COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/05303 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WWLZ

AFFAIRE :

S.A.S. OH MON BRUNCH

C/

S.A. IMMOBILIERE 3F

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 19 Juin 2024 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 23/03005

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13.02.2025

à :

M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES (82)

M^e Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES (643)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. OH MON BRUNCH

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 880 66 9 4 94

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 82

Plaidant : M^e Thomas NORMAND, du barreau de Lille

APPELANTE

****************

S.A. IMMOBILIERE 3F

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 552 14 1 5 33

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 – N° du dossier 20240125

Plaidant : M^e Fabienne BERNERON, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2008, Mme [J] [I], aux droits de laquelle se trouve la s.a. Immobilière 3F, a donné à bail commercial à Mme [N] [Y] un local à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6] (Huats-de-Seine), pour une durée de neuf années.

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2014, Mme [Y] a cédé son fonds de commerce à la société Saveurs.

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2022, la société Saveurs a cédé son droit au bail à la s.a.s. Oh Mon Brunch avec un loyer annuel hors taxes et hors charges fixé à la somme de 14 897,84 euros payable trimestriellement à terme échoir.

Par acte en date du 23 septembre 2023, la société Immobilière 3F a fait délivrer à la société Oh Mon Brunch un commandement de payer visant la clause résolutoire sitpulée dans le bail pour une somme de 16 993,47 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 19 septembre 2023.

Par courriel en date du 3 octobre 2023, la société Oh Mon Brunch a sollicité des délais de paiement.

Par acte délivré le 12 décembre 2023, la société Immobilière 3F a fait assigner en référé la société Oh Mon Brunch aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, son expulsion au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 20 907,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 décembre 2023 et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer exigible actuel en vertu du bail, outre tous accessoires du loyer, à compter du 24 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ordonnance contradictoire rendue le 19 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 2 novembre 2023 à 24h,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Oh Mon Brunch ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

— rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné à titre provisionnel la société Oh Mon Brunch à payer à la société Immobilière 3F la somme de 23 637,06 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2024,

— fixé, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 3 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qui aurait dû être payé si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

— condamné la société Oh Mon Brunch au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle,

— rejeté la demande de délais de paiement et la demande subséquente de suspension de la clause résolutoire,

— condamné la société Oh Mon Brunch aux dépens,

— condamné la société Oh Mon Brunch à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

Par déclaration reçue au greffe le 5 août 2024, la société Oh Mon Brunch a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 janvier 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Oh Mon Brunch demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, 1219, 1224, 1104, 1343-5, 1719, 1721, 1741, 1343-5 du code civil, 70, 567 et 700 du code de procédure civile, de :

'- infirmer l’ordonnance de référé rendue par M. le président du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 19 juin 2024 en ce qu’elle a jugé ce qui suit :

« constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les

parties sont réunies à la date du 2 novembre 2023 à 24h,

— ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Oh Mon Brunch ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],

— rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-l et R. 433-l du code des procédures civiles d’exécution,

— condamnons à titre provisionnel la société Oh Mon Brunch à payer à la société Immobiliere 3F la somme de 23 637,06 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2024,

— fixons, à titre provisionnel, I’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 3 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qui aurait dû être payé si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

— condamnons la société Oh Mon Brunch au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle,

— rejetons la demande de délais de paiement et la demande subséquente de suspension de la clause résolutoire,

— condamnons la société Oh Mon Brunch aux dépens,

— condamnons la société Oh Mon Brunch à payer à la société Immobiliere 3F la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties. »

statuant a nouveau :

— dire et juger la société Oh Mon Brunch recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

à titre principal

— déclarer la clause résolutoire du bail commercial inapplicable et, en conséquence,

— débouter l’intimée de toute demande de toute nature sur le fondement de la présente clause résolutoire ;

à titre subsidiaire

— suspendre les effets de la clause résolutoire résultant de la mise en 'uvre du commandement de payer en date du 2 octobre 2023 ;

— réduire le montant de la dette de loyers et de charges ;

— accorder à la société Oh Mon Brunch des délais de paiement échelonnés sur une période de 24 mois dans le cadre du paiement de la dette de loyers et de charges actualisée ;

y ajoutant

à titre reconventionnel,

— condamner la société Immobiliere 3F à verser à la société Oh Mon Brunch la somme de 30 000 euros à titre de réparation du préjudice pour défaut de délivrance conforme ;

en tout état de cause,

— condamner la société Immobiliere 3F à verser à la société Oh Mon Brunch la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Immobiliere 3F aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 janvier 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Immobilière 3F demande à la cour, au visa des articles 834, 835, 836 et 837 du code de procédure civile, 1103 du code civil et L.145-41 du code de commerce, de :

'sur la demande principale de l’Immobilière 3F :

— déclarer la société Oh Mon Brunch mal fondée en son appel et l’en débouter intégralement ;

— confirmer l’ordonnance de référé en date du 19 juin 2024, en toutes ses dispositions ;

— débouter la société Oh Mon Brunch de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

sur la demande reconventionnelle de la société Oh Mon Brunch :

principalement,

— déclarer la demande reconventionnelle de la société Oh Mon Brunch de voir condamner la société Immobiliere 3F à lui payer la somme de 30 000 euros au titre d’indemnisation pour une prétendue violation de son obligation de délivrance, irrecevable ;

subsidiairement,

— débouter la société Oh Mon Brunch de sa demande reconventionnelle de voir condamner la société Immobiliere 3F à lui payer la somme de 30 000 euros au titre d’indemnisation pour une prétendue violation de son obligation de délivrance, car constituant une contestation sérieuse relevant de la juridiction du fond;

en tout état de cause, et y ajoutant,

— condamner la sas Oh Mon Brunch à payer à la société Immobiliere 3F la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction directement au profit de Maître Philippe Chateauneuf, sur le fondement de l’article'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les articles 21 et suivants, 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995, 127-1, 131-1 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’appel interjeté par la SAS OH MY BRUNCH contre l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 19 juin 2024 dans le litige l’opposant à la SA IMMOBILIERE 3F,

Les circonstances de l’espèce font apparaître qu’une résolution amiable du litige est envisageable et que les parties sont en mesure, par elles-mêmes et sous l’égide d’un médiateur, de trouver une solution amiable au litige qui les oppose.

En conséquence, il convient d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur assermenté aux fins d’être informées sur le processus de médiation.

En cas d’accord des parties de recourir à ce processus, le médiateur sera désigné pour entreprendre la médiation.

A défaut d’accord, l’affaire fera l’objet d’un nouveau calendrier de plaidoiries.

PAR CES MOTIFS

1- DESIGNE l’association Mediation en Seine, [Courriel 8] aux fins de convoquer les parties à une réunion d’information sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation, leurs conseils en étant avisés et ce, dans un délai de trois mois,

DIT que l’association Médiation en Seine communiquera à la cour le nom de la personne physique qui sera en charge de la médiation,

ENJOINT à chacune des parties d’assister à cette séance d’information sur la médiation, laquelle pourra se faire, le cas échéant, par visio-conférence,

ORDONNE la comparution personnelle des parties,

RAPPELLE que la présence de toutes les parties à cette réunion est obligatoire,

DIT que le médiateur désigné nous informera de la suite réservée par les parties à cette injonction,

2 – Dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord de recourir au processus de la médiation judiciaire,

DESIGNE en qualité de médiateur l’association Médiation en Seine,

RAPPELLE que le médiateur aura pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose,

FIXE la durée de la médiation à trois mois, à compter du versement de la provision entre les mains du médiateur,

DIT que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prolongée, avec l’accord des parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur avant l’expiration du délai,

FIXE la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui sera versée directement entre les mains du médiateur désigné à la somme de 1 500 euros qui sera supportée par moitié par chacune des parties,

DIT que la partie éventuellement bénéficiaire de l’aide juridictionnelle sera dispensée du règlement de cette provision, et que ces frais seront à la charge de l’Etat,

DIT que la provision devra être versée dans un délai de 2 semaines à compter de l’accord des parties de recourir à la médiation,

DIT qu’à défaut de versement intégral de la provision dans le délai prescrit, la décision est caduque et l’instance se poursuit,

DIT que le médiateur devra immédiatement aviser le magistrat des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission,

DIT qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose,

DIT que le rapport de mission, conforme au principe de confidentialité, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties,

DIT qu’en cas d’accord, les parties pourront saisir la cour à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire ou faire constater le désistement de l’instance,

RAPPELLE qu’en cas de désaccord, l’affaire fera l’objet d’un nouveau calendrier de plaidoiries,

DIT que le greffe est chargé de transmettre une copie du présent arrêt à l’association Médiation en Seine.

DIT que l’affaire sera appelée à la conférence électronique du magistrat délégué du 27 mai 2025, 10 heures, pour faire le point sur la médiation.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président empêché et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président