TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/152

AFFAIRE : N° RG 24/02350 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3N36

Jugement Rendu le 09 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. ASL [I]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro D 814 665 006

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Entrée 1 du 10 rue Auguste-Lançon

75013 PARIS

Représentée par : M^e Alexandre GAVEN, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant M^e Erwan BINHAS avocat plaidant au barreau de Paris

DEFENDERESSES :

S.D.C. de l’immeuble situé

Immatriculée au RCS DE BEZIERS 798458741

5 rue Saint Sever et 5 rue Jean Bart

34300 AGDE

Représenté par son syndic en exercice AGI IMMOBILIER

Administrant l’immeuble visé par l’intermédiaire de son établissement

CENTURY 21 AGI Immobilier

9 avenue Harold Kline

34120 PEZENAS

Représenté par : M^e Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. AGI IMMOBILIER Immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 798 458 741 (administrant l’immeuble visé par l’intermédiaire de son établissement « CENTURY 21 AGI IMMOBILIER », 9 avenue Harold Kline à 34120 PÉZENAS), en sa qualité de Syndic et en nom propre

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 9/03/26

9 route D’AGDE

34120 PEZENAS

Représentée par : M^e Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Novembre 2025 différée au 29 Décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 12 Janvier 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Mars 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière (SCI) ASL [I], gérée par Mme [T] [E], est propriétaire d’un appartement dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé 5 rue saint Sever et 5 Rue Jean Bart 34300 AGDE.

Depuis l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2023, la Société A Responsabilité Limitée (SARL) AGI IMMOBILIER a été élue en qualité de syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 03 juillet 2024 dont la régularité est contestée par l’ASL [I] SCI.

***

Par acte du 16 septembre 2024, l’ASL [I] SCI a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Sever et 5 rue Jean BART 34300 AGDE, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI IMMOBILIER, ainsi que la SARL AGI IMMOBILIER (CENTURY 21), devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

Annuler les résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 03 juillet 2024, Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Sever et 5 rue Jean BART 34300 AGDE, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI IMMOBILIER, ainsi que la SARL AGI IMMOBILIER, à lui verser 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi,En tout état de cause,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Sever et 5 rue Jean BART 34300 AGDE, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI IMMOBILIER, ainsi que la SARL AGI IMMOBILIER, à lui verser 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Par conclusions notifiées par RPVA le 03 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Sever et 5 rue Jean BART 34300 AGDE, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI IMMOBILIER, ainsi que la SARL AGI IMMOBILIER, demandent au tribunal, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 notamment dans ses articles 21, 25, 17-1, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 notamment dans ses articles 9 et 55, et de l’article 1241 du code civil de :

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’ASL [I] SCI,Condamner l’ASL [I] SCI à leur payer la somme de 2.000 euros chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 novembre 2025, la clôture a été fixée au 29 décembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 09 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les irrégularités dans la désignation du syndic et le non-respect des règles de majorité

Sur le défaut de mise en concurrence des contrats de syndic

Aux termes de l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire ».

En l’espèce, l’ASL [I] SCI se prévaut d’une absence de mise en concurrence.

Or, il n’est pas démontré qu’en décembre 2023, le syndicat des copropriétaires disposait d’un conseil syndical, de sorte que cette mise en concurrence n’était donc pas obligatoire.

En outre, le mandat du syndic actuel, la SARL AGI IMMOBILIER, a débuté le 27 juin 2023 pour une durée de 3 ans. Ainsi, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 03 juillet 2024, la SARL AGI IMMOBILIER n’exerçait son mandat que depuis un an. Dans ces conditions, la désignation d’un syndic n’avait pas à être mise en délibération en ce que le délai de 3 ans n’était pas écoulé.

Au surplus, si un copropriétaire peut demander la mise en concurrence du syndic, l’ASL [I] SCI n’en justifie pas.

Dès lors, les dispositions de l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ont été respectées.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute demande de nullité de ce chef.

Sur la violation des règles de représentation et gestion des mandats

L’ASL [I] SCI se prévaut des articles 22 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour faire valoir qu’un mandataire ne peut disposer de plus de 10% des voix. Il est mis en exergue une absence de vérification des mandats et de l’absence de transparence sur les attributions.

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que 4 copropriétaires étaient présents ou représentés et 4 autres ont voté par correspondance. A cet égard, il est parfaitement admis qu’en application de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, les votes par correspondance sont recevables.

Dès lors, en l’absence de mandat, aucune violation des dispositions applicables en la matière ne peut être invoquée.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute demande de nullité de ce chef.

Sur le non-respect des règles de majorité

L’ASL [I] SCI affirme que plusieurs résolutions importantes ont été adoptées sans atteindre les majorités requises.

Sur ce point, elle ne vise que la résolution n°5, relative à la nomination du conseil syndical.

D’une part, il convient de souligner que la société demanderesse ne précise pas les règles de majorité qui auraient été violées.

D’autre part, quant aux éléments factuels, elle se contente d’indiquer que la participation des copropriétaires était faible, tant en présentiel qu’en correspondance.

En la matière, l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical, est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 03 juillet 2024 que 4 copropriétaires, représentants 542 tantièmes, étaient présents, la résolution n°5 ayant été adoptée avec 602/1000 tantièmes, soit plus de la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute demande de nullité de ce chef.

Sur les irrégularités dans le déroulement des délibérations et des votes

Sur l’élection du bureau de séance

L’ASL [I] SCI argue d’une absence de consensus et de transparence, notamment en ce qui concerne la répartition des tantièmes et l’absence de prise en compte adéquate des oppositions.

D’une part, il convient de relever, une nouvelle fois, que la société demanderesse ne précise pas les règles applicables qui n’auraient pas été respectées.

D’autre part, si elle allègue d’une erreur quant à la répartition des tantièmes et de prise en compte des oppositions, elle ne démontre pas ses dires, d’autant qu’elle n’était pas présente lors de l’assemblée concernée.

En tout état de cause, l’élection du bureau de séance ne requiert pas l’unanimité.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute demande de nullité de ce chef.

Sur les votes des résolutions importantes

L’ASL [I] SCI met en exergue de fortes oppositions quant à l’adoption des résolutions n°6 et 7 et remet en cause la validité des délibérations en l’absence de majorités requises atteintes.

Pour autant, elle ne précise pas les majorités qui seraient applicables et qui n’auraient pas été atteintes.

La résolution n°6 avait pour objet une décision à prendre concernant le réseau d’assainissement d’eau usées. Cette décision a été valablement adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis avec 602/1000 tantièmes.

La résolution n°7 avait pour objet une décision à prendre concernant les investigations à donner concernant la structure du bâtiment. Cette décision a été valablement adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis avec 602/1000 tantièmes.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute demande de nullité de ce chef.

Sur les problèmes de représentation des copropriétaires

L’ASL [I] SCI se prévaut de problèmes dans la gestion des mandats par le syndic, de doutes sur la validité des procurations et sur l’attribution des tantièmes.

Néanmoins, elle ne se réfère à aucun texte légal et n’explicite pas factuellement ses allégations.

Or, il a été développé ci-dessus, qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 03 juillet 2024, ainsi que de la feuille de présence, que 4 copropriétaires étaient présents ou représentés (524/1000), et 4 autres ont voté par correspondance (458/1000).

Il n’y a donc eu aucune procuration.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute demande de nullité de ce chef.

Sur le défaut de prise en compte des demandes des copropriétaires

Sur la non prise en compte des résolutions proposées

L’ASL [I] SCI met en exergue l’absence d’inscription à l’ordre du jour de résolutions qu’elle aurait proposé.

En la matière, l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, dispose que « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires ».

L’article 11 7° de ce même décret ajoute que « sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour : 7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux I (2 et 3e alinéa) et II de l’article 14-1, ainsi qu’aux articles, 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 25-2-1, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 25 c de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ».

L’ASL [I] SCI justifie d’une demande de révocation du syndic par lettre recommandée avec accusé de réception sans que ne soit formalisé un projet de résolution précis, aucun contrat de syndic n’accompagnant par ailleurs cette demande de révocation.

En tout état de cause, la non inscription d’une résolution à l’ordre du jour, n’est pas une cause de nullité de l’assemblée générale concernée.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute demande de nullité de ce chef.

Sur la procédure judiciaire contre Madame [E]

L’ASL [I] SCI conteste l’adoption de la résolution n°11 ayant pour objet une procédure judiciaire à l’encontre de Madame [E] pour le recouvrement de ses charges et de frais de justice impayés.

En application de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’ article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation..

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Dans ces conditions, l’assemblée générale était parfaitement en droit de voter un mandat spécial au profit de la SARL AGI IMMOBILIER aux fins d’agir en justice à l’encontre de l’ASL [I] SCI au titre des charges et frais de justice impayés, sans que cette dernière ne puisse valablement se prévaloir d’une absence de discussion et de recours équitables, qu’elle ne démontre pas par ailleurs.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute demande de nullité de ce chef.

Sur la non-conformité dans la mise en concurrence des contrats de syndic

Ce point est à nouveau soulevé par la société demanderesse dans ses dernières écritures en faisant valoir une remise en cause de toutes les décisions relatives à la gestion de la copropriété prises par le syndic depuis sa désignation.

Or, il a été développé ci-dessus qu’aucune violation des textes applicables en la matière n’est démontrée, de sorte que toute nullité sera rejetée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [T] [E] sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral en raison du refus persistant de prise en compte de ses demandes légitimes, de l’inaction quant aux travaux urgents nécessaires à la préservation de l’immeuble et de manquements graves en matière de gestion de la copropriété.

Outre l’absence de précision quant au fondement légal de cette demande ainsi que de justificatif du préjudice moral allégué, il convient de relever que Madame [E] est gérante de l’ASL [I] SCI, de sorte qu’elle ne peut solliciter d’indemnisation en ce que « nul ne plaide par procureur ».

En conséquence, il conviendra de rejeter cette demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, l’ASL [I] SCI succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, l’ASL [I] SCI étant condamnée aux dépens, il conviendra de la condamner à verser 600 euros, chacun, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Sever et 5 rue Jean BART 34300 AGDE ainsi qu’à la SARL AGI IMMOBILIER, au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DEBOUTE l’ASL [I] SCI de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE l’ASL [I] SCI à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE l’ASL [I] SCI à verser 600 euros, chacun, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5 rue Sever et 5 rue Jean BART 34300 AGDE, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI IMMOBILIER, ainsi qu’à la SARL AGI IMMOBILIER, au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 09 Mars 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,