TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

SITE DE JERICHO

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 24/02234 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FGAR

AFFAIRE : [R] [J] [U] épouse [C], [F] [O] [W] [D] [C] C/ S.C.I. JPA

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [R] [J] [U] épouse [C]

née le 15 Décembre 1996 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

et

Monsieur [F] [O] [W] [D] [C]

né le 06 Octobre 1997 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Maître Eric CIANCIARULLO, substitué par Maître Karine GARGADENNEC, de la SELARL CIANCIARULLO, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

S.C.I. JPA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Uguette PETILLION de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 15 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 17 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, la SCI JPA a donné à bail à Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] un logement sis [Adresse 2] à SAINT MEDARD d’AUNIS (17220), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 745 euros outre 100 euros au titre des provisions sur charges.

Le 7 mai 2025, Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] ont quitté le logement.

La SCI JPA a fait signifier aux locataires un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 18 juin 2024.

Par requête reçue le 12 août 2024, Monsieur [F] [C] sollicite la condamnation de la SCI JPA à lui verser la somme de 1 000 euros et qu’il soit jugé que le commandement de payer délivré le 18 juin 2024 est infondé et qu’en conséquence il soit jugé nul et sans effet.

Par requête reçue le 12 août 2024, Madame [R] [U] sollicite la condamnation de la SCI JPA à lui verser la somme de 1 000 euros et qu’il soit jugé que le commandement de payer délivré le 18 juin 2024 est infondé et qu’en conséquence il soit jugé nul et sans effet.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 09 décembre 2024. A cette audience, les parties étaient représentées par leur conseil et ont été soulevés par le Juge des contentieux de la protection la recevabilité et l’intérêt à agir.

L 'affaire a été renvoyée à la demande des parties, à l’audience du 17 février 2025, puis celle de 05 mai 2025 et du 15 septembre 2025.

A cette audience, les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C], sollicitent par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, d’être dispensés de l’obligation de conciliation préalable et que soit prononcée la jonction des affaires et, au fond, que soit annulé le commandement de payer du 18 juin 2024 et que la SCI JPA soit déboutée de ses demandes reconventionnelles et condamnée à leur verser la somme de 1 000 euros chacun à titre principal, 1 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérets pour préjudice de jouissance outre 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

La SCI JPA sollicite par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens que soit prononcée la jonction de l’instance initiée par Madame [R] [U] et celle initiée par Monsieur [F] [C] et qu’ils soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes et à titre reconventionnel qu’ils soient condamnés à lui verser la somme de 1176,19 euros à titre de charges impayées pour l’année 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer et la somme de 658,18 euros à titre des charges impayées pour l’année 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 09 novembre 2024 outre la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et aux entiers dépens, en ce copmris les frais du commandement de payer.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025 par mise à disposition au greffe et prorogée au 17 novembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la jonction

Il y a lieu d’ordonner la jonction des affaires enregistrées sous le numéro du répertoire général 24/02235 et sous le numéro du répertoire général 24/02234, dans l’intérêt d’une bonne justice.

Sur la compétence du Juge des contentieux de la protection

Aux termes de l’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ».

L’action a pour cause et objet un contrat de bail à usage d’habitation de sorte que le Juge des contentieux de la protection est compétent.

Sur la recevabilité de l’action en application de l’article 750-1 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 750-1 du Code de procédure civile, « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ; 2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ; 3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

En l’espèce, les locataires sollicitent dans le cadre de leur saisine respective, la somme de 1 000 euros ainsi que la nullité du commandement de payer en date du 18 juin 2024. Ce faisant, les demandes portent notamment sur une demande indéterminée, exclusif de l’obligation inscrite aux dispositions précitées de sorte que l’irrecevabilité tirée de leur non-respect n’est pas encourue.

Sur l’intérêt à agir

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C], locataires du bien immobilier, avaient un intérêt légitime à l’annulation sollicitée d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

Conformément à l’article 114 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il est constant et non contesté que Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] ont quitté le logement de sorte que la demande visant l’annulation du commandement de payer est sans objet. Pour autant, les parties maintiennent leur demande et forment une demande au titre de la réparation de leur préjudice moral de sorte qu’il y a lieu d’examiner la demande.

Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] arguent de ce que le commandement de payer serait nul en ce qu’il serait ambigu et interviendrait dans un contexte menaçant, renforcé par la lettre du 25 avril 2024 menaçant de couper l’électricité et en raison du litige sur les charges et l’insalubrité du logement rendant les sommes réclamées contestables.

La SCI JPA explique au contraire que le commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement, qui n’est pas un commandement de payer visant la clause résolutoire, est régulier et que les locataires ne justifient pas d’un grief. Elle rappelle qu’il est rédigé en termes clairs et précis et constate une dette exigible et que le bien fondé des charges ne peut être confondu avec leur exigibilité alors que les contestations des locataires tiennent plus du bien fondé que de l’exigibilité, alors que les charges sont exigibles à l’issue de l’année écoulée et qu’elle démontre le bien fondé de la régularisation des charges.

Il sera relevé qu’il est vain pour la SCI JPA de considérer que le commandement critiqué n’est pas un commandement de payer visant la clause résolutoire, alors que, précisément, l’acte indique que si les locataires ne paient pas dans un délai de 02 mois, il leur est notifié que le propriétaire entend expressément se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans le bail. Le commandement reprend ensuite la clause résolutoire avant de rappeler que les locataires s’exposent, faute de satisfaire au commandement, à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion.

Le commandement déferé est donc un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions précitées trouvent à s’appliquer.

En l’espèce, le commandement de payer respecte les dispositions précitées s’agissant du délai pour payer la dette, puisqu’il vise un délai de deux mois, conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 aux termes duquel, « Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi » . Le commandement indique encore le montant mensuel du loyer et des charges et porte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ainsi que la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, ainsi que la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En revanche, s’agissant du décompte de la dette, était joint au commandement de payer un document exposant une contribution à l’eau de 174,19 euros, une contribution énergie de 2108,70 euros, 93,30 euros au titre des ordures ménagères, précisant que les locataires avaient déjà versé la somme de 100x12 soit 1 200 euros, le solde étant alors de 1 176,19 euros.

Il convient dès lors d’examiner le montant des charges sollicitées par le bailleur.

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987. Cette liste est limitative ».

Par ailleurs, selon l’article 1353 du Code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] contestent les sommes sollicitées au titre des charges accessoires aux motifs de la méthode de calcul et de l’opacité des facturations et du non-respect des règles de transparence imposées par la loi.

La SCI JPA explique que le logement occupé est compris dans un immeuble composé de 3 parties : le local occupé par la SCI, les box et le logement de Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C]. Elle indique que la ville n’a autorisé que l’installation de deux compteurs, compteur électrique et un compteur d’eau et que la demande formée par la SCI JPA pour obtenir un compteur distinct pour chacune des parties a été rejetée mais qu’elle a fait poser des compteurs divisionnaires pour les parties données en location.

Elle indique dans ses conclusions que si le site est alimenté par une seule ligne électrique arrivant sur le compteur mère, les deux parties données en location sont munies chacune d’un compteur divisionnaire supportant exactement les consommations.

Le contrat de bail stipule dans une annexe, signée par les parties que « le logement et l’entreprise ont chacun un compteur divisionnaire pour que chaque locataire puisse connaître sa propre consommation. La SCI JPA règle l’électricité globale consommée sur le site ainsi que toutes les charges liées à l’alimentation électrique du site et calcule les charges en fonction de la consommation électrique de chacun. Il s’agit donc que d’une répartition de la facture globale initiale reçue par le propriétaire (la répartition est donc faite entre les deux compteurs divisionnaires et le propriétaire pour le restant. Une avance de 100 euros est demandée avec le loyer chaque mois et le montant annuel est établi une fois par an en fin d’année (avec photo de votre compteur divisionnaire, donc de votre propre consommation auquel s’ajouter bien sûr l’abonnement et les taxes. Pour l’eau il est procédé de même ».

Le constat établi par commissaire de justice le 05 décembre 2024 relève la présence d’un tableau électrique dans le logement et ne fait pas état d’un compteur divisionnaire dans la partie louée par Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C].

Le bailleur produit des photographies supposées représenter les compteurs divisionnaires eau et électricité du logement, qui ne sauraient constituer la preuve de la consommation par Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C].

Les seules factures produites, au nom de la SCI JPA ne sauraient évidemment justifier de la consommation effective par le logement de Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C].

Si la méthode de calcul a, comme le soutient justement la SCI JPA, été acceptée par les locataires comme figurant au bail, force est de constater qu’elle fixe l’évaluation des charges par une mesure de la consommation réelle des locataires dont le bailleur ne rapporte, cependant pas la preuve.

S’agissant de la taxe sur les ordures ménagères, la SCI JPA ne produit qu’un document dont il résulte que la SCI JPA est propriétaire, sans précision de la désignation et de l’adresse du bien concerné. A considérer que cet avis concerne effectivement le bien loué, force est de constater qu’en l’absence de tout élément sur la répartition de la taxe d’ordure ménagères, il y a lieu de considérer que le bailleur ne justifie pas de cette charge.

Ainsi, il convient de constater que les charges récupérables ne sont pas justifiées et le bailleur n’allègue pas avoir, par ailleurs, satisfait à son obligation de mettre à disposition des locataires les pièces justificatives dans des conditions normales.

Il est acquis que pour produire valablement effet, le commandement de payer doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, et notamment lorsqu’il s’agit du paiement des loyers et charges, préciser le montant, la cause, la nature et la date d’exigibilité de la somme réclamée. Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme exigible.

En revanche, un commandement de payer dont les causes ne sont pas justifiées, portant nécessairement grief à son destinataire doit être annulé.

Il y a lieu d’annuler le commandement de payer.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Or, l’article 1719 du Code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation contraire, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En droit, l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalité s de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » ;

Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] sollicitent, aux termes du dispositif de leurs conclusions, la somme de 2 000 euros chacun au titre du préjudice de jouissance.

Ils évoquent des moisissures provenant d’un défaut de ventilation en raison d’une VMC mal installée et de l’absence de réglette d’aération tandis que les bailleurs arguent de ce que les troubles procèdent d’un défaut d’entretien des glissières des baies vitrées et des gouttières. Le bailleur indique que la VMC fonctionnait lors de l’entrée dans les lieux et qu’il appartenait aux locataires de l’avertir en cas de difficulté.

L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 mars 2021 ne mentionne aucune moisissure, au contraire du constat en date du 05 décembre 2024 qui relève dans toutes les pièces, des traces de moisissure ainsi que l’absence de réglettes d’aération sur les menuiseries extérieures. De même, le constat en date du 07 mai 2025, état des lieux de sortie, relève la présence de moisissures dans la salle d’eau. Il résulte des photographies jointes la présence de moisissure sur le bas d’un mur de la pièce salon séjour cuisine.

Le rapport d’intervention de FHV [Localité 5] en date du 30 mai 2024 non contradictoire et produit par les locataires relève, dans le cadre de l’entretien complet de la VMC, qu’il manque une bouche d’extraction dans les WC et qu’il n’y a aucune entrée d’air qui ne peut donc être renouvelé et que les gaines sont nues (non isolées) et passent au-dessus de l’isolant. Le professionnel indique qu’il y a un fort risque de condensation lors de températures basses.

Ce dysfonctionnement de la VMC et l’absence constatée de réglette d’aération sur les huisseries extérieures, et non contestée, sont suffisants pour démontrer que l’humidité excessive et les moisissures sont de la responsabilité du bailleur, et ce, qu’il ait été informé ou non par les locataires de la difficulté.

Toutefois, en l’absence de tout élément sur le préjudice subi par Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] et notamment en l’absence de tout document médical, il y a lieu de dire que leur préjudice sera réparé par l’octroi de la somme de 500 euros chacun.

Sur la somme de 1 000 euros au titre des provisions sur charge versées

Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] sollicitent la somme de 1 000 euros chacun en compensation des provisions sur charges payées en 2023 et 2024, soit la somme de 100 euros x 12 mois x 2 ans, (2 400 euros) et non justifiées par une régularisation conforme. Les locataires précisent qu’à titre subsidiaire, cette somme répare le défaut de transparence de Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] et l’illégalité de la revente d’électricité.

La SCI JPA maintenant que les sommes sollicitées sont dues, s’oppose à la demande.

Pour autant, l’absence de justification des charges pour l’année 2023 a été relevée et il y a lieu de constater que la SCI JPA ne justifie pas plus des charges récupérables pour l’année 2024 de sorte qu’il sera fait droit à la demande de Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C]. La SCI JPA sera condamnée à leur verser la somme de 1 000 euros chacun au titre des provisions sur charge versées sur 24 mois cantonnée à la somme sollicitée.

Sur le préjudice moral

Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] sollicitent la somme de 1 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral consécutif à la menace de coupure d’électricité, à l’anxiété liée à l’absence de dialogue et à la réponse menaçante de la SCI JPA et le sentiment d’impuissance face à un bailleur indifférent à l’insalubrité, à l’inaccessibilité des installations électriques et à leurs demandes légitimes.

La SCI JPA conteste.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] ne rapportent aucune preuve des fautes alléguées et en particulier ne produisent pas la lettre du 25 avril 2024 évoquée dans les conclusions par laquelle ils affirment que le bailleur les aurait menacés d’une coupure d’électricité. En outre, le courrier en pièce 10, ne saurait, contrairement à que soutiennent les locataires, être qualifié de menaçant. Par ailleurs, les locataires ne rapportent aucune preuve de l’impact psychologique dont ils demandent réparation et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de paiement des charges

La SCI JPA sollicite à titre reconventionnel le paiement de la somme de 1 176,19 euros a titre des charges impayées pour l’année 2023 avec intérêts au taux légal ainsi que la somme de 658,18 euros au titre des charges 2024.

Il résulte des précédents développements que la SCI JPA ne rapporte pas la preuve des charges et doit être déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

La SCI JPA sollicite la condamnation de Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive.

En l’espèce, la SCI JPA ne rapporte pas la preuve d’une résistance abusive de Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] au paiement des charges dont il est jugé qu’elles n’étaient pas régulièrement justifiées par le bailleur qui sera débouté de sa demande.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SCI JPA, succombant au principal sera condamnée à verser à Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

La SCI JPA, succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— ORDONNE la jonction des affaires enregistrée sous le numéro du répertoire général 24/02235 et sous le numéro du répertoire général 24/02234 ;

— DECLARE compétent le Juge des contentieux de la protection ;

— DECLARE recevable l’action de Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] ;

— ANNULE le commandement de payer en date du 18 juin 2024 ;

— CONDAMNE la SCI JPA à verser à Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS), (500 euros chacun) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— CONDAMNE la SCI JPA à verser à Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] la somme de 1 000 euros chacun soit 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS) au total au titre des provisions sur charge versées en 2023 et 2024 ;

— DEBOUTE Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] de leur demande au titre de la réparation de leur préjudice moral ;

— DEBOUTE la SCI JPA de sa demande au titre des charges 2023 et 2024 ;

— DEBOUTE la SCI JPA de sa demande au titre de la résistance abusive ;

— CONDAMNE la SCI JPA à verser à Madame [R] [U] et Monsieur [F] [C] la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) (au total) ;

— CONDAMNE la SCI JPA aux entiers dépens ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL