MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00224 – N° Portalis DB3T-W-B7H-T3VT

AFFAIRE : S.A.S. SOCIÉTÉ ALYNE C/ S.A.R.L. JAPATRIM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ALYNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel RABIER, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 4

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JAPATRIM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Olivia LAHAYE-MIGAUD, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 129

Clôture prononcée le : 16 janvier 2025

Débats tenus à l’audience du : 05 mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 29 juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 mars 2021, la S.A.R.L. JAPATRIM a donné à bail à la S.A.S. ALYNE, qui exerce l’activité de glacier sous l’enseigne « Glaces Moustache – Artisan Glacier », un local commercial situé au [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 1]), d’une durée de neuf ans avec une prise d’effet au 25 mars 2021 expirant au 24 mars 2030, pour un loyer mensuel de 850 € TTC charges comprises.

Un constat d’huissier a été réalisé le 21 mai 2021 dans les locaux à la requête de la S.A.S. ALYNE.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 juin 2021, la S.A.S. ALYNE a communiqué ledit constat d’huissier à la S.A.R.L. JAPATRIM et l’a invité à faire procéder à des travaux de sécurisation du local en l’informant du report consécutif du démarrage de son activité.

La S.A.S. ALYNE a réitéré sa demande au Bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 juillet 2021.

Par courrier du 13 juillet 2021, la S.A.R.L. JAPATRIM a demandé à la S.A.S. ALYNE de réaliser un plan détaillant la charge structurelle des appareils relatifs à l’activité de glacier du Preneur.

Par courrier du 6 octobre 2021, la S.A.S. ALYNE a sollicité auprès du Bailleur la suspension des loyers.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 octobre 2021, la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION MARNE ET GONDOIRE a indiqué à la S.A.R.L. JAPATRIM qu’une procédure d’arrêté de péril avait été ouverte portant sur les locaux donnés à bail et qu’une demande de désignation d’expert serait adressée au tribunal administratif.

Le rapport de l’expert désigné selon ordonnance du tribunal administratif de Melun du 18 octobre 2021 a été remis le 4 novembre 2021.

Par arrêté de mise en sécurité du 19 novembre 2021, le Président de la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION MARNE ET GONDOIRE a enjoint à la S.A.R.L. JAPATRIM de réaliser plusieurs travaux sur les locaux loués, et ce dans un délai de deux mois.

Par courrier du 24 janvier 2022, la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION MARNE ET GONDOIRE a indiqué à la S.A.R.L. JAPATRIM qu’elle envisageait de faire procéder d’office aux travaux demandés en cas de non-réalisation de ceux-ci dans le délai d’un mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 février 2022, la S.A.R.L. JAPATRIM a notamment demandé à la S.A.S. ALYNE de remettre le local donné à bail dans son état initial avant le 28 février 2022 et lui a indiqué procéder à la reprise du paiement des loyers à compter du 1er mars 2022.

Par courrier du 21 avril 2022, la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION MARNE ET GONDOIRE a informé la S.A.R.L. JAPATRIM de ce que des travaux allaient être diligentés d’office sur les locaux loués.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 mai 2022, la S.A.R.L. JAPATRIM a renouvelé auprès du Preneur sa demande aux fins de remise en état du local et l’a mise en demeure de régulariser les loyers échus depuis mars 2022.

Par arrêté du 9 juin 2022, la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION MARNE ET GONDOIRE a prononcé la mainlevée de l’arrêté de péril imminent visant les locaux donnés à bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 juin 2022, la S.A.R.L. JAPATRIM a mis demeure la S.A.S. ALYNE de s’acquitter des loyers échus de mars à juin 2022 d’un montant cumulé de 3 400 € et de la quote-part de la taxe foncière de 2021.

Par acte extrajudiciaire du 6 juillet 2022, la S.A.R.L. JAPATRIM a fait signifier à la S.A.S. ALYNE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges et non-respect de plusieurs obligations contractuelles.

Par courrier du 12 octobre 2022, la S.A.R.L. JAPATRIM a été destinataire de deux avis d’avoir à régler les sommes de 3 294,40 € et de 41 179,99 € délivrés par [Adresse 6] CHELLES au titre des travaux exécutés d’office par la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION MARNE ET GONDOIRE, et à l’encontre desquels le Bailleur a introduit un recours pour excès pour pouvoir devant le tribunal administratif de MELUN.

Par courrier du 27 décembre 2022, la S.A.R.L. JAPATRIM a été destinataire de deux nouveaux avis d’avoir à régler les sommes de 5760,00 € et de 460,80 € au titre des travaux de renfort de la cave sise dans les locaux loués ;

Suivant assignation du 3 janvier 2023, la S.A.S. ALYNE a attrait la S.A.R.L. JAPATRIM devant le tribunal judiciaire de Créteil, en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subi par la faute du bailleur qui l’aurait privée de la jouissance de son local pendant une longue période correspondant au début de son activité.

Par ordonnance du 28 mai 2024, le Juge de la mise en état a déclaré irrecevables les exceptions d’incompétence soulevées par la S.A.R.L. JAPATRIM.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2024, la S.A.S. ALYNE a demandé à la juridiction, au visa des articles 606, 1103, 1104, 1217, 1231-1, 1344, 1719, 1720 et 1721 du Code civil, des articles 42, 75 à 91, 789 et 191 du Code de procédure civile, et des articles L. 145,41, R. 145-23 et R. 145-35 du Code de commerce, de :

« – DECLARER la société ALYNE recevable et bien fondée en ses demandes ;

— CONDAMNER la société JAPATRIM à verser à la société ALYNE la somme de 78.342,10 € en réparation de son préjudice financier ;

— CONDAMNER la société JAPATRIM à verser à la société ALYNE la somme de 6 000 € en réparation de son préjudice de désorganisation ;

— CONDAMNER la société JAPATRIM à verser à la société ALYNE la somme de

10 000 € au titre des dommages et intérêts pour inexécution déloyale du contrat de bail;

— ORDONNER que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— DECLARER qu’il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER la société JAPATRIM à verser à la société ALYNE la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société JAPATRIM aux entiers dépens ;

— DEBOUTER la société JAPATRIM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— SUSPENDRE l’application de la clause résolutoire ;

— DEFINIR les documents, en les nommant, que la société ALYNE devra remettre à la société JAPATRIM ;

— ACCORDER un délai de six mois à compter de la notification du jugement pour permettre à la société ALYNE de s’exécuter. »

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2023, la S.A.R.L. JAPATRIM a demandé au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants et 1719 et suivants du Code civil, de :

« – JUGER la société ALYNE tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter

Au contraire

— JUGER la société JAPATRIM recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle et y faisant droit

— CONSTATER l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 06.08.2022.

— ORDONNER l’expulsion de la société ALYNE et de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] et ce avec assistance de la force publique ou d’un serrurier si besoin est.

— CONDAMNER la société ALYNE à régler à la société JAPATRIM au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1000 euros et ce à compter de la date de résolution du bail soit le 06.08.2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés à la bailleresse

— CONDAMNER la société ALYNE à régler à la société JAPATRIM au paiement de la somme de 392,30 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle

— JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à la société JAPATRIM

— CONDAMNER la société ALYNE à régler à la société JAPATRIM au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile

— CONDAMNER la société ALYNE à régler à la société JAPATRIM au paiement des entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le cout du commandement du 06.07.2022 »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 16 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 5 mai 2025 et mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes indemnitaires principales

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 606 du Code civil définit notamment les grosses réparations comme : « (…) celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 de code dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Il résulte de l’article 1231 du même code que :

« À moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. »

Son article 1231-1 précise que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Son article 1344 ajoute quant à lui que :

« Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. »

L’article 1353 du même code ajoute que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit

l’extinction de son obligation. »

L’article 1719 énonce quant à lui que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Enfin, l’article 1720 du même code expose qu’il incombe également au Bailleur :

« (…) de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

L’article R. 145-35 du Code de commerce, applicable au bail litigieux, dispose que :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; (…) »

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires

La S.A.R.L. JAPATRIM fait exposer que les demandes de la S.A.S. ALYNE ne seraient pas recevables faute de mise en demeure préalable et en raison de la réception sans réserve des locaux litigieux.

Cependant, il est constant que l’envoi d’une mise en demeure préalable ne constitue une condition de recevabilité ni de l’action ni d’une demande indemnitaire fondée sur la responsabilité contractuelle.

En conséquence le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes sera écarté.

Sur le bien-fondé des demandes indemnitaires

La S.A.S. ALYNE soutient que la défenderesse a manqué à son obligation de délivrance er de jouissance paisible eu égard à sa qualité de Bailleur, et que de tels manquements lui ont causé un préjudice résultant de l’impossibilité de faire un usage commercial du bien loué.

