TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGE DE L’EXECUTION

Service des Saisies Immobilières

VENTE : [F]

N° RG 24/00112 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZUVO

Minute n° :

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S

Le

Copie exécutoire et copie

certifiée conforme à :

SCP AXIOJURIS LEXIENS – 786

SELARL C3LEX – 205

Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON, après en avoir délibéré, a rendu en audience publique le jugement contradictoire suivant le SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ après que la cause ait été débattue en audience publique le 01 Juillet 2025 devant :

Madame DESSART, Vice-présidente

Madame Léa FAURITE, Greffière

ENTRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (RCS de [Localité 7] n° 379 502 644), venant aux droits de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), elle-même venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN (CIFFRA), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON et par Maître Amourdavelly MARDENALOM de l’AARPI ASM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

CREANCIER POURSUIVANT

ET :

Monsieur [G] [D], [Y] [F]

et

Madame [I] [M], [S] [E] épouse [F]

Demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX, avocats au barreau de LYON et par Maître Myriam KHOUINI-VIE, avocat au barreau de TOULOUSE

PARTIES SAISIES

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre du programme immobilier de défiscalisation développé par la SAS APOLLONIA (acquisition de biens immobiliers à visée locative éligibles notamment au régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels ou professionnels), par acte authentique contenant prêt du 22 août 2007 reçu par Maître [J] [K], notaire associé de la SCP " [Z] [P], [O] [U], [G] [C], [V] [W], [T] [C], notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial « à Lyon, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN (ci-après désignée » CIFFRA ") a octroyé à [I] [F] épouse [F] et [G] [F] un contrat de prêt n°[Numéro identifiant 2] de 182.000 € remboursable par échéances mensuelles sur 300 mois, au taux d’intérêt effectif global hors assurance de 4,642 % l’an. Ce prêt avait pour objet l’acquisition de deux studios (lots n° 45 et 46) en état futur d’achèvement à usage locatif dans un ensemble immobilier dénommé « Duchère résidence » sis à [Localité 6], avec inscription d’une hypothèque conventionnelle au profit de l’établissement prêteur.

Une instruction pénale a été ouverte ultérieurement du chef notamment d’escroqueries commises en bande organisée, faux et usage de faux à l’encontre de la SAS APOLLONIA et des autres intervenants à l’opération de défiscalisation (notaires et établissements prêteurs) commis au préjudice de plusieurs investisseurs, dont les époux [F]. Les établissements prêteurs ont bénéficié d’un non-lieu. Le 8 septembre 2023, le tribunal correctionnel de Marseille a ordonné le renvoi de l’examen de ce dossier à l’audience du 30 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 Mars 2024, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Monsieur [G] [F] et Madame [I] [E] épouse [F] un commandement aux fins de saisie immobilière leur faisant sommation de payer la somme de 293 674,39 € arrêtée au 07 février 2024, outre intérêts et frais postérieurs, concernant le lot 45.

Monsieur [G] [F] et Madame [I] [E] épouse [F] n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 27 Mai 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 5], sous les références [Localité 5] – 1er bureau / 2024 S / N° 114, et ce pour valoir saisie du bien immobilier leur appartenant.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 Juillet 2024, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a assigné Monsieur [G] [F] et Madame [I] [E] épouse [F] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 17 Septembre 2024.

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 26 Juillet 2024 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024, puis renvoyée pour échanges d’écritures entre les parties, pour être finalement évoquée à l’audience du 1er juillet 2025.

A cette audience, chacune des parties, représentée par un conseil, a exposé oralement ses demandes sur le fondement de conclusions, visées à l’audience, auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample rappel de ses demandes et moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

Le juge de l’exécution a sollicité la transmission en cours de délibéré d’un état de frais.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Conformément à l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En application de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, et ce même lorsque les règles invoquées au soutien de l’exception sont d’ordre public.

Selon l’article R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut suspendre l’exécution de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ce à quoi tend la demande de sursis à statuer.

[G] et [I] [F] soulèvent une exception de sursis à statuer à titre:

— principal dans l’attente de la décision pénale définitive et irrévocable sur leur plainte ;

— subsidiaire dans l’attente de la décision définitive et irrévocable du tribunal judiciaire de Marseille « sur l’assignation en responsabilité » par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT.

S’il est relevé à juste titre par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT que cette exception de sursis à statuer n’a pas été soulevée in limine litis par les époux [F], elle sera néanmoins relevée d’office par le juge de l’exécution.

Ces moyens au soutien de cette exception de sursis à statuer seront donc examinés successivement.

1°/ Sur le sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive et irrévocable du tribunal correctionnel de Marseille

Conformément à l’article 4 du code de procédure pénale, la mise en mouvement de l’action publique n’impose le sursis à statuer que sur le seul jugement de l’action civile exercée devant les juridictions civiles en réparation du dommage causé par l’infraction. Les autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision au pénal est susceptible d’avoir une influence directe ou indirecte sur la solution du procès civil, ne sont pas soumises à l’obligation de surseoir à statuer dans l’attente de la décision pénale.

En l’espèce, il est constant que l’acquisition des deux lots immobiliers objets de la présente saisie contestée a été réalisée dans le cadre d’opérations immobilières ayant donné lieu à l’ouverture d’une information judiciaire des chefs d’escroquerie commise en bande organisée, dans laquelle plusieurs notaires, dont Maître [V] [W] et Maître [A] [L], ont été renvoyés devant le tribunal correctionnel de Marseille.

Force est de constater d’une part que la présente instance tend à la mainlevée d’une inscription d’hypothèque pratiquée par CIFFRA, aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, à l’encontre de [G] et [I] [F], et non à la réparation du dommage causé par les infractions pénales. Il s’ensuit que, en application des articles 377 et suivants du code de procédure civile, le prononcé du sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale revêt un caractère facultatif.

D’autre part, si la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT se prévaut dans le cadre de la saisie immobilière contestée d’actes notariés établis par des notaires renvoyés devant le tribunal correctionnel de Marseille, avec une audience qui s’est terminée en juin 2025 et un jugement mis en délibéré à janvier 2026, des faits de complicité d’escroquerie commise en bande organisée, il échet de rappeler qu’ils bénéficient, jusqu’à leur jugement, de la présomption d’innocence et que l’infraction de faux n’a pas été retenue dans le cadre de cette instance pénale, alors même que les établissements bancaires prêteurs, dans le cadre de l’octroi des prêts litigieux, n’ont finalement pas été pénalement poursuivis dans le cadre de cette instance pénale.

Enfin, alors qu’il incombe au juge de l’exécution de veiller au bon déroulement de l’instance, faire droit à une telle demande de sursis à statuer reviendrait à suspendre l’exécution du titre exécutoire, ce qui est interdit en application de l’article R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice imposant de statuer dans un délai raisonnable eu égard à l’ancienneté du litige, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive et irrévocable du tribunal correctionnel de Marseille.

2°/ Sur le sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Marseille

En l’espèce, il résulte de l’analyse des pièces versées aux débats que :

— par acte du 29 octobre 2010, les époux [F] ont assigné différents créanciers dont CIFRAA devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins notamment d’obtenir la suspension de la déchéance du terme du contrat de prêt et de voir engager leur responsabilité ;

— par ordonnance du 17 septembre 2015, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Marseille a prononcé un sursis à statuer dans l’attente d’une décision pénale définitive suite à la plainte déposée par les époux [F] ;

— par acte du 13 décembre 2011, les époux [F] ont été assignés devant le tribunal de grande instance de Toulouse en paiement du prêt immobilier susvisé ;

— par ordonnance du 22 novembre 2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Toulouse a ordonné le dessaisissement du tribunal de grande instance de Toulouse au profit du tribunal de grande instance de Marseille ;

— par ordonnance du 17 septembre 2015, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Marseille a prononcé un sursis à statuer dans l’attente d’une décision pénale définitive suite à la plainte déposée par les époux [F] ;

— par ordonnance du 20 janvier 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille a notamment déclaré recevable l’intervention volontaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et a maintenu les effets du sursis à statuer prononcé par ordonnance du 17 septembre 2015 jusqu’à décision pénale définitive.

Dans le cadre de cette instance devant le tribunal judiciaire de Marseille opposant les époux [F] à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, il est établi notamment par la production de l’ordonnance du 20 janvier 2022 (pièce n° 8-[F]) et de leurs conclusions dans cette instance (pièce n° 32-[F]) que les époux [F] ont soulevé dans le cadre de cette instance la nullité pour dol de l’offre de prêt, et non de l’acte notarié de prêt fondant la présente saisie immobilière. [R] et [I] [F] font valoir dans la présente instance que la saisie immobilière est fondée sur un acte notarié obtenu dans des conditions frauduleuses. Néanmoins, alors qu’aucune exception aux fins de nullité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière contestée n’est pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille, le fait que le juge de l’exécution soit saisi des mêmes demandes formulées dans le cadre de la présente instance tendant notamment à la déchéance du droit à intérêts et à la contestation du quantum de la créance, ne justifie pas, au vu de l’ancienneté du litige, que soit ordonné un sursis à statuer, alors que le juge de l’exécution – auquel il est interdit de suspendre l’exécution d’un titre exécutoire – peut statuer sur ces demandes.

En conséquence, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice imposant de statuer dans un délai raisonnable eu égard à l’ancienneté du litige, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer de [G] et [I] [F] dans l’attente de la décision définitive et irrévocable du tribunal judiciaire de Marseille.

Sur l’application du droit de la consommation au prêt litigieux

1°/ Sur la détermination du régime juridique applicable au prêt litigieux

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans le cas d’espèce, il convient de déterminer préalablement le régime juridique applicable au prêt litigieux.

Aux termes de l’article L 311-3 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au jour de l’émission de l’offre de prêt litigieuse, soit antérieur à l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, sont exclus des dispositions de ce code, les prêts destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est de jurisprudence constante que l’appréciation de la qualité professionnelle de l’emprunteur s’apprécie au regard de la finalité de l’opération financée, sans prise en compte de la compétence de la personne concernée.

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié que le contrat de prêt dressé en la forme authentique le 22 août 2007 a été contracté en visant les articles L 312-10 à L 312-14 du code de la consommation.

Il est toutefois constant que, au moment de la souscription du prêt, [G] [F] exerçait la profession de neuro-chirurgien et [I] [F] était sans profession et qu’ils ont au total, dans le cadre du programme immobilier de défiscalisation développé par la SAS APOLLONIA, souscrit douze emprunts dans quatre ensembles mobiliers – dont l’emprunt ayant permis de financer les lots objets de la présente saisie immobilière dans le cadre du programme dit de Robien – pour un montant total principal de 1.465.328 €.

Il est enfin constant que l’acte litigieux concerne une vente en l’état futur d’achèvement dans le cadre d’une opération de l’achat de deux studios à usage locatif.

Le prêt souscrit par [G] et [I] [F] le 22 août 2007 s’inscrit sans contestation possible dans le cadre plus global d’une opération destinée à l’acquisition de plusieurs lots distincts à des fins purement locatives. Or, le montant total des acquisitions immobilières ainsi effectuées par [G] et [I] [F] et leur finalité exclusivement destinée à l’investissement locatif sont autant d’éléments qui excluent le bénéfice des dispositions du code de la consommation applicables aux seuls consommateurs, et permettent de les considérer comme des contractants finançant une activité professionnelle.

Il s’ensuit que le créancier poursuivant est fondé à prétendre que le prêt litigieux était destiné à financer une activité d’ordre professionnel, y compris accessoire à l’activité principale indépendante des défendeurs, caractérisée par la répétition d’acquisitions de lots soumis à prêt à des fins de location et de défiscalisation. L’opération ainsi décrite, imposant au demeurant l’intervention d’un tiers professionnel pour la gestion de la location compte tenu du caractère accessoire de l’activité pour l’emprunteur, n’est clairement pas compatible avec le statut de consommateur, lequel ne saurait être retenu pour qualifier la nature des activités de [G] et [I] [F].

En tout état de cause, il sera rappelé que l’information judiciaire ouverte à l’encontre notamment des établissements de crédit prêteurs et de certains de leurs préposés pour violation des dispositions de la loi Scrivener sur les crédits immobiliers, c’est-à-dire pour violation des dispositions du code de la consommation, en rapport avec l’affaire APOLLONIA, a fait l’objet d’une ordonnance de non-lieu général en date du 25 février 2022 pour le motif suivant: "[…] il est incontestable que les emprunteurs ayant eu recours au service de la société Apollonia ont contracté des crédits en vue d’acquérir, en grand nombre, des biens immobiliers destinés à être mis en location via des baux commerciaux et dans le cadre d’une activité de loueur en meublé professionnel (LMP) avec inscription au RCS. […] L’obtention de ce statut était déterminant puisqu’il permettait de défiscaliser massivement le déficit foncier généré et d’autre part de récupérer la TVA, principaux attraits du dispositif proposé. Dès lors, l’obtention même de ce statut était recherché par les emprunteurs puisqu’il leur permettait d’obtenir de nombreux avantages fiscaux « . La chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a indiqué que » si les banques avaient effectivement connaissance de la signature du bien à financer lors de la demande du prêt, elles n’avaient, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, pas une connaissance exacte de l’ampleur des acquisitions, de l’empilement des investissements, du statut LMP et de l’inscription des emprunteurs au registre du commerce et des sociétés puisqu’elles ne l’avaient appris que par les assignations de ces derniers devant les tribunaux en réparation des préjudices subis ; Qu’ainsi, elles croyaient financer des opérations patrimoniales ponctuelles en location, meublée ou non, de caractère non professionnel ".

En conséquence, [G] et [I] [F] ne peuvent se prévaloir de l’application de plein droit des textes du code de la consommation à leur profit.

2°/ Sur la soumission volontaire aux dispositions du code de la consommation

Si le prêt revêt une nature professionnelle, les parties conservent la faculté de le soumettre volontairement aux dispositions du code de la consommation.

[G] et [I] [F] se prévalent de la soumission volontaire des prêts aux dispositions du code de la consommation, rappelant que les biens ont été acquis nus et financés grâce à un dispositif de Robien.

S’il est exact, comme invoqué en défense, que les parties sont libres, sauf disposition contraire de la loi, de soumettre volontairement aux régimes de protection du code de la consommation une convention qui n’en relève pas en vertu des dispositions de ce code, il n’en demeure pas moins que la soumission doit être commune, incarnée par une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque du prêteur de soumettre le crédit litigieux à des dispositions qui n’ont pas lieu de s’appliquer en raison de sa nature et de la qualité des emprunteurs, lesquels exerçaient à titre accessoire l’activité de loueurs en meublés professionnels.

Enfin, le fait que le juge d’instruction ait rendu un non-lieu dans le volet dit Scrivener de l’affaire APOLLONIA, en considérant que les emprunteurs exerçaient une activité annexe à leur activité principale et qu’il n’y avait pas de soumission volontaire, ne lie pas le juge dans son appréciation civile de l’application des dispositions du code de la consommation.

De ce chef, il est constant que la référence dans l’acte de prêt aux articles L 312-1 à L 312-14 et au délai de réflexion de dix jours du code de la consommation, dont il ne peut s’induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code, n’a pas, à elle-seule, pour effet de modifier la qualité de l’emprunteur et la nature du prêt.

Comme il l’a déjà été relevé ci-dessus, l’opération financée par le prêt litigieux s’inscrit dans un contexte d’importants investissements immobiliers, et les défendeurs échouent à rapporter la preuve que l’établissement prêteur pouvait en avoir connaissance avant la signature de l’acte authentique, ou à tout le moins concomitamment à celle-ci.

A ce titre, le fait par ailleurs que la banque ait assigné [G] et [I] [F] en faisant référence aux dispositions du code de la consommation ne permet pas d’établir pour autant, comme cela est exigé pour la soumission volontaire, qu’elle avait connaissance de la nature de l’opération immobilière globale, et partant d’une exclusion objective desdites dispositions protectrices au jour de la souscription du prêt immobilier litigieux.

[G] et [I] [F] ne produisent aucun document circonstancié démontrant qu’ils ont donné connaissance à l’établissement prêteur de l’ampleur des investissements réalisés et de ce qu’il était destiné à financer une activité professionnelle accessoire de loueur meublé qui échappait par nature au code de la consommation et imposait une soumission volontaire des parties à ce dernier. A ce titre, la fiche de renseignements bancaires destinée à la banque n’est pas produite aux débats.

En cela, la stricte référence générale dans l’offre de prêt et son avenant aux dispositions du code de la consommation ne peut à elle-seule modifier ni la qualité des emprunteurs précédemment retenue, ni la nature du prêt.

En conséquence, la soumission volontaire du contrat au code de la consommation présentant un caractère équivoque, elle ne sera pas retenue.

Sur les contestations portant sur le caractère exécutoire du titre notarié

1°/ Sur l’exception tirée de la caducité de l’offre de prêt

Les époux [F] font valoir que l’offre de prêt, pour comporter une condition résolutoire n’ayant pas été réalisée avant le 30 juin 2007, est caduque.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que l’offre de prêt initialement acceptée le 17 juillet 2006 a été réitérée le 9 mars 2007, reçue le 15 mars 2007 et acceptée le 27 mars 2007. L’acte de prêt comportait des conditions diverses stipulant : « par dérogation au paragraphe II-A des conditions générales de prêt immobilier annexées à la présente offre, l’offre de prêt sera valable 8 mois à compter de son acceptation ». Il s’ensuit que l’acte de vente, réitéré le 22 août 2007, alors que ce délai arrivait à expiration le 27 novembre 2007, est intervenu dans les délais.

Le moyen tiré de l’application de l’article L 316 du code de la consommation, non applicable au prêt litigieux, est inopérant.

En conséquence, il y a lieu de rejeter l’exception tirée de la caducité de l’offre de prêt.

2°/ Sur l’exception tirée des irrégularités de forme de l’acte de prêt

Les époux [F] soulèvent des irrégularités du titre exécutoire quant :

— à « l’absence totale du pouvoir de la banque » annexée à l’acte authentique ;

— à l’absence d’indication des nombres rayés et ajouts en application de l’article 10 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, alors même que des ajouts et rayures figurent en page 3 de l’acte ;

— au fait que " un acte du 25 août 2009 a été déposé au service de la publicité foncière de [Localité 5] le 1er septembre 2009 aux fins de renouvellement de l’hypothèque conventionnelle a prise le 16 octobre 2007. (Pièce adverse 6) ".

Ces trois moyens seront donc examinés successivement.

Concernant la procuration de la banque, il échet de rappeler que son absence en annexe de l’acte notarié ne fait pas perdre à ce dernier son caractère authentique et, partant, exécutoire.

S’il est exact que l’acte de prêt notarié comporte en page 3 des ajouts et ratures, conformément à l’article 10 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, les mots et chiffres surchargés, interlignés ou ajoutés dans le corps de l’acte sont nuls, sans qu’aucune nullité du titre exécutoire ne soit encourue.

Concernant le dernier moyen, alors que la pièce 6 du demandeur constitue le relevé d’état hypothécaire du bien, il n’est pas étayé et devra être écarté.

3°/ Sur l’exception tirée de la disqualification de la procuration notariée et de l’acte notarié de prêt

Selon les dispositions de l’article 1318 ancien du code civil, dans leur rédaction applicable à l’acte notarié du 29 décembre 2006, l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé par les parties.

Selon les dispositions de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971 applicable au jour de la signature de l’acte de prêt litigieux du 29 décembre 2006, les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle, ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur. Les notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial ou d’une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent, sont parties ou intéressés.

Selon les dispositions de l’article 23 du même décret applicable au jour de la signature de l’acte de prêt litigieux, tout acte fait en contravention de l’article 2 précité ne vaudra que comme écrit sous signature privée sauf, s’il y a lieu, les dommages et intérêts contre le notaire contrevenant.

Dans le silence des textes sur la définition de la notion d’intérêt de l’officier public, l’intérêt est caractérisé lorsque des proches au degré défini à l’article 2 précité sont intéressés à l’acte. De même, l’intérêt personnel, prohibé, du notaire est établi lorsque l’acte contient des dispositions en sa faveur, ou dans lequel il instrumente pour une société dont il est associé ou actionnaire.

Il est établi par ailleurs que l’inobservation de l’obligation, pour le notaire, d’annexer les procurations à un acte authentique à moins qu’elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l’acte et, dans ce cas, de faire mention dans l’acte du dépôt de la procuration au rang des minutes, ne fait pas perdre à l’acte son caractère authentique et, partant, son caractère exécutoire. De plus, les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relèvent pas des défauts de forme que l’article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique et, partant, exécutoire de cet acte, lesquels s’entendent de l’inobservation des formalités requises pour l’authentification par l’article 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 mais sont sanctionnées par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu’elle ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat, dans les conditions de l’article 1998, alinéa 2, du code civil.

Il doit être indiqué que le degré de sévérité tiré de la sanction de la perte d’authenticité d’un acte notarié impose une interprétation stricte des dispositions de l’article 1318 ancien, qui ne visent qu’une incapacité par rapport à un acte déterminé, désigné comme « l’acte qui n’est point authentique ». Cela signifie que le juge saisi de cette exception doit statuer au vu de l’espèce, en fonction de l’obligation du notaire de n’avoir aucun intérêt personnel à l’acte, dès lors que l’intérêt lui fait perdre son indépendance et son impartialité.

Les dispositions des articles précités du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 visent à prévenir les conflits d’intérêts des notaires, détenteurs d’une parcelle d’autorité publique, et donc placés en devoir de ne pas privilégier les intérêts d’une partie au détriment d’une autre, ou de privilégier leurs intérêts personnels ou ceux de leurs proches par rapport à ceux de leurs clients.

A titre préalable, contrairement à ce qu’invoque le créancier poursuivant, la sanction de la perte du caractère exécutoire prévue par l’article 41 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires trouve à s’appliquer à l’acte litigieux reçu le 22 août 2007, soit postérieurement au 1er février 2006, date de son entrée en vigueur. De plus, aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription n’est susceptible d’être accueillie de ce chef, dès lors que les défendeurs invoquent ladite disqualification à titre d’exception non soumise au délai légal de prescription, et ce nonobstant une éventuelle exécution volontaire du prêt non rapportée.

En l’espèce, il appartient donc à [G] et [I] [F] qui invoquent ce moyen de rapporter la preuve de l’existence avérée et circonstanciée d’un intérêt personnel de Maître [A] [L], notaire instrumentaire de la procuration établie le 6 juillet 2006, par rapport aux parties à l’acte de prêt litigieux du 29 décembre 2006.

Il résulte des pièces versées aux débats que la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a, par arrêt du 15 mars 2023, relevé que :

— " [A] [L], exerçant à [Localité 4], avait reçu 1.235 procurations et authentifié 1.670 actes de vente portant sur 2.596 lots pour un montant total de 492.767.199 € entre 1997 et février 2009, dont 219 lots pour un montant de 446.677.740 € concernaient les seuls plaignants pour la période 2002/2009 » ;

— " la docilité avec laquelle Me [L] a parcouru un territoire important pour répondre, parfois dans la même journée, aux sollicitations de la société Apollonia et recueillir les procurations auprès des investisseurs ne peut qu’interroger de la part d’un professionnel, dès lors notamment que les procurations reçues pour un même client indiquaient le montant total des engagements de l’investisseur et la pluralité des établissements financiers finançant les acquisitions » ;

— « 40 ou 45 % de son activité était constituée par les dossiers Apollonia, une somme correspondant à 0.825 % du prix d’acquisition étant perçue par son Etude sur chaque acte établi dans les dossiers apportés par la société Apollonia si bien que son bénéfice personnel s’établissait à environ 1 million d’euros sur 6 ans ».

[A] [L] a fait l’objet d’une décision disciplinaire à la suite de l’ouverture des instructions judiciaires, aux termes de laquelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence a rendu l’arrêt en matière disciplinaire du 31 octobre 2013 le déclarant coupable notamment des fautes disciplinaires suivantes, commises entre 2002 et 2009 :

— " atteintes au principe déontologique d’impartialité par réception systématique de procurations alors qu’elles n’étaient pas nécessaires sauf à servir les besoins du promoteur immobilier ;

— atteintes à l’honneur et à la dignité de ses fonctions par participation à des tournées de recueil de procurations à travers toute la France, organisées par la société de commercialisation, et l’accomplissement d’actes de manière habituelle au siège d’une société de commercialisation ;

— atteintes à la règle déontologique du libre choix du notaire par déplacements organisés par la société de commercialisation aux domiciles d’acquéreurs sans que ceux-ci aient eu l’information sur la possibilité de recueillir à un autre notaire ;

— atteintes à la déontologie par manquements réitérés à son obligation d’information, de renseignements et de conseil ”.

La notion d’intérêt personnel doit être appréciée en fonction de la seule considération des parties à l’acte de procuration et de son objet, et non pas par rapport à une opération globale impliquant d’autres emprunteurs et organismes bancaires. S’il est certain que l’instruction judiciaire a retenu une soumission de Maître [A] [L] aux demandes d’APOLLONIA dans l’exercice de son ministère, une pluralité de procurations ayant participé à la prospérité de son étude notariale et qu’il a fait l’objet d’un arrêt en matière disciplinaire, ces éléments ne peuvent suffire en eux-mêmes à établir l’intérêt personnel de ce dernier à cette participation. En effet, il n’a fait qu’exercer son office et percevoir les émoluments tarifés correspondants et il n’est pas démontré qu’il a procédé lui-même à des acquisitions dans le cadre du programme immobilier. Enfin, la surévaluation des programmes immobiliers n’a été établie dans le cadre de la procédure d’instruction que dans le cadre des deux programmes Oceanis promotion, et non dans celui dans lequel les biens objets de la présente saisie immobilière ont été acquis par les époux [F].

En définitive, aussi conséquente l’affaire APOLLONIA soit-elle et en prenant en compte l’intervention de l’étude de Maître [W], mis en examen, lors de la rédaction de l’acte notarié de prêt pour lequel la procuration a été réalisée, le contexte général décrit par les parties ne suffit pas à établir, au vu des pièces versées aux débats, que Maître [A] [L] ait personnellement tiré un intérêt personnel à la réception de cette procuration. L’incapacité visée à l’article 1318 ancien du code civil n’étant pas rapportée, l’acte authentique ne souffre d’aucune cause de disqualification en acte sous seing privé.

En conséquence, l’exception tirée de la disqualification des actes authentiques de procuration et de prêt doit être rejetée.

Sur la nullité du commandement aux fins de saisie immobilière

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

[G] et [I] [F] font valoir que:

— " la date indiquée sur la formule de publication (attestation rectificative) de Monsieur [X], seul document produit par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, est fausse ", pour indiquer le 10 octobre 2023 au lieu du 28 mars 2024 ;

— la publication des deux commandements a été rejetée le 27 mai 2024 ;

— l’assignation précise qu’ils auraient été régularisés le 18 décembre 2023, mais que « la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT n’en apporte aucune preuve ».

Il ressort de l’examen tant du commandement aux fins de saisie immobilière que de l’assignation que ces allégations sont erronées et, en tout état de cause, que le commandement aux fins de saisie immobilière du 28 mars 2024 a été publié le 27 mai 2024.

En conséquence, il convient d’écarter ces moyens tendant à voir déclarer nul le commandement aux fins de saisie immobilière.

Dès lors, les demandes des époux [F] aux fins de voir prononcer la nullité ou la disqualification en acte signature privée du titre exécutoire, de voir constater que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT est dépourvue de titre exécutoire pour engager une mesure d’exécution forcée, de prononcer la nullité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière et d’en voir ordonner la radiation au service de la publicité foncière de [Localité 5], sera rejetée.

Sur la créance du créancier poursuivant

Vu l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Aux termes de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.[…] Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

[G] et [I] [F] soulèvent plusieurs moyens au soutien de leur demande de cantonnement, estimant que le créancier poursuivant ne produit pas de décompte actualisé de sa créance, qui seront examinés successivement.

1°/ Sur le moyen tiré de la déchéance des intérêts conventionnels

Aucune des sanctions prévues par le code de la consommation n’est susceptible d’être encourue, de sorte que les griefs émis par [G] et [I] [F] de ce chef deviennent sans objet et qu’il n’y a pas lieu à les examiner.

En conséquence, aucune déchéance de droit aux intérêts n’est susceptible d’être prononcée de ce chef.

2°/ Sur le moyen tiré de la réduction de l’indemnité contractuelle de 7%

Les époux [F] concluent que, au vu des manœuvres dolosives et manquement de l’établissement prêteur à son devoir de mise en garde, de la manière fautive et dommageable avec laquelle il a traité le dossier de prêt, et du caractère manifestement excessif du montant de cette indemnité, une réduction à la somme de 1 € s’impose.

Au vu des éléments précédemment rappelés, alors même que le montant de cette clause avait été fixé d’un commun accord entre les parties qu’il y a lieu d’appliquer et que le caractère disproportionné de cette indemnité n’est pas démontré, ce moyen est inopérant.

3°/ Sur l’absence de décompte de créance actualisé et les taux d’intérêt de retard

Force est de constater, alors qu’est produit un décompte actualisé en pièce 5 par le demandeur indiquant notamment des intérêts calculés conformément au taux de 3.86 % (E6M + 2,7 %) conformément aux conditions générales de prêt, que ce moyen, pour ne pas être étayé, doit être écarté.

En effet, les conditions particulières du prêt stipulent : " périodicité et date d’application des révisions.

La première révision ne peut intervenir avant le premier anniversaire de la date d’EMISSION DE L’OFFRE. Elle interviendra ensuite chaque semestre dans les conditions prévues ci-dessus et s’appliquera à l’échéance commençant à courir le deuxième mois civil suivant celui de la constatation du taux. Néanmoins aucune révision n’est appliquée si la différence du taux précédent et du taux révisé est inférieure ou égale à 0,10. "

Au vu de la déchéance du terme, le créancier poursuivant a réclamé le règlement d’une créance globale produisant des intérêts de retard au jour de son exigibilité totale. Or seul le capital restant dû lors des échéances de la mensualité du prêt, impactant le montant ou la durée des mensualités, est soumis à l’application d’un taux variable.

4°/ Sur le montant de la créance

Il résulte des pièces versées aux débats que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT dispose d’un titre exécutoire portant une créance liquide et exigible à l’encontre de [G] et [I] [F] et que la saisie immobilière porte sur des biens immobiliers leur appartenant conformément à l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Le décompte des sommes réclamées par le la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT est discuté par [G] et [I] [F] qui font valoir que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT « ne précise pas un certain nombre de postes tels qu’intérêts, règlements clients et frais divers, rendant ce calcul impossible ».

Or il ressort du décompte produit au soutien de son commandement aux fins de saisie immobilière et de son assignation par le créancier poursuivant des sommes dues arrêté au 9 août 2010 puis actualisé au 7 février 2024, que les montants dus sont les suivants, pour le prêt n°[Numéro identifiant 2]:

— capital restant dû après juillet 2010 déchéance du terme: 182.000 € ;

— échéances impayées au 9 août 2010 : 3.563,58 € ;

— intérêts échus au 9 août 2010 : 89,67 € ;

— indemnité 7 % prévue à l’acte : 12.995,73 € ;

— frais de rejet : 180 € ;

— frais de transmission contentieux : 80 € ;

— intérêts échus du 10 août 2010 au 7 février 2024 : 94.765,41 € ;

— soit un total dû au 9 août 2010, puis actualisé au 7 février 2024, de 293.674,39 €.

Aucun frais n’est contesté par les défendeurs.

Le décompte produit au soutien de ses dernières demandes établit une somme de 298.071,22 € arrêté au 9 août 2010, puis actualisé au 18 novembre 2024, outre intérêts postérieurs à compter de cette date au taux contractuel de 3.86 % l’an jusqu’à paiement complet, et frais.

Il en résulte que la créance du créancier poursuivant due au titre du capital restant dû, des échéances impayées, de l’indemnité de 7% et des intérêts, doit être fixée à la somme de 298.071,22 €, selon décompte arrêté au 9 août 2010, puis actualisé au 18 novembre 2024, outre intérêts postérieurs à compter de cette date au taux contractuel de 3.86 % l’an jusqu’à paiement complet, et frais.

En conséquence, il y a lieu de mentionner ce montant dans le cadre du présent jugement conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l’article R 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du même code précise que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu’il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

En l’espèce, [G] et [I] [F] demandent au juge de l’exécution d’autoriser la vente amiable du bien objet de la saisie, sans préciser de prix minimal et produire d’estimation ou de preuve de mise en vente.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à le vente amiable, au prix plancher de 47.000 € au vu de l’expertise immobilière qu’il fournit en pièce 21.

Si la vente amiable, pour avoir pour finalité principale de permettre une vente au meilleur prix, doit être autorisée, il convient néanmoins d’ajuster le prix minimal afin d’éviter un rejet de vente amiable en l’absence d’offre au prix.

Compte tenu de ces éléments, il est de l’intérêt de l’ensemble des parties en cause, qui s’accordent sur ce point, d’autoriser la vente amiable du bien saisi au prix minimum de 47.000 €.

Il y a lieu en outre d’ordonner la consignation du prix de vente sur le compte de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATION.

Au vu de l’état des frais produit par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, il convient de taxer les frais de poursuite qui seront à la charge de l’acquéreur en sus du prix de vente, à la somme de 3.420,97 €.

Il y a lieu d’ordonner le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 03 Février 2026 aux fins de constatation de la réalisation de la vente amiable.

Sur les dépens et les frais de procédure

Les dépens d’ores et déjà exposés sont intégrés à la taxe.

Le sens de la décision et l’équité commande de rejeter les demandes formées par chaque partie au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 28 Mars 2024 publié le 27 Mai 2024 sous les références [Localité 5] – 1er bureau / 2024 S / N° 114 concernant le lot 45 ;

REJETTE la demande de Monsieur [G] [F] et Madame [I] [E] épouse [F] de sursis à statuer ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [F] et Madame [I] [E] épouse [F] de l’ensemble de leurs moyens de contestations subsidiaires et de l’ensemble de leurs demandes d’annulation du commandement aux fins de saisie immobilière, de mainlevée de la procédure de saisie immobilière et de cantonnement du commandement aux fins de saisie immobilière ;

FIXE la créance de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, elle-même venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN, à la somme de 298.071,22 €, selon décompte arrêté au 9 août 2010, puis actualisé au 18 novembre 2024, outre intérêts postérieurs à compter de cette date au taux contractuel de 3.86 % l’an jusqu’à paiement complet, et frais ;

ORDONNE la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, elle-même venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN à l’encontre de Monsieur [G] [F] et Madame [I] [E] épouse [F] ;

AUTORISE Monsieur [G] [F] et Madame [I] [E] épouse [F] à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière (lot 45) ;

FIXE à la somme de 47.000 € le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;

DIT que le prix de vente du bien devra être consigné à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 3.420,97 € et dit que ces frais devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

RAPPELLE qu’au visa de l’article 1593 du code civil, l’acquéreur devra payer aux Avocats de la cause l’émolument sur le prix de vente, en application de l’article A 444-191 du code de commerce pour les assignations délivrées après le 1er septembre 2017, et ce, au titre des frais accessoires à la vente, les dits émoluments étant exigibles à compter de la signature de l’acte authentique de vente devant le Notaire ;

ORDONNE le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 03 Février 2026 à 9 Heures 30 Salle 9 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens d’ores et déjà exposés sont intégrés à la taxe ;

DIT que le présent jugement sera signifié conformément aux dispositions de l’article R 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé ;

Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame DESSART, Vice-présidente et par Madame FAURITE, Greffière.

La Greffière, La Présidente,