COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 JUIN 2023

N° RG 22/05913 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VNYF

AFFAIRE :

[Z] [Y]

C/

SA HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection de VANVES

N° RG : 122200025

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 29/06/23

à :

M^e Edith NETO-MANCEL, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Z] [Y]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 6] SENEGAL

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Edith NETO-MANCEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 109 – N° du dossier 2609 22

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006956 du 02/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANT

****************

SA HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 005481

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mai 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marietta CHAUMET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2011, la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne a donné à bail à M. [Z] [Y] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine).

Par un avenant du 27 mars 2014, le bail a été mis au nom de M. [Z] [Y] et Mme [T] [Y], suite à leur mariage.

Le 18 octobre 2021, la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne (IRP) a fait délivrer à M. [Y] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 4 041,93 euros visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice délivré le 25 janvier 2022, la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne a fait assigner en référé M. [Y] et Mme [T] [Y] aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et leur condamnation au paiement provision d’une somme de 6 083,95 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 mai 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal de Vanves a :

— renvoyé les parties à se pourvoi ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 décembre 2021,

— ordonné l’expulsion de M. [Y] et Mme [Y] et de tous occupants de son chef des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 18 décembre 2021 à une somme égale au montant du loyer en cours, majoré des charges et condamné M. [Y] et Mme [Y] à payer à la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi définie jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion,

— condamné M. [Y] et Mme [Y] à payer à titre provisionnel à la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne la somme de 6 083,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 18 janvier 2022 terme de décembre 2021 inclus,

— condamné M. [Y] et Mme [Y] à payer à la société Hlm Interprofessionnelle de la Région Parisienne la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] et Mme [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 octobre 2021,

— rappelé que l’ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 26 septembre 2022, M. [Y] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Y] demande à la cour de :

'-infirmer l’ordonnance de référé rendue le 17 mai 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre tribunal de proximité de Vanves et en conséquence :

— déclarer que la régulation eau chaude réclamée sur l’avis d’échéance du mois d’août 2021 à hauteur de 2 058,60 euros n’est pas due par application de l’article 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1989;

en conséquence, fixer à 4 025,35 euros la somme de due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 18 janvier 2022 terme de décembre 2021 inclus

— déclarer que les provisions pour charge eau chaude calculée sur la base de cette régulation ne sont pas dues;

— accorder, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à M.[Z] [Y] 36 mois de délais pour apurer sa dette locative et suspendre toute mesures d’exécution forcée pendant le cours des délais accordés ;

— débouter la SA HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouter la SA HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne de sa demande tendant à la condamnation de M.[Z] [Y] aux entiers dépens;

— condamner la SA HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne aux entiers dépens tant de première instance que d’appel'

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne demande à la cour de :

'-dire l’appel de Mme [Y] non fondé, l’en débouter.

— confirmer l’ordonnance du 17 mai 2022 prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Vanves.

— juger que la société d’HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne justifie de la régularisation des charges de l’année 2020 par la production du décompte individuel des charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020.

— débouter M. [Z] [Y] de sa demande de suppression des charges eau chaude pour l’année 2020

— débouter M. [Z] [Y] de sa demande de délai, la dette des indemnités d’occupation ne faisant qu’augmenter.

— condamner M. [Z] [Y] à payer à la société D’HLM la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appelant sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle l’a condamné à payer une somme provisionnelle de 6 083, 95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 18 janvier 2022, contestant le montant des charges d’eau chaude réclamé.

Il expose que la bailleresse a procédé à une régularisation des charges relatives à la consommation d’eau chaude de l’année 2020 portée sur l’avis d’échéance du mois d’août 2021, faisant apparaître un montant de 2058,60 euros particulièrement élevé, selon lui.

Il soutient que l’intimée ne justifie pas lui avoir communiqué un mois avant la régularisation, le mode de répartition des charges entre les locataires et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de production d’eau chaude collective et la consommation individuelle, ni tenu à sa disposition les pièces justificatives relatives aux charges réclamées, en violation des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

L’appelant ne conteste par devoir la somme de 4 025,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 18 janvier 2022, terme de décembre 2021 inclus, correspondant au montant de la demande de la société HLM IRP déduction faite des charges contestées et sollicite des délais de paiement de 36 mois pour apurer sa dette, ainsi que la suspension des mesures d’exécution forcée pendant cette période.

Il explique que l’avis d’imposition du couple qu’il forme avec Mme [T] [Y] ne mentionne aucun revenu salarié et qu’ils ont un enfant à charge né le [Date naissance 2] 2021.

Il ajoute que depuis février 2020 il verse 470 euros par mois au titre des loyers courants, déduction faite des charges d’eau chaude contestées, et qu’il a déposé une demande d’aide pour le logement auprès de la Caisse d’Allocations Familiales.

La société HLM IRP sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, faisant valoir que les sommes réclamées sont parfaitement justifiées.

Elle soutient que l’appelant a été destinataire d’un décompte individuel de charges, adressé à l’ensemble des locataires avec la quittance de régularisation de l’année précédente, précisant que les factures sont mises à disposition au siège de la société pendant les 6 mois qui suivent la réception du relevé.

Elle indique que sur chaque décompte figurent l’index relevé de consommation d’eau chaude et le nombre de mètres cubes d’eau chaude consommée, ainsi que les modalités de calcul du montant à répartir.

L’intimée fait valoir que le confinement imposé en 2020 explique l’augmentation de la consommation de l’eau chaude de l’appelant de 98 à 191 mètres cube, passant à 127 mètres cube en 2021.

Elle affirme que contrairement à ses dires, l’appelant ne verse par 470 euros par mois depuis février 2022 et s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités, arguant que la somme due ne cesse d’augmenter et s’élève actuellement à 9 425,73 euros.

Sur ce,

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le contrat de bail signé par les parties versé aux débats prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer ou des charges dûment justifiées deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

L’appelant ne conteste pas que la société HLM IRP lui a délivré un commandement de payer pour un montant de 4 041,93 au principal le 18 octobre 2021, visant la clause résolutoire prévue par le bail.

Il n’est pas davantage contesté que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement des sommes visées à l’acte précité dans un délai de deux mois, y compris s’agissant du montant des loyers dont il ne remet pas en cause le bien-fondé.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail.

L’ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et orodnnée les mesures subséquentes à savoir l’expulsion et la séquestration du mobilier.

Sur la demande de paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.'

En l’espèce, M. [Y] ne conteste pas devoir à la société HLM IRP la somme de 4 025,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 18 janvier 2022, terme de décembre 2021 inclus, ce qui est par ailleurs confirmé par les décomptes versés aux débats.

Il conteste le montant de 2 058,60 euros reclamé par le bailleur au titre de la régularisation d’eau chaude et sollicite qu’elle soit déclarée 'non due’ , ainsi que la fixation de la somme dont il est redevable pour la période sus mentionnée à 4 025,35 euros.

Il sera en premier lieu relevé qu’il n’appartient pas au juge des référés et à la cour statuant à sa suite de fixer à titre définitif le montant des créances dues.

En revanche, la provision pouvant être accordée a pour limite le montant non sérieusement contestable de la créance.

L’intimée verse aux débats les décomptes individuels des charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 portant mention que les factures sont à disposition des locataires au siège de la société pendant les 6 mois suivant leur réception.

Ce même décompte détaille les postes de charges, les tantièmes totaux, les tantièmes individuels, ainsi que le montant à répartir et la quote – part de chaque locataire, qui pour l’appelant s’élève au montant de 2 406,60 euros au titre des charges d’eau chaude, porté à la somme de 2058,60 euros après déduction de la provision de 348 euros.

Le courrier adressé à M. et Mme [Y] par la société HLM IRP le 15 juillet 2021 versé aux débats par l’appelant indique qu’en cas d’impossibilité de régler le montant réclamé de 1 604,27 euros figurant sur l’avis d’échéance du mois d’août 2021, un échéancier de six mois maximum peut être mis en place.

Il découle de ce qui précède que l’appelant échoue à démontrer que la bailleresse n’a pas respecté les obligations prévues par les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu l’absence de contestation sérieuse et a condamné les locataires au paiement de la somme provisionnelle de 6 083,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 18 janvier 2022 terme de décembre 2021 inclus.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée de ce chef.

L’indemnité d’occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

En l’espèce, il a été constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 18 décembre 2021.

L’ordonnance déférée sera également confirmée en ce qu’elle a condamné l’appelant à verser à titre provisionnel à la bailleresse une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il découle de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d’éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu’il est en capacité d’apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l’acquittement des échéances du loyer et des charges courantes.

En l’espèce, l’appelant sollicite que sa dette soit étalée sur 36 mois arguant d’une part de la quasi absence de revenus et d’autre part de sa capacité à faire face à l’apurement de la dette au regard des versements réguliers qu’il dit effectuer depuis février 2022.

Si les quittances produites aux débats par l’appelant permettent de confirmer la réalité des versements d’un montant de 470 euros chacun effectués les 1er févier 2022, 11 avril 2022, 2 juin 2022 et 20 juillet 2022, ainsi que le paiement de 470 euros en date du 29 août 2022 et quatre virements de 630 euros effectués en septembre, octobre et janvier 2023 comptabilisés dans le décompte versé aux débats par l’intimée, force est de constater que ce même décompte arrêté au 31 janvier 2023 fait état d’une dette locative qui s’élève désormais à de 9 425, 73 euros.

Dans ces conditions, compte tenu de l’impossibilité pour M. [Y] de démontrer sa capacité d’apurer sa dette en parallèle du paiement des loyers courants au regard notamment du montant de revenu fiscal du ménage qui s’élève à 2 368 euros comme indiqué sur l’avis d’impôt établi en 2022 produit aux débats, sa demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

L’équité commande en revanche de débouter la société HLM IRP de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la situation financière de l’appelant.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 17 mai 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement de M. [Z] [Y];

Rejette la demande sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile;

Rejette toute autre demande;

Condamne M. [Z] [Y] aux dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier lors du délibéré, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Le greffier, Le président,