TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 16/11327 – N° Portalis DB2H-W-B7A-QXLX

Jugement du 27 Février 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Thomas BOUDIER – 2634

Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES – 1748

Maître Claude DE VILLARD de la SELAS PERSEA – 1582

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 Février 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 30 Janvier 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. LE PLAT,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis chez M. [I] – [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas BOUDIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A.R.L. BIOLOCO,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Claude DE VILLARD de la SELAS PERSEA, avocats au barreau de LYON

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE RHONE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.E.L.A.R.L. BCM, représentée par Maître [K] [M] ou Maître [Y] [U], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société BIOLOCO,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Claude DE VILLARD de la SELAS PERSEA, avocats au barreau de LYON

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2004, la SCI LE PLAT a consenti à la SARL BIOLOCO un bail commercial portant sur des locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 3].

La société BIOLOCO a constaté dès le mois de décembre 2004 l’apparition de fuites ponctuelles au droit de la verrière et a sollicité la SCI LE PLAT pour qu’elle procède à la réfection de celle-ci.

La SCI LE PLAT a refusé de prendre à sa charge les travaux, estimant qu’ils incombaient au syndicat des copropriétaires qu’elle a assigné devant le Tribunal de grande instance de LYON le 19 mai 2009.

Par jugement du 06 septembre 2011, la SCI LE PLAT a été débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de reprise et de réfection sous astreinte, au motif que la verrière devait être considérée comme privative.

Par ordonnance du 05 juin 2012, rectifiée par ordonnance du 21 septembre 2012, toutes deux signifiées à la SCI LE PLAT le 04 décembre 2012, le juge des référés, sur saisine de la SARL BIOLOCO, a condamné sous astreinte la SCI LE PLAT à procéder aux travaux de reprise de la verrière afin de faire cesser toute infiltration, outre paiement de dommages et intérêts.

La SCI LE PLAT a interjeté appel des ordonnances susmentionnées.

A défaut de réalisation des travaux, le Conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de LYON a, par ordonnance du 19 juin 2013, ordonné la radiation de l’affaire.

Par ordonnance du 16 juillet 2013, le juge des référés, sur saisine de la SCI LE PLAT, a débouté celle-ci de sa demande d’expertise qui apparaissait dilatoire et ne relevait pas du motif légitime de l’article 145 du Code de procédure civile et l’a condamnée à payer à la SARL BIOLOCO la somme de 20.000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice.

En l’absence d’exécution des travaux ordonnés par le juge des référés le 21 septembre 2012, la SARL BIOLOCO a assigné la SCI LE PLAT devant le juge de l’exécution qui, par ordonnance du 19 novembre 2013, a liquidé l’astreinte provisoire prévue à l’ordonnance du 05 juin 2012, rectifiée par ordonnance du 21 septembre 2012, pour la période du 31 janvier 2013 au 05 novembre 2013 à la somme de 22.230 euros.

La SCI LE PLAT a interjeté appel de l’ordonnance du juge de l’exécution en date du 19 novembre 2013, procédure qui conduisait également à une décision du conseiller de la mise en état du 18 septembre 2014 portant radiation de l’affaire.

Par acte du 14 novembre 2013, la SCI LE PLAT a fait délivrer commandement de payer la somme de 13.697,24 € à la SARL BIOLOCO qui, par exploit du 16 décembre 2013 y a fait opposition. La SCI LE PLAT ne s’étant pas présentée à l’audience de plaidoirie qui en est résultée, la nullité de son commandement a été prononcée par jugement du 31 mars 2015 qui la condamnait également au paiement à la SARL BIOLOCO de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 2.500 € en réparation du préjudice causé par le caractère abusif du commandement délivré.

Par jugement du 16 septembre 2014, le juge de l’exécution, sur nouvelle saisine de la SARL BIOLOCO, a liquidé l’astreinte provisoire résultant de l’ordonnance de référé du 05 juin 2012, rectifiée par l’ordonnance du 21 septembre 2012, pour la période du 05 novembre 2013 au 02 septembre 2014, à la somme de 29.700 €.

