TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/01585 -

N° Portalis DBW5-W-B7H-IMNL

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 21 Octobre 2025

S.A.R.L. LE CINEMATOGRAPHE

C/

[E] [T]

[O] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Amandine NAUD – 81,

M^e Sébastien REVEL – 134

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Amandine NAUD – 81,

M^e Sébastien REVEL – 134

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.R.L. LE CINEMATOGRAPHE-RCS Alençon 490.137296

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Sébastien REVEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 134 substitué par M^e Marianne LE HELLOCO, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 26

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [T]

né le 05 Octobre 1969 à [Localité 6] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Amandine NAUD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81 substitué par M^e Laurie TRIAULAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 081

Madame [O] [T]

née le 01 Mai 1974 en TURQUIE

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Amandine NAUD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81 substitué par M^e Laurie TRIAULAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 081

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Octobre 2023

Date des débats : 10 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 septembre 2025 prorogée au 21 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2016, la SARL Le Cinématographe a donné à bail à M. [E] [T] et Mme [O] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 875 euros hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 20 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4 560 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 avril 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 7 avril 2023, la SARL Le Cinématographe a fait assigner M. [E] [T] et Mme [O] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail qui leur a été consenti à compter du 18 mars 2023 et dire que la location a cessé de plein droit ;

– en conséquence, prononcer leur expulsion des lieux, tant de leur personne que de tous occupants de leur chef et de leurs biens, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– dire que l’indemnité d’occupation qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et la restitution des clés sera égale au montant du loyer en cours et des charges ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 6 400,16 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 18 janvier 2023 et de l’assignation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025, au cours de laquelle, la SARL Le Cinématographe, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– débouter les consorts [T] de toutes leurs demandes ;

– constater la résiliation du bail qui leur a été consenti, à compter du 18 mars 2023 et dire que la location a cessé de plein droit ;

– prononcer l’expulsion des consorts [T] des lieux précédemment loués, tant de leur personne que de tous occupants de leur chef et de leurs biens, avec le concours de la force publique si besoin est ;

– ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls des consorts [T] ;

– dire que l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer en cours et des charges et sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et la restitution des clés ;

– condamner les consorts [T] à lui payer :

* la somme de 21 237,10 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 27 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter des conclusions, ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* une astreinte de 100 euros par jour de retard pour quitter les lieux, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

* 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 18 janvier 2023, de l’assignation du 6 avril 2023 et de sa notification à la Préfecture.

Au soutien de ses demandes, la bailleresse fait valoir que les locataires ne règlent plus leurs loyers et charges alors pourtant qu’elle exécute de bonne foi le bail conclu entre eux et qu’aucune exception d’inexécution ne peut être retenue, dans la mesure où elle démontre avoir effectué un certain nombre de travaux depuis la conclusion du bail, que les consorts [T] ne démontrent pas une inexécution suffisamment grave de sa part les ayant empêchés de jouir du bien pris à bail et qu’ils ne lui ont pas notifié dans les formes requises la suspension de l’exécution du bail, à savoir du paiement des loyers.

Quant aux demandes reconventionnelles, elle estime que les consorts [T] doivent être déboutés de leur demande indemnitaire compte tenu qu’ils ne démontrent pas n’avoir pas pu jouir paisiblement du logement, ni d’une faute de la bailleresse ; il en est selon elle de même de leur demande de délai de grâce compte tenu du temps qui s’est écoulé depuis la délivrance du commandement de payer ; ainsi que, de la demande d’exécution de travaux formulée par les défendeurs.

M. [E] [T] et Mme [O] [T], représentés par leur conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicitent de voir :

À titre principal,

– débouter la SARL Le Cinématographe de l’ensemble de ses demandes ;

– la condamner à leur payer les sommes de :

* 1 092 euros au titre des provisions sur charges indues ;

* 2 500 euros au titre des frais de remise en état de la cuisine ;

* 26 250 euros au titre des dommages et intérêts liés au préjudice de jouissance ;

– prononcer la compensation avec les éventuelles condamnations mises à leur charge ;

À titre subsidiaire,

– leur accorder un délai de grâce de 3 ans et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En toute hypothèse,

– condamner la SARL Le Cinématographe à remettre en état la chambre du RDC, les WC, la cuisine, la salle de bain et le mur de soutènement extérieur ;

– assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour, à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

– être autorisé à suspendre le versement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux ;

– condamner la SARL Le cinématographe à leur payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens ;

– écarter l’exécution provisoire.

Ils font valoir que l’acquisition de la clause résolutoire est liée à la bonne foi du créancier et qu’en ne procédant pas aux travaux sollicités relatifs aux dégâts des eaux et ce, depuis 6 ans, la bailleresse est d’une totale mauvaise foi, d’autant plus qu’il ressort d’une expertise amiable du 25 juillet 2024 que certains travaux sont urgents.

Au demeurant, ils font valoir l’exception d’inexécution fondée sur l’absence d’exécution des travaux liés aux dégâts des eaux par la bailleresse.

S’agissant de la demande en paiement, ils contestent les charges et les frais de relance qui leur ont été facturés.

Enfin, au regard du manquement du bailleur a ses obligations de délivrance d’un logement décent en tardant à procéder aux réparations qui lui incombaient, ils s’estiment fondés à solliciter l’indemnisation de leur trouble de jouissance ainsi que le remboursement des sommes avancées par eux pour la rénovation de la cuisine, pourtant imputable à la bailleresse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 prorogée au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance d’un logement conforme :

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 de l’article 6 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

L’alinéa 3, poursuit en indiquant que, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement, outre décent comme mentionné à l’alinéa 1er, un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le locataire quant à lui est obligé, en application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil prévoit que, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

– obtenir une réduction du prix ;

– provoquer la résolution du contrat ;

– demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est admis en application des articles 7 a) de la loi précitée et 1728 du code civil que, le locataire ne peut être admissible à suspendre le paiement des loyers que si le logement est inhabitable et ce, peu importe que l’absence de décence du logement se traduise par de graves troubles de jouissance pour le locataire.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 définissant la procédure de mise aux normes de conformité du logement non décent, en son alinéa 2, dispose que, l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

En l’espèce, les époux [T] soutiennent qu’un important dégât des eaux est survenu dans le logement loué en avril 2018, expliquant que ce dégât des eaux a été causé par une fuite au niveau de la canalisation d’évacuation des eaux usées de la baignoire et a engendré un écoulement de ces eaux du 1er étage jusqu’au sous-sol. Ils prétendent que la société bailleresse a tardé a effectué les réparations et dans le même temps, qu’elle n’a pas effectué les remises en état de la maison.

Nonobstant l’opposition des défendeurs quant à leurs déclarations entre le fait que les réparations ont tardé à être entreprises et qu’elles n’ont pas été effectuées, il y a lieu de noter qu’aucun constat, ni déclaration de dégât des eaux n’ont été produits aux débats ; de sorte qu’il est impossible de connaître sa date de réalisation. Par ailleurs, il n’est ni démontré, ni établi si celui-ci relève de la responsabilité des locataires ou de la bailleresse, propriétaire des lieux.

Il s’infère des déclarations des locataires émanant de leurs courriels avec photographies, que des travaux ont été effectués en janvier 2020 par les locataires dans la maison à usage d’habitation loué par les époux [T], relatifs au dégât des eaux précédemment évoqué et dont ils disent avoir été remboursés par la bailleresse.

Il ressort d’un rapport d’expertise du 25 mars 2021, émis à la demande de l’assurance des locataires, que ces derniers ont déclaré un dégât des eaux le 21 janvier 2021 mais que, lors de la visite des lieux du 24 mars 2021, celui-ci n’a pas été constaté par l’expert qui a indiqué que, la remise en état a déjà été effectuée.

Néanmoins, il apparaît qu’à la suite, les bailleurs ont saisi leur assurance qui leur a accordé, suite à un rapport du 30 mai 2022, une indemnisation (avec recours à l’encontre de l’assurance des locataires) des dommages subis en lien avec le dégât des eaux déclaré le 21 janvier 2021 par les locataires, dont il est noté que l’origine présente 2 causes, une fuite sur évacuation de la baignoire, qui relève de la responsabilité de la bailleresse et une fuite sur un joint de baignoire, qui relève de la responsabilité des locataires, qui ont déjà été réparées. Aussi, les travaux de réfection des plâtreries et embellissements de la salle de bain, de la chambre du rez-de-chaussée et des WC ont été effectués par un professionnel à la demande de la bailleresse, selon devis signé du 27 avril 2023.

