DEMANDERESSE

S.A.R.L. CHARLES B

[…]

[…]

représentée par M^e G-H A, du Z A & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #J082

DÉFENDERESSE

S.A.S. HEMATITE, représentée par son Président la S.A.S. OFI REIM

[…]

[…]

représentée par M^e Gina MARUANI, de la SCP JACQUIN – MARUANI, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Y, Vice-Présidente

M^me GOUDET, Vice-Présidente

M^me B-C, Juge

assistéee de I J, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 24 Novembre 2010 tenue en audience publique devant M^me Y, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de X Y.

[…]

Par acte du 2 juillet 2009, la S.A.R.L. Charles B a fait citer la S.A.S. Hematite pour voir juger qu’à la suite de la demande de renouvellement du 6 juin 2007, le bail commercial dont elle bénéficie a été renouvelé à compter du 1^er octobre 2007 et à titre subsidiaire pour voir fixer à la somme de 885.646 euros le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due en application de l’article L.145-28 du Code de commerce.

Par acte du 29 juillet 2009, la S.A.S. Hematite a fait citer la S.A.R.L. Charles B pour voir valider le congé avec refus de renouvellement qui lui a été délivré le 29 mars 2007 et fixer l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er octobre 2007 à la somme de 51.600 Euros.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction.

Par ordonnance du 3 octobre 2007, le juge des référés a désigné Monsieur D-E F en qualité d’expert, avec pour mission de déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 23 novembre 2010, la S.A.R.L. Charles B a conclu aux fins de voir :

— constater que dans le délai de deux ans imparti par l’article L.145-60 du Code de commerce, la société bailleresse n’a nullement contesté la validité de la demande de renouvellement qui a été signifiée suivant exploit du 6 juin 2007 pour prendre effet au 30 septembre 2007, ni davantage le caractère novatoire de cette dernière au regard des initiatives précédemment prises par la société HEMATITE qui a notifié un congé irrégulièrement délivré au preneur, en l’absence de toute recherche inhérente aux modalités d’exploitation du fonds,

— dire et juger en conséquence que le bail commercial dont bénéficie la société CHARLES B se trouve renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 2007, moyennant un loyer annuel de 20.666 euros hors taxes,

— dire et juger que le prix en vigueur à la date d’expiration du bail demeurera seul exigible jusqu’à ce que le bailleur ait fait connaître le montant de ses prétentions dans les termes de l’article L.145-11 du Code de commerce soit, selon les écritures signifiées, le 6 août 2009,

— dire et juger n’y avoir lieu de statuer sur la validation du congé au bénéfice duquel le bailleur a implicitement mais nécessairement renoncé dès lors qu’il n’a donné aucune suite à la notification de la demande de renouvellement signifiée pour le terme du bail commercial par le preneur, de même que pour les motifs précédemment développés,

— dire et juger que la clause d’échelle mobile à incidence triennale qui dispose que le loyer variera proportionnellement à l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, en précisant que l’indice de base retenu est celui du 2^e trimestre 1998, valeur 1058, implique nécessairement – en l’absence de toute disposition contraire – la référence explicite et constante à l’indice de base ainsi choisi et, par voie de conséquence, au loyer d’origine du bail, et ce quelles que soient les allégations de la société bailleresse, de telle sorte qu’il s’agit d’une clause réputée non écrite avec les conséquences qui en découlent tant en ce qui concerne le renouvellement du présent bail que les loyers perçus au cours du bail échu,

— dire et juger que cette clause ne peut recevoir application à l’occasion du bail présentement renouvelé, dont le loyer ne pourra être révisé que par application des articles L.145-38 et R.145-22, alinéa 2 du Code de commerce,

— dire et juger que la société HEMATITE devra – en tout état de cause – rembourser à la société CHARLES B toutes sommes perçues au cours du bail échu, en sus du loyer initialement en vigueur, soit 15.710,18 euros hors taxes, d’où un trop-perçu pendant la durée du bail échu s’élevant à la somme de 12.918,54 euros,

Subsidiairement pour le cas où par impossible la Juridiction saisie estimerait valable et fondé le congé avec refus de renouvellement précédemment signifié à effet du 30 septembre 2007 à l’initiative de la société HEMATITE :

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

— voir fixer dans cette hypothèse à la somme de 43.860 euros hors taxes et hors charges le montant annuel de l’indemnité d’occupation due par la société CHARLES B, occupant maintenu dans les lieux jusqu’à fixation et paiement de l’indemnité d’éviction,

— déclarer la société HEMATITE infondée en ses différentes demandes, fins et prétentions, l’en débouter,

— dire et juger de même que la clause d’échelle mobile dont le bailleur tente d’invoquer le bénéfice ne peut davantage s’appliquer dès lors qu’elle a été stipulée que dans la seule hypothèse du paiement d’un loyer et que sa formulation contraire aux dispositions de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier implique qu’elle soit réputée non écrite avec les conséquences qui en découlent.

2) Sur l’indemnité d’éviction :

— voir fixer à la somme de 776.000 euros le montant de l’indemnité d’éviction due à la société CHARLES B qui bénéficiera de plein droit du maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’intégralité de l’indemnité due,

— dire et juger que ladite indemnité portera intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— dire en outre que dans le cas où la rupture du contrat de travail d’un des salariés de l’actuel exploitant devrait être pris en charge par la société CHARLES B, le bailleur sera tenu de l’indemniser sur justification des sommes payées de ce chef conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation,

— déclarer la société HEMATITE infondée en ses différentes prétentions, l’en débouter, et ce en particulier au titre des dommages-intérêts sollicités dans des conditions particulièrement fallacieuses, de même que sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, alors que c’est au bailleur, qui prend l’initiative de refuser le renouvellement, de supporter tous les coûts qui en découlent,

— voir désigner les Services du Séquestre Juridique de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats au barreau de Paris en qualité de séquestre de l’indemnité d’éviction qui sera fixée par le Tribunal et fixer sa mission dans les termes de l’article L.145-29 du Code de commerce,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— voir fixer à 4.000 euros le montant de l’indemnité due au titre des frais irrépétibles exposés par le preneur évincé tant dans le cadre des précédentes opérations d’expertise que de la présente instance et condamner de ce chef la SAS HEMATITE,

— la condamner en outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître G-H A, Z A & Associés, en vertu des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 10 novembre 2010, la S.A.S. Hematite a conclu aux fins de voir :

* à titre principal,

— valider le congé avec refus de renouvellement délivré par la société HEMATITE le 29 mars 2007,

— voir fixer l’indemnité d’occupation due par la société CHARLES B. depuis le 1^er octobre 2007 à la somme de 107.500 Euros et subsidiairement à la somme de 51.600 Euros hors taxes et hors charges par an,

— dire que cette indemnité d’occupation devra subir les mêmes indexations que celles du loyer fixé contractuellement,

* à titre infiniment subsidiaire,

— voir fixer le nouveau loyer annuel dû par la société CHARLES B. à compter du 1^er octobre 2007 à la somme de 107.500 Euros hors taxes et hors charges,

— condamner la société CHARLES B. au paiement du différentiel entre cette somme fixée et les loyers (indemnités d’occupation) précédemment payés par cette dernière,

— dire que les intérêts seront dus au titre de l’article 1155 du Code civil sur ce différentiel ainsi que l’anatocisme au sens de l’article 1154 du Code civil.

* en tout état de cause,

— condamner, compte tenu de sa parfaite mauvaise foi, la société CHARLES B. au paiement d’une somme de 10.000 Euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la Société CHARLES B. au paiement d’une somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la Société CHARLES B. en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Gina MARUANI, SCP JACQUIN-MARUANI, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 1999, la Caisse des Retraites du Crédit Foncier aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la S.A.S. Hematite donnait en renouvellement de bail à la S.A.R.L. Charles B divers locaux commerciaux à usage de “confection, bonneterie, lingerie, chaussures” situés à Paris 1^er, […], pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1^er octobre 1998, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 103.052 Francs, soit 15.712,18 Euros.

Par acte extra-judiciaire du 29 mars 2007, la S.A.S. Hematite a délivré à la société locataire un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le 1^er octobre 2007.

Par acte du 6 juin 2007, la S.A.R.L. Charles B, qui indique qu’elle n’avait pas eu connaissance du congé délivré chez son locataire-gérant, a notifié au bailleur une demande de renouvellement, rappelant les dispositions de l’article L.145-10 du Code de commerce.

La S.A.R.L. Charles B estime que la bailleresse n’ayant pas contesté la validité de la demande de renouvellement dans le délai de deux années, il n’y a pas lieu de statuer sur la validité du congé, mais seulement de fixer le montant du bail renouvelé.

Il ressort de l’examen du congé du 29 mars 2007 que celui-ci a été délivré au […], selon les modalités prévues à l’article 656 du Code de procédure civile, l’huissier instrumentaire précisant que le nom de la S.A.R.L. Charles B figurait sur la liste des occupants et que le domicile a été certifié par une vendeuse présente dans les lieux qui a refusé la copie. Cette adresse est celle indiquée au registre du commerce comme étant le siège de la société.

Il ne saurait par conséquent être reproché au bailleur d’avoir délivré l’acte au […], siège de la société et seule adresse connue de lui, confirmée de surcroît par une personne présente dans les lieux qui n’était pas habilitée à recevoir l’acte, peu important que le fonds ait été donné en location-gérance, dès lors que la société locataire n’a pas pris la précaution de transférer son siège social et de s’assurer que les courriers délivrés à cette adresse pouvaient lui parvenir.

Aux termes de l’article L.145-10 du Code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement du bail doit en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail et le cas échéant au cours de sa reconduction. Dès lors que le bailleur avait manifesté son intention de ne pas renouveler le bail pour sa date d’expiration, la demande de renouvellement formulée postérieurement est sans effet. Peu importe que le bailleur, qui a d’ores et déjà refusé le renouvellement du bail, n’ait pas réitéré ce refus dans les trois mois de la demande de renouvellement, ni contesté la validité de cette demande de renouvellement, le texte visant expressément l’hypothèse du défaut de congé.

Sur la demande de restitution des loyers trop perçus

Le bail précise dans un paragraphe intitulé “révision” que “le loyer sera révisable à chaque période triennale soit pour la première fois le premier octobre 2001” et indique “cette révision jouera de plein droit sans qu’il soit besoin d’une notification préalable. Le loyer variera proportionnellement à l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. L’indice de base retenu est celui du deuxième trimestre 1998, valeur 1058”.

Cette clause, contrairement à son intitulé, s’analyse en réalité en une clause d’échelle mobile en raison du caractère automatique de l’indexation.

Aux termes de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Le législateur a par cette disposition de toute évidence voulu exclure que, par le biais d’une clause d’échelle mobile licite, il soit pratiqué une indexation des loyers d’un montant supérieur à l’indice. Sont ainsi visées les clauses par lesquelles le loyer d’origine est indexé sur la base d’un indice remontant à plus de douze mois du jour où l’indexation est pratiquée, ce qui revient en effet à pratiquer une indexation supérieure à la variation de l’indice.

Il convient pour interpréter les conventions, de s’attacher non au sens littéral des termes mais de rechercher la volonté commune des parties.

En l’espèce, la référence à l’indice du deuxième trimestre 1998, est celle du dernier indice publié lors de la prise d’effet du bail le 1^er octobre 1998.

Par le biais de la clause d’échelle mobile, le loyer a été porté à la somme de 16.912,94 Euros résultant de l’application de l’indice du 2^e trimestre 2001 rapporté à celui du 2^e trimestre 1998, soit un écart de trois années. Au 1^er octobre 2004, le loyer a été porté à la somme de 18.813,60 Euros par application, au loyer résultant de la première indexation, de l’indice du 2^e trimestre 2004 rapporté à celui du 2^e trimestre 2001, soit également un écart de trois années.

Cette méthode de calcul est strictement identique à celle résultant de l’application directe de la clause d’indexation au loyer d’origine. En effet, en appliquant strictement la clause litigieuse, le calcul aurait dû être pour la deuxième indexation le rapport au loyer d’origine, de l’indice du deuxième trimestre 2004 sur celui du deuxième trimestre 1998, soit dans cette hypothèse un écart de six années par rapport au loyer d’origine, ce qui correspond exactement à la durée écoulée entre les révisions.

La clause litigieuse mentionnant une référence à l’indice du deuxième trimestre 1998, sans mentionner à quel loyer la variation de l’indice s’applique, n’a donc pas pour effet de faire subir au loyer une variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Il n’aurait pu en être autrement que dans l’hypothèse où la clause d’indexation n’aurait pas prévu une variation proportionnelle à l’indice, ce qu’elle a expressément exclu en indiquant que “le loyer variera proportionnellement à l’indice du coût de la construction”.

Les demandes tendant à voir déclarer cette clause non écrite et à obtenir la restitution du trop versé seront donc écartées.

Sur l’indemnité d’éviction

L’expert a déposé son rapport le 21 janvier 2009 : il estime que l’indemnité d’éviction doit prendre le caractère d’une indemnité de transfert.

Il estime que cette indemnité doit être fixée en fonction de la valeur du droit au bail et propose de voir chiffrer cette indemnité d’éviction toutes causes confondues à la somme de 430.000 Euros dans l’hypothèse d’un loyer plafonné et de 295.000 Euros dans l’hypothèse d’un loyer déplafonné.

Il propose de fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 47.000 Euros.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur a ouvert droit au profit du locataire, d’une part, en vertu de l’article L.145-14 du Code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L.145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er octobre 2007 et jusqu’à la libération des locaux.

SUR LE MONTANT DE L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION.

Les locaux sont situés à Paris 1^er, […] immédiatement après la […].

L’expert indique à juste titre que la […] constitue une artère centrale et un axe de passage important dans l’axe est-ouest de la ville de Paris. Il précise que l’accès par route est relativement difficile s’agissant d’un axe rouge sans possibilité de stationnement, mais que le stationnement reste possible dans les nombreux parkings publics implantés à proximité.

Le local bénéficie par ailleurs d’une excellente desserte par les transports en commun puisqu’il est situé à proximité immédiate d’une des sorties du métro Châtelet, sortie qui dessert également la ligne 14 “Meteor”, et de la station “les Halles”.

La commercialité de la rue est tournée principalement vers l’équipement de la personne avec de nombreuses enseignes, visant principalement une clientèle populaire et de touristes.

Il a estimé que la commercialité des lieux était très bonne et adaptée à la destination contractuelle, s’agissant d’un magasin de vente de chaussures.

Les locaux dépendent d’un immeuble d’angle ancien à façade en pierre de taille et maçonnerie de briques, élevé sur sous-sol de caves, d’un rez-de-chaussée avec entresol commercial, de cinq étages droits et d’un 6^e et 7^e sous combles.

Ils sont constitués au rez-de-chaussée d’une boutique disposant d’une façade sur rue de 4,06 mètres avec une vitrine de 3,13 mètres. La boutique d’une surface de 22,39 mètres comporte une trémie d’escalier en colimaçon permettant d’accéder à l’entresol. La largeur de l’escalier, de 60 centimètres, ne permet cependant pas à la clientèle d’utiliser l’entresol.

Cet entresol, d’une surface de 52,96 m² est affecté à usage de réserve et de sanitaires.

Les caves, au sous-sol d’une surface de 43,44 m², sont accessibles à partir des parties communes, l’ancien escalier permettant l’accès direct à la boutique ayant été condamné et ne servent qu’au stockage des cartons usagés.

Cette configuration particulière ne réserve qu’une très faible surface à la vente.

Les aménagements sont qualifiés comme étant à l’état courant et les équipements standards. Il convient néanmoins de noter que la boutique dispose d’un système de climatisation.

SUR L’INDEMNITÉ PRINCIPALE.

Aux termes de l’article L.145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

L’avis de l’expert selon lequel l’éviction entraînera la perte du fonds n’a pas été démenti par la S.A.S. Hematite sur laquelle l’article L.145-14 du Code de commerce fait reposer la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre.

L’éviction entraînera dès lors la perte du fonds dont la valeur est au moins égale à la valeur du droit au bail.

Il ressort des chiffres communiqués à l’expert que les résultats ont été les suivants :

— année 2004 : pour un chiffre d’affaires net de 690.967 Euros, un bénéfice de 10.986 Euros,

— année 2005 sur 9 mois d’exploitation, le fonds ayant été donné en location-gérance en cours d’année : pour un chiffre d’affaires de 372.034 Euros un bénéfice net de 443 Euros,

— pour l’année 2006 un bénéfice net de 8.001 Euros.

Le fonds a été mis en location-gérance dans le courant de l’année 2005 en premier lieu au profit de la société SAM CHAUSS puis de la société Sensio moyennant le versement par cette dernière d’une redevance de 43.300,89 Euros, outre le loyer des locaux.

Dans la mesure où les résultats du locataire-gérant ne sont pas communiqués, l’expert exclut une valorisation en fonction des résultats et propose une valorisation du fonds par capitalisation de la redevance de gérance, le préjudice s’analysant pour la S.A.R.L. Charles B en la perte de ce revenu, soit un prix de 258.842 Euros, prenant pour base la redevance de location-gérance actualisée sur neuf ans au taux de 8,5 %.

La Société CHARLES B propose de son côté, conformément à l’expertise amiable qu’elle a fait établir une valeur de 538.866 Euros par valorisation de la redevance à 7,85 % correspondant au taux financier de base des OAT sur 10 ans (4,85 %), majoré d’un point pour illiquidité et de deux points pour prime de risque.

Cette dernière méthode de valorisation de la redevance ne saurait cependant être retenue dès lors qu’elle est issue d’une expertise non contradictoire sollicitée par le preneur.

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert judiciaire retient une surface pondérée de 43 m², la S.A.S. Hematite retenant quant à elle une surface pondérée de 45 m² sur la base de l’expertise amiable qu’elle a fait effectuer.

La pondération des caves, non directement reliées à la boutique et équipées d’un sol en terre battue à 0,10 et des réserves du 1^er étage, accessibles par la boutique mais inutilisables pour la clientèle, à 0,30 correspond à une exacte appréciation des coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l’utilité par rapport à l’ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle.

Concernant les surfaces réelles, la S.A.S. Hematite ne produit aucun élément probant, tel qu’un mesurage par un géomètre, qui permettrait de contredire les mesures effectuées par l’expert judiciaire des surfaces réelles.

Il convient par conséquent de retenir la proposition de l’expert qui a chiffré à 43 m² la surface pondérée des lieux loués.

L’expert relève des termes de comparaison évoluant de 597 Euros le m² (16 […] en 2006 pour une activité de prêt-à-porter et une surface de 597 m²) à 2.568 Euros le m² (45 […] en mars 2004 pour une activité de prêt-à-porter, et une surface de vente de 295 m² bien configurée à l’angle de deux voies) pour des transactions sans pas-de-porte, de 757 Euros le m² (30 […], au troisième trimestre 2004 pour une surface de 88 m²) à 3.282 Euros le m² ([…], activité de prêt-à-porter pour une surface de 151 m²) pour des locations avec pas-de-porte, après décapitalisation du coût d’acquisition du droit au bail et de 1.200 Euros le m² (57 […], pour une activité d’équipement de la personne, surface pondérée de 105 m² au 1^er janvier 2004) à 900 Euros le m² (188 […] pour une activité de bijouterie maroquinerie articles de Paris au 1^er avril 2001) pour des fixations judiciaires.

La S.A.R.L. Charles B, par l’intermédiaire de l’expert amiable, cite de son côté des références comprises entre 597 Euros le m² (prêt-à-porter, 16 […], 67 m² en 2006) et 4.209 Euros le m² ([…]) pour des locations nouvelles, de 500 à 1.100 Euros le m² pour des renouvellements amiables, et de 1.045 à 1.200 Euros le m² pour des fixations judiciaires, toutes situées […].

Il est manifeste que dans l’ensemble des références citées, doivent être retenues en priorité celles situées sur la […], laquelle dispose d’une commercialité qui lui est propre et plus particulièrement dans le tronçon situé entre l’Hôtel de ville et la […] dans lequel est situé le fonds en cause. Il convient en outre de retenir des éléments de comparaison dont les surfaces sont similaires.

Au regard de ces observations, il convient donc de relever les prix de 1.477 Euros, après décapitalisation du pas-de-porte au 20 […] pour 42 m² pondérés en août 2004, et 1.477 Euros le m² au […], pour 42 m² pondérés en juin 2004.

Compte tenu des éléments de comparaison produits, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, il convient de retenir un prix unitaire de 1.600 Euros le m² et une valeur locative annuelle globale de 68.800 Euros.

Contrairement à ce que soutient la S.A.S. Hematite, rien ne permet d’affirmer que si le bail avait été renouvelé, il aurait été déplafonné.

En effet, la seule arrivée d’enseignes nationales d’équipement de la personne qui ont parfois remplacé d’autres enseignes, n’a pu en soi modifier la commercialité d’un secteur bénéficiant de longue date d’une forte commercialité. De même l’augmentation de la fréquentation de la station de métro Châtelet, dont les voyageurs se dispersent sur les très nombreuses bouches de métro, n’est pas caractéristique d’une modification notable, alors que par ailleurs il est attesté par un rapport établi par l’atelier parisien d’urbanisme que la fermeture en 2005 des magasins de la Samaritaine a défavorablement affecté la fréquentation de la […] et notamment le flux de chalands circulant d’ouest en est sur le trottoir impair de la […] qui constituait l’axe naturel de circulation entre le métro et la Samaritaine. En outre, il est caractéristique que la fréquentation des stations Pont-Neuf et Louvre-Rivoli, situées à proximité, a en 2006 connu une désaffection.

Il n’est pas contesté que si le bail avait été renouvelé, le loyer plafonné aurait été, par référence à l’indice trimestriel du coût de la construction et en se référant au dernier indice connu à l’échéance du bail au 30 septembre 2007 d’un montant de 15.710 Euros x 1385 / 1058 soit 20.566 Euros.

Le différentiel par an s’établit dès lors à la somme de 48.234 Euros.

Le coefficient de 8 retenu par l’expert est adapté à la qualité des lieux décrits.

La valeur du droit au bail doit par conséquent être estimée à la somme de 385.872 Euros.

Cette somme est supérieure à la valeur du fonds de commerce et doit être retenue.

[…].

Le fait que l’indemnité d’éviction prenne le caractère d’une indemnité de remplacement ne fait pas obstacle à l’appréciation des indemnités dites accessoires que subit le preneur évincé du fait de l’éviction. En outre la mise en location-gérance ne suffit pas à établir que le locataire a renoncé à une nouvelle installation.

Frais de remploi :

Ces frais sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’achat d’un fonds d’une valeur équivalente à celui dont il est évincé et comprennent notamment les droits de mutation de 4,80 % à payer et les frais d’agence et de rédaction d’acte.

La proposition de l’expert de voir chiffrer à hauteur de 10 % du montant de l’indemnité principale le montant de ces frais de remploi qui est conforme aux usages sera adoptée.

Il en résulte une indemnité de frais de remploi de 38.587 Euros.

Trouble commercial :

Le trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l’attribution d’une indemnité spécifique.

L’expert propose une indemnisation du trouble commercial calculée sur la redevance de location-gérance à hauteur de 10.575 Euros, montant qui sera retenu par le tribunal.

L’indemnité d’éviction est donc constituée, outre l’indemnité principale, de la somme des différentes indemnités précitées soit à la somme totale, pour les indemnités accessoires de 49.162 Euros qu’il convient d’arrondir à 50.000 Euros, outre les frais de licenciement.

L’indemnité d’éviction totale due à la S.A.R.L. Charles B s’élève par conséquent à la somme de 435.872 Euros.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION.

En application de l’article L.145-28 du Code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Il résulte de l’examen de la valeur du droit au bail que le montant de la valeur locative des lieux loués s’élève à la somme de 68.800 Euros par an.

Cependant, l’indemnité d’occupation doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, la bailleresse, depuis la date d’effet du congé jusqu’à la libération par la société locataire des locaux, n’a à procéder à aucun investissement en vue de la mise sur le marché des lieux loués contrairement à la situation qui aurait été la sienne dans le cas d’une location nouvelle, et n’a à faire face à aucun frais de transaction ou de négociation, et ne subit bien évidemment aucune vacance des locaux.

En outre la possibilité d’un paiement de cette indemnité d’occupation par compensation avec l’indemnité d’éviction supprime tout risque d’impayé et constitue un facteur de minoration de la valeur locative.

Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 51.600 Euros.

Il y a lieu par ailleurs de tenir compte de la précarité des conditions d’occupation de la S.A.R.L. Charles B depuis la date d’effet du congé et des difficultés qui en résultent pour l’exploitation du fonds qui justifie un abattement de 10 %.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Charles B depuis la date d’effet du congé s’établit dès lors à la somme annuelle de 46.440 Euros.

S’agissant d’une indemnité d’occupation statutaire, rien ne justifie que celle-ci fasse l’objet d’une actualisation en fonction des clauses contractuelles du bail.

SUR LES AUTRES DEMANDES.

La S.A.R.L. Charles B et la S.A.S. Hematite étant réciproquement créancière et débitrice l’une de l’autre, il y a lieu de constater que le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation.

L’existence du droit de repentir dont bénéficie la S.A.S. Hematite en vertu de l’article L.145-58 du Code de commerce interdit qu’une condamnation soit prononcée pour assurer le paiement de l’indemnité d’éviction.

En l’absence de condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction, l’article 1153-1 du Code civil n’est pas applicable et les intérêts sur le montant de l’indemnité d’éviction ne sauraient courir à compter du prononcé du jugement, étant toutefois rappelé que les intérêts au taux légal seront susceptibles de courir à compter du commandement qui pourra être délivré à la S.A.R.L. Charles B en application de l’article L.145-30 du Code de commerce.

En raison du paiement par compensation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de condamner la S.A.S. Hematite au paiement de cette dernière laquelle ne produira pas intérêts à compter du prononcé du présent jugement.

L’exercice du droit de repentir reconnu à la S.A.S. Hematite et le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie la S.A.R.L. Charles B incompatibles avec l’exécution provisoire qui en conséquence ne sera pas ordonnée.

La nomination d’un séquestre apparaît en l’état prématurée.

L’instance et l’expertise ont eu pour cause la délivrance par la S.A.S. Hematite du congé refusant le renouvellement. Il lui appartient en conséquence d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise ainsi que le montant de l’indemnité allouée à la S.A.R.L. Charles B au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Dit que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 20 mars 2007, le bail a pris fin le 1^er octobre 2007,

Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la S.A.R.L. Charles B dans les locaux appartenant à la S.A.S. Hematite situés à Paris 1^er, […],

Fixe à la somme de 435.872 Euros (quatre cent trente-cinq mille huit cent soixante-douze euros) le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due à la S.A.R.L. Charles B par la S.A.S. Hematite outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

Dit que la S.A.R.L. Charles B est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er octobre 2007,

Fixe le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 46.440 Euros (quarante-six mille quatre cent quarante euros), outre les taxes et charges,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Déboute la S.A.R.L. Charles B et la S.A.S. Hematite de leurs demandes tendant à faire courir les intérêts légaux sur les indemnité d’éviction et indemnité d’occupation à compter du présent jugement,

Condamne la S.A.S. Hematite aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris, le 13 janvier 2011.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I J X Y