COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 FEVRIER 2022

N° RG 20/00387 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TWSS

AFFAIRE :

SARL SUZANNA

C/

Société BAVARYS venant aux droits de Sté RIS OPTIQUE à la suite d’une fusion absorption en date du 31.12.15

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 17 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 16/00009

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e A B

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL SUZANNA

N° SIRET : 384 63 6 1 06

[…]

[…]

Représentant : M^e A B de la SELEURL MINAULT B, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 732

Représentant : M^e Catherine MUTELET de la SELARL MUTELET – PRIGENT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2167 -

APPELANTE

****************

Société BAVARYS venant aux droits de Sté RIS OPTIQUE à la suite d’une fusion absorption en date du 31.12.15

N° SIRET : 814 70 9 6 71

[…]

91130 RIS-ORANGIS

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 20060

Représentant : M^e Claudine MIMRAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0099 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Novembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 1993, la société Suzanna a consenti à la société Janirel, aux droits de laquelle est venue la société Ris Optique, un bail commercial portant sur les locaux dépendants d’un ensemble immobilier dans le centre commercial Les Trois Fontaines à Cergy-Pontoise pour une durée de douze années.

Le loyer était fixé à 23.000 francs hors TVA, l’activité autorisée était celle de vente de prêt à porter, sportswear, articles chaussants et accessoires.

Par acte sous seing privé du 13 mars 1995, la société Janirel a cédé son droit au bail à la société Ris Optique.

Par avenant au bail commercial du même jour, la société Suzanna a autorisé la cession du bail à la société Ris

Optique, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Bavarys, pour l’exercice d’une activité

d’optique, lunetterie, photos, audio et prothèse, et la réalisation de travaux.

Le loyer était fixé à 25.000 francs par mois, HT et HC.

Le bailleur a autorisé le preneur à réaliser des travaux de démolition d’un mur de séparation avec le magasin mitoyen, d’installation d’une mezzanine sur toute la surface et de démolition d’une vitrine.

A compter du 1er mars 2005, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années.

Par acte du 26 mars 2015, la société Suzanna a fait signifier à la société Ris Optique un congé avec offre de renouvellement à compter du 30 septembre 2015, le prix du bail renouvelé étant porté à la somme de

132.000€ par an en principal.

Par mémoire du 22 juin 2016, la société Suzanna a sollicité la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 159.400€ hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2015.

Par acte du 16 octobre 2016, la société Suzanna a assigné la société Bavarys devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015, à la somme de 159.400€ hors taxes par an en principal.

Par jugement avant dire droit du 14 mars 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de

Pontoise a ordonné une mesure d’expertise ; M. Z, expert, a déposé son rapport le 19 mars 2019 et a conclu à une valeur locative annuelle nette, HT et HC, de 96.000€ si la société locataire doit supporter sa quote-part d’impôt foncier, ou à 94.000 € s’il s’agit d’une charge exorbitante.

Par jugement du 17 décembre 2019, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015,
- fixé le prix du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 73.893,36€ hors taxes et hors charges par an,

- rejeté ou dit sans objet les demandes plus amples des parties,

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties,

- Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 21 janvier 2020, la société Suzanna a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 19 août 2021, la société Suzanna demande à la cour de :

- Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société Suzanna ;

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 17 décembre

2019 ;

- Débouter la société Bavarys de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

- Dire et juger que les travaux réalisés par le preneur, sans participation financière du bailleur au cours du bail ayant précédé le bail échu ont entraîné à la fois une modification des caractéristiques des locaux et une amélioration des locaux, de sorte que les dispositions de l’article R.145-8 du code de commerce doivent prévaloir sur les dispositions de l’article R.145-3 du code de commerce ;

- Dire et juger que le loyer en renouvellement au 1er octobre 2015 doit en conséquence être fixé à la valeur locative, le principe du plafonnement étant écarté ;

- Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 au montant hors charges et hors taxes de

142.000€ et dire qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer fixé et le loyer effectivement acquitté à compter de chaque échéance contractuelle, jusqu’à complet paiement par la société locataire ;

- Ordonner, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus ;

- Condamner la société Bavarys à payer une somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la société Minault-B agissant par

M^e A B dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 8 juin 2021, la société Bavarys demande à la cour de:

- Déclarer la société Bavarys recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- Juger que la société Bavarys a accepté l’offre de renouvellement du bail dont il s’agit, figurant dans le congé avec offre de renouvellement en date du 26 mars 2015 signifié à la requête de la société Suzanna aux clauses et conditions du bail expiré ;

- Débouter tous contestants de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes;

- Faisant droit à l’appel incident de la société Bavarys, réformer le jugement :

- Du chef du calcul et montant du loyer plafonné retenu à hauteur de 73.893,36€ ;

- Du chef du caractère notable des modifications retenu par le jugement déféré ;

- Du chef de la date d’application de la clause d’accession, faute de prise en compte de l’option offerte au bailleur par l’annexe de l’avenant au bail et de l’engagement pris par le locataire de remettre les lieux en l’état initial en cas de congé, départ, cession prévue à l’avenant au bail du 13 mars 1995 différant l’accession à la fin des relations contractuelles, c’est-à-dire en fin de jouissance ;

- Du chef du calcul et montant de la surface G.L.A et de la surface pondérée ;

- Du chef de l’article 700 du code de procédure civile dont le jugement n’a pas fait application et du chef des dépens comprenant les frais d’expertise dont le jugement a dit à tort qu’ils seront partagés par moitié.

- Déclarer la société Bavarys recevable en son appel incident et la dire bien fondée ;

En conséquence, statuant à nouveau,

1) Du chef du calcul et montant du loyer plafonné erroné retenu à hauteur de 73.893,36€ :

- Fixer en réformant le jugement déféré, le prix du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 1995 selon la règle du plafonnement à la somme de 69.531,20€ (et non à 73.893,36 € comme retenu par le jugement), par application de l’indice des loyers commerciaux et non en fonction de la variation de l’indice national trimestriel du coût de la construction ;

- Juger que le bail de la société Bavarys s’est renouvelé pour une durée de 9 années aux clauses et conditions du bail expiré moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes plafonné à la somme de 69.531,20 € hors taxes et hors charges à la date du 1er octobre 2015;
- Condamner sous réserves d’actualisation la société Suzanna à restituer à la société Bavarys le trop-perçu de loyer entre le nouveau loyer plafonné 69531.20 € et le loyer actuel fixé à titre provisionnel à 73.893,36 €, soit la somme de 4.362,16 € sur les 5 années échues au 1er octobre 2020 en cas de fixation du loyer selon les règles du plafonnement ;

- Dire que l’arrêt à intervenir constituera le titre ouvrant droit à restitution des sommes versées en exécution du jugement et que les sommes à restituer porteront intérêt au taux légal à compter de la signification valant mise en demeure de la décision ouvrant droit à restitution ;

- Ordonner dans les conditions prévues par l’article 1154 du même code, la capitalisation des

intérêts échus ;

2) Du chef du caractère notable des modifications retenu par le jugement déféré :

- Juger que les travaux réalisés en 1995 ne peuvent pas être considérés ni comme des modifications notables dans la mesure où ils n’ont pas d’incidence sur l’activité du preneur, ni comme des travaux d’amélioration notables ;

3) Du chef de l’absence de prise en compte de la clause figurant à l’annexe de l’avenant au contrat de bail en date du 13 mars 1995 consistant en l’engagement pris par le locataire de remettre les lieux en l’état initial en cas de congé, départ, cession et différant la possible accession à la fin des relations contractuelles, c’est-à-dire en fin de jouissance :

- Juger que les travaux réalisés par la société Ris Optique devenue société Bavarys de réunion des deux locaux par la démolition du mur mitoyen et le prolongement de la mezzanine ne sont pas de nature à bénéficier à la bailleresse à l’expiration du bail par le jeu de la clause d’accession ;

- Juger en effet que la clause inscrite à l’annexe de l’avenant au bail du 13 mars 1995 qui permet au bailleur de solliciter la remise des lieux dans leur état primitif a pour effet de reporter l’accession en fin de jouissance, cette faculté ne pouvant être exercée qu’à la sortie des lieux même si le bail stipule que « toutes les constructions et installation, tous aménagements, améliorations et embellissements effectués par le preneur resteront, sans indemnité la propriété du bailleur, à moins que celui-ci ne réclame le rétablissement de tout ou partie des lieux dans leur état primitif » ;

- Juger qu’en présence d’un bail offrant au bailleur une telle option exercée, et le preneur conservant le droit de propriété des travaux, la clause d’accession doit être interprétée comme différée en fin de jouissance, et ne peut jamais impliquer le déplafonnement du loyer, et empêche toute prise en compte dans le calcul de la valeur locative, des aménagements réalisés par le preneur, lesquels doivent être exclus de l’estimation et de la valeur locative ;

