TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/03910 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHY7

Minute : 25/00095

Association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE

Représentant : Maître Nathalie BECQUET de la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE, vestiaire :

C/

Madame [O] [R]

Représentant : M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0944

Copie exécutoire : Maître Nathalie BECQUET

Copie certifiée conforme : M^e Olivier BROCHARD

Le 18/03/2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Nathalie BECQUET de la SELARL PRIMARD BECQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [R], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024012186 du 16/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, l’association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE a fait assigner Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Valider la fin de la convention d’occupation consentie à la défenderesse sur le logement situé [Adresse 2] depuis le 21 juillet 2021 ;

— En conséquence :

o Ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

o Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la défenderesse soit sur place, soit dans tel garde-meuble au choix du requérant, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

o Condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

«  1.741,33 € en paiement de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 novembre 2023 ;

«  450 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

o Déclarer le dépôt de garantie acquis au bailleur en vertu de la clause prévue dans le bail ;

o Condamner la défenderesse au paiement de la somme 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025, après avoir été renvoyée trois fois, à la demande des parties.

A l’audience, l’association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE -représentée par Maître Nathalie BECQUET- régularise des conclusions qu’elle soutient oralement, afin d’actualiser le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 550 € et de solliciter le rejet des demandes reconventionnelles de la défenderesse. Elle maintient le surplus des demandes formées dans son assignation.

Au soutien de ses prétentions, l’association expose que, dans le cadre du dispositif Solibail, elle s’est portée preneuse du logement objet de la présente instance, qu’elle a mis à disposition de la défenderesse par convention d’occupation en date du 21 juillet 2020. Elle précise que cette convention a été conclue pour une durée d’un an et qu’elle a donc pris fin le 21 juillet 2021 en application des articles 1709 et suivants du code civil. Elle souligne avoir rappelé à la défenderesse que la convention prendrait fin le 21 juillet 2021, par lettres en date du 22 décembre 2020 et du 19 juillet 2021. Elle ajoute que par lettre du 6 février 2024, elle a de nouveau rappelé à la défenderesse qu’elle devait quitter les lieux. Elle fait également valoir que la défenderesse était redevable, à la date du 30 novembre 2023, d’une dette locative de 1.741,33 €, dont elle sollicite le paiement. A l’appui du rejet des demandes reconventionnelles de la défenderesse, elle soutient qu’elle n’est que le locataire principal du logement, de sorte qu’elle ne peut pas réaliser les travaux sollicités, lesquels incombent au bailleur et que l’indemnisation du préjudice de jouissance ne lui incombe pas non plus. Elle ajoute que la défenderesse a, en tout état de cause, refusé toutes les demandes de relogement qui lui ont été proposées.

Madame [O] [R] -représentée par Maître Olivier BROCHARD- régularise des conclusions qu’elle soutient oralement à l’audience afin de solliciter le rejet de la demande d’expulsion de l’association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE, la condamnation de cette dernière à payer la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts, la compensation entre cette indemnisation et la dette locative, la condamnation de la demanderesse à réaliser les travaux pour remédier à l’indécence du logement, sous astreinte de 150 € par jour de retard, la diminution du loyer de 200 € à compter du jugement et jusqu’à réalisation des travaux de mise en décence du logement. Subsidiairement, elle demande à pouvoir s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 20 € chacune au plus tard le 20 de chaque mois, outre le solde dû à la 24ème mensualité. Elle sollicite également un délai d’un an pour quitter les lieux, outre le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1224, 1225, 1228 et 1162 du code civil, que la clause de la convention d’occupation stipulant une durée d’un an doit être réputée non écrite, en raison de l’absence de disposition légale prévoyant ce délai maximal d’un an. Elle ajoute qu’elle n’a pas reçu de proposition de relogement convenable et que seule la lettre du 6 février 2024 lui a bien été adressée. A l’appui de ses demandes reconventionnelles, elle soutient, sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement mis à sa disposition est indécent depuis le début de son occupation, en raison de la présence d’humidité dans les lieux. Elle souligne en avoir informé la demanderesse par email du 18 juin 2021. Elle ajoute que l’indécence a été constatée par une chargée de mission de logement de la demanderesse le 9 juin 2023, puis par l’inspectrice de salubrité le 14 août 2023. Elle souligne souffrir d’un rachis cervico-dorsal et d’un rachis lombaire qui justifient la nécessité d’un logement adapté. En conséquence, elle sollicite une indemnisation de 2.000 €, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Elle fonde sa demande de compensation sur les dispositions de l’article 1348 du code civil et sa demande de réalisation de travaux sous astreinte sur celles de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. A l’appui de ses demandes subsidiaires, elle souligne percevoir le RSA (559 €), outre une allocation logement directement versée à la demanderesse (332 €). Elle indique être en recherche active d’emploi. Elle précise avoir payé la somme globale de 1.470 € depuis le mois de septembre 2024. Elle ajoute avoir déposé une demande de logement social dès le 21 avril 2017, qu’elle a renouvelée chaque année depuis et ce pour toute l’Île-de-France. Elle a été reconnue prioritaire dans le cadre du DALO le 20 septembre 2018. Le 23 octobre 2019, la préfecture a été condamnée à la reloger sous astreinte.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

A l’audience, la juge a sollicité de la demanderesse qu’elle lui adresse un décompte actualisé de la dette locative, par note en délibéré dans les 15 jours. Aucun décompte ne lui a été adressé dans le délai fixé.

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur le régime applicable

Le présent litige s’inscrit dans le cadre d’un dispositif spécifique dit « d’intermédiation locative » s’appuyant sur une relation tripartite entre, d’une part, un bailleur et un organisme agréé au titre de l’intermédiation locative et de la gestion locative sociale qui se porte locataire d’un logement donné et, d’autre part, l’organisme agréé et une ou plusieurs personnes en difficulté à qui, dans un but d’insertion, le logement sera sous-loué sur la base d’une convention d’occupation conclue à titre onéreux.

Le régime juridique applicable à la convention d’occupation conclue entre l’organisme agréé et le sous-locataire du logement échappe en partie aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et diffère selon la qualité du bailleur (organisme HLM ou particulier) et la nature conventionnée ou non au sens de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation (i.e ouvrant droit à l’APL) du logement loué.

En fonction de ces différents éléments, la convention de sous-location, soit échappera en totalité au régime juridique de la loi précitée du 6 juillet 1989 et relèvera uniquement des dispositions applicables du code civil, soit restera soumise aux dispositions des articles de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure précisée au I, III et VIII de son article 40 (bailleur organisme HLM – conformément aux articles L.442-8-1 et L.442-8-2 du code de la construction et de l’habitation) ou, pour les bailleurs particuliers propriétaires d’un logement conventionné, aux dispositions des articles de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure précisée aux III et VIII de son article 40 (conformément aux dispositions de l’article L321-9 et L353-20 du code de la construction et de l’habitation).

En l’espèce, il est constant que le bailleur est un propriétaire privé (la SCI MFO) et il ressort des pièces versées aux débats par la défenderesse qu’elle perçoit des allocations logement, de sorte que le logement est conventionné.

La loi du 6 juillet 1989 sera dès lors considérée comme applicable au présent litige, dans la mesure précisée a minima au III et VIII de son article 40.

Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre du fait du maintien dans les lieux malgré l’arrivée du terme de la convention d’occupation

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la durée du bail n’étant pas applicable à la convention d’occupation conclue par Madame [O] [R], la demande d’expulsion formée par la demanderesse en raison de la qualité d’occupante sans droit ni titre de Madame [O] [R] du fait de son maintien dans les lieux malgré l’arrivée du terme du contrat souscrit sera analysée selon les dispositions de droit commun du code civil.

S’agissant de la durée du bail, l’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Eu égard aux termes des lettres des 22 décembre 2020, 29 juin 2021, 19 juillet 1921 et 6 février 2024 versées aux débats par la demanderesse, excluant toute volonté de reconduction tacite du contrat à son terme, c’est ainsi à bon droit que l’association se prévaut du paragraphe 7 de la convention d’occupation conclu le 21 juillet 2020 entre les parties pour soutenir que cette dernière a valablement pris fin le 20 juillet 2021. Selon ce paragraphe, « le logement est mis à disposition pour une durée d’un an, non renouvelable, à compter du 21 juillet 2020. »

Madame [O] [R] étant devenue occupante sans droit ni titre des lieux litigieux, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie toutefois que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la défenderesse, laquelle demeure, à ce stade, purement hypothétique.

Sur les demandes en paiement

S’agissant des demandes en paiement, il ressort du décompte le plus récent, versé aux débats par la défenderesse, que l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation s’élevait à la somme de 1.955,88 € à la date du 30 novembre 2024. Madame [O] [R] justifie, en outre, par les quittances qu’elle verse aux débats, avoir payé depuis cette date la somme globale de 670 € (370 € le 3 janvier 2025 et 300 € le 9 janvier 2025).

En conséquence, Madame [O] [R] sera condamnée à payer la somme de 1.285,88 €, selon décompte arrêté au 30 novembre 2024 et déduction faite des paiements effectués le 3 janvier 2025 à hauteur de 370 € et le 9 janvier 2025 à hauteur de 300 €.

Madame [O] [R] sera également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée, conformément à la demande, à la somme de 550 € à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la reprise effective des lieux, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur le dépôt de garantie

Si la demanderesse sollicite de « déclarer le dépôt de garantie acquis au bailleur en vertu de la clause prévue dans le bail », la convention de mise à disposition ne fait état d’aucun dépôt de garantie et ne prévoit pas les conditions lesquelles il pourrait être acquis à la demanderesse, de sorte que cette dernière sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles fondées sur l’indécence du logement

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, le présent litige s’inscrit dans le cadre d’un dispositif spécifique dit « d’intermédiation locative » s’appuyant sur une relation tripartite entre un bailleur, en l’espèce la SCI MFO, un locataire, l’association agréée GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE et un sous-locataire, Madame [O] [R].

Or, les obligations dont Madame [O] [R] invoque la violation à l’appui de ses demandes au titre de l’indécence du logement incombent au bailleur, en application des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n’est donc pas recevable en ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de l’association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE, locataire du logement sous-loué par la défenderesse.

Au surplus, il ressort des pièces versées aux débats par la défenderesse qu’elle a attendu le 18 juin 2021 pour se plaindre, par email, de ce que la pluie tomberait dans la cuisine et sur la prise d’électricité, sans qu’aucun justificatif ne soit communiqué à cette date. Outre que cet email ne vaut pas mise en demeure de réaliser les travaux de mise en décence, il a été adressé un mois seulement avant l’expiration de la convention d’occupation. Les autres pièces communiquées à l’appui de ses demandes (attestation de suivi social du 9 juin 2023, rapport d’enquête de la ville d'[Localité 7] du 14 août 2023 et photographies adressées à son avocat le 3 novembre 2024) sont toutes postérieures à l’expiration de la convention d’occupation, de sorte qu’à cette date, le propriétaire n’était plus tenu d’assurer la décence du logement.

En tout état de cause, s’il ressort des conclusions du rapport d’enquête du 14 août 2023 que des désordres ont été constatés (traces d’infiltration d’eau au niveau du plafond de la cuisine ; deux prises électriques ne disjonctent pas et absence de ventilations permanentes en parties haute et basse dans la cuisine), justifiant la mise en demeure du propriétaire de rechercher les causes des infiltrations d’eau, de mettre en sécurité les prises électriques et de mettre en place des ventilations permanentes en parties haute et basse dans la cuisine, la mise en demeure du propriétaire, qui n’est pas partie à la présente instance, n’est pas versée aux débats, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’il ait effectivement été informé de la situation, étant au surplus relevé que la convention de mise à disposition conclue avec la défenderesse stipule qu’elle reconnaît que le logement a été entièrement remis en état et meublé lors de son entrée dans les lieux.

Dans ces conditions, les demandes fondées sur l’indécence du logement sont, en tout état de cause, infondées.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière exposée par la défenderesse à l’audience et de son engagement pris de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder à celle-ci un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et d’autoriser Madame [O] [R] à se libérer par mensualités de 20 €, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec la demanderesse.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder aux occupants, dont l’expulsion est ordonnée, un délai d’une durée comprise entre un mois et un an chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Si Madame [O] [R] n’est pas à jour du paiement des sommes dues à la demanderesse et que cette dernière verse aux débats une attestation du 10 janvier 2025 selon laquelle les difficultés de relogement seraient imputables au refus de la défenderesse d’être relogée en dehors de [Localité 8] ou de la ville d'[Localité 7], Madame [O] [R] justifie de nombreuses démarches en vue de son relogement dans le parc public de plusieurs villes d’Île-de-France (et pas seulement à [Localité 8] et [Localité 7]) et d’une situation financière qui explique sa dette locative, ainsi que son impossibilité à se reloger dans le parc privé. Elle justifie également qu’elle a été reconnue prioritaire dans le cadre du DALO le 20 septembre 2018 et que la préfecture a été condamnée à la reloger sous astreinte, le 23 octobre 2019.

Dans ces conditions, il sera accordé à Madame [O] [R] un délai de quatre mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Madame [O] [R] sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de l’association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 300 € lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, en premier ressort et mis à disposition des parties au greffe,

DECLARE Madame [O] [R] irrecevable en ses demandes fondées sur l’indécence du logement, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de l’association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE ;

DIT que la convention d’occupation conclue entre les parties concernant un logement situé [Adresse 2] est valablement arrivée à son terme le 20 juillet 2021 ;

DIT que Madame [O] [R] occupe sans droit ni titre ledit logement depuis le 21 juillet 2021 ;

ACCORDE à Madame [O] [R] un délai de quatre mois pour quitter les lieux à compter de la signification du jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés avant l’expiration de ce délai de quatre mois à compter de la signification du jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux dans ce délai, l’association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution qu’il n’y a pas lieu d’écarter ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles laissés dans les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [R] à payer à l’association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE, à compter du 1er décembre 2024, aux mêmes échéances que celles en vigueur avant l’arrivée à son terme de la convention d’occupation objet du litige, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 550 € ;

CONDAMNE Madame [O] [R] à payer à l’association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE la somme de 1.285,88 €, au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2024 et déduction faite des paiements effectués le 3 janvier 2025 à hauteur de 370 € et le 9 janvier 2025 à hauteur de 300 € ;

AUTORISE Madame [O] [R] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités 20 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou de l’indemnité d’occupation courante, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Madame [O] [R] à payer à l’association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDARITE la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE Madame [O] [R] aux dépens.

Ainsi jugé à Saint-Ouen,

Le 18 mars 2025

LA GREFFIERE LA JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/03910 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHY7

DÉCISION EN DATE DU : 18 Mars 2025

AFFAIRE :

Association GROUPE ACCUEIL ET SOLIDAIRE

Représentant : Maître Nathalie BECQUET de la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE, vestiaire :

C/

Madame [O] [R]

Représentant : M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0944

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires