07 Avril 2026

AFFAIRE :

[O] [S]

, [B] [V]

C/

[U] [X], [W] [C]

N° RG 23/01739 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HHSC

Assignation :20 Juillet 2023

Ordonnance de Clôture : 21 Octobre 2025

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [S]

né le 22 Mars 1977 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Maître Magali GUIGNARD de la SARL 08H08 AVOCATS, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU DABOT & Associés, avocat plaidant au barreau D’AIX EN PROVENCE

Madame [B] [V] épouse [S]

née le 26 Octobre 1977 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Maître Magali GUIGNARD de la SARL 08H08 AVOCATS, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU DABOT & Associés, avocat plaidant au barreau D’AIX EN PROVENCE

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [X], [W] [C]

née le 03 Juillet 1968 à [Localité 4] (MAINE-ET-[Localité 5])

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocats au barreau D’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Claire SOLER, Vice-Présidente

Assesseur : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente

Greffier : Valérie PELLEREAU, Greffière

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 04 Novembre 2025, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03/02/2026. A cette date le délibéré a été prorogé au 07 Avril 2026.

JUGEMENT du 07 Avril 2026

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 13 janvier 2016, Mme [M] [R] a conféré à Mme [Y] [K] un bail commercial d’une durée de neuf années courant rétroactivement à compter du 1er janvier 2016 pour se terminer le 31 décembre 2024, renouvelable, sur un local situé [Adresse 3] (49) consistant en « une boutique comprenant deux salles ancienne cuisine et une dépendance sous une terrasse avec wc le tout d’environ 100 m2».

Suivant cession de fonds de commerce établie par acte authentique en date du 3 mai 2016, Mme [U] [C] a acquis, auprès de Mme [K], le fonds de commerce exploité en tant que « débit de boissons (licence IV) » au sein dudit local commercial et les contrats liés au fonds – soit, en l’espèce, le droit au bail sur le local. Pour l’exercice de son activité commerciale, Mme [C] s’est assurée auprès de la société d’assurance mutuelle MAPA.

Les murs, qui étaient alors la propriété de Mme [M] [R], assurée MMA, ont été vendus à M. [O] [S] et Mme [B] [V] épouse [S] (ci-après les époux [S]) par acte notarié dressé le 10 décembre 2020, désignant le bien objet de la vente comme « une maison d’habitation avec commerce ».

L’existence d’un champignon de type mérule sur le linteau situé au-dessus de la porte de la cuisine desservant la cour intérieure, dans la partie du local commercial, a fait l’objet d’une mention dans l’acte notarié de vente.

Deux expertises amiables ont été diligentées relativement à la présence de ce champignon.

Aux termes d’un acte signifié le 24 septembre 2021, Mme [C] a saisi le président du présent tribunal, notamment sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, d’une demande contre les époux [S] aux fins :

à titre principal, d’injonction de procéder à la réfection intégrale du local ainsi que de l’ensemble des fenêtres et portes dans le délai de 15 jours de la signification de l’ordonnance sous peine d’astreinte, et de suspension du paiement des loyers pour défaut de délivrance conforme jusqu’à complète exécution desdits travaux de remise en état, à titre subsidiaire, de consignation des loyers sur le compte CARPA de son conseil, et, en tout état de cause, de condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.Par actes signifiés le 29 octobre 2021, les époux [S] ont, à leur tour, saisi le président de ce tribunal d’une demande contre la société d’assurance mutuelle MAPA, les MMA IARD et Mme [R], notamment sur le fondement des articles 145 et 835 du code de procédure civile, pour l’essentiel aux fins de voir débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes à leur encontre, ordonner, à titre reconventionnel et aux frais de cette dernière, une expertise judiciaire tendant à rechercher l’origine du désordre et les causes de son développement, et déterminer l’étendue des travaux à réaliser ainsi que la partie devant en supporter la charge, la voir condamner à leur payer la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience de référé portant sur les deux affaires ayant été jointes, Mme [C] ne s’est pas opposée à la mise en œuvre de la mesure expertale sollicitée par les époux [S] mais a, notamment, sollicité le débouté de leurs autres demandes.

Elle a, alors, fait valoir en substance que :

— le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance et de réparation de la chose louée afin que le preneur puisse en jouir paisiblement pendant la durée du bail ;

— il ressortait clairement des constatations de l’expertise amiable que les désordres dénoncés relèvent de l’entretien à la charge du propriétaire bailleur ;

— le local était inexploitable ;

— le bailleur devait prendre toutes mesures qui s’imposent pour faire cesser le trouble manifestement illicite qu’elle supportait ;

— elle était fondée à opposer une exception d’inexécution lui permettant d’obtenir une annulation de sa dette locative durant la période des travaux de remise en état.

Les époux [S], ayant, dans le cadre de ladite instance, réitéré leurs demandes introductives, ont principalement relevé que :

— le dommage imminent n’était pas caractérisé, l’expert ayant conclu à l’opportunité d’attendre pour voir l’évolution du champignon et émis l’hypothèse d’une seconde intervention si celui-ci persistait ;

— l’illicéité du trouble causé par la présence de champignon n’était pas démontrée et les demandes entraient dans les stipulations contractuelles mettant ce type de travaux à la charge du preneur ;

— l’exploitation du bar n’était en rien compromise ;

— les deux rapports d’expertises produits étaient contradictoires et ne permettaient pas de déterminer l’origine et les causes des désordres et, par conséquent, le débiteur des travaux ;

— il n’était pas démontré la nécessité de faire procéder aux travaux sollicités, ni établi une inexécution suffisamment grave pour obtenir la suspension du paiement des loyers.

Mme [R] a, quant à elle, demandé au juge des référés de débouter Mme [C] de ses demandes, dire n’y avoir lieu de faire droit à la demande d’expertise à son encontre, condamner les époux [S] ou Mme [C] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et la partie perdante aux dépens.

Ce faisant, au soutien de ses intérêts, elle a affirmé, en substance, que :

— elle n’avait été informée de la fuite d’eau, par courrier de Mme [C], que le 29 septembre 2020 ;

— l’artisan qui était intervenu n’avait jamais eu accès à la cuisine de Mme [C] afin d’évaluer si les désordres étaient liés au dégât des eaux ;

— la locataire avait laissé persister un champignon au sein de son local puisqu’elle n’avait jamais procédé à son enlèvement dès son apparition, le laissant prospérer ;

— il résultait des stipulations de l’acte de vente que les époux [S] avaient connaissance du litige avec Mme [C], de sorte qu’il n’existait aucune utilité de l’attraire à la cause en ce qu’elle ne pouvait voir sa responsabilité être mise en jeu ni être débitrice de la moindre somme ;

— toute action au fond à son encontre serait vouée à l’échec.

La société d’assurance mutuelle MAPA, ainsi que les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES intervenues volontairement à la procédure, ont, pour leur part, conclu sans que le rappel de leurs prétentions et moyens ne soit pertinent dans le présent litige.

Par ordonnance du 10 février 2022, le juge des référés de ce tribunal a ordonné une expertise judiciaire du local commercial, du linteau et de la terrasse, de la nature, de l’importance et des causes des désordres, et missionné l’expert commis – en l’espèce, Mme [Z] [P] – pour également chiffrer le coût et la durée d’exécution des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, d’une manière générale donner à la juridiction les éléments permettant de se prononcer sur les responsabilités éventuellement encourues, et évaluer les préjudices allégués par les parties – ayant, du reste, fixé à 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert mise à la charge des époux [S], rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Il a, ce faisant, notamment été jugé que les conclusions des expertises amiables versées aux débats n’identifiaient « qu’un seul désordre dans le local loué à Mme [C], à savoir la présence d’un champignon de type mérule sur un linteau saturé d’humidité situé au-dessus de la porte de la cuisine du bar », sans contenir « d’éléments suffisants justifiant, en l’état, de condamner les bailleurs à procéder à la réfection intégrale du local et de l’ensemble des fenêtres et portes, d’autant qu’aucune autre pièce, aucun état des lieux ne permet de juger de leur état au moment de l’entrée en jouissance » ni de leur « enjoindre de prendre les mesures tendant à prévenir l’apparition de la mérule eu égard aux conclusions contradictoires de expertises amiables communiquées qui ne permettent pas d’en connaître les causes avec l’évidence requise en référé ».

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 10 avril 2023.

Par acte signifié le 20 juillet 2023, les époux [S] ont attrait Mme [C] devant ce tribunal en vue, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code du commerce et 1103 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial un mois après la signification d’une sommation d’exécution, et ordonner l’expulsion des lieux de l’intéressée ou de tous occupants, et l’application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution aux biens meubles se trouvant sur place ; à titre subsidiaire, juger que Mme [C] occupe le local en violation de ses obligations prévues par le bail commercial et ordonner sa résiliation judiciaire, l’expulsion des lieux de l’intéressée ou de tous occupants, et l’application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution aux biens meubles se trouvant sur place ; En toute hypothèse, condamner Mme [C] à leur payer les sommes de : 15 363,93 euros au titre des travaux à réaliser du fait de l’absence d’entretien des menuiseries et de la façade ;3 011,93 euros pour remplacer le linteau de la cuisine affecté par l’absence de déclaration en temps et en heure de l’infiltration d’eau ;3 878,82 euros au titre des frais d’expertise judiciaire ;6 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;3 000 euros en application de « l’article 475-1 du code de procédure civile » ainsi qu’aux entiers dépens.Cette affaire a été enrôlée au répertoire général de la juridiction sous le n° RG 23/1739.

Par acte signifié le 1er mars 2024, Mme [C] a, à son tour, assigné les époux [S] devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa des articles L. 145-7 et suivants du code du commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout :

joindre son litige avec l’affaire principale pendante sous le n° RG 23/1739, à titre principal, ordonner la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 octobre 2023 ;à titre subsidiaire, condamner les époux [S] à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant minimum de 100 000 euros et ordonner une expertise judiciaire afin de chiffrer son montant exact ;en toute hypothèse, condamner les époux [S] à lui payer une indemnité de 10 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Cette affaire a été enrôlée au répertoire général de la juridiction sous le n° RG 24/794.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 24 septembre 2024, les deux instances ont été jointes sous le n° RG 23/1739.

Par conclusions récapitulatives après jonction, signifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, les époux [S] forment principalement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les demandes suivantes :

— sur la forme, juger d’une part que la sommation d’exécuter visant la clause résolutoire du bail commercial qu’ils ont adressée à Mme [C] est parfaitement valable et que cette dernière a échoué à régulariser la situation litigieuse sous le délai d’un mois, et d’autre part que la mise en demeure, ainsi que le congé avec refus de renouvellement du bail commercial, sans paiement d’une indemnité d’éviction, sont parfaitement valables ;

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 13 janvier 2016 un mois après la signification d’une sommation d’exécuter, et par conséquent que le bail a été résilié de plein droit au 12 juin 2022 en application de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, juger que Mme [C] occupe ledit local en violation de ses obligations prévues par le bail commercial conclu le 13 janvier 2016, que ces multiples manquements, qui persistent un mois après la signification d’une sommation d’exécuter, justifient sa résiliation judiciaire conformément à l’article 1217 du code civil, que la résiliation judiciaire est intervenue au 12 juin 2024, et la prononcer ;

— à titre infiniment subsidiaire, juger que le congé avec refus de nouvellement du bail commercial sans offre d’une indemnité d’éviction délivré le 2 février 2024 met ou a mis fin au bail commercial à compter du 31 décembre 2024 et que Mme [C] n’est pas fondée à obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction compte tenu de ses nombreux manquements graves ayant persisté plus d’un mois après la signification de la mise en demeure ainsi que du congé avec refus de renouvellement du bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction :

—  en toutes hypothèses :

ordonner l’expulsion de Mme [C] et de tous occupants des locaux, au besoin en faisant appel à la force publique ;juger que les biens meubles se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;fixer forfaitairement la valeur de l’indemnité d’occupation, à compter du mois de juin 2023 dans les deux premiers cas ou postérieurement au 31 décembre 2024 dans le dernier cas de figure, sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%) conformément à la clause résolutoire du bail ;débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes ;la condamner à leur payer les mêmes sommes que celles réclamées dans leur acte introductif d’instance, avec toutefois celle relative aux frais irrépétibles (fondée cette fois sur l’article 700 du code de procédure civile) portée à 5 000 euros.

Au soutien de leurs prétentions, ils allèguent, substantiellement que les moyens soulevés par la défenderesse quant à une « prétendue » nullité du commandement de payer du 6 octobre 2023 visant la clause résolutoire sont infondés parce qu’aucun commandement de payer ne lui a été adressé mais qu’en revanche une sommation d’exécuter lui a été dûment signifiée le 12 mai 2023 ainsi qu’une mise en demeure et un congé avec refus de renouvellement du bail commercial le 2 février 2024. Le tribunal ne peut ainsi, selon eux, qu’entériner la résiliation contractuelle dudit bail au 31 décembre 2024.

Par ailleurs, ils invoquent plusieurs manquements graves au bail commercial par Mme [C], principalement le non-respect de :

la clause de destination du bail (Mme [C] ayant, selon eux, entretenu, dans les locaux objets du bail, des activité de restauration, piano-bar et taxi boat),

la clause de jouissance (par l’activité de Mme [C] et celle de ses clients), l’obligation d’entretien du local notamment des menuiseries tel que constaté selon eux par l’expert judiciaire, avec une déclaration tardive de l’infiltration dans la cuisine du local commercial à l’aune de son exploitation discontinue, contraire au contrat,la clause relative aux établissements recevant du public (absence de registre de sécurité, de contrôle par la commission de sécurité, de système d’alarme et d’avertissement)la clause relative à l’exploitation du local (avec une exploitation de fin d’avril à début novembre en violation du bail commercial qui, prévoyant une ouverture constante « sauf fermeture hebdomadaire ou pour congés ou pour permettre l’exécution des travaux », n’est pas un bail saisonnier mais commercial)la clause relative au respect des règlements en vigueur (non-respect invoqué de l’obligation de faire réaliser une étude d’impact des nuisances sonores ou de la production d’une attestation de la SACEM en dépit de l’activité de piano-bar).L’ensemble des manquements ainsi allégués par les demandeurs justifierait, d’après eux, le constat ou à défaut le prononcé de la résiliation du bail commercial et le rejet de la demande d’indemnité d’éviction de l’intéressée, et se trouverait à l’origine de l’ensemble des préjudices qu’ils invoquent.

Leur demande d’indemnisation pour préjudice moral est, par ailleurs, basée sur une situation décrite comme conflictuelle avec la défenderesse et son compagnon.

En réponse aux demandes de Mme [C], ils arguent, s’agissant de la reprise des fenêtres et portes du local, avoir démontré que, conformément au bail commercial, de tels travaux seraient à sa charge. Ils soutiennent, de même, plus généralement, que ses demandes concernant la réfection du local seraient d’autant plus infondées que l’expertise judicaire aurait mis en évidence le « bon état général » du local et l’absence de mérule (« seul[..] un Donkioporia Expansa non expansif » ayant été, selon eux, localisé sur le linteau de la cuisine) et qu’ils estiment avoir, en outre, dûment justifié des travaux de reprise effectués sur la terrasse pour assurer, à l’avenir, l’étanchéité entre celle-ci et le mur de la cuisine du local commercial. Ils estiment, par ailleurs, que l’absence de justification par devant l’expert judiciaire de la perte d’exploitation qu’allègue Mme [C] suffit à voir écartée ses prétentions à ce titre, comme sa demande d’expertise – celle-ci ayant, selon eux, déjà été ordonnée par le juge des référés sans suite appropriée donnée par leur preneuse. D’autre part, ils soutiennent que l’absence de délivrance conforme leur étant reprochée répond, en premier lieu, à une législation non-applicable à un bail commercial, et se trouverait, en second lieu, factuellement infondée en ce que la défenderesse a pris à bail le local en 2016, avant qu’ils n’en soient propriétaires, et a attendu huit ans avant une telle dénonciation. De surcroît, indépendamment du fait que les manquements graves qu’ils considèrent avoir démontré suffiraient, selon eux, à écarter toute demande d’indemnité d’éviction, ils attaquent le chiffrage invoqué comme n’étant fondé sur aucune pièce de comptabilité (qu’il taxe d’être inexistante) mais sur une simple offre de ce rachat de fonds d’exploitation qu’ils qualifient « de complaisance ». Enfin, ils opposent à la demande indemnitaire adverse pour procédure abusive le bien-fondé de leur propre action.

Par conclusions récapitulatives après jonction signifiées par voie électronique le 24 avril 2025, la défenderesse demande au tribunal :

— à titre principal, de déclarer la sommation d’exécuter lui ayant été délivrée le 12 mai 2023 nulle et de nul effet ;

— à titre subsidiaire, de déclarer ladite sommation infondée, d’ordonner la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 octobre 2023, de condamner les époux [S] à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant minimum de 100 000 euros, et d’ordonner une expertise judiciaire afin de chiffrer le montant exact de l’indemnité d’éviction lui étant due ;

— à titre reconventionnel, de condamner les époux [S] à :

réaliser tout travaux dans le local de nature à permettre à Mme [C] d’exercer dans les lieux l’activité contractuellement prévue (réfection intégrale afin de supprimer toute trace de « [Adresse 4] » ; reprise de l’ensemble des fenêtres et portes) dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et cela sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;à lui payer les sommes de : 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;10 000 euros au titre de la procédure abusive.15 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;- ne pas prononcer l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en ses seules éventuelles dispositions faisant grief à Mme [C].

Elle fonde sa demande principale de nullité du congé avec refus de renouvellement de bail sur le fait qu’elle l’a reçu le même jour que la mise en demeure en contrariété avec les dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code du commerce ne permettant, selon la lecture qu’elle en donne, à un bailleur de donner congé à son preneur sans offre d’indemnité d’éviction qu’après une mise en demeure préalable. Elle soutient que, par ailleurs, les époux [S] échouent à démontrer un quelconque motif grave et légitime pour justifier le congé lui ayant été donné et conteste les violations de ses obligations visées par la clause résolutoire. À cet égard, elle invoque le fait que le bail prévoit « une exploitation de son activité de tous commerces » et qu’elle n’ait eu qu’une activité accessoire de restauration, ne proposant en tout état de cause que des mets froids ou des tartes non cuites sur place, d’autant plus que selon elle la cuisine serait parfaitement inutilisable faute d’une obligation de délivrance conforme respectée par les demandeurs. Elle souligne que lui reprocher un défaut d’installation de hotte à charbon est contradictoire avec les propos des demandeurs tendant à la voir taxée de ne pas respecter une interdiction d’activité de restauration. Elle conteste, de plus, avoir eu une activité de piano-bar en ce que la musique diffusée ne provenait pas de concerts mais d’une « simple musique d’ambiance » sans qu’un constat sonométrique ne vienne justifier les nuisances invoquées, ou une activité de taxi-boat – une simple photographie de la façade du bar faisant mention de la possibilité de faire appel aux services d’un taxi-boat, ou les allégations sans preuve des demandeurs, ne pouvant, selon elle, démontrer la réalité d’une telle activité en lien avec son fonds de commerce.

S’agissant de ses obligations au titre du bail, elle invoque les avoir respectées, alléguant avoir pris à bail un local vétuste mais l’avoir néanmoins notamment entretenu en ayant repeint les menuiseries extérieures – non sans s’être conformée, selon elle, à la réglementation des bâtiments classés et au plan local d’urbanisme intercommunal – et dûment signalé en temps et en heure l’infiltration à ses anciens bailleurs, selon chronologie rappelée par l’expert judiciaire, laquelle démontrerait la réaction tardive de ces derniers. Elle ajoute que l’expert judiciaire n’a jamais relevé qu’elle ne tiendrait pas de registre de sécurité et que les demandeurs ne sauraient renverser la charge de la preuve à ce titre. Quant à l’obligation d’exploitation du local, elle rétorque ne pas être responsable des publications du Guide du routard et être libre de poser ses congés lorsque bon lui semble. Enfin, elle considère que la réglementation ne lui impose nullement, en tant que gérante d’un café-terrasse, de faire procéder à une étude d’impact acoustique.

À l’inverse, Mme [C] estime que les époux [S] ont contrevenu à leur propre obligation de délivrance conforme du bien loué prévue aux articles 1719 et 1720 du code civil du fait du défaut d’étanchéité d’huisseries, manifestement vétustes, relevant de la charge du bailleur selon la jurisprudence qu’elle cite. Elle prend appui à cet égard sur le rapport de l’expert judiciaire qui aurait, selon elle, relevé que la présence du champignon sur le linteau était précisément liée à l’humidité due à un défaut d’étanchéité de la terrasse.

Invoquant toujours subir une fuite au niveau du linteau favorisant le développement de mérule, et un constat qu’elle a fait établir par commissaire de justice le 8 février 2024 notant la vétusté de la partie Ouest du local lui servant de zone de stockage, elle s’estime, ainsi, empêchée de pouvoir accueillir du public à l’intérieur de son local et donc de l’exploiter de manière optimale, ce qui nuirait à ses affaires et justifierait sa demande de travaux sous astreinte – exigeant, outre ceux finalement effectués par les demandeurs au niveau de leur terrasse, la suppression du champignon du local commercial par le changement du linteau. Elle en conclut que la demande indemnitaire des époux [S] pour un préjudice matériel dont elle considère qu’ils sont seuls responsables ne pourra qu’être rejetée, de même que celle formée pour préjudice moral, Mme [C] mettant en avant sur ce point le fait que les intéressés aient acquis le bien immobilier dans son ensemble en toute connaissance de cause des désordres et de l’antériorité de son activité commerciale, pouvant être source de certaines nuisances en période notamment estivale sur une île touristique. En revanche, elle indique que la perte de sa principale source de revenus, et la procédure engagée à son encontre sans « aucun élément tangible » et malgré les propres défaillances de ses bailleurs, justifient à la fois ses demandes d’indemnités pour préjudice d’exploitation et procédure abusive. Enfin, si la nullité du congé lui ayant été délivré n’était pas ordonnée, elle invoque à titre subsidiaire un droit à indemnité d’éviction faute pour les demandeurs d’avoir, d’après elle, démontré un motif grave ou légitime pour ne pas la lui devoir.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 octobre 2025.

À l’audience de plaidoiries du 4 novembre 2025, les parties ont respectivement déposé leur dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026, lequel a été prorogé au 7 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la demande formée par les époux [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et la régularité de la sommation d’exécuter contestée par Mme [C]

Par ses articles 1103 et 1104 applicables à tous contrats y compris aux baux commerciaux, le code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi – cette dernière disposition étant d’ordre public.

En application du 1° de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail.

La clause de destination insérée dans un bail commercial s’interprète strictement.

À défaut d’autorisation explicite, le locataire ne peut étendre son activité à d’autres usages que ceux spécifiés au bail commercial et toute dérogation nécessite un accord exprès du bailleur ou, à défaut, une autorisation judiciaire dans le cadre d’une procédure de déspécialisation.

Il est admis, en application des dispositions de l’article L. 145-47 du code du commerce, qu’une activité non expressément mentionnée dans un bail commercial peut être exercée par le locataire à titre accessoire ou complémentaire, sous conditions d’information dont les modalités sont fixées audit article, si celle-ci est étroitement liée à l’activité principale et ne modifie pas la structure économique du bail. En revanche, lorsqu’une activité distincte modifie la nature même de l’exploitation commerciale, une autorisation préalable est impérative.

Du reste, aux termes du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par acte notarié du 10 décembre 2020, les époux [S] ont acheté un bien immobilier situé [Adresse 3], comprenant une « maison d’habitation avec commerce ». Ledit commerce y est décrit comme un « commerce avec grande salle, cuisine, toilettes », déclaré par le vendeur comme un bien « actuellement à usage commercial de café et d’habitation ».