- Juger qu’en conséquence, la société Suzanna ne peut s’approprier des travaux qu’elle qualifie «

d’améliorations » faites par le preneur et financés par celui-ci et /ou les revendiquer, lesdits travaux ne pouvant être pris en considération pour déterminer la valeur locative du bail renouvelé, ou justifier le déplafonnement du loyer demandé par la société Suzanna ;

- Juger au surplus, que l’accession est donc inapplicable au stade du second renouvellement, en présence d’une clause prenant acte de l’engagement pris par le locataire de remettre les lieux en l’état initial à la fin des relations contractuelles ;

- Juger qu’il est impossible, au bailleur de conserver les travaux litigieux notamment compte tenu de la nature des travaux, et de l’absence d’intérêt que présente la mezzanine sans accès pour la bailleresse ;

4) Du chef du calcul et montant de la surface G.L.A et pondérée :

- Fixer la surface G.L.A conformément au relevé de surface G.L.A établi par M. X, géomètre-expert à

115.10 m² (Rez de chaussée 59.60 m²+55.50 au-dessus) ;

- Juger en cas de fixation du loyer à la valeur locative, que la « mezzanine » située dans les locaux de la société Suzanna étant dépourvue d’accès, il ne s’agit pas d’une mezzanine mais d’un plenum, c’est dire d’un simple espace entre le plafond et le faux plafond, ce qui ne justifie pas de l’application d’un coefficient de pondération de 0.40 tel appliqué par M. Z ;

- Juger qu’en l’absence d’accès direct à la « mezzanine » en réalité au plenum attaché au lot Suzanna, la surface à prendre en considération pour la fixation de la valeur locative est celle du rez de chaussée est de

59.60 m² pondérée (Selon la surface établie par le cabinet X géomètre expert) ;

- Juger qu’aucun coefficient de pondération n’est applicable au plenum ;

- Juger en conséquence et dans l’hypothèse d’un déplafonnement, et du calcul de la valeur locative, que le montant du loyer renouvelé sera calculé sur la base d’une superficie de 59.60 m² x 1 donc de 59.60 m²P ;

- Juger que la valeur locative ne saurait être supérieure à 800€ hors taxes et hors charges par an au 1er octobre

2015 ;

- Fixer en conséquence, en cas de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, le prix du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 1995 à la somme de 800€ x 59.60 m²p soit 47680 € hors taxes et hors charges par an au 1er octobre 2015 en principal, en considération de la modification de la surface pondérée à 59.60 m²p si « la mezzanine » est considérée comme un plenum ;

- Condamner sous réserves d’actualisation, la société Suzanna à restituer à la société Bavarys le trop-perçu de loyers en cas de déplafonnement à compter du 1er octobre 2015 ;

- Juger que le trop-perçu sera augmenté des intérêts au taux légal de plein droit, à chacune des échéances contractuelles jusqu’à complet paiement en vertu de l’article 155 alinéa 2 du code civil ;
- Ordonner dans les conditions prévues par l’article 1154 du même code, la capitalisation des intérêts échus ;

- Juger que la valeur locative brute sera minorée de la taxe foncière depuis le 1er octobre 2015;

5) Du chef de l’article 700 du code de procédure civile dont le jugement n’a pas fait application et du chef des dépens comprenant les frais d’expertise dont le jugement a dit à tort qu’ils seront partagés par moitié :

- Condamner la société Suzanna au paiement à la société Bavarys de la somme de 5.000€ demandée en première instance et aux dépens de première instance dont les frais de l’expertise judiciaire qui resteront intégralement à sa charge ;

- Confirmer le jugement rendu le 17 décembre 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise déféré en ses dispositions non contraires aux présentes, pour le surplus et notamment sur la qualification des travaux retenus et le plafonnement du loyer du bail renouvelé ;

- Ordonner dans les conditions prévues par l’article 1154 du même code, la capitalisation des intérêts échus ;

En tout état de cause,

- Juger qu’un contrat de renouvellement de bail sera régularisé entre les parties dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

- Condamner la société Suzanna au paiement d’une indemnité de 11.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, les frais d’expertise étant mis à la charge intégrale de la bailleresse.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 septembre 2021.

Le 8 octobre 2021, la société Bavarys a signifié de nouvelles conclusions au fond comportant demande de révocation de la clôture.

Le 25 octobre 2021, la société Suzanna a signifié des conclusions aux fins d’infirmation contenant réponse à la demande de révocation de la clôture.

Le 3 novembre 2021, la société Bavarys a signifié des conclusions d’incident aux fins de révocation de la clôture.

L’article 803 du code de procédure civile prévoyant que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, et faute de justifier d’une telle cause, il n’a pas été fait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION

Sur le déplafonnement

Sur la qualification des travaux réalisés par le preneur

Le jugement dont appel a indiqué que les travaux réalisés par le locataire qui ont modifié les caractéristiques propres du local peuvent être valorisés dès le 1er renouvellement, et doivent être invoqués par le bailleur lors du 1er renouvellement suivant leur réalisation, sous peine de déchéance du droit de s’en prévaloir, mais que les travaux consistant en des améliorations sont pris en compte lors du second renouvellement. Il a relevé que les travaux réalisés constituaient une modification notable des caractéristiques du local, prévus à l’article

R145-3, et non des travaux d’amélioration, mais que le bailleur n’a pas invoqué ce motif de déplafonnement lors du 1er renouvellement du bail, de sorte qu’il ne peut plus s’en prévaloir. Aussi a-t-il appliqué les indexations annuelles pour fixer le montant du loyer.

La société Suzanna avance que lorsque les travaux réalisés par le preneur constituent à la fois une modification des caractéristiques des locaux et une amélioration de ceux-ci, le régime de l’amélioration doit prévaloir, autorisant le bailleur à l’invoquer lors du second renouvellement.

Elle soutient que les travaux constituent à la fois une modification et une amélioration des locaux -ce qu’a retenu l’expert judiciaire-, avançant que l’assiette des locaux n’en a pas été modifiée, et que l’ajout d’une mezzanine constitue une amélioration, ce que demandait la société locataire lors du précédent renouvellement

; elle critique l’analyse de l’expert commandée par la société Bavarys.

Elle indique, s’agissant de la clause d’accession, avoir renoncé au rétablissement des lieux dans leur état primitif, et que les raisons techniques avancées par le preneur qui rendraient ce maintien impossible ont été écartées par l’expert judiciaire.

La société Bavarys sollicite la confirmation du jugement selon lequel les travaux constituaient exclusivement une modification des caractéristiques des locaux, relevant du seul l’article R145-3, et non aussi de l’article

R145-8. Elle détaille les travaux réalisés pour en déduire qu’ils ont modifié les caractéristiques des locaux mais ne sont pas de simples travaux d’aménagement ou d’embellissement, ni d’amélioration, et rejette les arguments avancés par le bailleur en ce sens.

***

Il résulte de l’article L. 145-34 du code de commerce qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 (à savoir : les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties ; les facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
L’article R145-3 du même code prévoit que

'Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire'.

Et l’article R145-8 que

'Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge'. …

En l’espèce, la société Suzanna a autorisé, par l’avenant au contrat de bail du 3 mars 1993, le locataire à effectuer les travaux de démolition du mur de séparation avec le magasin mitoyen à l’enseigne 'opticien de

France', d’installation d’une mezzanine sur toute la surface, et de démolition de la vitrine située à droite.

L’expert judiciaire a relevé que les travaux réalisés dans le cadre de cette cession de bail de mars 1995 avaient fait communiquer le lot objet du bail (lot n°147 selon le bail initial et l’avenant de 1993) avec le lot contigu, qu’une mezzanine avait été créée pour être reliée à celle existante.

Le rapport du bureau d’études Fanelli établit que le local contigu était déjà équipé d’une mezzanine, que le mur séparatif en parpaing entre les deux lots a été démoli, la mezzanine déjà existante dans le lot contigu étant aussi démolie (les poutres métalliques la soutenant s’appuyant sur le mur séparatif) avant qu’une nouvelle mezzanine recoupant le volume de la boutique (sur les deux lots) ne soit reconstruite.

La société Suzanna soutient que ces travaux s’analysent à la fois en une modification des caractéristiques des locaux, au sens de l’article R145-3, et en une amélioration des locaux, au sens de l’article R145-8, alors que la société Bavarys soutient qu’ils ne relèvent que d’une modification des caractéristiques des locaux de l’article
R145-3.

Le contrat de bail initial du 3 mars 1993, comme son avenant du 13 mars 1995, prévoit qu’ 'à l’expiration du bail, par avènement du terme convenu ou par résiliation pour quelque cause que ce soit, toutes constructions et installations, tous aménagements, améliorations et embellissements effectués par le preneur resteront, sans indemnité, la propriété du bailleur, à moins que celui-ci ne réclame le rétablissement de toute ou partie des lieux dans l’état primitif…'.