La S.A.R.L. JAPATRIM réplique que le Preneur ne l’a pas mise en demeure, qu’il a reçu sans réserve les locaux en l’état et qu’il a consenti à une clause exonératrice de responsabilité. Il fait également exposer que les désordres affectant le local sont résultés de l’installation de matériels pesants liés à son activité ayant endommagé la structure et qu’elle n’a pas transmis au Bailleur la documentation établissant que les travaux envisagés ne portent pas atteinte à la solidité de l’ensemble, conformément à ses obligations contractuelles.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’obligation de mettre en demeure le débiteur résultant de l’article 1231 ne s’applique que sous réserve que l’inexécution ne soit pas définitive, de sorte que ce n’est qu’en l’absence d’inexécution définitive qu’elle telle formalité peut être exigée pour fonder une demande indemnitaire.

En outre, il est de jurisprudence constante que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le Bailleur de son obligation de délivrance (Cass. Civ. 3e, 10 décembre 2008, n° 07-20.277, Inédit) et que le Bailleur ne peut davantage, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués (Cass. Civ. 3e., 1er juin 2005, n° 04-12.200, Publié au Bulletin).

En tout état de cause, les grosses réparations visées à l’article 606 ne peuvent qu’être imputées au Bailleur consentant un bail commercial postérieurement à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel.

Enfin, il est constant qu’il appartient au juge de caractériser un lien de causalité entre l’inexécution d’obligations contractuelles et des faits dommageables afin d’accorder réparation au cocontractant qui les a subis.

En l’espèce, la S.A.S. ALYNE a été mise en possession du local le 25 mars 2021 et a signalé au Bailleur, par courriel du 5 mai 2021, divers désordres affectant la structure du bâtiment au niveau de la dalle et des poutres en béton (pièce n° 4 en demande). Puis, par courriel du 14 mai 2025, elle a transmis divers éléments au Bailleur afin que ce dernier fasse « le nécessaire pour la sécurisation du local ».

Il résulte par ailleurs du bail signé entre les parties que les locaux loués sont à usage de commerce afin que le Preneur les exploite pour une activité d'« épicerie fine, salon de thé, glacier » (pièce n° 1 en demande) et que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil sont à la charge du Bailleur.

Par procès-verbal de constat du 21 mai 2021 (pièce n° 6 en demande), l’huissier de justice a relevé :

— dans la pièce principale :

— un « affaissement et de[s] fissures au niveau du seuil »

— une fissure à droite du « coffre de la première poutre en entrant » ;

— une « importante fissure sur la dalle du plancher inférieur au droit de la vitrine » ;

— un « autre affaissement avec desaffleurement entre la dalle béton et le socle en pied de devanture à gauche » ;

— dans la cave :

— un « important affaissement du plancher haut et de la deuxième poutre béton en partant de la droite. / Ladite poutre présente une importante lézarde. »

À la suite de ces constatations, la S.A.S. ALYNE a, par courriel du 19 juin 2021 (pièce n° 7 en demande) informé le Bailleur de son inquiétude en raison de ces désordres et de son souhait de voir la S.A.R.L. JAPATRIM intervenir au plus vite afin de lui éviter une perte d’exploitation, puis lui a communiqué le constat précité en lui indiquant reporter à fin juin 2021 le démarrage de son activité.

Par courriel du 5 juillet 2021 (pièce n° 8 en demande), le Preneur a réitéré au Bailleur son inquiétude quant au report du démarrage de son activité et a précisé à la S.A.R.L. JAPATRIM être « toujours dans l’attente de [son] retour quant à la solution de consolidation du plancher actuel qui doit être mise en œuvre et sous quel délai ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 juillet 2021, la S.A.R.L. JAPATRIM a notifié au Preneur qu’il ignorait que les locaux donnés à bail étaient censés « recevoir des appareils pesant de 400 kg à 1400 kg » et que « le point important est la surcharge des appareils sur le plancher ».

Par courrier du 17 septembre 2021 (pièce n° 12 en défense), les services de la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION MARNE ET GONDOIRE ont interpellé la S.A.R.L. JAPATRIM au sujet des désordres affectant le local dont elle est propriétaire et susceptibles de caractériser un péril imminent.

Par arrêté du 19 novembre 2021 de la COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION MARNE ET GONDOIRE, une procédure de mise en sécurité a été engagée sur le local. Cet arrêté rappelait les termes du rapport du 4 novembre 2021 réalisé par l’expert désigné selon ordonnance du président du tribunal administratif de Melun du 18 octobre 2021 en ce qu’il avait conclu à :

« un « affaissement ponctuel du plancher du commerce » créant « réel risque pour les personnes et les biens, interdisant à la fois les travaux d’aménagement du local et à la fois l’ouverture au public de l’établissement », et qu’en conséquence des « travaux réparatoires sont à réaliser dans les plus brefs délais par JAPATRIM, propriétaire de l’immeuble », » (pièce n° 13 en demande).

En outre ce rapport d’expertise (pièce n° 15 en défense) relevait que :

« – Des premiers travaux ont été réalisés par la locataire, à savoir :

— dépose de la devanture

— reprise de l’affaissement ponctuel

— dépose de cloisonnements et aménagements intérieurs

— rénovations de l’arrière-boutique

— La locataire confirme que le commerce envisagé est à vocation de « GLACIER ». Des équipements seront mis en place (suivant plan annexé). »

Ledit rapport préconisait notamment les travaux réparatoires suivants :

— « Matage du plancher litigieux avec les maçonneries originelles »

— « Renforts des poutrelles affectées »

— « Sécurisation du plancher affaissé (IPN) »

Il résulte de tout ce qui précède que la S.A.R.L. JAPATRIM ne peut faire valoir que les désordres constatés seraient en lien avec l’installation par la S.A.S. ALYNE de matériels au poids excessif dès lors qu’il ressort de la procédure que les lieux donnés à bail n’avaient pas encore été aménagés lorsque lesdits désordres ont été constatés tant par huissier de justice que par l’expert diligenté par le juge administratif.

Les désordres constatés affectaient notamment les poutrelles au point de rendre la réception du public incompatible avec le respect des normes de sécurité, ce qui caractérise des réparations au titre de l’article 606 du Code civil dont la charge incombait au Bailleur afin de satisfaire à son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination, à savoir notamment l’activité de glacier, laquelle suppose tant la réception d’une clientèle que la présence de machines liées à cette activité.

Or, il s’évince des éléments versés aux débats que le Bailleur propriétaire des lieux n’a pas effectué des grosses réparations qui lui incombaient et que celles-ci ont dû être effectuées d’office par la collectivité locale compétente en vertu de ses pouvoirs de police administrative, ce qui a empêché la S.A.S. ALYNE de démarrer son activité.

En outre, si le Bailleur prétend que ce sont les travaux du Preneur lors de son entrée dans les lieux qui ont entraîné ces dégradations, il ne l’établit et tant la nature des travaux décrits par l’expert que le degré des désordres constatés ne permettent pas de supposer un tel lien de causalité.

En tout état de cause, ces obligations du Bailleur ne pouvaient être conditionnées à la production d’éléments techniques par le Preneur ou à l’obtention par ce dernier d’autorisations pour des travaux dont il n’avait pas contractuellement la charge.

Au surplus, les courriels des 14 mai, 19 juin et 5 juillet 2021 (pièces n° 5, 7 et 8 en demande) demandant au Bailleur de sécuriser le local en raison des désordres portés à son attention valent interpellation suffisante, et il est constant que la S.A.R.L. JAPATRIM n’a pas exécuté ses obligations dans un délai raisonnable dès lors qu’une collectivité publique a dû pallier son inexécution.

Dès lors, la S.A.R.L. JAPATRIM doit être regardé comme ayant manqué à son obligation de délivrance et a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard du Preneur.

Sur les préjudices subis

Sur le préjudice financier

La S.A.S. ALYNE fait exposer que la démarrage de son activité a été reporté au 30 septembre 2022 et que cela lui a occasionné une perte comptable de 46 699 € au titre de l’exercice comptable clos au 31 août 2022 selon bilan et compte de résultat versé aux débats (pièce n° 28 en demande) ainsi que la perte d’un résultat bénéficiaire prévisionnel de 22 127 € selon attestation d’une société d’expertise-comptable également produite (pièce n° 19 en demande).

Il est de jurisprudence constante que la perte de chance de réaliser un bénéfice commercial, si elle caractérise la disparition de la probabilité d’un évènement favorable, ne peut être intégralement réparée dès lors que la réalisation d’une chance n’est jamais certaine.

