MINUTE N° : JUGEMENT DU : 18 janvier 2022 DOSSIER N° : N° RG 20/05114 – N° Portalis DB3T-W-B7E-SDA6 AFFAIRE : S.A.S. […] C/ SCI DU CHATEAU, S.A.S. Z A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame GUILLARME, vice-présidente

ASSESSEURS : M. Y, juge M^me CHARLIER BONATTI, vice-présidente

Débats tenus à l’audience publique du 25 octobre 2021 devant M. X Y, juge qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile – les avocats ne s’y étant pas opposés.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. […], dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Emmanuel BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G265

DEFENDERESSES

S.C.I. SCI DU CHATEAU, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Valérie SAADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2116

S.A.S. Z A, dont le siège social est sis 4 rue Jude de Cresnes – 77390 Ozouer-le-Voulgis

représentée par M^e Vincent GIMENEZ, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 86

Clôture prononcée le : 9 septembre 2021 Débats tenus à l’audience du : 25 octobre 2021 Date de délibéré indiquée par le Président : 10 décembre 2021 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2022.

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 17 novembre 2019, la SAS École Montessori de Vincennes et la SAS Z A ont établi une « proposition de contrat » portant sur la réalisation d’une mission d’architecture, dans le cadre d’un projet de création d’une école de pédagogie Montessori.

Par acte sous signature privée du 9 décembre 2019, la SCI du Château a donné à bail à la SAS École Montessori de Vincennes des locaux commerciaux d’une surface d’environ 237,93 m² situés au 6, […] à Vincennes (94), pour une durée de neuf années débutant au jour de la réalisation de la condition suspensive stipulée à l’article 2 du contrat (obtention par le preneur d’autorisations administratives nécessaires à l’exercice de son activité) – cette condition devant être réalisée au plus tard le 1er février 2020.

La destination contractuelle des locaux est l’exercice exclusif d’une activité de « École Montessori, formation et enseignement scolaire et périscolaire à des enfants en classe de maternelle et primaire ». Le loyer annuel a été fixé à la somme de 96.000,00 euros HT/HC.

Le 18 février 2020, la SAS École Montessori de Vincennes a déposé une demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP) auprès de la mairie de Vincennes. Cette dernière a délivré l’autorisation sollicitée le 9 juin 2020.

Une réunion s’est tenue le 9 juin 2020 entre la SAS École Montessori de Vincennes et la SCI du Château, et un projet de bail a été établi par acte sous signature privée du 10 juin 2020. La SCI du Château a par la suite fait connaître son refus de conclure ce nouveau bail.

Par courrier du 11 août 2020, la SAS École Montessori de Vincennes a mis en demeure la SAS Z A de lui payer sous huit jours les sommes de 7.200,00 euros et 156.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. Par une lettre recommandée avec avis de réception du 1er septembre 2020, la SAS Z A a refusé d’accéder à cette demande et sollicité l’indemnisation d’un préjudice matériel qu’elle dit avoir subi par sa faute.

Par exploits d’huissier signifiés le 23 septembre 2020, la SAS École Montessori de Vincennes a fait assigner la SCI du Château et la SAS Z A devant le Tribunal judiciaire de Créteil.

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1/ Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2021, la SAS École Montessori de Vincennes demande au tribunal de :

A titre principal,

- DEBOUTER la SCI du Château et l’École Montessori Vincennes de l’ensemble de leurs demandes ;

- CONDAMNER la SCI du Château à payer à l’École Montessori Vincennes la somme de 10.900 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la conclusion et l’exécution du Contrat ;

- CONDAMNER SCI du Château à payer à l’École Montessori Vincennes la somme de 175.000 euros au titre du gain manqué concernant les dossiers d’inscriptions des parents pour l’année 2020-2021 ;

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- CONDAMNER la SCI du Château à payer à l’École Montessori Vincennes la somme de 350.000 euros au titre du gain manqué concernant les dossiers d’inscriptions des parents durant la période irrévocable du contrat ;

A titre subsidiaire,

- DEBOUTER la SCI du Château et l’École Montessori Vincennes de l’ensemble de leurs demandes ;

- CONDAMNER solidairement Z A et la SCI du Château à payer à l’École Montessori Vincennes la somme de 10.900 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la conclusion et l’exécution du contrat ;

- CONDAMNER solidairement Z A et la SCI du Château à payer à l’École Montessori Vincennes la somme de 175.000 euros au titre du gain manqué concernant les dossiers d’inscriptions des parents pour l’année 2020- 2021 ;

