TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

59034 LILLE CEDEX

☎ :03 20 78 33 33

N° RG 24/08572 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTZK

JUGEMENT

DU : 20 Octobre 2025

S.C.I. GT [Localité 4]

C/

[C] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. GT [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Représentant : M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/8572 PAGE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 3 mars 2020 à effet au 4 mars 2020, la société civile immobilière GT [Localité 4] (ci-après la S.C.I GT [Localité 4]) a donné à bail à [C] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (59160) – [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 500 €, outre une provision sur charges de 50 €, pour une durée de trois ans, renouvelable.

La gestion locative est confiée à son mandataire, la S.A.S SERGIC.

Par acte délivré par commissaire de justice le 13 février 2024, la S.C.I GT [Localité 4] a fait signifier à [C] [U] un commandement de payer la somme principale de 1.746,39 €, au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 15 février 2024.

Par acte délivré par commissaire de justice le 31 juillet 2024, la S.C.I GT [Localité 4] a fait citer [C] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 27 janvier 2025 aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

Le constat et, à défaut, le prononcé de la résiliation du bail sous seing privé régularisé le 3 mars 2020 pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; L’expulsion de corps et de biens de la locataire ainsi que de tous occupants introduits par elle dans le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier ; Dire que faute par elle de quitter spontanément les lieux, la requérante pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier ;Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais de la défenderesse ; La condamnation de [C] [U] au paiement : de la somme de 3.647,01 € correspondant aux loyers et charges impayés en application de l’article 1147 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 13 février 2024,des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, indemnités d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, de la somme de 1.000 €

au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de tous frais et dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.Le diagnostic social et financier de l’intéressée est parvenu à la juridiction le 28 octobre 2024.

A l’audience du 27 janvier 2025, les parties ont comparu représentées par leurs conseils respectifs. Le juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 7 juillet 2025.

A cette audience, la S.C.I GT [Localité 4] a comparu représentée par son conseil.

Se référant à ses dernières écritures visées à l’audience, elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette de loyers et charges impayés à la somme de 10.557,33 € et à solliciter, en outre, le rejet de l’ensemble des demandes présentées par [C] [U].

En réponse à l’exception d’inexécution que lui oppose la partie adverse, la S.C.I GT [Localité 4] fait valoir que les désordres constatés dans le logement n’ont pas eu pour effet de le rendre inhabitable. Elle précise avoir toujours fait preuve de diligence pour répondre aux demandes formées par la locataire au titre des désordres qui relevaient de sa responsabilité.

Elle ajoute qu’un sinistre est intervenu en toiture, courant 2023, occasionnant des dommages mis en évidence par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de LILLE ; qu’il a été remédié aux mesures prescrites par l’arrêté de mise en sécurité en urgence du logement pris le 4 avril 2024 puisque, suite à sa visite du 31 décembre 2024, le Préfet du Nord prenait arrêté d’abrogation de l’arrêté de mise en sécurité en urgence, le 10 janvier 2025.

En réponse aux demandes indemnitaires formées par la défenderesse, la S.C.I GT [Localité 4] rappelle qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Par ailleurs, elle considère que la locataire ne caractérise aucunement le préjudice qu’elle aurait subi.

[C] [U] a comparu représentée par son conseil.

Se référant à ses dernières écritures visées à l’audience, elle demande au juge de :

A titre principal,

Débouter la S.C.I GT [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, celles-ci étant irrecevables ;A titre subsidiaire,

Débouter la S.C.I GT [Localité 4] de sa demande résiliation du bail et, à défaut,

suspendre les effets de la clause résolutoire ;Débouter la S.C.I GT [Localité 4] du surplus de ses demandes ; Lui accorder les délais de paiement les plus larges pour régler tout arriéré locatif qui serait mis à sa charge ;En cas de résiliation, lui accorder des délais de 10 mois avant toute expulsion ;En tout état de cause,

Juger que la S.C.I GT [Localité 4] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état et d’assurer la jouissance paisible du logement durant le bail ; Juger recevable l’exception d’inexécution opposée à la S.C.I GT [Localité 4] ; Juger, en conséquence, qu’elle n’est redevable d’aucun loyer depuis le mois de novembre 2023, compte-tenu de l’indécence du logement ; Condamner la S.C.I GT [Localité 4] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, tout poste de préjudice confondu ; Ordonner la compensation entre toute somme pouvant lui être allouée et toute somme qu’elle pourrait être tenue de verser à la S.C.I GT

[Localité 4] ;Condamner la S.C.I GT [Localité 4] à payer à Maître CHEIKH HUSEIN, avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 2.000 € TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle, étant rappelé que la condamnation ne peut être inférieure à une fois et demi l’indemnité d’AJ ;Condamner la S.C.I GT [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance ;Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Sur le fondement des articles 1719, 1219 et 1220 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2022, elle justifie son absence de règlement des loyers depuis le mois de novembre 2023 par la présence dans le logement loué de désordres.

A titre reconventionnel, elle considère que, depuis l’arrêté de mise en sécurité en urgence du 4 avril 2024, le logement est dangereux pour sa santé et son intégrité physique ; que depuis 2021, elle n’a pas pu jouir paisiblement des lieux.

Elle déplore, dès son entrée dans les lieux, un dysfonctionnement et une installation dangereuse et inadaptée du cumulus, précisant que ce dernier ne fonctionne qu’en marche forcée, ce qui génère une surconsommation électrique ; des fuites dans l’appartement au niveau de la machine à laver et de la douche ; l’absence d’isolation au sein du logement et l’absence de boite aux lettres.

Elle invoque encore que sa porte d’entrée a été endommagée, que celle de l’entrée de l’immeuble ne se fermait plus et qu’en 2023, des fissures et des moisissures sont apparues sur les murs. Elle se rapporte aux constatations faites par un commissaire de justice dans son procès-verbal du 15 décembre 2023 produit aux débats.

Elle soutient que l’inertie du bailleur a conduit à une aggravation des diverses problématiques dans le logement avec la présence de champignons et l’accumulation d’humidité, donnant lieu à un arrêté de mise en sécurité en urgence du 4 avril 2024.

Elle fait état d’un nouveau dégât des eaux en lien avec le cumulus survenu le 7 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, le juge se réfère expressément à leurs conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

RG : 24/8572 PAGE

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION Sur la recevabilité de l’action

La S.C.I GT [Localité 4] justifie avoir notifié le commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 février 2024 à la CCAPEX, soit plus de deux mois avant l’assignation du 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, si la S.C.I GT [Localité 4] ne produit pas le justificatif de notification de l’assignation en justice au service compétent de la préfecture du Nord, force est de constater que cette formalité a bien été accomplie par la bailleresse six semaines au moins avant la première audience du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dès lors que le rapport d’enquête sociale a été reçu par le greffe de la juridiction le 28 octobre 2024.

L’action de la S.C.I GT [Localité 4] est donc recevable.

Sur le bienfondé de l’action Sur l’exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il lui incombe alors, lorsque son cocontractant soutient devant le juge que l’exception d’inexécution est opposée à tort, de rapporter la preuve que celui-ci n’a pas rempli, en tout ou partie, son obligation.

Il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour affranchir l’autre partie de ses obligations.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants.

Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 de ce décret stipule que : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…) ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; ».

Il est de principe que face à l’inexécution ou à la mauvaise exécution de l’obligation de délivrer un logement décent par le bailleur, le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et refuser de payer le loyer. La seule exception à ce principe est la preuve de manquements qui rendent impossible la jouissance des lieux loués, ceux-ci étant inhabitables ou impropres à leur destination. La seule perturbation dans la jouissance n’autorise pas la suspension du paiement du loyer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [C] [U] justifie l’absence de paiement des loyers à compter du mois de novembre 2023 par l’existence de désordres affectant la décence du logement.

Elle produit un procès-verbal de constat d’état des lieux dressé par un commissaire de justice le 15 décembre 2023, aux termes duquel il relève, dans les parties communes, au niveau de la sous-face du plancher de l’appartement n°1 pris à bail par [C] [U], l’existence de plaques de bois gondolées présentant des traces de couleur blanchâtre et jaunâtre. Dans les parties privatives, le commissaire de justice constate que certains revêtements muraux sont partiellement dégradés par des manifestations d’humidité ou des fissures, qu’une fuite d’eau apparaît en provenance du receveur de douche et qu’une fenêtre du logement ne se ferme pas correctement. Il en résulte que le logement présentait des désordres affectant sa décence et dont la responsabilité incombe à la S.C.I GT [Localité 4].

Toutefois, l’exception d’inexécution n’est admise que si les désordres rendent les lieux non seulement indécents, mais inhabitables, circonstance qui ne découle pas des constatations du commissaire de justice.

[C] [U] soutient que l’inertie de la propriétaire a conduit à une aggravation des problématiques avec la présence de champignons et l’accumulation d’humidité, donnant lieu à un arrêté de mise en sécurité en urgence du 4 avril 2024.

Cet arrêté, versé aux débats par la défenderesse, a été rendu suite à un rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de LILLE dans le cadre d’une visite effectuée le 8 mars 2024.

Ces constatations ont dès lors été faites postérieurement à la signification du commandement de payer, de sorte qu’elles ne sauraient servir de fondement à l’exception d’inexécution alléguée par [C] [U].

Par ailleurs, la preuve que les désordres préexistaient à la date d’acquisition de la clause résolutoire n’est pas rapportée puisque [C] [U] ne démontre pas que les désordres visés dans l’arrêté sont en corrélation avec ceux mentionnés dans le procès-verbal de 2023.

En effet, l’arrêté prescrit les mesures propres à remédier aux désordres relevés par l’ARS sans les reprendre et le rapport de l’ARS n’est pas versé aux débats par la défenderesse, de sorte qu’il n’est pas possible de procéder à une comparaison avec les désordres constatés en 2023.

A fortiori, la S.C.I GT [Localité 4] justifie d’un arrêté d’abrogation de l’arrêté de mise en sécurité en urgence en date du 10 janvier 2025 qui reprend les désordres qui avaient donné lieu à l’arrêté de mise en sécurité. Or, les désordres constatés relèvent exclusivement des parties communes, les appartements privatifs n’ayant pas été visités. Au surplus, les désordres se concentrent sur le 2e et 3e étage, pas sur le 1er étage où se situe le logement de [C] [U] et s’agissant du rez-de-chaussée, sont constatées des traces d’infiltrations et champignons au plafond vers la façade arrière. Partant, à l’exception des constatations effectuées au rez-de-chaussée, les désordres mis en évidence dans l’arrêté ne correspondent pas à ceux constatés en 2023 par le commissaire de justice.

Il convient d’ajouter, en tout état de cause, que le Maire ne prévoit pas expressément dans son arrêté l’interdiction d’occuper les lieux en ordonnant l’évacuation de l’immeuble jusqu’à la levée de son arrêté de mise en sécurité. [C] [U] n’établit pas avoir été contrainte de quitter les lieux pendant ce laps de temps. La suspension des loyers ne peut pas davantage se déduire des textes cités dans l’arrêté.

En somme, [C] [U] n’apporte pas la preuve d’une inhabitabilité totale du logement pris à bail, seule circonstance caractérisant une inexécution suffisamment grave de la S.C.I GT [Localité 4] et de nature à l’affranchir de son obligation de payer les loyers ayant donné lieu au commandement de payer litigieux.

Partant, la défenderesse n’est pas fondée à opposer l’exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement régulier des loyers et faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Le V de cet article dans cette même rédaction énonce que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

En l’espèce, le bail conclu le 3 mars 2020 contient au paragraphe 15 de ses conditions générales une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges, prenant effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Par exploit du 13 février 2024, la S.C.I GT [Localité 4] a fait signifier à [C] [U] un commandement de payer la somme de 1.746,39 € au titre des loyers et charges impayés au 29 janvier 2024, d’après le décompte joint, mensualité de janvier comprise.

Au regard du décompte produit par la S.C.I GT [Localité 4], les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi, [C] [U] n’ayant effectué aucun versement à ce titre.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies le 15 avril 2024.

Il ressort également du décompte produit que [C] [U] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, [C] [U] ne peut bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions précitées de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’expulsion de [C] [U] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions déterminées au dispositif du présent jugement.

3- Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux :

En application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, [C] [U] sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux sans en justifier le bien-fondé.

Par ailleurs, elle ne démontre pas avoir engagé des démarches de relogement.

Partant, il n’est pas justifié d’accorder des délais supplémentaires à [C] [U] pour quitter les lieux.

SUR LES SOMMES DUES

Sur les loyers, charges et indemnités impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail, du commandement de payer et du dernier décompte actualisé au 18 mai 2025 que [C] [U] reste redevable de la somme de 10.557,33 € au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2025 comprise, déduction faite des frais et dépens.

[C] [U] n’établit pas avoir effectué des versements non pris en compte dans le calcul des sommes dues.

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.746,39 € à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera encore tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du mois de juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la seule remise des clés, du montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 610,19 € et condamnée si besoin au paiement.

Sur la demande de délais de paiement

Pour rappel, [C] [U] ne peut prétendre au bénéfice de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en l’absence de reprise de paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu du montant conséquent de la dette locative et de la situation financière de [C] [U] telle qu’elle résulte du diagnostic social et financier, cette dernière n’apparait pas en capacité de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités.

Par conséquent, il n’y a pas davantage lieu d’accorder à [C] [U] des délais de paiement dans les conditions du droit commun.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES Sur la demande indemnitaire formée tous préjudices confondus

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application des dispositions précitées des articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, l’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

Aux termes de l’article 7 d) de cette même loi, le locataire est quant à lui obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, le procès-verbal du 15 décembre 2023 met en exergue au niveau de l’entrée de l’immeuble, une boite aux lettres vétuste dont le portillon est manquant, une absence de sonnette ou d’interphone extérieur, le dysfonctionnement du système pour badge avec un accès unique par clef et la présence d’une petite latte en bois sur la porte d’entrée avec des traces de colle.

Le commissaire de justice constate l’existence de l’autre côté de la porte d’une trappe passe lettre destinée au courrier. [C] [U] ne peut donc se prévaloir de l’absence de boite aux lettres. Elle produit une photographie sur feuille volante, montrant du courrier en désordre sur le sol, qui ne peut être mise en corrélation avec le logement litigieux. En tout état de cause, elle n’établit pas que l’absence de boite aux lettres nominative lui ait causé un préjudice, qui ne peut pas être de jouissance, ce désordre n’étant pas un critère de décence au sens des dispositions précitées.

Il en va de même quant à l’absence de sonnette ou d’interphone (mentionné au bail au titre des équipements) et du dysfonctionnement du système pour badge, pour lesquels [C] [U] n’établit pas l’existence d’un préjudice. Par ailleurs, elle ne reprend pas ces désordres dans ses écritures et les nombreux courriers de relance pour travaux adressés à la S.A.S SERGIC au long de la location ne les mentionnent pas davantage.

Partant, aucune indemnité ne sera allouée à ces titres.

S’agissant de la porte d’entrée de l’immeuble, [C] [U] justifie avoir alerté la S.A.S SERGIC d’un problème avec la porte de l’immeuble qui ne se fermait plus, par une correspondance du 31 août 2022, avec relance du 23 juin 2023 (pièce 2 produite en défense).

[C] [U] reproche à la S.C.I GT [Localité 4] d’avoir tardé à procéder aux réparations.

Il ne ressort pas des éléments produits aux débats que ce désordre résulte d’une circonstance extérieure à la vétusté de l’élément mobilier, à l’instar d’une dégradation volontaire. La réparation incombe à la bailleresse.

Cette dernière ne verse pas la facture de réparation de la porte d’entrée de l’immeuble mais par correspondance en réponse du 21 juillet 2023 (pièce 12 produite en demande), [C] [U] reconnait que les réparations ont été effectuées.

Ainsi, et conformément aux déclarations du compagnon de [C] [U] lors du procès-verbal de constat, la réparation de la porte d’entrée de l’immeuble est intervenue une année après l’arrivée du désordre.

Or, le défaut de fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble a nécessairement causé un préjudice à la locataire en termes de sécurité.

Partant, la somme de 180 € sera allouée à [C] [U] en réparation du préjudice subi compte tenu de la défectuosité de la porte d’entrée de l’immeuble pendant une année occasionnant une insécurité au sein des parties communes.

Ensuite, le procès-verbal du 15 décembre 2023 met en exergue au niveau du rez-de-chaussée que le plafond du passage sous l’immeuble, constituant la sous-face du plancher de l’appartement privatif de [C] [U], est composé de plaques de bois dont deux sont gondolées et présentent des traces de couleur blanchâtre et jaunâtre.

Il résulte des déclarations du compagnon de [C] [U], présent lors du constat, que l’origine de ces désordres provient d’une fuite sous la machine à laver du logement privatif de [C] [U].

Il ressort des pièces versées par les parties qu’une première fuite sous la machine à laver est apparue en juin 2020 et une seconde en août 2022.

En effet, par une correspondance du 11 juin 2020 (pièce 11 produite en défense), [C] [U] alerte la S.C.I GT [Localité 4] de l’existence d’une fuite en provenance des tuyaux sur lesquels elle a installé sa machine à laver.

La S.C.I GT [Localité 4] justifie que, par une correspondance électronique du 23 juin 2020 (pièce 8 produite en demande), le technicien de la société A2C intervenu ce jour a constaté que la fuite d’eau était due à un défaut d’entretien et de nettoyage par la locataire du siphon provoquant l’accumulation de matières tels que des cheveux ou du savon formant des bouchons.

La S.C.I GT [Localité 4] produit une facture ayant pour objet la fourniture et la pose d’un siphon de machine à laver, y compris le raccordement sur la canalisation existante, avec une date de paiement pour le 7 janvier 2021, sans que l’adresse du chantier ne soit précisée (pièce 25 produite en demande).

Dans le cadre de la fuite survenue en août 2022, la S.C.I GT [Localité 4] justifie avoir changé l’évacuation de la machine à laver, suivant un devis du 22 août 2022 et une facture du 7 octobre 2022 (pièces 7 et 9 produites en demande).

La bailleresse démontre donc avoir été particulièrement diligente pour répondre à la demande de la locataire.

En tout état de cause, [C] [U] ne démontre pas que la fuite est la conséquence du caractère vétuste des tuyaux installés par la bailleresse, alors que le technicien intervenu lors de la première fuite avait mis en avant un manquement de la locataire à son obligation d’entretenir les siphons de la machine à laver en les dévissant et nettoyant régulièrement.

Partant, la responsabilité de la S.C.I GT [Localité 4] concernant la fuite de la machine à laver et ses manifestations au rez-de-chaussée des parties communes n’est pas établie.

Dès lors, aucune indemnité ne peut être allouée à la locataire à ce titre.

Enfin, le procès-verbal du 15 décembre 2023 met en exergue les désordres suivants au niveau de l’appartement privatif de [C] [U] :

dans l’entrée, le mur opposé à la porte est dégradé en partie basse sur une hauteur d’environ quarante centimètres et l’enduit et la peinture se désagrègent ;

au niveau de la cuisine, trois fissures de 90 centimètres à 1,80 mètres sont constatées sur les murs ; un mur présente également des traces de couleur jaunâtre et marron et est désagrégé en partie basse sur une hauteur d’environ cinquante centimètres ;

au niveau du couloir, une fissure qui s’étend du haut de l’interrupteur jusqu’au plafond est constatée ;

dans la salle de bain, de l’eau s’écoule sous le receveur de douche qui est posé sur des cales ; un carrelage mural est cassé, deux sont fissurés ;

dans la chambre, une plaque de placoplâtre située en partie basse du mur sur le côté gauche de la porte n’est pas bien fixée puisqu’elle bouge et vient au-dessus de la plinthe ;

dans le séjour, un fenêtre en PVC ne peut se fermer. L’ensemble de ces désordres affecte la décence du logement. Par leur nature, ils incombent, sans preuve contraire apportée par la bailleresse à la S.C.I GT [Localité 4].

S’agissant des désordres présents dans la salle de bain, [C] [U] se prévaut de fuites au niveau de la douche.

Dans une correspondance du 11 juin 2020 (pièce 11 produite en défense), elle évoque des difficultés au niveau de l’évacuation de la douche et une fuite au niveau des portes de la douche.

La S.C.I GT [Localité 4] démontre que, par correspondance électronique du 23 juin 2020 (pièce 8 produite en demande), le technicien de la société A2C intervenu ce jour a constaté que l’évacuation de la douche était bouchée par une accumulation de cheveux formant un bouchon ; qu’après utilisation d’un produit spécial professionnel puissance, l’eau s’évacuait de nouveau sans problème. Il met en évidence un défaut d’entretien et de nettoyage imputable à la locataire. Il relève encore que les joints de la paroi de douche sont présents et étanches, de sorte qu’aucune fuite ne peut provenir des portes de la douche.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que, vers la fin de l’année 2022, [C] [U] a subi un sinistre en provenance de la douche déclaré à son assurance.

La S.C.I GT [Localité 4] justifie avoir mandaté la société A2C pour une recherche de fuite avec un devis établi le 2 novembre 2022. L’intervention réalisée le 5 janvier 2023 a mis en évidence une fuite sous le bac de douche en raison d’une bonde de douche hors service (pièce 10 produite en demande).

Il en résulte que la bonde de douche n’était pas mal entretenue mais hors d’usage par vétusté ou usure normale.

La société ELEC BTP a été missionnée pour réaliser les travaux, suivant devis du 14 septembre 2023 et facture du 14 novembre 2023 (pièces 13 et 14 produites en demande).

Force est de constater que les travaux ont été réalisés une année après l’apparition de la fuite ; que bien que la bailleresse justifie de contraintes de temps habituelles liées à l’assurance, aux entreprises intervenues et à la locataire elle-même, il n’en reste pas moins que [C] [U] n’a pas pu bénéficier d’une douche en bon état de fonctionnement pendant ce laps de temps.

Par ailleurs, ces travaux n’ont pas mis fin aux désordres puisque, par une correspondance du 28 janvier 2025 (pièce 19 produite en demande), une inspectrice de salubrité du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de LILLE a alerté la S.AS SERGIC quant à l’existence d’une humidité importante du plancher sous le receveur de douche malgré le remplacement de la bonde de douche et le développement d’un champignon sous le plancher visible sous le passage vers la cour.

La S.C.I GT [Localité 4] verse aux débats des justificatifs suivant lesquels la paroi de douche initiale a été montée à l’envers, engendrant des infiltrations (pièces 20 et 21 produites en demande). Le remplacement total de la cabine de douche, préconisé par la société I-M-S Immo-Multiservices, a fait l’objet d’un devis le 4 mars 2025.

Un rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de LILLE du 5 mars 2025, versé aux débats par la bailleresse (pièce 23), reprend ce désordre.

La S.C.I GT [Localité 4], qui a actionné la responsabilité de la société A2C ayant réalisé les travaux de remise en état du logement avant la prise de bail de [C] [U], n’apporte pas la preuve que les travaux ont été réalisés avant la résiliation du bail le 15 avril 2024, date à laquelle [C] [U] est devenue occupante sans droit ni titre.

Partant, [C] [U], qui avait dès le 11 juin 2020 alerté d’une fuite en provenance de la paroi, n’a pas pu jouir d’une douche en bon état de fonctionnement pendant près de quatre années, justifiant l’allocation d’une somme de 800 €.

S’agissant du défaut de fermeture de la fenêtre du salon, la locataire a alerté la S.A.S SERGIC de ce problème le 21 juin 2023 et l’a relancée le 4 juillet 2023 (pièce 2 produite en défense).

La S.A.S SERGIC justifie d’un devis de la société WINOVA en date du 21 janvier 2024 pour le remplacement de la poignée et de la crémone de la fenêtre mais reconnait que les réparations n’ont pas été effectuées au motif qu’il s’agissait d’une charge locative (pièces 16 et 17 produites en demande).

Si les menues réparations et l’entretien courant (graissage, nettoyage des rails, petites vis, remplacement de joints) sont à la charge du locataire, les réparations dues à la vétusté, à une malfaçon ou au remplacement d’un élément essentiel de la fenêtre (serrure complète, crémone, poignée entière, vitrage, menuiserie…) sont à la charge du bailleur.

Le remplacement d’une poignée et d’une crémone (pièce de serrurerie qui assure la fermeture de la fenêtre) ne relève donc pas de l’entretien courant mais bien d‘une réparation importante qui relève de la responsabilité du bailleur, sauf si la dégradation est due à une mauvaise utilisation du locataire, circonstance qui n’est pas établie en l’espèce.

Dans son rapport du 5 mars 2025, le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de LILLE confirme que la fenêtre du salon ne se ferme plus en raison d’une dégradation de la crémone et de la poignée.

Partant, la S.A.S SERGIC ne justifie pas avoir fait procéder aux réparations avant la résiliation du bail le 15 avril 2024.

Le préjudice de jouissance de [C] [U], qui s’étale sur une période de près de 10 mois, sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 200 €, compte tenu de l’insécurité et des risques que représente une fenêtre qui ne se ferme pas.

[C] [U] ne justifie pas d’un préjudice financier distinct résultant de factures de chauffage excessives en lien avec ce désordre.

Pour le surplus des désordres touchant à la dégradation des revêtements des murs, [C] [U] n’apporte pas la preuve d’un préjudice en découlant.

[C] [U] évoque encore dans ses écritures le dysfonctionnement de sa porte d’entrée.

Il ressort des échanges du 31 août 2022 et 1er septembre 2022 (pièce 2 produite en défense) qu’à la suite d’une intervention des pompiers, la porte d’entrée du logement privatif de [C] [U] a été endommagée mi-aout 2022 et qu’elle ne se fermait plus correctement.

Suivant les écritures de la bailleresse, un feu s’était déclenché au rez-de-chaussée commercial de l’immeuble, circonstance que ne conteste par la locataire.

[C] [U] n’établit pas en quoi cette dégradation incombe à la bailleresse.

La S.C.I GT [Localité 4] justifie toutefois avoir pris en charge les réparations suivant facture du 8 février 2023 (pièce 11 produite en demande).

Si ces réparations sont intervenues près de 6 mois après l’apparition du désordre, [C] [U] n’établit pas que ce retard a pour origine un manquement commis par la S.C.I GT [Localité 4] dont la responsabilité à ce titre n’a pas été préalablement établie.

La défenderesse verse encore aux débats un arrêté de mise en sécurité en urgence n°11334 du Maire de [Localité 3] en date du 4 avril 2024, rendu suite à un rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de LILLE dans le cadre d’une visite effectuée dans l’immeuble le 8 mars 2024.

Pour rappel, le rapport de l’ARS n’est pas versé aux débats par [C] [U] mais l’arrêté d’abrogation de l’arrêté de mise en sécurité en urgence du 10 janvier 2025, versé aux débats par la bailleresse, reprend les désordres qui avaient donné lieu à l’arrêté de mise en sécurité. Ces désordres, qui affectent la décence relèvent exclusivement des parties communes, les appartements privatifs n’ayant pas été visités. Ils se concentrent sur le 2e et 3e étage, pas sur le 1er étage où se situe le logement de [C] [U].

Dans son rapport du 5 mars 2025, le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de LILLE constate, dans les parties communes, la réapparition de champignons, en sous-face de plancher, sous la douche du logement privatif de [C] [U].

Le préjudice subi par [C] [U] du fait de la présence de champignons au rez-de-chaussée de l’immeuble, caractérisée lors de la visite du service communal du 8 mars 2024, justifie l’allocation d’une somme de 25 €, pour le préjudice de jouissance subi jusqu’à la résiliation du bail le 15 avril 2024.

[C] [U] ne justifie d’aucun préjudice au titre des autres désordres présents dans les parties communes, aux étages supérieurs.

[C] [U] invoque enfin un dysfonctionnement du cumulus dès son entrée dans les lieux.

Il résulte suffisamment des pièces versées aux débats par les parties que le cumulus est en marche forcée depuis la prise de bail afin que la locataire puisse bénéficier d‘eau chaude (notamment pièce 2 produite en défense). Si [C] [U] ne produit pas de factures d’électricité, ce fonctionnement a nécessairement provoqué une surconsommation d’énergie.

En outre, il est constant que le 16 février 2025 le cumulus s’est décroché du mur.

Or, il ressort des pièces versées aux débats par la bailleresse que la société ECO THERM SANITAIRE est intervenue dans le logement et a constaté, le 20 février 2025, que le chauffe-eau avait été positionné de manière inadaptée à l’horizontal. La société constate qu’il est actuellement déformé, rempli de calcaire et que le groupe de sécurité est hors service (pièces 21 et 26 produites en demande).

[C] [U] justifie avoir alerté le 7 mars 2025 la S.A.S SERGIC d’un dégât des eaux en provenance du cumulus, photographies à l’appui, suite à l’intervention de la société ECO THERM SANITAIRE (pièce 5 produite en défense).

La S.C.I GT [Localité 4] produit une facture de la société SANITAIRE CHAUFFAGE DE LA MEL du 23 mars 2025 ayant pour objet le remplacement du chauffe-eau (pièce 22 produite en demande). Partant, la réparation n’a pas été effectuée avant la résiliation du bail, le 15 avril 2024.

Le préjudice de jouissance subi par [C] [U] tout au long de sa location – soit pendant plus de 4 ans – en raison du dysfonctionnement du chauffe-eau et de son installation dangereuse, justifie l’allocation d’une somme de 1.200 €.

En conséquence, la S.C.I GT [Localité 4] sera tenue de réparer le préjudice subi par [C] [U] du fait des désordres présents dans le logement, durant son bail, à hauteur de 2.405 €.

Sur la compensation des sommes dues :

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Dans la mesure où [C] [U] en formule la demande, l’indemnité due par la S.C.I GT [Localité 4] en réparation du préjudice de jouissance de la locataire sera déduite de l’arriéré locatif auquel [C] [U] reste tenue.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESEn application de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [U], qui succombe principalement à l’instance compte tenu de son expulsion des lieux pris à bail, sera condamnée aux dépens de l’instance, dans les conditions fixées au présent article.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité autant que la responsabilité partagée des parties commandent de rejeter les demandes présentées respectivement par les parties sur ce fondement.

Enfin, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit, rien ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection de LILLE, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la S.C.I GT [Localité 4] recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail conclu le 3 mars 2020 entre la S.C.I GT [Localité 4] et [C] [U], et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] – [Adresse 2], à compter du 15 avril 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de [C] [U] et de tout occupant de son chef du logement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 610,19 € ;

CONDAMNE [C] [U] à payer à la S.C.I GT [Localité 4] la somme de 10.557,33 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de mai 2025, échéance comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.746,39 € à compter du 13 février 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE dès à présent, si besoin est, [C] [U] à payer à la S.C.I GT [Localité 4] la somme de 610,19 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juin 2025 inclus jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE la S.C.I GT [Localité 4] à payer à [C] [U] la somme de 2.405 € en réparation de son préjudice ;

ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement entre les parties ;

REJETTE le surplus des demandes présentées par les parties et non satisfaites ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [C] [U] à supporter les dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 20 octobre 2025.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU N.LOMBARD