Il ressort des éléments présents en procédure que le Preneur avait bien l’intention de démarrer son activité le 17 juillet 2021 ainsi que cela se déduit de ses échanges avec la S.A.R.L. JAPATRIM (pièces n° 7, 8 et 10 en demande), ce qui n’a pas pu être possible en raison de l’état des locaux empêchant la réception du public, la mainlevée de l’arrêté de péril imminent n’ayant été prononcée que par arrêté du 9 juin 2022 (pièce n° 27 en défense).

Or ce préjudice découle de manière certaine et directe du refus du Bailleur d’effectuer les grosses réparations à même d’assurer la délivrance du local à la S.A.S. ALYNE.

Il y a ainsi lieu de réparer ce préjudice par l’allocation de dommages et intérêts qu’il convient de fixer à 70 % des sommes réclamées par la demanderesse soit :

(46 699 € + 22 127 €) x 0,7 = 48 178,20 € arrondis à 48 178 €.

La S.A.S. ALYNE demande également le remboursement des loyers versés entre juillet 2021 et septembre 2022 dès lors qu’elle était privée de la jouissance des locaux.

Il résulte de ce qui précède que la demanderesse est fondée à solliciter le remboursement des loyers en raison de la privation de jouissance des locaux entre juillet 2021 et juin 2022, la mainlevée de l’arrêté de péril imminent ayant été prononcée par arrêté du 9 juin 2022 autorisant le Preneur à réintégrer les lieux.

Dès lors, il convient d’allouer à la S.A.S. ALYNE la somme de 7 x 850 € au titre de la période de juillet 2021 à juin 2022 soit 5 950 €.

La S.A.S. ALYNE demande également le remboursement de la taxe foncière sur cette période mais ne produit que le courrier du Bailleur du 6 octobre 2022 (pièce n° 21 en demande) lui transmettant l’avis de taxe foncière pour 2022, sa quote-part annuelle s’élevant à 698,20 € et et dont elle est fondée à solliciter le remboursement pour la période courant jusqu’au 9 juin 2022 soit (698,20 / 365 jours) x 181 jours = 346,03 € arrondis à 346 €.

Si la S.A.S. ALYNE sollicite aussi les frais d’huissier au titre de la délivrance du commandement du 6 juillet 2022, dont les causes, notamment la justification d’une assurance, n’entretiennent pas toutes un lien de causalité direct et certain avec le manquement du Bailleur à son obligation de délivrance, de sorte qu’elle n’est pas fondée à en réclamer le remboursement.

En conséquence, la S.A.R.L. JAPATRIM sera condamnée à payer à la S.A.S. ALYNE la somme de 48 178 € + 5 950 € + 346 € = 54 474 € en réparation de son préjudice financier, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur le préjudice de désorganisation

La S.A.S. ALYNE fait exposer que les agissements fautifs du Bailleur l’ont contrainte à consacrer du temps à relancer la S.A.R.L. JAPATRIM et les autorités administratives afin de faire réaliser des travaux nécessaires.

En l’espèce, un tel préjudice n’est pas suffisamment établi, les simples relances écrites et téléphoniques ne permettant pas de le caractériser.

En conséquence, la S.A.S. ALYNE sera déboutée de cette demande indemnitaire.

Sur le préjudice tiré de l’inexécution déloyale

La S.A.S. ALYNE fait valoir que le Bailleur a de manière réitérée refusé de s’acquitter de ses obligations contractuelles faisant preuve de déloyauté et de mauvaise foi.

En l’espèce, il résulte de tout ce qui précède que la S.A.R.L. JAPATRIM, interpellée à de nombreuses reprises tant par le Preneur sur le fondement d’un constat d’huissier que par la collectivité locale compétente sur le fondement d’un rapport d’expertise demandé par le juge administratif, s’est néanmoins dérobée à son obligation de délivrance alors qu’elle ne pouvait ignorer que le local était dans un état nécessitant de grosses réparations lui incombant et qui empêchait la réception sécure d’une clientèle pour l’exploitation contractuellement convenue entre les parties au bail.

La S.A.R.L. JAPATRIM a au contraire plusieurs fois notifié au Preneur que la réalisation des travaux était conditionnée à la production d’éléments procéduraux et à l’obtention d’autorisations par la S.A.S. ALYNE et ce alors que la collectivité locale compétente avait sollicité du Bailleur qu’il prenne en charge ces travaux en sa qualité de propriétaire du local, ces derniers ayant dû être diligentés d’office pour pallier la défaillance du défendeur.

Dès lors, la S.A.R.L. JAPATRIM peut être regardé comme ayant exécuté le bail la liant à la S.A.S. ALYNE de manière déloyale, et il convient de réparer ce préjudice par l’allocation de la somme de 10 000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes reconventionnelles de la S.A.R.L. JAPATRIM

Le Bailleur sollicite à titre reconventionnel de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la suite de la signification d’un commandement en date du 6 juillet 2022. Il sollicite en conséquence l’expulsion du Preneur, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que d’une indemnité forfaitaire contractuelle pour retard dans le paiement des loyers de mars à juin 2022 en sus de la quote-part de taxe foncière, outre la conservation du dépôt de garantie.

Ce commandement visait plusieurs causes :

— le non-paiement des loyers et charges de mars à juin 2022 ;

— l’exploitation des locaux ;

— la transmission du dossier travaux ;

— la justification des assurances pour la conservation des lieux et l’exécution des travaux ;

— l’obtention d’une autorisation municipale pour l’exécution des travaux ;

— la fourniture d’un dossier complet pour l’exécution des travaux.

En l’espèce, la S.A.R.L. JAPATRIM reconnaît dans ses écritures en défense qu’une partie des causes du commandement de payer signifié le 6 juillet ont été acquittées dans le délai d’un mois, ce qui est le cas du paiement des loyers et charges.

Concernant l’attestation d’assurance, l’article 7 du bail se limite à obliger le Preneur à contracter « toutes assurances utiles », de sorte que l’attestation d’assurance multirisque professionnelle en cours de validité que la S.A.R.L. JAPATRIM reconnaît s’être vu transmettre par courrier du 27 juillet 2022 répond à ce critère large.

Concernant les autres causes visées dans le commandement de payer, elles ne détaillent pas précisément quels sont les travaux en cours ou à effectuer dont le Preneur serait obligé de justifier, de sorte que ces causes sont imprécises et ne permettent pas au débiteur de savoir quelles sont les obligations dont on lui réclame l’exécution. Si tant est que ces causes désignent les travaux découlant de la délivrance du local discutés supra, de tels travaux sont à la charge du Bailleur et ce dernier ne peut dès lors réclamer sur ce fondement une quelconque obligation au titre des travaux au Preneur.

Concernant enfin l’obligation d’exploiter les locaux, le Bailleur ne peut être regardé comme ayant délivré de bonne foi un commandement de payer sur ce fondement alors que le retard dans l’exploitation des locaux par la S.A.S. ALYNE découle, ainsi qu’il a été rappelé supra, de ses propres manquements.

Dès lors, les causes du commandement de payer ayant été soit acquittées, soit délivrées de mauvaise foi, soit étant infondées, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition résolutoire et la S.A.R.L. JAPATRIM sera déboutée de ses demandes d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et d’acquisition du dépôt de garantie.

En ce que concerne l’indemnité forfaitaire en raison d’un retard de plus de 10 jours dans le paiement des loyers et charges de mars à juin 2022, il a été rappelé supra que ces sommes devaient être remboursées par le Bailleur, de sorte qu’il n’est pas fondé à invoquer cette indemnité et sera débouté de sa demande de paiement à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.R.L. JAPATRIM aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la S.A.R.L. JAPATRIM à payer à la S.A.S. ALYNE la somme de 7 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. JAPATRIM à payer à la S.A.S. ALYNE la somme de 54 474 € en réparation de son préjudice financier, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE la S.A.S. ALYNE de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de désorganisation ;

CONDAMNE la S.A.R.L. JAPATRIM à verser à la S.A.R.L. JAPATRIM la somme de 10 000 € au titre du préjudice tiré de l’exécution déloyale du bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. JAPATRIM de sa demande d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 6 août 2022 ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. JAPATRIM de sa demande d’expulsion de la S.A.S. ALYNE ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. JAPATRIM de sa demande tendant à mettre une indemnité d’occupation à la charge de la S.A.S. ALYNE ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. JAPATRIM de sa demande tendant à mettre une indemnité forfaitaire contractuelle à la charge de la S.A.S. ALYNE ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. JAPATRIM de sa demande tendant à ce que le dépôt de garantie lui reste acquis ;

CONDAMNE la S.A.R.L. JAPATRIM à payer à la S.A.S. ALYNE la somme de 7 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. JAPATRIM aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 7], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT NEUF JUILLET

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT