N° RG 25/00505 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DITG

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [V] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Lucie CHIMITS de la SCP MC AVOCATS, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître MONGAY

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026/214 du 30/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocats au barreau de DAX

Madame [A] [E], dont la dernière adresse connue est : – [Adresse 4]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 14 Avril 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Mai 2026

copie délivrée à M^e CHIMITS

M^e BOYON

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2019, Madame [V] [P] a donné à bail à Monsieur [S] [E], avec la caution solidaire de Madame [A] [E], un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 5], [Adresse 6] [Adresse 7], appartement n° 262 à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 85 euros incluse, de 550 euros payable d’avance le 6 de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Madame [V] [P] a fait délivrer à Monsieur [S] [E], le 16 juillet 2025 et après l’échec d’une tentative de conciliation, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 4116,33 euros, outre 156,87 euros de frais.

Le 28 juillet 2025, le commandement de payer a été signifié à Madame [A] [E], ès-qualités de caution.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Madame [V] [P] a fait assigner Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] ès-qualités de caution, en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025 et sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 61 de la loi du 9 juillet 1991, 834, 849, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 17 septembre 2025 à minuit et que Monsieur [S] [E], depuis cette date, occupe sans droit ni titre le bien objet du bail du 30 juillet 2019,

ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] [E] et de tout occupant de son chef dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique,

ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [S] [E] dans tel local qu’elle-même désignera, aux frais et risques de l’expulsé,

condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] à lui payer, par provision, une somme de 5 538,33 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025,

condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] à lui payer, à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont le montant sera fixé à 550 euros,

condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] à lui payer une somme de 1 000 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 14 avril 2026.

Représentée par Maître Elina BOYON, Monsieur [S] [E] a répliqué aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 1343-5 du Code ciuvil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 696 du Code de procédure civile :

À TITRE PRINCIPAL

lui accorder des délais de paiement pour apurer sa dette locative, sur une durée qui pourra être fixée dans la limite légale de trois années,fixer un échéancier de remboursement adapté à ses capacités contributives,

suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée du délai ainsi accordé,

dire et juger que sous réserve du respect de l’échéancier et du paiement régulier des loyers courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

À TITRE SUBSIDIAIRE

lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux conformément aux dispositions légales en vigueur,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

débouter Madame [V] [P] de ses demandes plus amples ou contraires,

condamner Madame [V] [P] aux entiers dépens.

Il explique l’origine de sa dette locative par les difficultés financières dans lesquelles son licenciement intervenu en janvier 2024 l’a plongé et sollicite l’octroi de délais de paiement en indiquant avoir retrouvé le monde du travail depuis le mois de novembre 2025 et avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2026.

Représentée par Maître Lucie CHIMITS substituée par Maître Olivia MONGAY, Madame [V] [P] a soutenu ses dernières écritures pour entendre le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance :

constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 17 septembre 2025 à minuit et que Monsieur [S] [E], depuis cette date, occupe sans droit ni titre le bien objet du bail du 30 juillet 2019,

ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] [E] et de tout occupant de son chef dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique,

ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [S] [E] dans tel local qu’elle désignera, aux frais et risques de l’expulsé,

condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] à lui payer, par provision, une somme de 9 647,26 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2026,

condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] à lui payer, à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont le montant sera fixé à 550 euros,

condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] à lui payer une somme de 1 000 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Elle s’oppose fermement à l’octroi de tout délai au défendeur en objectant qu’il lui a certes réglé le loyer des mois de janvier et février 2026 mais qu’il a ensuite été une nouvelle fois défaillant puisqu’il ne lui a pas versé le moindre centime au titre de celui des mois de mars et avril 2026.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée selon la procédure fixée à l’article 659 du Code de procédure civile, Madame [A] [E] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux faits et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux d’habitation en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification étant effectuée par voie électronique ;

Madame [V] [P] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 16 juillet 2025 dont elle produit l’accusé de sa réception, le commandement de payer délivré le même jour à Monsieur [S] [E] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du contrat de bail d’habitation motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par correspondance électronique du 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de sa réception versé aux débats par Madame [V] [P] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la régularité du cautionnement

En application du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi précitée du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article, et reçoit du bailleur un exemplaire du contrat de location, ces formalités étant prescrites à peine de nullité du cautionnement ;

Il s’évince de l’acte de caution du 30 juillet 2019 qui accompagne le contrat liant les parties qu’il satisfait aux exigences légales ;

En effet, il est loisible de constater qu’il recèle le montant du loyer en chiffres et en lettres, les conditions de sa révision, en l’occurrence en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers du 2e trimestre 2019, la mention, en son 4e alinéa, par laquelle Madame [A] [E] exprime sa connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement, la reproduction manuscrite de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et enfin la déclaration de la caution d’avoir reçu un exemplaire du contrat de location et sa signature ;

Le cautionnement de Madame [A] [E] au profit de Monsieur [S] [E] sera donc déclaré régulier.

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà cité, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, à l’article XI de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit, en cas de défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Madame [V] [P] a fait délivrer à Monsieur [S] [E], le 16 juillet 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 4116,33 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont il disposait à cet effet ni proposé à sa bailleresse la moindre solution d’apurement de sa dette qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle atteignait 5 538,33 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation du bail liant les parties, d’enjoindre à Monsieur [S] [E], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours suivant la signification de cette décision sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique, et d’autoriser le cas échéant Madame [V] [P] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs du défendeur.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier état des paiements qu’il a effectués, démontrent que Monsieur [S] [E] n’a que partiellement honoré l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges aux termes convenus, et a laissé progresser sa dette locative qui est dès lors passée de 5 538,33 euros le 31 août 2025 à 6432,33 euros le 31 octobre 2025, 7 320,33 euros le 28 février 2026 et 8 286,33 euros le 30 avril 2026;

Madame [V] [P] réclame en outre à Monsieur [S] [E] les sommes de 257,04 euros et 1 103,89 euros au titre respectif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de sa consommation d’eau pour l’année 2025 ;

Elle verse aux débats le compte individuel de charges pour le logement litigieux, établi le 19 février 2026 par son mandataire, la SAS LAMY IMMOBILIER, qui démontre que le défendeur, compte tenu de la somme de 1 020 euros qu’il a versée par provisions mensuelles de 85 euros, lui reste redevable, pour sa consommation d’eau, de 1 103,89 euros ;

Par ailleurs, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit cependant être justifiée ;

Or, tel n’est pas le cas de l’espèce puisque Madame [V] [P] ne verse aux débats aucune pièce qui légitimerait sa prétention ; elle sera donc déboutée de cette demande ;

Enfin, Monsieur [S] [E], redevable envers Madame [V] [P] d’une somme totale de 9 390,22 euros (8 286,33 + 1 103,89), sollicite l’octroi de délais pour solder sa dette en certifiant avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2026 ;

En vertu du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà citée dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est cependant pas le cas de Monsieur [S] [E] qui a certes réglé à sa bailleresse le loyer et charges des mois de janvier et février 2026 mais qui a une nouvelle fois été défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle de locataire dès le mois de mars 2026 et qui ne remplit pas les conditions requises, dès lors, pour bénéficier des délais de paiement qu’il convoite, étant au surplus observé qu’il n’assortit sa demande d’aucune proposition chiffrée des versements mensuels destinés à solder sa dette ; cette demande sera donc rejetée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] ès-qualités de caution, seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Madame [V] [P], au titre de sa créance locative arrêtée au 30 avril 2026, une somme provisionnelle de 9 390,22 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025 sur celle de 4 1162,33 euros, du 27 octobre 2025 sur celle de 5538,33 euros et de cette décision pour le surplus, Monsieur [S] [E] étant par ailleurs débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 17 septembre 2025 ; Monsieur [S] [E] est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 avril 2026 ;

Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] ès-qualités de caution seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Madame [V] [P], à partir du 1er mai 2026 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E];

Il serait dès lors particulièrement inéquitable de laisser à la charge de Madame [V] [P] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice;

Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] ès-qualités de caution seront par conséquent solidairement condamnés à lui payer une somme provisionnelle de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de celles de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens;

Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] seront par conséquent solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été respectivement délivré les 16 et 28 juillet 2025.

Sur l’exécution sur minute

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ;

Conformément à l’article 489 dudit code, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le juge peut cependant ordonner, en cas de nécessité, que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute ;

L’ordonnance de référé, ainsi, peut être exceptionnellement déclarée exécutoire sur minute mais Madame [V] [P], au cas de l’espèce, ne justifie pas la nécessité exigée ;

ll ne sera donc pas fait droit à cette demande mais rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare Madame [V] [P] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Déclare régulier l’acte de caution solidaire du 30 juillet 2019.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [S] [E] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [S] [E], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Autorise Madame [V] [P], le cas échéant, à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls exclusifs de Monsieur [S] [E].

Condamne solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E], ès-qualités de caution, à payer à Madame [V] [P], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 avril 2026, une somme provisionnelle de NEUF MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS et VINGT-DEUX CENTIMES (9 390,22 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025 sur celle de 4 116,33 euros, du 27 octobre 2025 sur celle de 5 538,33 euros et de cette décision pour le surplus.

Déboute Madame [V] [P] de sa demande de paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2025.

Déboute Monsieur [S] [E] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Condamne solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E], ès-qualités de caution, à payer à Madame [V] [P], à partir du 1ermai 2026 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E], ès-qualités de caution, à payer à Madame [V] [P] une somme provisionnelle de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E], ès-qualités de caution, aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été respectivement délivré les 16 et 28 juillet 2025.

Déboute Madame [V] [P] de sa demande d’exécution de cette ordonnance sur minute.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.