Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01026 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753IC

N° de Minute : 24/00227

JUGEMENT

DU : 17 Octobre 2024

[R] [Y]

[S] [P] épouse [Y]

C/

[C] [T]

[E] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

du 17 Octobre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [R] [Y]

né le 12 Octobre 1963 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparant

Mme [S] [P] épouse [Y]

née le 02 Février 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [T]

né le 20 Janvier 1996, demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [E] [O]

née le 22 Juin 1996, demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 SEPTEMBRE 2024

Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 OCTOBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2023, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [P] épouse [Y] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’avance le 14 du mois d’un loyer initial mensuel de 510,00 euros et d’une provision pour charges de 20,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 858,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] le 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2024, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [P] épouse [Y] ont assigné Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation de plein droit du bail liant les parties ; ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique ; être autorisés à disposer des meubles se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 1965,00 euros à parfaire au titre des loyers et charges dus ;dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1965,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; fixer à la valeur locative l’indemnité d’occupation, de la même façon que le loyer si le bail n’avait pas été résilié ; condamner solidairement les défendeurs à payer à titre de provision une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre d’indemnités d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ; condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme provisionnelle de 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les défendeurs sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 05 septembre 2024, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [P] épouse [Y] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2024, s’élève désormais à 4.085,00 euros. Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [P] épouse [Y] déclarent que le paiement des loyers n’a pas repris, qu’ils souhaitent reprendre leur logement et que l’aide personnalisée au logement n’est plus versé depuis février.

Monsieur [C] [T] reconnait ne pas avoir repris le paiement des loyers avant l’audience et sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Il propose en ce sens de régler la somme de 200,00 euros par mois pour apurer sa dette.

Il explique qu’il a perdu son permis puis son travail et perçoit donc actuellement 1.275,00 euros par mois. Il précise retravailler à partir du lendemain de l’audience.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Madame [E] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [P], épouse [Y], justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée au contrat vise expressément un délai de deux mois, de sorte que ce délai sera retenu.

Un commandement de payer visant les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 29 février 2024 et la somme de 858,00 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [T] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation.

Toutefois, il ressort du dernier décompte locataire et des débats à l’audience que celui-ci n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Dès lors, il ne peut prétendre à l’obtention de délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation – sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [P] épouse [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Les bailleurs sollicitent l’expulsion immédiate des locataires. Toutefois, ils n’invoquent aucune circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Leur demande ne pourra donc prospérer.

Dès lors, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice aux propriétaires, il convient de condamner Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 530,00 euros, du 29 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Ils seront condamnés au paiement de cette indemnité in solidum le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 07 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [P] épouse [Y] versent aux débats un décompte montrant qu’à la date du 05 septembre 2024, Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] leur devaient la somme de 4.085,00 euros, échéance de septembre incluse au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation).

Au regard des dispositions contractuelles, l’échéance de septembre n’était toutefois pas échue à la date du 05 septembre 2024, de sorte qu’il y a lieu de la déduire de la créance locative.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Une clause de solidarité étant insérée au bail, les locataires seront tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 3.555,00 euros aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 858,00 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [P] épouse [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs seront condamnés à régler cette somme in solidum.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 mars 2023 entre Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [P] épouse [Y] (bailleurs), d’une part, et Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] (locataires), d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 29 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum le temps de leur occupation commune Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 530,00 euros (cinq cent trente euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] à payer aux demandeurs la somme de 3.555,00 euros (trois mille cinq cent cinquante-cinq euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 05 septembre 2024, échéance de septembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 858,00 euros (huit cent cinquante-huit euros) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] à payer aux demandeurs la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [T] et Madame [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 février 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 22 mai 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge