1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e BANERE + 1 CCC M^e PLEBANI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 18 DECEMBRE 2025

[D] [R] épouse [O], [S] [O], [P] [M]

c/

[L] [F]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00297 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QDJS

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 01 Octobre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [D] [R] épouse [O]

née le 17 Mai 1943 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Monsieur [S] [O]

né le 28 Septembre 1970 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Monsieur [P] [M]

né le 07 Mars 1951 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 1]

tous deux représentés par M^e Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Mathilde JENVRAIN, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Monsieur [L] [F]

né le 07 Avril 1949 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Florian PLEBANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 01 Octobre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Novembre, prorogée au 18 Décembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 1996, Messieurs [J] [O] et [H] [M], aux droits desquels viennent aujourd’hui Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M], ont donné à bail commercial à la SARL LE FONTANELLA et Monsieur [L] [F], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1996, un local commercial « tous commerces » situé [Adresse 17] et [Adresse 8] à [Localité 11], défini comme étant une maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée dénommée [Adresse 14], comprenant au rez-de-chaussée, de la RN7 un accès au rez-de-chaussée de la maison avec 3 pièces, WC, salle de bains, un jardin et un parking sur l’arrière délimité en jaune sur le plan annexé et au premier étage 4 pièces, WC, coin cuisine, salle de bains, véranda ; il a été accordé aux locataires une franchise de loyer de six mois et une « fixation du loyer modéré largement en dessous de la valeur locative », en contrepartie de quoi les preneurs se sont engagés à effectuer tous les travaux d’aménagement à leurs frais exclusifs.

Suivant avenant à bail commercial en date des 19, 27 et 30 avril 1999, les bailleurs et Monsieur [L] [F] ont exposé que c’était à tort et par erreur que le bail avait été établi au nom de la SARL LE FONTANELLA et que c’était seulement au nom de Monsieur [L] [F] que le bail a été consenti, ce dernier étant en conséquence seul responsable du paiement des loyers et charges et de l’exécution des conditions du bail.

La SARL LE FONTANELLA a été admise au bénéfice du redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Antibes en date du 25 février 2000, puis placée en liquidation judiciaire le 26 janvier 2001, la procédure ayant été clôturée pour insuffisance d’actifs par jugement en date du 9 novembre 2012, entraînant la radiation de la société du RCS.

Suivant acte extra-judiciaire en date du ²19 décembre 2024, Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M] ont fait délivrer à « M. [F] [L], ‘Le Fontanella’ » un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 5.080,25 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M] ont fait assigner « Monsieur [L] [F] (venant aux droits de la SARL LE FONTANELLA) » devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir constater la résiliation du bail liant les parties, ordonner l’expulsion du requis et le voir condamner au paiement provisionnel des sommes restant dues au 21 janvier 2025 et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 2 avril 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience de référé du 1er octobre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M] demandent au juge des référés, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile et L 145-17 et L 146-41 du code du commerce, de :

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion des lieux loués du locataire Monsieur [F] et celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— le condamner par provision à payer la somme de 10.557,57 € au titre des loyers impayés, outre 10 % de clause pénale soit 1.055,75 € à la date du 01 septembre 2025,

— condamner en outre le requis à payer à compter une indemnité d’occupation de 1.200 € par mois jusqu’à libération effective des lieux,

— débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, notamment les frais de commandement de payer et sommation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur [L] [F] demande au juge des référés de :

Au principal.

— prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 13 février 2025 pour vice de fond,

— prononcer la nullité du commandement de payer du 19 décembre 2024 pour vice de fond et de forme ou à défaut, déclarer qu’il s’agit d’une contestation sérieuse ne permettant pas de faire droit à la demande des consorts [O] & [M],

A titre subsidiaire,

— déclarer l’action des consorts [O] & [M] irrecevable,

A titre infiniment subsidiaire,

— requalifier le contrat de bail commercial du 12 avril 1996 en bail d’habitation ou à défaut, déclarer qu’il s’agit d’une contestation sérieuse ne permettant pas de faire droit aux demandes des consorts [O] & [M],

— par suite, débouter les consorts [O] & [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire encore,

— déclarer qu’un bail d’habitation verbal est né entre les parties ou à défaut, déclarer qu’il s’agit d’une contestation sérieuse ne permettant pas de faire droit aux demandes des consorts [O] & [M],

— par suite, débouter les consorts [O] & [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire encore,

— par suite, débouter les consorts [O] & [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en raison des nombreuses contestations sérieuses émises sur l’obligation de paiement et son étendue et les renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

— à défaut, octroyer à Monsieur [L] [F] les délais les plus larges pour honorer sa dette locative, à savoir 24 mois, sans porter à celle-ci de quelconques intérêts,

En tout état de cause et reconventionnellement,

— déclarer Monsieur [L] [F] recevable en sa demande reconventionnelle,

— ordonner aux consorts [O] & [M] de réaliser les travaux de remise en état de des biens loués notamment pour mettre fin à la moisissure afin de faire cesser le trouble manifestement illicite subi par Monsieur [F] et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— assortir cette obligation d’une astreinte de 500 € par jour de retard une fois le délai susmentionné expiré,

— condamner par suite les consorts [O] 8. [M] à lui verser la somme de .500 € équivalent aux tiers du montant des loyers dus depuis le mois de janvier 2025 à titre d’indemnité provisionnelle pour le trouble de jouissance subi,

— ordonner une compensation entre les créances connexes des parties le cas échéant,

— débouter les consorts [O] & [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— écarter l’exécution provisoire de plein droit assortissant l’ordonnance à intervenir,

— condamner les consorts [O] & [M] à verser la somme de 2.500 € à distraire directement au profit de Maître Florian PLEBANI en application de I’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance en ce compris, ceux nécessités par l’exécution de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, prorogé au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes du requis tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation pour vice de fond et la nullité du commandement de payer pour vice de fond et de forme

Le défendeur soutient que l’assignation encourt la nullité, au visa des articles 117 et 119 du code de procédure civile (nullité de fond ne nécessitant pas la démonstration d’un grief), dès lors qu’il résulte de la désignation du requis et de son adresse qu’il aurait été assigné en qualité de représentant d’une société qui n’existe plus et qui n’avait en tout état de cause plus de droit sur le bail depuis l’avenant d’avril 1999.

Toutefois, pour maladroite que soit la désignation de la personne assignée dans les termes suivants : « Monsieur [L] [F] (venant aux droits de la SARL LE FONTANELLA) », il n’en ressort nullement que les demandeurs aient voulu assigner la SARL LE FONTANELLA, l’acte visant sans ambiguïté uniquement Monsieur [L] [F], dont l’assignation précise qu’il est depuis avril 1999 le seul titulaire du bail qui avait initialement conclu avec, d’une part, la SARL LE FONTANELLA et, d’autre part, Monsieur [L] [F] en personne.

Par ailleurs, concernant l’adresse à laquelle l’assignation a été délivrée, elle correspond à celle du local donné à bail commercial et le commissaire de justice indique dans le feuillet de signification que le nom du destinataire est bien présent sur la boîte aux lettres à cette adresse. Monsieur [L] [F], qui soutient que son adresse personnelle serait en réalité [Adresse 10], n’allègue pas ne pas avoir été destinataire de l’assignation et il sera relevé que c’est au prix d’une contradiction certaine qu’il expose dans ses conclusions que le bien loué constituerait sa résidence principale. En tout état de cause, l’erreur éventuelle qui aurait été commise sur l’adresse du requis ne pourrait constituer qu’un simple vice de forme, insusceptible d’entraîner la nullité de l’assignation en l’absence de démonstration d’un quelconque grief en ayant résulté.

Monsieur [L] [F] sera en conséquence débouté de sa demande de nullité de l’assignation.

Concernant le commandement de payer, le défendeur en soulève également la nullité pour les mêmes raisons que celles précédemment développées à propos de l’assignation, à savoir qu’il a été délivré à l’adresse du bien loué, qui constituait le siège social de la SARL LE FONTANELLA, et sous la désignation suivante : « M. [F] [L], ‘Le Fontanella’ », ce qui démontrerait selon lui que le commandement a été délivré à une personne morale qui n’a plus d’existence juridique.

