TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00692 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHY3

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. LILLINVEST III

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. TARA JARMON

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 06 Août 2024

ORDONNANCE du 10 Septembre 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 04 octobre 2005, la SCI LILLINVEST III a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. JM&B, aux droits de laquelle sont successivement venues la SAS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE PASSY à la suite d’une fusion-absorption et la SAS TARA JARMON, portant sur des locaux situés à [Adresse 2], pour une durée de neuf années à compter du même jour, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 75.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges égale à 5% du loyer de chaque trimestre et versement d’un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer en principal et provision pour charges.

Le bailleur a par deux fois, suivant ordonnances de référé des 26 janvier 2021 et du 04 octobre 2022, obtenu la condamnation de la SAS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE PASSY exerçant sous le nom commercial “TARA JARMON”, au titre d’arriérés locatifs.

Un nouveau commandement de payer la somme de 32.382,14 euros, en principal et visant la clause résolutoire, a été délivré par la SCI LILLINVEST à la SAS TARA JARMON par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024.

La SCI LILLINVEST III indique avoir constaté une dégradation accélérée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], causé par un défaut d’entretien régulier du locataire et avoir fait délivrer à la preneuse, par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, un commandement pour inexécution des obligations locatives.

Exposant que ces deux commandements sont demeurés infructueux, la SCI LILLINVEST III a, par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, assigné la SAS TARA JARMON, devant le tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référé, aux fins de :

Vu les articles 1103, 1343-2, 1343-5 et 1728 du code civil,

Vu les articles L.145-41 et A. 444-10 et suivants du code de commerce,

Vu les articles L.131-1 et suivants et R. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile,

À titre principal,

— Condamner la SAS Tara Jarmon à verser à la SCI Lillinvest 3 une provision de 69.686,01 euros TTC correspondant aux arriérés de loyers et de charges pour le local commercial situé [Adresse 2], selon décompte arrêté au 1er mars 2024 ;

— Condamner la SAS Tara Jarmon à verser à la SCI Lillinvest 3 une provision de 6.968,60 euros à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle ;

— Condamner la SAS Tara Jarmon à verser à la SCI Lillinvest 3 une provision correspondant aux intérêts prorata temporis calculés, à compter de la date d’exigibilité de chaque somme due, au taux légal majoré de quatre points, avec anatocisme ;

— Condamner la SAS Tara Jarmon à faire exécuter les travaux nécessaires sur tous les points relevés par l’huissier dans son constat du 21 février 2024, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après signification de la décision à intervenir et en particulier :

*réparer et à défaut remplacer les chéneaux, les nettoyer,

*remettre en état la façade afin d’éviter les chutes d’enduit et de pierres au droit des chéneaux non entretenus et remettre en état les pierres piquetées par les pompiers,

*remettre en état les gaines électriques non protégées par des coffrages,

*remettre en état les peintures et fermetures des fenêtres ainsi que les joints d’étanchéité et remplacer ceux qui ne pourraient être réparés,

*nettoyer, débarrasser la terrasse,

*remettre en état les escaliers.

— Débouter la SAS Tara Jarmon de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire, si par impossible, des délais de paiement devaient être accordés à la SAS Tara Jarmon,

— Ordonner que le premier retard ou défaut de paiement entraînera la déchéance du terme pour l’ensemble des sommes dues ;

En tout état de cause,

— Condamner la SAS Tara Jarmon à verser à la SCI Lillinvest 3 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS Tara Jarmon au paiement de l’intégralité des dépens d’instance, ainsi que les frais visés aux articles A. 444-10 et suivants du code de commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 06 août 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI LILLINVEST III, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement et demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :

Vu les articles 1103, 1343-2, 1343-5 et 1728 du code civil,

Vu les articles L. 145-41 et A. 444-10 et suivants du code de commerce,

Vu les articles L. 131-1 et suivants et R. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile,

A titre principal,

— Condamner la SAS TARA JARMON à verser à la SCI LILLINVEST 3 une provision de 44.759,05 euros TTC correspondant aux arriérés actualisés de loyers et de charges pour le local commercial situé [Adresse 2], selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, échéance du 3e trimestre inclus ;

— Condamner la SAS TARA JARMON à verser à la SCI LILLINVEST 3 une provision de 6.968 60 euros à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle ;

— Condamner la SAS TARA JARMON à verser à la SCI LILLINVEST 3 une provision correspondant aux intérêts prorata temporis calculés, à compter de la date d’exigibilité de chaque somme due, au taux légal majoré de quatre points, avec anatocisme ;

— Condamner la SAS TARA JARMON à faire exécuter les travaux nécessaires sur tous les points relevés par l’huissier dans son constat du 21 février 2024 et non exécutés par elle, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après signification de la décision à intervenir et en particulier :

*réparer et à défaut remplacer les chéneaux, les nettoyer,

*remettre en état la façade afin d’éviter les chutes d’enduit et de pierres au droit des chéneaux non entretenus, et remettre en état les pierres piquetées par les pompiers,

*remettre en état les gaines électriques non protégées par des coffrages,

*remettre en état les joins d’étanchéité des fenêtres et remplacer ceux qui ne pourraient être réparés.

— Débouter la SAS TARA JARMON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par impossible, des délais de paiement devaient être accordés à la SAS TARA JARMON,

— Ordonner que le premier retard ou défaut de paiement entraînera la déchéance du terme pour l’ensemble des sommes dues ;

En tout état de cause,

— Condamner la SAS TARA JARMON à verser à la SCI LILLINVEST 3 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS TARA JARMON au paiement de l’intégralité des dépens d’instance, ainsi que les frais visés aux articles A. 444-10 et suivants du code de commerce.

La SAS TARA JARMON, représentée par son avocat, reprenant oralement ses dernières écritures, sollicite du président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :

Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1231-5 et 1343-5 du code civil,

En l’état du paiement par la société TARA JARMON de la somme de 110.405,24 euros correspondant à l’intégralité de sa dette locative hors clause pénale,

Sur l’arriéré locatif

— Constater le parfait règlement de la dette locative par la Société TARA JARMON,

— Constater l’existence de contestations sérieuses faisant échec à la compétence du juge des référés en ce que la Société LILLINVEST 3 ne justifie pas avoir respecté le formalisme prévu au bail commercial permettant de solliciter l’application de la clause pénale ; l’application et l’appréciation du caractère éventuellement excessif de la clause pénale ne relève pas en outre de la juridiction des référés celle-ci étant manifestement excessive,

En conséquence,

— Dire qu’il n’y a pas lieu à référé et renvoyer la Société LILLINVEST 3 à mieux se pourvoir en raison de l’existence de contestations sérieuses,

— Débouter la société LILLINVEST 3 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions au titre de l’arriéré et des indemnités contractuelles,

Sur la demande de condamnation sous astreinte à effectuer des travaux

A titre principal,

— Dire que la Société LILLINVEST 3 ne fonde ses demandes ni en fait ni en droit,

— Constater que le rapport d’expertise amiable du 21 juin 2024 rendu au contradictoire de l’assureur de la Société LILLINVEST 3 exonère la Société TARA JARMON de toute responsabilité concernant le phénomène d’effritement de la façade et la descente d’eau,

— Constater l’existence de contestations sérieuses faisant échec à la compétence du juge des référés en ce que la Société LILLINVEST 3 en ce que la nature des travaux sollicités relève de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil,

En conséquence,

— Débouter la Société LILLINVEST 3 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à ce titre.

En toute hypothèse

— Condamner la SCI LILLINVEST 3 au paiement de la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SCI LILLINVEST 3 aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de provision :

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision ou d’ordonner une obligation de faire : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

*Sur la demande de provision correspondant aux loyers et provision sur charges :

La SCI LILLINVEST III sollicite la condamnation de la SAS TARA JARMON au paiement de la somme provisionnelle de 44.759,05 euros TTC correspondant aux arriérés actualisés de loyers et de charges, échéance du 3e trimestre 2024 inclus.

La SAS TARA JARMON conteste devoir cette somme au titre des arriérés de loyer et soutient avoir réglé, par virement bancaire en date des 21 mai, 07 juin et 25 juillet 2024, les sommes suivantes :

—  13.490,75 euros

—  32.382,14 euros

—  24.060,11 euros

—  40.472,24 euros

Elle conclut avoir apuré l’intégralité des loyers et charges dus, soit la somme de 110.405,24 euros et soutient que l’éventuel écart avec les décomptes du bailleur ne s’explique que par l’application qu’il a faite de la clause pénale.

S’il appartient effectivement au débiteur d’une obligation, d’établir qu’il s’en est acquitté, la société preneuse justifie avoir réglé les sommes précitées, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’obligation de la défenderesse à verser la somme provisionnelle de 44.759,05 euros, compte tenu des réglements intervenus depuis l’assignation pour apurer la dette et d’un décompte faisant état d’un report non justifié, de sorte que le juge des référés n’est pas en mesure de déterminer la part non contestable de la créance.

Dès lors, il ne saurait y avoir lieu à référé sur la demande formulée par la SCI LILLINVEST III.

*Sur l’indemnité contractuelle :

La SCI LILLINVEST III sollicite la condamnation de la SAS TARA JARMON au paiement de la somme provisionnelle de 6.968,60 euros à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle. Elle soutient que la clause pénale, telle que prévue au contrat de bail, est due sur l’intégralité des sommes qui n’ont pas été payées à l’échéance, y compris celles qui seraient réglées tardivement. En outre, elle fait valoir que la SAS TARA JARMON s’est vue signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 26 février 2024.

Le contrat de bail prévoit en effet en page 13 les stipulations suivantes : “A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, huit jours après une simple recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et frais de contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette”.

Toutefois, les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de sommes forfaitaires à payer au bailleur sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond, de sorte que ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés et ne sauraient être accueillies.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces prétentions.

*Sur les intérêts de retard et leur capitalisation :

La SCI LILLINVEST III sollicite la condamnation de la SAS TARA JARMON au paiement d’une provision correspondant aux intérêts prorata temporis calculés, à compter de la date d’exigibilité de chaque somme due, au taux légal majoré de quatre points, avec anatocisme, conformément au contrat de bail (page 13).

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’intérêts de retard majorés sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond, de sorte que ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés et ne sauraient être accueillies.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces prétentions.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à effectuer des travaux :

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Au visa des dispositions précités, la SCI LILLINVEST III sollicite la condamnation de la SAS TARA JARMON à exécuter les travaux nécessaires sur tous les points relevés par l’huissier dans son constat du 21 février 2024 et non exécutés par elle, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après signification de la décision à intervenir et en particulier :

*réparer et à défaut remplacer les chéneaux, les nettoyer,

*remettre en état la façade afin d’éviter les chutes d’enduit et de pierres au droit des chéneaux non entretenus, et remettre en état les pierres piquetées par les pompiers,

*remettre en état les gaines électriques non protégées par des coffrages,

*remettre en état les joins d’étanchéité des fenêtres et remplacer ceux qui ne pourraient être réparés.

La SAS TARA JARMON s’oppose à cette demande, aux motifs que la SCI LILLINVEST III ne justifie ses prétentions, ni en droit ni en fait, et que ces mesures se heurtent à des contestations sérieuses et excèdent les pouvoirs de la juridiction des référés qui est juge de l’évidence et qui ne peut aborder le fond du litige, à savoir les droits et obligations des parties découlant du bail commercial renouvelé à compter du 1er avril 2016. Elle fait valoir que cette demande est mal fondée, et en toute hypothèse à minima prématurée, dans la mesure où une partie des travaux sollicités a déjà été exécutée ; qu’il ressort du rapport de visite de la société OPSOON MAINTENANCE en date du 09 février 2024 que le phénomène d’effritement de la façade est étranger à une quelconque problématique et/ou d’un éventuel défaut d’entretien par le preneur, et qu’une expertise amiable et contradictoire était en cours lors de l’introduction de la présente instance en référé. En outre, elle soutient que le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er avril 2016 et est soumis aux nouvelles dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2024, et que les travaux sollicités par la bailleresse sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, dont il ne peut être sollicité qu’ils soient pris en charge par le preneur.

Il n’appartient au juge des référés d’ordonner l’exécution des travaux objet des demandes de la SCI LILLINVEST III que s’il s’agit de répondre à une urgence et si l’obligation à réparer du preneur est incontestable.

Aux termes du bail, le preneur est tenu à une obligation de bon entretien et réparation des lieux loués (articles 3.2 du bail ), sauf les réparations qui relèvent de l’article 606 du code civil, et doit informer le bailleur de la survenance de tout sinistre ou dégradation, sous peine à défaut d’être tenu personnellement (article 3.6).

En outre, après le dernier renouvellement postérieur à la loi PINEL, le bailleur est tenu de supporter le coût du ravalement.

Le bailleur soutient que du fait de sa négligence d’avoir à informer le bailleur, et par son abstention à procéder à de menues réparations, et notamment l’entretien d’une gouttière, qui ont entrainé une dégradation de l’immeuble et notamment de sa façade, le preneur est désormais tenu de procéder à la remise en état de l’immeuble.

Toutefois, outre qu’il n’appartient pas au bailleur, sous couvert d’un défaut d’entretien imputable au locataire, de faire supporter à ce dernier des travaux propres à remettre le bien, dans un état meilleur que celui dans lequel il se trouvait, lors de la mise à disposition des lieux, il incombe également au bailleur d’établir que l’état actuel est imputable au preneur et qu’il est en lien avec les abstentions alléguées du preneur. Cette analyse excède incontestablement les pouvoirs du juge des référés, en ce qu’elle implique que soient examinées les obligations et les manquements respectifs des parties dans leur exécution et que soit tranché le fond du droit.

Il ressort des pièces versés aux débats que la SCI LILLINVEST III ne démontre pas l’existence d’une urgence à faire réaliser des travaux notamment en façade de l’immeuble et en toiture.

En outre, les contestations soulevées par le preneur doivent être qualifiées de sérieuses. En effet, pour soutenir qu’il n’existe aucune contestation sérieuse, la bailleresse fait valoir que les travaux de réfection pour lesquels il est demandé la condamnation du preneur sous astreinte ne relèvent pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil et soutient qu’ils sont rendus nécessaires par un défaut d’entretien du preneur. Or, les pièces versés aux débats permettent de constater que la SAS TARA JARMON a exécuté une partie des travaux sollicités.

Il n’appartient dès lors pas au juge des référés de trancher sur la question des responsabilités s’agissant de l’exécution des travaux, de même qu’il ne peut ordonner l’exécution de travaux lorsqu’il ne dispose pas des éléments techniques suffisants pour déterminer la nature des travaux à réaliser. En l’espèce, aucune des pièces versées aux débats ne permet de dire, avec l’évidence requise en référé, par qui et de quelle manière les travaux doivent être réalisés.

Dès lors, il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte formulée par la SCI LILLINVEST III.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LILLINVEST III, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

La présente décision est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision correspondant aux loyers et provision sur charges formulée par la SCI LILLINVEST III ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’application de la clause pénale contractuelle ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SAS TARA JARMON avec intérêts au taux légal majoré de 4 points ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte formulée par la SCI LILLINVEST III ;

Déboutons la SCI LILLINVEST III et la SAS TARA JARMON de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons la SCI LILLINVEST III aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET