Vu les procédures suivantes :

I – Par une requête enregistrée le 18 décembre 2020 sous le numéro 2010460 et un mémoire produit le 20 janvier 2022, M. A B, représenté par M^e Camous, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 24 août 2020 par lequel le maire de la commune de Santeny s’est opposé à sa déclaration préalable de travaux portant sur la division foncière en deux lots de la parcelle AN 115 située 6 Bis route de Marolles, ensemble la décision implicite de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Santeny la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— le maire ne pouvait lui opposer une disposition relative à la protection des espaces agricoles alors que son terrain est en zone urbaine ;

— l’accès à la route départementale 252 ne sera pas gêné par la présence de deux arbres d’alignement d’un ralentisseur ;

— le cèdre présent sur le terrain n’est ni classé ni répertorié et le plan de prévention des risques de mouvement de terrain préconise même son abattage ;

— la décision contestée est entachée d’un abus de pouvoir.

Par un mémoire en défense enregistré le 29 décembre 2021, la commune de Santeny, représentée par M^e Billard, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge du requérant d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés et sollicite une substitution de motif, la décision de refus pouvant être fondée également sur l’incomplétude du dossier de déclaration préalable et sur l’irrégularité des travaux prévus ultérieurement à la création des deux lots.

L’instruction a été close à la date du 31 janvier 2022.

II – Par une requête enregistrée le 5 février 2021 sous le numéro 2101169 et un mémoire produit le 11 février 2022, le préfet du Val-de-Marne demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 24 août 2020 par lequel le maire de la commune de Santeny s’est opposé à la déclaration préalable de travaux présentée par M. B et portant sur la division foncière en deux lots de la parcelle 70 AN 115 située 6 B route de Marolles ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Santeny de délivrer à M. B une décision de non-opposition à sa déclaration préalable.

Il soutient que :

— le maire ne pouvait lui opposer une disposition relative à la protection des espaces agricoles alors que son terrain est en zone urbaine ;

— l’accès à la route départementale 252 ne sera pas gêné par la présence de deux arbres d’alignement et d’un ralentisseur ;

— le cèdre présent sur le terrain n’est ni classé ni répertorié et la non-conformité du projet au plan de prévention des risques de mouvement de terrain préconise n’est pas explicitée.

Par un mémoire en défense enregistré le 29 décembre 2021, la commune de Santeny, représentée par M^e Billard, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de l’Etat d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés et sollicite une substitution de motif, la décision de refus pouvant être fondée également sur l’incomplétude du dossier de déclaration préalable et sur l’irrégularité des travaux prévus ultérieurement à la création des deux lots.

Vu :

— la décision du 24 août 2020 ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de l’urbanisme ;

— le plan de prévention des risques de mouvement de terrains différentiels et consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols dans le département du Val-de-Marne annexé à l’arrêté préfectoral du 21 novembre 2018 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 27 juin 2022 :

— le rapport de M. Aymard, premier conseiller,

—  les conclusions de M. Zanella, rapporteur public,

—  et les observations de M^e Maras pour la commune de Santeny.

Considérant ce qui suit :

1. M. A B, propriétaire de la parcelle cadastrée AN 115 à Santeny (Val-de-Marne), d’une superficie totale de 1 451 m², au 6 bis de la route de Marolles, a déposé le 27 juillet 2020 une demande préalable en vue de sa division en deux lots, avec la création d’un lot B de 510 m². Par une décision du 24 août 2020, notifiée en préfecture le 1er septembre 2020, le maire de la commune de Santeny a fait opposition à cette déclaration préalable. M. B et le préfet du Val-de-Marne ont présenté un recours gracieux respectivement les 14 septembre et 1er octobre 2020, restés sans réponse. Par une requête enregistrée le 18 décembre 2020, M. B demande au tribunal l’annulation de la décision du 24 août 2020, ensemble celle de la décision implicite de rejet opposée à son recours gracieux. Par une requête enregistrée le 5 février 2021, le préfet du Val-de-Marne a présenté les mêmes demandes, sur le fondement de l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales.

Sur la jonction

2. Les requêtes présentées par M. A B et le préfet du Val-de-Marne concluent à l’annulation de la même décision du maire de la commune de Santeny. Par suite, il y a lieu de les joindre par une décision unique.

Sur la légalité de la décision contestée

3. Aux termes l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. () ». Aux termes de l’article L. 424-3 du même code : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme applicables. ». Par ailleurs, aux termes de l’article de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier ».

4. Les dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme visent à imposer à l’autorité compétente de faire connaitre tous les motifs susceptibles de fonder le rejet de la demande d’autorisation d’urbanisme ou de l’opposition à la déclaration préalable. Combinées avec les dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, elles mettent le juge administratif en mesure de se prononcer sur tous les motifs susceptibles de fonder une telle décision.

5. Pour s’opposer à la demande présentée par M. B, le maire de la commune de Santeny a relevé que le terrain d’assiette était situé dans le périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains. Il a également indiqué que l’accès du terrain s’effectuerait par la route départementale 252, et a mentionné l’implantation de deux arbres d’alignement et d’un ralentisseur au droit du futur accès du lot B, la réfection de la voirie et des trottoirs de la route de Marolles réalisée par le conseil départemental, l’absence d’un bateau d’accès pour le lot B, l’existence d’un cèdre, élément essentiel du paysage, sur la parcelle ainsi que d’un second à l’arrière du lot B et enfin les recommandations de la zone B2 du plan de prévention des risques de mouvement de terrain portant sur les arbres existants ou à planter lors d’un projet de construction de maison individuelle.

Sur le moyen tiré du défaut de motivation en droit soulevé par le préfet du Val-de-Marne

6. Aux termes de l’article A. 424-1 du code de l’urbanisme : « La décision expresse prise sur une demande de permis de construire, d’aménager ou de démolir ou sur une déclaration préalable prend la forme d’un arrêté. () ». Aux termes de l’article A. 424.2 du même code : " L’arrêté prévu au premier alinéa de l’article A. 424-1 : a) Indique la collectivité au nom de laquelle la décision est prise ; b) Vise la demande de permis ou la déclaration et en rappelle les principales caractéristiques : nom et adresse du demandeur, objet de la demande, numéro d’enregistrement, lieu des travaux ; c) Vise les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application ; d) Vise les avis recueillis en cours d’instruction et leur sens. L’arrêté mentionne, en caractères lisibles, le prénom, le nom et la qualité de son signataire « . L’article A. 424-3 précise : » L’arrêté indique, selon les cas ; () b) Si le permis est refusé ou si la déclaration préalable fait l’objet d’une opposition ; () « . Enfin, l’article A. 424-4 indique : » Dans les cas prévus aux b à f de l’article A. 424-3, l’arrêté précise les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision et indique les voies et délais de recours ".

7. Il ressort des pièces du dossier que, si la décision contestée mentionne un ensemble de huit faits constatés sur le lot en question et son environnement, ainsi qu’il a été dit au point 5, elle se borne à mentionner, au titre de la motivation en droit, « le code de l’urbanisme, notamment ses articles L. 421-1 et suivants », le plan local d’urbanisme ainsi que le plan de prévention annexé à l’arrêté préfectoral susvisé du 21 novembre 2018. La décision du 24 août 2020 n’indique ainsi pas de manière suffisamment précise les dispositions pertinentes de ces trois textes qui fondaient, en lien avec les constats factuels précédemment mentionnés, son opposition à la déclaration préalable déposée par M. B. Ce dernier n’a ainsi pas été mis à même de connaître précisément les normes servant de fondement à la décision qui lui a été opposée.

8. Par suite, le préfet du Val-de-Marne est fondé à soutenir que le maire de la commune de Santeny a entaché sa décision d’un défaut de motivation en droit.

Sur la régularité des motifs retenus par le maire de la commune de Santeny dans la décision attaquée :

9. En premier lieu, aux termes de l’article L. 113-15 du code de l’urbanisme : « Le département ou un établissement public mentionné à l’article L. 143-16 peut mettre en œuvre une politique de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains. ». Aux termes de l’article L. 113-17 du même code : " I. – Les périmètres d’intervention ne peuvent inclure des terrains situés : 1° Dans une zone urbaine ou à urbaniser délimitée par un plan local d’urbanisme ; () ".

10. La décision contestée mentionne que le terrain est « situé dans le périmètre de protection des espaces agricoles et naturels et périurbains ». Il ressort toutefois que la parcelle objet de la division est située en zone UB du plan local d’urbanisme de la commune de Santeny, zone correspondant « aux extensions progressives du tissu pavillonnaire à partir du bourg ancien ».

11. Par suite, le maire de la commune de Santeny ne pouvait, sans erreur de droit, s’opposer à la déclaration préalable présentée par M. B, en se fondant sur des dispositions qui n’étaient pas applicables.

12. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

13. Pour s’opposer à la déclaration préalable déposée par M. B, le maire de la commune de Santeny a également relevé « l’accès du terrain par la route de Marolles, départementale RD 252 », « l’implantation de deux arbres d’alignement et d’un ralentisseur au droit du futur accès du lot B », « la réfection de la voirie et des trottoirs de la route de Marolles réalisée par le conseil départemental » et « l’absence d’un bateau d’accès pour le lot B ».

14. Dans son mémoire en défense, la commune soutient que la desserte du terrain à bâtir issue de la division foncière présenterait une dangerosité particulière liée à un manque de visibilité, compte tenu des équipements publics existants et qu’il lui appartenait de s’y opposer sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

15. Toutefois, et en tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire de la commune de Santeny ait sollicité l’avis du gestionnaire du réseau routier, soit en l’espèce le conseil départemental du Val-de-Marne, seul compétent pour évaluer les conséquences d’une éventuelle construction sur les équipements dont il a la charge. Au surplus, il ressort des pièces du dossier que les deux arbres en cause, d’une section de tronc réduite, se trouvent aux deux extrémités des limites du lot B et ne peuvent en tout de cause par eux-mêmes affecter la visibilité des véhicules susceptibles d’en sortir. De même, il n’est pas établi que ces arbres affecteraient nécessairement la sécurité des véhicules sortant de la parcelle voisine cadastrée AN n° 116.

16. Par suite, le maire de la commune de Santeny ne pouvait, sans erreur de droit, s’opposer pour ces motifs à la déclaration préalable présentée par M. B.

17. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l’article R. 181-43 du code de l’environnement ».

18. Pour s’opposer à la déclaration préalable déposée par M. B, le maire de la commune de Santenay a également relevé « l’existence d’un cèdre, élément essentiel du paysage, sur la parcelle AN 115 elle-même issue d’une division foncière en 1988 de la parcelle AN 45 en deux lots avec protection des plantations existantes », « la présence du cèdre de taille exceptionnelle situé à l’arrière du lot B » et « les recommandations de la zone B2 du PPRMT portant sur les arbres existants ou à planter lors d’un projet de construction de maison individuelle ».

19. Toutefois, par elle-même, la division de terrain sollicitée par la déclaration préalable déposée par M. B, n’entraîne pas l’arrachage des cèdres présents sur le lot à créer, leur conservation pouvant en tout état de cause faire l’objet de prescriptions lors de l’examen d’un éventuel permis de construire sur le terrain en application des dispositions pertinentes du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Santeny.

20. Par suite, les constatations mentionnées au point 18, à les supposer établies, ne sauraient légalement fonder la décision contestée du 24 août 2020.

Sur le détournement de pouvoir

21. Il ne ressort pas des pièces du dossier, et nonobstant tout ce qui précède, que la décision contestée soit entachée d’un détournement de pouvoir.

Sur la substitution de motifs sollicitée par le maire de la commune de Santeny

22. L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

23. Dans son mémoire en défense enregistré le 29 décembre 2021, le maire de Santeny demande au tribunal de substituer aux motifs de la décision contestée ceux tirés d’une part de l’incomplétude du dossier de déclaration préalable au regard des dispositions des articles R. 441-9 et R.441-10 du code de l’urbanisme et d’autre part du caractère inconstructible du terrain issu de la division eu égard à l’absence d’aménagements sur le domaine public.

24. En premier lieu, aux termes de l’article R. 441-9 du code de l’urbanisme : " La déclaration préalable précise : a) L’identité du ou des déclarants, qui comprend son numéro SIRET lorsqu’il s’agit d’une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique ; b) La localisation et la superficie du ou des terrains ; c) La nature des travaux ou la description du projet de division ; d) S’il y a lieu, que les travaux portent sur une installation, un ouvrage, des travaux ou une activité soumis à déclaration en application de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code de l’environnement ; e) S’il y a lieu, que les travaux portent sur un projet soumis à autorisation environnementale en application de l’article L. 181-1 du code de l’environnement ; f) S’il y a lieu, que les travaux doivent faire l’objet d’une dérogation au titre du 4° de l’article L. 411-2 du code de l’environnement ; g) S’il y a lieu, que les travaux portent sur un projet relevant de l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine ; h) S’il y a lieu, les demandes d’autorisation et les déclarations dont le projet a déjà fait l’objet au titre d’une autre législation que celle du code de l’urbanisme. La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R*423-1 pour déposer une déclaration préalable. La demande peut ne porter que sur une partie d’une unité foncière « Et aux termes de l’article R. 441-10 du même code : » Le dossier joint à la déclaration comprend : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; b) Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ; c) Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou les divisions projetées. Il est complété, s’il y a lieu, par les documents mentionnés aux articles R. 441-4-1 et R. 441-5, au a de l’article R. 441-6, aux articles R. 441-6-1 à R. 441-8-1 et au b de l’article R. 442-21 ".

25. Il ressort des pièces du dossier soumis au service instructeur qu’il comportait un plan de situation identifiant la parcelle sur le territoire de la commune, un plan sommaire des lieux décrivant la division envisagée de la parcelle initiale AN n° 115, un plan du lot B à créer avec les cotes altimétriques et métriques et ses dimensions, de même que sa superficie et un plan indiquant la localisation de la parcelle au sein de la zone UB du plan local d’urbanisme. Ainsi, le dossier présenté était complet au regard des dispositions de l’article R. 441-10 du code de l’urbanisme et à la simplicité de la demande. Il ne ressort par ailleurs pas des dispositions du c) de l’article R. 441-9 qu’une déclaration préalable portant division de terrain doive, à peine d’irrégularité, mentionner si le lot créé était destiné à être bâti.

26. Par suite, la première substitution de motifs sollicitée par le maire de la commune de Santeny ne pourra qu’être écartée.

27. En deuxième lieu, et ainsi qu’il l’a été dit aux points 14 à 16 ci-dessus, le caractère inconstructible du lot créé eu égard à l’absence d’aménagements sur le domaine public routier n’est pas démontré par la commune de Santeny. Par suite, il ne ressort pas des pièces du dossier de cette déclaration préalable que les éventuels obstacles à la constructibilité du lot en question tenant à l’absence d’aménagements nécessaires à l’accès à celui-ci ne pouvaient être levés ultérieurement lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

28. Dans ces conditions, la substitution de motifs sollicitée par la commune de Santeny ne pourra qu’être écartée.

29. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’arrêté en date du 24 août 2020 par lequel le maire de la commune de Santeny s’est opposé à la déclaration préalable de travaux portant sur la division foncière en deux lots de la parcelle AN 115 située 6 Bis route de Marolles déposée par M. B, ensemble la décision implicite de son recours gracieux du 14 septembre 2020, ne pourront qu’être annulés.

Sur l’injonction

30. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. ». Lorsque l’exécution d’un jugement ou d’un arrêt implique normalement, eu égard aux motifs de ce jugement ou de cet arrêt, une mesure dans un sens déterminé, il appartient au juge administratif, saisi de conclusions sur le fondement des dispositions précitées, de statuer sur ces conclusions en tenant compte, le cas échéant après une mesure d’instruction, de la situation de droit et de fait existant à la date de sa décision. Si, au vu de cette situation de droit et de fait, il apparaît toujours que l’exécution du jugement ou de l’arrêt implique nécessairement une mesure d’exécution, il incombe au juge de la prescrire à l’autorité compétente.

31. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un refus opposé à une demande d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol ou l’opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l’objet d’une annulation juridictionnelle, la demande d’autorisation ou la déclaration confirmée par l’intéressé ne peut faire l’objet d’un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire. ». Lorsqu’une juridiction, à la suite de l’annulation d’un refus opposé à une demande d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol, fait droit à des conclusions aux fins d’injonction sur le fondement de l’article L. 911-1 du code de justice administrative, ces conclusions du requérant doivent être regardées comme confirmant sa demande initiale.

32. Il résulte de ce qui précède, combinées avec celles de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme rappelées au point 3 que, lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition.

33. La présente décision écartant l’ensemble des motifs retenus par le maire de la commune de Santeny pour faire opposition à la déclaration préalable déposée par M. B, il y a lieu de faire droit aux conclusions du déféré du préfet du Val-de-Marne tendant à ce qu’il soit enjoint au maire de Santeny de prendre un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de M. B dans un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision.

Sur les frais liés au litige :

34. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B et de la préfète du Val-de-Marne, les sommes demandées par la commune de Santeny. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Santeny une somme de 1 500 euros à verser à M. B au titre des frais exposés par et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté en date du 24 août 2020 par lequel le maire de la commune de Santeny s’est opposé à sa déclaration préalable de travaux portant sur la division foncière en deux lots de la parcelle AN 115 située 6 Bis route de Marolles déposée par M. B, ensemble la décision implicite de son recours gracieux du 14 septembre 2020, sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Santeny de prendre un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable déposée par M. B dans un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision.

Article 3 : La commune de Santeny versera à M. A B une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. A B, à la commune de Santeny et à la préfète du Val-de-Marne.

Délibéré après l’audience du 27 juin 2022, à laquelle siégeaient :

M. Rohmer, président,

M. Aymard, premier conseiller,

M^me Morisset, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 juillet 202.

Le rapporteur,

M. AYMARD

Le président,

B. ROHMERLa greffière,

L. DARNAL

La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

N°2010460-2101169