La demande d’annulation du commandement de payer excède toutefois les pouvoirs du juge des référés et relève de l’appréciation du juge du fond, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

En effet, et ainsi que le reconnaît le défendeur à titre subsidiaire, l’éventuel vice affectant le commandement de payer ne peut, en référé, que constituer une contestation sérieuse de nature à faire obstacle aux demandes des requérants. Les moyens soulevés par le défendeur concernant les vices affectant le commandement de payer seront donc examinés ci-après, au titre des contestations soulevées pour s’opposer à l’acquisition des effets de la clause résolutoire;

2/ Sur la demande de Monsieur [L] [F] tendant à voir déclarer irrecevable l’action des demandeurs

Monsieur [L] [F] reprend des arguments analogues à ceux développés au soutien de ses demandes en nullité de l’assignation et du commandement de payer pour soutenir, à titre subsidiaire, que l’action engagée par les demandeurs serait irrecevable au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile. Il estime en effet que les requérants sont dépourvus du droit d’émettre des prétentions à l’encontre de la SARL LE FONTANELLA et par-delà contre Monsieur [L] [F] es qualité de représentant de la société ou venant à ses droits. Il fait en outre valoir qu’aucune prétention ne pourrait être émise à son encontre en qualité d’entrepreneur personnel, puisqu’il n’est pas intervenu au contrat de bail en cette qualité et qu’il n’est plus immatriculé ce jour.

Il sera toutefois rappelé que, bien que maladroite, la désignation du requis dans l’assignation permet sans ambiguïté de comprendre que seul Monsieur [L] [F] est assigné à titre personnel, et non pas la SARL LE FONTANELLA, qui apparaissait comme locataire aux côtés de ce dernier dans le bail d’origine mais qui n’est plus titulaire du bail depuis l’avenant d’avril 1999.

Par ailleurs, Monsieur [L] [F] ne conteste pas être le seul titulaire du bail, dont il est clairement rappelé dans l’acte initial de 1996 qu’il s’agit d’un bail commercial expressément soumis par les parties au décret n°53-960 du 30 septembre 1953 et dont l’avenant d’avril 1999 précise qu’en dehors de la désignation du locataire, les conditions du bail initial ne sont en rien modifiées.

Monsieur [L] [F] ne soutient pas qu’il n’était pas immatriculé au RCS lors de la conclusion de ces deux actes de 1996 et 1999 ; en tout état de cause, une absence d’immatriculation à titre personnel ne l’empêchait nullement de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, ni de reprendre à son seul nom le bail initial, ce qui lui a au demeurant permis d’éviter que le droit au bail n’entre dans le champ du redressement puis de la liquidation judiciaire dont la SARL LE FONTANELLA a fait l’objet quelques mois plus tard…

Enfin, il sera souligné que le fait pour le locataire de ne pas tenir à jour son immatriculation au RCS n’est pas de nature à entraîner la déchéance du bail commercial, mais l’empêche uniquement de se prévaloir d’un droit à une indemnité d’éviction en fin de bail ou d’un droit au renouvellement du bail.

Monsieur [L] [F] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action des demandeurs.

3/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, les bailleurs justifient d’une absence d’inscription de Monsieur [L] [F] au RCS.

4/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner le défendeur au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

Les demandeurs produisent aux débats le contrat de bail à effet du 1er juillet 1996, qui s’est poursuivi par tacite prorogation au-delà de sa date d’échéance, les liant à Monsieur [L] [F], qui contient en page 8 une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M], par suite du paiement partiel du loyer et provisions sur charges et taxes du mois de septembre 2024 et du non-paiement des loyers et provisions sur charges et taxes des mois d’octobre, novembre et décembre 2024, ont fait signifier à Monsieur [L] [F] le 19 décembre 2024 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 5.080,25 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant leur intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce et en renvoyant aux termes de la clause résolutoire contractuelle, dont il est indiqué qu’une copie a été annexée à l’acte, comportant 6 feuillets.

Il est constant que ce commandement est resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le décompte annexé au protocole d’accord signé en cours d’instance entre les parties le 9 juin 2025 démontrant qu’un seul virement de 1.200 € est intervenu dans le mois de sa délivrance, le 20 décembre 2024, et le virement suivant de 1.200 € effectué le 21 janvier 2025 n’ayant en tout état de cause par permis d’apurer les causes du commandement (pièce n°14 des demandeurs).

*

Monsieur [L] [F] développe plusieurs moyens pour s’opposer à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

Il soutient tout d’abord que le commandement de payer serait atteint d’un vice de fond, au même titre et pour les mêmes raisons que l’assignation, le destinataire du commandement étant désigné comme étant « M. [F] [L], ‘Le Fontanella’ » et l’acte ayant été délivré à l’adresse du bien loué.

Un tel argument ne constitue pas une contestation sérieuse, la mention du destinataire du commandement de payer, même si elle est maladroite, ne comportant aucune ambiguïté quant à son destinataire réel, qui est uniquement Monsieur [L] [F] ; concernant l’adresse à laquelle ce commandement de payer a été délivré, les mêmes remarques que celles précédemment développées à propos de l’assignation seront reprises, étant observé que le défendeur n’a jamais contesté en avoir été destinataire.

Le défendeur fait ensuite valoir que ce même commandement de payer serait atteint d’un vice de forme dès lors qu’il ne comporte aucune imputation exacte des paiements effectués par le locataire et qu’il ferait état de montants erronés, ce qui empêcherait son destinataire de vérifier le bien-fondé de la demande qui lui est faite.

Il sera néanmoins rappelé qu’un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû reste toutefois valable pour la partie non contestée et qu’en dehors du montant mentionné au titre du mois de septembre 2024, Monsieur [L] [F] ne conteste pas le montant des sommes qui lui sont réclamées. Il n’a d’ailleurs formé aucune demande d’explication à la suite de la délivrance du commandement de payer, ses contestations n’ayant été formées pour la première fois que dans le cadre de la présente instance, et il a expressément validé les décomptes annexés au protocole d’accord signé entre les parties le 9 juin 2025.

Par ailleurs, il ressort de la comparaison du décompte figurant au commandement de payer et des décomptes ultérieurs produits par les demandeurs (pièces n°2, 3, 14 et 15 des demandeurs) que les différences entre ces décomptes ne proviennent que de la manière dont les paiements sont mentionnés, ceux-ci apparaissant chronologiquement dans le relevé détaillé au 1er février 2025 annexé à la pièce n°14, tandis qu’ils ont été directement imputés sur les échéances les plus anciennes dans les autres décomptes, sans que cette imputation ne modifie en quoi que ce soit le solde restant dû.

Le moyen tiré de l’absence de précision du décompte figurant au commandement de payer ne constitue en conséquence pas une contestation sérieuse.

Monsieur [L] [F] sollicite ensuite que le bail litigieux soit requalifié en bail d’habitation ou, à tout le moins, que la question de la qualification du bail soit considérée comme une contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes des requérants.

Il n’entre pas dans les pouvoirs juridictionnels du juge des référés de requalifier un bail commercial en bail d’habitation, une telle requalification relevant de l’appréciation du juge du fond. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Cet argument ne constitue pas non plus une contestation sérieuse faisant obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. En effet, la SARL LE FONTANELLA, qui exerçait notamment une activité d’hôtellerie, et Monsieur [L] [F] ont opté sans ambiguïté et en toute connaissance de cause, lors de la conclusion du contrat de bail en date du 12 avril 1996, pour le statut des baux commerciaux et Monsieur [L] [F] a décidé sans ambiguïté et en toute connaissance de cause de poursuivre seul l’exécution du bail commercial aux termes de l’avenant d’avril 1999.

Il est d’ailleurs constant que ce dernier a effectué des modification dans les locaux loués afin de les diviser en plusieurs appartements qu’il loue en meublés, ce qui est constitutif d’une activité commerciale.

Enfin, au regard de la date de conclusion du bail initial et de son avenant, il apparaît que la question d’une éventuelle requalification du bail commercial qui s’est tacitement prolongé à compter du 1er juillet 2005 est susceptible d’être largement prescrite.

L’argumentation développée à titre subsidiaire par Monsieur [L] [F], tendant à voir déclarer qu’un bail d’habitation verbal est né entre les parties sera de même écartée, le juge des référés ne pouvant faire droit à une telle demande qui relève des pouvoirs du juge du fond et ce moyen ne constituant pas une contestation sérieuse, dès lors que l’occupation du local loué par Monsieur [L] [F] est suffisamment causée par les termes du bail commercial de 1996, qui s’est tacitement prolongé à compter du 1er juillet 2005.

En dernier lieu, il sera observé que si Monsieur [L] [F] sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement, sur lesquels il sera ultérieurement statué, il ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais, et qu’aucune des parties n’entend se prévaloir des termes du protocole d’accord signé en cours d’instance le 9 juin 2025, sans l’assistance de leurs conseils respectifs, dès lors qu’il n’est pas contesté que les délais de paiement sur lesquels elles s’étaient alors accordées n’ont pas été respectés par Monsieur [L] [F].

*

Le commandement de payer délivré par les bailleurs le 19 décembre 2024 étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail commercial liant les parties se trouve résilié de plein droit depuis le 20 janvier 2025 et les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail. Depuis cette date, Monsieur [L] [F] est en conséquence occupant sans droit ni titre des locaux loués.

Ladite résiliation sera donc constatée et il conviendra d’ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef, dans les trois mois de la signification de la présente ordonnance.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Les bailleurs sollicitent la condamnation de Monsieur [L] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.200 € par mois (il sera souligné que la demande est de 1.233,76 € dans les motifs de leurs dernières conclusions, mais que le montant figurant au dispositif, qui seul saisit le juge des référés, a été limité à 1.200 €).

Il convient de faire droit à cette demande et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par le défendeur, à titre provisionnel, à cette somme correspondant à peu près à la valeur du dernier loyer pratiqué, à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’au départ effectif du locataire et restitution des clés.

Monsieur [L] [F] sera condamné, en tant que de besoin, à titre provisionnel à son paiement.

Il ressort du décompte produit par les bailleurs, arrêté au 1er septembre 2025, que le montant des loyers, provisions sur charges et taxes échus impayés s’élèverait à la somme de 10.557,57 €.

C’est toutefois à juste titre que le défendeur souligne qu’il n’est pas justifié par les bailleurs des sommes réclamées au titre des charges et taxes foncières, de sorte que l’obligation au paiement de ces sommes se heurtent à des contestation sérieuse.

Par ailleurs, si l’obligation à paiement des loyers de novembre et décembre 2024 et janvier 2025, d’un montant mensuel de 1.233,76 € n’est pas sérieusement contestable, les sommes réclamées pour les échéances suivantes se heurtent à une contestation sérieuse dès lors qu’il a été constaté que le bail est résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 20 janvier 2025 et que seule peut être réclamée à compter du mois de février 2025 le montant de l’indemnité d’occupation dont les bailleurs ont eux-mêmes sollicité la fixation à la somme mensuelle de 1.200 €.

Enfin, il convient d’expurger le décompte produit de la somme de 161,54 € correspondant aux frais du commandement de payer, qui constituent des dépens, et de la somme de 508,02 € correspondant à l’application de la clause pénale sur les causes du commandement de payer.

Le montant non sérieusement contestable des sommes restant dues par Monsieur [L] [F] au titre des loyers et indemnités d’occupation s’établit en conséquence à la somme de 7.301,28 € décomposée comme suit :

loyers des mois de novembre 2024 à janvier 2025 : 1.233,76 € x 3 mois = 3.701,28 €indemnités d’occupation dues de février à septembre 2025 : 1.200 € x 8 mois = 9.600 €règlements intervenus les 22 avril, 16 et 30 mai 2025 à déduire : 3.000 € + 2.000 € + 1.000 € = 6.000 €

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [F] à payer cette somme, à titre provisionnel.

Enfin, il est stipulé au bail qu’à défaut de paiement d’une quittance (loyer et accessoires) à sn échéance, et 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, le montant total de la quittance sera majoré de plein droit de 10 %.

La demande formée au titre de cette clause se heurte toutefois à des contestations sérieuses, en l’absence d’envoi d’un courrier RAR comme stipulé et cette clause pénale étant limitée au paiement des loyers et accessoires et ne visant pas les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier ; il peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Monsieur [L] [F] sollicite à titre subsidiaire l’octroi des plus larges délais de paiement.

S’il est constant que ce dernier a procédé à des versements à hauteur de la somme totale de 6.000 € entre les mois d’avril et mai 2025, il sera observé qu’il n’a plus effectué aucun paiement depuis cette date. Il indique par ailleurs que ces sommes ont été réglées grâce à l’aide d’amis ou de sa famille et il insiste lui-même sur le fait qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale : il n’apparaît pas dans ces conditions qu’il serait en mesure de régler les échéances qui seraient mises à sa charge en cas d’octroi de délais de paiement.

Enfin, il est constant qu’il n’a pas été en mesure de régler une seule des mensualités de l’échéancier sur lequel les parties s’étaient entendues en cours d’instance.

Monsieur [L] [F] sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

5/ Sur les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [L] [F]

En l’état de la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, la demande reconventionnelle formée par Monsieur [L] [F], tendant à voir ordonner sous astreinte aux bailleurs « de réaliser les travaux de remise en état de des biens loués notamment pour mettre fin à la moisissure afin de faire cesser le trouble manifestement illicite subi par Monsieur [F] », est sans objet et sera rejetée.

Monsieur [L] [F] n’établit pas par ailleurs que les bailleurs seraient tenus d’une obligation d’indemnisation à son égard au titre du trouble de jouissance subi du fait des moisissures s’étant développées dans les locaux loués à la suite d’infiltrations en provenance du toit, dès lors que le bail stipule qu’il incombe au locataire d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives, que si les bailleurs sont tenus d’assurer le clos (gros murs), ils sont expressément exonérés de l’obligation d’assurer le couvert (toiture) et que figure au bail une clause interdisant expressément au locataire d’exercer aucun recours contre le bailleur relativement à toutes infiltrations d’eau qui pourraient se produire dans les lieux loués.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

6/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [L] [F], partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, étant précisé que ces dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale. Le défendeur et son conseil seront également déboutés de leur demande formée au titre des articles 700-2° du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la charge des frais irrépétibles qu’ils ont engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.800 € leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

7/ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Monsieur [L] [F] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire assortissant de droit la présente ordonnance de référé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [L] [F] de sa demande de nullité de l’assignation ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de Monsieur [L] [F] tendant à voir dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer en date du 19 décembre 2024 signifié à l’initiative des bailleurs ;

Déboute Monsieur [L] [F] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action des demandeurs ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de Monsieur [L] [F] tendant à voir requalifier le contrat de bail commercial du 12 avril 1996 en bail d’habitation ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de Monsieur [L] [F] tendant à voir déclarer qu’un bail d’habitation verbal est né entre les parties ;

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 20 janvier 2025, du bail commercial liant Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M], bailleurs, à Monsieur [L] [F], locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [L] [F] des locaux commerciaux sis [Adresse 17] et [Adresse 8] à [Localité 11], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans les trois mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme mensuelle de 1.200 €, à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [L] [F] ;

Condamne Monsieur [L] [F] à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M] ;

Condamne Monsieur [L] [F] à payer à Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M] la somme provisionnelle de 7.301,28 € arrêtée au mois de septembre 2025 inclus, au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées par Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M] au titre des loyers impayés ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande formée par Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M] tendant à voir condamner Monsieur [L] [F] au paiement de la somme de 1.055,75 € au titre de la clause pénale ;

Déboute Monsieur [L] [F] de sa demande de délais de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande reconventionnelle formée par Monsieur [L] [F], tendant à voir ordonner sous astreinte aux bailleurs « de réaliser les travaux de remise en état de des biens loués notamment pour mettre fin à la moisissure afin de faire cesser le trouble manifestement illicite subi par Monsieur [F] » ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande reconventionnelle formée par Monsieur [L] [F], tendant à voir condamner les demandeurs « à lui verser la somme de 500 € équivalent aux tiers du montant des loyers dus depuis le mois de janvier 2025 à titre d’indemnité provisionnelle pour le trouble de jouissance subi », et à ordonner une compensation entre les créances connexes des parties ;

Condamne Monsieur [L] [F] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024 et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale ;

Déboute Monsieur [L] [F] et son conseil de leur demande formée au titre des articles 700-2° du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

Condamne Monsieur [L] [F] à payer à Madame [D] [O] née [R], Monsieur [S] [O] et Monsieur [P] [M] une indemnité de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [L] [F] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire assortissant de droit la présente ordonnance de référé

Le greffier Le juge des référés