Par jugement du 13 février 2015, le Juge de l’exécution du Tribunal de grande instance de VERSAILLES, sur saisine de la SCI LE PLAT en demande de mainlevée d’une saisie attribution diligentée entre les mains de la SARL BIOLOCO en exécution du jugement du 16 septembre 2014 susmentionné, a prononcé la caducité de l’acte introductif d’instance, la SCI LE PLAT ne s’étant pas présentée à l’audience.

Par jugement du 10 novembre 2015, le juge de l’exécution du TGI de LYON, sur saisine de la SARL BIOLOCO, a liquidé l’astreinte provisoire prévue à l’ordonnance du 05 juin 2012, rectifiée par ordonnance du 21 septembre 2012, pour la période du 02 septembre 2014 au 20 octobre 20115 à la somme de 11.640 € retenant l’engagement de la SCI LE PLAT à la réalisation des travaux pour lesquels il lui était accordé un délai de quatre mois à compter de la notification du jugement.

Par courriers des 1er décembre 2015 et 10 février 2016, la SARL BIOLOCO a mis en demeure la SCI LE PLAT d’avoir à réaliser des travaux conformes.

Le 31 mai 2016, un constat d’huissier a été dressé à la demande de la SARL BIOLOCO permettant de constater que les infiltrations perduraient.

Par courrier du 11 juillet 2016, la SARL BIOLOCO a mis une nouvelle fois en demeure la SCI LE PLAT d’avoir à réaliser des travaux propres à mettre fin aux infiltrations et non simplement ceux mis en œuvre par la société TEDDY COUVERTURE à la demande de celle-ci.

Estimant avoir, in fine, injustement pris à sa charge des travaux relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SARL BIOLOCO, la SCI LE PLAT a, par exploits du 26 septembre 2016 assigné les deux premiers devant la présente juridiction.

Par ordonnance du 29 mai 2017, le juge de la mise en état du TGI de LYON a condamné la SCI LE PLAT à payer à la SARL BIOLOCO la somme de 4.450 € à titre de provision, correspondant à la réalisation des travaux urgents de réparation de la verrière.

En l’absence de paiement volontaire, la SARL BIOLOCO a fait procéder à la saisie attribution des loyers en date du 23 juin 2017 et par suite a fait réaliser les travaux permettant de mettre provisoirement fin aux infiltrations.

Par ordonnances du juge des référés en date des 26 novembre 2018 et 16 septembre 2019, la SCI LE PLAT a été déboutée de ses demandes formées à l’égard du syndicat des copropriétaires tendant à la désignation d’un expert judiciaire et à la communication de divers documents et a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.545,60 euros au titre des charges impayées arrêtées au 27 février 2018.

La SCI LE PLAT a interjeté appel de l’ordonnance du 26 novembre 2018.

Par exploit du 02 juin 2020, la SCI LE PLAT a fait signifier à la SARL BIOLOCO un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial.

Par exploit du 02 juillet 2020, la SARL BIOLOCO a assigné la SCI LE PLAT en nullité du commandement de payer délivré.

Le 09 mars 2021, la SARL BIOLOCO a fait procéder à l’inscription d’une hypothèque provisoire sur le bien de la SCI LE PLAT qu’elle lui a dénoncée le 09 mars 2021.

Par exploit du 09 avril 2021, la SCI LE PLAT a saisi le juge de l’exécution d’une demande de mainlevée de ladite inscription.

Par jugement du 07 décembre 2021, le tribunal de commerce de LYON a placé la société BIOLOCO en redressement judiciaire.

Par ordonnance du juge commissaire du 22 février 2022, la résiliation du bail commercial est intervenue à effet au jour de la remise des clés par le preneur, remise effectivement réalisée le 09 mars 2022.

Par jugement du 1er décembre 2022, le tribunal de commerce de LYON a prononcé un plan de continuation au bénéfice de la société BIOLOCO et a désigné la SELARL BCM, représentée par Maître [K] [M] ou Maître [Y] [U], en qualité de commissaire au plan.

Par ordonnance du 22 février 2022, le Tribunal de commerce de LYON a prononcé la résiliation du bail commercial.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2023, la SCI LE PLAT sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1134 et suivants du Code civil ; 1725 et 2224 du Code civil ; 1375 du Code civil ; 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1343-5 du Code civil :

— Débouter la société BIOLOCO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de toutes leurs demandes ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société BIOLOCO à lui payer les sommes suivantes :

* 135.220 euros pour les loyers impayés,

* 20.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi en raison du retard dans le paiement des loyers,

* 2.998 euros et 7.480 euros en remboursement des travaux effectués sur les parties communes par la SCI LE PLAT,

* 169.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de la situation de la SCI LMG,

* 40.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

Subsidiairement,

— Réduire à de plus juste proportions les demandes de la SARL BIOLOCO,

— Accorder à la SCI LE PLAT les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des charges de copropriété.

En tout état de cause,

— Condamner la société BIOLOCO et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 9.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce compris le coût de procès-verbaux de constat d’huissier les 2 décembre 2015, 11 février 2016 et 11 mars 2016.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 mai 2023, la société BIOLOCO et la société SELARL BCM ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la SARL BIOLOCO, désigné par jugement du Tribunal de commerce de LYON du 1er décembre 2022, sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil ; 1240, 1309 et 2241 du Code civil ; 122, 328 et suivants et 700 du Code de procédure civile :

A titre liminaire,

— Juger que la SCI LE PLAT est irrecevable à solliciter la condamnation de la SARL BIOLOCO à lui régler les sommes de :

* 2.998 et 7.480 euros au titre des travaux de reprise,

* 135.220,23 € au titre des astreintes provisoires aujourd’hui définitives.

Subsidiairement,

— Débouter la SCI LE PLAT de ses demandes indemnitaires à hauteur de :

* 135.220,23 € au titre de prétendus loyers et charges injustifiés,

* 20.000 € au titre du prétendu préjudice subi par la SCI LE PLAT en raison du retard dans le paiement des loyers,

* 169.000 € au titre du prétendu préjudice résultant de la situation de la SCI LMG,

* 40.000 € de dommages et intérêts en réparation du prétendu préjudice moral subi,

— Débouter la SCI LE PLAT de sa demande de condamnation in solidum de la SELARL BIOLOCO avec le syndicat des copropriétaires,

— Condamner la SCI LE PLAT à payer à la SARL BIOLOCO la somme de :

* 29.828,21 € TTC au titre des travaux de reprise de la verrière.

— Autoriser la SARL BIOLOCO à réaliser les travaux de reprise de la verrière, détaillés dans le devis de la société LE NAY du 09 mai 2017,

— Condamner la SCI LE PLAT à payer à la SARL BIOLOCO la somme de :

* 387.992,40 € de perte de chance d’avoir à réaliser une marche compte tenu de l’impossibilité d’exploiter la mezzanine de 28 m² située sous la verrière,

* 37.524 € de perte de chance d’avoir à réaliser une marge sur 8 ans de 2014 à 2022 compte tenu de la diminution du linéaire au rez-de-chaussée,

* 20.000 € au titre de la perte de chance de pouvoir maintenir ses activités dans le local commercial litigieux, et de les développer,

* 15.000 € au titre de son préjudice d’image à l’égard de la clientèle.

En tout état de cause,

— Débouter la SCI LE PLAT de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI LE PLAT au paiement d’une amende civile de 10.000 € compte tenu du caractère dilatoire et abusif de la procédure qu’elle a engagée,

— Condamner la SCI LE PLAT au paiement de dommages-intérêts de 10.000 € au profit de la SARL BIOLOCO, compte tenu du caractère dilatoire et abusif de la procédure qu’elle a engagée contre elle,

— Condamner la SCI LE PLAT au paiement de la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI LE PLAT aux entiers dépens de la procédure, distraits au profit de Maître Claude de VILLARD,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 09 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1975 et de l’article 9 du Code de procédure civile :

— Débouter la SCI LE PLAT de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI LE PLAT au paiement de la somme de 3.860,18 € correspondant aux charges appelées à la date du 13 janvier 2020 somme à parfaire au jour de l’audience de plaidoiries,

— Condamner la SCI LE PLAT au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI LE PLAT au paiement des entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Laurent BURGY,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la SCI LE PLAT à assumer le droit proportionnel mis à la charge du créancier de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 en application de l’article L141-6 du Code de la consommation.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée au 30 janvier 2024.

MOTIFS

I. Sur les fins de non-recevoir

En application de l’article 789 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de tout autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. La décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Conformément au I de l’article 17 du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024, les modifications apportées à l’article 789 par ce décret entrent en vigueur le 1er septembre 2024. Elles sont applicables aux instances en cours à cette date.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément du dossier que le Juge de la mise en état a entendu renvoyer à la formation de jugement appelée à statuer sur le fond l’examen des fins de non-recevoir.

Il en résulte que la demande de la société BIOLOCO tendant à voir déclarer la SCI LE PLAT irrecevable est irrecevable.

II. Sur les demandes de la SCI LE PLAT

Au soutien de ses demandes formées in solidum à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la SARL BIOLOCO, la SCI LE PLAT fait valoir que :

. La responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 comme étant à l’origine des infiltrations eu égard au grave défaut d’entretien et de réparation des parties communes caractérisé, d’une part, par l’absence d’intervention sur la descente d’eau pluviale provenant de la toiture de l’immeuble et desservant le local occupé par la SARL BIOLOCO ; d’autre part, par la présence récurrente sur la verrière de détritus et objets lancés par les occupants des étages supérieurs.

En outre, la SCI LE PLAT, estime qu’au titre de la gestion d’affaire, le syndicat des copropriétaires lui est redevable des sommes qu’elle a engagées pour la réfection de parties communes pour mettre fin aux infiltrations dans son local.

. La responsabilité de la SARL BIOLOCO doit être retenue en application de l’article 1134 du Code civil eu égard au manquement à son obligation d’entretien des locaux ayant eu pour conséquence l’apparition des fuites d’eau dans le local. Elle souligne à ce titre l’absence de nettoyage, de remplacement des vitres cassées de la verrière ou de leur montage régulier ou encore l’absence de travaux de peinture sur la structure même de celle-ci.

En réponse :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI LE PLAT ne démontre aucun lien entre les infiltrations subies par la SARL BIOLOCO et un défaut d’entretien des chéneaux, pas plus qu’elle ne démontre avoir réalisé des travaux sur parties communes justifiant indemnisation au titre de la gestion d’affaire.

En outre, il relève que les chéneaux zinc, à distinguer des autres chéneaux, se trouvent assurer l’étanchéité de la verrière, constituant une partie de celle-ci et devant dès lors être considérés comme partie privative dont la réparation est à la charge exclusive de la SCI LE PLAT.

Enfin, le syndicat des copropriétaires relève que la présence de détritus sur la verrière ne relève nullement d’un quelconque manquement de sa part et souligne au surplus qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la présence de ceux-ci et le défaut d’étanchéité de la verrière.

La société BIOLOCO fait valoir que la SCI LE PLAT a manqué à son obligation de délivrance en ne garantissant pas le clos et le couvert des locaux loués au regard de l’absence de travaux permettant la remise en état de la verrière et l’absence d’infiltrations interdisant l’exploitation paisible de l’entièreté des locaux.

Elle souligne par ailleurs que les désordres allégués par la SCI LE PLAT ne résultent nullement d’un défaut d’entretien, les infiltrations ayant existé dès le mois de décembre 2004, ou d’une défaillance de la copropriété, celle-ci ayant fait reprendre les cheneaux et rénover la façade sans que cela ne mette fin aux infiltrations, et qu’au surplus la SCI LE PLAT n’apporte aucun élément de preuve permettant de justifier de ses allégations.

Réponse du Tribunal,

Selon l’article 768 du Code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En application de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

A titre liminaire, il doit être souligné que la SCI LE PLAT, alors même que se trouvait attaché à ses conclusions un bordereau énumérant les pièces au soutien de ses prétentions, n’en a produit aucune au jour de l’audience et n’a finalement fait parvenir qu’une partie de celles-ci à la juridiction et ce après de multiples relances et alors même que plusieurs prorogations du délibéré ont été réalisées pour le lui permettre.

Sur le fond, rappelant que la SCI LE PLAT fonde l’ensemble de ses demandes d’indemnisation de préjudice, y compris les loyers impayés ou le préjudice résultant de la situation de la SCI LMG, sur la responsabilité de la SARL BIOLOCO et du syndicat des copropriétaires dans la survenance des dégâts des eaux, il doit être souligné que celle-ci ne rapporte aucun élément permettant, d’une part, de rattacher les infiltrations à un défaut des parties communes alors mêmes que celles-ci subsistent après la réalisation de travaux par la copropriété et, d’autre part, sur un défaut d’entretien de la SARL BIOLOCO alors même que les infiltrations sont apparues dès après son installation dans les lieux.

En outre, sur ce dernier point, il doit être souligné que si l’entretien localisé et ponctuel de la verrière s’entend d’une obligation relevant de la responsabilité du preneur, il ne saurait en être de même de la reprise généralisée de ladite verrière dès lors que son état général dégradé était déjà existant au jour de l’entrée dans les lieux du locataire et ne résulte dès lors pas d’une absence d’entretien prolongé de sa part.

A l’inverse, il apparait que la SCI LE PLAT a manqué à l’exécution complète des décisions lui faisant obligation de procéder à toutes réparations propres à mettre un terme aux infiltrations, soit en ne faisant réaliser que des travaux « a minima » pour se préserver de l’incidence financière d’une reprise totale de la verrière, soit en persistant dans la contestation du caractère commun des éléments d’étanchéité défectueux.

Il en résulte que la SCI LE PLAT ne rapporte nullement la démonstration d’un quelconque manquement de la société SARL BIOLOCO à son obligation d’entretien, qui plus est sans lien avec les désordres d’infiltration, ni que ces dernières résultent d’un défaut des parties communes de nature à entrainer la responsabilité de la copropriété en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 susmentionné.

En conséquence, les demandes de la SCI LE PLAT seront rejetées.

III. Sur les demandes indemnitaires de la SARL BIOLOCO

La SARL BIOLOCO fait valoir au titre de sa demande de condamnation de la SCI LE PLAT au paiement des travaux de reprise et à l’autorisation de les faire réaliser, que la persistance des infiltrations démontre l’inefficacité des mesures mise en œuvre par la bailleresse et la nécessité déjà affirmée dans plusieurs décisions d’une reprise complète ou du remplacement de la verrière.

S’agissant de ses autres préjudices, elle soutient que les infiltrations l’ont empêchée d’exploiter pleinement son commerce, qu’il s’agisse de la mezzanine entre 2009 et 2022 ou du rez-de-chaussée de 2014 à 2022.

En outre, elle retient avoir subi une perte de chance de pouvoir développer son activité dans le local litigieux en l’absence de possibilité d’investissements nécessaires pour améliorer l’attractivité du magasin.

Enfin, elle fait valoir que l’état du local lui a causé un préjudice d’image à l’égard de sa clientèle depuis décembre 2014.

En réponse :

La SCI LE PLAT fait valoir s’agissant de la demande en paiement de travaux que celle-ci est injustifiée en ce qu’elle correspond à la réfection intégrale de la verrière alors qu’aucune infiltration n’a été constatée suite aux travaux qu’elle a fait réaliser en 2016, et que celles dont se plaint la SCI LE PLAT résultent de dégâts postérieurs relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, outre l’obligation d’entretien de la SARL BIOLOCO.

S’agissant de la demande lié à l’impossibilité d’exploiter la mezzanine, elle relève que celle-ci n’est nullement démontrée et qu’à supposer le contraire, le lien de causalité fait défaut. Pour ce qui est de l’exploitation de linéaires supplémentaires au rez-de-chaussée, elle oppose les mêmes arguments.

Enfin, s’agissant du préjudice d’image, elle soutient également que celui-ci n’est pas démontré.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 1144 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131, le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.

Aux termes de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

A. Sur la réalisation des travaux

En l’espèce, le bail commercial ayant été résilié par le Tribunal de commerce de LYON aux termes d’une ordonnance du 22 février 2022, la demande tendant à être autorisée à réaliser les travaux et à voir condamner la SCI LE PLAT à les prendre en charges est devenue sans objet pour la SARL BIOLOCO qui n’occupe plus les lieux.

B. Sur les pertes d’exploitation

. S’agissant de l’exploitation d’une mezzanine, la simple production d’un devis daté du 06 novembre 2010, soit plus de six années après le début du contrat de bail qui ne fait nullement mention de cette volonté et, en toutes hypothèses, postérieurement à l’apparition des infiltrations et dans le cadre d’un contentieux naissant, ne permet pas de démontrer la réelle volonté de la société BIOLOCO d’étendre son exploitation et incidemment d’avoir subi une perte de chance de réaliser des gains dont la SCI LE PLAT pourrait être tenue pour responsable indépendamment de la demande relative au maintien et développement de son activité ci-après évaluée.

Il en résulte que la demande au titre de la perte de chance de réaliser une marge compte tenu de l’impossibilité d’exploiter une mezzanine sous la verrière doit être rejetée.

. S’agissant de l’exploitation de linéaires au rez-de-chaussée, si la SARL BIOLOCO produit des éléments comptables permettant d’apprécier l’incidence d’une perte de linéaire sur son chiffre d’affaires, elle ne fait reposer sa prétention sur aucune contestation formelle et ne produit aucun élément propre à caractériser cette perte de linéaire (aucune référence à des pièces particulières étant fait dans ses conclusions), à tout le moins son quantum, le renvoi à la décision du juge des référés du 13 juillet 2013 condamnant la SCI LE PLAT à lui payer une somme de 20.000 € à titre de provision « à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices » ne pouvant suffire à justifier de ces derniers en la dispensant de toute démonstration.

. S’agissant du maintien et du développement de son activité, il ne peut être contesté que l’absence de respect de ses obligations par la SCI LE PLAT a interdit à la société BIOLOCO d’exercer paisiblement son activité professionnelle et de concentrer son action sur le développement de sa clientèle en lieu et place d’un contentieux artificiellement maintenu par la SCI LE PLAT, ce dont il résulte qu’elle a subi un préjudice qu’il est équitable de fixer à la somme de 20.000 euros eu égard notamment à la persistance des désordres sur un temps long et à l’absence de réelle volonté de mettre en œuvre une action appropriée de la SCI LE PLAT qui sera en conséquence condamnée au paiement de ladite somme au profit de la SARL BIOLOCO.

. S’agissant de l’atteinte à l’image, il n’est ici non plus pas contestable qu’un établissement de commerce dont les locaux seraient dégradés et présenteraient des infiltrations de nature à porter atteinte aux marchandises qui y sont exposés et potentiellement à la clientèle même, porte une atteinte caractérisée à l’image de la société exploitante.

Il en résulte que, bien qu’aucun élément comptable ne permette de chiffrer la réalité d’une perte de chiffre d’affaires ou autre conséquence de même nature qui pourrait être distinguée de l’impossibilité d’étendre sa clientèle, ce point ayant donné lieu à indemnisation par ailleurs, il y a lieu de chiffrer ce préjudice à la somme de 10.000 € et de condamner la SCI LE PLAT au paiement de celle au profit de la SARL BIOLOCO.

IV. Sur la demande en paiement des charges du syndicat des copropriétaires

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI LE PLAT demeure débitrice au 13 janvier 2020 d’une somme de 3.860,18 € au titre des charges impayées et que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales postérieures à cette date sans que ces dernières ne fassent l’objet d’une contestation de la part de la SCI LE PLAT.

En réponse, la SCI LE PLAT soutient que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément probant justifiant de ce qu’elle serait redevable de charges impayées et souligne en toutes hypothèses que le syndic de l’immeuble a refusé, sans motif légitime, de procéder à l’encaissement de son règlement.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

En l’espèce, il ressort des décomptes des charges de copropriété pour les années 2014 à 2019 ainsi que des procès-verbaux des assemblées générales des 22 mars 2014, 30 mars 2015, 14 janvier 2016 et 07 mars 2017, que la SCI LE PLAT ne s’est pas régulièrement acquittée de ses charges de copropriétés, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas formellement aux termes de ses conclusions en expliquant que son paiement n’avait pas été accepté par le syndic sans toutefois le démontrer et laissant ainsi apprécier qu’elle avait parfaite connaissance de leur non-paiement effectif.

Partant, il y a lieu de condamner la SCI LE PLAT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.860,18 € au titre des charges demeurées impayées au 13 janvier 2020.

V. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et le prononcé d’une amende civile

En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il est manifeste que la démultiplication des procédures à l’initiative de la SCI LE PLAT, y compris de procédure n’ayant pas même été menée à leur terme, caractérise un abus de cette dernière et une volonté dilatoire tendant à forcer la SARL BIOLOCO à quitter les lieux et/ou abandonner le contentieux né du non-respect de ses obligations et poursuivi du fait de sa volonté d’éluder les conséquences de ses manquements.

De plus, le maintien d’une telle volonté contentieuse ne trouve pas même à se justifier au regard d’une logique économique en ce que la prise en charge d’une remise à neuf de la verrière défectueuse apparait d’un coût moindre à celui des travaux inadaptés et insuffisants mis en œuvre et d’une défense prolongée en Justice.

En outre, l’attitude de la SCI LE PLAT qui a créé et fait perdurer des contentieux inutilement et n’a pas même jugé utile de produire ses pièces à l’audience, ne transmettant qu’une partie de celle-ci après de multiples relances et prorogations du délibéré auquel le Tribunal n’était pas tenu, contribue à la désorganisation du service public de la Justice et à l’allongement des délais de traitement du dossier des autres justiciables et cause de fait un préjudice à la SARL BIOLOCO.

En conséquence, il y a lieu, d’une part, de condamner la SCI LE PLAT à payer à la SARL BIOLOCO une somme qu’il est équitable de fixer à 10.000 € au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive et, d’autre part, de la condamner à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 6.000 € à titre d’amende civile pour procédure abusive et dilatoire.

VI. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI LE PLAT supportera les entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI LE PLAT sera condamnée à payer, au titre des frais irrépétibles de la procédure, en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour leur défense, les sommes de :

—  15.000 € à la SARL BIOLOCO,

—  3.000 € au syndicat des copropriétaires.

En outre, il y a lieu de condamner la SCI LE PLAT à supporter la charge du droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision eu égard à l’ancienneté du contentieux.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE irrecevable la demande de la société BIOLOCO tendant à voir déclarer la SCI LE PLAT irrecevable ;

DEBOUTE la SCI LE PLAT de l’ensemble de ses demandes ;

DIT que les demandes de la SARL BIOLOCO tendant à faire réaliser les travaux de réfection de la verrière tels qu’ils sont détaillés dans le devis de la société LE NY du 09 mai 2017 et à voir condamner la SCI LE PLAT à payer la somme de 29.828,21 € TTC en exécution des travaux susmentionnés sont devenues sans objet en suite de l’ordonnance du Tribunal de commerce en date du 22 février 2022 ;

CONDAMNE la SCI LE PLAT à payer à la SARL BIOLOCO la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de maintenir et développer son activité ;

CONDAMNE la SCI LE PLAT à payer à la SARL BIOLOCO la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice d’image ;

DEBOUTE la SARL BIOLOCO de ses autres demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCI LE PLAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.860,18 € au titre des charges demeurées impayées au 13 janvier 2020 ;

CONDAMNE la SCI LE PLAT à payer à la SARL BIOLOCO la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI LE PLAT à payer la somme de 6.000 € à titre d’amende civile pour procédure abusive et dilatoire ;

CONDAMNE la SCI LE PLAT à payer, au titre des frais irrépétibles de la procédure, les sommes de :

—  15.000 € à la SARL BIOLOCO,

—  3.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ;

CONDAMNE la SCI LE PLAT aux entiers dépens de l’instance ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LE PLAT à supporter la charge du droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier présent lors du prononcé, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,