Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 1er avril 2026, n° 22/00343

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Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- 2. Sur le fond
- 2.2 Sur l'infirmation du jugement entrepris
- 2.3 Sur le rejet des demandes reconventionnelles formées par Mme [T] (sic)
- 2.3.1 Sur les demandes indemnitaires
- 2.3.2 Sur les demandes de remise en état des parties communes
- Motifs de la décision
- Sur l'intervention volontaire de la SCI 22 et sur la mise hors de cause de Mme...
- En droit
- Sur la demande de radiation initialement formée sur le fondement de l'article...
- Sur la recevabilité de l'appel de Mme [T]
- En droit
- Sur les demandes de Mme [T] afin d'annulation de la résolution n°12 adoptée pa...
- En droit
- En droit
- Sur la demande de Mme [T] visant à faire condamner la SCI 22 à restituer la ca...
- En droit
- Sur les demandes de la SCI 22 visant à faire condamner Mme [T] à lui verser 10...
- En droit
- Dispositif

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Infirmation partielle 1 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 1er avr. 2026, n° 22/00343
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	22/00343
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Laure ABELLAAnthony CHHANNJérôme BENYOUNESThomas MERTENS
Cabinet(s) :	VINCI
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 AVRIL 2026

N° RG 22/00343 – N° Portalis DBV3-V-B7G-U6RU

AFFAIRE :

[C] [T]

[S] [L]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 17/05176

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT,

M^e Marie-Laure ABELLA,

M^e Thomas MERTENS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE UN AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [C] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Jérôme BENYOUNES de la SELARL VINCI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0047

APPELANTE

****************

Madame [S] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3], Sardaigne (Italie)

Représentant : M^e Marie-Laure ABELLA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 443 et M^e Anthony CHHANN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0224

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], représenté par Me [U] [A], ès qualités d’administrateur provisoire désigné par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Nanterre en date du 26 juin 2024, demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentant : M^e Thomas MERTENS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0726

INTIMÉS

****************

S.C.I 22

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentant : M^e Marie-Laure ABELLA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 443 et M^e Anthony CHHANN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0224

PARTIE INTERVENANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

Mme [T] est propriétaire du lot n°2 dans l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Le règlement de copropriété a été successivement adopté le 6 octobre 1976 par Maître [F], notaire à [Localité 6], publié le 25 novembre 1976, puis modifié par actes des 10 avril et 21 mai 1980 par Maître [F], et publié le 20 juin 1980. Cet ensemble immobilier fait l’objet d’une division en 3 lots numérotés lot n°1, lot n°2 et lot n°5.

Mme [L], qui était copropriétaire du lot n°1, a présenté à la copropriété un projet modificatif d’état descriptif de division, établi le 27 décembre 2016 par un expert géomètre, aux termes duquel elle a souhaité :

— diviser son lot n°1 en trois nouveaux lots correspondant à trois locaux commerciaux,

— privatiser une partie du palier commun qui a été intégrée, suite à des travaux d’aménagement, au local commercial situé au rez-de-chaussée, bâtiment A et entrée à gauche par cour-jardin,

— attribuer la jouissance de la terrasse située au niveau de la toiture du bâtiment C à un des locaux commerciaux.

Lors de l’assemblée générale du 4 octobre 2016, la résolution n°11 (par laquelle Mme [L] entendait faire approuver son projet visant à modifier l’état descriptif de division du règlement de copropriété) a été rejetée. Il en a été de même lors de l’assemblée générale extraordinaire du 14 novembre 2016.

Le 27 février 2017, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté, à la majorité de l’article 24, la résolution n°12 ainsi rédigée « à la demande de Mme [L], division de son lot n°1 en trois nouveaux lots (6, 7 et 8), sans modification du total des tantièmes généraux », Mme [T] ayant voté contre.

Par exploit du 28 avril 2017, Mme [T] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de solliciter, au principal, la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017. Par exploit du 15 novembre 2017, Mme [T] a assigné Mme [L] en intervention forcée.

Par des conclusions en intervention volontaire signifiées par RPVA le 6 décembre 2017, Mme [K] et M. [Z], propriétaires du lot n°5, ont demandé au Tribunal de grande instance Nanterre, au principal, de juger que Mme [T] ne justifie d’aucun moyen de droit ou de fait permettant l’annulation de la résolution n°12, de la débouter en conséquence de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions et de la condamner à leur payer une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 6 avril 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instance, ainsi qu’une mesure de médiation qui n’a pas abouti.

Par le jugement entrepris, rendu contradictoirement le 15 décembre 2021, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de Mme [L] au titre de la remise en état,

— débouté Mme [T] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017,

— débouté Mme [L] de ses demandes indemnitaires,

— condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires, à Mme [L], ainsi qu’à Mme [K] et à M. [Z], la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [T] aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 17 janvier 2022, Mme [T] en a interjeté appel.

Par acte authentique en date du 11 juillet 2025, Mme [L] a vendu son bien à la SCI 22.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, dans lesquelles Mme [T], appelante, demande à la Cour de :

1. In limine litis

— juger Mme [L] irrecevable en ses prétentions et la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

2. Sur le fond,

2.1 A titre liminaire,

— rejeter la demande de radiation formée sur le fondement de l’article 526 du code de procédure civile;

— juger que Mme [T] dispose de la qualité et d’un intérêt à agir afin de solliciter la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017 ;

En conséquence,

— déclarer Mme [T] recevable en son appel ;

2.2 Sur l’infirmation du jugement entrepris,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

« débouté Mme [T] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017,

condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires, Mme [S] [L] et Mme [K] et M. [Z], la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [T] aux dépens de l’instance,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision. »

Statuant à nouveau,

— juger que la résolution n°12 soumise à l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] en date du 27 février 2017 a été adoptée en violation des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et annuler ladite résolution ;

— condamner la SCI 22 à remettre en état la toiture-terrasse du bâtiment C et à procéder à la destruction de l’escalier menant à la toiture-terrasse du bâtiment C, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la SCI 22 à retirer le muret séparatif des bâtiments A et C, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la SCI 22 à remettre en état l’entrée du bâtiment C située au niveau du [Adresse 9], et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la SCI 22 à restituer la cave et son accès située dans le bâtiment C, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la SCI 22 à payer la somme de 10 000 euros à Mme [T] au titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

— juger que Mme [T] sera dispensée de toute participation aux frais afférents à la présente procédure, lesquels seront répartis exclusivement entre les autres copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 7] ;

2.3 Sur le rejet des demandes reconventionnelles formées par Mme [T] (sic)

2.3.1 Sur les demandes indemnitaires

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [L] de ses demandes indemnitaires ;

2.3.2 Sur les demandes de remise en état des parties communes

A titre principal,

— juger que Mme [L] ne formulait aucune demande au titre de la remise en état des parties communes dans ses premières conclusions d’intimée formant appel incident régularisées le 11 juillet 2022 ;

— déclarer en conséquence irrecevables les demandes suivantes formulées par Mme [L] ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de Mme [L] au titre de la remise en état ;

— déclarer et juger que Mme [T] a causé des dégâts dans les parties communes à l’occasion des travaux qu’elle a effectués sur les façades de l’immeuble sans obtenir aucune autorisation ;

En conséquence,

— condamner Mme [T] à indemniser Mme [L] de l’entier préjudice subi, à hauteur de 15 000 euros ;

— condamner Mme [T] à verser 10 000 euros à Mme [L] pour procédure abusive ;

— condamner Mme [T] à remettre en état le mur du palier de l’escalier du 1er étage du bâtiment A sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et liquider l’astreinte ;

— condamner Mme [T] à remettre en état les zones dégradées en façade de l’immeuble et à l’intérieur telles qu’elles ressortent du constat d’huissier et des photographies versées au débat sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et liquider l’astreinte ;

— condamner Mme [T] à remettre en état les fenêtres situées sur la façade côté [Adresse 9] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte commançant à courir 2 mois après la signification de la décision et liquider l’astreinte ;

— condamner Mme [T] à procéder à la réalisation d’une installation conforme des tuyaux de gaz qui se trouvent dans la courette, partie commune, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et liquider l’astreinte;

— déclarer en conséquence irrecevables les demandes suivantes formulées par la SCI 22 :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de Mme [L], subrogée par la SCI 22, au titre de la remise en état ;

— déclarer et juger que Mme [T] a causé des dégâts dans les parties communes à l’occasion de travaux qu’elle a effectué sur les façades de l’immeuble sans autorisation ;

En conséquence,

— condamner Mme [T] à verser à la SCI 22 la somme de 15 000 euros en réparation de l’entier préjudice subi, à savoir 15 000 euros ;

— condamner Mme [T] à verser à Mme [L] la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner Mme [T] à remettre en état les zones dégradées de l’escalier du bâtiment A telles qu’elles ressortent du constat d’huissier et des photographies versées au débat sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et liquider l’astreinte ;

— condamner Mme [T] à remettre en état les fenêtres situées sur la façade côté [Adresse 9] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte commençant à courir deux mois après la signification de la décision et liquider l’astreinte ;

— déclarer en conséquence irrecevables les demandes suivantes formulées par la SCI 22 :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de Mme [L], subrogée par la SCI 22, au titre de la remise en état ;

— déclarer et juger que Mme [T] a causé des dégâts dans les parties communes à l’occasion de travaux qu’elle a effectués sur les façades de l’immeuble sans obtenir aucune autorisation ;

En conséquence,

— condamner Mme [T] à verser à la SCI 22 la somme de 15 000 euros en réparation de l’entier préjudice subi ;

— condamner Mme [T] à verser à la SCI 22 venant aux droits de Mme [L] 10 000 euros pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de Mme [L] au titre de la remise en état, faute de justifier du lien suffisant avec la nature de l’instance ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 7] prévoit bien la présence d’un accès au lot n°2 depuis le palier du 1er étage du bâtiment A ;

— juger que Mme [C] [T] est en droit d’accéder à son appartement depuis le palier du 1er étage du bâtiment A ;

— juger en conséquence que le rétablissement de la porte d’entrée située sur le palier du 1er étage du bâtiment A, telle que prévue au règlement de copropriété, ne nécessitait pas l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— débouter en conséquence Mme [L] et la SCI 22 de leur demande de remise en état du mur du palier de l’escalier du 1er étage du bâtiment A ;

— juger que Mme [L] et la SCI 22 n’apportent pas la preuve que Mme [T] aurait provoqué des dégradations sur les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 8] à Courbevoie (92 400) ;

— débouter en conséquence Mme [L] et la SCI 22 de l’ensemble de leurs demandes de remise en état des parties communes ;

2.4 En tout état de cause

— condamner in solidum la SCI 22 et le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 10 000 euros à Mme [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SCI 22 et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont recouvrement par la Selarl JRF & associés en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 26 janvier 2026, par lesquelles Mme [L], intimée, demande à la Cour de :

A titre principal,

— prendre acte de l’intervention volontaire de la SCI 22, subrogeant Mme [L] dans ses droits et obligations ;

— prononcer la mise hors de cause de Mme [L] ;

A titre subsidiaire, si Mme [L] n’était pas mise hors de cause,

— recevoir Mme [L] en ses demandes, fins et conclusions, et y faisant pleinement droit ;

— recevoir Mme [L] en son appel incident ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas statué sur les demandes consistant à dire et juger que Mme [T] n’a pas qualité à agir et ne présente pas d’intérêt à agir ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de Mme [L] au titre de la remise en état ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [T] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017 ;

— déclarer et juger que Mme [T] n’a pas qualité ni intérêt à agir ;

— déclarer et juger que l’action engagée par Mme [T] est irrecevable ;

— débouter Mme [T] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017 ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [T] à indemniser Mme [L] de l’entier préjudice subi, à savoir 15 000 euros ;

— condamner Mme [T] à verser à Mme [L] 10 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner Mme [T] à remettre en état les fenêtres situées sur la façade côté [Adresse 9] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte commençant à courir 2 mois après la signification de la décision et liquider l’astreinte ;

— condamner Mme [T] à payer à Mme [L] la somme de 12 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 26 janvier 2026, par lesquelles la SCI 22, intervenante volontaire, demande à la Cour de :

— dire et juger la SCI 22 recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

— prendre acte de l’intervention volontaire de la SCI 22, subrogeant Mme [L] dans ses droits et obligations ;

— prononcer la mise hors de cause de Mme [L] ;

A titre subsidiaire, si Madame [L] n’était pas mise hors de cause,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas statué sur les demandes consistant à dire et juger que Mme [T] n’a pas qualité à agir et ne présente pas d’intérêt à agir ;

— déclarer et juger que l’action engagée par Mme [T] est irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de Mme [L], subrogée par la SCI 22, au titre de la remise en état ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [T] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017 ;

— déclarer et juger que l’action engagée par Mme [T] est irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir ;

— débouter Mme [T] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017 ;

En tout état de cause,

— déclarer et juger que Mme [T] a agi en justice de manière abusive, et a de ce fait causé un préjudice matériel et moral à la SCI 22 venant aux droits de Mme [L] ;

— déclarer et juger recevables toutes les demandes de la SCI 22 y compris celles concernant la remise en état ;

En conséquence,

— condamner Mme [T] à verser à la SCI 22 la somme de 15 000 euros en réparation de l’entier préjudice subi ;

— condamner Mme [T] à verser à la SCI 22, venant aux droits de Mme [L], 10 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner Mme [T] à remettre en état les zones dégradées en façade de l’immeuble et à l’intérieur telles qu’elles ressortent du constat d’huissier et des photographies versées au débatsous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et liquider l’astreinte ;

— condamner Mme [T] à payer à la SCI 22 la somme de 12 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires :

Maître [U] [A] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Nanterre du 26 juin 2024, désignation prorogée par ordonnance du 15 août 2025.

Une dénonciation de la déclaration d’appel a été faite au syndicat des copropriétaires le 25 janvier 2022, puis les premières conclusions par RPVA le 14 avril 2022. Le syndicat des copropriétaires, représenté par Maître [M] [J], n’a pas déposé de conclusions mais a informé la Cour, par message RPVA du 19 avril 2022, qu’il refuse le principe d’une médiation dans ce dossier.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 janvier 2026.

Connaissance prise des notes en délibéré autorisées suivantes :

— note de Mme [T] via RPVA le 25 février 2026,

— note de Mme [L] via RPVA le 2 mars 2026,

— note de Mme [T] via RPVA le 20 mars 2026.

Vu les notes en délibéré – non autorisées car produites après expiration du délai qui courait jusqu’au 20 mars 2026 – qui suivent :

— note de Mme [T] via RPVA le 23 mars 2026,

— note de Mme [L] via RPVA le 24 mars 2026,

— note de Mme [T] via RPVA le 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le syndicat des copropriétaires ayant constitué avocat mais n’ayant pas conclu, il est réputé s’approprier les motifs du jugement, conformément au dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur l’intervention volontaire de la SCI 22 et sur la mise hors de cause de Mme [L] :

En droit :

Selon l’article 31 du code de procédure civile : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Selon le premier alinéa de l’article 1196 du code civil : « Dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat ».

En l’espèce :

Par acte authentique de vente du 11 juillet 2025, Mme [L], qui était jusque-là propriétaire du lot n°1 de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 8] à Courbevoie, a cédé ce lot à la SCI 22. L’acte de vente prévoyait notamment une subrogation pure et simple de la SCI 22 dans les droits de Mme [L] « dans les instances et actions pendantes à l’encontre de M. et Mme [T] ».

Il y a donc lieu de constater l’entière subrogation de la SCI 22 dans les droits et obligations de Mme [L], à compter de cette date et dans le cadre de cette instance, constatation qui implique la mise hors de cause de Mme [L].

La SCI 22, propriétaire du lot anciennement détenu par Mme [L], justifie de sa qualité et de son intérêt pour agir dans la présente instance, dès lors qu’elle est directement concernée, en tant que copropriétaire, par l’issue du litige relatif à la contestation par Mme [T] de la résolution de l’assemblée générale qui a autorisé la division de son lot. Son intervention volontaire à l’instance d’appel sera déclarée recevable.

Sur la demande de radiation initialement formée sur le fondement de l’article 526 du code de procédure civile

La SCI 22, subrogée dans les droits et obligations de Mme [L], s’est désistée de cette demande, qui en outre relève des attributions du conseiller de la mise en état.

Sur la recevabilité de l’appel de Mme [T]

En droit :

Selon l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il y a lieu de rappeler que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce :

Mme [T] produit une attestation notariale (sa pièce n°1) certifiant qu’elle a acquis, le 8 avril 2016, le lot n°2 de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 8] à [Localité 7].

En tant que copropriétaire, elle a qualité pour agir, et de plus, intérêt à agir lorsqu’elle fait valoir qu’une atteinte est susceptible d’être portée aux parties communes de l’ensemble immobilier dont elle est copropriétaire. De même elle peut contester en justice une résolution d’assemblée générale. L’intérêt à agir n’étant pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, les arguments de la SCI 22 selon lesquels Mme [T] n’aurait pas intérêt à agir en raison de la nature du contenu d’une résolution litigieuse – qui fera l’objet d’un débat sur le fond dans le cadre des demandes suivantes – seront écartés dans le cadre de l’examen de la recevabilité de l’appel formé par Mme [T].

Il y a donc lieu de déclarer recevable l’appel formé par Mme [T] à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nanterre le 15 décembre 2021.

Sur les demandes de Mme [T] afin d’annulation de la résolution n°12 adoptée par l’assemblée générale du 27 février 2017

En droit :

Selon l’ancien article 1134 (devenu 1103) du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. (…) ».

Selon l’ancien article 1157 (devenu 1191) du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce :

« Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun. ».

Selon l’ancien article 1161 (devenu 1189) du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce :

« Toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier ».

Selon l’ancien article 1164 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce :

« lorsque, dans un contrat, on a exprimé un cas pour l’explication de l’obligation, on n’est pas censé avoir voulu par là restreindre l’étendue que l’engagement reçoit de droit aux cas non exprimés »

Selon les rédactions applicables à l’espèce des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965:

« Un règlement conventionnel de copropriété (…) détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. / Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur entre le 27 mars 2014 et le 1er juin 2020, applicable à l’espèce :

' Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a)Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

(…)

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.'

En l’espèce :

Le 27 février 2017, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n°12 ainsi rédigée :

« A la demande de Mme [L], division de son lot n°1 en trois nouveaux lots (6, 7 et 8) sans modification du total des tantièmes généraux, Condition de majorité de l’article 24.

Mme [L], propriétaire du lot n°1, soumet à la copropriété un projet de modificatif du règlement de copropriété. Ce projet est joint à la convocation de la présente assemblée générale. Il précise les conditions de division de son lot n°1 en trois nouveaux lots 6,7 et 8. Les tantièmes de copropriété ne sont pas affectés par cette modification puisque le total des millièmes des lots nouvellement créés est égal aux millièmes du lot dont ils sont issus.

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du projet de modificatif du règlement de copropriété transmis par Mme [L] et joint à la convocation de la présente assemblée, approuve les modifications du règlement de copropriété portant sur la division du lot 1 en 3 lots 6,7 et 8. Elle précise que les frais afférents à ce modificatif et à sa publication seront à la charge exclusive de Mme [L]. ».

Pour débouter Mme [T] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017, les premiers juges ont retenu que l’article 29 du règlement de copropriété, qui impose la majorité de l’article 26, ne peut pas être appliqué pour apprécier la régularité de l’adoption de cette résolution n°12, en tant que cet article 26 'porte sur des échanges, entre copropriétaires, d’éléments détachés de leurs lots ou la division d’éléments détachés', alors que le litige porte sur la division du lot principal qui était d’ailleurs l’unique lot détenu par Mme [L] et qu’ainsi, cette résolution n°12, qui ne concerne que la division de l’unique lot, et donc lot principal de Mme [L] en trois lots, a été régulièrement adoptée à la majorité de l’article 24.

La SCI 22 reprend à son compte l’analyse retenue par les premiers juges (p.22 de ses conclusions)

Mme [T] soutient devant la Cour, comme elle l’a fait devant le Tribunal, que le vote de la résolution n°12 aurait dû être soumis au conditions de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu des dispositions de l’article 29 du Règlement de copropriété. Elle fait valoir que le projet de modificatif de l’état descriptif de division présenté par Mme [L] ne se limitait pas à la division du lot n°1 en trois lots distincts, mais permettait à cette dernière de faire entériner par l’assemblée générale des annexions irrégulières de parties communes et des travaux réalisés sans accord préalable des copropriétaires, de sorte que cette résolution ne pouvait pas être soumise aux conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 mais à celles de l’article 26 de la même loi.

La Cour relève qu’il ressort de l’analyse des pièces produites, en particulier du 'Projet de modificatif de l’état descriptif de division’ daté de décembre 2016, qui était joint à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017, que contrairement à ce qu’à retenu le Tribunal, il ne s’agit pas d’une simple division de l’unique lot de Mme [L] en trois lots, mais que la description détaillée des lieux révèle plusieurs modifications des locaux.

Ainsi s’agissant du nouveau lot n°8, le modificatif précise premièrement qu’il comprendra « un autre escalier d’accès à la toiture terrasse » alors que le règlement de copropriété de 1976 modifié en 1980 ne mentionne pas de toiture-terrasse ni d’escalier permettant d’y accéder. Ce modificatif implique le changement de destination de la toiture du bâtiment C, partie commune en vertu de l’article 3 du règlement de copropriété.

Deuxièmement, le modificatif précise que le nouveau lot n°8 possèdera une 'entrée du côté du [Adresse 9]' alors que le règlement de copropriété, qui précise (première page) que l’immeuble est sis '[Adresse 10] et [Adresse 9], sans numéro', ne mentionne pas une telle entrée dans le descriptif de l’ancien lot n°1 d’où est issu ce lot n°8.

Troisièmement, le modificatif précise que le nouveau lot n°8 possèdera une mezzanine d’environ 22 m², qui n’existe pas dans l’état descriptif de division du règlement de copropriété pour le lot n°1, cette surface devant être prise en compte pour recalculer les tantièmes.

Il suit de tout ce qui précède, que la résolution n°12 assortie de son 'Projet de modificatif de l’état descriptif de division’ daté de décembre 2016, qui était joint à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017, doit être regardée comme ayant nécessairement pour effet de modifier le règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration de parties communes, mais aussi d’entraîner une modification des tantièmes et également, de faire entériner par l’assemblée générale des travaux effectués par Mme [L]. Dans

ces conditions, la résolution ne pouvait pas être adoptée selon les règles de majorités prévues à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et aurait dû être soumise en partie aux règles de majorités prévues à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et, pour la partie concernant l’aliénation de parties communes (toit-terrasse et porte sur le [Adresse 9]), être adoptée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Il sera fait droit à la demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017 formée par Mme [T], et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de Mme [T] visant à faire condamner la SCI 22 à remettre en état la toiture-terrasse du bâtiment C et à procéder à la destruction de l’escalier menant à la toiture-terrasse du bâtiment C

En droit :

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

Selon l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci ».

En l’espèce :

Mme [T] fait valoir que les travaux en question, relatifs d’une part à la toiture-terrasse du bâtiment C, d’autre part au muret séparatif des bâtiments A et C édifié sur la toiture, et enfin à la création d’un escalier menant à cette toiture-terrasse, ont affecté l’aspect extérieur de l’immeuble, et donc, auraient dû faire l’objet d’une autorisation préalable obtenue à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

La SCI 22 reconnaît dans ses écritures que la propriétaire du lot n°1 a procédé à des travaux d’aménagement esthétique de la toiture-terrasse et soutient qu’une autorisation avait été obtenue en 2005, ce qui est sérieusement contesté par l’appelante. La SCI 22 reconnaît la réalité de l’impact de ces travaux sur l’aspect extérieur de l’immeuble, qui est une partie commune ne pouvant être modifiée sans l’accord de tous les copropriétaires, et ne rapporte aucune preuve de l’obtention d’une autorisation préalable de l’aménagement esthétique de la toiture-terrasse et du muret de la part de l’assemblée générale des copropriétaires, dans la mesure où sa pièce n°7 en particulier, n’est pas suffisante pour le démontrer.

Par communication RPVA du 11 mars 2026, il a été demandé aux parties de fournir tous éléments relatifs à l’état de la toiture-terrasse du bâtiment C antérieurement aux travaux d’aménagement esthétique. Mme [T] a produit une note en délibéré le 20 mars 2026.

Il suit de tout ce qui précède, qu’il sera fait droit à la demande de Mme [T] visant à faire condamner la SCI 22 à remettre la toiture-terrasse du bâtiment C dans l’état où elle serait encore si les travaux d’aménagement esthétiques – qui ont eu pour effet de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble – n’avaient pas été réalisés, y compris le muret séparatif des bâtiments A et C édifié sur la toiture, et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, cette astreinte commençant à courir quatre mois après le jour de la signification du présent arrêt.

Cet état antérieur est documenté par les pièces produites, en particulier la pièce n°25 de Mme [T] concernant un rapport d’expertise contradictoire, réalisé en avril 2012.

Il en ira de même s’agissant de l’escalier menant à la toiture-terrasse du bâtiment C, qui n’apparaît pas au descriptif de ce bâtiment dans la partie 'Etat descriptif de division’ du règlement de copropriété.

Sur la demande de Mme [T] visant à faire condamner la SCI 22 à remettre en état l’entrée du bâtiment C située sur le [Adresse 9] Faute pour Mme [T] de démontrer que l’entrée du bâtiment C située sur le [Adresse 9] a été construite postérieurement à la construction dudit bâtiment C et à la seule initiative du propriétaire du lot n°1, et sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de Mme [T] visant à faire condamner la SCI 22 à restituer la cave et son accès située dans le bâtiment C

Mme [T] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une cave commune à tous les copropriétaires qui serait située dans le bâtiment C, compte tenu notamment de l’opacité des dispositions du règlement de copropriété sur ce point.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de Mme [T] visant à faire condamner la SCI 22 à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance :

Mme [T] ne démontre pas l’existence d’un préjudice pour trouble de jouissance qu’elle aurait subi en conséquence d’une faute commise par le propriétaire du lot n°1, ni d’ailleurs ne précise d’éléments permettant de justifier le montant qu’elle réclame à cet égard.

Cette demande sera rejetée.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles formées par la SCI 22 visant à faire condamner Mme [T] à remettre en état différentes parties communes :

En droit :

Il ressort de la combinaison des anciens articles 905-2, 908, 909, 910-4 et 954 du code de procédure civile, dans leur rédaction applicable à l’appel, que l’intimé (ainsi que celui qui se trouve subrogé dans ses droits) dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai qui ne peut être supérieur à trois mois, à compter de la notification des conclusions de l’appelant au greffe, pour remettre ses propres conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

Selon l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, applicable au litige :

'A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. (…)'

En l’espèce :

Ainsi qu’il a déjà été dit, la SCI 22 s’est retrouvée subrogée dans les droits de Mme [L] dans le cadre de la présente instance : elle était dès lors liée par les conclusions présentées par Mme [L] dans le délai qui lui était imparti pour faire appel.Dans le dispositif de ses premières conclusions, signifiées par RPVA le 11 juillet 2022, Mme [L] n’a ni sollicité la réformation du jugement entrepris « en ce qu’il avait déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de Madame [S] [L] au titre de la remise en état », ni formé de demande visant à faire condamner Mme [T] à remettre en état des parties communes.

Ce n’est que le 4 octobre 2024, d’ailleurs bien au-delà du délai de trois mois après les premières conclusions d’appelant, que Mme [L] a signifié d’autres conclusions par RPVA, dans le dispositif desquelles figurait, pour la première fois, des demandes visant à faire condamner Mme [T] à remettre en état différents éléments relevant de la copropriété. A cette date, le délai pour former appel incident était expiré.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater l’irrecevabilité des demandes formées par la SCI 22 qui visent à faire condamner Mme [T] à remettre en état différents éléments de la copropriété.

Sur les demandes de la SCI 22 visant à faire condamner Mme [T] à lui verser 10 000 euros pour procédure abusive :

En droit :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile :

« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés ».

L’action en justice ne dégènère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intéréts qu’en présence d’une faute (pouvant être caractérisée par la mauvaise foi, l’erreur grossière équipollente au dol ou encore la légèreté blâmable) ayant conduit une personne à agir en justice.

En l’espèce :

Eu égard au sens du présent arrêt, faisant partiellement droit aux prétentions de l’appelante et dans la mesure où la principale demande présentée par Mme [T] méritait discussion et lui permettait de défendre ses intérêts en tant que copropriétaire d’une façon conforme au règlement de copropriété et au droit applicable, la SCI 22 échoue à rapporter la preuve du caractère infondé et abusif de l’action en justice intentée par Mme [T].

Cette demande sera rejetée.

Il en ira de même pour les mêmes motifs, de la demande de la SCI 22 visant à faire condamner Mme [T] à lui verser 15 000 euros au titre de l’indemnisation de son entier préjudice.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et la demande de dispense de frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI 22 et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont recouvrement par la SELARL JRF & associés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI 22 et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à verser la somme de 2 000 euros à Mme [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, et la somme de 2 000 euros sur le même fondement en cause d’appel.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [T] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui sera supportée par le syndicat des copropriétaires, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

PRONONCE la mise hors de cause de Mme [S] [L], demeurant [Adresse 11], Sardaigne, Italie,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCI 22,

PREND ACTE du désistement partiel de la SCI 22 concernant sa demande de radiation initialement formée sur le fondement de l’article 526 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement du 15 décembre 2021 du Tribunal judiciaire de Nanterre en tant qu’il a :

— débouté Mme [C] [T] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2017 ;

— condamné Mme [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires et à Mme [L], la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [C] [T] aux dépens de l’instance ;

Le CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

ANNULE la résolution n°12 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] en date du 27 février 2017 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], représenté par Maître [U] [A], ès-qualités d’administrateur provisoire, et la SCI [Adresse 13], RCS de Poissy n° 947 964 375, dont le siège social est [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], représenté par Maître [U] [A], ès-qualités d’administrateur provisoire et la SCI 22, RCS de Poissy n° 947 964 375, dont le siège social est [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux dépens de première instance,

DISPENSE Mme [T], en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI [Adresse 13], RCS de Poissy n° 947 964 375, dont le siège social est [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à remettre la toiture-terrasse du bâtiment C, y compris le muret séparatif des bâtiments A et C édifié sur la toiture, dans l’état où elle serait encore si les travaux d’aménagement esthétique qui ont eu pour effet d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble n’avaient pas été réalisés, tel que documenté par le rapport d’expertise contradictoire réalisée en avril 2012 (pièce n°25 de Mme [T]) et de démolir l’escalier menant à la toiture-terrasse du bâtiment C, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, cette astreinte commençant à courir quatre mois après le jour de la signification du présent arrêt ;

DEBOUTE Mme [T] de ses demandes relatives à la remise en état de l’entrée du bâtiment C, ainsi qu’à la restitution d’une cave et de son accès situés dans le bâtiment C ;

DEBOUTE Mme [T] de sa demande visant à faire condamner la SCI 22 au titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT