COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°267

CONTRADICTOIRE

DU 23 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/06082 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WYE5

AFFAIRE :

Société [Localité 16] HABITAT PUBLIC Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial (EPIC) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[M] [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Août 2024 par le Juridiction de proximité de [Localité 16]

N° chambre : 00

N° Section : 00

N° RG : 11-23-0287

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 23.09.2025

à :

M^e Franck LAFON

M^e Banna NDAO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Société [Localité 16] HABITAT PUBLIC Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial (EPIC) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 15]

Représentant : M^e Franck LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20240248

Plaidant : M^e Chiara TRIPALDI, avocate au barreau de Paris – Toque n° C913

****************

INTIMEE

Madame [M] [B]

[Adresse 14]

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentant : M^e Banna NDAO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 – N° du dossier 24/158

Plaidant : M^e Cyril ACHACHE, avocat au barreau de Paris – Toque n° E499

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Mai 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du délibéré : Madame Bénédicte NISI

Rappel des faits constants

Par contrat daté du 11 mai 2015, l’EPIC [Localité 16] Habitat Public a donné en location à Mme [R] [B] un appartement de trois pièces en duplex situé [Adresse 13], à [Localité 16] dans les Hauts-de-Seine, moyennant un loyer de 440,22 euros par mois et une provision sur charges de 162,13 euros.

Des désordres étant survenus dans le logement, [Localité 16] Habitat Public a mandaté, le 13 décembre 2021, la société Sybat pour réaliser des travaux de réparation et a relogé la locataire dans le logement 612.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 décembre 2021, [Localité 16] Habitat Public a informé Mme [B] de la réalisation des travaux et l’a mise en demeure de restituer le logement 612.

Faisant grief à Mme [B] de se maintenir dans le logement 612 et de ne pas réintégrer le logement 613, [Localité 16] Habitat Public a fait signifier à la locataire le 9 mars 2022 une sommation interpellative aux fins de précisions sur les conditions d’occupation du logement 612 ainsi qu’une sommation de réintégrer le logement 613.

Ces sommations n’ayant pas été suivies d’effets, Colombes Habitat Public a assigné Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes, par acte de commissaire de justice délivré le 28 juin 2023.

La décision contestée

Devant le juge des contentieux de la protection, [Localité 16] Habitat Public a présenté, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les demandes suivantes':

— s’agissant du logement 612, constater que Mme [B] est occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et celle de tous autres, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de la partie défenderesse, la condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 décembre 2021 et la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— s’agissant du logement 613, de prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [B] et celle de tous autres, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de la partie défenderesse, la condamner au paiement de la somme actualisée de 60,97 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 juin 2023 et d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [B] a comparu à l’audience qui s’est tenue le 21 juin 2024. Elle s’est opposée aux demandes du bailleurs.

Par jugement contradictoire rendu le 20 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— constaté que Mme [B] était occupante sans droit ni titre de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9], à [Localité 16] dans les Hauts-de-Seine,

— ordonné, à défaut de départ volontaire à compter de la signification du jugement, l’expulsion de Mme [B] et celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9], à [Localité 16] dans les Hauts-de-Seine, avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier si nécessaire,

— ordonné la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles laissés dans les lieux étant spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande d’indemnité mensuelle d’occupation formée par [Localité 16] Habitat Public concernant le logement 612,

— rejeté la demande de dommages-intérêts formée par [Localité 16] Habitat Public,

— rejeté la demande de résiliation du bail d’habitation conclu le 11 mai 2015 entre [Localité 16] Habitat Public et Mme [B] sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10], à [Localité 16] dans les Hauts-de-Seine,

— constaté que la demande d’expulsion et les demandes subséquentes concernant le bail d’habitation conclu le 11 mai 2015 entre [Localité 16] Habitat Public et Mme [B] sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 12], à [Localité 16] dans les Hauts-de-Seine sont sans objet,

— condamné Mme [B] à payer à [Localité 16] Habitat Public la somme de 60,97 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 juin 2023, terme de mai 2023 inclus, majoré des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023,

— rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par Mme [B],

— rejeté la demande d’indemnité formulée par [Localité 16] Habitat Public au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par Mme [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [Localité 16] Habitat Public à la moitié des dépens de l’instance et de l’exécution,

— condamné Mme [B] à la moitié des dépens de l’instance et de l’exécution,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire par provision,

— dit que la décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’État dans le département.

La procédure d’appel

[Localité 16] Habitat Public a relevé appel du jugement par déclaration du 17 septembre 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 24/06082.

Par ordonnance rendue le 27 mai 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries le même jour, dans le cadre d’une audience collégiale.

Prétentions de [Localité 16] Habitat Public, appelant

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 19 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Colombes Habitat Public demande à la cour d’appel de':

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. rejeté sa demande d’indemnité mensuelle d’occupation concernant le logement 612,

. rejeté sa demande de dommages-intérêts,

. rejeté la demande de résiliation du bail d’habitation conclu le 11 mai 2015 entre elle et Mme [B] sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10], à [Localité 16] dans les Hauts-de-Seine,

. constaté que la demande d’expulsion et les demandes subséquentes concernant le bail d’habitation conclu le 11 mai 2015 entre elle et Mme [B] sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 11], à [Localité 16] dans les Hauts-de-Seine étaient sans objet,

. rejeté sa demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné celui-ci à la moitié des dépens de l’instance et de l’exécution,

. condamné Mme [B] à la moitié des dépens de l’instance et de l’exécution,

. rejeté le surplus des demandes,

— confirmer le jugement pour le surplus,

et statuant à nouveau,

— juger irrecevable la demande de Mme [B] portant sur la condamnation de [Localité 16] Habitat Public à réaliser les travaux nécessaires à l’éradication des moisissures et à la mise en conformité du logement afin de garantir des conditions décentes d’habitation, sous astreinte par jour de retard [sic],

— débouter Mme [B] de son appel et de l’ensemble de ses demandes,

— concernant le logement 612 situé [Adresse 7] à [Localité 16], vu l’article 1240 du code civil, condamner Mme [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges normalement quittancés pour ce logement, à compter du 22 décembre 2021, et ce jusqu’à la reprise effective des lieux,

— concernant le logement 613 situé [Adresse 7] à [Localité 16], vu les dispositions des articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1224, 1227, 1240, 1717 et 1741 du code civil, ainsi que l’article R. 353-37 du code de la construction et de l’habitation,

. prononcer la résiliation du bail liant les parties et portant sur le logement 613 situé [Adresse 7] à [Localité 16] dans les Hauts-de-Seine, pour manquements graves et répétés aux obligations du bail,

. ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux dont il s’agit, si besoin est, avec le concours du commissaire de police et de la force publique,

. supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

. ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde-meuble au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de Mme [B],

. condamner Mme [B] à lui payer, en deniers ou quittance, les sommes échues entre le 14 mars 2025 et la date de la décision à intervenir, et qui seraient demeurées impayées,

. condamner Mme [B] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus les charges que la défenderesse aurait dû régler si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés,

en toute hypothèse,

— débouter Mme [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [B] à lui payer une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu’une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des sommations de quitter les lieux et interpellative du 9 mars 2022, et du procès-verbal de constat du 20 février 2023, dont distraction au profit de M^e Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prétentions de Mme [B], intimée et appelante à titre incident

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 9 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, Mme [B] demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement :

. en ce qu’il a constaté qu’elle était occupante sans droit ni titre du logement 612 et prononcé son expulsion,

. en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,

statuant à nouveau,

— juger qu’elle est titulaire d’un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur le logement 612,

— condamner [Localité 16] Habitat Public à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 5'751 euros en remboursement des dépenses occasionnées par les moisissures,

— condamner [Localité 16] Habitat Public à lui verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de 4 800 euros et aux entiers dépens dont le remboursement du constat d’huissier pour un montant de 369 euros (pièce 6),

subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de résiliation du bail relative à l’appartement [Adresse 5] et en dommages-intérêts,

— condamner [Localité 16] Habitat Public, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à réaliser les travaux nécessaires à l’éradication des moisissures et à la mise en conformité du logement afin de garantir des conditions décentes d’habitation,

— ordonner la convocation de Me [I], commissaire de justice, en qualité de témoin, conformément aux articles 205 et suivants du code de procédure civile,

— lui accorder le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner [Localité 16] Habitat Public à lui verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 4 800 euros et aux entiers dépens dont le remboursement du constat d’huissier pour un montant de 369 euros (pièce 6).

MOTIFS DE L’ARRÊT

[Localité 16] Habitat Public sollicite que Mme [B] libère le logement 613, qu’il prétend avoir mis à la disposition de la locataire seulement à titre provisoire, et qu’elle soit expulsée du logement 612, motif pris qu’elle ne l’a pas occupé, ni entretenu, tandis que Mme [B] s’oppose à ces deux demandes et revendique, au-delà, le bénéfice d’un bail verbal au titre du logement 612.

Concernant le logement [Cadastre 3]

[Localité 16] Habitat Public soutient qu’elle a mis à disposition le logement [Cadastre 3], à titre provisoire et précaire, pour la durée des travaux de remise en état de la salle de bains du logement [Cadastre 6], que, toutefois, une fois les travaux réalisés, Mme [B] a refusé de réintégrer le logement [Cadastre 6] et s’est maintenue dans le logement [Cadastre 3], en dépit d’une mise en demeure et de deux sommations.

Mme [B], de son côté, s’oppose à la demande du bailleur et en outre, revendique l’existence d’un bail verbal lui permettant d’occuper légitimement le logement [Cadastre 3]. Elle fait valoir que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, c’est sur le bailleur que pèse la charge de la preuve du caractère précaire du bail consenti et qu’en l’espèce, [Localité 16] Habitat Public est défaillant dans l’administration de cette preuve.

Sur ce,

Aux termes de son article 2, les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont d’ordre public.

Toutefois, ne sont pas soumises à ces dispositions les conventions d’occupation précaire par lesquelles les parties s’accordent sur la mise à disposition provisoire d’un logement en raison de l’existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances objectives et indépendantes de leur seule volonté qui justifient que l’on ne puisse pas conclure un bail ordinaire et qui excluent toute volonté de fraude (Civ. 3, 6 mai 2021, pourvoi n° 20-10.992).

La preuve de l’existence de telles circonstances incombe au bailleur qui se prévaut d’un régime dérogatoire.

En l’espèce, pour établir ces circonstances, [Localité 16] Habitat Public expose que le 15 avril 2021, il a organisé une visite technique dans le logement de Mme [B] et a constaté à cette occasion la présence de nombreuses infiltrations dans la salle de bains résultant, selon lui, d’un manque d’entretien du joint souple au pourtour de la baignoire et des joints de faïence au droit de cet équipement, que le 16 août 2021, il a constaté que la fuite perdurait et qu’aucun travaux n’avait été entrepris par Mme [B], laquelle n’avait pas contacté la société prestataire du bailleur, en vue d’un colmatage, que compte tenu de l’aggravation des dommages en résultant tant dans le logement de Mme [B] que dans l’appartement de sa voisine et dans les parties communes, il a missionné la société Sybat, afin qu’elle procède aux travaux nécessaires dans la salle de bains, qu’après plusieurs demandes, Mme [B] a finalement rempli un constat amiable de dégât des eaux le 9 novembre 2021, que c’est dans ces conditions, qu’il a laissé à la disposition de sa locataire le logement [Cadastre 3] jusqu’à l’issue des travaux de réfection de la salle de bains de l’appartement [Cadastre 6], que les travaux ayant été réalisés, il a invité cette dernière à réintégrer le logement [Cadastre 6] par courrier du 22 décembre 2021, sans succès.

A l’appui de ses allégations, [Localité 16] Habitat Public produit les éléments suivants':

— un courrier du 16 août 2021 aux termes duquel le bailleur indique avoir constaté de nombreuses infiltrations d’eau dans la salle de bains du logement occupé par Mme [B] qu’il impute à un manque d’entretien des joints de faïence incombant à la locataire, que la fuite perdurait et que la locataire n’avait entrepris aucune démarche, qu’il envisageait de missionner sa propre entreprise mais qu’il demandait à Mme [B] de faire une déclaration de sinistre à son assureur, après avoir rempli un constat de dégâts des eaux (pièce 2 de l’appelant)';

— un devis des travaux de réparation établi le 18 octobre 2021 par la société Sybat pour un montant TTC de 5 039,11 euros (pièce 3 de l’appelant)';

— un bon de travaux établi par ses soins le 13 décembre 2021 sur la base du devis établi par la société Sybat (pièce 4 de l’appelant)';

— un constat amiable de dégât des eaux établi le 9 novembre 2021 et signé par les deux parties (pièce 5 de l’appelant)';

— la facture des travaux datée du 13 janvier 2022 (pièce 7 de l’appelant).

[Localité 16] Habitat Public n’explicite pas clairement la nature des désordres affectant le logement 613. D’un côté, il fait état d’un simple manque d’entretien des joints de la salle de bains incombant à la locataire, donnant lieu à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de celle-ci. En même temps, de façon contradictoire, l’office a estimé nécessaire le relogement de Mme [B] le temps de la réalisation par ses soins de travaux excédant le simple changement de joints, tels qu’ils sont caractérisés par la facture émise par la société Sybat.

Avec cette même ambiguité, [Localité 16] Habitat Public produit (sa pièce 6) un courrier recommandé adressé à Mme [B] le 22 décembre 2021 en ces termes':

«'Objet': mise à disposition logement travaux réfection salle de bain.

Monsieur, Madame,

Nous vous adressons le présent courrier suite aux travaux de réparation locative (la salle de bains qui ont été engagés à votre demande, dans le logement qui vous a été donné en location suivant contrat de bail en date du 11 août 2015.

Il nous a ainsi été remis un jeu de clés de votre appartement [Adresse 5].

Dans ce contexte et jusqu’à l’issue des travaux de réfection de la salle de bains dans le logement susvisé, il vous a été mis à disposition le logement [Adresse 4], [Adresse 7].

Nous vous confirmons qu’il est impératif de restituer le logement qui vous a été mis à disposition pendant le temps des travaux de réparation locative de votre appartement.

A défaut d’y satisfaire, nous serons contraints d’en tirer les conséquences légales.'»

Même si, comme le soutient Mme [B] qui conteste l’avoir reçu, le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’envoi de ce courrier (il ne produit que la preuve de dépôt à la Poste de [Localité 16] mais pas l’accusé de réception) et qu’il aurait dû informer la locataire du caractère précaire de l’occupation consentie au moment de l’entrée dans les lieux et non 22 jours après, comme c’est le cas en l’espèce, cette lettre revêt une force probante certaine en ce que son contenu est parfaitement corroboré par les autres éléments produits par le bailleur à l’appui de sa thèse.

En outre, Mme [B], qui soutient qu’elle bénéficiait d’un bail verbal au titre du logement 612, allègue encore que la durée des travaux n’était que d’une journée et «'qu’on ne fait pas déménager un locataire pour une seule journée'» (page 3 de ses conclusions), ce qui démontrerait, selon elle, que l’attribution du logement 612 répondait à d’autres motivations. Elle ne produit cependant aucun élément probant à ce sujet et l’importance des travaux, telle qu’elle résulte des devis et facture, rend invraisemblable cette allégation.

Par ailleurs, Mme [B] ne peut tirer argument du fait que Me [W] ait utilisé le mot «'loyer'» au sujet de l’appartement [Cadastre 3] dans un courrier pour prétendre à l’existence d’un bail verbal portant sur ce logement, étant observé qu’elle s’est toujours acquittée du paiement du loyer portant sur le logement [Cadastre 6], ainsi qu’il résulte de l’historique complet du compte locatif produit par le bailleur (sa pièce 21).

Contrairement à ce que prétend Mme [B], il n’est pas incohérent qu’elle ait payé les charges afférentes au logement [Cadastre 3] puisqu’elle l’occupait effectivement, qu’elle ait souscrit une assurance (sa pièce 9) et qu’elle ait souscrit un contrat de fourniture d’énergie (sa pièce 10).

Au vu de ces éléments, la prétention de Mme [B] relative à l’existence d’un bail verbal doit être écartée.

Au contraire, des éléments concordants, tels qu’ils ont été retenus précédemment, établissent l’existence de circonstances particulières justifiant le recours à une convention d’occupation précaire, le temps nécessaire à la réalisation des travaux de réfection, et justifiant le rejet de la demande de requalification du contrat en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

[Localité 16] Habitat Public demande que le jugement entrepris soit confirmé en ce qu’il a constaté que Mme [B] était occupante sans droit ni titre de ce logement.

Dans la mesure toutefois où il a été retenu que ce logement avait été mis à la disposition de la locataire afin de réaliser des travaux de réfection dans le logement 613, il convient, pour se prononcer sur cette demande, de vérifier si les travaux ont bien été réalisés et terminés, cette circonstance conditionnant la fin de la convention d’occupation précaire.

Concernant le logement 613

[Localité 16] Habitat Public critique le premier juge en ce qu’il a rejeté sa demande de résiliation du bail au motif qu’il ne démontrerait pas que Mme [B] était en possession d’un jeu de clé du logement depuis décembre 2021 alors que la locataire n’a jamais prétendu ne pas avoir pu réintégrer le logement à l’issue des travaux à cause d’un problème de clés et qu’elle n’a pas sollicité un double des clés. Il soutient qu’en réalité, Mme [B] prétend désormais être locataire du logement [Cadastre 3], ce qui sous-entend qu’elle n’a jamais eu l’intention de réintégrer le logement 613.

Il expose que Mme [B], qui avait déjà par le passé sollicité l’attribution du logement 612, plus grand, a en réalité profité de la réalisation de travaux dans le logement 613 pour considérer qu’elle pouvait s’installer de façon pérenne dans le logement 612 comprenant quatre pièces, qui lui semblait plus adapté à sa situation familiale.

[Localité 16] Habitat Public reproche à Mme [B] des défauts d’occupation et d’entretien du logement 613 pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Mme [B] oppose le caractère indécent du logement, en violation de l’article 1719 du code civil. Elle explique avoir refusé d’obtempérer pour deux raisons, à savoir qu’elle considère être locataire de l’appartement [Cadastre 3] et non plus du [Cadastre 6], ce moyen ayant d’ores et déjà été écarté, et que le logement [Cadastre 6] était inhabitable à la date de la sommation.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les normes de décence sont prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public qui disposent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ('),

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que

les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure.

[Localité 16] Habitat Public produit un procès-verbal de constat dressé par Me [I], commissaire de justice, le 20 février 2023 (pièce 10 de l’appelant).

Le bailleur se prévaut de certaines constatations faites par le commissaire de justice à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire':

— les thermostats de radiateurs ont été arrachés, tout comme des prises et grilles d’aération,

— peinture et sols sont encrassés, ainsi que les encadrements des fenêtres,

— la cuvette des WC est hors d’usage,

— des poignets de fenêtre sont encrassées,

— le seuil de la porte-fenêtre de la terrasse est écrasé,

— l’évier de la cuisine est descellé et le joint périphérique est hors d’usage, tout comme le mobilier,

— la grille de VMC de la cuisine est bouchée,

— le double vitrage de la porte-fenêtre est cassé.

De son côté, la locataire s’appuie sur le même document pour s’approprier les constatations suivantes':

— des traces d’humidité dans l’entrée,

— des moisissures sur les murs et le plafond de la salle de bain,

— des moisissures dans la chambre 1,

— des moisissures dans la chambre 2,

— des infiltrations ayant détérioré le mur extérieur de l’escalier au droit de la salle de bain.

Il résulte de ces dernières constatations que le logement présentait au jour du constat des traces de moisissures généralisées à toutes les pièces, les désordres liés aux infiltrations n’ayant manifestement pas été réparés.

En outre, le bailleur ne justifie, par aucune pièce utile, avoir effectué les réparations postérieurement à l’établissement du constat.

Compte tenu de la décision, la demande de Mme [B] tendant à la convocation de Me [I], en qualité de témoin, dans l’hypothèse où la cour ne devait pas retenir comme sufisamment probant le procès-verbal de constat que celui-ci a établi, apparaît sans objet.

Il résulte de ces éléments que la responsabilité du bailleur est pleinement engagée tandis que les défauts d’entretien et d’occupation du logement 613 reprochés à la locataire ne sont pas établis, celle-ci ayant été autorisée à occuper le logement 612 en attendant la réalisation des travaux.

[Localité 16] Habitat Public sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire et de ses demandes subséquentes, par confirmation du jugement entrepris.

Surabondamment, Mme [B] produit une attestation d’une de ses voisines en ces termes': «' Je soussignée, Mme [T] épouse [E], déclare avoir vu, le 17 mars 2022, la gardienne et des messieurs avec une porte métallique se dirigeant vers le bloc de Mme [B]. Par curiosité, je suis venue voir ce qu’ils faisaient de la porte et c’est là que j’ai compris qu’ils venaient condamner l’ancien appartement de Mme [B]. J’ai ensuite passé un coup de fil à ma voisine pour qu’elle sorte voir ce qui se passait. Je sais que cette attestation est utilisée en justice et je suis informée des sanctions prévues pour un faux témoignage.'» (pièce 16 de Mme [B]).

La photo jointe au témoignage, en ce qu’elle n’est pas datée et ne permet pas d’identifier le lieu, ne présente pas de garantie suffisante pour être considérée comme probante. Toutefois, le témoignage de Mme [T], non remis en cause par le bailleur, lequel se limite à reprocher à la locataire de ne pas avoir réclamé un nouveau trousseau de clés, conduit à retenir que Mme [B] n’avait plus, dans les faits, accès à l’appartement [Adresse 5] et ne peut donc se voir sérieusement reprocher son manque d’entretien du logement, ni son défaut d’occupation.

S’agissant de la libération du logement [Cadastre 3], dès lors que la cause de la convention d’occupation précaire n’a pas disparu, il n’y a pas lieu de dire que Mme [B] occupe ce logement sans droit ni titre, ni de faire droit aux demandes subséquentes de [Localité 16] Habitat Public, à savoir l’expulsion de la locataire et sa condamnation à une indemnité d’occupation. .

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

Sur la remise en état du logement [Adresse 5]

Mme [B] demande que [Localité 16] Habitat Public soit condamné, sous astreinte de 100'euros par jour de retard, à réaliser les travaux nécessaires à l’éradication des moisissures et à la mise en conformité du logement afin de garantir des conditions décentes d’habitation.

[Localité 16] Habitat Public oppose l’irrecevabilité de la demande, comme étant nouvelle en cause d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. L’article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire tandis que l’article 567 autorise les demandes reconventionnelles en appel.

La demande de Mme [B], tendant à contraindre le bailleur sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, apparaît être une demande reconventionnelle à la demande tendant à la résiliation du bail, la locataire demandant d’écarter cette prétention en soutenant que le logement était indécent.

Dès lors que le bail se poursuit et donc que la demande de résiliation présentée par le bailleur est écartée, Mme [B] demande, afin de réintégrer les lieux, qu’il soit ordonné au bailleur de réaliser les travaux nécessaires, lesquels commandent en outre la fin de la convention d’occupation précaire portant sur le logement [Cadastre 3].

La demande est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Compte tenu de la décision rendue, la demande apparaît fondée. Il y sera fait droit.

Les circonstances de la cause ne commandent toutefois pas d’assortir cette injonction d’une astreinte, la locataire bénéficiant d’un autre logement, pendant la durée des travaux.

Sur les dommages-intérêts sollicités par la locataire

Mme [B] sollicite, à titre de dommages-intérêts, l’indemnisation des dépenses générées en raison de l’envahissement de l’appartement [Cadastre 6] par des moisissures pour un montant de 5'751'euros.

Elle expose que, lorsqu’elle a quitté son appartement [Cadastre 6] pour emménager dans l’appartement [Cadastre 3], elle a dû jeter une très grande partie des meubles et de la literie attaqués par les moisissures, qu’elle a alors été contrainte de faire l’acquisition d’un nouveau mobilier pour un montant total de 5 751 euros.

[Localité 16] Habitat Public s’oppose à la demande, s’appropriant l’argument du premier juge qui a débouté la locataire de sa prétention au motif que ses pièces ne permettaient pas de retenir que le changement de meubles était consécutif à la présence de moisissures.

Sur ce,

A l’appui de sa demande, Mme [B] produit huit bons de commande, tous datés du mois de décembre 2021, pour de la literie, un dressing et un canapé trois places en cuir (sa pièce 12). Seule la première commande pour deux lits est renseignée «'payé'».

Elle produit également les attestations de deux voisins, M. [U] et M. [X], qui indiquent avoir aidé Mme [B] à déménager et qui ont pu constater qu’elle avait été contrainte de jeter les meubles et la literie touchés par la moisissures (sa pièce 11). Ces attestations rédigées en termes identiques, sans aucune précision, ne revêtent cependant aucune force probante.

Dans ces conditions, faute de rapporter la preuve de sa prétention, Mme [B] sera déboutée de cette demande, par confirmation du jugement entrepris.

Sur les dommages-intérêts sollicités par [Localité 16] Habitat Public

[Localité 16] Habitat Public, qui sollicite la condamnation de Mme [B] à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, ne motive pas sa demande, laquelle sera donc écartée en application de l’alinéa 3 de l’article 954 du code de procédure civile, qui énonce': «'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.'»

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Tenant compte de la décision rendue, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité formulée par [Localité 16] Habitat Public au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et infirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité formulée par Mme [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné [Localité 16] Habitat Public à la moitié des dépens de l’instance et de l’exécution et condamné Mme [B] à la moitié des dépens de l’instance et de l’exécution.

[Localité 16] Habitat Public, qui succombe pour l’essentiel dans ses prétentions, supportera les dépens de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [B] demande que l’appelant soit condamné à lui rembourser le coût du «'constat d’huissier pour 369 euros (pièce 6)'». Le seul constat figurant sur le bordereau de pièces de l’intimée est un constat dressé par Me [Z] le 12 janvier 2024 (pièce 3). Mme [B] lui a demandé de constater la présence de vidéos et photographies prises par ses soins dans la mémoire de son téléphone portable. Le contenu n’est pas reproduit ou décrit, seules les opérations de capture étant expliquées. En tout état de cause, ces constatations n’apparaissent pas nécessaires à la défense des intérêts de Mme [B], qui ne vise d’ailleurs pas cette pièce 3 dans le corps de ses écritures. La demande sera rejetée.

[Localité 16] Habitat Public sera en outre condamné à payer à Mme [B] une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 3 000'euros, pour la première instance et l’appel, et sera débouté de sa propre demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions dévolues à la cour, le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 16] le 20 août 2024, excepté en ce qu’il a':

— constaté que Mme [M] [B] était occupante sans droit ni titre de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8], à [Localité 16] dans les Hauts-de-Seine,

— ordonné, à défaut de départ volontaire à compter de la signification du jugement, l’expulsion de Mme [M] [B] et celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9], à [Localité 16] dans les Hauts-de-Seine, avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier si nécessaire,

— ordonné la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par Mme [M] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’EPIC [Localité 16] Habitat Public à la moitié des dépens de l’instance et de l’exécution,

— condamné Mme [M] [B] à la moitié des dépens de l’instance et de l’exécution,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 16] Habitat Public de sa demande tendant à voir dire que Mme [M] [B] est occupante sans droit ni titre du logement 612 et de ses demandes subséquentes,

DIT recevable la demande de Mme [M] [B] tendant à contraindre l’EPIC [Localité 16] Habitat Public à réaliser, sous astreinte, les travaux nécessaires à l’éradication des moisissures et à la mise en conformité du logement 613 afin de garantir des conditions décentes d’habitation,

ENJOINT à l’EPIC [Localité 16] Habitat Public de réaliser les travaux nécessaires à l’éradication des moisissures et à la mise en conformité du logement 613 afin de garantir des conditions décentes d’habitation,

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte,

CONDAMNE l’EPIC [Localité 16] Habitat Public au paiement des entiers dépens, de première instance et d’appel,

REJETTE la demande de Mme [M] [B] tendant à la prise en charge par l’EPIC [Localité 16] Habitat Public du coût du constat dressé par Me [Z] le 12 janvier 2024,

CONDAMNE l’EPIC [Localité 16] Habitat Public à payer à Mme [M] [B] une somme de 3'000 euros, pour la première instance et l’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 16] Habitat Public de sa demande présentée sur le même fondement.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président