Si la société Bavarys déduit de l’option ainsi laissée au bailleur que ce n’est qu’en fin de jouissance que le propriétaire peut accéder à la propriété des modifications et que jusqu’à la fin de la jouissance le preneur demeure propriétaire des travaux, le bail spécifie expressément que c’est 'à l’expiration du bail' que les constructions… 'resteront, sans indemnité, la propriété du bailleur', de sorte que c’est l’issue du bail qui marque l’accession à la propriété des travaux par le bailleur.

Le fait que le bailleur ait autorisé le preneur à réaliser les travaux engagement pris ' de remettre les lieux dans

l’état actuel en cas de congé, départ ou de cession’ ne peut être interprété comme l’exercice par le bailleur de son option pour le rétablissement des lieux dans leur état primitif au départ du preneur, cette clause figurant dans l’avenant du 13 mars 1995 cité précédemment, et alors que l’expert judiciaire a relevé que le bailleur entendait conserver cette mezzanine.

Les deux parties conviennent que les travaux ont été effectués par le preneur, au cours du bail ayant précédé le bail échu.

Dans ces conditions, les travaux qui ont modifié les caractéristiques propres du local (article R145-3) peuvent être invoqués par le bailleur à l’occasion du 1er renouvellement suivant leur réalisation, faute de quoi le bailleur ne peut s’en prévaloir ultérieurement, alors que la prise en compte des travaux qui constituent des améliorations (article R145-8) intervient lors du 2ème renouvellement, et que lorsque les travaux caractérisent

à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués, le second caractère doit prévaloir sur le premier.

Après avoir relevé que tous les travaux visés dans l’avenant au bail du 13 mars 1995 avaient été réalisés,

l’expert judiciaire a estimé (faute de communication d’un plan correspondant) qu’avant les travaux la surface de vente était d’environ 45 m2 avec des réserves et annexes d’environ 15 m2, le tout en rez-de-chaussée (note de la cour : sur une surface du lot d’environ 60 m2), que les travaux avaient permis la réunion avec le local adjacent pour créer une surface de 123 m2 dont pour les locaux 60 m2, ce qui constitue une modification notable des caractéristiques des locaux. Il a ajouté que l’aménagement d’une mezzanine couvrant la totalité de la surface du rez-de-chaussée, prolongeant celle existant dans le local contigu, a permis une restructuration complète des locaux et un doublement de la surface liée à l’exploitation, permettant une augmentation du chiffre d’affaires réalisé dans les locaux ainsi agrandis, de sorte que ces travaux constituent à la fois une modification des caractéristiques et une amélioration des conditions d’exploitation du fonds.

Il en a déduit que ces travaux étaient susceptibles d’entraîner un déplafonnement du loyer, sous réserve de

l’application de la clause d’accession.
Il n’est pas contesté que les travaux réalisés ont permis une augmentation de la surface louée, du fait de la création d’une mezzanine couvrant la totalité de la surface du rez-de-chaussée, et ont agrandi la surface consacrée à la vente par la réunion du local objet du bail et du local contigu afin de former un seul et même espace de vente.

Ces travaux ont modifié les caractéristiques propres du local, notamment sa surface et son volume, ainsi que la surface affectée à la réception du public, au sens de l’article R145-3.

La société Suzanna reconnaît du reste dans ses écritures que ces travaux entraînent 'une modification des caractéristiques des locaux (en tout cas pour ce qui est de l’édification d’une mezzanine)'.

Si les travaux réalisés par le preneur, dont la démolition d’un mur séparant les locaux loués d’une boutique adjacente, n’ont entraîné aucune modification de l’assiette des locaux loués, ils n’en ont pas moins modifié

l’importance de la surface affectée à la réception du public, au sens de l’article R145-3, ainsi que des surfaces affectées aux activités diverses (réserve, annexes).

La démolition du mur séparatif du local contigu, dans lequel se trouvait déjà une mezzanine, a rendu nécessaire la démolition de celle-ci qui s’appuyait sur ce mur, le bureau d’études Fanelli expliquant qu’à la suite la mezzanine a été reconstruite en prolongeant les poutres métalliques jusqu’au mur séparant les locaux loués avec le local qui lui est contigu de l’autre côté. Il n’est pas contesté par l’appelante que la mezzanine initialement existante dans le local qui a été joint au local loué a été détruite lors des travaux, et qu’une mezzanine regroupant les deux locaux a été alors montée, de sorte qu’il s’agit d’une opération d’ensemble.

Ces travaux, indissociables les uns des autres, portaient ainsi sur la structure et le volume des locaux, et en ont modifié la configuration, mais ne relèvent pas de travaux d’amélioration des locaux. Ils ont procédé à la réunion de deux lots distincts et modifié la consistance des lieux, l’accès à la mezzanine située dans le local de la société Suzanna se faisant à partir de l’escalier situé dans le local voisin, formant désormais un seul espace avec le local de la société Suzanna.

Ils n’étaient pas rendus nécessaires par la nouvelle activité développée dans les locaux -soit la vente

d’optique-, la société Suzanna ne justifiant aucunement que cette activité induisait une quelconque adaptation des locaux.

La démolition d’un mur séparant les deux locaux, la création d’une mezzanine dans le prolongement de celle existante sur toute la largeur du volume, avaient pour but la réunion de deux lots, ont modifié les volumes et augmenté la surface louée, et ne constituent pas des travaux d’aménagement ou d’embellissement.

Au vu des développements qui précèdent, c’est à juste titre que le jugement a retenu que les travaux ne constituent pas des améliorations au sens de l’article R145-8, mais ne relèvent que de l’application de l’article

R145-3.

Il n’est pas contesté que ces travaux ont été réalisés par le preneur en 1995, soit pendant le bail signé en 1993 et qui a pris fin en 2005, et que la société Suzanna n’a pas invoqué cette modification à l’occasion du renouvellement du bail pour la période allant du 1er mars 2005 au 30 septembre 2015, de sorte qu’elle ne peut

à l’occasion du second renouvellement, solliciter un déplafonnement du loyer. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la fixation du montant du loyer

Le jugement a relevé que l’expert judiciaire avait retenu un loyer annuel, à compter du 1er octobre 2015 et en faisant application de la règle du plafonnement et au vu des indexations annuelles, de 73.893,36 €, en précisant que le rapport d’expertise n’était pas contesté sur ce point.

Par son appel incident, la société Bavarys soutient qu’elle avait soumis un calcul du loyer indexé comme retenu par M. Y, et que l’expert judiciaire n’a repris que la valeur du loyer, la société Suzanna ne lui ayant pas permis de procéder à la finalisation du calcul du loyer renouvelé plafonné au 1er octobre 2015. Elle fait état d’un rapport qu’elle a commandé, au vu duquel le loyer plafonné devrait être fixé à 69.531,20 €.

***

L’expert judiciaire M. Z a, au vu du loyer principal annuel porté à 45.734,70 € /an HT et HC, retenu qu’en dernière période après indexations annuelles et sur factures du mois d’octobre 2015, il était d’un montant de 73.893,36 €.

La cour observe que la société Bavarys sollicite que le loyer plafonné au 1er octobre 2015 soit fixé à

69.531,20 €, alors qu’en 1ère instance elle demandait que le montant du bail le soit à la somme de 72.439,55 € en faisant application de la règle du plafonnement.

L’avenant au bail du 3 mars 1993 prévoit une indexation annuelle du montant du loyer, à distinguer de la révision légale, chaque 1er février proportionnellement à la variation de l’indice national du coût de la construction publiée par l’INSEE. Il prévoit que l’indice servant au calcul de la révision est celui du 4ème trimestre de chaque année et que la 1ère révision interviendrait le 1er mars 1994.

Si la société Bavarys relève que le renouvellement intervient postérieurement au 1er septembre 2014, ce dont elle déduit qu’il convient de faire 'application des dispositions de la loi Pinel en substituant à l’indice du coût de la construction, l’indice des loyers commerciaux', elle relève également qu’il n’existe pas d’indice des loyers commerciaux au 4ème trimestre 2004, de sorte qu’elle conjugue les deux indices.

Cependant, un tel raisonnement ne peut être suivi, car le nouvel indice des loyers commerciaux n’est applicable qu’à compter du bail renouvelé.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de la société Bavarys, et le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu le montant de 73.893,36 €.

Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande d’expertise, dit n’y avoir lieu à restitution des trop-perçus, et que les frais d’expertise seront supportés par moitié.

Il sera également confirmé s’agissant du partage des dépens et des demandes présentées en 1ère instance au titre des frais irrépétibles.

Succombant en son appel, la société Suzanna sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au versement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société Suzanna au versement de la somme de 3.000 € à la société Bavarys au titre de l’article

700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.