COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17/02/2026

N° RG 25/00443 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C4SU

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [J] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY, substituant M^e Stéphane MILLIAND de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Stéphane DAGHERO du cabinet DAGHERO DUBOIS, avocat plaidant au barreau de GRASSE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Tim DORIER de la SELAS CABINET LEGALPS AVOCATS – HERLEMONT ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffier

Débats : en audience publique le : 06 Janvier 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 17 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte notarié ayant pris effet le 24 décembre 2005, M. [T] [V] a consenti à la société par actions simplifiiée (Sas) Compagnie de Gestion Hotelière CGH, un bail commercial pour une durée de onze années consécutives pour se terminer le 23 décembre 2016, portant sur les lots n° 167 (appartement 4P8D), n°070 (emplacement de stationnement n°042/043) et n°129 (cave 042) lui appartenant situés dans l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 4]” sur la commune de [Localité 3] en vue de l’exploitation desdits locaux en résidence de tourisme classée.

Par acte sous-seing-privé du 25 novembre 2018 M. [T] [V] a consenti le renouvellement de ce bail pour une durée de neuf années à compter du 24 décembre 2016 pour se terminer le 23 décembre 2025.

Par acte du 12 juin 2025 M. [T] [V] a fait délivrer à la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH son refus de renouvellement dudit bail, avec une proposition de versement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 30 octobre 2025 M. [T] [V] a fait assigner la société Compagnie de gestion Hotelière CGH devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir :

— désigner un expert judiciaire qui aura pour mission de donner au tribunal tous les éléments permettant de déterminer conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction due par M. [T] [V] à la société Compagnie de gestion Hotelière CGH, ainsi que l’indemnité d’occupation due par la société Compagnie de gestion Hotelière CGH à M. [T] [V].

— faire injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseraient à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

— dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile,

— désigner Mme ou M. le Président du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

— dire que, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plateforme OPALEX, celle-ci devra être utilisée,

— dire que pour l’exécution de la mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms ,prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles, et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne,

— dire que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations,

— dire qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge,

— réserver les dépens.

En l’absence d’accord avec le preneur sur les montants des indemnités d’éviction et d’occupation, il s’estime bien fondé à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire avant tout procès éventuel au fond.

Aux termes de ses conclusions responsives n°1 notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025, la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH demande au juge des référés de :

— la recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger que par application de l’article L.145-14 et eu égard au refus de renouvellement notifié par M. [V] avec effet au 23 décembre 2025, la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH a droit au paiement des indemnités d’éviction principales et accessoires égales aux préjudices à elle causés par le défaut de renouvellement du bail commercial concerné et la perte partielle de son fonds de commerce de résidence de tourisme classée 4 étoiles exploité au sein de la Résidence classée 4 étoiles « [Adresse 4] »,

— donner acte de ses protestations et réserves à l’expertise judiciaire sollicitée avec désignation d’un expert ayant pour mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction principale, ainsi que les indemnités accessoires dues,

— dire et juger que les opérations d’expertise de visite des lieux et de l’appartement concerné au sein de la résidence “[Adresse 4]” devront être organisées exclusivement pendant les périodes de fermeture de la résidence à la clientèle touristique :

soit en dehors de la saison d’hiver 2025-2026, à compter de la fin du mois d’avril 2026,et en dehors de la saison d’été 2026, notamment hors des mois de juillet et août 2026, afin de ne pas perturber l’exploitation du fonds de commerce et la jouissance de la clientèle,- dire en conséquence que l’appartement qui sera occupé par la clientèle touristique pendant les périodes d’ouverture de la résidence, ne pourra pas être visité en présence de celle-ci, les opérations de constat devant, le cas échéant, être reportées à une période de fermeture ou à tout moment ultérieurement convenu avec la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH et M. [V],

— dire et juger que la mission de l’expert sera complétée par les missions suivantes :

entendre les parties, se faire communiquer tous documents utiles, entendre tous sachants, répondre aux dires des parties, réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant de fixer l’indemnité d’éviction due par le bailleur, prendre connaissance des pièces de la cause, se faire remettre ou consulter tous documents utiles, notamment comptables, fiscaux, entendre tous sachants,recueillir les explications des parties,déterminer le montant des indemnités d’éviction principales et accessoires dues en application de l’article L.145-14 du code de commerce selon usages et méthodes professionnelles applicables, vérifier, justifier et détailler de manière précise l’existence d’éventuels usages pour la détermination des indemnités d’éviction relatives aux appartements au sein des résidences de tourisme objets d’un bail commercial,proposer plusieurs évaluations en fonction de chaque méthode d’évaluation qu’il aura identifiée,- dire que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties lesquelles disposeront d’un délai suffisant pour formuler les observations,

— dire que les avances de frais d’expertise seront à la charge du bailleur requérant à la présente instance,

— rappeler que la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré et ce, jusqu’au paiement effectif et intégral de l’indemnité d’éviction par le bailleur et après expiration d’un délai de 3 mois conformément aux dispositions des articles L.145-8 du code de commerce. L.145-29 du code de commerce,

— réserver les dépens de la présente instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sans s’opposer à la demande d’expertise, elle soutient que l’évaluation de l’indemnité d’éviction doit assurer la réparation intégrale et effective du préjudice résultant de la perte partielle de son fonds de commerce suite à l’éviction. Elle indique également que l’immeuble se situe en station et que les locaux ne seront pas disponibles lors des saisons hivernales et estivales.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 06 janvier 2026 et les parties ont indiqué s’en référer à leurs écritures. L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif

légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur

les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-21 265, Publié au bulletin).

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des locaux.

Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu’aucun juge du fond n’est saisi de demandes concernant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d’un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.

En l’espèce, M. [T] [V] a régulièrement fait signifier son refus de renouvellement du bail commercial à la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH, avec une proposition de versement d’une indemnité d’éviction, suivant acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse (pièce n°4 demandeur).

Néanmoins, le preneur et le bailleur n’ont pas pu s’entendre quant au montant de l’indemnité d’éviction et à celui de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, et en l’absence d’opposition, il apparaît que M. [T] [V] justifie d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation qui seraient dues à la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH.

Il sera rappelé que conformément aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligée de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

S’agissant des chefs de mission sollicités par la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH, il apparait effectivement opportun que l’expert prenne en compte les usages et méthodes professionnelles applicables en matière de résidence de tourisme, ce chef de mission sera donc ajouté. Etant précisé que les autres chefs de mission sollicités ainsi que les précisions demandées sur la mission par M. [T] [V] sont déjà inclus dans la mission d’expertise ordonnée habituellement.

Enfin, la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH demande à ce que la mission d’expertise soit effectuée hors période des saisons hivernale et estivale de l’année 2026. M. [V] n’a pas formulé d’opposition à cette demande. Compte tenu de l’activité touristique exercée, il convient de prévoir que l’expert se rendra sur les lieux vérification préalablement faite de leur disponibilité, le cas échéant hors saison touristique.

En conséquence, l’expertise judiciaire sera ordonnée, aux frais avancés de M. [T] [V] et selon mission reprise au dispositif.

Sur les dépens

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du demandeur, M. [T] [V].

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, en référés, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de M. [T] [V] et de la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH,

COMMETTONS pour y procéder,

Mme [W] [H]

E-mail : [Courriel 1]

Adresse: [Adresse 5]

[Localité 4]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

Avec mission pour lui de :

1° se rendre sur les lieux et les visiter, vérification préalablement faite de leur disponibilité, le cas échéant hors saison touristique, en présence des parties et de leurs conseils, préalablement convoqués ;

2° se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

3° fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds, indemnité comprenant notamment la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession ou la valeur locative si celle-ci est supérieure, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, et plus particulièrement :

— déterminer le montant des indemnités d’éviction principales et accessoires dues en application de l’article L.145-14 du code de commerce selon usages et méthodes professionnelles applicables,

— vérifier, justifier et détailler de manière précise l’existence d’éventuels usages pour la détermination des indemnités d’éviction relatives aux appartements au sein des résidences de tourisme objets d’un bail commercial,

— proposer plusieurs évaluations en fonction de chaque méthode d’évaluation qu’il aura identifiée,

4° fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres préjudices éventuels,

5° déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 23 décembre 2025 jusqu’à leur libération effective,

6° donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties.

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux, en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,

° en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,

° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELONS qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert

peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne,

et DISONS que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent

remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 17 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS la provision concernant les frais d’expertise à la somme de 2 500 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par M. [T] [V] avant le 24 mars 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,

DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert et qu’en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,

DISONS l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du Code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS que les dépens resteront à la charge de M. [T] [V],

RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

RAPPELONS que la société Compagnie de Gestion Hotelière CGH a droit au maintien au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré et ce, jusqu’au paiement effectif et intégral de l’indemnité d’éviction par le bailleur et après expiration d’un délai de 3 mois conformément aux dispositions des articles L.145-8 du code de commerce. L.145-29 du code de commerce,

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 février 2026, la minute étant signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,