- CONDAMNER solidairement Z A et la SCI du Château à payer à l’École Montessori Vincennes la somme de 350.000 euros au t it re du gain manqué concernant les dossiers d’inscriptions des parents durant la période irrévocable du Contrat ;

- CONDAMNER la SCI du Château à payer à l’École Montessori Vincennes la somme de 185.900 euros au titre du manque à gagner résultant du refus de signer le contrat de bail définitif ;

En tout état de cause,

- DEBOUTER la SCI du Château et Z A de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;

- CONDAMNER solidairement la SCI du Château et Z A à payer à l’École Montessori Vincennes la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- CONDAMNER solidairement la SCI du Château et Z A aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS École Montessori de Vincennes invoque notamment les articles 1104, 1112-1, 1231-1, 1231-2, 1241, 1304 et 1304-3 du code civil, et les articles R. 111-19, R. 111-19-13 et R. 111-19-22 du code de la construction et de l’habitation, et fait principalement valoir :

- que le contrat de bail conclu avec la SCI du Château est devenu parfait dès lors que ses éléments essentiels étaient réunis, la promesse de bail valant bail lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix ; que la condition suspensive n’affecte pas la validité du bail mais uniquement ses effets, outre qu’elle paraît en contradiction avec les autres stipulations du contrat ; qu’il était de la commune intention des parties de ne pas faire de la condition suspensive une condition essentielle de la formation du contrat, et que celles-ci y ont renoncé de manière non équivoque ;

- que la SCI du Château était présente lors d’une réunion le 10 juin 2020 mais a refusé à ce moment-là de signer le second bail, ce qui démontre qu’elle ne considérait pas le contrat nul et non avenu ; que la condition suspensive doit être réputée accomplie en raison de son empêchement par le bailleur, qui ne pouvait ignorer que les délais réglementaires pour l’obtention des autorisations administratives ne pouvaient être respectés ; qu’en conséquence, un bail a été valablement formé mais n’a pas été exécuté par le bailleur, qui a manqué à son obligation de délivrance ; qu’elle a subi un préjudice consistant en les frais exposés pour la conclusion du contrat, et les gains manqués correspondant aux frais d’inscription des élèves ;

- à titre subsidiaire, s’il était considéré que le contrat est nul en raison de la défaillance de la condition suspensive, que la SAS Z A lui a causé un

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préjudice en manquant à son obligation de bonne foi contractuelle et de diligence ; qu’en effet, l’architecte étant débiteur d’un devoir d’information à l’égard du maître d’ouvrage, et le contrat avec la SAS Z A portant notamment sur le dépôt du dossier DAT, celui-ci a manqué à ses obligations en n’avertissant pas la SAS École Montessori de Vincennes de l’impossibilité manifeste d’obtenir les autorisations nécessaires dans les délais impartis ; que la SAS Z A avait connaissance des délais réglementaires applicables, ainsi que du délai de réalisation de la condition suspensive, mais n’a pas conseillé à la SAS École Montessori de Vincennes de solliciter la prorogation des délais ;

- que la SCI du Château a pareillement manqué à son obligation de bonne foi contractuelle et d’information pré-contractuelle, au regard de l’impossibilité manifeste de réaliser la condition suspensive dans les délais ; que le bailleur, professionnel de l’immobilier et donc averti, avait connaissance des délais nécessaires à l’instruction des demandes d’autorisations d’ouverture d’ERP, à la différence de la SAS École Montessori de Vincennes ; que cette information déterminait manifestement le consentement du preneur ;

- que la SCI du Château a par ailleurs commis une faute délictuelle en refusant de signer un contrat pourtant agréé par les deux parties, et ce alors qu’elle a continuellement manifesté sa volonté de s’engager avec la SAS École Montessori de Vincennes ; que la SAS Z A reconnaît d’ailleurs ce refus soudain, se prévalant à tort des capacités financières de la SAS École Montessori de Vincennes et de la nécessité d’obtenir l’agrément de la copropriété ;

- sur les demandes reconventionnelles, que la SCI du Château ne peut valablement solliciter le paiement d’une indemnité d’immobilisation de son bien, dans la mesure où elle estime elle-même que le contrat de bail serait nul ; qu’aucune indemnité n’a été stipulée au contrat ; que la SAS Z A avait expressément renoncé à percevoir qu’elle réclame désormais ; qu’elle ne démontre aucunement avoir subi un préjudice moral par la faute de la SAS École Montessori de Vincennes, qui n’engage en outre sa responsabilité qu’à titre subsidiaire.

