fondement des

dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de dommages et intérêts sur le fondement

des articles 1142 et suivants du code civil, et d’une indemnisation au titre de l’article 700 du code de

procédure civile.

Par jugement du 9 mai 2018, le tribunal d’instance de Montmorency a :

— Déclaré irrecevable l’action diligentée par 'la résidence villa Mathilde à Saint-Gratien (95210)',

représentée par son syndic, la société Foncia Vexin,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. X, la somme de 100 euros (cent euros)

sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 29 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel

de ce jugement à l’encontre de M. X.

Par ses uniques conclusions signifiées le 18 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires

demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du 9 mai 2018 du tribunal d’instance de Montmorency en ce qu’il a :

« -déclaré irrecevable l’action diligentée par la résidence villa Mathilde à […],

représentée par son syndic, la société Foncia Vexin,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. X, la somme de 100 euros (cent euros)

sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile",

En conséquence, statuant à nouveau,

— Constater que la société Foncia Vexin a été régulièrement désignée en qualité de syndic lors de

l’assemblée générale extraordinaire du 11 avril 2017 et qu’elle justifie de l’ouverture d’un compte

bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires,

— Le dire et juger recevable et bien fondé en son action,

— Condamner M. X à lui payer la somme de 4 733,19 euros correspondant au montant de l’arriéré

de charges de copropriété arrêtées au 1^er avril 2018 et ce sur le fondement des dispositions des

articles 1134 ancien du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à

compter de la mise en demeure du 2 octobre 2017,

— Condamner M. X à lui payer la somme de 1 240,45 euros sur le fondement des dispositions de

l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner M. X à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le

fondement des articles 1142 anciens et suivants du code civil,

— Condamner M. X à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile,

— Condamner M. X aux entiers dépens d’instance avec application de l’article 699 du code de

procédure civile.

Par ses uniques conclusions notifiées le 18 octobre 2018, M. X demande à la cour de :

— Le dire et juger recevable et bien fondé en ses conclusions,

— Rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires,

— Constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’ouverture d’un compte bancaire par

un syndic régulièrement en exercice et dans les 3 mois de sa désignation,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 9 mai 2018 du tribunal d’instance de

Montmorency,

Y ajoutant,

— Annuler le contrat du syndic Foncia Vexin du 11 avril 2017 pour défaut de signature de son

représentant légal,

Vu l’aveu du syndicat des copropriétaires d’être dépourvu de syndic jusqu’à l’assemblée du 11 avril

2017 en vertu de l’article 17 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965,

— Constater que le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic depuis l’assemblée générale

précédente du 23 juin 2016,

— Dire que le contrat de syndic du 25 juin 2015 avec la société GIEP-GIV prise en son agence GIEP

[…] est nul de plein droit,

— Dire que le contrat de syndic du 11 avril 2017 avec la société Foncia Vexin est nul de plein droit,

— Dire que la procédure en appel du syndicat des copropriétaires est abusive,

Subsidiairement,

— Dire que l’acte introductif d’instance par acte d’huissier délivré le 1^er décembre 2017, pour le

syndicat des copropriétaires est sans effet faute de qualité par la nullité de son mandat,

— Déclarer irrecevable sur le fond la demande actuelle en condamnation de M. X pour les

charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires, et cela tant que les comptes officiels

figurant aux avis d’échéances n’auront pas été ajustés en cohérence avec les sommes sollicitées,

— Rappeler que le syndicat des copropriétaires doit se justifier en conformité à l’article 35 du décret

du 17 mars 1967 en ce que les opérations financières sont obligatoirement en compte bancaire du

syndicat,

En tout état de cause,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes nouvelles, fins et conclusions

depuis l’assignation, eu égard aux procédures pendantes (n° RG 18/04101 et 18/04103 devant la

4^e chambre),

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement à son profit de la somme de 3 000 euros

pour procédure abusive,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel dont

distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 25 février 2020.

L’audience, initialement fixée au 24 mars 2020, a été reportée au 19 mai en raison de la crise

sanitaire.

Puis, par bulletin adressé à la demande de la cour le 20 mai 2020 par RPVA :

1) A la suite du refus de la procédure sans audience qui avait été proposée pour le 19 mai 2020 en

application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment, adaptation

des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, le dossier

a été renvoyé à l’audience du 6 octobre 2020 et la clôture a été fixée au 8 septembre 2020.

2) Dans ce même bulletin, la cour a demandé 'aux avocats, dans cet intervalle, de mettre en cause le syndic , la société Foncia Vexin, en application des dispositions de l’article 14 du code de procédure

civile, pour pouvoir statuer sur la fin de non recevoir soulevée par M. X tirée de la nullité de

plein droit du mandat du syndic pour non respect de l’obligation d’ouverture d’un compte séparé

résultant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

(Voir sur la nécessité de la mise en cause du syndic : 3^e Civ, 17 octobre 2018, n° 17-20.131)".

La clôture a été ordonnée le 8 septembre 2020 et les plaidoiries, initialement fixées au 6 octobre

2020, ont été renvoyées au 12 janvier 2021.

A l’audience du 12 janvier 2021, les conseils des parties ont exprimé leurs observations, actées au

plumitif, sur l’absence de mise en cause du syndic, demandée par bulletin du 20 mai 2020 :

— le conseil du syndicat des copropriétaires, faisant valoir que le jugement de première instance a été

rendu hors la présence du syndic, demande de prendre l’affaire en l’état ;

— le conseil postulant de M. X considère qu’il ne peut mettre en cause le syndic en phase d’appel

alors que celui-ci n’avait pas la qualité de partie en première instance. Il souligne le fait que la

question de la recevabilité a déjà été soulevée devant le tribunal et invoque une nécessité de

survenance d’un fait nouveau pour examiner la recevabilité de la demande devant la cour.

SUR CE,

À titre liminaire,

La cour rappelle que l’article 954 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs

prétentions dans le dispositif de leurs conclusions et que la cour ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point

litigieux.

Par voie de conséquence, les « constater », 'dire’ ou 'rappeler’ qui figurent au dispositif des conclusions

de M. X ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le

corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre

le jugement et à la discussion des prétentions et moyens, et non dans le dispositif.

La cour ne répondra de ce fait à de tels « constater », 'dire’ et « rappeler » qu’à condition qu’ils viennent

au soutien de la prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout

cas, pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

Sur la fin de non recevoir de l’action, soulevée par M. X devant le premier juge

* Le syndicat des copropriétaires conteste le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action

introduite en son nom par la société Foncia Vexin en qualité de syndic en considérant que le mandat

du syndic était nul de plein droit à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation en

l’absence de justification de l’ouverture d’un compte bancaire séparé conformément à l’article 18 de la

loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Il reproche au tribunal de ne pas avoir tenu compte de sa note produite en délibéré pour justifier de

l’ouverture d’un compte bancaire séparé à son nom.

Il affirme que la demande d’ouverture de compte séparé avait été régularisée dès le 9 mai 2016 par

l’ancien syndic GIEP GIV et que ce compte existait au jour de l’assemblée générale du 11 avril 2017

ayant désigné le nouveau syndic Foncia Vexin, que M. X n’a pas contestée.

Il verse notamment aux débats le procès-verbal de cette assemblée générale ainsi que celui de

l’assemblée générale du 20 juin 2017, précisant que lors de cette dernière, par précaution, le syndic

Foncia Vexin a fait régulariser l’approbation des comptes des exercices 2014, 2015 et 2016 et que M.

X n’a pas contesté ces votes.

Il fait valoir que deux jugements du tribunal de grande instance de Pontoise ont rejeté le 27 mars

2018 la demande tendant à voir annuler les mandats de syndics, et que dans l’un de ces jugements il

est constaté que la société Foncia Vexin a été régulièrement désignée en qualité de syndic.

* M. X, pour conclure à la confirmation du jugement ayant déclaré l’action irrecevable,

approuve le premier juge d’avoir retenu la nullité de plein droit du mandat du syndic pour absence de

justification du respect d’ouverture d’un compte séparé conformément aux dispositions de l’article 18

de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Il affirme en effet que même après le 9 mai 2016 et au-delà du 11 avril 2017 le compte bancaire était

toujours au nom du syndic et non pas du syndicat des copropriétaires.

En toute hypothèse, se fondant sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n°

2014-366 du 24 mars 2014 et faisant valoir que la société Foncia Vexin a adressé des appels de fonds

avant sa désignation du 11 avril 2017, il invoque la nullité de plein droit du mandat de syndic de

cette société en l’absence de preuve de la date d’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat

des copropriétaires par un syndic sous contrat régulièrement mandaté.

***

Il résulte des termes de l’article 14 du code de procédure civile que nulle partie ne peut être jugée

sans avoir été entendue ou appelée.

L’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée d’office.

En l’espèce, bien que la nécessité du respect du principe du contradictoire ait été relevée d’office par

la cour, la demande de mise en cause du syndic Foncia Vexin formulée par bulletin RPVA du 20 mai

2020 n’a pas été suivie d’effet.

En l’espèce, l’article 55- I-3° f de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur, modifiant l’article

18 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, a instauré l’obligation d’ouvrir un compte bancaire

séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 55 III de cette loi, ces dispositions sont entrées en vigueur dans le délai d’un

an à compter de sa promulgation ; la loi ayant été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014, ce

délai expirait donc le 27 mars 2015. En ce qui concerne les contrats de syndic alors en cours, il

résulte de ce même article que ces dispositions leur sont applicables à la date de leur renouvellement

dès lors que ce dernier est postérieur au 27 mars 2015.

Certes, ainsi que l’invoque M. X, selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi modifiée, 'la

méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à

l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation'.

Toutefois, les conditions d’une telle sanction nécessitent d’être appréciées au terme d’un débat

judiciaire portant sur la réalité du manquement au respect de cette obligation par le syndic qui en

avait la charge, lequel est le mieux à même de produire les justificatifs nécessaires.

[3^e Civ, 17 octobre 2018, n° 17-20.131]

En l’absence de mise en cause du syndic la société Foncia Vexin, la fin de non recevoir de l’action,

soulevée par M. X dans des conditions procédurales heurtant le principe posé par l’article 14 du

code de procédure civile, ne saurait donc être accueillie.

Le jugement sera donc infirmé.

Sur la demande d’annulation du contrat de syndic de la société Foncia Vexin et la contestations

de la validité du contrat du précédent syndic, la société GIEP CERGY

* Le syndicat des copropriétaires conclut à la recevabilité de son action.

* M. X, se fondant sur les articles 1, 3 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 92 du décret n°

72-678 du 20 juillet 1972 ainsi que sur les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la

cour d’annuler le contrat du syndic du 11 avril 2017 pour défaut de signature du gestionnaire ou du

représentant légal de la société Foncia Vexin.

Sur la base de ce grief, il soulève subsidiairement le caractère abusif de la procédure en appel, ou

subsidiairement l’absence d’effet de l’acte introductif d’instance du 1^er décembre 2017.

***

En application du principe du contradictoire déjà rappelé, la demande formulée par M. X sous

en-tête 'Y ajoutant', tendant à voir prononcer l’annulation du mandat de la société Foncia Vexin pour

défaut de signature de son représentant légal, est irrecevable dès lors que cette société n’est pas en la

cause.

Il en est de même de la mention au dispositif tendant à 'dire’ que le contrat du précédent syndic la

société GIEP CERGY est nul de plein droit.

Les moyens développés sur la base de telles affirmations qui n’ont pas été débattues au contradictoire

des sociétés visées, ne sauraient donc prospérer.

Sur le fond

Sur les charges et frais nécessaires

* Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. X n’a réglé aucune charge depuis le

jugement rendu le 14 août 2015 par le tribunal d’instance de Montmorency l’ayant condamné au

paiement des charges de copropriété jusqu’au 1^er trimestre 2015 inclus.

Il souligne que ce copropriétaire n’a plus réglé spontanément la moindre somme au titre de ses

charges depuis 2011 et que la mise en demeure adressée le 2 octobre 2017 est restée sans effet.

* M. X demande à la cour de déclarer 'irrecevable sur le fond' la demande de condamnation 'tant

que les comptes officiels figurant aux avis d’échéance n’auront pas été ajustés en cohérence avec les

sommes sollicitées'.

Les griefs qu’il vise à cet égard, tels que des substitutions de syndics, de prétendus faux produits en

justice ou l’absence de mentions obligatoires sur des papiers commerciaux, concernent le syndic

précédent, la société GIEP GIV, à laquelle il reproche de surcroît d’avoir continué à s’imposer dans la

gestion de son compte parallèlement à la société Foncia Vexin, de ne pas avoir procédé à l’ouverture

d’un compte bancaire séparé dans le délai de trois mois de sa désignation par l’assemblée générale du

25 juin 2015, et d’avoir exercé alors que son mandat était nul de plein droit.

En tout état de cause, il conclut au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires, 'de toutes

ses demandes nouvelles, fins et conclusions depuis l’assignation eu égard aux procédures pendantes'

en appel concernant deux jugements rendus par le tribunal de grande instance de Pontoise (n° RG

18/04101 et 18/04103).

Il invoque l’absence de signature des procès-verbaux d’assemblées générales, qu’il considère dès lors

inopérants.

Il affirme que les comptes ont été approuvés au-delà du délai légal de six mois de la fin des exercices

annuels 2014 et 2015 et que dès lors les appels de provisions sont caducs.

Il conteste la fiabilité du décompte produit en pièce 8 par le syndicat des copropriétaires en critiquant

l’absence de production des relevés de comptes bancaires pour le vérifier.

Il conteste les facturations au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soulève l’inexactitude des comptes qu’il dit procéder d’un faux bilan et d’une fausse balance

copropriétaire.

Il invoque l’existence de soldes antérieurs non justifiés sur les avis d’échéance du 17 mars 2016 et 17

mars 2017 (pièces 9 et 10) et invoque des règlements de sa part.

1- Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Par application de l’article 1353 du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires de

démontrer que sa créance est certaine, liquide et exigible. Réciproquement, c’est au copropriétaire

qui se prétend libéré de son obligation de justifier du bien fondé de sa contestation.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la présente affaire,

dispose que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services

collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments

présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration

des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises

dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de

charges'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la

créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour

charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée

générale, conformément aux dispositions de l’article 14-1 du même texte, et les sommes afférentes

aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions que s’il n’a pas agi en contestation de la décision d’approbation des

comptes par l’assemblée générale, le copropriétaire ne peut refuser de payer les charges qui lui sont

réclamées sur ces bases, sauf à démontrer des erreurs commises dans l’établissement de son compte

individuel.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces

suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. X ;

— le contrat de syndic ;

— les procès verbaux des assemblées générales des 25 juin 2015 approuvant les comptes de la période

du 1^er janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2014 et votant un budget prévisionnel pour les exercices

2015 et 2016, 23 juin 2016 approuvant les comptes du 1^er janvier 2015 jusqu’au 31 décembre 2015

et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2016 et 2017, 11 avril 2017 désignant le syndic

Foncia Vexin, 20 juin 2017 approuvant les comptes des exercices 2014, 2015, 2016, et votant le

budget prévisionnel pour les exercices 2016, 2017 et 2018 ;

— les appels de provisions du 1^er avril 2015 au 30 juin 2018 ;

— un décompte récapitulatif des sommes facturées du 1^er avril 2015 au 1^er avril 2018, au titre des

charges et des frais et accessoires ;

— la lettre recommandée mise en demeure adressée par avocat le 2 octobre 2017 et l’accusé de

réception signé.

Les procès-verbaux d’assemblées générales ainsi produits par le syndicat des copropriétaires,

établissent l’exigibilité des charges résultant de l’approbation des comptes à compter du 1^er janvier

2014.

Deux de ces procès-verbaux d’assemblées générales sont signés et M. X ne démontre pas que les

deux autres procès-verbaux seraient 'inopérants’ du seul fait qu’il s’agit de copies ne portant pas de

signatures, alors que ces copies portent le cachet 'certifié conforme à l’original'.

Il doit dès lors être admis que les décisions d’approbation des comptes ont un caractère définitif.

Quant aux décomptes provisionnels établis sur ces bases, ils justifient que les charges en litige ont

été appelées à M. X conformément aux tantièmes attribués à ses lots.

M. X ne démontrant ni la réalité des griefs qu’il énumère à l’encontre de la société GIEP-GIV,

l’ancien syndic, qui n’est pas en la cause pour permettre leur vérification contradictoire, ni en tout cas

leur portée exonératoire quant à l’exigibilité des charges objet du présent litige, ne saurait se

soustraire au paiement des sommes ainsi justifiées par le syndicat des copropriétaires.

Le fait qu’un solde antérieur soit mentionné sur certains des relevés de compte ne saurait priver

d’effet la demande en paiement au titre des charges pour la période du 2^e trimestre 2015 jusqu’au

2^e trimestre 2018 (appel de fonds du 19 mars 2018 inclus), dès lors que cette écriture concerne

une période ayant donné lieu à de précédentes décisions de condamnation et que les charges

auxquelles elle correspond ne sont pas visées dans les demandes objet du présent litige.

Quant à l’existence des deux procédures pendantes que M. X invoque, il ne développe aucun

moyen, tant en fait qu’en droit, pour justifier qu’elle devrait conduire à débouter le syndicat des

copropriétaires 'de toutes ses demandes nouvelles, fins et conclusions depuis l’assignation', ainsi qu’il

le sollicite dans le présent litige.

Enfin, les règlements qu’il invoque ne sont pas justifiés par les pièces qu’il produit.

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de la somme

de 4 733,19 euros réclamée au titre des charges de copropriété dues à compter du 2^e trimestre

2015 jusqu’au 2^e trimestre 2018 (appel de fonds du 19 mars 2018 inclus).

En application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêts à compter

de la mise en demeure du 2 octobre 2017 à hauteur de la somme de 4 722,99 euros et à compter des

conclusions du syndicat des copropriétaires du 18 juillet 2018 pour le surplus de la condamnation.

2- Sur les sommes dues au titre des frais nécessaires

S’agissant de la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement fondée sur les dispositions de

l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de rappeler qu’aux termes de cet article, sont

imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment

les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure,

pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et

émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la

charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui

marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure,

prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les

honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais

d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les

copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des

dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de

procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat réclame le montant total de 1 240,45 euros constitué de frais de 'débours et

suivi procédure', de 'transmission dossier avocat', de 'va. Suivi Ctx & recouv. Priv' et de frais sous le

libellé 'Rogez assignation en paiement TI'.

Les frais d’assignation relevant des dépens, ils ne sauraient dès lors être réclamés au visa de l’article

10-1 précité, étant relevé, de surcroît, que le syndicat ne produit pas la facture correspondante.

Quant aux autres frais facturés, détaillés sur le tableau produit (pièce 8), dont l’intitulé vise des

honoraires du syndic pour le suivi de la procédure ou la transmission du dossier à l’avocat, s’agissant

de frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous

les copropriétaires au prorata des tantièmes, ils ne sauraient faire l’objet d’une condamnation sur le

fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, en l’absence de justification de son bien fondé, la demande du syndicat aux fins de

condamnation de M. X à lui verser la somme de 1 240,45 euros sera intégralement rejetée.

Sur les dommages et intérêts

* Au visa des articles 1142 anciens et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires invoque

la résistance prolongée de M. X au paiement de ses charges, et les difficultés de trésorerie qui en

résultent.

* M. X, en réplique, invoque le caractère abusif de cette procédure et sollicite la condamnation

du syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il invoque

de ce fait.

***

La cour retient ce qui suit :

Il résulte des dispositions du nouvel article 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur

a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard de paiement réparé par des intérêts

moratoires, peut obtenir des dommages et intérêts distincts à ce titre.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de

copropriété afférentes à son lot.

Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif, le syndicat devant alors régler, de manière

certaine, des sommes conséquentes au syndic pour l’accomplissement de taches de gestion visant à

recouvrer les charges litigieuses impayées.

Ce défaut de paiement des charges par un copropriétaire défaillant contraint aussi la collectivité des

copropriétaires à lui en faire l’avance et met en péril le fonctionnement de la copropriété.

En l’espèce, la résistance de M. X au paiement des charges en litige été abusivement prolongée

durant plusieurs années, causant des difficultés financières au syndicat des copropriétaires, contraint

de faire face aux nécessités de trésorerie pour son fonctionnement.

Le préjudice résultant de cette carence sera réparé à hauteur de 2 000 euros.

Quant aux dommages et intérêts demandés par M. X sans visa de texte, le grief de procédure

abusive qu’il invoque conduit à faire application des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Or, en vertu de ces dispositions, celui qui triomphe, même partiellement, en son action, comme c’est

le cas pour le syndicat des copropriétaires, ne peut être condamné à des dommages -intérêts pour

abus du droit d’agir en justice.

[Civ. 3è, 29 octobre 2013 n° 12-23.235]

Il conviendra donc de rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par M. X.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives à l’article

700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au vu de la facture d’avocat produite, les considérations d’équité conduiront à condamner M. X

à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 620 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

M. X, qui succombe, supportera les entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés selon les

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement ;

Déclare l’action recevable ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande d’annulation du contrat du syndic Foncia Vexin ;

Condamne M. X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […]

des Serres à Saint-Gratien (92 210) les sommes suivantes :

—  4 733,19 euros au titre des charges de copropriété dues à compter du 2^e trimestre 2015 jusqu’au

2^e trimestre 2018 (appel de fonds du 19 mars 2018 inclus), avec intérêts au taux légal à compter

du 2 octobre 2017 à hauteur de la somme de 4 722,99 euros et à compter du18 juillet 2018 pour le

surplus de cette condamnation ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 620 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. X au paiement des entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Y

DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,