Pour le reste, les époux [T] soulèvent, dans leurs courriels à destination du mandataire de la bailleresse, différents désordres justifiant selon eux la suspension du paiement des loyers, alors que, la société bailleresse produit quant à elle de nombreuses factures de travaux relatifs auxdits désordres et effectués au sein des lieux litigieux et portant notamment sur le remplacement du mécanisme de chasse d’eau, le remplacement de plusieurs radiateurs, sur des travaux sur les volets roulants, des travaux relatifs la baignoire pour permettre la pose de plaque hydrofuge, le remplacement de la VMC et de ses gaines, le remplacement de la chaudière au gaz, ou encore à la réparation des gouttières.

Il se déduit de l’ensemble des pièces produites aux débats par les parties que, si ces désordres se sont bien produits, ils l’ont été successivement et non tous ensemble simultanément et ont également fait l’objet de résolutions successives par la société bailleresse ; de sorte que, les locataires ne rapportent pas aux débats la preuve que le logement était inhabitable, ni même qu’il était indécent.

De surcroît, il convient de relever que si les locataires prétendent que la bailleresse n’a pas effectué un certain nombre de travaux ou encore les a effectués dans un délai qu’ils estiment déraisonnable, ils ne se sont pourtant pas saisis de la procédure de mise en conformité du logement prévue par l’article 20-1 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin s’il ressort d’un rapport d’expertise amiable en date du 2 août 2024, entrepris par l’assurance des défendeurs suite à une visite des lieux litigieux le 25 juillet 2024, qu’un mur extérieur de soutènement présente un décalage d’environ 2 cm en tête de mur au niveau de la jonction avec le pignon de la maison ; que ce désordre est selon l’expert amiable lié à des poussées hydrostatiques et à l’absence de fonctionnement de plusieurs barbacanes (obstruées) ; et qu’il convient d’après l’expert de mettre en sécurité le mur afin d’éviter un potentiel éboulement du mur de soutènement ; la société bailleresse produit quant à elle un rapport de vérification technique sur l’état de la stabilité dudit mur de soutènement en date du 3 mars 2025, dont les constatations sont identiques mais dont les conclusions diffèrent en ce qu’il est conclu que le déplacement du mur ne met pas en péril à ce jour la stabilité et la sécurité du mur, bien que, pour la pérennité de l’ouvrage, des travaux de drainage en pied de mur et l’ajout de barbacanes supplémentaires doivent être envisagées à moyens termes.

Aussi, bien que ce désordre ne fasse pas l’objet de contestations entre les parties, ce dernier ne mettant pas en péril la stabilité du mur et la sécurité des occupants, il ne permet pas de caractériser une inhabitabilité des lieux qui pourrait justifier du non règlement des loyers par les locataires.

Par conséquent, M. [E] [T] et Mme [O] [T], ne démontrant pas s’être trouvés dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail, ils ne pouvaient pas se faire justice à eux-mêmes en suspendant le paiement des loyers ainsi qu’ils l’ont fait.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

L’article 1353 du code civil prévoit que, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges, fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, comprend notamment les dépenses relatives à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage et de production d’eau chaude et distribution d’eau dans les parties privatives lorsqu’elles ont été effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire, ou encore les dépenses relatives à taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En application de l’article 7-1 alinéa 1er de la loi précitée, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la SARL Le Cinématographe qui sollicite le paiement de la somme de 21 237,10 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 27 juin 2024, produit aux débats :

– le contrat de bail du 1er février 2016, lequel prévoit un loyer de 875 euros hors charges et stipule une clause de solidarité selon laquelle les copreneurs « seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat et de toutes obligations ordonnées par décision judiciaire » ;

– le commandement de payer du 18 janvier 2023, portant sur la somme en principal de 4 560 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus ;

– 2 extraits d’avis de taxe foncière portant sur les lieux litigieux, desquels il ressort que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’élève à 229 euros pour l’un et 278 euros pour l’autre, sans qu’il ne soit possible de connaître l’année à laquelle ils sont relatifs ;

– la 1ère page de l’avis d’échéance émis le 27 juin 2024, duquel la somme totale due par les locataires n’apparaît pas ;

– 2 factures d’entretien de la chaudière au gaz des lieux litigieux, la première du 31 mars 2021, portant sur la somme de 120 euros et la seconde en date du 23 juin 2023, portant sur la somme de 128 euros ;

– un décompte locatif, arrêté au 12 mai 2025, portant sur la période de juillet 2019 à avril 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 18 617,21 euros.

Il est patent et non contesté que, M. [E] [T] et Mme [O] [T] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et réparations locatives.

Cependant, ces derniers contestent le montant de la dette, particulièrement la mise au débit du compte locatif d’une provision mensuelle pour charges et sollicitent au surplus le remboursement de la somme de 1 092 euros au titre des provisions sur charges indues des 5 dernières années, le débouté de la bailleresse de sa demande de 827 euros au titre des provisions sur charges impayées et 75 euros au titre des frais de relances.

Compte tenu de l’office du juge, il convient de vérifier que les sommes portées au débit du compte locatif sont bien exigibles et dues par les locataires, en application du bail contractualisé avec la bailleresse ainsi que, des dispositions légales prévues par la loi du 6 juillet 1989, dont il y a lieu de rappeler qu’elle est d’ordre public.

Tout d’abord, le bail ne prévoyant pas le règlement par les locataires d’une provision mensuelle pour charges et aucun accord n’étant intervenu ultérieurement entre les parties afin que les charges locatives soient récupérées par la bailleresse auprès des locataires par le biais d’une provision mensuelle pour charges, cette dernière n’est pas fondée à la mettre au débit du compte locatif chaque mois. Dès lors, les sommes mises au débit du compte locatif chaque mois pour ce motif doivent être ôtées du calcul de la dette locative, soit la somme totale de 956 euros, calculée comme suit : (((26 euros x 54 mois [de juillet 2019 à décembre 2023 inclus]) + (11 euros x 16 mois [de janvier 2024 à avril 2025 inclus])) – (312 euros [correspondant aux provisions déduites pour 2021] + 312 euros [correspondant aux provisions déduites pour 2022])).

Cependant, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi précitée et bien que, le bail conclu entre les parties ne l’ait pas prévu expressément, la bailleresse est bien fondée à solliciter la récupération du montant des charges réelles récupérables auprès des locataires et ce, sur justification.

À ce titre, la société bailleresse produit effectivement les justificatifs des charges réelles récupérables mises au débit du compte locatif et relatives à l’entretien de la chaudière au gaz individuelle des lieux litigieux (120 euros en 2021 et 128 euros en 2023) ainsi qu’à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (229 euros en 2021 et 278 euros en 2023). De sorte que, ces sommes sont justifiées et effectivement dues par les locataires.

Ensuite, il ressort de la lecture du décompte locatif actualisé au 12 mai 2025 que, depuis l’origine de la dette locative, plusieurs sommes non justifiées correspondant à « frais 2ème rappel » ou encore « frais envoi recommandé », alors qu’il n’est pas justifié aux débats ni desdits rappels et envois recommandés, ni de leurs coûts, ont été mises au débit du compte locatif. De sorte que, ces frais non justifiés seront déduits du solde locatif, soit la somme totale de 75 euros, calculée comme suit : ((5 euros x 9) + (15 euros x 2)).

Aussi, il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, les époux [T] sont débiteurs d’une somme de 17 586,21 euros au titre des loyers, charges réelles récupérables et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 12 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

En conséquence, M. [E] [T] et Mme [O] [T] seront condamnés solidairement à payer à la SARL Le Cinématographe la somme de 17 586,21 euros au titre des loyers, charges réelles récupérables et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 12 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

S’il est admis que, le bailleur n’est pas de bonne foi lorsqu’il délivre un commandement de payer tout en sachant que le non-paiement du loyer par le locataire est motivé par l’indécence de l’immeuble, cette notion doit être vérifiée par le juge en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [E] [T] et Mme [O] [T] par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2023, portant sur la somme de 4 560 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus.

Si les locataires considèrent que la bailleresse est de mauvaise foi en leur délivrant un commandement de payer pour défaut de paiement des loyers alors que, selon eux, depuis avril 2018 ils subissent divers dégâts des eaux et désordres que le propriétaire a tardé à réparer et sources de nombreuses dégradations, il ressort néanmoins des constatations précédemment effectuées, malgré les incohérences et imprécisions des parties quant aux dates des dégâts des eaux, réparations et réfections des conséquences de ceux-ci que, le logement loué n’a jamais été inhabitable et qu’une succession d’interventions, de professionnels et de M. [T] lui-même a eu lieu, outre que les l’intégralité des désordres liés aux dégâts des eaux n’ont pas été rapportés par les locataires.

Par ailleurs, il appartenait aux locataires de mettre en œuvre la procédure de mise en conformité du logement si, comme ils prétendent les travaux sollicités étaient nécessaires et justifiés, ce qu’ils n’ont pas fait alors qu’ils se sont pourtant abstenus de régler les loyers.

Aussi, la mauvaise foi du bailleur quant à la délivrance aux locataires du commandement de payer du 18 janvier 2023 n’est pas démontré.

En outre, il y a lieu de rappeler que, le fait que les locataires aient repris, postérieurement à la délivrance du commandement de payer (le 13 août 2024), le règlement des échéances courantes de loyers est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire et ce, dans la mesure où l’arriéré locatif n’a pas été apuré dans le délai de 2 mois visé dans le commandement de payer et que, par ailleurs la dette locative n’a cessé d’augmenter jusqu’à cette date pour atteindre une somme très élevée de plus de 17 000 euros.

De sorte que, le commandement de payer étant demeuré infructueux, les causes de ce dernier n’ayant pas été régularisées dans le délai de 2 mois et la juge n’ayant pas non plus été saisie dans ce délai par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient de constater la résolution du bail d’habitation litigieux par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 18 mars 2023.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur les demandes indemnitaires :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Au titre d’un préjudice matériel :

En l’espèce, les époux [T] sollicitent leur indemnisation à hauteur de 2 500 euros correspondant à la remise en état de la cuisine.

Toutefois, il résulte des développements précédents qu’il n’est nullement rapporté aux débats que la rénovation de la cuisine effectuée par M. [E] [T] est due à un dégât des eaux dont la responsabilité pèse sur la bailleresse en tant que propriétaire des lieux ; étant rappelé qu’aucun constat, notamment réalisé par l’assurance des locataires ou de la bailleresse-propriétaire a mis en évidence des dommages causés dans la cuisine, notamment aux meubles et plan de travail de celle-ci et en lien avec les dégâts des eaux subis par les locataires ; outre que, le couple [T] a effectué les travaux sans avoir obtenu l’accord préalable de la société bailleresse ; enfin, M. [E] [T] et Mme [O] [T] ne justifient pas non plus du coût de la remise en état de la cuisine.

De sorte que, faute de démontrer l’existence d’un dommage relatif à un dégât des eaux et touchant la cuisine, mais également que, celui-ci relève de la responsabilité de la société bailleresse et dès lors, en absence de lien de causalité direct entre ces 2 éléments, aucune indemnisation ne peut être accordée au couple [T].

En conséquence, M, [E] [T] et Mme [O] [T] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Au titre d’un préjudice de jouissance :

En l’espèce, les époux [T] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à hauteur de 26 250 euros lié au manquement de la bailleresse quant à son obligation de remise d’un logement décent, au regard du retard dans les réparations qui lui incombaient et au défaut de remise en état du logement à la suite des dégâts des eaux.

Cependant, il ressort de développements précédents que, les incohérences et imprécisions des parties quant au déroulé des faits, en particulier s’agissant des dégâts des eaux allégués et de leur prétendue multiplicité, n’ont pas permis de démontrer une responsabilité exclusive de la société bailleresse, ni même l’existence de la survenue d’un dégât des eaux en avril 2018 ; alors que, le dégât des eaux déclaré le 21 janvier 2021 a donné lieu à expertise des assurance et conclu à une responsabilité partagée entre locataires et bailleresse-propriétaire et que, les réparations ont été effectuées et le devis pour réfection des embellissements signé.

En outre, il n’a pas été rapporté la preuve de l’indécence du logement, étant rappelé que les caractéristiques de l’indécence sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

Au surplus, si en cours d’instance les époux [T] exposent que leur préjudice de jouissance se trouve aggravé par les fissures sur le mur de soutènement extérieur, il convient de rappeler que, suite à la résolution du bail par l’effet d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, ils sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 18 mars 2023 et ne sont donc plus légitimes, depuis cette date, de faire valoir un préjudice de jouissance ; étant rappelé qu’ils invoquent ce préjudice à compter du 3 décembre 2023 (cf. mail adressé au mandataire de la bailleresse).

Par conséquent, M. [E] [T] et Mme [O] [T] seront déboutés de leur demande en indemnisation d’un trouble de jouissance.

Sur la compensation des créances réciproques :

M. [E] [T] et Mme [O] [T] n’étant créancier d’aucune somme à l’égard de la SARL Le Cinématographe, ils seront par voie de conséquence déboutés de leur demande tendant à la compensation des créances réciproques en leurs absences.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, les époux [T] sollicitent un délai de grâce de 36 mois et la suspension de la clause résolutoire, soutenant avoir 2 jeunes enfants à charge.

Si le couple a repris le paiement des loyers courants avant la date de l’audience de renvoi mais au cours de la présente instance, ils ne justifient cependant pas de leur situation financière, ni de leur situation familiale par ailleurs.

De sorte que, compte tenu du montant très élevé de leur dette, il n’est pas possible de savoir s’ils sont réellement en capacité de l’apurer par le biais d’un échelonnement de celle-ci sur une durée de 36 mois qui les obligerait à régler en sus du montant de l’échéance courante une somme de près de 500 euros mensuelle.

Par conséquent, M. [E] [T] et Mme [O] [T] seront déboutés de leur demande de délai de paiement ainsi que, de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les effets de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 18 mars 2023, il convient en conséquence d’autoriser la société bailleresse, à défaut de libération spontanée des lieux par M. [E] [T] et Mme [O] [T], à faire procéder à leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code.

Sur le sort des meubles :

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Aussi, il y a lieu d’autoriser la SARL Le Cinématographe à faire transporter les meubles et effets personnels se trouvant sur les lieux litigieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’astreinte provisoire :

La société bailleresse sollicite la condamnation des époux [T] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard pour quitter les lieux, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux.

Toutefois, la possibilité de recourir à la force publique pour procéder à leur expulsion étant une

contrainte suffisante, et en l’absence de preuve de toute résistance abusive, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte provisoire.

La bailleresse sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, M. [E] [T] et Mme [O] [T] causent un préjudice à la SARL Le Cinématographe qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, à compter du 18 mars 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte pour mise en conformité du logement :

L’alinéa 1er de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

En application de l’article 20-1 de la loi précitée, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’alinéa 3 dudit article prévoit que, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, comme vu précédemment, non seulement les époux [T] n’ont pas démontré la non décence des lieux litigieux, mais encore, ils sont, depuis le 18 mars 2023, occupants sans droit ni titre des lieux suite à la résolution du bail d’habitation par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ; de sorte qu’ils ne sont pas fondés à solliciter la mise en conformité des lieux conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, M. [E] [T] et Mme [O] [T] seront déboutés de leur demande de ce chef et il n’y a pas lieu, par conséquent, à prononcer une astreinte de 50 euros par jour, à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers :

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsque le juge ordonne la mise en conformité du logement, il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, outre, que la demande de réalisation des travaux formée par M. [E] [T] et Mme [O] [T] a été rejetée, compte tenu de leur occupation sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 18 mars 2023, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ils ne sont plus non plus fondés, depuis cette date et pour cette même raison, à solliciter la suspension du paiement des loyers.

De sorte que, leur demande de ce chef sera déboutée.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [T] et Mme [O] [T], partie succombante au présent litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement du 18 janvier 2023, de l’assignation du 6 avril 2023 et de sa notification à la Préfecture, ainsi qu’à payer à la SARL Le Cinématographe la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit qu’il n’y a pas lieu d’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [E] [T] et Mme [O] [T] à payer à la SARL Le Cinématographe la somme de 17 586,21 euros au titre des loyers, charges réelles récupérables et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 12 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [E] [T] et Mme [O] [T] de leur demande en remboursement des provisions sur charges indues ;

DÉBOUTE M. [E] [T] et Mme [O] [T] de leur demande de délais de paiement ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 1er février 2016 entre d’une part, la SARL Le Cinématographe et d’autre part, M. [E] [T] et Mme [O] [T], portant sur une maison individuelle à usage d’habitation situé [Adresse 4], à la date du 18 mars 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE M. [E] [T] et Mme [O] [T] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que M. [E] [T] et Mme [O] [T] sont occupants sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 18 mars 2023 ;

DIT que M. [E] [T] et Mme [O] [T] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SARL Le Cinématographe à faire expulser M. [E] [T] et Mme [O] [T] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;

REJETTE la demande de condamnation de M. [E] [T] et Mme [O] [T] au paiement d’une astreinte provisoire jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [T] et Mme [O] [T] à payer à la SARL Le Cinématographe une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, à compter du 18 mars 2023, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

DÉBOUTE M. [E] [T] et Mme [O] [T] de leurs demandes indemnitaires ;

DIT n’y avoir lieu à compensation des créances ;

REJETTE la demande de mise en conformité des lieux litigieux formée par M. [E] [T] et Mme [O] [T] ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte de 50 euros par jour, à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

REJETTE la demande de suspension du paiement des loyers formée par M. [E] [T] et Mme [O] [T] ;

CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [O] [T] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement du 18 janvier 2023, de l’assignation du 6 avril 2023 et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE M. [E] [T] et Mme [O] [T] à payer in solidum à la SARL Le Cinématographe la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,