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2/ Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2021, la SCI du Château demande au tribunal de :

- Débouter la société ECOLE MONTESSORI DE VINCENNES de l’ensemble de ses demandes ;

- Condamner la société ECOLE MONTESSORI DE VINCENNES à payer à la SCI DU CHATEAU la somme de 56.000 euros à t it re de dommages et intérêts ;

- Condamner la société ECOLE MONTESSORI DE VINCENNES à payer à la SCI DU CHATEAU la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- Condamner la société ECOLE MONTESSORI DE VINCENNES à payer à la SCI DU CHATEAU la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie SAADA, avocat aux offres de droit, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI du Château invoque notamment les articles 1240, 1181 et 1103 du code civil, et 32-1 du code de procédure civile, et fait principalement valoir :

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- que les demandes de la SAS École Montessori de Vincennes sont mal-fondées, dans la mesure où aucun contrat de bail n’a été valablement formé entre les parties ; qu’en effet, un contrat a été régularisé sous la condition suspensive de l’obtention par le preneur des autorisations administratives nécessaires pour recevoir du public (ERP catégorie 5), mais cette condition n’a pas été réalisée en raison du manque de diligence de la SAS École Montessori de Vincennes, qui a tardé à déposer son dossier en mairie ; que conformément à ses stipulations, le contrat est ainsi nul et non avenu, et n’est donc pas susceptible d’exécution ;

- que contrairement à ce que soutient la demanderesse, la promesse de bail ne vaut pas bail car le contrat signé comporte une condition suspensive, qui s’impose aux parties et ne peut donc être écartée au prétexte qu’elle ne serait pas « essentielle », qu’il existerait une contradiction avec le fait de devoir régulariser un avenant, ou qu’elle serait contraire aux autres stipulations du bail ; que la SAS École Montessori de Vincennes ne peut se prévaloir du comportement de la SCI du Château postérieurement à l’expiration du délai de la réalisation de la condition suspensive pour estimer qu’elle aurait renoncé à son bénéfice ; que la SCI du Château n’a pas davantage empêché à l’accomplissement de la condition suspensive, le bailleur n’étant tenu d’aucune obligation d’information précontractuelle à son égard ; que le contrat prévoyait en outre une possibilité de proroger le délai imparti pour la réalisation de la condition suspensive ;

- que la SCI du Château a accepté en juin 2020 de reprendre les pourparlers engagés, mais qu’elle a alors constaté que le projet mené par la SAS École Montessori de Vincennes n’était pas économiquement viable, celle-ci étant dans l’incapacité manifeste de pouvoir ouvrir son établissement à la rentrée de septembre 2020, et donc payer les loyers à compter du 1er août 2020 ; qu’elle a donc pu mettre fin aux pourparlers sans commettre de faute délictuelle ; que la SAS École Montessori de Vincennes ne justifie aucunement des chefs de préjudice qu’elle dit avoir subis, celle-ci ayant accepté l’inscription d’élèves alors même qu’elle ne disposait pas encore des locaux nécessaires à l’exercice de son activité ; que le gain manqué correspond en outre à la seule perte de marge, et non au chiffre d’affaires ;

- à titre reconventionnel, qu’elle a subi un préjudice résultant de l’immobilisation de son bien immobilier pendant plusieurs mois ; que l’action engagée à son encontre par la SAS École Montessori de Vincennes est manifestement abusive.

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3/ Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2021, la SAS Z A demande au tribunal de :

- DEBOUTER l’ensemble des demandes de la SAS École Montessori de Vincennes ;

A titre reconventionnel :

- CONDAMNER la S.A.S.U L'[…] à payer à la S.A.S.U. Z A la somme de mille deux cents euros (1 200,00 euros), au titre de la facture n° F200802 du 28 août 2020 ;

- CONDAMNER la S.A.S.U L'[…] à payer à la S.A.S.U. Z A la somme de quinze mille euros (15 000,00 euros), à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- CONDAMNER la S.A.S.U L'[…] à payer à la S.A.S.U. Z A la somme de quinze mille euros (15 000,00 euros), à titre de dommages et intérêts pour abus d’ester en justice ;

- CONDAMNER la S.A.S.U L'[…] à payer à la S.A.S.U. Z A la somme de dix mille euros (10 000,00 euros), au

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titre de l’amende civile en application de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER la S.A.S.U L'[…] à payer à la S.A.S.U. Z A la somme de vingt mille euros (20 000,00 euros), au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER la S.A.S.U L'[…] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution forcée et « droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État » (article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution).

Au soutien de ses prétentions, la SAS Z A invoque notamment l’article 1231-1 du code civil, et fait principalement valoir :

- que sa responsabilité ne peut être engagée par la SAS École Montessori de Vincennes dans la mesure où elle a accompli la mission qui lui avait été confiée, à savoir l’obtention d’une autorisation de travaux sans condition de délai – la SAS Z A ignorant l’existence même des délais figurant au contrat conclu entre la SCI du Château et la demanderesse, pour ne pas s’être vu communiquer le bail conclu sous condition suspensive ; que les deux autres parties n’ont pas déféré à la sommation de communiquer qui leur a été adressée, démontrant ainsi qu’elle n’a pas été destinataire d’une copie dudit bail ;

- que la mission confiée à la SAS Z A par la SAS École Montessori de Vincennes ne comprenait dans un premier temps que la phase d’études, et non celle des travaux ; que la gérante de la SAS École Montessori de Vincennes a tardé à accepter la proposition de contrat faite par la SAS Z A, cette acceptation ayant été effectuée alors même que le bail sous condition suspensive n’avait pas encore été conclu ; que les échanges produits aux débats démontrent en outre qu’elle n’avait aucune connaissance d’un quelconque délai à respecter, et que bailleur et preneur semblaient d’ailleurs agir comme si ils avaient renoncé à se prévaloir de la condition suspensive, prorogeant de fait le délai d’accomplissement ;

- que le défaut de signature du bail en juin 2020 n’est donc dû qu’à la carence fautive de la gérante de la SAS École Montessori de Vincennes, qui n’a pas effectué les démarches nécessaires auprès de la copropriété ; que celle-ci n’a d’ailleurs fait aucun reproche à la SAS Z A, la complimentant au contraire pour la qualité de son travail malgré le défaut de signature du second bail ; que la condition suspensive était en outre matériellement impossible à réaliser, au regard des délais incompressibles d’instruction des demandes d’autorisation de travaux ; que la SCI du Château ne peut se prévaloir du défaut d’accomplissement de la condition suspensive dans les délais impartis, dès lors que celle-ci était édictée dans le seul intérêt du preneur ; que la SAS École Montessori de Vincennes est seule responsable des chefs de préjudice qu’elle dit avoir subis ;

- à titre reconventionnel, qu’une facture n’a pas été honorée par la SAS École Montessori de Vincennes ; que l’action engagée par cette dernière lui a causé un préjudice moral qu’il convient d’indemniser ; qu’elle a en outre engagé une action alors qu’elle a pourtant loué le travail accompli par la SAS Z A, et qu’elle sait que celle-ci a parfaitement exécuté la mission qui lui a été confiée.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

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Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 9 septembre 2021, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 25 octobre 2021. La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2021, puis au 18 janvier 2022 en raison des contraintes du service engendrées par les circonstances sanitaires.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement de dommages et intérêts

Au regard de la date de conclusion du contrat objet du litige, il convient de faire application des dispositions du code civil dans leur rédaction résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du code civil dispose quant à lui que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Les articles 1304 et suivants du même code, relatifs aux obligations conditionnelles, disposent notamment que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est dite suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, et une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, mais l’obligation devient pure et simple à compter de son accomplissement.

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En l’espèce, la SAS École Montessori de Vincennes, qui estime le contrat conclu le 9 décembre 2019 avec la SCI du Château « parfait », recherche à titre principal la responsabilité contractuelle de cette dernière en raison de l’inexécution de son obligation de délivrance. A titre subsidiaire, elle recherche la responsabilité solidaire de la SCI du Château et la SAS Z A au titre de manquements de nature contractuelle (inexécution des obligations d’information pré-contractuelle, de bonne foi contractuelle et de diligence) et délictuelle (rupture fautive des pourparlers).

- Sur la responsabilité de la SCI du Château

A titre liminaire, il est relevé qu’alors que la SAS École Montessori de Vincennes et la SAS Z A qualifient le document établi le 9 décembre 2019 de « promesse de bail », il apparaît néanmoins que celui-ci n’est pas un avant-contrat mais bien un contrat de bail comportant une condition suspensive, destiné soit à produire effet à compter de l’accomplissement de la condition, soit à être déclaré nul et non avenu en cas de défaillance. En conséquence, le document établi le 10 juin 2020 ne peut pas davantage être

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qualifié de « projet de bail définitif », s’agissant en réalité d’un projet de second contrat destiné à prendre la suite du précédent.

Le bail conclu le 9 décembre 2019 entre la SAS École Montessori de Vincennes et la SCI du Château comprend en son article 2 une condition suspensive ci-reproduite dans son intégralité :

« Les Parties conviennent expressément que le présent bail ne produira d’effet que sous réserve de la réalisation de la condition suspensive suivante :

• Obtention par le preneur des autorisations administratives nécessaires en vue de l’obtention d’une autorisation d’ouverture d’un Établissement Recevant du Public de catégorie R5 conforme à l’exploitation de son activité.

Le Preneur s’engage à déposer un dossier auprès de la Préfecture de Police et à la Mairie de Vincennes au plus tard le 31 décembre 2019 et en justifier au Bailleur dans le même délai. Étant précisé que les travaux du Preneur ne nécessiteront pas l’obtention d’un permis de construire. La condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 1er février 2020, ce dont le Bailleur informera le Preneur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit j ours suivant l’obtention desdites autorisations.

En cas de retard de l’administration pour délivrer les autorisations susvisées, les Parties pourront d’un commun accord proroger la date de réalisat ion de la condition suspensive par avenant à bail. A la date de réalisation de cette condition suspensive dans le délai visé ci-dessus, le présent bail sera considéré comme parfait, sans aucune autre formalité de réitération quelconque.

Si cette condition suspensive n’était pas réalisée dans le délai susvisé, le Preneur devra alors justifier au Bailleur des diligences accomplies en vue de la réalisation de la condition suspensive et du respect du délai de dépôt de dossier susvisé. Dans cette hypothèse, le présent bail serait considéré comme nul et non avenu, sans aucune autre formalité, et le dépôt de garantie sera remboursé au Preneur, sauf en cas de défaillance de ce dernier.

Les Parties conviennent d’un commun accord, après la réalisation de la condition suspensive visée ci-dessus de signer un avenant au bail aux fins de constater et mentionner : a. La réalisation de la condition suspensive, b. La date de prise d’effet du bail. L’avenant étant prévu à titre de simple formalité, son absence de signature n’aura pas de conséquence sur la date de prise d’effet du bail, cette dernière devant intervenir le jour de la mise à disposition des Locaux Loués ».

Au regard des pièces produites aux débats, il est établi et non contesté que la SAS École Montessori de Vincennes n’a déposé une demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP) auprès de la mairie de Vincennes que le 18 février 2020, et que cette dernière a délivré l’autorisation sollicitée le 9 juin 2020, soit postérieurement à l’échéance des délais contractuellement impartis. Il est de même constant que la SAS École Montessori de Vincennes et la SCI du Château ont engagé de nouveaux pourparlers en juin 2020, et établi un projet de second contrat – aux stipulations quasiment identiques mais dépourvu de condition suspensive – que le bailleur a finalement refusé de conclure.

La SAS École Montessori de Vincennes soutient que le bail conclu le 9 décembre 2019 est devenu « parfait », en affirmant tout d’abord que la condition suspensive n’était pas un « élément essentiel ni déterminant du consentement des parties ». Il est cependant indifférent que cette condition revête une telle qualité, dans la mesure où les parties se sont engagées contractuellement l’une envers l’autre et que chaque clause a force obligatoire dès la conclusion du contrat.

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Par ailleurs, contrairement à ce que fait valoir la SAS École Montessori de Vincennes, la condition suspensive stipulée au contrat n’affecte certes pas sa validité, dès lors qu’il a été régulièrement conclu, mais sa capacité à prendre effet : il est clairement exprimé que l’accomplissement de la condition suspensive rendra le contrat « parfait » et lui fera prendre effet pour une durée de neuf ans, et qu'a contrario sa défaillance entraînera la caducité du contrat (« serait considéré nul et non av enu… »). Il est renvoyé sur ce point à la distinction entre nullité et caducité (art. 1178 et suivants du code civil).

Il est en outre manifeste que les parties ont entendu faire de cette condition suspensive la clause essentielle de leur contrat, en la plaçant juste après l’objet et avant d’autres clauses essentielles (désignation, durée, destination des lieux, loyer), et en la mentionnant même dans l’en-tête du document.

Si la demanderesse estime également que d’autres stipulations du bail apparaissent en contradiction avec la condition suspensive, les clauses invoquées ne comportent aucune contradiction susceptible d’écarter l’application d’une condition suspensive claire et non équivoque, que les parties ont accepté et rendu essentielle, et qui n’appelle aucune interprétation. De même, sauf à déterminer unilatéralement quelle clause du contrat doit produire effet, le bail ne pouvait en aucun cas être « parfait » dès le 9 décembre 2019, mais uniquement à la réalisation de cette condition dont l’objet est notamment d’éviter au preneur d’être lié par un contrat sans disposer des autorisations nécessaires à l’exercice de son activité.

La SAS École Montessori de Vincennes fait également valoir que les parties auraient renoncé à se prévaloir de la condition suspensive. Alors qu’elle reproche au bailleur de ne pas lui avoir notifié la « nullité » du contrat (étant rappelé que seule la caducité est encourue), le bailleur n’était pas tenu d’une telle obligation, dès lors qu’il est stipulé qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, le bail sera considéré comme nul et non avenu « sans aucune autre formalité ».

Le fait que les parties aient poursuivi leurs discussions postérieurement au 1er février 2020 ne vaut aucunement renonciation au bénéfice de la condition suspensive, dans la mesure où, en application de l’article 1304-4 du code civil, une partie ne peut y renoncer que si elle a été stipulée dans son intérêt exclusif et qu’elle n’est pas accomplie ou n’a pas défailli – ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il est en outre relevé que la renonciation ne peut se déduire du projet de conclusion d’un bail en juin 2020, ce bail ne constituant pas un « bail définitif » mais justement un nouveau contrat destiné à prendre la suite du premier contrat frappé de caducité au 1er février 2020.

La SAS École Montessori de Vincennes soutient aussi, au moyen pris des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, que le bailleur aurait empêché l’accomplissement de la condition suspensive et que celle-ci doit donc être réputée accomplie. Elle lui reproche de lui avoir fait conclure un contrat en ayant connaissance de l’impossibilité d’accomplir la condition dans les délais impartis, au regard des dispositions de l’article R. 111-19-22 du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, si la SCI du Château est en effet une professionnelle de l’immobilier, il n’est pas rapporté la preuve de sa connaissance du délai réglementaire susvisé, laquelle ne peut se déduire de sa seule qualité de professionnelle.

En outre, au regard des dispositions de l’article 1112-1 du code civil relatif à l’obligation d’information précontractuelle, le délai d’instruction de la demande d’autorisation de travaux est certes d’une importance déterminante pour le consentement du preneur, mais il s’agit d’une information que celui-ci ne pouvait légitimement ignorer – le bailleur n’étant pas tenu d’informer le preneur des démarches administratives nécessaires à l’exercice de son activité.

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Il est par ailleurs relevé que la SAS École Montessori de Vincennes ne peut valablement soutenir que le bailleur « lui a laissé mois de deux mois » pour réaliser la condition, ou l’a « laissée signer le contrat », dans la mesure où le bail est un contrat consensuel, librement négocié et accepté par les parties, le preneur étant de surcroît une société commerciale présumée avertie en matière d’affaires.

Les deux décisions citées par la SAS École Montessori de Vincennes concernent en outre une situation totalement distincte où le preneur a cherché délibérément à provoquer la défaillance de la condition suspensive, pour ne pas se trouver engagé par le bail – le bailleur ne paraissant pas au contraire avoir un quelconque intérêt à conclure un contrat sous condition suspensive en sachant à l’avance qu’il sera frappé de caducité.

Il est enfin constant qu’en tout état de cause, la SAS École Montessori de Vincennes a déposé sa demande d’autorisation de travaux non seulement après l’expiration du délai fixé pour ce faire (le 31 décembre 2019), mais également après le délai fixé pour l’accomplissement de la condition suspensive (le 1er février 2020), et ce alors que le bail prévoyait pourtant une possibilité de solliciter la prorogation de ces délais.

La SAS École Montessori de Vincennes reproche enfin à la SCI du Château d’avoir commis une faute délictuelle à son égard en refusant de conclure un second bail le 10 juin 2020, après établissement d’un projet de contrat et satisfaction des diverses demandes du bailleur.

L’article 1112 du code civil dispose que la rupture des négociations pré-contractuelles est libre et doit être effectuée de bonne foi. Il est de jurisprudence constante, au visa de cet article, que peut être engagée la responsabilité extra-contractuelle de celui qui rompt les pourparlers de manière fautive ; cette faute étant notamment caractérisée par la mauvaise foi et/ou l’absence d’un motif légitime de rupture, et appréciée au regard de la durée et de l’avancée des négociations.

En l’espèce, la SCI du Château n’a pas commis de faute en refusant la conclusion d’un bail suivant le projet établi le 10 juin 2020. En effet, dès lors que celui-ci comportait plusieurs modifications qui ne figuraient pas dans le premier contrat établi entre les parties, et que la SAS École Montessori de Vincennes ne rapporte pas la preuve de négociations survenues entre la caducité du premier contrat au 1er février 2020 et la reprise des pourparlers en mai 2020, la SCI du Château a pu légitimement se prévaloir de la solvabilité et de la faisabilité du projet de sa locataire pour refuser de s’engager avec elle.

Il est par ailleurs rappelé que les négociations reprises en mai et juin 2020 ne consistaient pas en des préalables à la conclusion d’un « bail définitif », bien que les parties aient pu le qualifier ainsi, mais d’un second bail intervenant après un premier contrat frappé de caducité.

Au regard de ce qui précède, la responsabilité de la SCI du Château ne peut être engagée à l’égard de la SAS École Montessori de Vincennes tant sur un fondement contractuel qu’extra-contractuel. Cette dernière sera ainsi déboutée de ses demandes à son encontre.

- Sur la responsabilité de la SAS Z A

La SAS École Montessori de Vincennes recherche également la responsabilité contractuelle de l’architecte qu’elle a missionné pour l’assister dans la réalisation de son projet. Les relations entre la SAS École Montessori de Vincennes et la SAS Z A sont régies par un contrat conclu le 2 décembre 2019, lequel stipule notamment que « l’architecte réalise le dossier d’aménagement ERP, comprenant l’ensemble des éléments nécessaires à son instruction (dossier graphiques, notice descriptive, notice

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de sécurité, notice d’accessibilité, Cerfa) ».

Il est ainsi établi et non contesté que la SAS Z A était tenue d’effectuer les démarches relatives à la demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP) que devait déposer la SAS École Montessori de Vincennes, et qu’elle n’y a procédé auprès de la mairie de Vincennes que le 18 février 2020 – soit postérieurement aux délais contractuellement impartis avec la SCI du Château. L’autorisation a de même été obtenue après l’expiration du délai imparti pour la réalisation de la condition suspensive.

S’il est de jurisprudence constante que l’architecte est tenu d’un devoir général d’information vis-à-vis de son client, ce devoir ne s’étend pas à la recherche spontanée d’éléments en la seule possession de son cocontractant.

En l’espèce, il apparaît que la SAS École Montessori de Vincennes et la SAS Z A ont contracté avant la conclusion du bail sous condition suspensive, si bien que la mission confiée à l’architecte ne l’était pas avec un délai de rigueur. Il appartenait ainsi à la demanderesse d’indiquer l’existence d’un délai impératif à l’architecte, celui-ci n’étant pas tenu de s’enquérir du contenu d’un contrat auquel il est tiers, peu important qu’il ait eu connaissance de sa conclusion.

Comme le fait justement valoir la SAS École Montessori de Vincennes, le fait qu’elle ne puisse justifier avoir transmis copie du bail à la SAS Z A n’indique pas en soi que cette dernière n’a pas eu connaissance de l’existence d’un délai impératif. Toutefois, les pièces versées aux débats – et notamment la teneur des échanges tenus entre les gérants

– démontre que la SAS Z A n’avait pas connaissance de ce délai.

En effet, si la gérante de la SAS École Montessori de Vincennes a demandé à deux reprises à l’architecte si le dépôt du dossier pouvait être effectué « fin décembre », elle n’a pas mentionné le caractère impératif de ce délai, ni reproché par la suite un quelconque manquement à ce titre à son cocontractant. Elle a ainsi adressé le 17 février 2020 un courriel indiquant « n’hésitez pas à revenir v ers moi pour le dépôt du dossier en mairie », ce qui démontre qu’elle-même ne semblait pas considérer ce délai comme impératif.

En conséquence, et alors qu’il est par ailleurs établi que la SAS Z A a exécuté la mission qui lui a été confiée en obtenant notamment l’autorisation sollicitée auprès de la mairie de Vincennes, elle n’a pas commis de manquement à ses obligations contractuelles. La SAS École Montessori de Vincennes sera ainsi déboutée de ses demandes à son encontre.

2 – Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur les demandes formées par la SCI du Château

- Au titre de l’immobilisation du bien immobilier

L’article 1231- 1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

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En l’espèce, la SCI du Château sollicite à titre reconventionnel le paiement de la somme de 56.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, en indemnisation du préjudice qu’elle

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dit avoir subi en raison de l’immobilisation de son bien immobilier.

Toutefois, la conclusion d’un contrat sous condition suspensive comprend la possibilité de sa caducité en cas de défaillance, ce que le bailleur avait accepté en donnant son bien à bail dans de telles conditions. Il est à cet égard relevé que la condition suspensive avait également pour but de protéger le bailleur d’un engagement de long terme avec un locataire dépourvu des autorisations nécessaires à l’exercice de son activité.

De même, alors que le bail conclu le 9 décembre 2019 a été frappé de caducité le 1er février 2020, la SCI du Château ne justifie pas de l’existence de pourparlers entre cette date et la reprise des discussions en mai 2020, si bien qu’elle disposait durant cette période de la possibilité de trouver un autre locataire potentiel.

Enfin, si la SCI du Château a valablement pu refuser de signer le contrat qui lui a été soumis le 10 juin 2020, cela résulte de sa seule volonté et de l’appréciation qu’elle a fait de la solvabilité de son cocontractant. Elle ne peut ainsi faire supporter à la SAS École Montessori de Vincennes le coût de son propre refus.

La SCI du Château sera par conséquent déboutée de ce chef de prétention.

- Au titre d’une procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, si la SAS École Montessori de Vincennes a été précédemment jugée mal fondée en ses demandes, elle dispose néanmoins du droit de soumettre ses prétentions au tribunal et n’a pas agi avec mauvaise foi à l’égard de la SCI du Château.

Cette dernière sera ainsi déboutée de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

B – Sur les demandes formées par la SAS Z A

- Au titre d’une facture impayée

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

*

En l’espèce, la SAS Z A sollicite le paiement de la somme de 1.200,00 euros TTC au titre d’une facture n°F200802, émise le 28 août 2020 et correspondant selon elle à des prestations effectuées et non réglées par la SAS École Montessori de Vincennes (« étude de projet phase Pro »).

Toutefois, comme le fait justement valoir cette dernière, il apparaît que le gérant de la SAS

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Z A avait renoncé de manière expresse et non équivoque à réclamer le paiement de cette somme dans deux courriels des 11 et 13 juillet 2020 – soit antérieurement à l’établissement de cette facture effectué postérieurement à la mise en demeure qui lui a été adressée par la SAS École Montessori de Vincennes le 11 août 2020.

La SAS Z A sera ainsi déboutée de ce chef de prétention.

- Au titre d’un préjudice moral

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

La SAS Z A soutient également que la SAS École Montessori de Vincennes lui a fait subir un préjudice moral en portant des allégations mensongères à son sujet. Toutefois, outre que cette dernière dispose du droit de soumettre ses prétentions au tribunal, la SAS Z A ne démontre pas avoir subi une quelconque atteinte à son image ou à sa réputation.

- Sur l’amende civile et l’abus du droit d’ester en justice

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

Contrairement à ce que soutient la SAS École Montessori de Vincennes, les demandes en paiement de dommages et intérêts et en paiement d’une amende civile peuvent se cumuler et ne se confondent pas (« sans préjudice des dommages et intérêt s qui seraient réclamés »). Il est toutefois rappelé que, comme son nom l’indique, l’amende civile est une sanction dont le produit est versé à l’État et non à une partie, si bien que la SAS Z A ne peut demander le versement de la somme de 10.000,00 euros à son profit.

Par ailleurs, la SAS École Montessori de Vincennes a valablement pu saisir le tribunal afin de lui soumettre ses prétentions, et n’a pas agi avec déloyauté ou mauvaise foi à l’encontre de la SAS Z A.

Cette dernière sera ainsi déboutée de l’ensemble de ses demandes à titre reconventionnel.

3 – Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS École Montessori de Vincennes, succombant à l’instance, sera condamnée au

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paiement des entiers dépens.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SAS École Montessori de Vincennes, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SCI du Château et la SAS Z A une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens, qu’il convient de fixer à 2.000,00 euros.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige et les condamnations prononcées ne justifient pas que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS École Montessori de Vincennes de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la SCI du Château et la SAS Z A de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SAS École Montessori de Vincennes au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS École Montessori de Vincennes à payer à la SCI du Château la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE la SAS École Montessori de Vincennes à payer à la SAS Z A la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

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Ainsi jugé puis mis à disposition au greffe le 18 janvier 2022, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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