Le bail commercial, conclu le 13 janvier 2016 entre Mme [R] et Mme [K], et liant les parties à la présente instance, stipule, quant à lui, dans un article consacré à la « [d]estination des lieux loués » que :

« Les locaux faisant l’objet du présent bail devront être consacrés par le « Preneur » à l’exploitation de son activité de TOUS COMMERCES, étant précisé qu’en cas d’activité de restauration, il sera exigé la création d’une hotte professionnelle avec évacuation vers la cheminée ».

Toutefois, le « Preneur » pourra adjointe des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l’article L. 145-47 du code de commerce (déspécialisation restreinte) ou être autorisé à exercer des activités différentes dans les cas prévus par l’article L. 145-48 du même code (déspécialisation plénière).

Le [H] accepte : un concert par mois, débutant à 17 heures et arrêt à 19h30 précise ; trois concerts supplémentaires, chaque année[,] 1 à l’ouverture de l’établissement, 1 à la fermeture et le dernier le jour de la fête de la musique. Les deux premiers débutant à 19h30 et s’arrêtant à 23h30. Tous ces concerts de musique d’une intensité sonore raisonnable ».

Dans un article dédié à la « [j]ouissance des lieux », est spécifié que :

« Le « Preneur » devra jouir des lieux en se conformant à l’usage et au règlement s’il existe, et selon accord intervenu avec le [H] sur l’activité CONCERT dans l’immeuble, et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou des nuisances aux autres occupants ou aux voisins. Notamment, il devra prendre toutes précautions pour éviter tous bruits et odeurs nauséabondes a[..]. Il devra se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, et veiller à toutes les règles de l’hygiène et de la salubrité. […] »

L’article relatif à l'« [e]xploitation » du local stipule notamment que :

« Le magasin devra être constamment ouvert sauf fermeture hebdomadaire ou pour congés ou pour permettre l’exécution de travaux. »

Le bail précise par ailleurs que « Le preneur et le bailleur déclarent qu’à la prise de possession de Madame [K], aucun état des lieux n’a été dressé ».

L’article précisant les stipulations relatives au fait que l’établissement reçoit du public met notamment à la charge du « preneur » différentes règles de sécurité à respecter parmi lesquelles la tenue d’un registre de sécurité, l’installation d’équipements de sécurité (extincteurs, alarmes, éclairage de sécurité, sécurité incendie, etc.

La clause résolutoire y est, enfin, libellée en ces termes :

« En cas de non-exécution par le « Preneur » de l’un quelconque de ses engagements tel que le non-respect de la clause de destination, le non-paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, ou des charges et impôts récupérables par le « Bailleur », le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au « Preneur » de régulariser sa situation. À peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le « Bailleur » d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au « Preneur » pour régulariser la situation.

Si le « Preneur » refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de 100 € par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année location majorée de 50 %.

En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, à quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellements, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non-respect d’une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non-respect d’une des clauses du bail.

Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d’une indemnité), il ne sera jamais dû d’indemnité par le « Bailleur » […]

Conformément au deuxième alinéa de l’article L.145-41 du code du commerce, tant que la résiliation ne sera pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, le juge pourra, en accordant des délais dans la limite de deux ans, suspendre la résiliation et les effets de la présente clause. […] » (pièce n° 2 des demandeurs).

En l’espèce, Mme [C] débute ses écritures récapitulatives en indiquant que le bail commercial qu’elle a acquis portait sur un « fonds de commerce de débit de boissons (licence IV) ».

Si les demandeurs échouent à démontrer que celle-ci aurait entretenu une activité annexe de « taxi-boat », ils établissement en revanche, notamment par les copies produites de l’extrait Kbis de l’intéressée, des attestations des polices d’assurance souscrites par Mme [C], des avis publiés à propos de l’établissement sur Internet (Google), d’extraits du « Guide du Routard » (dont la publication repose sur des données collectées, en principe, in situ par les « enquêteurs » du Guide), que Mme [C] n’a pas respecté ses obligations au titre de la clause de destination visée par la clause résolutoire du bail, en y exerçant une activité de restauration (pièces n° 19, 47, 48, 20 et 50)

Une activité de « petite restauration » est, du reste, admise par Mme [C]. Or quelles qu’en furent les modalités, une telle activité n’est pas comprise dans la destination contractuelle du bail litigieux, lequel précise bien, au contraire, qu’une activité de restauration ne pouvait avoir cours dans le local considéré que sous conditions, en l’espèce non respectées.

Rien au présent dossier ne démontre que les bailleurs auraient pu avoir connaissance de l’exercice par le preneur d’une activité non autorisée par le bail – connaissance qui aurait pu alors, le cas échéant, être constitutive d’un acte manifestant une volonté des bailleurs de renoncer à se prévaloir de l’exercice de cette activité comme motif de résiliation du bail.

De plus, l’activité de « piano-bar » et la teneur qui en est démontrée par les époux [S], à l’aune de la production de copies de coupures d’articles du journal Ouest France (pièces n° 22 et 51), d’échanges épistolaires entre les parties (pièces n° 23, 24 et 29), du récépissé de dépôt d’une main-courante par Mme [S] le 20 juin 2021 auprès de la compagnie de gendarmerie de [Localité 6] (pièce n° 27), des avis publiés à propos de l’établissement sur Internet (Google) (pièce n° 31), de la photographie prise par le commissaire de justice mandaté par Mme [C] dans son local le 8 février 2024, sur laquelle l’on distingue ce qui s’apparente a minima à un piano demi-queue (pièce n° 62),

et, bien que dans une moindre mesure puisque n’étant pas accompagnée d’une attestation aux termes de laquelle sa rédactrice autorisait sa communication à la présente instance ni d’une copie de la carte nationale d’identité de l’intéressée, d’un courrier présenté comme émanant de la propriétaire du restaurant voisin (pièce n° 28), ne sont pas davantage conformes aux stipulations du bail qui encadraient strictement la possibilité, pour le preneur, d’organiser des concerts dans le local commercial.

De tels manquements à la destination du bail commercial par Mme [C], de par leur gravité, justifient à eux seuls la résiliation du bail aux torts du preneur sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres manquements invoqués par les demandeurs.

Ladite résiliation s’avère avoir été acquise par la sommation d’exécuter visant la clause résolutoire du bail commercial, signifiée par acte de commissaire de justice délivré à personne le 12 mai 2023, aux termes de laquelle les époux [S] ont fait sommation à Mme [C] de faire cesser sous un mois les manquements dénoncés à ses obligations prévues au bail commercial et d’en justifier dans un délai d’un mois à compter de la réception dudit acte. Conforme aux termes du bail commercial, cette sommation d’exécuter, régulière, ne contrevient pas aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-1 du code du commerce en ce qu’elle a été, comme un commandement de payer l’aurait été, délivrée par acte extra-judiciaire. Celle-ci n’ayant pas été suivie des régularisations sollicitées emporte la résiliation de plein droit, au bénéfice des bailleurs et aux torts du preneur, du bail commercial pour non-respect de la clause de destination par ce dernier.

Partant, le tribunal constatera l’acquisition de la résiliation du bail litigieux à date du 12 juin 2023.

Sur les demandes d’indemnité d’éviction et d’indemnité d’occupation

Conformément aux stipulations de la clause résolutoire du bail, Mme [C] n’aura pas droit à l’indemnité d’éviction qu’elle sollicite – quoi que sur un autre fondement, en l’espèce celui du refus de renouvellement de bail.

En effet, la résiliation est intervenue hors cadre amiable, or, aux termes de la clause résolutoire du bail, une telle indemnité ne peut être exigible qu’en cas de résiliation amiable.

En revanche, en vertu de ladite clause résolutoire, Mme [C] sera condamnée, à compter du 12 juin 2023, à s’acquitter d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, au bénéfice des demandeurs.

Sur les demandes formées par les époux [S] aux fins d’expulsion de Mme [C] et de tous occupants du local commercial, et quant au sort des biens le meublant

L’article L. 431-2 du code des procédures civiles d’exécution fixe les modalités de recours à la force publique par le commissaire de justice en charge de l’exécution de la procédure d’expulsion.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant sur les lieux est régi par les dispositions de ses articles L. 433-1 et L. 433-2 prévoyant qu’ils sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. À l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés. Le produit de la vente est alors remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

En l’espèce, le bail liant les parties prévoit, en sa clause résolutoire, l’expulsion du preneur en cas de résiliation de plein droit pour non-exécution de ses engagements tels que le non-respect de la clause de destination. Dès lors, il sera fait droit à la demande des époux [S] en ce sens.

Mme [C] n’ayant formulé aucune demande subsidiaire de délai avant expulsion, celle-ci sera donc ordonnée à compter de la notification de la présente décision et sera exécutée conformément aux dispositions idoines précitées du code des procédures civiles d’exécution, y compris s’agissant des meubles présents dans le local commercial.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel invoqué par les époux [S]

Conformément à l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes d’un paragraphe intitulé « [e]ntretien – réparations » du bail liant les parties, il est précisé que : « [l]e « Bailleur » aura à sa charge la réparation des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou venues, seront à la seule charge du « preneur », notamment les réfections et remplacement des classes, vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le « Preneur » devra maintenir en bon état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures. […] ».

Il résulte, par ailleurs, des dispositions des articles 1231-1 et 1231-3 du code civil, qu’en matière contractuelle, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, n’étant toutefois tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

La clause résolutoire du bail objet de la présente instance prévoit que le bailleur a droit à des dommages et intérêts en cas de résiliation du bail aux torts du preneur, notamment pour non-respect de la clause de destination.

En l’espèce, un retard d’information des anciens bailleurs par Mme [C] quant à l’infiltration d’eau dans le local commercial ne saurait être établi en l’état du dossier, les écrits et déclarations respectives aux assurances de Mme [C] et de Mme [R] se contredisant sans élément objectivable permettant de les départir.

La défenderesse ne saurait donc être condamnée à assumer la réparation du linteau de la cuisine.

En revanche, un défaut d’entretien des menuiseries est établi par l’expert judiciaire, ayant constaté, en page 8/15 de son rapport, que l’ensemble des menuiseries extérieures en bois « sont vétustes et présentent des défauts d’étanchéité à l’air du fait de leur ancienneté et du manque d’entretien ».

Or un tel entretien s’avérait être à la charge du preneur au vu des stipulations du bail, relevant des réparations courantes mises à a charge du preneur au sens du code civil, sans que Mme [C] ne démontre, en l’absence d’état des lieux d’entrée, avoir pris possession des lieux avec des menuiseries extérieures en mauvais état.

Cette dernière se verra donc condamnée à assumer le coût de la réparation des menuiseries du local à hauteur de 11 143,93 euros suivant le devis qu’elle a elle-même produit dans le cadre de l’expertise judiciaire (pièce n° 42 des demandeurs).

À l’inverse, le bail prévoit que le bailleur conserve à sa charge les réparations des « gros murs », c’est-à-dire les grosses réparations touchant à la structure de l’immeuble loué, et ce conformément aux dispositions du code civil. Il en va, ainsi, de l’entretien de la façade du local commercial.

Les demandes de réparations de la façade sollicitées par les époux [S] seront donc rejetées.

S’agissant du remboursement des frais d’expertise judiciaire que les époux [S] incluent au chiffrage de leur préjudice matériel, ceux-ci ont vocation à être pris en compte au titre des dépens.

Sur la demande d’indemnité formée par les époux [S] au titre d’un préjudice moral

Les époux [S] démontrent, notamment par la copie de plainte déposée contre Mme [C] et son compagnon, la copie des commentaires formulés par ce dernier sur leur site Internet professionnel, la photographie présentée comme étant une photographie du compagnon de Mme [C] faisant des gestes orduriers (doigts d’honneur) – qui, non contestée comme telle par la défenderesse, sera retenue à titre d’élément corroborant les précédentes pièces (pièces 37, 36 et 63 des défendeurs) -, le contexte délétère dans lequel s’est inscrit, de par l’attitude de ces derniers, leurs relations.

Leur préjudice moral, de ce fait établi, sera ainsi indemnisé à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [C]

Ce qui précède commande de rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles de la défenderesse.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant ce faisant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Les deux premiers alinéas de l’article 514-1 du même code permettent au juge, d’office ou à la demande d’une partie, d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, Mme [C], sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 3878,82 euros.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit à la demande formée par les époux [S] au titre des frais irrépétibles à hauteur de 3000 euros.

Enfin, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [C] tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit de ladite décision, qui sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la régularité de la sommation d’exécuter visant la clause résolutoire du bail commercial délivrée à personne par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023 à Mme [U] [C] à la demande de M. [O] [S] et Mme [B] [V] épouse [S] ;

CONSTATE l’absence de régularisation des manquements notifiés à Mme [U] [C] aux termes de ladite sommation d’exécuter visant la clause résolutoire du bail commercial un mois après ladite sommation d’exécuter ;

Par conséquent,

CONSTATE l’acquisition de plein droit à la date du 12 juin 2023 de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 13 janvier 2016, portant sur un local commercial situé [Adresse 5] (49), liant :

Mme [U] [C], en qualité de preneuret M. [O] [S] et Mme [B] [V] épouse [S], en qualité de bailleurs ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [U] [C] et de tous occupants dudit local commercial à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’en tant que de besoin, les meubles se trouvant sur place entreront sous le coup des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [U] [C] à payer à M. [O] [S] et Mme [B] [V] épouse [S] une indemnité d’occupation à compter du 12 juin 2023 et jusqu’à évacuation du local commercial, fixée forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50% ;

CONDAMNE Mme [U] [C] à payer à M. [O] [S] et Mme [B] [V] épouse [S] les sommes de :

11 143,93 euros au titre de leur préjudice matériel ;500 euros au titre de leur préjudice moral ;

REJETTE toutes autres demandes formées par M. [O] [S] et Mme [B] [V] épouse [S] en ce compris celles relatives aux frais de remplacement du linteau de la cuisine et de réparation des façades du local commercial ;

DÉBOUTE Mme [U] [C] de sa demande d’indemnité d’éviction et de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [C] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du présent tribunal par ordonnance n° 22/47 du 10 février 2022 (n° RG 21/00553), soit la somme de 3 878,82 euros ;

CONDAMNE Mme [U] [C] à payer à M. [O] [S] et Mme [B] [V] épouse [S] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT