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COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 2]

AFFAIRE N° RG 24/05034 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZH4C

N° de MINUTE : 26/00194

Chambre 6/Section 5

JUGEMENT DU 09 MARS 2026

DEMANDEUR

Monsieur [S] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2]

domiciliée : chez I.P.G. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Elisabeth BOHRER DE KREUZNACH de la SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0366

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du SDC [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Patricia ROY-THERMES de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

S.A.S. I.P.G. IMMOBILIERE PARISIENNE DE GESTION

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Michel-alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0204

Compagnie d’assurance MATMUT ASSURANCES, en qualité d’assurance propriétaire-bailleur de Monsieur [W]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0273

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente

Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge

Madame Tiphaine SIMON, Juge

Assistés aux débats de : Madame Maud THOBOR, Greffière

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Janvier 2026 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, présidente de la formation de jugement, Monsieur David BRACQ-ARBUS et Madame Tiphaine SIMON juges, assistés de M^me Madame Maud THOBOR, greffière.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 Mars 2026.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [S] [W] est propriétaire des lots de copropriété n°11 (appartement au troisième étage du bâtiment A ci-après dénommé « l’appartement » ou « bien immobilier ») et n°12 (cave) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 9].

L’ensemble immobilier est assuré auprès de la société anonyme Axa France Iard depuis le 1er mars 2007 suivant contrat portant le numéro 3367015604.

L’appartement est assuré après de la société anonyme Matmut Assurances suivant contrat portant le numéro 935 1000 0[Immatriculation 1].

Suivant contrat de location sous signature privée en date à [Localité 1] du 22 juillet 2009, M. [S] [W] a loué le bien immobilier à Mme [O] [C] à compter du 1er août 2009 moyennant un loyer mensuel de 570 euros et une provision sur charges de 60 euros.

Le 4 juillet 2016, le plancher haut de l’entrée de l’appartement s’est affaissé. Ce plancher haut est situé en dessous du plancher bas des combles, parties communes, de l’immeuble. Des mesures d’étaiement ont été réalisées en urgence par une entreprise mandatée par le syndic le 25 juillet 2016.

Mme [O] [C] a donné congé le 1er février 2017 pour le 1er mars 2017.

Le 21 mars 2017, M. [S] [W] a déclaré le sinistre à la société anonyme Matmut Assurances

M. [W], se plaignant de l’absence de toute réparation, a saisi le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Suivant ordonnance du 13 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny (93) a désigné Mme [Z] [R] en qualité d’expert judiciaire, laquelle a déposé son rapport le 15 mai 2023 au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10], de la société anonyme Matmut Assurances et de la société anonyme Axa France Iard.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, M. [S] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] et la société par actions simplifiée I P G Immobilière Parisienne de Gestion (enseigne [F] Immobilier), syndic de copropriété, devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), aux fins notamment de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux réparatoires et à l’indemniser de ses préjudices.

Par actes de commissaire de justice du 2 janvier 2025, M. [S] [W] a assigné en intervention forcée la société anonyme Matmut Assurances et la société anonyme Axa France Iard, devant le tribunal judiciaire de Bobigny (93), aux fins notamment de les condamner in solidum avec le syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux réparatoires et à l’indemniser de ses préjudices.

La clôture de l’instruction a été fixée au 17 septembre 2025 par ordonnance du même jour.

**********

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2025, M. [S] [W] demande au tribunal de :

— RECEVOIR Monsieur [S] [W] en sa demande d’intervention forcée à l’encontre des sociétés la MATMUT ASSURANCES et AXA France Iard,

— ORDONNER la jonction de la présente assignation avec la procédure actuellement pendante devant la juridiction de céans sous le n° de RG 24/05034 en ouverture de rapport d’expertise, et initiée par Monsieur [S] [W],

— RENDRE OPPOSABLE aux sociétés la MATMUT ASSURANCES et AXA France Iard, la procédure actuellement pendante devant la juridiction de céans sous le n° RG 24/05034 en ouverture de rapport d’expertise, et initiée par Monsieur [S] [W],

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son Syndic la société IMMOBILIERE PARISIENNE GESTION, in solidum avec les compagnies d’assurance la MATMUT ASSURANCES et AXA France IARD, à faire réaliser les travaux réparatoires par toute entreprise de son choix, mais selon les postes de travaux issus des devis de la société RENOVETANCHE, la société CJC ou la société GD COUVERTURE, et portant sur la toiture de l’immeuble, sous réserve d’y intégrer la réalisation d’une trappe permettant l’accès aux combles en plancher haut du couloir du 3ème étage ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 Euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son Syndic la société IMMOBILIERE PARISIENNE GESTION, in solidum avec les compagnies d’assurance la MATMUT ASSURANCES et AXA France IARD à faire réaliser les travaux selon les postes de travaux du devis présenté à l’Expert judiciaire par la société DURANCE THIBAULT, sous réserve d’y intégrer le poste des enduits et peintures des parois de l’entrée et du séjour/Kitchenette de l’appartement de Monsieur [S] [W], au titre des travaux de réfection ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 Euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son Syndic la société IMMOBILIERE PARISIENNE GESTION, in solidum avec les compagnies d’assurance la MATMUT ASSURANCES et AXA France IARD à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 57.900 Euros au titre de son préjudice de jouissance, arrêté au 1 er juillet 2025 et à parfaire au jour de la décision ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son Syndic la société IMMOBILIERE PARISIENNE GESTION, in solidum avec les compagnies d’assurance la MATMUT ASSURANCES et AXA France IARD, à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 6.000 Euros au titre de la perte de la provision sur charges arrêté au 1 er juillet 2025 et à parfaire au jour de la décision ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son Syndic la société IMMOBILIERE PARISIENNE GESTION, in solidum avec les compagnies d’assurance la MATMUT ASSURANCES et AXA France IARD à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 13.700 Euros au titre des frais d’expertise avancés ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son Syndic la société IMMOBILIERE PARISIENNE GESTION, in solidum avec les compagnies d’assurance la MATMUT ASSURANCES et AXA France IARD à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 301,12 Euros, au titre des frais de Commissaire de justice ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son Syndic la société IMMOBILIERE PARISIENNE GESTION, in solidum avec les compagnies d’assurance la MATMUT ASSURANCES et AXA France IARD à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 21.984,80 Euros, au titre des frais d’avocat exposés depuis l’origine du sinistre en septembre 2016 ;

— ORDONNER la compensation des sommes dues entre les parties,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son Syndic la société IMMOBILIERE PARISIENNE GESTION, in solidum avec les compagnies d’assurance la MATMUT ASSURANCES et AXA France IARD, à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 15.000,00 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son Syndic la société IMMOBILIERE PARISIENNE GESTION in solidum avec les compagnies d’assurance la MATMUT ASSURANCES et AXA France IARD aux entiers dépens, dont les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit du Cabinet LE CARRE, avocat constitué ;

**********

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] demande au tribunal de :

— Donner acte au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ce que les travaux réparatoires portant sur la toiture de l’immeuble ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 mai 2025 pour un montant de 120.000 euros HT, selon les postes de travaux issus des devis des sociétés RENOVETANCHE, CJC et GD COUVERTURE, validés par l’expert judiciaire dans son rapport et qu’ils sont en cours,

— En conséquence, débouter Monsieur [S] [W] de ses demandes à ce titre,

— Donner acte à la MATMUT de ce qu’elle a donné son accord pour prendre en charge les travaux à réaliser dans l’appartement de Monsieur [W] selon les postes du devis présenté à l’expert judiciaire par la société DURANCE THIBAULT,

— Débouter Monsieur [W] de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires à lui verser une somme de 54.584 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 1 er mars 2025 et à parfaire au jour de la décision,

— Ramener le préjudice allégué à de plus justes proportions et juger qu’il ne saurait être supérieur à la somme de 10.000 euros,

— Débouter Monsieur [W] de sa demande portant sur la prétendue perte de provision sur charges arrêtée au 1 er mars 2025 à la somme de 5.760 euros,

— Le débouter de sa demande au titre des frais d’expertise, de ses frais d’huissier et de ses frais d’avocat, ces demandes rentrant dans les condamnations au titre de l’article 700 et des dépens,

— Ramener à de plus justes proportions la somme sollicitée par Monsieur [W] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner AXA France IARD en sa qualité d’assureur multirisques du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à garantir celui-ci de l’ensemble des condamnations qui seront mises à sa charge au profit de Monsieur [W].

**********

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2025, la société anonyme Axa France Iard demande au tribunal de :

➢ DEBOUTER Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

➢ OPPOSER à Monsieur [W] et au Syndicat des copropriétaires les limites et exclusions de garantie de la police à savoir l’absence de prise en charge des travaux afférents à la réfection de la toitures de l’immeuble, les charges et l’astreinte afférente, outre la franchise de 10% du montant du sinistre

➢ CONSTATER et DONNER ACTE que la MATMUT offre d’indemniser Monsieur [W] à hauteur de 26.573,99 euros au titre des travaux afférents à la reprise de ses parties privatives outre la somme de 2.280 euros au titre des pertes de loyers ;

➢ CONDAMNER Monsieur [W] ou tout succombant d’avoir à verser à AXA FRANCE IARD la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

**********

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, la société anonyme Matmut Assurances demande au tribunal de :

— DONNER ACTE à la MATMUT qu’elle offre de régler :

* 26 573,99 € au titre des embellissements

* 2280 € au titre des pertes de loyers

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] représenté par son syndic la société immobilière parisienne gestion à garantir la MATMUT de toutes condamnations prononcées à son encontre et à la garantir notamment des sommes qu’elle offre de régler ;

— DEBOUTER Monsieur [W] et toute autre partie, de leurs autres demandes à l’encontre de la MATMUT

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] représenté par son syndic la société immobilière parisienne gestion, à payer à la MATMUT, la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

**********

La société par actions simplifiée I P G Immobilière Parisienne de Gestion (enseigne [F] Immobilier) a constitué avocat mais n’a pas conclu.

**********

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 janvier 2026 et mise en délibéré au 9 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

1. Sur la recevabilité de la demande d’intervention forcée de M. [S] [W] à l’encontre de la société anonyme Matmut Assurances et de la société anonyme Axa France Iard et sur la demande de jonction consécutive

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

L’article 63 du même code dispose que les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention.

Selon l’article 66 du même code, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En application de ces textes, l’intervention forcée constitue une demande incidente qui a pour objet de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires, de sorte qu’elle n’entraîne pas la création d’une nouvelle instance (voir en ce sens C. Cass. 2ème civ. 25 juin 2015 pourvoi n°13-27.470 et 14-21.713).

En l’espèce, dans un premier temps, suivant actes de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, M. [S] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] et la société par actions simplifiée I P G Immobilière Parisienne de Gestion (enseigne [F] Immobilier), syndic de copropriété.

L’assignation a été enrôlée sous le numéro RG 24/05034.

Puis, dans un second temps, par actes de commissaire de justice du 2 janvier 2025, M. [S] [W] a assigné en intervention forcée la société anonyme Matmut Assurances et la société anonyme Axa France Iard à l’audience de mise en état du 22 janvier 2025 à 9h00, à laquelle était appelée l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/05034.

Cette deuxième assignation a été enrôlée sous le même numéro RG 24/05034.

La société anonyme Matmut Assurances est assignée en intervention forcée en sa qualité d’assureur du demandeur et au titre de l’assurance multirisques habitation portant sur le bien immobilier objet du présent litige et la société anonyme Axa France Iard est assignée en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires.

Ces interventions forcées se rattachent aux prétentions du demandeur par un lien suffisant et M. [S] [W] peut agir contre ces sociétés à titre principal.

Par conséquent, les interventions forcées de la société anonyme Matmut Assurances et de la société anonyme Axa France Iard à la présente procédure seront déclarées recevables.

S’agissant d’interventions forcées, demandes incidentes, qui ont pour objet de rendre des tiers, la société anonyme Matmut Assurances et la société anonyme Axa France Iard, parties au procès engagé entre les parties originaires, cette assignation en intervention forcée n’entraîne pas la création d’une nouvelle instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer une jonction et que cette demande est sans objet.

Enfin, la société anonyme Matmut Assurances et la société anonyme Axa France Iard, étant parties à la présente procédure, il n’y a pas lieu de leur rendre opposable la présente procédure en ouverture de rapport d’expertise et initiée par Monsieur [S] [W].

2. Sur les demandes de condamnation à effectuer des travaux de reprise sur les parties communes et sur les parties privatives endommagées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et des assureurs

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard des victimes des dommages qui leur seraient causés du fait de l’immeuble dont il doit assurer la conservation. Cette responsabilité du fait de l’immeuble est présumée, indépendante de toute notion de faute de la part du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de cette responsabilité spéciale qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de l’immeuble est sanctionnée selon le droit commun. Il peut être condamné à réparer les préjudices subis par la victime, à exécuter les travaux de réparation, voire à rembourser la victime qui aurait avancé le coût de leur réparation. Il peut ensuite exercer les actions récursoires dont il dispose.

Outre qu’il doit supporter les frais de remise en état tant des parties communes à l’origine des dommages que des parties privatives ayant subi des dégradations, le syndicat doit prendre en charge la réparation des préjudices supplémentaires générés par les incidents mettant en cause sa responsabilité et notamment la privation de jouissance des locaux ou la perte de loyers.

La réparation du préjudice devant être intégrale, le syndicat doit verser une indemnité compensant d’une part les dommages causés aux parties privatives d’un lot en raison de la dégradation du gros-œuvre de l’immeuble, d’autre part le préjudice supplémentaire supporté par le copropriétaire du fait du retard dans l’exécution des travaux de réfection incombant au syndicat.

En l’espèce, aux termes du rapport d’expertise en date du 15 mai 2023, l’expert a notamment observé :

« Dans le couloir du 3ème étage

— des traces d’infiltrations, avec décollements d’enduits et de peintures, au plafond du couloir, à l’aplomb de la cage d’escalier, et en périphérie de l’accès aux combles, accompagnées de quelques fissures filiformes et noircies,

Dans l’appartement de M. [W]

Inoccupé et vide de tout ameublement à la date de la visite

— la présence au plafond en partie haute de l’entrée, d’un orifice d’une surface d’environ 1,40 x 1,40 m (surface de l’entrée), obturé sommairement par des plaques de bois peint, vissées en périphérie,

— des traces de salissures et des décollements du revêtement du plafond, en périphérie de cet orifice,

— d’importantes traces d’infiltrations, avec décollements de peintures, revêtements muraux et enduits, sur la paroi séparative de l’entrée et de la salle de bains, notamment en partie basse,

— des traces d’infiltrations et de salissures également sur le parquet du plancher de l’entrée, au droit de la porte d’entrée et de l’accès à la salle de bains,

— des traces d’infiltrations également en partie basse de la cloison séparative de la douche de la salle de bains, donnant sur le séjour et sur la kitchenette, côté fenêtre sur cour, accompagnées de décollements d’enduits et de peintures, le plancher du séjour présentant également quelques traces d’infiltrations et des salissures, notamment au droit de la fenêtre.

(…)

— un volume de combles toujours partiellement encombré par des matériaux et gravois divers, surchargeant le plancher (…)

— l’absence de dispositif d’isolation sous la couverture, la sous-face des tuiles étant visible depuis le plancher bas des combles,

— de nombreux défauts d’étanchéité sur la toiture couverte en tuiles mécaniques (…)

— qu’une bande de matériau de type pax alu, voire en zinc avait été mise en place sur les tuiles le long du rampant de la toiture sensiblement au-dessus de la partie de plafond sinistrée chez M. [W]

Il est fait observé que ce dispositif, dont la date de réalisation n’a pu être précisée par le syndic, aurait permis de restituer, tout au moins à titre conservatoire, l’étanchéité de la toiture au-dessus de la zone sinistrée chez M. [W]. »

L’expert en a notamment conclu que :

« La première visite a permis de confirmer la matérialité des anomalies alléguées, l’état de cet appartement ne permettant pas d’envisager une mise en location.

Ce point n’a pas été contesté, ni la nécessité de réaliser des travaux permettant d’assurer durablement tant la réparation des ouvrages endommagés que la suppression des causes de cet effondrement de plancher.

Les examens complémentaires effectués au cours de la seconde visite font permis de confirmer l’origine des désordres chez M. [W], soit des défauts d’étanchéité de la toiture, ayant induit des infiltrations, sur le plancher des combles par ailleurs surchargé.

S’il a été observé que le plancher des combles n’avait pas encore été totalement débarrassé des matériaux et gravois qui le surchargeaient, en revanche il est apparu que les mesures « conservatoires » réalisées en toiture par une entreprise missionnée par le syndic pour assurer son étanchéité aux droit des ouvrages sinistrés avaient permis de supprimer – au moins à titre provisoire – les infiltrations ayant affecté le plancher, les ouvrages étant apparus asséchés chez M. [W]. »

Ainsi, la matérialité des désordres affectant la toiture, les combles et le bien immobilier de M. [S] [W] (plafond, murs, parquet) est établie.

En outre, il ressort du rapport d’expertise que les dommages causés au bien immobilier trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble, à savoir des défauts d’étanchéité de la toiture, ayant induit des infiltrations, sur le plancher des combles, par ailleurs surchargé.

Bien que le règlement de copropriété ne soit pas produit en totalité et que l’extrait dudit règlement communiqué soit illisible, aucune des parties ne conteste que la toiture et le plancher haut constituent des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une force majeure ou d’une faute de M. [S] [W] ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] engage sa responsabilité à l’égard de M. [S] [W] pour les désordres constatés, susvisés, affectant le bien immobilier.

Afin de permettre la cessation des désordres et la remise en état de l’appartement de M. [S] [W], il est indispensable que le syndicat des copropriétaires exécute les travaux de réparation des parties communes à l’origine des dommages, lesquels n’ont toujours pas été effectués depuis la survenance du sinistre en juillet 2016.

S’agissant des travaux de réparation de la toiture destinés à supprimer durablement les infiltrations à l’origine des désordres chez M. [S] [W], l’expert conclut que :

— les trois offres des entreprises RENOVETANCHE, devis du 20 juillet 2022, d’un montant de 102.324,20 euros TTC, CJC, devis d’un montant de 104.811,52 euros TTC et GD COUVERTURE, devis d’un montant de 107.165,06 euros TTC sont recevables.

— ces trois offres permettent d’assurer durablement l’étanchéité des ouvrages, incluant une amélioration avec la mise en place d’une isolation,

— il conviendra toutefois d’y intégrer la réalisation de la trappe permettant l’accès aux combles en plancher haut du couloir du 3ème étage, poste qui n’aurait pas fait l’objet d’un devis spécifique.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 5 mai 2025, les copropriétaires ont décidé des réaliser les travaux de réfection de la couverture. Toutefois, ils ont refusé de confier les travaux aux 3 entreprises dont les devis ont été validés par l’expert. Ils ont délégué pouvoir au conseil syndical à effet de réaliser les travaux et ont fixé à la somme de 120.000 euros TTC le montant maximum des dépenses. Les copropriétaires ont également décidé de souscrire une assurance dommages ouvrages et un contrat de maîtrise d’œuvre pour ces travaux.

A cette date, il n’est pas démontré que les travaux de réparation portant sur les parties communes à l’origine des dommages, votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 5 mai 2025, ont été effectivement exécutés.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] sera condamné à exécuter les travaux de réparation des parties communes à l’origine des dommages, par toute entreprise de son choix, mais selon les postes de travaux issus des devis de la société RENOVETANCHE, de la société CJC ou de la société GD COUVERTURE visés par l’expert dans son rapport du 15 mai 2023, et à y intégrer, en sus, la réalisation d’une trappe permettant l’accès aux combles en plancher haut du couloir du 3ème étage.

Force est de constater que, depuis 10 ans, le syndicat des copropriétaires n’a pas effectué les actions nécessaires afin de procéder à ces travaux de réparation.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que cette inertie est imputable à M. [S] [W].

Il est de surcroît fait observer que :

— lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2023, M. [S] [W] a été le seul copropriétaire à voter pour les travaux de réfection de la couverture et des souches de cheminées (résolution 14.1).

— le défaut d’accessibilité à son appartement pour l’établissement d’un devis en février 2020 n’explique pas l’inertie caractérisée du syndicat des copropriétaires pendant une décennie.

— la carence de M. [S] [W] dans le paiement de ses charges de copropriété ne peut expliquer à elle seule l’inertie du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux de réfection.

— lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 avril 2017, les travaux d’isolation des combles en laine de verre ont été rejetés à l’unanimité des copropriétaires de l’immeuble ; ce n’est donc pas le vote de M. [S] [W] qui a spécifiquement entrainé le refus de ces travaux. L’opportunité du vote de ces travaux au regard du sinistre dénoncé n’est d’ailleurs pas démontré.

Il convient en conséquence de s’assurer que les travaux de réparation des parties communes à l’origine des désordres seront effectués dans les meilleurs délais par le syndicat des copropriétaires afin de faire cesser tous dommages sur les parties privatives ou communes de l’immeuble.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] sera condamné à effectuer les travaux, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, et ce à l’issue d’un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai maximum de 3 mois.

En revanche, la possibilité d’effectuer des travaux sur les parties communes de l’immeuble appartenant seulement au syndicat des copropriétaires, l’assureur de la copropriété et l’assureur de M. [S] [W] ne pourront pas être condamnés à effectuer de tels travaux.

Dès lors, la demande à ce titre à l’encontre de la société anonyme Matmut Assurances et de la société anonyme Axa France Iard sera rejetée.

Etant ici fait observer que les assureurs pourraient être éventuellement condamnés à indemniser le syndicat des copropriétaires du coût des travaux de réparation. Toutefois, une telle demande n’est pas formulée en l’espèce.

S’agissant des travaux de réfection des ouvrages endommagés par les infiltrations dans l’appartement de M. [W], l’expert propose de retenir les postes du devis établi le 3 mars 2023 par la société DURANCE THIBAULT à l’attention du Cabinet [F] IMMOBILIER, pour un montant de 26.573,99 euros TTC à parfaire ou compléter par la réfection des enduits et peintures des parois de l’entrée et du séjour/kitchenette.

Si le syndicat des copropriétaires est dans l’obligation de réparer les dommages causés au bien immobilier en versant à M. [S] [W] une indemnité permettant la réparation de ces dommages, il ne peut être condamné à exécuter en nature les travaux de réparation dans le bien immobilier, lequel constitue une partie privative appartenant exclusivement à M. [S] [W], d’autant plus sous astreinte.

L’assureur de la copropriété et l’assureur de M. [S] [W] ne peuvent pas non plus être condamnés à exécuter en nature les travaux de réparation dans le bien immobilier ; la possibilité d’effectuer des travaux sur les parties privatives de l’immeuble appartenant seulement au propriétaire desdits biens.

A titre surabondant, il ressort des écritures de la société anonyme Matmut Assurances qu’elle offre de régler la somme de 26 573,99 € au titre des travaux à effectuer dans le bien immobilier de son assuré.

Dès lors, M. [S] [W] sera débouté de sa demande visant à voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10], la société anonyme Matmut Assurances et la société anonyme Axa France Iard à faire réaliser les travaux de réfection dans le bien immobilier selon les postes de travaux du devis présenté à l’Expert judiciaire par la société DURANCE THIBAULT, sous réserve d’y intégrer le poste des enduits et peintures des parois de l’entrée et du séjour/Kitchenette.

3. Sur les demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires et des assureurs

3.1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Comme il a été dit ci-dessus le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] engage sa responsabilité à l’égard de M. [S] [W] pour les préjudices subis par ce dernier du fait des infiltrations causées par les défauts d’étanchéité de la toiture de l’immeuble.

3.2. Sur la garantie des assureurs

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En matière d’assurance, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie et à l’assureur qui invoque une clause d’exclusion de garantie de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion .

S’agissant de la preuve du contenu du contrat d’assurance, la charge de la preuve pèse sur l’assuré pour ce qui a trait à l’étendue de la garantie (nature du risque, durée du contrat, conditions et objet de la garantie …).

Le fait pour un assuré d’apporter la preuve de l’existence du contrat ne le dispense pas de l’obligation d’apporter également la preuve littérale et suffisante du contenu de celui-ci.

Il convient de rechercher si l’assuré démontre le périmètre contractuel de la garantie laquelle délimitait son droit à indemnisation au titre de cette assurance, et que le sinistre correspond à la définition contractuelle du risque couvert.

Une fois rapportée la preuve par l’assuré de la réunion des conditions de la garantie, c’est à l’assureur de démontrer l’existence des clauses dont il se prévaut pour refuser sa garantie (clause de limitation de garantie, clause de déchéance, clause d’ exclusion).

Il ressort des dispositions du code des assurances que, pour être valable, une clause d’exclusion de garantie doit être formelle (claire et ne laissant aucune place à l’interprétation, ce qui exclut de lui appliquer les dispositions des articles 1188 à 1192 du code civil relatifs à l’interprétation du contrat) et limitée (ne vidant pas la garantie accordée de sa substance) au sens de l’article L113-1, et rédigée en caractères très apparents au sens de l’article L112-4.

L’article L124-3 du code des assurances dispose que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

3.2.1. Sur la garantie de la société anonyme Axa France Iard prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10]

En l’espèce, la société anonyme Axa France Iard produit des conditions générales Multirisque Immeuble. L’application de ce document au contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] n’est pas contesté par ce dernier.

Il ressort du paragraphe « Dégâts des eaux » de ces conditions générales que sont garantis « les dommages et les responsabilités résultant directement des événements suivants : (…)

* Infiltrations accidentelles des eaux de pluie et de la neige à travers la toiture (…) ».

Il ressort du paragraphe « Les exclusions communes à toutes les garanties » en page 19 des conditions générales que « n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui ».

S’agissant de cette clause d’exclusion, le tribunal relève qu’à l’inverse des autres exclusions figurant en deçà sur la même page, cette clause n’est ni en gras ni dans le cadre grisé, si bien qu’elle ne saurait être regardée comme étant rédigée en caractères très apparents.

Dès lors, cette clause n’est pas valable et doit être déclarée nulle.

En conséquence, la société anonyme Axa France Iard doit bien sa garantie à son assuré au titre des dommages causés par les infiltrations en toiture objets de la présente procédure.

Il ressort de la page 9 des conditions générales que sont notamment garantis, en cas de dégâts des eaux, la perte de loyers, dans la limite de 2 ans.

3.2.2. Sur la garantie de la société anonyme Matmut Assurances prise en sa qualité d’assureur de M. [S] [W]

En l’espèce, la société anonyme Matmut Assurances ne dénie pas sa garantie à son assuré, à l’exception d’une quelconque garantie au titre de la perte des charges de copropriété.

Ainsi, elle reconnait devoir prendre en charge, aux titre des travaux réparatoires du bien immobilier, la somme de 26.573,99 euros, à parfaire ou à compléter par la réfection des enduits et peintures des parois de l’entrée et du séjour/kitchenette, tel que cela ressort du rapport d’expertise.

Il ressort de l’examen des conditions générales du contrat d’assurance qu’aucune garantie n’est effectivement stipulée au titre de la perte des charges de copropriété récupérables supportées par le locataire.

S’agissant de la perte de loyers, la société anonyme Matmut Assurances se prévaut de l’article 14 des conditions générales du contrat d’assurance, lequel prévoit que :

« Nous garantissons, dans la limite de la valeur locative annuelle, la perte de loyers que vous subissez lorsque vos locataires ont dû quitter les bâtiments endommagés par un sinistre garanti par le présent contrat.

L’indemnité est due pendant la durée nécessaire, à dire d’expert, à la remise en état des locaux sinistrés sans que ce délai puisse excéder 12 mois à compter de la date de survenance de ce sinistre. »

3.3. Sur les préjudices

S’agissant des préjudices immatériels

L’expert a notamment conclu dans son rapport que « La première visite a permis de confirmer la matérialité des anomalies alléguées, l’état de cet appartement ne permettant pas d’envisager une mise en location ».

L’expert retient, pour ce qui concerne la perte de loyers, un montant de 33.630 euros correspondant à 59 mois (entre mai 2018, date de transmission au syndic des pièces relatives à la perte de loyer, et mars 2023) de loyer à 570 euros.

M. [S] [W] produit le congé donné par sa locataire, Mme [O] [C], à la suite du sinistre, prenant effet à compter du 1er mars 2017.

Dès lors, il est établi qu’à la suite du sinistre M. [S] [W] ne perçoit plus de loyers depuis le 1er mars 2017 et que le bien immobilier ne peut être reloué en l’état avant l’exécution des travaux de réparation portant à la fois sur les parties communes et sur le bien immobilier.

Comme il a été dit ci-dessus l’inertie du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux de réparation des parties communes à l’origine du sinistre n’est pas imputable à M. [S] [W].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] produit un arrêté de mise en sécurité portant sur l’ensemble immobilier en date du 29 juin 2021. Il en ressort que cet arrêté de péril a été pris en considération du danger imminent lié au risque d’effondrement d’éléments de structure (notamment en raison de : planchers haut des caves en très mauvais état, liants des moellons composant les murs de fondations périphériques et murs de refends en cours de délitement, planchers hauts surchargés, fissures en façade, sous-face du porche menaçant la sécurité des personnes et des biens), mais non en raison des infiltrations de la toiture ou bien de l’état du bien immobilier de M. [S] [W].

Or, en application de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, les propriétaires bailleurs de biens immobiliers à usage d’habitation ne peuvent plus exiger le paiement du loyer des locataires occupant l’immeuble objet de l’arrêté de mise en sécurité, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie ou sur la façade de l’immeuble.

Aucun arrêté de mainlevée de l’arrêté du 29 juin 2021 n’a été communiqué par les parties.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments :

— que M. [S] [W] a été dans l’incapacité de percevoir un loyer entre le 1er mars 2017 et le 30 juin 2021 en raison du sinistre objet de la présente procédure et de l’absence d’exécution des travaux de réparation des parties communes à l’origine du sinistre, en raison de l’inaction du syndicat des copropriétaires ; ces travaux constituant un préalable nécessaire à l’exécution des travaux réparatoires sur l’appartement et dès lors à leur remise en location.

— que depuis le 1er juillet 2021 l’impossibilité de percevoir des loyers pour M. [S] [W] est causée par l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble du 29 juin 2021. En effet, même si les biens avaient été remis en état afin d’être loués à cette date, aucun loyer n’aurait pu être perçu. Dès lors, la perte de loyer depuis le 1er juillet 2021 n’est plus causée à titre principal par les dommages résultant des infiltrations de la toiture et ne sera donc pas indemnisée dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant de la perte de loyer entre le 1er mars 2017 et le 30 juin 2021, rien ne permet d’affirmer que l’appartement aurait été immédiatement reloué après la réalisation des travaux de réparation, de sorte que le préjudice subi par M. [S] [W] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de pouvoir louer son bien en raison des dommages objets de la présente procédure.

Ainsi, la perte de chance subie par M. [S] [W] sera raisonnablement évaluée à 90%, compte tenu de la localisation du bien et de la tension locative en région parisienne, soit la somme mensuelle de 570 € (ancien loyer mensuel hors charges) du 1er mars 2017 au 30 juin 2021, soit 570 € x 52 mois x 0,90% = 29.640 €.

Le sinistre ayant eu lieu en juillet 2016, la société anonyme Matmut Assurances doit sa garantie pour les mois de mars à juin 2017 et, dès lors, dans la limite de la somme de 2.280 euros.

La société Axa doit également sa garantie au titre de la perte des loyers entre le 1er mars 2017 et le 30 juin 2021 dans la limite des franchises et plafonds stipulés aux termes de la police d’assurance.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10], la société anonyme Matmut Assurances, dans la limite de la somme de 2.280 euros, et la société Axa, dans les limites des franchises et plafonds stipulés aux termes de la police d’assurance, seront condamnées in solidum à payer à M. [S] [W] la somme de 29.640 € au titre de son préjudice de jouissance entre le 1er mars 2017 et le 30 juin 2021.

En revanche, M. [S] [W] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance depuis le 1er juillet 2021 jusqu’à la date de la présente décision.

M. [S] [W] demande également à être indemnisé à hauteur de la somme de 6.000 Euros au titre de la perte de la perception de la provision sur charges de copropriété payable par le locataire en sus du loyer dans le cadre de la location du bien immobilier, au motif qu’une partie des charges de copropriété sont récupérables et doivent être supportées par le locataire.

Ainsi, il convient de l’indemniser au titre de la perte de chance, évaluée à 90%, d’avoir perçu la provision sur charges de copropriété, entre le 1er mars 2017 et le 30 juin 2021, soit la somme de 60 € (montant de la provision sur charges demandé au dernier locataire) x 52 mois x 0,90% = 2.808 euros.

Seule la perte de loyers est garantie par la société anonyme Matmut Assurances au titre des préjudices financiers. La perte des charges de copropriété n’est pas garantie par le contrat d’assurance. M. [S] [W] sera donc débouté de sa demande de paiement à ce titre à l’encontre de son assureur.

En outre, M. [S] [W] ne démontre pas que la perte des charges de copropriété est garantie par l’assureur du syndicat des copropriétaires. M. [S] [W] sera donc débouté de sa demande de paiement à ce titre à l’encontre de la société Axa.

En conséquence, seul le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] sera condamné à payer à M. [S] [W] la somme de 2.808 euros au titre de la perte de la provision sur charges entre le 1er mars 2017 et le 30 juin 2021.

En revanche, M. [S] [W] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de la provision sur charges depuis le 1er juillet 2021 jusqu’à la date de la présente décision.

S’agissant des autres préjudices

M. [S] [W] demande à être indemnisé :

— à hauteur de la somme de 13.700 euros au titre des frais d’expertise avancés.

— à hauteur de la somme de 301,12 euros, au titre des frais de commissaire de justice.

Or, ces frais d’expertise et de commissaires de justice relèvent en réalité des dépens de l’instance.

— à hauteur de la somme de 21.984,80 Euros, au titre des frais d’avocat exposés depuis l’origine du sinistre en septembre 2016.

Or, cette demande relève en réalité de l’article 700 du code de procédure civile

En conséquence, les demandes indemnitaires de M. [S] [W] au titre des frais d’expertise avancés, des frais de commissaire de justice et des frais d’avocats seront rejetées.

4. Sur les appels en garantie

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil ou de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires formule un appel en garantie contre son assureur et la société anonyme Matmut Assurances formule un appel en garantie contre le syndicat des copropriétaires.

4.1. Sur l’appel en garantie de la société anonyme Matmut Assurances à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Comme il a été dit ci-dessus, il ressort du rapport d’expertise que les dommages causés au bien immobilier trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble, à savoir des défauts d’étanchéité de la toiture, ayant induit des infiltrations, sur le plancher des combles, par ailleurs surchargé.

D’une part, le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de propriétaire des parties communes de l’immeuble, ne pouvait légitimement ignorer que les combles étaient encombrés par des matériaux et gravois divers, surchargeant le plancher.

D’autre part, la présence d’une bande de matériau de type pax alu, voire en zinc, mise en place sur les tuiles le long du rampant de la toiture (sensiblement au-dessus de la partie de plafond sinistrée chez M. [W]), constatée par l’expert, démontre que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de défauts d’étanchéité de la toiture de l’immeuble et qu’il était intervenu sur cette toiture (à une date inconnue selon l’expert), afin de poser cette bande à l’effet de restituer, tout au moins à titre conservatoire, l’étanchéité de la toiture.

Il en ressort que le syndicat des copropriétaires avait connaissance des défauts d’étanchéité de la toiture de l’immeuble et que les dommages objets de la présente procédure ont pour origine un défaut d’entretien ou de réparation de la toiture, incombant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10], et connu de lui.

Le syndicat des copropriétaires a donc manqué à son obligation d’entretien des parties communes de l’immeuble ; laquelle faute a conduit à la survenance des dommages subis par M. [S] [W] et à la condamnation de la société anonyme Matmut Assurances à indemniser le demandeur au titre de son préjudice de jouissance (perte de chance de percevoir des loyers) dans la limite de 2.280 euros aux termes du présent jugement.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée à l’encontre de la société anonyme Matmut Assurances.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à garantir la société anonyme Matmut Assurances de la condamnation prononcée à son encontre, aux termes du présent jugement, au bénéfice de M. [S] [W], au titre de la réparation du préjudice de jouissance.

En revanche, en l’absence de condamnation, à l’encontre de la société anonyme Matmut Assurances, aux termes du présent jugement, au titre des travaux réparatoires portant sur le bien immobilier, la demande d’appel en garantie formulée à ce titre est sans objet, et ce, quand bien même l’assureur offre de régler à son assuré les sommes correspondant au montant de ces travaux dans ses écritures ; étant observé que la Matmut formule un appel en garantie et non une demande subrogatoire.

4.2. Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre la société anonyme Axa France Iard

Comme il a été dit ci-dessus, la clause d’exclusion, relative aux dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, est nulle et la garantie de la société Axa est mobilisable dans le cadre du présent litige.

En revanche, l’assureur se prévaut de l’exclusion suivante, figurant en caractère gras et dans l’encadré gris du paragraphe « Les exclusions communes à toutes les garanties » en page 19 des conditions générales, à savoir « les amendes, y compris celles ayant le caractère de réparations civiles, et les astreintes ainsi que les frais judiciaires qui en sont l’accessoire ».

Il en ressort que le coût des astreintes ainsi que des frais judiciaires qui en sont l’accessoire ne sont pas garantis au titre de la police d’assurance.

Dès lors, il sera fait droit à l’appel en garantie formulé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] à l’encontre de son assureur, dans la limite des franchises et plafonds stipulés aux termes de la police d’assurance et de l’exclusion relative aux astreintes et aux frais judiciaires qui en sont l’accessoire, pour toutes les condamnations prononcées aux termes de la présente décision à l’encontre du syndicat des copropriétaires et au bénéfice de M. [W].

5. Sur la demande de compensation

M. [S] [W] demande la compensation des sommes dues entre les parties.

Au regard des condamnations prononcées aux termes du présent jugement, cette demande n’a pas d’objet et sera donc rejetée.

6. Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] à payer à M. [S] [W] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare recevables les interventions forcées de la société anonyme Matmut Assurances et de la société anonyme Axa France Iard à la présente procédure, assignées par M. [S] [W], suivant actes de commissaire de justice du 2 janvier 2025 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] à exécuter les travaux de réparation des parties communes à l’origine des dommages, par toute entreprise de son choix, mais selon les postes de travaux issus des devis de la société RENOVETANCHE, de la société CJC ou de la société GD COUVERTURE visés par l’expert dans son rapport du 15 mai 2023, et à y intégrer, en sus, la réalisation d’une trappe permettant l’accès aux combles en plancher haut du couloir du 3ème étage, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, et ce à l’issue d’un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai maximum de 3 mois ;

Déboute M. [S] [W] de sa demande visant à condamner la société anonyme Matmut Assurances et la société anonyme Axa France Iard à exécuter les travaux de réparation des parties communes à l’origine des dommages ;

Déboute M. [S] [W] de sa demande visant à voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10], la société anonyme Matmut Assurances et la société anonyme Axa France Iard à faire réaliser les travaux de réfection du bien immobilier appartenant à M. [S] [W] selon les postes de travaux du devis présenté à l’Expert judiciaire par la société DURANCE THIBAULT, sous réserve d’y intégrer le poste des enduits et peintures des parois de l’entrée et du séjour/Kitchenette ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10], la société anonyme Matmut Assurances, dans la limite de la somme de 2.280 euros, et la société anonyme Axa France Iard, dans la limite des franchises et plafonds stipulés aux termes de la police d’assurance, à payer à M. [S] [W] la somme de 29.640 € au titre de son préjudice de jouissance entre le 1er mars 2017 et le 30 juin 2021 ;

Déboute M. [S] [W] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance depuis le 1er juillet 2021 jusqu’à la date de la présente décision ;

Déboute M. [S] [W] de sa demande en paiement à l’encontre de la société anonyme Matmut Assurances et de la société anonyme Axa France Iard au titre de la perte de provision sur charges ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] à payer à M. [S] [W] la somme de 2.808 euros au titre de la perte de la provision sur charges entre le 1er mars 2017 et le 30 juin 2021 ;

Déboute M. [S] [W] de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de la provision sur charges depuis le 1er juillet 2021 jusqu’à la date de la présente décision ;

Déboute M. [S] [W] de ses demandes indemnitaires au titre des frais d’expertise avancés, des frais de commissaire de justice et des frais d’avocats ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] à garantir la société anonyme Matmut Assurances de la condamnation prononcée à son encontre, aux termes du présent jugement, au bénéfice de M. [S] [W], au titre de la réparation du préjudice de jouissance ;

Condamne la société anonyme Axa France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] de toutes condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de M. [S] [W] aux termes de la présente décision, dans la limite des franchises et plafonds stipulés aux termes de la police d’assurance et de l’exclusion relative aux astreintes et aux frais judiciaires qui en sont l’accessoire ;

Déboute M. [S] [W] de sa demande de compensation des sommes dues entre les parties ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] à payer à M. [S] [W] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société anonyme Matmut Assurances de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société anonyme Axa France Iard de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Autorise ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et Dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,