TRIBUNAL

DE GRANDE

INSTANCE

DE NANTERRE

■

[…]

8^e chambre

[…]

02 Février 2017

N° R.G. : 14/04978

M. I. : 17/61

N° Minute : 17/

AFFAIRE

C D Y,

E F G – X épouse Y

C/

S.A.S. RESIDE ETUDES,

S.A. RESIDENCES SERVICES GESTION

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur C D Y

[…]

[…]

Madame E F G – X épouse Y

[…]

[…]

représentés par Maître Yves D’ORSO de la SCP INTER BARREAU CABINET D’ORSO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0343

DEFENDERESSES

S.A.S. RESIDE ETUDES

dont le siège social est […]

[…]

S.A. RESIDENCES SERVICES GESTION

dont le siège social est […]

[…]

représentées par M^e Marc POWELL SMITH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0204

En application des dispositions des articles 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2016 en audience publique devant :

Joëlle MATHO, Vice-Président

[…], Vice-Président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Joëlle MATHO, Vice-Président

[…], Vice-Président

[…], Vice-Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Khadija TIMDOUINE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 1999, Monsieur C D Y et Madame E F G-X épouse Y ont donné à bail des locaux commerciaux sis « […] à Courbevoie pour une durée de 9 années. Le bail s’est par la suite poursuivi par tacite reconduction.

Par courrier du 21 novembre 2012, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a adressé aux bailleurs une demande de renouvellement de bail commercial.

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2012, Monsieur et Madame Y ont fait donner à la société RESIDE ETUDES et à la société RESIDENCES SERVICES GESTION congé au 30 juin 2013 avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par courrier du 2janvier 2013, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a indiqué aux époux Y ne pas accepter les motifs du congé délivré.

Par acte du 7 avril 2014, Monsieur et Madame Y ont fait assigner la société RESIDE ETUDES et la société RESIDENCES SERVICES GESTION afin de voir constater la validité du congé délivré, ordonner la libération des locaux et voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société RESIDENCES SERVICES GESTION.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n° 3 déposées le 17 août 2015, Monsieur et Madame Y demandent au visa des articles L. 145-1, L. 145-8, L. 145-9, L. 145-17, L. 145-28 et R. 123-40, R. 123-41 du code de commerce, de l’article 1690 du code civil, de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 491 du code de procédure civile de :

Recevoir Monsieur et Madame Y, en leurs demandes et les en déclarer bien fondés ;

A titre principal :

— Constater l’absence de droit quant au bénéfice du bail de la société RESIDENCE SERVICE GESTION ou à tout le moins l’absence d’opposabilité aux bailleurs du droit au bail ;

— Constater l’absence d’immatriculation des locaux sis […], […], appartement […] formant lot de copropriété n° 89 à COURBEVOIE (92400) au Registre du Commerce et des Sociétés et valider le congé signifié en date du 27 Décembre 2012 pour le 30 Juin 2013 avec dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux ;

— Constater l’absence d’autorisation préalable de changement d’usage des locaux loués ;

A titre subsidiaire :

— Constater l’absence d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués ;

En conséquence :

— Valider le congé en date du 27 Décembre 2012 ;

— Dire et juger le bail résilié au 30 Juin 2013 ;

— Ordonner la libération effective par la société RESIDE ETUDES et le cas échéant par la société RESIDENCES SERVICES GESTION ainsi que par tous occupants de leur chef des locaux sis […], […], appartement […] formant lot de copropriété n° 89 à COURBEVOIE (92400), sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir jusqu’à restitution des lieux avec remise des clés, en application de l’article L.131-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte en application de l’article L.131-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— Autoriser en tant que de besoin Monsieur et Madame Y à faire procéder à l’expulsion de la société RESIDE ETUDES et le cas échéant de la société RESIDENCES SERVICES GESTION ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués avec, si besoin est, le concours de la Force Publique et d’un serrurier, et à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux risques et périls des défenderesses ;

— Condamner solidairement la société RESIDE ETUDES et la société RESIDENCES SERVICE GESTION au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel outre les taxes et provisions sur charges à valoir sur l’arrêté définitif des charges, à compter du 1^er Juillet 2013 jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés ;

A titre très subsidiaire :

— Constater la résiliation du bail des locaux sis […], […], appartement […] formant lot de copropriété n° 89 à COURBEVOIE (92400), le 30 Juin 2013 par l’effet du congé signifié à la société RESIDE ETUDES et à la société RESIDENCES SERVICES GESTION en date du 27 Décembre 2012 pour le 30 Juin 2013 ;

En conséquence :

— Désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec mission de :

• Proposer au Tribunal avec son avis motivé, les éléments nécessaires à l’évaluation de l’indemnité d’éviction due à la société RESIDE ETUDES ou à la société RESIDENCES SERVICES GESTION au titre de la résiliation du bail portant sur les locaux sis […], […], appartement […] formant lot de copropriété n° 89 à […]

• Évaluer avec son avis motivé, la valeur locative des locaux susvisés au 1^er Juillet 2013 en vue de la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— Fixer le montant de la consignation sur frais d’expertise aux frais avancés de Monsieur et Madame Y pour compte de qui il appartiendra dans tel délai qu’il plaira au Tribunal ;

— Dire que l’Expert devra déposer son rapport dans un délai de quatre mois de ladite consignation ;

En tout état de cause :

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours ;

— Condamner solidairement la société RESIDE ETUDES et la société RESIDENCES SERVICES GESTION à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 5.000 Euros en application de l’article 700 du CPC ;

— Condamner solidairement la société RESIDE ETUDES et la société RESIDENCES SERVICES GESTION aux entiers dépens avec application de l’article 699 du CPC au bénéfice de la SCP CABINET D’ORSO.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 28 octobre 2015, la Société RESIDE ETUDES et la société RESIDENCES SERVICES GESTION demandent de :

— Constater que la société Résidences Services Gestion répond aux conditions posées par l’article L 145-1 du Code de commerce pour bénéficier du droit au renouvellement (immatriculation au Registre du commerce au titre des lieux loués) ;

— Constater que la société Résidences Services Gestion exploite dans les lieux loués un fonds de commerce lui permettant de bénéficier du droit à la propriété commerciale ;

En conséquence, vu le congé signifié le 27 décembre 2012 à effet au 30 juin 2013 :

— Débouter les époux Y de leur dénégation du droit au statut des baux commerciaux ;

— Condamner les époux Y à payer la somme de 30.160 euros à titre d’indemnité d’éviction à la société Résidences Services Gestion ;

— Subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par les époux Y à la société Résidences Services Gestion ;

— En cas d’expertise, mettre à la charge des époux Y la somme à consigner au greffe du Tribunal au titre des honoraires de l’expert ;

— Dire que l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er juillet 2013 n’excédera pas le montant du loyer du bail avec application de la formule de révision et ordonner la compensation avec les sommes reçues par les époux Y depuis le 1^er juillet 2013 ;

— Rejeter toute autre demande des époux Y ;

— Condamner les époux Y à payer à la société Résidences Services Gestion la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner les époux Y en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 17 décembre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la détermination du titulaire du bail commercial

Les époux Y soutiennent qu’ils ont conclu le bail commercial avec la société RESIDE ETUDES alors que la société RESIDENCES SERVICES GESTION se prétend titulaire du bail commercial.

Il ressort du bail conclu le 13 mars 1999 produit par les parties que si en première page, il est indiqué que le bail est conclu entre les époux Y et la société RESIDE ETUDES, la signature en dernière page figurant sous les mots « le preneur » émane de la société RESIDENCES SERVICES GESTION. Par la suite, une convention d’apport partiel d’actifs en date du 13 septembre 2000 a été conclue entre la société RESIDENCES SERVICES GESTION et la société RESIDE ETUDES et les loyers ont été payés par la société RESIDENCES SERVICES GESTION sans que les époux Y ne s’y opposent. La société RESIDENCES SERVICES GESTION est donc titulaire du bail commercial.

— Sur le droit à une indemnité d’éviction

Les époux Y soutiennent que le preneur, soit la société RESIDE ETUDES ou, le cas échéant, la société RESIDENCES SERVICES GESTION, ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux et invoquent à ce titre plusieurs motifs de dénégation.

* Sur le motif de dénégation du statut des baux commerciaux tiré de l’absence d’immatriculation de l’établissement

Les époux Y soutiennent que le preneur justifie d’une immatriculation pour une adresse différente, le […] de Chavannes, qui correspond à l’adresse de la résidence « LA COLLINE DE L’ARCHE » alors que l’adresse de l’entrée principale de la résidence « LA GRANDE ARCHE » se situe au 11 allée des Tilleuls. Dès lors le local commercial objet du bail n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à la date de délivrance du congé, le preneur ne peut donc prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Un arrêté du maire de Courbevoie en date du 24 août 2000 fixe trois adresses pour la résidence « LA GRANDE ARCHE », l’entrée principale au 11 allée des Tilleuls, l’accès parking au 48 avenue Puvis de Chavannes et l’entrée de service au 50 avenue Puvis de Chavannes. Il résulte encore des pièces produites que la résidence « LA COLLINE DE L’ARCHE » n’est pas un établissement de la société RESIDENCES SERVICES GESTION et que cet établissement a fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux le 28 mars 2005, l’immatriculation de l’établissement sis […] de Chavannes ne peut dès lors concerner la résidence « LA COLLINE DE L’ARCHE ». Par ailleurs, l’extrait K-bis indique un commencement d’exploitation au 1^er novembre 2000, comme c’est le cas de la résidence « LA GRANDE ARCHE ». Enfin, postérieurement à la délivrance du congé, l’adresse de l’établissement secondaire en cause figurant au registre du commerce et des sociétés a été modifiée et remplacée par l’adresse du 11 allée des Tilleuls à la demande de la société RESIDENCE SERVICES GESTION.

Il s’agit dès lors d’une erreur matérielle qui a été rectifiée postérieurement et qui n’affecte pas la réalité de l’immatriculation de l’établissement au jour de la délivrance du congé. La demande des époux Y de dénégation du statut des baux commerciaux sera écartée sur ce point.

* Sur le motif de dénégation tiré de l’absence d’exploitation de fonds de commerce

Les époux Y soutiennent encore que le preneur n’exerce qu’une activité de sous-location faute de justifier de la fourniture de services para-hôteliers qui ne sauraient résulter de la simple mise à disposition de locaux faisant partie intégrante de l’ensemble immobilier.

Il ressort des pièces produites par les parties qu’elles ont volontairement convenu de soumettre le bail aux dispositions du statut des baux commerciaux, que la société RESIDENCES SERVICES GESTION propose la fourniture des services et prestations para-hôtelières prévus par le bail et que la fourniture de ces services et prestations est avérée selon le constat d’huissier produit. Par ailleurs, il importe peu que les services proposés soient mis à disposition des locataires gratuitement.

La société RESIDENCES SERVICES GESTION ne se contente donc pas d’exercer une activité de sous-location pure et simple mais exerce une activité commerciale. La demande des époux Y de dénégation du statut des baux commerciaux sera écartée sur ce point.

* Sur les motifs tirés de l’absence de signification de la cession de bail et de l’absence de justification de la délivrance d’une autorisation préalable de changement d’usage

Les époux Y soutiennent que la cession du bail commercial intervenue par le biais d’un apport partiel d’actif ne leur ayant pas été signifiée selon les modalités de l’article 1690 du code civil, elle ne leur est pas opposable.

Les époux Y soutiennent encore qu’un changement d’usage du local est intervenu, le studio étant loué pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. En application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, une autorisation préalable de changement d’usage aurait dû être demandée par le bailleur.

Ces motifs ne sauraient constituer un motif de dénégation du statut des baux commerciaux. Ils ne peuvent être invoqués qu’en application de l’article L. 145-17 du code de commerce en tant que motifs graves et légitimes de refuser le renouvellement, le bailleur devant faire état de ces motifs dans l’acte de refus de renouvellement et ne pouvant les modifier postérieurement (Com., 23 décembre 1959, Bull. 1959, III, n° 442). En l’espèce, aucun motif grave et légitime tiré de l’absence de justification de la délivrance d’une autorisation préalable de changement d’usage ou de l’absence de signification de la cession de bail n’est invoqué dans le congé et ne saurait donc justifier le refus du droit au paiement d’une indemnité d’éviction. La demande des époux Y sera rejetée sur ce point.

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce, en cas de refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction légale égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le statut des baux commerciaux étant applicable au bail en cause, la société RESIDENCES SERVICES GESTION est en conséquence fondée à demander le paiement d’une indemnité d’éviction du congé valablement délivré le 27 décembre 2012 avec effet à compter du 30 juin 2013.

— Sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation

Le tribunal ne disposant pas des éléments nécessaires à sa décision sur le montant de l’indemnité d’éviction et sur celui de l’indemnité d’occupation due en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, il y a lieu d’ordonner une expertise dans les termes et conditions ci après au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Dit que la société RESIDENCES SERVICES GESTION est titulaire du bail commercial,

Dit que le congé délivré par Monsieur et Madame Y est valable et prend effet à compter du 30 juin 2013,

Déboute Monsieur et Madame Y de leur demande de dénégation du statut des baux commerciaux s’agissant du bail du 13 mars 1999,

Dit que la société RESIDENCES SERVICES GESTION a droit a une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité,

Déboute Monsieur et Madame Y de leur demande d’ordonner la libération effective des locaux et de leur demande d’expulsion,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que sur le montant de l’indemnité d’occupation ordonne une expertise et commet pour y procéder

Monsieur A B

[…]

[…]

tél : 01.47.55.12.12

fax : 01.47.55.42.42

qui aura pour mission de :

— convoquer les parties,

— se faire remettre tous documents et pièces nécessaires à sa mission,

— s’entourer si besoin est de tout sachant et technicien de son choix,

— visiter les locaux faisant l’objet du bail, les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer,

— dresser la liste des salariés employés par la société RESIDENCES SERVICES GESTION dans ces locaux et sur ce fonds,

— donner tous éléments permettant de déterminer si le fonds de commerce constitue une unité d’exploitation globale et indivisible ;

— donner tous éléments permettant de déterminer si les locaux constituant le fonds de commerce sont monovalents ;

— rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux

1°) tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

* dans les cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation d’un trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),

*dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels,

2°) le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 30 juin 2013 par la société RESIDENCES SERVICES GESTION en application de l’article L 145-28 du Code de Commerce,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal, Service des expertises – Extension du Palais de Justice 8 rue Pablo Néruda 92 020 Nanterre Cedex, dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire ;

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de Procédure Civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du Code de Procédure Civile ;

Fixe à la somme de 3 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société RESIDENCES SERVICES GESTION entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 4 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis ;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Sursoit à statuer, sur les autres demandes ;

Ordonne l’exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 28 avril 2017 à 09 H 30 pour retrait de l’affaire du rôle sauf observations contraires des parties ou radiée dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Réserve les dépens.

signé par Joëlle MATHO, Vice-Président et par Khadija TIMDOUINE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,