COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 AVRIL 2021

N° RG 19/05404

— N° Portalis DBV3-V-B7D-TLIB

AFFAIRE :

A X

C/

SNC SNC SO NICE

son représentant légal la SARL KAUFM AN & BROAD COTE D’AZUR,

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 2

N° RG : 15/00758

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Christophe DEBRAY,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame A X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1961954 -

Représentant : M^e Dominique MATHONNET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0773

APPELANTE

****************

1 – SNC SNC SO NICE son représentant légal la SARL KAUFM AN & BROAD COTE D’AZUR,

[…]

[…]

2 – SARL KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR

N° SIRET : 341 00 1 7 09

[…]

[…]

3 – SA KAUFMAN & BROAD SA ès qualité d’associé de la SNC SO NICE,

N° SIRET : 702 02 2 7 24

[…]

[…]

Représentant : M^e Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0301 -

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 19364

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Février 2021, Madame Caroline DERNIAUX, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT

FAITS ET PROCEDURE

La société en nom collectif So Nice, ayant pour associé-gérant la société Kaufman & Broad Côte d’Azur (SARL) et pour associé la société Kaufman & Broad (SA), est le maître d’ouvrage d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé 'So Nice', vendu en l’état futur d’achèvement et sis […] et […].

Le 14 octobre 2011, M^me A X a signé un contrat de réservation pour l’appartement n° A-702 situé dans les combles, d’une surface habitable approximative de 42,5 m2 et vendu an prix de 250 000 euros, pour une livraison initialement prévue au 1^er trimestre 2013.

Conformément à l’article 2.2 dudit contrat, a été annexée à celui-ci une 'note descriptive sommaire’ datée du 7 juillet 2010 laquelle indique 'à titre prévisionnel', au rang des prestations intérieures privatives, que 'le chauffage / rafraîchissement sera du type réversible pour les chambres et séjours avec réglage par thermostat pour chaque pièce traitée. Production chaud/froid par pompe à chaleur collective positionnée sur la toiture-terrasse et unité de traitement d’air et réseau de gaine dans le plenum des faux-plafonds'.

Par courrier du 29 novembre 2011, le notaire en charge de la vente, maître C D, a adressé à M^me X le projet d’acte de vente, une copie du plan des locaux, du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ainsi qu’une 'note descriptive générale’ mise à jour le 15 avril 2011.

Cette dernière renvoyait, au titre de l’ 'équipement thermique de chauffage’ (5.2.l) aux points 2.9.4.1 à 2.9.4.3 de la même note, lesquels faisaient état de l’installation d’ 'équipements de chauffage par chaudière gaz collective, ventilation mécanique contrôlée collective’ de 'radiateurs en acier (..) installés dans chaque pièce principale'. Par ailleurs, au titre du 'rafraîchissement’ des locaux (2.9.7. 1), il était indiqué que ce point était 'sans objet'.

Sur la base de ces documents, 1'acte de vente en l’état futur d’achèvement du bien a été signé le 29 décembre 201l entre la société So Nice et M^me X, représentée par M^me Y, notaire assistant, en vertu d’une procuration reçue par maître E F, notaire personnel de l’intéressée. Etait également présente à la signature la Caisse de crédit mutuel de La Dhuys, en sa qualité de prêteur de M^me X au titre de deux prêts pour un montant total de 252 420 euros.

M^me X a par ailleurs souscrit avec la société en nom collectif Show Room,

équipementier du projet immobilier, un premier contrat d’option le 25 octobre 2012 pour

1'installation de faïence sur le mur de la salle de bain, puis, alors que la livraison du bien prenait du retard, un second contrat le 23 octobre 2013, pour 1'installation d’équipements et de plans de travail dans la cuisine.

Par courrier du 23 octobre 2013, dans le cadre de la livraison prochaine des biens, les sociétés So Nice et Show Room ont sollicité le paiement du solde du prix de la vente

(25 000 euros) ainsi que celui des deux contrats d’options souscrits (2 002,13 euros).

M^me X expose s’être alors aperçue de deux défauts affectant son bien, touchant d’une part à la superficie habitable et d’ autre part à l’absence de système de chauffage/rafraîchissement.

Par courrier du 17 mars 2014, M^me X, invoquant ces défauts et 1'absence de livraison du bien, a sollicité l’annulation de son achat et le remboursement de différents frais. Après plusieurs retours de la société So Nice, M^me X s’ est rendue au rendez-vous convenu pour la livraison le 27 octobre 2014 accompagnée d’un expert en métrage, M. Z, et d’un huissier de justice, lequel a constaté par procès-verbal le refus de sa cliente d’accepter en l’état la livraison du bien et a annexé à son acte un certificat de superficie établi par l’expert.

Aux termes de ce certificat, l’expert a constaté une surface privative et habitable pour l’appartement de 40,27 m2, dont 27,82 m2 présentant une hauteur sous plafond à 2,20 m et 4,22 m2 présentant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Par acte d’huissier du 4 novembre 2014, la société So Nice a dénoncé à M^me X un constat d’achèvement des travaux établi par huissier de justice le 23 septembre 2014 ainsi qu’un commandement d’avoir à payer le solde du prix du bien.

C’est dans ces circonstances que, par actes des 27 novembre et 1^er décembre 2014, M^me X a assigné la société So Nice, la SARL Kaufman & Broad Côte d’Azur ainsi que la société Kaufman & Broad devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins d’obtenir, notamment, la résolution de la vente conclue le 29 décembre 2011.

La société Show Room est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— mis hors de cause la société Kaufman & Broad Côte d’Azur et la société Kaufman & Broad,

— reçu la société Show Room en son intervention volontaire,

— débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M^me X à payer à la société So Nice la somme de 25 000 euros au titre du solde du prix de la vente conclue le 29 décembre 2013, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamné M^me X à payer à la société So Nice la somme de 2 000 euros en application de la clause pénale stipulée au sein du contrat de vente conclu le 29 décembre 2013,

— condamné M^me X à payer à la société Show Room la somme de 2 000, 13 euros au titre du solde du prix des contrats d’options n° 4758 S6 et n° 5644 S6 conclus les 25 octobre 2012 et 23 octobre 2013,

— débouté l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M^me X à payer à la SARL Kaufman & Broad, à la SA Kaufman & Broad SA, à la société So Nice et à la société Show Room, à chacune, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par acte du 22 juillet 2019, M^me X a interjeté appel, et aux termes de conclusions du 15 janvier 2021, demande à la cour de :

— infirmer le jugement et statuant à nouveau :

— ordonner la nullité du contrat de réservation du '14/10/2011 de la vente'

— ordonner la nullité de l’acte authentique du 29/12/2011

— condamner solidairement et conjointement la SNC So Nice, la SARL Kaufman & Broad et la SA Kaufman & Broad, au remboursement du prix de vente de 233 906,82 euros (sommes déboursées pour l’achat) avec intérêts au taux légal depuis la date de l’acte de vente avec anatocisme au visa de l’article 1154 du code civil

— condamner solidairement et conjointement la SNC So Nice, la SARL Kaufman & Broad et la SA Kaufman & Broad, au remboursement des frais d’un montant de 78 744 euros

— ordonner aussi la résolution des contrats de crédit souscrits pour procéder à l’acquisition, résolution conséquence de la résolution du contrat initial

— condamner la SNC So Nice, la SARL Kaufman & Broad et la SA Kaufman & Broad, conjointement et solidairement au titre des dommages intérêts à 55 000 euros pour la perte de l’avantage Scellier et pour les frais prévisionnels et dommages intérêts supplémentaires un '4^e sous total de 60 200"

— condamner la SNC So Nice, la SARL Kaufman & Broad et la SA Kaufman & Broad, conjointement et solidairement à 18 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— à défaut de capitalisation à compter du 29/12/2011, condamner la SNC So Nice, la

SARL Kaufman & Broad et la SA Kaufman & Broad, conjointement et solidairement aux intérêts légaux avec capitalisation le tout avec anatocisme , depuis la date de la mise en demeure du 31/03/2014

— en tout état de cause autoriser la suspension des sommes pouvant rester dues au terme de la convention

— annuler le commandement du 4/11/14 pour un montant de 25 000 euros en principal délivré par M^e Place

— à titre subsidiaire, si la nullité n’était pas accordée, condamner la SNC So Nice, la SARL Kaufman & Broad et la SA Kaufman & Broad, conjointement et solidairement à payer la somme de 446 978,68 euros de dommages et intérêts

— déclarer l’opposition à la transmission universelle de patrimoine recevable et dire inopposable l’ensemble des opérations réalisées par les trois intimés en raison des

dispositions de l’article 1167 ancien ou en tant que de besoin 1341-2 nouveau

— débouter la SNC So Nice, la SARL Kaufman & Broad et la SA Kaufman & Broad de la totalité de leurs demandes,

— condamner la SNC So Nice, la SARL Kaufman & Broad et la SA Kaufman & Broad conjointement et solidairement en tous les dépens.

Par dernières écritures du 20 janvier 2021, les sociétés So Nice, Kaufman & Broad Côte d’Azur et Kaufman & Broad demandent à la cour de :

A titre principal :

— déclarer irrecevables les demandes de M^me X non visées dans la déclaration d’appel ainsi que les demandes d’infirmation relatives aux condamnations prononcées au bénéfice de la SNC Show Room (non visée dans la déclaration d’appel) et les demandes nouvelles en cause d’appel

— déclarer irrecevable, en raison de sa prescription, la demande d’annulation du contrat de réservation du 14 octobre 2011 formée par conclusions du 15 janvier 2021

— débouter M^me X de ses demandes d’annulation du contrat de réservation du 14 novembre 2011 (sur le fondement des articles L.121-23 et suivants du code de la consommation) et d’annulation consécutive de l’acte de VEFA (sur le fondement de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation)

— infirmer le jugement entrepris du 16 mai 2019 uniquement en ce qu’il a mis hors de cause la SARL Kaufman & Broad Côte d’Azur (compte tenu de la dissolution de la SNC So Nice et de la transmission universelle de son patrimoine à la SARL Kaufman & Broad Côte d’Azur),

— confirmer le jugement entrepris du 16 mai 2019 en toutes ses autres dispositions et ce au bénéfice de la SARL Kaufman & Broad Côte d’Azur (venant aux droits de la SNC So Nice).

A titre subsidiaire :

— juger que les griefs allégués par M^me X, s’ils devaient être retenus par la cour, ne justifient pas la résolution de la vente,

— débouter M^me X de ses demandes d’annulation et de résolution de la vente et de paiement de dommages-intérêts.

A titre infiniment subsidiaire :

— juger que, compte tenu de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, qui emporte notamment résolution de l’acte de prêt, M^me X ne peut solliciter le paiement de dommages-intérêts au titre, d’une part, des sommes perçues par le banquier qui devront lui être restituées par ce dernier et, d’autre part, de la perte alléguée de l’avantage fiscal,

— réduire les demandes indemnitaires de M^me X à de plus justes proportions,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes injustifiées de paiement de dommages-intérêts, à hauteur notamment de 64 894,50 euros (au titre des échéances de prêt, frais et intérêts perçus par le banquier), de 55 000 euros (au titre de la perte alléguée de l’avantage fiscal), de frais prévisionnels et de frais à hauteur de 13 927,38 euros et

17 400 euros, de 'dommages-intérêts supplémentaires’ pour 48 000 euros ainsi que de sa demande subsidiaire de paiement de dommages et intérêts à hauteur de 280 000 euros ou de 221 978 euros

— en tout état de cause :

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M^me X à payer à chacune des sociétés SARL Kaufman & Broad Côte d’Azur et Kaufman & Broad SA une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2021.

Par conclusions du 10 février 2021, M^me X demande à la cour de :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 4 février 2021

— déclarer recevables les conclusions et pièces signifiées le 10 février 2021

SUR QUOI

Sur la procédure

Aux termes de l’ancien article 784 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au présent litige, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, M^me X indique seulement : 'la clôture est intervenue le 4 février 2021. A la suite d’une confusion sur la date du report de clôture, les conclusions et pièces ont été transmises postérieurement à la clôture mais sont nécessaires à la solution du litige justifiant la révocation de la clôture'.

Il sera rappelé que le calendrier de procédure a été communiqué aux parties le 4 août 2020, il prévoyait une clôture de l’instruction le 21 janvier 2021.

Les intimées avaient conclu le 30 juin 2020 et l’appelante a attendu le 15 janvier 2021, soit 6 jours avant la date fixée pour la clôture, pour répliquer, en modifiant le fondement de ses prétentions. Les intimées ont répliqué le 20 janvier 2021.

Force est de constater que les explications fournies par M^me X au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, ne permettent nullement de justifier d’une cause grave, une simple 'confusion’ sur la date de clôture ne constituant pas une cause grave.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M^me X, en sorte que ses conclusions du 10 février 2021 et ses pièces 42 à 44 (une lettre datée du 19 octobre 2011, un extrait Kbis de PPFI et un extrait des statuts de PPFI) seront déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité des demandes

Il sera préalablement observé que la société Show Room n’a pas été attraite en appel par M^me X, de sorte que les dispositions du jugement qui reçoivent cette société en son intervention volontaire et qui condamnent M^me X à lui payer la somme de

2 000,13 euros au titre du solde du prix des contrats d’option et celle de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui ne sont pas frappées d’appel, sont définitives.

Les intimés soutiennent que certaines des demandes formées par M^me X dans ses conclusions sont irrecevables pour ne pas avoir été mentionnées dans la déclaration d’appel.

Aux termes de l’article 901 du code de procédure civile, la déclaration d’appel est faite par acte contenant notamment, outre les mentions prescrites par l’article 57, et à peine de nullité les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Dans sa déclaration d’appel, M^me X a bien sollicité l’infirmation du jugement, notamment en ce qu’il l’avait déboutée de l’ensemble de ses demandes et a sollicité le remboursement de la somme de 225 000 euros, de frais d’un montant de 41 078,50 euros et le paiement de 50 000 euros de dommages-intérêts.

Il est exact que dans ses dernières conclusions, M^me X a augmenté le quantum de ces prétentions, mais il n’en résulte aucune irrecevabilité, les intimés ne citant d’ailleurs aucun texte au soutien des fins de non recevoir alléguées.

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il est constant qu’en première instance M^me X n’a pas sollicité la résolution des contrats de prêt, qu’elle sollicite désormais en appel.

Cette demande, nouvelle en cause d’appel, est irrecevable, non seulement en application des dispositions précitées de l’article 564 mais également parce que l’ organisme de crédit n’a jamais été attrait dans la cause.

En appel, M^me X sollicite désormais l’annulation du contrat de réservation du 14 octobre 2011 alors qu’en première instance elle sollicitait seulement la résolution du contrat de vente.

Elle demande également l’annulation du contrat de vente, comme étant une conséquence de l’annulation du contrat de réservation.

Aux termes des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Ainsi n’est pas nouvelle la demande d’annulation de l’acte de vente qui tend aux mêmes fins que la demande de résolution dudit contrat. La demande d’annulation du contrat de réservation doit quant à elle être analysée comme étant le fondement juridique de la demande d’annulation de la vente, et par suite n’est pas irrecevable.

Les intimés soutiennent que M^me X est prescrite en sa demande d’annulation du contrat de réservation dès lors que le délai de cinq ans qui a couru à compter de la signature de l’acte a expiré

avant que, par conclusions du 15 janvier 2021, elle ne sollicite l’annulation de cet acte.

Aux termes des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2242 du même code prévoit que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but, de telle sorte que la deuxième est virtuellement comprise dans la première.

Il convient d’observer que l’absence de climatisation dans l’appartement acquis par M^me X ne lui a absolument pas été signalée avant la signature de l’acte authentique, alors qu’il s’agissait d’une modification substantielle des conditions de la vente. Or, le vendeur, dans l’hypothèse de modifications importantes dans le descriptif du contrat définitif par rapport à celui du contrat préliminaire, est tenu d’en informer l’acquéreur, en application de son obligation de renseignement, en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire.

Dès lors qu’il ne l’a pas fait, s’exposant de fait à se voir imputer un dol par réticence, il ne peut être sérieusement considéré que M^me X a eu connaissance du fait lui permettant d’agir à l’encontre de son vendeur avant fin 2013, date à laquelle elle a pu constater, par une visite sur place, que l’appartement n’était pas climatisé.

En tout état de cause, la demande en annulation (que le tribunal de grande instance de Nanterre avait lui même pris en compte en indiquant que la demande en résolution fondée sur le dol devait être requalifiée en demande d’annulation) n’est pas prescrite, M^me X ayant introduit l’instance les 27 novembre 2014 et 1^er décembre 2014 en sollicitant une résolution qui tendait au même but qu’une demande d’annulation, soit moins de cinq ans après la signature de l’acte authentique le 29 décembre 2011 (en admettant qu’il puisse constituer le point de départ de la prescription, M^me X n’ayant manifestement eu connaissance de l’absence de climatisation que bien après).

La demande d’annulation du contrat de réservation n’est donc pas prescrite.

Sur le fond

Aux termes de l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au présent litige, tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 .

Selon l’article L 261-15 du même code, la vente prévue à l’article L. 261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion

du contrat de vente.

Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L. 312-16 du code de la consommation n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Est nulle toute autre promesse d’achat ou de vente.

Aux termes de l’ancien article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que , sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; le dol ne se présume pas, il doit être prouvé.

Il n’est pas discuté en l’espèce qu’a été annexé au contrat préliminaire de réservation du 14 octobre 2011 un 'descriptif sommaire’ de l’immeuble, portant le 7 juillet 2010 comme date de mise à jour, dans lequel il est notamment mentionné : 'le chauffage/rafraîchissement (en gras dans le document) sera du type réversible pour les chambres et séjours avec réglage par thermostat pour chaque pièce traitée. Production chaud/froid par pompe à chaleur collective positionnée sur la toiture-terrasse et unité de traitement d’air et réseau de gaine dans le plénum des faux-plafonds'.

Or, il n’est pas discuté qu’à la date à laquelle a été conclu ce contrat, le 14 octobre 2011, le vendeur savait déjà qu’il n’y aurait pas de système de chauffage/climatisation et qu’en réalité, le bien serait équipé de radiateurs et ne comprendrait aucun appareil de rafraîchissement. En effet, parmi les 180 pages transmises à M^me X par le notaire dans la perspective de la signature de l’acte de vente, par courrier du 29 novembre 2011 reçu le 3 décembre suivant, figurait une notice descriptive de 23 pages mise à jour le 15 avril 2011, dans laquelle il était indiqué :

— sous le point 2.9.4.1 : Type d’installation : équipements de chauffage par chaudière gaz collective, ventilation mécanique contrôlée collective

— sous le point 2.9.4.3 : appareils d’émission de chaleur : radiateurs en acier laqué blanc du type 'Reggane 3000" ou 'Omis II’ installés dans chaque 'pièces principales’ …

— sous le point 2.9.7.1 sous le titre 'rafraîchissement', la mention 'sans objet'.

L’appartement réservé par M^me X étant situé à Nice et de surcroît sous les combles, il va sans dire que la présence d’un système de rafraîchissement était un élément essentiel du contrat et qu’en laissant à penser à M^me X qu’elle allait acquérir un bien situé dans un immeuble doté d’une pompe à chaleur collective réversible alors qu’elle savait pertinemment que tel ne serait pas le cas, la société So Nice, venderesse a commis un dol justifiant l’annulation du contrat préliminaire de réservation.

Le contrat préliminaire est soumis à l’application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de ce texte, dans sa rédaction applicable au litige, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception

ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.

M^me X se trouve dans la situation visée au 5^e alinéa de cet article. En effet, le contrat préliminaire étant nul et dépourvu à ce titre d’effet, elle devait pouvoir bénéficier de cette protection à l’occasion de la signature de l’acte authentique. Il devait lui être rappelé ce délai de réflexion.

Or, le notaire, en page 20 de l’acte de vente, a considéré que les prescriptions de l’article L. 271-1 du code de la construction avaient déjà été respectées lors de l’acte de réservation sous signatures privées et il n’a pas mis en oeuvre à nouveau cette mesure.

La lettre recommandée contenant le projet d’acte de vente qu’il a adressée à M^me X le 29 novembre 2011 ne contient pas les mentions nécessaires de l’article L. 271-1 du code de la construction sur le délai de réflexion de sept jours.

Il résulte de ces éléments que la notification n’étant pas effective, le délai ouvert pour exercer le droit de rétractation n’a pas couru.

L’acquéreur a conservé la faculté de se rétracter dans les cinq ans à compter du jour où il a eu connaissance des faits lui permettant de l’exercer (3^e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-13.118

).

M^me X, par LR AR du 17 mars 2014, a sollicité l’annulation de la vente.

Ce courrier doit être interprété comme une demande de rétractation valable dès lors que l’acte de réservation est nul et qu’il n’a donc jamais été valablement fait part à M^me X de ce qu’elle bénéficiait d’un délai de réflexion de 7 jours.

En conséquence, la vente est réputée n’avoir jamais existé et la venderesse devra restituer à M^me X le prix payé soit la somme de 233 906,82 euros.

Les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l’annulation du contrat en application duquel elle avait été versée ont pour point de départ le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer. En conséquence, la somme de 233 906,82 euros produira intérêts au taux légal non pas à compter de la vente du 29 décembre 2011, mais de l’assignation du 27 novembre 2014.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement sera par suite infirmé en ce qu’il a débouté M^me X de toutes ses demandes et l’a

condamnée à payer à la société So Nice les sommes de 25 000 euros au titre du solde du prix de vente et de 2 000 euros en application de la clause pénale.

M^me X demande une somme de 7 504,70 euros au titre des frais de

notaire et frais de

procuration.

Les débours effectués au titre des droits de mutation donnent lieu à restitution par l’administration fiscale en application de l’article 1961 du code général des impôts et ne constituent donc pas un préjudice indemnisable. Seule la somme de 3 527,41 euros doit être remboursée à M^me X s’agissant des émoluments du notaire.

M^me X sollicite une somme de 78 744 euros au titre de 'frais’ se décomposant comme suit :

—  64 894,50 euros au titre des frais bancaires

—  4 857 euros au titre des impôts fonciers

—  8 992,98 euros au titre des charges de copropriété.

S’agissant des sommes réclamées au titre des charges financières liées aux prêts qu’elle a souscrits, en raison de l’effet rétroactif attaché à la résolution du contrat de vente, celui-ci est réputé n’avoir jamais été conclu, de sorte que le contrat de prêt est résolu de plein droit. En conséquence, M^me X qui remboursera la banque du capital à l’aide du prix restitué par le vendeur pourra prétendre à être remboursée par celle-ci des échéances versées, des intérêts et des frais. Elle doit donc être déboutée de sa demande de ce chef.

M^me X étant donc supposée ne jamais avoir été propriétaire du bien en cause, il est justifié de lui restituer le montant des taxes foncières payées de 2014 à 2019, soit 4 857 euros, et celui des charges de copropriété sur la même période, soit 8 992,98 euros.

M^me X sollicite une somme de 55 000 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal loi Scellier.

Toutefois, ainsi que l’observent à raison les intimées, M^me X ne peut à la fois obtenir l’annulation de la vente et le bénéfice de l’avantage fiscal qu’elle était censée lui procurer.

Cette demande sera donc rejetée.

M^me X forme une demande confuse, 'pour les frais prévisionnels et dommages intérêts supplémentaires un 4^e sous total de 60 200". La cour ne trouve pas mention d’une telle somme dans les motifs des conclusions de l’intéressée. Toutefois, il y est fait état d’un 'état financier prévisionnel 2020 des frais relatifs à l’appartement à régler durant la procédure du tribunal de Versailles sur 12 mois', dans lequel apparaissent des impôts fonciers pour 850 euros, des charges de copropriété pour 1 550 euros et des frais de levée d’hypothèque pour 4 000 euros.

Il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes qui ne sont pas étayées par des pièces, alors pourtant que M^me X avait la possibilité d’actualiser son dossier en appel, sachant que la dernière taxe foncière date d’octobre 2019 et le dernier appel de charges de copropriété de septembre 2019.

Il sera tenu compte des frais engagés dans le cadre de la présente instance lors de l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles, étant observé que sont inclus dans ces frais des honoraires d’avocat pour plus de 10 000 euros, alors que par ailleurs, M^me X forme une demande spécifique au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 18 000 euros.

M^me X sollicite une somme de 1 402,12 euros au titre des frais d’aménagement de l’appartement qu’elle dit avoir réglés, mais elle ne justifie pas du bien fondé de cette demande, seul étant communiqué un chèque de 2 002,13 euros à l’ordre de la société Show Room qui n’est pas dans la cause en appel.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

La demande de M^me X tendant à voir la cour 'annuler le commandement du 4/11/14 pour un montant de 25 000 euros en principal délivré par M^e Place’ est dépourvue de cause eu égard au sens de la présente décision.

Le jugement entrepris a fait droit à la demande de mise hors de cause de la SARL Kaufman & Broad Côte d’Azur et de la société Kaufman & Broad SA, formée par ces dernières, sachant que celles-ci n’étaient ni maîtres d’ouvrage de l’opération de construction ni vendeurs du bien, de sorte que seule la société So Nice était concernée par le litige.

Les intimées exposent que postérieurement au jugement, il a été procédé à la dissolution sans liquidation de la SNC So Nice et à la transmission universelle de son patrimoine (TUP) à sa gérante et associée, à savoir la SARL Kaufman & Broad Côte d’Azur, par acte du 15 octobre 2020.

Elles indiquent que ce processus a notamment les conséquences suivantes :

— radiation de la SNC So Nice du registre du commerce et des sociétés

— transmission universelle du patrimoine de la SNC So Nice au profit de la SARL Kaufman & Broad Côte d’Azur avec notamment 'subrogation (de cette dernière) dans tous les droits et actions de la SNC’ et 'substitution à la SNC So Nice dans les litiges et dans les actions judiciaires tant en demande qu’en défense devant toutes juridictions'

Elles demandent donc à la cour de prendre acte de cette modification et du fait que la SARL Kaufman & Broad Côte d’Azur vient désormais aux droits de la SNC So Nice et que le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu’il l’a mise hors de cause.

Les intimées justifient de la transmission universelle du patrimoine de la société So Nice à la société Kaufman & Broad Côte d’Azur, en sorte qu’il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause cette

dernière, puisqu’elle vient désormais aux droits de la société So Nice.

M^me X demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a également mis hors de cause la société Kaufman & Broad SA, au motif que celle-ci est associée de la SNC So Nice, et qu’en application de l’article 221-1 du code de commerce, les associés en nom collectif ont tous la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales.

Toutefois, et ainsi que l’observent à raison les intimées, l’obligation à la dette des associés prévue par le code de commerce est bien entendu conditionnée par l’existence d’un passif né dans le patrimoine de la personne morale et par de vaines mises en demeure de payer adressées à la SNC débitrice.

Or, la présente instance a précisément pour objet de savoir si M^me X détient une créance à l’encontre de la SNC, et M^me X est à l’évidence dans l’incapacité de justifier de vaines recherches à son encontre.

Ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la société Kaufman & Broad SA et M^me X sera déboutée de sa demande pour le moins confuse tendant à voir la cour 'déclarer l’opposition à la transmission universelle recevable et dire inopposables l’ensemble des opérations réalisées par les trois intimés en raison des dispositions de l’article 1167 ancien ou en tant que de

besoin 1341-2 nouveau'.

Le jugement sera infirmé s’agissant de ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

La société Kaufman & Broad Côte d’Azur, venant aux droits de la SNC So Nice

sera condamnée

aux dépens de première instance et d’appel et versera à M^me X la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et déclare irrecevables les conclusions de M^me X du 10 février 2021 et ses pièces 42 à 44.

Déclare irrecevable la demande de résolution des contrats de prêt formée par M^me X .

Rejette les fins de non recevoir soulevées par les sociétés intimées.

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant mis hors de cause la SA Kaufman & Broad.

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Déclare recevables les demandes de M^me X en annulation du contrat de réservation du 14 octobre 2011 et du contrat de vente du 29 décembre 2011.

Annule le contrat de réservation du 14 octobre 2011 et le contrat de vente du 29 décembre 2011.

Condamne en conséquence la société Kaufman & Broad Côte d’Azur, venant aux droits de la société So Nice à payer à M^me X les sommes de :

—  233 906,82 euros au titre de la restitution du prix de vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2014, les intérêts étant capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  3 527,41 euros au titre des émoluments versés au notaire

—  4 857 euros au titre des taxes foncières

—  8 992,98 euros au titre des charges de copropriété

—  5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes de M^me X.

Rejette la demande des sociétés intimées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Kaufman & Broad Côte d’Azur venant aux droits de la société So Nice aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,